Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей Н.В. Шимбаревой, Д.В. Николаева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии:
- конкурсный управляющий должника Сергиенко Р.И. лично, по паспорту;
- от ЖСК "Тираспольская 1" Гилева Г.Н. по паспорту;
- Севастьянов В.П. лично, по паспорту;
- от Севастьянова В.П.: представитель Захаров И.В. по ордеру N 566435 от 28.01.2015;
- от Голодняк А.А.: представитель Захаров И.В. по ордеру N 566435 от 28.01.2015, по доверенности от 21.04.2014;
- кредитор Казакова Н.Н. лично, по паспорту;
- от Дружинина С.П.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 25.09.2014;
- от Олейник Г.Н.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 20.07.2012;
- от Хомина М.И.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 24.09.2012;
- от Хващевского А.А.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 12.12.2012;
- от Галантер А.А.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 08.10.2012;
- от Негинского И.С.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 05.07.2012;
- от Хроминой О.М.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 30.08.2012;
- кредитор Хорев Юрий Алексеевич лично, по паспорту;
- кредитор Полякова Татьяна Ивановна лично, по паспорту;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
конкурсного управляющего Товарищества собственников жилья "Парус" Сергиенко Руслана Ивановича
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011
об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего
по заявлению конкурсного управляющего должника Сергиенко Руслана Ивановича
к Севастьянову Виктору Павловичу, ЖСК "Тираспольская 1"
о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, применении последствий недействительности сделки,
о признании права аренды на земельные участки за ЖСК "Тираспольская 1", об обязании передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус"
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (ОГРН 1102301002572, ИНН 2301043322)
принятое в составе судьи Хитенковой Е.М.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника Сергиенко Руслан Иванович (далее - управляющий) с заявлением о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу:
г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании ЖСК "Тираспольская 1" передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус", о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская 1" и Севостьяновым В.П. недействительным и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011 в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по заявлению конкурсного управляющего ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. к Севастьянову Виктору Павловичу, к ЖСК "Тираспольская 1" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская, 1" и Севостьяновым В.П. и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 договора, а также о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании передать право аренды на земельные участки отказано. В удовлетворении требований конкурсного управляющего ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. отказано в полном объеме.
Определение мотивированно тем, что ТСЖ "Парус" не исполнило обязательства, в установленные договором сроки. На момент заключения оспариваемого договора, договор по которому Севостьянов В.П. и Арсентьев Д.И. передали право аренды ТСЖ "Парус" фактически был расторгнут. Оснований для признания права аренды на спорные земельные и погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012, в условиях не признанного недействительным договора о передаче прав и обязанной по договору аренды, у суда не имеется.
Конкурсный управляющий Товарищества собственников жилья "Парус" Сергиенко Р.И. обжаловал определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое определение отменить, передать ТСЖ "Парус" право аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу:
г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что наличие соглашения от 10.11.2008 о расторжении договора от 11.11.2003 на участие в долевом строительстве не препятствует удовлетворению требования о передаче права аренды на земельные участки ТСЖ "Парус". Судом первой инстанции не дана оценка доводам ТСЖ "Парус" о ничтожности сделки, а также о том, что в силу ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения сделки) ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, суд вправе применить последствия ничтожности сделки по собственной инициативе. Материалами дела не подтверждается, что ЖСК "Тираспольская 1" является застройщиком и приняло на себя все обязательства перед конкурсными кредиторами ТСЖ "Парус".
В судебном заседании конкурсный управляющий должника Сергиенко Р.И., Казакова Н.Н., Хорев Ю.А., Полякова Т.И. представитель Дружинина С.П., Олейник Г.Н., Хомина М.И., Хващевского А.А., Галантер А.А., Негинского И.С. и Хроминой О.М. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к жалобе, просили определение суда отменить.
Председатель ЖСК "Тираспольская 1" Гилева Г.Н., Севастьянов В.П., представитель Голодняк А.А. поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, дополнениях к отзывам, возражениях, просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Олейник Галина Николаевна, Скалько Борис Алексеевич, Скалько Наталья Владимировна, Хорев Юрий Алексеевич, Галантер Алла Анатольевна, Кужим Анатолий Сергеевич, Демешко Максим Дмитриевич, Хващевский Александр Алексеевич, Полякова Татьяна Ивановна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ТСЖ "Парус.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2012 в отношении ТСЖ "Парус" введена процедура наблюдения; суд определил применять при банкротстве ТСЖ "Парус" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) (далее - Закон о несостоятельности (банкротстве)); временным управляющим утвержден Волик Юрий Геннадьевич.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 ТСЖ "Парус" признано банкротом, открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Сергиенко Руслан Иванович, участник НП "Саморегулируемая межрегиональная общественная организация "Ассоциация антикризисных управляющих".
