Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.Г.Красковской
Судей: С.А.Логвиненко, И.А.Тарасова
при участии:
- представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Владивостока
на решение от 01.11.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014
по делу N А51-17725/2013
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Карандашова, в апелляционном суде судьи: Л.Ю.Ротко, С.В.Шевченко, И.С.Чижиков
По иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7"
к администрации города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью "Приам"
о взыскании 470 709 руб. 57 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" (ОГРН 1072538006595, адрес (место нахождения): 690089, Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 28; далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации города Владивостока (ОГРН 1022501302955, адрес (место нахождения): 690950, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 20; далее - администрация) о взыскании с муниципального образования г. Владивосток в лице администрации за счет средств казны муниципального образования 219 606 руб. 01 коп. задолженности по оплате содержания и ремонта мест общего пользования многоквартирного жилого дома за период с 14.06.2010 по 22.01.2012 и 44 857 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также к обществу с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, адрес (место нахождения): 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49) о взыскании 197 323 руб. 16 коп. долга за неоплату тех же расходов в период с 23.01.2012 по 14.06.2013 и 8 923 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Иск обоснован тем, что администрация и ООО "Приам" как последовательно сменившие друг друга собственники нежилого помещения, расположенного в управляемом истцом многоквартирном доме, не исполнили обязанность по внесению указанных в иске платежей, поэтому требования должны быть удовлетворены по правилам статей 249, 309, 395 ГК РФ, статей 39, 155, 158 ЖК РФ.
До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований к ООО "Приам": просил взыскать с него 194 801 руб. 82 коп. долга и 8 912 руб. 19 коп. процентов за период с 11.02.2012 по 14.06.2013.
Решением от 01.11.2013 иск удовлетворен в части взыскания с муниципального образования город Владивосток в лице администрации за счет средств казны данного муниципального образования 219 606 руб. 01 коп. долга за период с 14.06.2010 по 22.01.2012 и в части взыскания с ООО "Приам" 194 801 руб. 82 коп. задолженности за период с 23.01.2012 по 14.06.2013. Во взыскании с обоих ответчиков процентов отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что ответчики, в разное время являвшиеся собственниками нежилого помещения, обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества дома в силу статей 39, 158 ЖК РФ, статьи 249 ГК РФ. При этом ООО "Приам" обязано исполнять данную обязанность с момента перехода к нему права собственности на это помещение. Проценты взысканию не подлежат, так как истец не исполнил обязанность по выставлению ответчикам счетов на оплату соответствующих расходов.
В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционного суда отменить в части удовлетворения иска к администрации и отказать в данной части иска. В обоснование жалобы приводит доводы о неверном применении судами статей 130, 131, 549, 551, 556 ГК РФ, разъяснений, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности с других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22). Полагает, что после фактической передачи ООО "Приам" как покупателю спорного помещения (16.11.2005) и до государственной регистрации за ним права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, поэтому обязан нести расходы на его содержание. Следовательно, с названной даты муниципальное образование является ненадлежащим ответчиком по делу. Полагает также, что органом, осуществляющим функции собственника спорных помещений от имени муниципального образования, является Управление муниципальной собственности г. Владивостока, тогда как администрация неправомерно привлечена к участию в данном деле на стороне ответчика.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Приам" выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает их противоречащими закону.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились. ООО "Приам" заявило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Суды установили, что многоквартирный жилой дом по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку 37а находится в управлении управляющей компании, которая в период с 14.06.2010 по 14.06.2013 оказывала собственникам и владельцам помещений дома услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Часть нежилых помещений данного дома, в том числе помещение общей площадью 640,6 кв. м являлось муниципальной собственностью. По договору купли-продажи от 02.01.2005 N 017-КП ООО "Приам" приобрело данное нежилое помещение, зарегистрировав право собственности на него 23.01.2012.
В спорный период ответчики не вносили плату за содержание и ремонт общего имущества дома, вследствие чего образовался долг, требуемый к взысканию управляющей компанией.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу частей 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него.
