Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 26 августа 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семушкина В.С., судей Филипповой Е.Г., Поповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаврской Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24.08.2015 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 по делу N А55-26791/2014 (судья Харламов А.Ю.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью УК "Золотой берег" (ИНН 6345024645, ОГРН 1136382001140), г. Жигулевск Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества "АвтоВАЗстрой" (ИНН 6321004311, ОГРН 1036301049531), г. Жигулевск Самарской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации,
в судебном заседании принял участие представитель ООО УК "Золотой берег" Калюжный В.Н. (доверенность от 01.06.2014),
представители Управления Росреестра по Самарской области, ЗАО "АвтоВАЗстрой" и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области не явились, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью УК "Золотой берег" (далее - ООО УК "Золотой берег", общество) обратилось в Арбитражный суд с Самарской области заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) от 20.09.2014 N 09/750/2014-294 об отказе обществу в государственной регистрации права общей долевой собственности (доля 1676/374657) на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, а также об обязании осуществить государственную регистрацию указанной общей долевой собственности и выдать обществу свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля 1676/374657).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество "АвтоВАЗстрой" (далее - ЗАО "АвтоВАЗстрой") и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 по делу N А55-26791/2014 требования общества удовлетворены.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просило отменить указанное судебное решение и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель ООО УК "Золотой берег" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заслушав выступление представителя общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ЗАО "АвтоВАЗстрой" являлось застройщиком объекта капитального строительства - Базы отдыха "Золотой берег" с инженерно-техническим обеспечением в составе объектов капитального строительства, указанных Мэрией городского округа Тольятти в разрешении от 09.10.2013 N RU 63302000-285 на ввод объекта в эксплуатацию на основании постановления от 09.10.2013 N 3117-п/1.
Строительство указанного объекта капитального строительства осуществлялось застройщиком (ЗАО "АвтоВАЗстрой") на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке общей площадью 55400,00 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:0066 (последующий кадастровый номер 63:0960305025:66) с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, что подтверждается материалами кадастрового дела, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2007 по делу N А55-12525/2007, договором от 23.10.2007 N 308 о купле-продаже земельного участка, находившегося в государственной собственности, свидетельством от 12.03.2001 серии 63-АА N 125331 о государственной регистрации права.
В целях осуществления строительства объекта капитального строительства - Базы отдыха "Золотой берег" с инженерно-техническим обеспечением в составе объектов капитального строительства, указанных в постановлении Мэрии городского округа Тольятти от 09.10.2013 N 3117-п/1, между застройщиком (ЗАО "АвтоВАЗстрой") и дольщиками (участниками строительства) - физическим и юридическими лицами заключены договора долевого участия в строительстве, в том числе, договор долевого участия в строительстве от 02.09.2013 N 1/2 с ООО УК "Золотой берег".
По завершении строительства указанного объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию застройщик (ЗАО "АвтоВАЗстрой") на основании акта приемки-передачи от 13.12.2013 N 1/2 передал объекты долевого строительства всем дольщикам (участникам долевого строительства), в том числе ООО УК "Золотой берег" - нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже административного здания Базы отдыха "Золотой берег" по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Комсомольское шоссе, д. 42: нежилое помещение N 1002 площадью 74,5 кв. м и нежилое помещение N 1003 площадью 93,1 кв. м.
ООО УК "Золотой берег" зарегистрировало право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.02.2014 серии 63-АЛ N 175438 и N 175439. Кроме того, на данные объекты недвижимого имущества представлены кадастровые паспорта от 04.02.2014 N 63-00-102/14-66938 и N 63-00-102/14-66981.
Остальные дольщики (участники строительства) - физические и юридические лица, с которыми застройщик (ЗАО "АвтоВАЗстрой") заключил договора долевого участия в строительстве, также зарегистрировали право собственности на причитающиеся им объекты недвижимого имущества, входящие в состав единого объекта капитального строительства - Базы отдыха "Золотой берег" с инженерно-техническим обеспечением.