Конкурсный управляющий Сергиенко Р.И. обратился в деле о банкротстве ТСЖ "Парус" с заявлением о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании ЖСК "Тираспольская 1" передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус".
11.02.2013 от конкурсного управляющего в деле о банкротстве ТСЖ "Парус" поступило заявление о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская 1" и Севостьяновым В.П., недействительным и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012.
В ходе судебного разбирательства от конкурсного управляющего Сергиенко Р.И. поступило ходатайство об объединении указанных заявлений в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2013 удовлетворено ходатайство, объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявления о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус" с заявлением о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская" и Севастьяновым В.П. и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Делу присвоен N А32-30801/2011-14/568Б-27-1С.
Требования конкурсного управляющего основаны на положениях ст. 10 ГК РФ и мотивированы злонамеренным соглашением сторон с целью дальнейшего приобретения прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2013 производство по делу прекращено применительно к пункту 1 статьи 150 АПК РФ.
Прекращая производство по делу, суд исходил из того, что должник - ТСЖ "Парус" стороной оспариваемой сделки не является. Сделка заключена между юридическим и физическим лицом. По общему правилу спор с участием физического лица подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Требование о признании недействительной сделки ничтожной невозможно без второго требования о реституции. Таким требованием в рассматриваемом случае является требование в виде погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012. Рассмотрение требования о признании права аренды на спорные земельные участки за ТСЖ "Парус" не представляется возможным без оценки договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская 1" и Севастьяновым В.П.
Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными без учета положений подпункта 4 пункта 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества. Также суд апелляционной инстанции указал, что на момент заключения оспариваемой сделки Севастьянов В.П. имел статус предпринимателя, и, соответственно, спор не относится к подведомственности суда общей юрисдикции.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2014 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2013 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении конкурсный управляющий ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Определением суда от 10.06.2014 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане: Ломанова Галина Николаевна, Ломанова Анастасия Александровна, Мандрыка Любовь Анатольевна, Романишин Евгений Евгеньевич, Романишин Петр Евгеньевич, Подопригора Жанна Юрьевна, Нурджанян Саркис Шотавич, Грамматикопуло Григорий Александрович, Габриелян Андраник Николаевич, Черемисинова Марина Аркадьевна, Тренин Евгений Васильевич, Беляева Тамара Ивановна, Земская Лидия Ивановна, Егорова Александра Федоровна, Круть Светлана Алексеевна, Мудрик Константин Эдуардович, Севостьянов Виктор Левковская Яна Викторовна, Бондаренко Андрей Владимирович.
Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о несостоятельности (банкротстве) (дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
Основания оспаривания сделок должника предусмотрены главой III.1 Закона о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно положениям подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
По существу заявленного требования установлено, что 01.06.2001 между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и Севостьяновым В.П. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 845 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011 за N 23-01.26-1 17 2001.
Также 01.06.2001 между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и Ермаковым В.Н. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 969 кв. м, расположенного по адресу:
г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком на 15 лет.
Севостьянов В.П., Арсентьев Д.И., и ТСЖ "Парус" в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А. 11.11.2003 заключили договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (далее - Договор) (т. 1, л.д. 4-5), в силу которого ТСЖ "Парус" (сторона - 2) принимает Севастьянова В.П. и Арсентьев Д.И (сторону-1) в долевое строительство жилищно-гостиничного комплекса по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская,1. При этом вкладом Севастьянова В.П. и Арсентьева Д.И. является передача ТСЖ "Парус" права аренды на земельные участки площадью 1814 кв. м, в том числе Севостьяновым В.П. - 845 кв. м и Арсентьевым Д.И. - 969 кв. м.
Каждая из сторон в соответствии с произведенным вкладом после окончания строительства получает в собственность часть здания комплекса.
В соответствии с п. п. 3.1.2 и 3.1.4 Договора ТСЖ "Парус" обязалось осуществить и передать в собственность Севостьянову В.П. и Арсентьеву Д.И. мини-гостиницу площадью 670 кв. м, завершить строительство части комплекса, подлежащей передаче в собственность стороне в течение 1,5 лет со дня подписания Договора и передать по акту.
В рамках указанного договора Севостьяновым В.П. внесены денежные средства в размере 5 000 000 руб., согласно квитанции к приходному-кассовому ордеру от 11.11.2003.
Дополнительным соглашением к договору от 11.11.2003 внесены изменения в договор и оговорено, что в собственность стороны-1 переходит и подвальное помещение площадью 180 кв. м (данные обстоятельства установлены решением Анапского городского суда от 08.12.2011 (л.д. 9, том 1).
Согласно пункту 7.1 Договора в случае прекращения ТСЖ "Парус" строительства или не сдачи мини гостиницы в срок - 2 квартал 2005, Договор расторгается без компенсации и понесенных затрат Стороной -2 на строительство шестиэтажного дома и мини гостиницы и все переходит в собственность Стороне-1.
Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. 10.11.2008 обратились с заявлением (т. 2, л.д. 68) к учредителям ТСЖ "Парус" Мещерякову Д.С. и Верхову А.А. о расторжении договора на участие в долевом строительстве, в связи с нарушением ТСЖ "Парус" договорных обязательств.
Письмом от 17.11.2008 Мещеряков Д.С. и Верхов А.А. уведомили Севостьянова В.П. и Арсентьева Д.И. об отсутствии у них возражений.
В последующем Севостьянов В.П., Ломанова Г.Н., Ломанова А.А., Мандрыка Л.А., Романишин Е.Е., Романишин П.Е., Подопригора Ж.Ю., Нурджанян С.Ш., Грамматикопуло Г.А., Габриелян А.Н., Черемисинова М.А., Тренин Е.В., Беляева Т.И., Земская Л.И., Егорова А.Ф., Круть С.А., Мудрик К.Э., Левсковская Я.В., Дунюшкин П.А. обратились в Анапский городской суд с исковыми требованиями к Администрации муниципального образования г. Анапа о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
Решением Анапского городского суда от 08.12.2011 по делу N 2-4159/2011 требования Севостьянова В.П. и других граждан удовлетворены. За Севастьяновым В.П. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте площадью 670 кв. м и 180 кв. м.
На момент принятия указанного решения суда общей юрисдикции, оба земельных участка находились в аренде у Севостьянова В.П. (указанное следует из текста судебного акта, т. 1, л.д. 8).
Севостьянов В.П. и ЖСК "Тираспольская, 1" 04.04.2012 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Севастьянов В.П. передает, а ЖСК "Тираспольская. 1" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48. земельного участка площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
Указанный договор зарегистрирован 16.05.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Ссылаясь на вышеназванное решение Анапского городского суда от 08.12.2011, конкурсный управляющий ТСЖ "Парус" Сергиенко С.И. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в качестве обоснования указав, что обязательства ТСЖ "Парус" по передаче в собственность 670 кв. м мини-гостиницы исполнены и передача Севостьяновым В.П. права аренды на земельные участки ЖСК "Тираспольская" является злонамеренным соглашением сторон с намерением причинить вред ТСЖ "Парус" и участникам долевого строительства.
Ответчик Севастьянов В.П. просил отказать в удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего ТСЖ "Парус", указав, что ТСЖ "Парус" не исполнило договорных обязательств по строительству жилищно-гостиничного комплекса и прекратило свою деятельность, в связи с чем им направлено уведомление ТСЖ "Парус" о расторжении договора от 11.11.2003. Заключение договора о передаче права аренды на спорные земельные участки с ЖСК "Тираспольская 1" направлено на продолжение строительства жилищно-гостиничного комплекса. Правление ЖСК "Тираспольская 1" направило всем лицам, обратившимся в суд с заявлением о банкротстве, письма о признании за ними прав на получение внесенных ими инвестиционных средств. На общем собрании ЖСК "Тираспольская 1" им предлагалось вступить в кооператив для продолжения строительства, однако они отказались от предложения. Доводы о злонамеренном соглашении сторон считает необоснованными.
Ответчик ЖСК "Тираспольская, 1" в возражениях на заявление указал, что ТСЖ "Парус" никогда не имело прав на земельные участки, не имело разрешение на строительство и не являлось застройщиком. Оспариваемый договор о переуступке прав аренды на земельные участки с ЖСК "Тираспольская, 1" заключен только для продолжения строительства жилищно-гостиничного комплекса и не только в его интересах, но и в интересах всех дольщиков, принимавших участие в инвестировании строительства, в том числе в интересах лиц, обратившихся с заявлением о признании ТСЖ "Парус" банкротом. ЖСК "Тираспольская, 1" ведет активную деятельность по возобновлению строительства жилищно-гостиничного комплекса, что подтверждается и конкурсным управляющим Сергиенко Р.И.; получены технические условия на подключение к инженерным коммуникациям; заказаны проекты возводимого комплекса и проектно-сметная документация к нему; ведутся переговоры с Администрацией МО г-к Анапа о получении разрешения на продолжение строительства, для чего составлен план мероприятий по строительству объекта, согласованный ЖСК с администрацией города.
В ходе судебного разбирательства представители ЖСК "Тираспольская, 1" подтвердили намерение завершить строительство жилищно-гостиничного комплекса со ссылкой на заочное решение Анапского городского суда Краснодарского края от 29.05.2009 по делу N 2-1362/2007, которым запрещена деятельность ТСЖ "Парус" в части строительства многоэтажного здания жилищно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Тираспольская. Представители ЖСК "Тираспольская, 1" полагают, что признание сделки недействительной (ничтожной) не восстановит прав кредиторов.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, предметом оспаривания является: договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому Севастьянов В.П. передает, а ЖСК "Тираспольская, 1" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48 и земельного участка площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенные по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
В суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий дополнительно пояснил, что, заключенный между Севостьяновым В.П., Арсентьевым Д.И., и ТСЖ "Парус" договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003, является договором простого товарищества. Соответственно, вкладом Севостьянова В.П. и Арсентьева Д.И. являлось право аренды земельного участка. В связи с внесением данного права в качестве вклада оно являлось общим имуществом товарищей, правовой режим которого определен в статье 246 Гражданского кодекса РФ, и не могло быть отчуждено без согласия ТСЖ "Парус" либо выдела его в качестве доли Севастьянову В.П.
