Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Каверина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Зубовой Л.М.,
судей Мариуца О.Г. и Наумова А.А.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 17 апреля 2013 года апелляционную жалобу К.З. на решение Красногорского городского суда Московской области от 15 января 2013 года по делу по иску К.З. к ООО "Ключ" о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств, по встречному иску ООО "Ключ" к К.З. о взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения представителя К.Л. по доверенности Л., адвоката Шкарина А.Ю., представителя ООО "Ключ" по доверенности Г.,
установила:
К.З. обратилась в суд с иском к ООО "Ключ" о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств.
В обоснование требований указывает, что между нею и ответчиком 28.05.2009 года был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 2/7/122/2007-а, по условиям которого застройщик ООО "Ключ" обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ей квартиру по адресу: <адрес>, а она обязалась уплатить обусловленную договором цену N рублей. Указала, что оплата по договору произведена ею в полном объеме в 2007 году, однако, ответчик отказывается передать квартиру в собственность по акту, необоснованно требует произвести доплату за площадь квартиры в сумме 520390 рублей, кроме того, доплату за оплату услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 45505 рублей 80 коп., хотя она уплатила излишне 357 880 руб. Уточнив исковые требования, К.З. просит признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость квартиры согласно пункту 3.6 договора в размере 357 880 руб. а также судебные расходы и моральный вред 100 000 рублей (л.д. 53 - 54).
Представитель ООО "Ключ" исковые требования признал частично, не возражает против признания за К.З. права собственности на квартиру.
ООО "Ключ" в остальной части иск не признало и предъявило к К.З. встречный иск о взыскании денежной суммы по договору. В обоснование встречного иска указывает, что по условиям заключенного договора (пункт 1.4.3) ориентировочная площадь (с учетом площади балкона-лоджии) объекта долевого строительства составляла 81.3 кв. м, а цена одного квадратного метра составляет 71 400 рублей (п. 3.2). Указали, что в соответствии с пунктом 3.5 договора в случае увеличения фактической общей площади квартиры по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации К.Л. обязана произвести доплату исходя из стоимости 1 кв. м - 77800 рублей. В соответствии с обмерами, проведенными БТИ после окончания строительства, фактическая площадь квартиры (с учетом площадей балкона и лоджии) составила 87,8 кв. м. В соответствии с условиями договора истица обязана была произвести доплату в размере 505 700 рублей, из расчета: 87,8 - 81,3 = 6,5 кв. м x 77800 руб., однако, направленное ей дополнительное соглашение о производстве доплаты не подписано. По встречному иску ООО "Ключ" просит взыскать с К.З. доплату за фактически построенную площадь в размере 505 700 рублей, задолженность по договору в виде стоимости услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 25878 рублей 66 коп., всего 532578 рублей 66 коп. (л.д. 129).
Судом постановлено решение, которым иск К.З. удовлетворен частично - в части признания права собственности на квартиру, в остальной части в иске К.З. отказано, встречный иск удовлетворен, в пользу ООО "Ключ" с К.З. взыскано <данные изъяты> рублей 66 коп. (л.д. 238, 246).
К.З. в апелляционной жалобе просит решение изменить, принять решение об удовлетворении ее иска полностью и об отказе во встречном иске.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 28.05.2009 года между ООО "Круг" и К.З. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик ООО "Ключ", обязался в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать К.З. квартиру по адресу: <адрес> ориентировочной площадью (с учетом площади балкона-лоджии) 81,3 кв. м (л.д. 19 - 26). Цена договора составляет <данные изъяты> руб., цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 71400 руб. (п. 3.2) (л.д. 19 - 26).
Обусловленные договором денежные средства <данные изъяты> руб. К.З. полностью оплачены (л.д. 44).
В соответствии с пунктом 3.5. договора, в случае увеличения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с ценой одного квадратного метра, равной 77800 рублей.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае уменьшения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с ценой одного квадратного метра, равной 77800 рублей.
Порядок и сроки перечисления денежных средств по основаниям, указанным в п. п. 35 и 3.6 договора определяются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами после проведения БТИ натурных обмеров и получения застройщиком их результатов (пункт 3.7 договора).
Таким образом, при заключении договора стороны в пунктах 3.5 и 3.6 предусмотрели возможность перерасчета цены квартиры как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, в зависимости от фактической площади квартиры по сравнению с проектной.