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Дав оценку доказательствам по делу с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что ответчики, являясь собственниками рассматриваемого нежилого помещения дома, не исполнили установленную законом обязанность по внесению платы на ремонт и содержание общего имущества дома. На этом основании суды правомерно удовлетворили иск в части взыскания задолженности по данным платежам.
Определяя размер взыскания в отношении каждого из ответчиков, суды верно указали, что обязанность ООО "Приам" как собственника данного нежилого помещения по несению соответствующих расходов перед управляющей компанией возникла с момента государственной регистрации данного права, а именно с 23.01.2012. Данный вывод согласуется с положениями приведенных выше норм жилищного законодательства, статей 131, 551 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". За предшествующий период данная обязанность лежит на муниципальном образовании как собственнике данного объекта. В основу расчета положены ставки платы на содержание и ремонт имущества, утвержденные постановлением администрации г. Владивостока от 21.11.2005 N 1520 с последующими изменениями.
Как следствие, суды правомерно взыскали с муниципального образования (за счет средств казны) задолженность по платежам за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 14.06.2010 по 22.01.2012, а с ООО "Приам" - за период с 23.01.2012 по 14.06.2013 в заявленных суммах.
В то же время, установив, что управляющая компания не исполнила обязанность по выставлению ответчикам счетов на внесение соответствующих платежей, суды отклонили иск в части требования о взыскании неустойки, что согласуется с положениями части 14 статьи 155 ЖК РФ.
Кассационная инстанция отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что фактически передача спорного нежилого помещения во владение ООО "Приам" состоялась 16.11.2005, поэтому в силу статей 249, 551 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 60 Постановления N 10/22, с этого момента на данного ответчика возлагается обязанность по содержанию помещения. Данные доводы основаны на ошибочном толковании приведенных норм права и разъяснений Постановления N 10/22. Администрация не учитывает, что по смыслу правил пункта 2 статьи 551 ГК РФ передача покупателю объекта недвижимости во владение, но до регистрации перехода к нему права собственности на этот объект не влечет изменения отношений по поводу такого имущества с третьими лицами.
Довод жалобы о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, так как функции собственника в отношении муниципального имущества осуществляет Управление муниципальной собственности г. Владивостока, также подлежит отклонению. Данный довод приводился администрацией в ходе судебных разбирательств и обоснованно отклонен судами, как не подтвержденный документально.
Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, поэтому решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 01.11.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 по делу N А51-17725/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Судьи
С.А.ЛОГВИНЕНКО
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 08.05.2014 N Ф03-1548/2014 ПО ДЕЛУ N А51-17725/2013
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2014 г. N Ф03-1548/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.Г.Красковской
Судей: С.А.Логвиненко, И.А.Тарасова
при участии:
- представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Владивостока
на решение от 01.11.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014
по делу N А51-17725/2013
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Карандашова, в апелляционном суде судьи: Л.Ю.Ротко, С.В.Шевченко, И.С.Чижиков
По иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7"
к администрации города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью "Приам"
о взыскании 470 709 руб. 57 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" (ОГРН 1072538006595, адрес (место нахождения): 690089, Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 28; далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации города Владивостока (ОГРН 1022501302955, адрес (место нахождения): 690950, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 20; далее - администрация) о взыскании с муниципального образования г. Владивосток в лице администрации за счет средств казны муниципального образования 219 606 руб. 01 коп. задолженности по оплате содержания и ремонта мест общего пользования многоквартирного жилого дома за период с 14.06.2010 по 22.01.2012 и 44 857 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также к обществу с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, адрес (место нахождения): 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49) о взыскании 197 323 руб. 16 коп. долга за неоплату тех же расходов в период с 23.01.2012 по 14.06.2013 и 8 923 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Иск обоснован тем, что администрация и ООО "Приам" как последовательно сменившие друг друга собственники нежилого помещения, расположенного в управляемом истцом многоквартирном доме, не исполнили обязанность по внесению указанных в иске платежей, поэтому требования должны быть удовлетворены по правилам статей 249, 309, 395 ГК РФ, статей 39, 155, 158 ЖК РФ.