В свою очередь ответчик Севастьянов В.П. дополнительно пояснил, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 является договором строительного подряда, и что по данному договору передача прав аренды ТСЖ "Парус" не предполагалась.
Из договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 следует, что его участниками являлись Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И., которые на момент заключения данного договора не обладали статусом индивидуального предпринимателя.
Следовательно, довод конкурсного управляющего о том, договор от 11.11.2003 являлся договором простого товарищества, противоречит положениям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего императивные требования к составу участников.
Так, в силу указанной правовой нормы сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Также из указанного договора не следует, что Севастьяновым В.П. и Арсентьевым Д.И. право аренды передается ТСЖ "Парус".
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ также предусматривает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный договор сторонами в установленном порядке зарегистрирован не был.
Кроме того, пунктом 2.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.06.2001 N 48, заключенного между администрацией города-курорта Анапа и Севастьяновым В.П., предусмотрено, что земельный участок площадью 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, предоставлен без права передачи в субаренду (т. 2 л.д. 21-22).
Какие-либо документы, согласованные ТСЖ "Парус" с арендодателем (администрацией города-курорта Анапа) о переводе на должника прав и обязанностей по договору аренды земельных участков площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, и площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1, в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что в результате исполнения договора в собственность ТСЖ "Парус" переходит жилой шестиэтажный дом, а ранее арендованные Севастьяновым В.П. и Арсентьевым Д.И. земельные участки переходят в пользование.
Исходя из пояснений участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции полагает, что данный пункт договора предусматривает предоставление земельного участка домовладельцам в порядке, аналогичном установленному пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
Из изложенного следует, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 не предусматривал передачу ТСЖ "Парус" арендных прав на земельные участки, и эти права ТСЖ "Парус" переданы не были.
Следовательно, у должника отсутствуют правовые основания для оспаривания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012 и требования о признании за ним права аренды на спорные земельные участки.
Кроме того, судом первой инстанции было правомерно установлено, что решением Анапского городского суда Краснодарского края по делу No 2-811/2013 от 05.03.2013, вступившим в законную силу, признано право собственности ЖСК "Тираспольская 1" на объект незавершенного строительства - жилищно-гостиничный комплекс лит. Д, 44% готовности, расположенный по адресу: Краснодарский край, город - курорт Анапа, пер. Тираспольский, 1, а также на места общего пользования в данном строении.
20.05.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю право собственности на вышеназванный объект зарегистрировано за ЖСК "Тираспольская 1" (запись о государственной регистрации N 23-23-26/2007/2013-977 от 20.05.2013).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-30327/2013 отказано в удовлетворении требований конкурсного управляющего ТСЖ "Парус" к ЖСК "Тираспольская 1" о признании отсутствующим права собственности ЖСК "Тираспольская 1" на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1 - объект незавершенного строительства площадь застройки 699,1 кв. м, степень готовности объекта 44% (запись о регистрации 23-23-26/2007/2013-977 от 20.05.2013 г.).
Данные судебные акты вступили в законную силу и обязательны в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Перемещение объекта незавершенного строительством без несоразмерного ущерба невозможно.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества.
В силу требований статей 131 и 219 Кодекса право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента регистрации.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства (соответствующая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В настоящее время право собственности на объект, незавершенный строительством, зарегистрировано за вновь созданным юридическим лицом - ЖСК "Тираспольская, 1", в который вступила и часть граждан, ранее заключивших договор на участие в долевом строительстве с ТСЖ "Парус". Договор аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.