Разрешая спор, суд исходил из того, что после окончания строительства дома и проведения застройщиком технической инвентаризации, выяснилось, что площадь всех частей жилого помещения составила 87,8 кв. м. Таким образом, суд учел все площади помещений без понижающих коэффициентов (43,3 кв. м + 28,0 кв. м + 16,5 кв. м = 87,8 кв. м). Суд указал, что разница между ориентировочной стоимостью квартиры и фактической площадью составляет 6,5 кв. м (87,8 кв. м фактическая - 81,3 кв. м по условиям договора) x 77 800 рублей = 505 700 руб., в связи с чем судом определен размер подлежащей взысканию с К.З. доплаты в размере 505 700 рублей.
При этом суд не согласился с доводами К.З. о том, что при определении фактической площади квартиры площадь вспомогательных помещений (лоджий и балконов) должна учитываться так же, как и при заключении договора, т.е. с применением понижающего коэффициента, и определенная таким образом площадь квартиры составит 76,7 кв. м, что указано в представленном истицей техпаспорте на л.д. 195.
Суд исходил из того, что заключенным между сторонами договором стоимость 1 кв. м площади определена в 71 400 рублей и применение разной стоимости за жилые и вспомогательные помещения договором не предусмотрено, расходы по строительству как помещений вспомогательного использования, так и жилых помещений, по стоимости одинаковы. Суд также не принял во внимание доводы К.З. о введении ее в заблуждение застройщиком относительно предмета договора, указав, что требований о признании договора недействительным истцом не заявлено. Фактически суд исходил из того, что в условиях договора нет расчетов, подтверждающих, что при заключении договора ориентировочная площадь квартиры 81,3 кв. м была определена с учетом понижающего коэффициента.
Таким образом, разрешая основной и встречный иски в части определения возможности либо доплаты, либо возврата денег за фактическую площадь квартиры, суд исходил из условий заключенного между сторонами договора и его толкования.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования пунктов 3.5 и 3.6 договора следует, что участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику, либо застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в цене квартиры, в случае увеличения либо уменьшения фактической общей площади квартиры по данным обмеров БТИ по сравнению с данными проектной документации. При этом цена одного квадратного метра принимается в 77800 рублей.
Фактически, толкуя договор, суд исходил из того, что ориентировочная площадь квартиры, указанная в пункте 1.4.3 договора - 81,3 кв. м (с учетом площади балкона-лоджии) была указана без применения понижающего коэффициента для лоджий и балконов. Суд полагал, что в договоре нет данных, подтверждающих, что при заключении договора ориентировочная площадь квартиры 81,3 кв. м была определена с учетом понижающего коэффициента.
Однако, указанный вывод судам противоречит условиям заключенного между сторонами договора, что подтверждается следующим.
Суд не принял во внимание, что неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N-а от 28.05.2009 года является приложение к договору с планом квартиры (л.д. 26). Из указанного приложения следует, что по каждой квартире, в том числе спорной N, указываются следующие значения: полезная площадь квартиры / общая площадь квартиры (без учета летних помещений) / общая площадь квартиры (с учетом летних помещений с соотв. коэф.) / количество комнат. В указанном приложении указано, что по квартире N ее общая площадь (с учетом летних помещений с соответствующим коэффициентом) составляет 81,3 кв. м. Таким образом, при заключении договора стороны в приложении на л.д. 26 прямо предусмотрели, что указанная в договоре общая площадь квартиры определяется с учетом коэффициентов для летних помещений - лоджий и балконов.
Это также следует и из технического паспорта на квартиру по состоянию на 10.04.2009 года, т.е. выданного до заключения договора. В нем указано, что по квартире N жилая площадь составляет 43,3 кв. м, вспомогательная - 28,0 кв. м, площадь балконов, лоджий - 16,5 кв. м (л.д. 215). В случае, если бы в договоре от 28.05.2009 года площадь квартиры указывалась без понижающих коэффициентов для лоджий и балконов, как полагает ООО "Ключ", она бы составляла 87,8 кв. м (43, 3 кв. м + 28,0 кв. м + 16,5 кв. м), а не 81,3 кв. м, как указано в договоре. Если исходить из указанных в техпаспорте от 10.04.2009 года данных о том, что жилая площадь составляет 43,3 кв. м, вспомогательная - 28,0 кв. м, а ориентировочная - 81, 3 кв. м, то в указанной ориентировочной площади учтено лишь 10 кв. м площади лоджий и балконов (81,3 кв. м - 43, 3 кв. м - 28,0 кв. м - 10 кв. м). Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что при заключении договора в пункте 1.4.3 указывалась ориентировочная площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.