В отношении всех дольщиков (собственников нежилых помещений) ООО УК "Золотой берег" выступает управляющей компанией, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами на управление нежилыми помещениями (апартаментами) на Базе отдыха "Золотой берег" Центрального района городского округа Тольятти Самарской области (между собственником помещения в корпусе и управляющей компанией).
К этим договорам в качестве их неотъемлемых частей между ООО УК "Золотой берег" и собственниками помещений были оформлены дополнительные соглашения от 14.01.2014, согласно пункту 1 которых собственники наделили общество правом участвовать в собраниях, проводимых застройщиком (ЗАО "АвтоВАЗстрой"), по вопросам передачи и дальнейшего использования земельного участка под Базой отдыха "Золотой берег" с кадастровым номером 63:0960305025:0066 (последующий кадастровый номер 63:0960305025:66), который подлежит передаче от ЗАО "АвтоВАЗстрой" в общую долевую собственность всех собственников помещений на Базе отдыха "Золотой берег" в долях, пропорциональных площади принадлежащих им помещений.
Согласно этим дополнительным соглашениям собственники наделили ООО УК "Золотой берег" правом участвовать в собраниях, голосовать по всем вопросам повестки дня, выступать инициатором созыва и проведения собрания с любой повесткой дня, в том числе, вносить предложения и изменения в повестку дня, знакомиться с документами, предоставляемым застройщиком.
17.01.2014 состоялось внеочередное общее собрание акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой", результаты которого были оформлены протоколом N 1, неотъемлемыми приложениями к которому являются, в том числе, приложения N 1 "Список собственников" и N 2 "Акт приемки-передачи земельного участка".
Из содержания протокола внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014 N 1 следует, что на данном собрании были положительно разрешены следующие вопросы: о безвозмездной передаче собственникам нежилых помещений Базы отдыха "Золотой берег" в общую долевую собственность земельного участка общей площадью 55400,00 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:0066, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, об определении долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и о порядке передачи собственникам нежилых помещений в общую долевую собственность указанного земельного участка.
Приложением N 1 к протоколу утвержден перечень собственников нежилых помещений Базы отдыха "Золотой берег" и их размеры в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, приложением N 2 к протоколу утвержден акт приема-передачи указанного земельного участка.
В соответствии с пунктами 2 и 3 приложения N 1 к протоколу доля ООО УК "Золотой берег" в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок составляет 1676/374657.
08.08.2014 ООО УК "Золотой берег" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации общей долевой собственности (размер доли 1676/374657).
Сообщением от 20.09.2014 N 09/750/2014-294 Управление Росреестра по Самарской области со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказало ООО УК "Золотой берег" в государственной регистрации, указав на непредставление документов, определяющих доли участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66, документов, подтверждающих полномочия общества представлять интересы всех собственников нежилых помещений Базы отдыха "Золотой берег", и документов, свидетельствующих о прекращении права собственности ЗАО "АвтоВАЗстрой" на этот земельный участок.
С учетом положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно признал данное сообщение Управления Росреестра по Самарской области незаконным.
Наличие у ООО УК "Золотой берег" права участия в собраниях и голосования по всем вопросам повестки дня подтверждается вышеуказанными договорами на управление нежилыми помещениями (апартаментами) на Базе отдыха "Золотой берег" и дополнительными соглашениями к ним от 14.01.2014.
Непредставление указанных договоров и дополнительных соглашений на государственную регистрацию не является обстоятельством, свидетельствующим об их незаконности.
Протокол внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014 N 1, приложения к нему N 1 "Список собственников" и N 2 "Акт приемки-передачи земельного участка" не отменены и не оспорены в судебном порядке.
Материалами дела не подтверждается наличие каких-либо ограничений (запретов) в отношении земельного участка площадью 55400,00 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:0066, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, по состоянию на день направления Управлением Росреестра по Самарской области обществу указанного сообщения.
Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП г. Жигулевска УФССП России по Самарской области Кожемяко О.А. от 22.08.2014 отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий в отношении указанного земельного участка и объектов долевого строительства, находящихся на этом земельном участке.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.
С учетом положения пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аналогии закона суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
По общему правилу, установленному статьей 273 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
Пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 5 статьи 16 Вводного закона установлено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 15 Закона Вводного закона указано, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу этого закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1, пункте 4 статьи 35 ЗК РФ.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком; отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
С учетом вышеприведенных правовых норм Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 года N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Таким образом, у ООО УК "Золотой берег" возникло право общей долевой собственности (размер доли 1676/374657) на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, на котором расположено здание - База отдыха "Золотой берег", в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее обществу на праве собственности.
Материалами дела подтверждается, что с заявлением от 08.08.2014 о государственной регистрации общей долевой собственности (размер доли 1676/374657) ООО УК "Золотой берег" представило в Управление Росреестра по Самарской области все необходимые документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации и отвечающие требованиям статьи 18 этого закона.
В соответствии пунктом 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 этого закона.
Предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации права в рассматриваемом случае не усматривается.
Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в случае удовлетворении требования заявителя в резолютивной части судебного решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Выбор конкретного способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя является прерогативой арбитражного суда и может не совпадать с предложенным заявителем способом устранения нарушений его прав и законных интересов.
Таким образом, в резолютивной части решения суд первой инстанции обоснованно указал на обязанность Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО УК "Золотой берег" путем осуществления в установленном порядке государственной регистрации за обществом общей долевой собственности (доля 1676/374657) на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха.
Следовательно, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их.
Выводы, сделанные судом первой инстанции, согласуются с выводами, содержащимися в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А55-23231/2012 (Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.04.2014 N ВАС-4099/14 отказано в передаче дела N А55-23231/2012 в Президиум для пересмотра в порядке надзора указанного постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа).
Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 15 июня 2015 года по делу N А55-26791/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.С.СЕМУШКИН
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
Е.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2015 N 11АП-10492/2015 ПО ДЕЛУ N А55-26791/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2015 г. по делу N А55-26791/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 26 августа 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семушкина В.С., судей Филипповой Е.Г., Поповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаврской Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24.08.2015 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 по делу N А55-26791/2014 (судья Харламов А.Ю.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью УК "Золотой берег" (ИНН 6345024645, ОГРН 1136382001140), г. Жигулевск Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества "АвтоВАЗстрой" (ИНН 6321004311, ОГРН 1036301049531), г. Жигулевск Самарской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации,
в судебном заседании принял участие представитель ООО УК "Золотой берег" Калюжный В.Н. (доверенность от 01.06.2014),
представители Управления Росреестра по Самарской области, ЗАО "АвтоВАЗстрой" и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области не явились, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью УК "Золотой берег" (далее - ООО УК "Золотой берег", общество) обратилось в Арбитражный суд с Самарской области заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) от 20.09.2014 N 09/750/2014-294 об отказе обществу в государственной регистрации права общей долевой собственности (доля 1676/374657) на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, а также об обязании осуществить государственную регистрацию указанной общей долевой собственности и выдать обществу свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля 1676/374657).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество "АвтоВАЗстрой" (далее - ЗАО "АвтоВАЗстрой") и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 по делу N А55-26791/2014 требования общества удовлетворены.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просило отменить указанное судебное решение и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель ООО УК "Золотой берег" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заслушав выступление представителя общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ЗАО "АвтоВАЗстрой" являлось застройщиком объекта капитального строительства - Базы отдыха "Золотой берег" с инженерно-техническим обеспечением в составе объектов капитального строительства, указанных Мэрией городского округа Тольятти в разрешении от 09.10.2013 N RU 63302000-285 на ввод объекта в эксплуатацию на основании постановления от 09.10.2013 N 3117-п/1.