Оснований для признания права аренды на спорные земельные участки и погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 в реестре прав, в условиях не признанного недействительным договора о передаче прав и обязанной по договору аренды, у суда не имеется, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.02.2015 N 15АП-21464/2014 ПО ДЕЛУ N А32-30801/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2015 г. N 15АП-21464/2014
Дело N А32-30801/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей Н.В. Шимбаревой, Д.В. Николаева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии:
- конкурсный управляющий должника Сергиенко Р.И. лично, по паспорту;
- от ЖСК "Тираспольская 1" Гилева Г.Н. по паспорту;
- Севастьянов В.П. лично, по паспорту;
- от Севастьянова В.П.: представитель Захаров И.В. по ордеру N 566435 от 28.01.2015;
- от Голодняк А.А.: представитель Захаров И.В. по ордеру N 566435 от 28.01.2015, по доверенности от 21.04.2014;
- кредитор Казакова Н.Н. лично, по паспорту;
- от Дружинина С.П.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 25.09.2014;
- от Олейник Г.Н.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 20.07.2012;
- от Хомина М.И.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 24.09.2012;
- от Хващевского А.А.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 12.12.2012;
- от Галантер А.А.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 08.10.2012;
- от Негинского И.С.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 05.07.2012;
- от Хроминой О.М.: представитель Казакова Н.Н. по доверенности от 30.08.2012;
- кредитор Хорев Юрий Алексеевич лично, по паспорту;
- кредитор Полякова Татьяна Ивановна лично, по паспорту;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
конкурсного управляющего Товарищества собственников жилья "Парус" Сергиенко Руслана Ивановича
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011
об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего
по заявлению конкурсного управляющего должника Сергиенко Руслана Ивановича
к Севастьянову Виктору Павловичу, ЖСК "Тираспольская 1"
о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, применении последствий недействительности сделки,
о признании права аренды на земельные участки за ЖСК "Тираспольская 1", об обязании передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус"
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (ОГРН 1102301002572, ИНН 2301043322)
принятое в составе судьи Хитенковой Е.М.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Товарищества собственников жилья "Парус" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника Сергиенко Руслан Иванович (далее - управляющий) с заявлением о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу:
г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании ЖСК "Тираспольская 1" передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус", о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская 1" и Севостьяновым В.П. недействительным и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011 в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по заявлению конкурсного управляющего ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. к Севастьянову Виктору Павловичу, к ЖСК "Тираспольская 1" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская, 1" и Севостьяновым В.П. и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 договора, а также о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании передать право аренды на земельные участки отказано. В удовлетворении требований конкурсного управляющего ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. отказано в полном объеме.
Определение мотивированно тем, что ТСЖ "Парус" не исполнило обязательства, в установленные договором сроки. На момент заключения оспариваемого договора, договор по которому Севостьянов В.П. и Арсентьев Д.И. передали право аренды ТСЖ "Парус" фактически был расторгнут. Оснований для признания права аренды на спорные земельные и погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012, в условиях не признанного недействительным договора о передаче прав и обязанной по договору аренды, у суда не имеется.
Конкурсный управляющий Товарищества собственников жилья "Парус" Сергиенко Р.И. обжаловал определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое определение отменить, передать ТСЖ "Парус" право аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу:
г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что наличие соглашения от 10.11.2008 о расторжении договора от 11.11.2003 на участие в долевом строительстве не препятствует удовлетворению требования о передаче права аренды на земельные участки ТСЖ "Парус". Судом первой инстанции не дана оценка доводам ТСЖ "Парус" о ничтожности сделки, а также о том, что в силу ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения сделки) ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, суд вправе применить последствия ничтожности сделки по собственной инициативе. Материалами дела не подтверждается, что ЖСК "Тираспольская 1" является застройщиком и приняло на себя все обязательства перед конкурсными кредиторами ТСЖ "Парус".
В судебном заседании конкурсный управляющий должника Сергиенко Р.И., Казакова Н.Н., Хорев Ю.А., Полякова Т.И. представитель Дружинина С.П., Олейник Г.Н., Хомина М.И., Хващевского А.А., Галантер А.А., Негинского И.С. и Хроминой О.М. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к жалобе, просили определение суда отменить.
Председатель ЖСК "Тираспольская 1" Гилева Г.Н., Севастьянов В.П., представитель Голодняк А.А. поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, дополнениях к отзывам, возражениях, просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Олейник Галина Николаевна, Скалько Борис Алексеевич, Скалько Наталья Владимировна, Хорев Юрий Алексеевич, Галантер Алла Анатольевна, Кужим Анатолий Сергеевич, Демешко Максим Дмитриевич, Хващевский Александр Алексеевич, Полякова Татьяна Ивановна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ТСЖ "Парус.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2012 в отношении ТСЖ "Парус" введена процедура наблюдения; суд определил применять при банкротстве ТСЖ "Парус" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) (далее - Закон о несостоятельности (банкротстве)); временным управляющим утвержден Волик Юрий Геннадьевич.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2012 ТСЖ "Парус" признано банкротом, открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Сергиенко Руслан Иванович, участник НП "Саморегулируемая межрегиональная общественная организация "Ассоциация антикризисных управляющих".
Конкурсный управляющий Сергиенко Р.И. обратился в деле о банкротстве ТСЖ "Парус" с заявлением о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании ЖСК "Тираспольская 1" передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус".
11.02.2013 от конкурсного управляющего в деле о банкротстве ТСЖ "Парус" поступило заявление о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская 1" и Севостьяновым В.П., недействительным и применении последствий недействительности (ничтожной) сделки в отношении недвижимого имущества в виде погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012.
