Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Деевой Г.А.,
судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Растрыгиной О.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФотоМир" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 по делу N А76-3058/2014 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ФотоМир" - Сафина Мария Миркасимовна (паспорт, доверенность от 13.05.2014 N б/н).
Общество с ограниченной ответственностью "Комитет городского хозяйства" (далее - общество "КГХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФотоМир" (далее - общество "ФотоМир", ответчик) о взыскании 92 667 рублей 69 копейки неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов на содержание общего имущества в многоквартирных домах, 13 257 рублей 97 копеек пени (л.д. 6-7, т. 1).
В свою очередь общество "ФотоМир" обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании 70 724 рубля 90 копеек расходов, понесенных в связи с ремонтом кровли, являющейся общим имуществом многоквартирного жилого дома (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, л.д. 4-5, 35, т. 3).
Определениями суда от 28.10.2014, 28.01.2015 (л.д. 87-90, 147-150, т. 3) к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная контора" и общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная контора N 1 (далее - общества "РСК" и "ЖЭК N 1", третьи лица).
Решением суда от 31.07.2015 (резолютивная часть от 24.07.2015, л.д. 66-84, т. 4) первоначальный иск удовлетворен частично: с общества "ФотоМир" в пользу общества "КГХ" взыскано 92 667 рублей 69 копеек неосновательного обогащения, 3 654 рубля 87 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления общества "ФотоМир" отказано.
Не согласившись с решением, общество "ФотоМир" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В качестве обоснования доводов жалобы ее податель сослался на необоснованность вывода суда о невозможности принять в качестве надлежащего доказательства акта обследования от 18.03.2014, поскольку он составлен без участия представителя общества "КГХ".
Ответчик полагает, что суд необоснованно указал на непринятие ответчиком мер по обращению за разъяснениями к обществу "КГХ" по факту обслуживания общего имущества дома, относящегося к части под литером А1.
Ответчик указывает, что обществу "КГХ" направлялись два заявления о проведении обследования кровли, однако на первое обследование истец своих представителей не направил, а второе обследование проведено не было.
За разъяснениями к обществу "КГХ" ответчик не обращался, поскольку на момент проведения обследования 18.03.2014 арбитражный суд рассматривал исковое заявление, из которого следовало, что спорное помещение находится на обслуживании общества "КГХ".
Общество "КГХ" и общество "РСК" должны были располагать информацией об общедомовом имуществе, находящемся у них на обслуживании; однако представители общества "КГХ" такой информацией не обладали, и только в сентябре 2014 году приняли меры по установлению факта наличия или отсутствия общих коммуникаций в целях отнесения части здания с литерой А1 к многоквартирному жилому дому.
Общество "ФотоМир" считает доказанным факт того, что в период с 2011 года управляющая компания исключила часть дома с литерой А1, площадью 2 213,20 кв. м, из объектов, подлежащих обслуживанию.
При этом для того, чтобы признать данный факт доказанным, отсутствует необходимость оспаривания протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа его управлением.
Ответчик считает, что в действиях истца имеет место злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, податель жалобы указывает, что он не мог знать о том, что спорное помещение находится на обслуживании общества "КГХ" в связи с недобросовестными действиями последнего. Поэтому ответчик не обращался к истцу с требованием составить акты о причинах течи в помещениях.
При появлении протечек ответчик обратился в специализированную организацию - общество с ограниченной ответственностью "Госпроект", которым составлен акт обследования кровли от 16.05.2011. При этом в акте отражено аварийное состояние кровли и рекомендовано произвести работы по замене рулонного ковра и увеличению ее толщины, однако ответчиком выполнены работы только по замене рулонного ковра.
В судебном заседании представитель общества "ФотоМир" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Златоуст, ул. Скворцова, д. 2, оформленного протоколом от 05.01.2011 (л.д. 17, т. 1), общество "КГХ" выбрано в качестве управляющей организации.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок и с ним (л.д. 18-19,20-21, т. 1) общество "ФотоМир" является собственником помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Скворцова в г. Златоусте: нежилого помещения Х - производственное, общей площадью 94,5 кв. м, право зарегистрировано 07.12.2010; нежилого помещения IX - бытовок, площадью 81,2 кв. м, право зарегистрировано 07.12.2010.