Строительство указанного объекта капитального строительства осуществлялось застройщиком (ЗАО "АвтоВАЗстрой") на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке общей площадью 55400,00 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:0066 (последующий кадастровый номер 63:0960305025:66) с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, что подтверждается материалами кадастрового дела, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2007 по делу N А55-12525/2007, договором от 23.10.2007 N 308 о купле-продаже земельного участка, находившегося в государственной собственности, свидетельством от 12.03.2001 серии 63-АА N 125331 о государственной регистрации права.
В целях осуществления строительства объекта капитального строительства - Базы отдыха "Золотой берег" с инженерно-техническим обеспечением в составе объектов капитального строительства, указанных в постановлении Мэрии городского округа Тольятти от 09.10.2013 N 3117-п/1, между застройщиком (ЗАО "АвтоВАЗстрой") и дольщиками (участниками строительства) - физическим и юридическими лицами заключены договора долевого участия в строительстве, в том числе, договор долевого участия в строительстве от 02.09.2013 N 1/2 с ООО УК "Золотой берег".
По завершении строительства указанного объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию застройщик (ЗАО "АвтоВАЗстрой") на основании акта приемки-передачи от 13.12.2013 N 1/2 передал объекты долевого строительства всем дольщикам (участникам долевого строительства), в том числе ООО УК "Золотой берег" - нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже административного здания Базы отдыха "Золотой берег" по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Комсомольское шоссе, д. 42: нежилое помещение N 1002 площадью 74,5 кв. м и нежилое помещение N 1003 площадью 93,1 кв. м.
ООО УК "Золотой берег" зарегистрировало право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.02.2014 серии 63-АЛ N 175438 и N 175439. Кроме того, на данные объекты недвижимого имущества представлены кадастровые паспорта от 04.02.2014 N 63-00-102/14-66938 и N 63-00-102/14-66981.
Остальные дольщики (участники строительства) - физические и юридические лица, с которыми застройщик (ЗАО "АвтоВАЗстрой") заключил договора долевого участия в строительстве, также зарегистрировали право собственности на причитающиеся им объекты недвижимого имущества, входящие в состав единого объекта капитального строительства - Базы отдыха "Золотой берег" с инженерно-техническим обеспечением.
В отношении всех дольщиков (собственников нежилых помещений) ООО УК "Золотой берег" выступает управляющей компанией, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами на управление нежилыми помещениями (апартаментами) на Базе отдыха "Золотой берег" Центрального района городского округа Тольятти Самарской области (между собственником помещения в корпусе и управляющей компанией).
К этим договорам в качестве их неотъемлемых частей между ООО УК "Золотой берег" и собственниками помещений были оформлены дополнительные соглашения от 14.01.2014, согласно пункту 1 которых собственники наделили общество правом участвовать в собраниях, проводимых застройщиком (ЗАО "АвтоВАЗстрой"), по вопросам передачи и дальнейшего использования земельного участка под Базой отдыха "Золотой берег" с кадастровым номером 63:0960305025:0066 (последующий кадастровый номер 63:0960305025:66), который подлежит передаче от ЗАО "АвтоВАЗстрой" в общую долевую собственность всех собственников помещений на Базе отдыха "Золотой берег" в долях, пропорциональных площади принадлежащих им помещений.
Согласно этим дополнительным соглашениям собственники наделили ООО УК "Золотой берег" правом участвовать в собраниях, голосовать по всем вопросам повестки дня, выступать инициатором созыва и проведения собрания с любой повесткой дня, в том числе, вносить предложения и изменения в повестку дня, знакомиться с документами, предоставляемым застройщиком.
17.01.2014 состоялось внеочередное общее собрание акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой", результаты которого были оформлены протоколом N 1, неотъемлемыми приложениями к которому являются, в том числе, приложения N 1 "Список собственников" и N 2 "Акт приемки-передачи земельного участка".
Из содержания протокола внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014 N 1 следует, что на данном собрании были положительно разрешены следующие вопросы: о безвозмездной передаче собственникам нежилых помещений Базы отдыха "Золотой берег" в общую долевую собственность земельного участка общей площадью 55400,00 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:0066, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, об определении долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и о порядке передачи собственникам нежилых помещений в общую долевую собственность указанного земельного участка.