В ходе судебного разбирательства от конкурсного управляющего Сергиенко Р.И. поступило ходатайство об объединении указанных заявлений в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2013 удовлетворено ходатайство, объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявления о признании права аренды на земельные участки площадью 969 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:21, и 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, за ТСЖ "Парус" и обязании передать право аренды на земельные участки ТСЖ "Парус" с заявлением о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская" и Севастьяновым В.П. и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Делу присвоен N А32-30801/2011-14/568Б-27-1С.
Требования конкурсного управляющего основаны на положениях ст. 10 ГК РФ и мотивированы злонамеренным соглашением сторон с целью дальнейшего приобретения прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2013 производство по делу прекращено применительно к пункту 1 статьи 150 АПК РФ.
Прекращая производство по делу, суд исходил из того, что должник - ТСЖ "Парус" стороной оспариваемой сделки не является. Сделка заключена между юридическим и физическим лицом. По общему правилу спор с участием физического лица подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Требование о признании недействительной сделки ничтожной невозможно без второго требования о реституции. Таким требованием в рассматриваемом случае является требование в виде погашения записи о государственной регистрации 16.05.2012. Рассмотрение требования о признании права аренды на спорные земельные участки за ТСЖ "Парус" не представляется возможным без оценки договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, заключенного между ЖСК "Тираспольская 1" и Севастьяновым В.П.
Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными без учета положений подпункта 4 пункта 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества. Также суд апелляционной инстанции указал, что на момент заключения оспариваемой сделки Севастьянов В.П. имел статус предпринимателя, и, соответственно, спор не относится к подведомственности суда общей юрисдикции.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2014 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2013 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении конкурсный управляющий ТСЖ "Парус" Сергиенко Р.И. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Определением суда от 10.06.2014 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане: Ломанова Галина Николаевна, Ломанова Анастасия Александровна, Мандрыка Любовь Анатольевна, Романишин Евгений Евгеньевич, Романишин Петр Евгеньевич, Подопригора Жанна Юрьевна, Нурджанян Саркис Шотавич, Грамматикопуло Григорий Александрович, Габриелян Андраник Николаевич, Черемисинова Марина Аркадьевна, Тренин Евгений Васильевич, Беляева Тамара Ивановна, Земская Лидия Ивановна, Егорова Александра Федоровна, Круть Светлана Алексеевна, Мудрик Константин Эдуардович, Севостьянов Виктор Левковская Яна Викторовна, Бондаренко Андрей Владимирович.
Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о несостоятельности (банкротстве) (дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
Основания оспаривания сделок должника предусмотрены главой III.1 Закона о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно положениям подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
По существу заявленного требования установлено, что 01.06.2001 между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и Севостьяновым В.П. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 845 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком до 17.04.2016. Указанный договор зарегистрирован Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 21.06.2011 за N 23-01.26-1 17 2001.
Также 01.06.2001 между Администрацией города-курорта Анапа (Арендодатель) и Ермаковым В.Н. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 969 кв. м, расположенного по адресу:
г. Анапа, Тираспольская, 1, сроком на 15 лет.
Севостьянов В.П., Арсентьев Д.И., и ТСЖ "Парус" в лице Мещерякова Д.С. и Верхова А.А. 11.11.2003 заключили договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (далее - Договор) (т. 1, л.д. 4-5), в силу которого ТСЖ "Парус" (сторона - 2) принимает Севастьянова В.П. и Арсентьев Д.И (сторону-1) в долевое строительство жилищно-гостиничного комплекса по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская,1. При этом вкладом Севастьянова В.П. и Арсентьева Д.И. является передача ТСЖ "Парус" права аренды на земельные участки площадью 1814 кв. м, в том числе Севостьяновым В.П. - 845 кв. м и Арсентьевым Д.И. - 969 кв. м.
Каждая из сторон в соответствии с произведенным вкладом после окончания строительства получает в собственность часть здания комплекса.
В соответствии с п. п. 3.1.2 и 3.1.4 Договора ТСЖ "Парус" обязалось осуществить и передать в собственность Севостьянову В.П. и Арсентьеву Д.И. мини-гостиницу площадью 670 кв. м, завершить строительство части комплекса, подлежащей передаче в собственность стороне в течение 1,5 лет со дня подписания Договора и передать по акту.
В рамках указанного договора Севостьяновым В.П. внесены денежные средства в размере 5 000 000 руб., согласно квитанции к приходному-кассовому ордеру от 11.11.2003.
Дополнительным соглашением к договору от 11.11.2003 внесены изменения в договор и оговорено, что в собственность стороны-1 переходит и подвальное помещение площадью 180 кв. м (данные обстоятельства установлены решением Анапского городского суда от 08.12.2011 (л.д. 9, том 1).