Как указывает общество "КГХ", в период с 01.01.2011 по 31.12.2013 ответчик в качестве собственника помещений не осуществлял плату за содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем образовалась задолженность в размере 92 667 рублей 69 копеек.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "КГХ" в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, а также уплаты неустойки в силу пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, ссылаясь на ненадлежащее содержание и своевременный осмотр общего имущества многоквартирного дома, общество "ФотоМир" обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании расходов, понесенных в связи с необходимостью ремонта кровли, являющейся общим имуществом собственников жилого дома.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из документального подтверждения того обстоятельства, что ответчик является собственником нежилых помещений в спорном доме, а также отсутствия доказательств погашения задолженности за спорный период.
Проверив расчет задолженности, суд нашел его верным, исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику и утвержденных тарифов, произвел начисление платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Отказывая во взыскании с ответчика неустойки в соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что обязанность по изготовлению и предъявлению платежных документов в силу пункта 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации возложена на лицо, оказывающее услуги по коммунальным услугам.
Ответчик отрицал факт получения и выставления ему счетов в отношении спорных помещений. Истец доказательств выставления счетов, либо разъяснение собственнику в каком-либо письме порядка начисления платы за содержание и ремонт спорных помещений, в материалы дела не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что со стороны истца была допущена просрочка по встречному исполнению обязательств, и в связи с этим отсутствии оснований для возложения на должника ответственности за несвоевременное внесение платежей, уплате пени (пункты 1, 3 статьи 406 Гражданского кодекса).
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия доказательств того, что общество "ФотоМир" обращалось в 2011 году к управляющей организации с целью составления актов о причинах течи в помещении, проверки и обследования конструкций дома; а также того, что ответчик обращался с претензиями или жалобами в связи с несовершением истцом обязанных действий.
Суд обратил внимание, что ответчиком не представлено решение общего собрания собственников помещений о проведении каких-либо работ с кровлей, относящейся к части здания с литерой А1 (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств того, что причиной ремонта кровли стало ее аварийное состояние, которое могло бы негативно повлиять на имущественные интересы лица, вынужденного осуществить соответствующие ремонтные работы за свой счет, суду также не представлено.
Таким образом, судом первой инстанции не установлены достаточные основания для вывода о том, что общество "ФотоМир" было вынуждено произвести ремонт крыши за свой счет, в связи с тем, что управляющая или обслуживающая организации уклонялись от устранения соответствующих недостатков и повреждений.
Выводы суда являются верными, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Положениями статей 210, 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 - 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе отопление и горячее водоснабжение). Неиспользование помещений не является основанием для невнесения собственниками платы.
В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Указанные положения также применимы к собственникам нежилого помещения в многоквартирном доме.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Оценив представленные в материалы дела документы (кадастровые паспорта (л.д. 77-78, 79-80, т. 1), выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности на нежилое помещение IX (л.д. 81-83, т. 1), технические паспорта на нежилые помещения (л.д. 75-84, т. 2), технический паспорт здания N 2 по ул. Скворцова (л.д. 88-121, т. 2), план земельного участка (л.д. 120, т. 2), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что дом по ул. Скворцова, которому присвоен N 2, состоит из двух частей - литеры А и литеры А1, соединенных общей несущей стеной; части с литерами А и А1 являются совокупностью одного здания, которому присвоен один почтовый адрес. В результате суд пришел к выводу, что спорные нежилые помещении являются неотъемлемой частью дома N 2 по ул. Скворцова как единого недвижимого комплекса и не являются самостоятельными объектами недвижимости.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что единство системы инженерных коммуникаций в многоквартирном доме, в том числе в его встроенных помещениях, предполагается.
Обществом "ФотоМир" в материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств того, что спорное помещение является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно от жилого дома.
Доводы о том, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не связанными с многоквартирным домом, документально не подтверждены.
Более того, из представленных актов обследования помещений с участием представителя общества "КГХ" от 08.10.2014, от 25.09.2014 (л.д. 66,67, т. 3) следует, что спорные помещения имеют общие коммуникации с многоквартирным домом по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению.
При этом холодное и горячее водоснабжение осуществляется транзитом из общедомовой системы холодного и горячего водоснабжения.
Из акта разграничения балансовой принадлежности от 16.11.2012 (л.д. 68, т, 3) также следует, что спорные помещения связаны с источником питания многоквартирного дома по адресу: ул. Скворцова, 2.
Доказательств обратного ответчиком в порядке статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Ввиду того, что многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания жилого дома в целом.
Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем выполненных в процессе технического обслуживания дома комплекса услуг и работ, которые подлежат оплате (статьи 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сведений о реализации ответчиком прав на уменьшение цены услуг и выполнение работ по содержанию помещения вследствие имеющихся перерывов в обслуживании либо ненадлежащего качества в порядке части 10 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.
При этом апелляционная инстанция учитывает, что нормами жилищного законодательства и обычаями делового оборота не предусмотрено составление актов, фиксирующих оказание услуг управляющей организацией по содержанию и ремонту общего имущества с каждым из собственников. Установление ежемесячной платы (тарифа) свидетельствует о том, что оплата таких услуг не ставится в зависимость от объема услуг в конкретный временной период.
Кроме того, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества в случае если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Факт управления обществом "КГХ" общим имуществом указанного дома, осуществление последним его содержания и обслуживания подтвержден материалами дела (договоры возмездного оказания услуг, л.д. 89-108,109-130,131-149, т. 1, наряд-заказы, акты, л.д. 150, т. 1, л.д. 1-58, т. 2, договор на обслуживание, л.д. 129-136, т. 3).
Доказательства, подтверждающие осуществление управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества в спорный период иной организацией, ответчиком не представлены.
Поскольку ответчик является собственником спорных помещений, составляющих часть жилого дома, он обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем общество "КГХ" правомерно начисляло плату за услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Проверив расчет стоимости оказанных истцом услуг, суд отмечает, что он правомерно произведен в порядке пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с использованием тарифов, утвержденных органами местного самоуправления (л.д. 12-16, т. 1).
Доказательства погашения ответчиком заявленной ко взысканию задолженности в материалы дела не представлены, в связи с чем исковые требования общества "КГХ" о взыскании 92 667 рублей 69 копеек удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
Доводов о неправомерности отказа во взыскании с общества "ФотоМир" неустойки в апелляционной жалобе не содержится, соответственно, проверка законности и обоснованности судебного акта в указанной части не производится.
Относительно встречных исковых требований о взыскании с общества "ФотоМир" стоимости произведенных работ по ремонту кровли в размере 70 274 рубля 90 копеек апелляционный суд отмечает следующее.
В качестве обоснования требований ответчик указал на осуществление им в 2011 году работ по текущему содержанию кровли и замене рулонного ковра.
В подтверждение довода о необходимости выполнения работ представил акт обследования кровли от 16.05.2011 (л.д. 6-9, т. 3), договор подряда от 23.05.2011 N 3 (л.д. 10-11, т. 3), акт обследования от 18.03.2014 (л.д. 16, т. 3), акт выполненных работ, локальный сметный расчет (л.д. 12-13, 14-15, т. 3).
Между тем обществом "ФотоМир" не учтено, что работы проведены с нарушением части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 18 Правил N 491, поскольку доказательства принятия соответствующих решений общим собранием собственников помещений отсутствуют и суду не представлены.
Доказательств того, что истец поручал ответчику проведение указанных работ, в материалах дела также не имеется, и не усматривается обстоятельств того, что данные работы требовали незамедлительного проведения с целью сохранения общедомового имущества.
При этом необходимость в проведении работ, а также аварийность состояния кровли может быть признана обоснованной при наличии соответствующего технического либо иного заключения специалистов.
Из акта обследования кровли от 16.05.2011 невозможно сделать вывод о том, что она находилась в аварийном состоянии и требовала проведения срочного ремонта, без принятия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом само по себе получение истцом заявления ответчика о проведении обследования кровли в марте 2014 года (письмо от 17.03.20014 вх. N 244, л.д. 51-52, т. 1) и последующее составление акта обследования от 18.03.2014 (л.д. 16, т. 3) без участия общества "КГХ", не свидетельствует о необходимости проведения срочного, не требующего отлагательств, ремонта.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 2.3.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
В нарушение приведенных положений представленные обществом "ФотоМир" локальный сметный расчет N 1 (л.д. 12-13, т. 3) и акт выполненных работ (л.д. 14-15, т. 3) подписаны только представителем этого общества и подрядчиком, а следовательно правомерно не приняты судом в качестве допустимого доказательства, подтверждающего обоснованность произведенных расходов.
Соответствующие доводы жалобы признаются несостоятельными и подлежат отклонению.
Между тем возможность несения собственником помещения в многоквартирном доме дополнительных расходов по содержанию общего имущества, а также самостоятельно участвовать в улучшении его состояния не отменяет его обязанности по внесению установленной законом платы за его содержание и ремонт.
Нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту и содержанию общего имущества, а предусматривают его обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела было установлено, что принадлежащие обществу "ФотоМир" помещения являются частью многоквартирного дома, проведение ответчиком ремонтных работ самостоятельно, без соблюдения процедур, предусмотренных вышеназванными нормами права, не возлагает на общество "КГХ" обязанности по возмещению расходов, связанных с таким ремонтом, в связи с чем в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции отказано правомерно.
Достаточных доказательств того, что истец уклонялся от проведения ремонтных работ, а также о том, что работы носили срочный, безотлагательный характер, обществом "ФотоМир" в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того суд отмечает, что ненадлежащее исполнение отдельной работы имеет значение для заявления требования об уменьшении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в качестве меры ответственности управляющей компании в порядке, установленном Правилами N 491.
Доводы жалобы, касающиеся лица (общество "КГХ", общество "РСК"), на обслуживании которого находится многоквартирный дом и спорные помещения, во внимание не принимаются, поскольку не имеют правового значения при установлении обстоятельств нарушения ответчиком порядка проведения работ по ремонту кровли.
Ссылка ответчика на нарушение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку из обстоятельств и материалов дела не усматривается недобросовестность поведения общества "КГХ". Требование истца об оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соответствует положениям действующего законодательства (статьи 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 28 - 30 Правил N 491).
Поскольку ответчик является собственником спорных помещений, являющихся частью многоквартирного дома, оснований для его освобождения от несения расходов на содержание и ремонт дома пропорционально принадлежащей ему доли в общем имуществе не имеется.
Иные доводы жалобы не изменяют и не отменяют основные выводы суда о наличии оснований для взыскания с общества "ФотоМир" расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, а также об отсутствии оснований для взыскания с общества "КГХ" расходов на проведение ремонта кровли, осуществленного ответчиком в самостоятельном порядке.
Возражений относительно распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах решение суда от 31.07.2015 по приведенным в жалобах доводам отмене, либо изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 по делу N А76-3058/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФотоМир" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.А.ДЕЕВА
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ФОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2015 N 18АП-11250/2015 ПО ДЕЛУ N А76-3058/2014
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов на содержание общего имущества в многоквартирных домах, пени.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2015 г. N 18АП-11250/2015
Дело N А76-3058/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Деевой Г.А.,
судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Растрыгиной О.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФотоМир" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 по делу N А76-3058/2014 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ФотоМир" - Сафина Мария Миркасимовна (паспорт, доверенность от 13.05.2014 N б/н).
Общество с ограниченной ответственностью "Комитет городского хозяйства" (далее - общество "КГХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФотоМир" (далее - общество "ФотоМир", ответчик) о взыскании 92 667 рублей 69 копейки неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов на содержание общего имущества в многоквартирных домах, 13 257 рублей 97 копеек пени (л.д. 6-7, т. 1).
В свою очередь общество "ФотоМир" обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании 70 724 рубля 90 копеек расходов, понесенных в связи с ремонтом кровли, являющейся общим имуществом многоквартирного жилого дома (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, л.д. 4-5, 35, т. 3).
Определениями суда от 28.10.2014, 28.01.2015 (л.д. 87-90, 147-150, т. 3) к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная контора" и общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная контора N 1 (далее - общества "РСК" и "ЖЭК N 1", третьи лица).
Решением суда от 31.07.2015 (резолютивная часть от 24.07.2015, л.д. 66-84, т. 4) первоначальный иск удовлетворен частично: с общества "ФотоМир" в пользу общества "КГХ" взыскано 92 667 рублей 69 копеек неосновательного обогащения, 3 654 рубля 87 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления общества "ФотоМир" отказано.
Не согласившись с решением, общество "ФотоМир" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В качестве обоснования доводов жалобы ее податель сослался на необоснованность вывода суда о невозможности принять в качестве надлежащего доказательства акта обследования от 18.03.2014, поскольку он составлен без участия представителя общества "КГХ".
Ответчик полагает, что суд необоснованно указал на непринятие ответчиком мер по обращению за разъяснениями к обществу "КГХ" по факту обслуживания общего имущества дома, относящегося к части под литером А1.
Ответчик указывает, что обществу "КГХ" направлялись два заявления о проведении обследования кровли, однако на первое обследование истец своих представителей не направил, а второе обследование проведено не было.