Приложением N 1 к протоколу утвержден перечень собственников нежилых помещений Базы отдыха "Золотой берег" и их размеры в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, приложением N 2 к протоколу утвержден акт приема-передачи указанного земельного участка.
В соответствии с пунктами 2 и 3 приложения N 1 к протоколу доля ООО УК "Золотой берег" в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок составляет 1676/374657.
08.08.2014 ООО УК "Золотой берег" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации общей долевой собственности (размер доли 1676/374657).
Сообщением от 20.09.2014 N 09/750/2014-294 Управление Росреестра по Самарской области со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказало ООО УК "Золотой берег" в государственной регистрации, указав на непредставление документов, определяющих доли участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66, документов, подтверждающих полномочия общества представлять интересы всех собственников нежилых помещений Базы отдыха "Золотой берег", и документов, свидетельствующих о прекращении права собственности ЗАО "АвтоВАЗстрой" на этот земельный участок.
С учетом положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно признал данное сообщение Управления Росреестра по Самарской области незаконным.
Наличие у ООО УК "Золотой берег" права участия в собраниях и голосования по всем вопросам повестки дня подтверждается вышеуказанными договорами на управление нежилыми помещениями (апартаментами) на Базе отдыха "Золотой берег" и дополнительными соглашениями к ним от 14.01.2014.
Непредставление указанных договоров и дополнительных соглашений на государственную регистрацию не является обстоятельством, свидетельствующим об их незаконности.
Протокол внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014 N 1, приложения к нему N 1 "Список собственников" и N 2 "Акт приемки-передачи земельного участка" не отменены и не оспорены в судебном порядке.
Материалами дела не подтверждается наличие каких-либо ограничений (запретов) в отношении земельного участка площадью 55400,00 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:0066, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, по состоянию на день направления Управлением Росреестра по Самарской области обществу указанного сообщения.
Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП г. Жигулевска УФССП России по Самарской области Кожемяко О.А. от 22.08.2014 отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий в отношении указанного земельного участка и объектов долевого строительства, находящихся на этом земельном участке.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.
С учетом положения пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аналогии закона суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
По общему правилу, установленному статьей 273 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
Пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 5 статьи 16 Вводного закона установлено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 15 Закона Вводного закона указано, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу этого закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1, пункте 4 статьи 35 ЗК РФ.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком; отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
С учетом вышеприведенных правовых норм Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 года N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Таким образом, у ООО УК "Золотой берег" возникло право общей долевой собственности (размер доли 1676/374657) на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха, на котором расположено здание - База отдыха "Золотой берег", в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее обществу на праве собственности.
Материалами дела подтверждается, что с заявлением от 08.08.2014 о государственной регистрации общей долевой собственности (размер доли 1676/374657) ООО УК "Золотой берег" представило в Управление Росреестра по Самарской области все необходимые документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации и отвечающие требованиям статьи 18 этого закона.
В соответствии пунктом 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 этого закона.
Предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации права в рассматриваемом случае не усматривается.
Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в случае удовлетворении требования заявителя в резолютивной части судебного решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Выбор конкретного способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя является прерогативой арбитражного суда и может не совпадать с предложенным заявителем способом устранения нарушений его прав и законных интересов.
Таким образом, в резолютивной части решения суд первой инстанции обоснованно указал на обязанность Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО УК "Золотой берег" путем осуществления в установленном порядке государственной регистрации за обществом общей долевой собственности (доля 1676/374657) на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха.
Следовательно, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их.
Выводы, сделанные судом первой инстанции, согласуются с выводами, содержащимися в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А55-23231/2012 (Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.04.2014 N ВАС-4099/14 отказано в передаче дела N А55-23231/2012 в Президиум для пересмотра в порядке надзора указанного постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа).
Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 15 июня 2015 года по делу N А55-26791/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.С.СЕМУШКИН
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
Е.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)