Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1751/14

Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. по делу N 33-1751/14


Судья Духина В.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего
Задорневой Н.П.
судей
Дубинина А.И., Меньшова С.В.
с участием секретаря
М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Л. и представителя ответчика Х.Л. - Х.О.,
на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 сентября 2013 года,
по иску Ш.А.Н. к Ц.С.В., Х.Р., М., К.Л., Г.Г., Р., Д., Е.А., Е.Е., Е.С., Е.Т. К.Т., Я.А., Я.Я., Б.В., В.В., К.Я.А., Б.А.А., Б.Д., Б.И., Б.М., Б.А.Ю., В.Е., Х.Л., И., Г.В., Г.Е., Г.Л., З.Д.П. о признании договора аренды земельного участка незаключенным,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

установила:

Ш.А.Н. обратилась в суд с иском к Ц.С.В., Х.Р., М., К.Л., Г.Г., Р., Д., Е.А., Е.Е., Е.С., Е.Т., К.Т., Я.А., Я.Я., Б.В., В.В., К.Я.А., Б.А.А., Б.Д., Б.И., Б.М., Б.А.Ю., В.Е., Х.Л., И., Г.В., Г.Е., Г.Л., З.Д.П. о признании договора аренды земельного участка незаключенным.
Как следует из искового заявления, истице на праве собственности принадлежит помещение N... в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: /адрес/.
Указанный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 2491 кв. м. Данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.
Истцу стало известно, что всеми собственниками многоквартирного дома, за исключением ее, 02.02.2013 года был заключен договор аренды земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, с Ц.С.В.
Ссылаясь на положения ст. ст. 420, 434, 607 ГК РФ, Ш.А.Н. просит признать договор аренды земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу: /адрес/, незаключенным.
Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 сентября 2013 года, исковые требования Ш.А.Н. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик Л. и представитель ответчика Х.Л. - Х.О., просят отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований Ш.А.Н. Считают, что выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды не соответствуют закону и не основаны на материалах дела. Так суд первой инстанции не предпринял мер к вызову в судебное заседание ответчика Ц.С.Ф. - арендатора земельных участков. Однако ее участие в судебном заседании являлось обязательным для выяснения обстоятельств заключения и исполнения договора аренды земельного участка. Выводы суда первой инстанции о том, что земельные участки под гаражом литер "С", площадью 23 кв. м и помещением литер "П", площадью 10 кв. м не могут рассматриваться как объекты аренды, так как их невозможно определить в качестве индивидуально-определенной вещи, является ошибочным, поскольку согласно данным инвентаризационного учета Пятигорского филиала ГУП СК "Крайтехинвентаризация" на спорном земельном участке находятся хозяйственные строения литер "П", общей площадью 10 кв. м и литер "С", общей площадью 28 кв. м таким образом, площадь земельного участка, находящегося под данными строениями тождественна площади последних и, следовательно, из оспариваемого договора можно определенно установить имущество, подлежащее сдаче в аренду.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Ш.А.Н. по доверенности У. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения ввиду ее несостоятельности.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но, в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частями 1, 3, 4 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 35 (часть 1) Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Согласно пункту 2 статьи 244 названного Кодекса имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что Ш.А.Н. является собственником квартиры N 21, площадью 17,3 кв. м на основании договора купли-продажи от 01.04.2010 года в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: /адрес/. Государственная регистрация права собственности на жилое помещение произведена, что подтверждается записью в ЕГРП N...-913 от 13.04.2010 года и выданными на ее имя свидетельствами о государственной регистрации права серии 26-АЖ N... и серии 26-АИ N... от 25.02.2013 года с указанием вида права: собственность (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме пропорционально площади занимаемого помещения) (т. 1 л.д. 11, 12).
Многоквартирный жилой дом по /адрес/ расположен на земельном участке общей площадью 2491 кв. м, закрепленном в установленном порядке постановлением руководителя администрации г. Пятигорска N... от 22.10.2007 года, произведено межевание земельного участка в 2007 году, площадью 2491 кв. м (т. 2 л.д. 29, 91).
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.12.2002 года, что подтверждено кадастровым паспортом земельного участка (т. 1. л.д. 17).
Данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома.
Согласно данным инвентаризационного учета Пятигорского филиала ГУП СК "Крайтехинвентаризация", данным землеустроительного дела по межеванию земельного участка за 2007 год, на земельном участке, площадью 2491 кв. м, закрепленном за многоквартирным жилым домом по /адрес/, постановлением руководителя администрации г. Пятигорска N... от 22.10.2007 года, находятся хозяйственные постройки литер "П", общей площадью 10 кв. м, и литер "С", общей площадью 28 кв. м. Из представленного ответчиками экспертного исследования от 08.02.2010 года, площадь земельного участка, на котором расположен гараж литер "С" с учетом выполненной набетонки, составляет 31 кв. м (т. 2 л.д. 31-58).
13.11.2012 года общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома по /адрес/, на котором присутствовали 15 собственников жилых помещений из 24, что составляет 767,4% от общего числа голосов (1038) всех собственников помещений, из них 2 квартиры не приватизированы, был рассмотрен вопрос заключения договора аренды части земельного участка под гаражом литер "С", площадью 23 кв. м, а также под помещением литер "П", площадью 10 кв. м с гражданской Ц.С.В. и единогласно принятым решением собственники постановили заключить договор аренды части земельного участка под гаражом литер "С" и под помещением литер "П" с гражданкой Ц.С.В. на условиях выплаты ею арендной платы в размере /сумма/ рублей на предложенные собственниками счета Л., Х.О., З.Д.П. (т. 2 л.д. 113-116).