Данное обстоятельство подтверждается также представленным истцом заключением ООО "Агентство строительного контроля "Территория качества", из которого следует, что в пункте 1.4.3 договора общая площадь квартиры определена как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами (л.д. 203, 217). К указанному заключению приложен проектный план квартиры, где указана площадь каждого из четырех находящегося в квартире N балкона (лоджии) - 4,27 кв. м, + 3,82 кв. м, + 3,82 кв. м, + 4,43 кв. м, всего 16,34 кв. м (л.д. 219 об.), что согласуется с техническим паспортом БТИ от 10.04.2009 года (л.д. 216).
Указанным доказательствам суд в своем решении никакой оценки не дал, при том, что ООО "Ключ" не было представлено никаких доказательств, опровергающих как выводы специалиста, так и содержащиеся в техническом паспорте БТИ на квартиру от 2009 года данные.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что при толковании условий договора суд первой инстанции в нарушение требований ст. 431 ГК РФ не принял во внимание все указанные выше документы, свидетельствующие о том, что при заключении договора в пункте 1.4.3 указывалась ориентировочная площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.
При разрешении вопроса о доплате или возвращении разницы в стоимости квартиры, исходя из буквального толкования условий договора (пункты 3.5 и 3.6), судебная коллегия считает, что необходимо сопоставить общую площади квартиры по данным проектной документации на момент заключения договора и фактическую общую площади квартиры на момент рассмотрения спора.
При этом судебная коллегия учитывает данные технического паспорта БТИ на квартиру от 10.04.2009 года, поскольку он составлен до заключения договора 28.05.2009 года, и данные технического паспорта БТИ по состоянию на 24.01.2012 года, т.е. на момент рассмотрения спора.
Из технического паспорта БТИ от 10.04.2009 года следует, что по квартире N жилая площадь составляет 43,3 кв. м, вспомогательная - 28,0 кв. м, площадь балконов, лоджий - 16,5 кв. м (л.д. 215). Из технического паспорта БТИ от 24.01.2012 года следует, что по квартире N жилая площадь составляет 43,5 кв. м, вспомогательная - 28,2 кв. м, площадь балконов, лоджий - 16,5 кв. м (л.д. 195).
При сопоставлении данных технических паспортов усматривается, что площадь лоджий и балконов с 2009 года по сравнению с 2012 годом осталась неизменной. В сторону увеличения изменилась лишь на 0,2 кв. м жилая площадь квартиры и на 0,2 кв. м - вспомогательная площадь, всего на 0,4 кв. м. За указанную площадь в соответствии с пунктом 3.5 договора К.Л. обязана произвести доплату в пользу ООО "Ключ" в сумме 31120 рублей (0,4 кв. м x 77800 рублей).
В связи с этим, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения встречного иска ООО "Ключ" полностью с принятием в этой части нового решения о частичном удовлетворении иска, в части взыскания с К.Л. суммы доплаты 31120 рублей и суммы стоимости услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 26878 рублей 66 коп. (указанная сумма уточнена ООО "Ключ" на л.д. 129 и в определении суда от 25.03.2013 года на л.д. 246). При этом судебная коллегия исходит из того, что стоимость услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 26878 рублей 66 коп. К.Л. не оспаривалась. Итого, по встречному иску в пользу ООО "Ключ" подлежит взысканию 57998 рублей 66 коп. (31120 рублей + 26878 рублей 66 коп.), в остальной части во встречном иске ООО "Ключ" надлежит отказать.
Что касается основного иска К.Л., то в данной части решение суда является законным и обоснованным, поскольку судом правомерно за ней признано право собственности на спорную квартиру и обоснованно отказано во взыскании разницы в стоимости квартиры ввиду отсутствия предусмотренных пунктом 3.6 договора оснований. Также обоснованно отказано в удовлетворении требований К.Л. о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов, поскольку действиями ответчика права истца не нарушены.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногорского городского суда Московской области от 15 января 2013 года отменить в части удовлетворения встречного иска ООО "Ключ".
Встречный иск ООО "Ключ" удовлетворить частично.