За разъяснениями к обществу "КГХ" ответчик не обращался, поскольку на момент проведения обследования 18.03.2014 арбитражный суд рассматривал исковое заявление, из которого следовало, что спорное помещение находится на обслуживании общества "КГХ".
Общество "КГХ" и общество "РСК" должны были располагать информацией об общедомовом имуществе, находящемся у них на обслуживании; однако представители общества "КГХ" такой информацией не обладали, и только в сентябре 2014 году приняли меры по установлению факта наличия или отсутствия общих коммуникаций в целях отнесения части здания с литерой А1 к многоквартирному жилому дому.
Общество "ФотоМир" считает доказанным факт того, что в период с 2011 года управляющая компания исключила часть дома с литерой А1, площадью 2 213,20 кв. м, из объектов, подлежащих обслуживанию.
При этом для того, чтобы признать данный факт доказанным, отсутствует необходимость оспаривания протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа его управлением.
Ответчик считает, что в действиях истца имеет место злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, податель жалобы указывает, что он не мог знать о том, что спорное помещение находится на обслуживании общества "КГХ" в связи с недобросовестными действиями последнего. Поэтому ответчик не обращался к истцу с требованием составить акты о причинах течи в помещениях.
При появлении протечек ответчик обратился в специализированную организацию - общество с ограниченной ответственностью "Госпроект", которым составлен акт обследования кровли от 16.05.2011. При этом в акте отражено аварийное состояние кровли и рекомендовано произвести работы по замене рулонного ковра и увеличению ее толщины, однако ответчиком выполнены работы только по замене рулонного ковра.
В судебном заседании представитель общества "ФотоМир" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Златоуст, ул. Скворцова, д. 2, оформленного протоколом от 05.01.2011 (л.д. 17, т. 1), общество "КГХ" выбрано в качестве управляющей организации.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок и с ним (л.д. 18-19,20-21, т. 1) общество "ФотоМир" является собственником помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Скворцова в г. Златоусте: нежилого помещения Х - производственное, общей площадью 94,5 кв. м, право зарегистрировано 07.12.2010; нежилого помещения IX - бытовок, площадью 81,2 кв. м, право зарегистрировано 07.12.2010.
Как указывает общество "КГХ", в период с 01.01.2011 по 31.12.2013 ответчик в качестве собственника помещений не осуществлял плату за содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем образовалась задолженность в размере 92 667 рублей 69 копеек.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "КГХ" в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, а также уплаты неустойки в силу пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, ссылаясь на ненадлежащее содержание и своевременный осмотр общего имущества многоквартирного дома, общество "ФотоМир" обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании расходов, понесенных в связи с необходимостью ремонта кровли, являющейся общим имуществом собственников жилого дома.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из документального подтверждения того обстоятельства, что ответчик является собственником нежилых помещений в спорном доме, а также отсутствия доказательств погашения задолженности за спорный период.
Проверив расчет задолженности, суд нашел его верным, исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику и утвержденных тарифов, произвел начисление платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Отказывая во взыскании с ответчика неустойки в соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что обязанность по изготовлению и предъявлению платежных документов в силу пункта 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации возложена на лицо, оказывающее услуги по коммунальным услугам.
Ответчик отрицал факт получения и выставления ему счетов в отношении спорных помещений. Истец доказательств выставления счетов, либо разъяснение собственнику в каком-либо письме порядка начисления платы за содержание и ремонт спорных помещений, в материалы дела не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что со стороны истца была допущена просрочка по встречному исполнению обязательств, и в связи с этим отсутствии оснований для возложения на должника ответственности за несвоевременное внесение платежей, уплате пени (пункты 1, 3 статьи 406 Гражданского кодекса).
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия доказательств того, что общество "ФотоМир" обращалось в 2011 году к управляющей организации с целью составления актов о причинах течи в помещении, проверки и обследования конструкций дома; а также того, что ответчик обращался с претензиями или жалобами в связи с несовершением истцом обязанных действий.
Суд обратил внимание, что ответчиком не представлено решение общего собрания собственников помещений о проведении каких-либо работ с кровлей, относящейся к части здания с литерой А1 (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств того, что причиной ремонта кровли стало ее аварийное состояние, которое могло бы негативно повлиять на имущественные интересы лица, вынужденного осуществить соответствующие ремонтные работы за свой счет, суду также не представлено.