Этим же общим собранием принято решение подтвердить закрытие юридического органа ТСЖ "Единство" и возобновление формы непосредственного управления по решению собрания от 15.09.2006 года.
02.02.2013 года на основании принятого общим собранием решения и с учетом указанной в нем формы управления был заключен в простой письменной форме и подписан сторонами договор аренды земельного участка под литер "С", площадью 28 кв. м и литер "П", площадью 10 кв. м, находящихся по адресу: /адрес/, между арендодателем Ц.С.В. и собственниками многоквартирного дома N... по /адрес/ арендаторами Х.Р., М., К.Л., Г.Г., Р., Д., Е.А., Е.Е., Е.С., Е.Т., К.Т., Я.А., Я.Я., Б.В., В.В., К.Я.А., Б.А.А., Б.Д., Б.И., Б.М., Б.А.Ю., В.Е., Х.Л., И., Г.В., Г.Е., Г.Л., З.Д.П. (т. 1 л.д. 9-10).
Согласно п. 1 договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование земельный участок под литер "С", площадью 28 кв. м и под литер "П", площадью 10 кв. м, расположенных по /адрес/, целевой назначение под нежилыми помещениями кадастровые номера земельных участков...: А/0009, площадью 2491 кв. м.
Согласно п. 1.2 арендного договора земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N... от 14.01.2010 года.
Договор заключен на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1.3).
Указанным договором определен также размер, порядок и сроки оплаты арендных платежей, права и обязанности арендодателя и арендатора, в т.ч. право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию земельных участков с предварительным предупреждением арендатора; на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества участков и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным предусмотренным законом основаниям; на получение процентов за каждый день просрочки при неисполнении арендатором своих обязательств по внесению арендной платы.
Разрешая указанные исковые требования суд первой инстанции сославшись на нормы п. 1. ст. 8, ст. 244, ст. 246, ст. 247, ст. 305, ст. 420, ст. 421, ст. 422, ст. 432, ст. 606 ст. 607 ГК РФ п. 5 ч. 1 ст. 1, ст. 11. 1, ст. 22, ст. 35, ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", Закон "О государственном земельном кадастре", п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и установленные фактические обстоятельства пришел к выводу, что подписание собственниками помещений договора аренды без участия истицы, как участника общей долевой собственности, безусловно, ограничивает ее права как участника общей долевой собственности участвовать во владении, пользовании и распоряжении земельным участком многоквартирного жилого дома, кроме того, спорные земельные участки не могут рассматриваться как объекты арендного соглашения и по тому основанию, что они не обладают характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, указанные обстоятельства, по мнению суда, позволяют признать спорный договор незаключенным.
С указанными выводами оснований не согласиться судебная коллегия не находит, поскольку они основаны на непосредственном исследовании совокупности доказательств по делу и требованиях правовых норм.
Частью второй ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок как объект земельных отношений, является частью земной поверхности, границы которого определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм договор аренды земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, переданное в аренду.
Из материалов дела следует, что спорные земельные участки площадью 28 кв. м и 10 кв. м на кадастровом учете не состоят, их границы не определены в натуре, следовательно, согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ они не существуют как индивидуально обособленный объект недвижимого имущества.
С учетом изложенного, а также норм ст. 607 ГК РФ апелляционной инстанцией не принимаются довод жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции об отсутствии объекта права (земельного участка, индивидуализированного в установленном законом порядке) на момент заключения договора аренды от 02.02.2013.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, ответчики, ссылаясь на исполнение договора аренды земельных участков, в обоснование своих доводов должны были предоставить соответствующие доказательства. Вместе с тем материалы дела не содержат надлежащих допустимых доказательств исполнения спорного договора, а потому доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению как необоснованные.
Довод заявителей о том, что данное гражданское дело, в нарушение требований действующего гражданского процессуального права, рассмотрено в отсутствие ответчика Ц.С.Ф., не является свидетельством незаконности обжалуемого судебного постановления, поскольку ответчик Ц.С.Ф., с учетом принципа диспозитивности сторон гражданского процесса, установленного положением частью 1 статьи 12 ГПК РФ, не лишен возможности защиты своих нарушенных процессуальных прав в порядке, установленном ГПК РФ.
Заявителями не представлено соответствующих документов, подтверждающих факт наделения их в соответствующем порядке правом представления интересов ответчика Ц.С.Ф.
Кроме того, в материалах дела, находится судебное извещение, направленное в адрес ответчика Ц.С.В. подтверждающее факт извещения ответчика.
Приведенная в обоснование доводов апелляционной жалобы практика арбитражных судов не может быть принята во внимание, поскольку суд апелляционной инстанции не связан с выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толкований правовых норм.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии регистрации права собственности на земельный участок за истцом в период заключения спорного договора аренды не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В рассматриваемом случае право общей долевой собственности на земельный участок за истцом Ш.А.Н. возникло с момента регистрации ее права на квартиру 13.04.2010 г., независимо от последующей регистрации доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально занимаемой площади помещения права в 25 февраля 2013 года.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании правовых норм, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
При таких обстоятельствах, постановленное судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327, ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Л. и представителя ответчика Х.Л. - Х.О. - без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)