Взыскать с К.З. в пользу ООО "Ключ" 57998 рублей 66 коп., в остальной части во встречном иске К.Л. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Л. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8558/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. по делу N 33-8558/2013
Судья: Каверина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Зубовой Л.М.,
судей Мариуца О.Г. и Наумова А.А.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 17 апреля 2013 года апелляционную жалобу К.З. на решение Красногорского городского суда Московской области от 15 января 2013 года по делу по иску К.З. к ООО "Ключ" о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств, по встречному иску ООО "Ключ" к К.З. о взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения представителя К.Л. по доверенности Л., адвоката Шкарина А.Ю., представителя ООО "Ключ" по доверенности Г.,
установила:
К.З. обратилась в суд с иском к ООО "Ключ" о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств.
В обоснование требований указывает, что между нею и ответчиком 28.05.2009 года был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 2/7/122/2007-а, по условиям которого застройщик ООО "Ключ" обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ей квартиру по адресу: <адрес>, а она обязалась уплатить обусловленную договором цену N рублей. Указала, что оплата по договору произведена ею в полном объеме в 2007 году, однако, ответчик отказывается передать квартиру в собственность по акту, необоснованно требует произвести доплату за площадь квартиры в сумме 520390 рублей, кроме того, доплату за оплату услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 45505 рублей 80 коп., хотя она уплатила излишне 357 880 руб. Уточнив исковые требования, К.З. просит признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость квартиры согласно пункту 3.6 договора в размере 357 880 руб. а также судебные расходы и моральный вред 100 000 рублей (л.д. 53 - 54).
Представитель ООО "Ключ" исковые требования признал частично, не возражает против признания за К.З. права собственности на квартиру.
ООО "Ключ" в остальной части иск не признало и предъявило к К.З. встречный иск о взыскании денежной суммы по договору. В обоснование встречного иска указывает, что по условиям заключенного договора (пункт 1.4.3) ориентировочная площадь (с учетом площади балкона-лоджии) объекта долевого строительства составляла 81.3 кв. м, а цена одного квадратного метра составляет 71 400 рублей (п. 3.2). Указали, что в соответствии с пунктом 3.5 договора в случае увеличения фактической общей площади квартиры по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации К.Л. обязана произвести доплату исходя из стоимости 1 кв. м - 77800 рублей. В соответствии с обмерами, проведенными БТИ после окончания строительства, фактическая площадь квартиры (с учетом площадей балкона и лоджии) составила 87,8 кв. м. В соответствии с условиями договора истица обязана была произвести доплату в размере 505 700 рублей, из расчета: 87,8 - 81,3 = 6,5 кв. м x 77800 руб., однако, направленное ей дополнительное соглашение о производстве доплаты не подписано. По встречному иску ООО "Ключ" просит взыскать с К.З. доплату за фактически построенную площадь в размере 505 700 рублей, задолженность по договору в виде стоимости услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 25878 рублей 66 коп., всего 532578 рублей 66 коп. (л.д. 129).
Судом постановлено решение, которым иск К.З. удовлетворен частично - в части признания права собственности на квартиру, в остальной части в иске К.З. отказано, встречный иск удовлетворен, в пользу ООО "Ключ" с К.З. взыскано <данные изъяты> рублей 66 коп. (л.д. 238, 246).
К.З. в апелляционной жалобе просит решение изменить, принять решение об удовлетворении ее иска полностью и об отказе во встречном иске.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 28.05.2009 года между ООО "Круг" и К.З. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик ООО "Ключ", обязался в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать К.З. квартиру по адресу: <адрес> ориентировочной площадью (с учетом площади балкона-лоджии) 81,3 кв. м (л.д. 19 - 26). Цена договора составляет <данные изъяты> руб., цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 71400 руб. (п. 3.2) (л.д. 19 - 26).
Обусловленные договором денежные средства <данные изъяты> руб. К.З. полностью оплачены (л.д. 44).
В соответствии с пунктом 3.5. договора, в случае увеличения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с ценой одного квадратного метра, равной 77800 рублей.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае уменьшения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с ценой одного квадратного метра, равной 77800 рублей.
Порядок и сроки перечисления денежных средств по основаниям, указанным в п. п. 35 и 3.6 договора определяются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами после проведения БТИ натурных обмеров и получения застройщиком их результатов (пункт 3.7 договора).
Таким образом, при заключении договора стороны в пунктах 3.5 и 3.6 предусмотрели возможность перерасчета цены квартиры как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, в зависимости от фактической площади квартиры по сравнению с проектной.