Согласно пункту 7.1 Договора в случае прекращения ТСЖ "Парус" строительства или не сдачи мини гостиницы в срок - 2 квартал 2005, Договор расторгается без компенсации и понесенных затрат Стороной -2 на строительство шестиэтажного дома и мини гостиницы и все переходит в собственность Стороне-1.
Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И. 10.11.2008 обратились с заявлением (т. 2, л.д. 68) к учредителям ТСЖ "Парус" Мещерякову Д.С. и Верхову А.А. о расторжении договора на участие в долевом строительстве, в связи с нарушением ТСЖ "Парус" договорных обязательств.
Письмом от 17.11.2008 Мещеряков Д.С. и Верхов А.А. уведомили Севостьянова В.П. и Арсентьева Д.И. об отсутствии у них возражений.
В последующем Севостьянов В.П., Ломанова Г.Н., Ломанова А.А., Мандрыка Л.А., Романишин Е.Е., Романишин П.Е., Подопригора Ж.Ю., Нурджанян С.Ш., Грамматикопуло Г.А., Габриелян А.Н., Черемисинова М.А., Тренин Е.В., Беляева Т.И., Земская Л.И., Егорова А.Ф., Круть С.А., Мудрик К.Э., Левсковская Я.В., Дунюшкин П.А. обратились в Анапский городской суд с исковыми требованиями к Администрации муниципального образования г. Анапа о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
Решением Анапского городского суда от 08.12.2011 по делу N 2-4159/2011 требования Севостьянова В.П. и других граждан удовлетворены. За Севастьяновым В.П. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте площадью 670 кв. м и 180 кв. м.
На момент принятия указанного решения суда общей юрисдикции, оба земельных участка находились в аренде у Севостьянова В.П. (указанное следует из текста судебного акта, т. 1, л.д. 8).
Севостьянов В.П. и ЖСК "Тираспольская, 1" 04.04.2012 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Севастьянов В.П. передает, а ЖСК "Тираспольская. 1" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48. земельного участка площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
Указанный договор зарегистрирован 16.05.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Ссылаясь на вышеназванное решение Анапского городского суда от 08.12.2011, конкурсный управляющий ТСЖ "Парус" Сергиенко С.И. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в качестве обоснования указав, что обязательства ТСЖ "Парус" по передаче в собственность 670 кв. м мини-гостиницы исполнены и передача Севостьяновым В.П. права аренды на земельные участки ЖСК "Тираспольская" является злонамеренным соглашением сторон с намерением причинить вред ТСЖ "Парус" и участникам долевого строительства.
Ответчик Севастьянов В.П. просил отказать в удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего ТСЖ "Парус", указав, что ТСЖ "Парус" не исполнило договорных обязательств по строительству жилищно-гостиничного комплекса и прекратило свою деятельность, в связи с чем им направлено уведомление ТСЖ "Парус" о расторжении договора от 11.11.2003. Заключение договора о передаче права аренды на спорные земельные участки с ЖСК "Тираспольская 1" направлено на продолжение строительства жилищно-гостиничного комплекса. Правление ЖСК "Тираспольская 1" направило всем лицам, обратившимся в суд с заявлением о банкротстве, письма о признании за ними прав на получение внесенных ими инвестиционных средств. На общем собрании ЖСК "Тираспольская 1" им предлагалось вступить в кооператив для продолжения строительства, однако они отказались от предложения. Доводы о злонамеренном соглашении сторон считает необоснованными.
Ответчик ЖСК "Тираспольская, 1" в возражениях на заявление указал, что ТСЖ "Парус" никогда не имело прав на земельные участки, не имело разрешение на строительство и не являлось застройщиком. Оспариваемый договор о переуступке прав аренды на земельные участки с ЖСК "Тираспольская, 1" заключен только для продолжения строительства жилищно-гостиничного комплекса и не только в его интересах, но и в интересах всех дольщиков, принимавших участие в инвестировании строительства, в том числе в интересах лиц, обратившихся с заявлением о признании ТСЖ "Парус" банкротом. ЖСК "Тираспольская, 1" ведет активную деятельность по возобновлению строительства жилищно-гостиничного комплекса, что подтверждается и конкурсным управляющим Сергиенко Р.И.; получены технические условия на подключение к инженерным коммуникациям; заказаны проекты возводимого комплекса и проектно-сметная документация к нему; ведутся переговоры с Администрацией МО г-к Анапа о получении разрешения на продолжение строительства, для чего составлен план мероприятий по строительству объекта, согласованный ЖСК с администрацией города.
В ходе судебного разбирательства представители ЖСК "Тираспольская, 1" подтвердили намерение завершить строительство жилищно-гостиничного комплекса со ссылкой на заочное решение Анапского городского суда Краснодарского края от 29.05.2009 по делу N 2-1362/2007, которым запрещена деятельность ТСЖ "Парус" в части строительства многоэтажного здания жилищно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Тираспольская. Представители ЖСК "Тираспольская, 1" полагают, что признание сделки недействительной (ничтожной) не восстановит прав кредиторов.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, предметом оспаривания является: договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому Севастьянов В.П. передает, а ЖСК "Тираспольская, 1" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48 и земельного участка площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенные по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1.
В суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий дополнительно пояснил, что, заключенный между Севостьяновым В.П., Арсентьевым Д.И., и ТСЖ "Парус" договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003, является договором простого товарищества. Соответственно, вкладом Севостьянова В.П. и Арсентьева Д.И. являлось право аренды земельного участка. В связи с внесением данного права в качестве вклада оно являлось общим имуществом товарищей, правовой режим которого определен в статье 246 Гражданского кодекса РФ, и не могло быть отчуждено без согласия ТСЖ "Парус" либо выдела его в качестве доли Севастьянову В.П.
В свою очередь ответчик Севастьянов В.П. дополнительно пояснил, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 является договором строительного подряда, и что по данному договору передача прав аренды ТСЖ "Парус" не предполагалась.
Из договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 следует, что его участниками являлись Севастьянов В.П. и Арсентьев Д.И., которые на момент заключения данного договора не обладали статусом индивидуального предпринимателя.
Следовательно, довод конкурсного управляющего о том, договор от 11.11.2003 являлся договором простого товарищества, противоречит положениям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ, устанавливающего императивные требования к составу участников.
Так, в силу указанной правовой нормы сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Также из указанного договора не следует, что Севастьяновым В.П. и Арсентьевым Д.И. право аренды передается ТСЖ "Парус".
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ также предусматривает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный договор сторонами в установленном порядке зарегистрирован не был.
Кроме того, пунктом 2.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 01.06.2001 N 48, заключенного между администрацией города-курорта Анапа и Севастьяновым В.П., предусмотрено, что земельный участок площадью 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Тираспольская, 1, предоставлен без права передачи в субаренду (т. 2 л.д. 21-22).
Какие-либо документы, согласованные ТСЖ "Парус" с арендодателем (администрацией города-курорта Анапа) о переводе на должника прав и обязанностей по договору аренды земельных участков площадью 845 кв. м, кадастровый номер 23:37:0101005:48, и площадью 969 кв. м кадастровый номер 23:37:0101005:21, расположенных по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский,1, в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что в результате исполнения договора в собственность ТСЖ "Парус" переходит жилой шестиэтажный дом, а ранее арендованные Севастьяновым В.П. и Арсентьевым Д.И. земельные участки переходят в пользование.
Исходя из пояснений участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции полагает, что данный пункт договора предусматривает предоставление земельного участка домовладельцам в порядке, аналогичном установленному пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
Из изложенного следует, что договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 11.11.2003 не предусматривал передачу ТСЖ "Парус" арендных прав на земельные участки, и эти права ТСЖ "Парус" переданы не были.
Следовательно, у должника отсутствуют правовые основания для оспаривания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012 и требования о признании за ним права аренды на спорные земельные участки.
Кроме того, судом первой инстанции было правомерно установлено, что решением Анапского городского суда Краснодарского края по делу No 2-811/2013 от 05.03.2013, вступившим в законную силу, признано право собственности ЖСК "Тираспольская 1" на объект незавершенного строительства - жилищно-гостиничный комплекс лит. Д, 44% готовности, расположенный по адресу: Краснодарский край, город - курорт Анапа, пер. Тираспольский, 1, а также на места общего пользования в данном строении.
20.05.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю право собственности на вышеназванный объект зарегистрировано за ЖСК "Тираспольская 1" (запись о государственной регистрации N 23-23-26/2007/2013-977 от 20.05.2013).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-30327/2013 отказано в удовлетворении требований конкурсного управляющего ТСЖ "Парус" к ЖСК "Тираспольская 1" о признании отсутствующим права собственности ЖСК "Тираспольская 1" на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, пер. Тираспольский, 1 - объект незавершенного строительства площадь застройки 699,1 кв. м, степень готовности объекта 44% (запись о регистрации 23-23-26/2007/2013-977 от 20.05.2013 г.).
Данные судебные акты вступили в законную силу и обязательны в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Перемещение объекта незавершенного строительством без несоразмерного ущерба невозможно.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества.
В силу требований статей 131 и 219 Кодекса право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента регистрации.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства (соответствующая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В настоящее время право собственности на объект, незавершенный строительством, зарегистрировано за вновь созданным юридическим лицом - ЖСК "Тираспольская, 1", в который вступила и часть граждан, ранее заключивших договор на участие в долевом строительстве с ТСЖ "Парус". Договор аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.
Оснований для признания права аренды на спорные земельные участки и погашения записи о государственной регистрации от 16.05.2012 в реестре прав, в условиях не признанного недействительным договора о передаче прав и обязанной по договору аренды, у суда не имеется, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-30801/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)