Таким образом, судом первой инстанции не установлены достаточные основания для вывода о том, что общество "ФотоМир" было вынуждено произвести ремонт крыши за свой счет, в связи с тем, что управляющая или обслуживающая организации уклонялись от устранения соответствующих недостатков и повреждений.
Выводы суда являются верными, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Положениями статей 210, 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 - 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе отопление и горячее водоснабжение). Неиспользование помещений не является основанием для невнесения собственниками платы.
В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Указанные положения также применимы к собственникам нежилого помещения в многоквартирном доме.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Оценив представленные в материалы дела документы (кадастровые паспорта (л.д. 77-78, 79-80, т. 1), выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности на нежилое помещение IX (л.д. 81-83, т. 1), технические паспорта на нежилые помещения (л.д. 75-84, т. 2), технический паспорт здания N 2 по ул. Скворцова (л.д. 88-121, т. 2), план земельного участка (л.д. 120, т. 2), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что дом по ул. Скворцова, которому присвоен N 2, состоит из двух частей - литеры А и литеры А1, соединенных общей несущей стеной; части с литерами А и А1 являются совокупностью одного здания, которому присвоен один почтовый адрес. В результате суд пришел к выводу, что спорные нежилые помещении являются неотъемлемой частью дома N 2 по ул. Скворцова как единого недвижимого комплекса и не являются самостоятельными объектами недвижимости.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что единство системы инженерных коммуникаций в многоквартирном доме, в том числе в его встроенных помещениях, предполагается.
Обществом "ФотоМир" в материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств того, что спорное помещение является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно от жилого дома.
Доводы о том, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не связанными с многоквартирным домом, документально не подтверждены.
Более того, из представленных актов обследования помещений с участием представителя общества "КГХ" от 08.10.2014, от 25.09.2014 (л.д. 66,67, т. 3) следует, что спорные помещения имеют общие коммуникации с многоквартирным домом по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению.
При этом холодное и горячее водоснабжение осуществляется транзитом из общедомовой системы холодного и горячего водоснабжения.
Из акта разграничения балансовой принадлежности от 16.11.2012 (л.д. 68, т, 3) также следует, что спорные помещения связаны с источником питания многоквартирного дома по адресу: ул. Скворцова, 2.
Доказательств обратного ответчиком в порядке статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Ввиду того, что многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания жилого дома в целом.
Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем выполненных в процессе технического обслуживания дома комплекса услуг и работ, которые подлежат оплате (статьи 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сведений о реализации ответчиком прав на уменьшение цены услуг и выполнение работ по содержанию помещения вследствие имеющихся перерывов в обслуживании либо ненадлежащего качества в порядке части 10 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.
При этом апелляционная инстанция учитывает, что нормами жилищного законодательства и обычаями делового оборота не предусмотрено составление актов, фиксирующих оказание услуг управляющей организацией по содержанию и ремонту общего имущества с каждым из собственников. Установление ежемесячной платы (тарифа) свидетельствует о том, что оплата таких услуг не ставится в зависимость от объема услуг в конкретный временной период.
Кроме того, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества в случае если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Факт управления обществом "КГХ" общим имуществом указанного дома, осуществление последним его содержания и обслуживания подтвержден материалами дела (договоры возмездного оказания услуг, л.д. 89-108,109-130,131-149, т. 1, наряд-заказы, акты, л.д. 150, т. 1, л.д. 1-58, т. 2, договор на обслуживание, л.д. 129-136, т. 3).
Доказательства, подтверждающие осуществление управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества в спорный период иной организацией, ответчиком не представлены.
Поскольку ответчик является собственником спорных помещений, составляющих часть жилого дома, он обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем общество "КГХ" правомерно начисляло плату за услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Проверив расчет стоимости оказанных истцом услуг, суд отмечает, что он правомерно произведен в порядке пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с использованием тарифов, утвержденных органами местного самоуправления (л.д. 12-16, т. 1).
Доказательства погашения ответчиком заявленной ко взысканию задолженности в материалы дела не представлены, в связи с чем исковые требования общества "КГХ" о взыскании 92 667 рублей 69 копеек удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
Доводов о неправомерности отказа во взыскании с общества "ФотоМир" неустойки в апелляционной жалобе не содержится, соответственно, проверка законности и обоснованности судебного акта в указанной части не производится.
Относительно встречных исковых требований о взыскании с общества "ФотоМир" стоимости произведенных работ по ремонту кровли в размере 70 274 рубля 90 копеек апелляционный суд отмечает следующее.