Разрешая спор, суд исходил из того, что после окончания строительства дома и проведения застройщиком технической инвентаризации, выяснилось, что площадь всех частей жилого помещения составила 87,8 кв. м. Таким образом, суд учел все площади помещений без понижающих коэффициентов (43,3 кв. м + 28,0 кв. м + 16,5 кв. м = 87,8 кв. м). Суд указал, что разница между ориентировочной стоимостью квартиры и фактической площадью составляет 6,5 кв. м (87,8 кв. м фактическая - 81,3 кв. м по условиям договора) x 77 800 рублей = 505 700 руб., в связи с чем судом определен размер подлежащей взысканию с К.З. доплаты в размере 505 700 рублей.
При этом суд не согласился с доводами К.З. о том, что при определении фактической площади квартиры площадь вспомогательных помещений (лоджий и балконов) должна учитываться так же, как и при заключении договора, т.е. с применением понижающего коэффициента, и определенная таким образом площадь квартиры составит 76,7 кв. м, что указано в представленном истицей техпаспорте на л.д. 195.
Суд исходил из того, что заключенным между сторонами договором стоимость 1 кв. м площади определена в 71 400 рублей и применение разной стоимости за жилые и вспомогательные помещения договором не предусмотрено, расходы по строительству как помещений вспомогательного использования, так и жилых помещений, по стоимости одинаковы. Суд также не принял во внимание доводы К.З. о введении ее в заблуждение застройщиком относительно предмета договора, указав, что требований о признании договора недействительным истцом не заявлено. Фактически суд исходил из того, что в условиях договора нет расчетов, подтверждающих, что при заключении договора ориентировочная площадь квартиры 81,3 кв. м была определена с учетом понижающего коэффициента.
Таким образом, разрешая основной и встречный иски в части определения возможности либо доплаты, либо возврата денег за фактическую площадь квартиры, суд исходил из условий заключенного между сторонами договора и его толкования.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования пунктов 3.5 и 3.6 договора следует, что участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику, либо застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в цене квартиры, в случае увеличения либо уменьшения фактической общей площади квартиры по данным обмеров БТИ по сравнению с данными проектной документации. При этом цена одного квадратного метра принимается в 77800 рублей.
Фактически, толкуя договор, суд исходил из того, что ориентировочная площадь квартиры, указанная в пункте 1.4.3 договора - 81,3 кв. м (с учетом площади балкона-лоджии) была указана без применения понижающего коэффициента для лоджий и балконов. Суд полагал, что в договоре нет данных, подтверждающих, что при заключении договора ориентировочная площадь квартиры 81,3 кв. м была определена с учетом понижающего коэффициента.
Однако, указанный вывод судам противоречит условиям заключенного между сторонами договора, что подтверждается следующим.
Суд не принял во внимание, что неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N-а от 28.05.2009 года является приложение к договору с планом квартиры (л.д. 26). Из указанного приложения следует, что по каждой квартире, в том числе спорной N, указываются следующие значения: полезная площадь квартиры / общая площадь квартиры (без учета летних помещений) / общая площадь квартиры (с учетом летних помещений с соотв. коэф.) / количество комнат. В указанном приложении указано, что по квартире N ее общая площадь (с учетом летних помещений с соответствующим коэффициентом) составляет 81,3 кв. м. Таким образом, при заключении договора стороны в приложении на л.д. 26 прямо предусмотрели, что указанная в договоре общая площадь квартиры определяется с учетом коэффициентов для летних помещений - лоджий и балконов.
Это также следует и из технического паспорта на квартиру по состоянию на 10.04.2009 года, т.е. выданного до заключения договора. В нем указано, что по квартире N жилая площадь составляет 43,3 кв. м, вспомогательная - 28,0 кв. м, площадь балконов, лоджий - 16,5 кв. м (л.д. 215). В случае, если бы в договоре от 28.05.2009 года площадь квартиры указывалась без понижающих коэффициентов для лоджий и балконов, как полагает ООО "Ключ", она бы составляла 87,8 кв. м (43, 3 кв. м + 28,0 кв. м + 16,5 кв. м), а не 81,3 кв. м, как указано в договоре. Если исходить из указанных в техпаспорте от 10.04.2009 года данных о том, что жилая площадь составляет 43,3 кв. м, вспомогательная - 28,0 кв. м, а ориентировочная - 81, 3 кв. м, то в указанной ориентировочной площади учтено лишь 10 кв. м площади лоджий и балконов (81,3 кв. м - 43, 3 кв. м - 28,0 кв. м - 10 кв. м). Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что при заключении договора в пункте 1.4.3 указывалась ориентировочная площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.
Данное обстоятельство подтверждается также представленным истцом заключением ООО "Агентство строительного контроля "Территория качества", из которого следует, что в пункте 1.4.3 договора общая площадь квартиры определена как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами (л.д. 203, 217). К указанному заключению приложен проектный план квартиры, где указана площадь каждого из четырех находящегося в квартире N балкона (лоджии) - 4,27 кв. м, + 3,82 кв. м, + 3,82 кв. м, + 4,43 кв. м, всего 16,34 кв. м (л.д. 219 об.), что согласуется с техническим паспортом БТИ от 10.04.2009 года (л.д. 216).
Указанным доказательствам суд в своем решении никакой оценки не дал, при том, что ООО "Ключ" не было представлено никаких доказательств, опровергающих как выводы специалиста, так и содержащиеся в техническом паспорте БТИ на квартиру от 2009 года данные.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что при толковании условий договора суд первой инстанции в нарушение требований ст. 431 ГК РФ не принял во внимание все указанные выше документы, свидетельствующие о том, что при заключении договора в пункте 1.4.3 указывалась ориентировочная площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.
При разрешении вопроса о доплате или возвращении разницы в стоимости квартиры, исходя из буквального толкования условий договора (пункты 3.5 и 3.6), судебная коллегия считает, что необходимо сопоставить общую площади квартиры по данным проектной документации на момент заключения договора и фактическую общую площади квартиры на момент рассмотрения спора.
При этом судебная коллегия учитывает данные технического паспорта БТИ на квартиру от 10.04.2009 года, поскольку он составлен до заключения договора 28.05.2009 года, и данные технического паспорта БТИ по состоянию на 24.01.2012 года, т.е. на момент рассмотрения спора.
Из технического паспорта БТИ от 10.04.2009 года следует, что по квартире N жилая площадь составляет 43,3 кв. м, вспомогательная - 28,0 кв. м, площадь балконов, лоджий - 16,5 кв. м (л.д. 215). Из технического паспорта БТИ от 24.01.2012 года следует, что по квартире N жилая площадь составляет 43,5 кв. м, вспомогательная - 28,2 кв. м, площадь балконов, лоджий - 16,5 кв. м (л.д. 195).
При сопоставлении данных технических паспортов усматривается, что площадь лоджий и балконов с 2009 года по сравнению с 2012 годом осталась неизменной. В сторону увеличения изменилась лишь на 0,2 кв. м жилая площадь квартиры и на 0,2 кв. м - вспомогательная площадь, всего на 0,4 кв. м. За указанную площадь в соответствии с пунктом 3.5 договора К.Л. обязана произвести доплату в пользу ООО "Ключ" в сумме 31120 рублей (0,4 кв. м x 77800 рублей).
В связи с этим, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения встречного иска ООО "Ключ" полностью с принятием в этой части нового решения о частичном удовлетворении иска, в части взыскания с К.Л. суммы доплаты 31120 рублей и суммы стоимости услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 26878 рублей 66 коп. (указанная сумма уточнена ООО "Ключ" на л.д. 129 и в определении суда от 25.03.2013 года на л.д. 246). При этом судебная коллегия исходит из того, что стоимость услуг БТИ и коммунальных услуг в размере 26878 рублей 66 коп. К.Л. не оспаривалась. Итого, по встречному иску в пользу ООО "Ключ" подлежит взысканию 57998 рублей 66 коп. (31120 рублей + 26878 рублей 66 коп.), в остальной части во встречном иске ООО "Ключ" надлежит отказать.
Что касается основного иска К.Л., то в данной части решение суда является законным и обоснованным, поскольку судом правомерно за ней признано право собственности на спорную квартиру и обоснованно отказано во взыскании разницы в стоимости квартиры ввиду отсутствия предусмотренных пунктом 3.6 договора оснований. Также обоснованно отказано в удовлетворении требований К.Л. о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов, поскольку действиями ответчика права истца не нарушены.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногорского городского суда Московской области от 15 января 2013 года отменить в части удовлетворения встречного иска ООО "Ключ".
Встречный иск ООО "Ключ" удовлетворить частично.
Взыскать с К.З. в пользу ООО "Ключ" 57998 рублей 66 коп., в остальной части во встречном иске К.Л. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Л. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)