В качестве обоснования требований ответчик указал на осуществление им в 2011 году работ по текущему содержанию кровли и замене рулонного ковра.
В подтверждение довода о необходимости выполнения работ представил акт обследования кровли от 16.05.2011 (л.д. 6-9, т. 3), договор подряда от 23.05.2011 N 3 (л.д. 10-11, т. 3), акт обследования от 18.03.2014 (л.д. 16, т. 3), акт выполненных работ, локальный сметный расчет (л.д. 12-13, 14-15, т. 3).
Между тем обществом "ФотоМир" не учтено, что работы проведены с нарушением части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 18 Правил N 491, поскольку доказательства принятия соответствующих решений общим собранием собственников помещений отсутствуют и суду не представлены.
Доказательств того, что истец поручал ответчику проведение указанных работ, в материалах дела также не имеется, и не усматривается обстоятельств того, что данные работы требовали незамедлительного проведения с целью сохранения общедомового имущества.
При этом необходимость в проведении работ, а также аварийность состояния кровли может быть признана обоснованной при наличии соответствующего технического либо иного заключения специалистов.
Из акта обследования кровли от 16.05.2011 невозможно сделать вывод о том, что она находилась в аварийном состоянии и требовала проведения срочного ремонта, без принятия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом само по себе получение истцом заявления ответчика о проведении обследования кровли в марте 2014 года (письмо от 17.03.20014 вх. N 244, л.д. 51-52, т. 1) и последующее составление акта обследования от 18.03.2014 (л.д. 16, т. 3) без участия общества "КГХ", не свидетельствует о необходимости проведения срочного, не требующего отлагательств, ремонта.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 2.3.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
В нарушение приведенных положений представленные обществом "ФотоМир" локальный сметный расчет N 1 (л.д. 12-13, т. 3) и акт выполненных работ (л.д. 14-15, т. 3) подписаны только представителем этого общества и подрядчиком, а следовательно правомерно не приняты судом в качестве допустимого доказательства, подтверждающего обоснованность произведенных расходов.
Соответствующие доводы жалобы признаются несостоятельными и подлежат отклонению.
Между тем возможность несения собственником помещения в многоквартирном доме дополнительных расходов по содержанию общего имущества, а также самостоятельно участвовать в улучшении его состояния не отменяет его обязанности по внесению установленной законом платы за его содержание и ремонт.
Нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту и содержанию общего имущества, а предусматривают его обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела было установлено, что принадлежащие обществу "ФотоМир" помещения являются частью многоквартирного дома, проведение ответчиком ремонтных работ самостоятельно, без соблюдения процедур, предусмотренных вышеназванными нормами права, не возлагает на общество "КГХ" обязанности по возмещению расходов, связанных с таким ремонтом, в связи с чем в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции отказано правомерно.
Достаточных доказательств того, что истец уклонялся от проведения ремонтных работ, а также о том, что работы носили срочный, безотлагательный характер, обществом "ФотоМир" в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того суд отмечает, что ненадлежащее исполнение отдельной работы имеет значение для заявления требования об уменьшении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в качестве меры ответственности управляющей компании в порядке, установленном Правилами N 491.
Доводы жалобы, касающиеся лица (общество "КГХ", общество "РСК"), на обслуживании которого находится многоквартирный дом и спорные помещения, во внимание не принимаются, поскольку не имеют правового значения при установлении обстоятельств нарушения ответчиком порядка проведения работ по ремонту кровли.
Ссылка ответчика на нарушение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку из обстоятельств и материалов дела не усматривается недобросовестность поведения общества "КГХ". Требование истца об оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соответствует положениям действующего законодательства (статьи 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 28 - 30 Правил N 491).
Поскольку ответчик является собственником спорных помещений, являющихся частью многоквартирного дома, оснований для его освобождения от несения расходов на содержание и ремонт дома пропорционально принадлежащей ему доли в общем имуществе не имеется.
Иные доводы жалобы не изменяют и не отменяют основные выводы суда о наличии оснований для взыскания с общества "ФотоМир" расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, а также об отсутствии оснований для взыскания с общества "КГХ" расходов на проведение ремонта кровли, осуществленного ответчиком в самостоятельном порядке.
Возражений относительно распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах решение суда от 31.07.2015 по приведенным в жалобах доводам отмене, либо изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 по делу N А76-3058/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФотоМир" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.А.ДЕЕВА
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ФОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)