До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований к ООО "Приам": просил взыскать с него 194 801 руб. 82 коп. долга и 8 912 руб. 19 коп. процентов за период с 11.02.2012 по 14.06.2013.
Решением от 01.11.2013 иск удовлетворен в части взыскания с муниципального образования город Владивосток в лице администрации за счет средств казны данного муниципального образования 219 606 руб. 01 коп. долга за период с 14.06.2010 по 22.01.2012 и в части взыскания с ООО "Приам" 194 801 руб. 82 коп. задолженности за период с 23.01.2012 по 14.06.2013. Во взыскании с обоих ответчиков процентов отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что ответчики, в разное время являвшиеся собственниками нежилого помещения, обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества дома в силу статей 39, 158 ЖК РФ, статьи 249 ГК РФ. При этом ООО "Приам" обязано исполнять данную обязанность с момента перехода к нему права собственности на это помещение. Проценты взысканию не подлежат, так как истец не исполнил обязанность по выставлению ответчикам счетов на оплату соответствующих расходов.
В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционного суда отменить в части удовлетворения иска к администрации и отказать в данной части иска. В обоснование жалобы приводит доводы о неверном применении судами статей 130, 131, 549, 551, 556 ГК РФ, разъяснений, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности с других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22). Полагает, что после фактической передачи ООО "Приам" как покупателю спорного помещения (16.11.2005) и до государственной регистрации за ним права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, поэтому обязан нести расходы на его содержание. Следовательно, с названной даты муниципальное образование является ненадлежащим ответчиком по делу. Полагает также, что органом, осуществляющим функции собственника спорных помещений от имени муниципального образования, является Управление муниципальной собственности г. Владивостока, тогда как администрация неправомерно привлечена к участию в данном деле на стороне ответчика.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Приам" выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает их противоречащими закону.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились. ООО "Приам" заявило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Суды установили, что многоквартирный жилой дом по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку 37а находится в управлении управляющей компании, которая в период с 14.06.2010 по 14.06.2013 оказывала собственникам и владельцам помещений дома услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Часть нежилых помещений данного дома, в том числе помещение общей площадью 640,6 кв. м являлось муниципальной собственностью. По договору купли-продажи от 02.01.2005 N 017-КП ООО "Приам" приобрело данное нежилое помещение, зарегистрировав право собственности на него 23.01.2012.
В спорный период ответчики не вносили плату за содержание и ремонт общего имущества дома, вследствие чего образовался долг, требуемый к взысканию управляющей компанией.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу частей 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него.
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно пункту 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Дав оценку доказательствам по делу с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что ответчики, являясь собственниками рассматриваемого нежилого помещения дома, не исполнили установленную законом обязанность по внесению платы на ремонт и содержание общего имущества дома. На этом основании суды правомерно удовлетворили иск в части взыскания задолженности по данным платежам.
Определяя размер взыскания в отношении каждого из ответчиков, суды верно указали, что обязанность ООО "Приам" как собственника данного нежилого помещения по несению соответствующих расходов перед управляющей компанией возникла с момента государственной регистрации данного права, а именно с 23.01.2012. Данный вывод согласуется с положениями приведенных выше норм жилищного законодательства, статей 131, 551 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". За предшествующий период данная обязанность лежит на муниципальном образовании как собственнике данного объекта. В основу расчета положены ставки платы на содержание и ремонт имущества, утвержденные постановлением администрации г. Владивостока от 21.11.2005 N 1520 с последующими изменениями.
Как следствие, суды правомерно взыскали с муниципального образования (за счет средств казны) задолженность по платежам за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 14.06.2010 по 22.01.2012, а с ООО "Приам" - за период с 23.01.2012 по 14.06.2013 в заявленных суммах.
В то же время, установив, что управляющая компания не исполнила обязанность по выставлению ответчикам счетов на внесение соответствующих платежей, суды отклонили иск в части требования о взыскании неустойки, что согласуется с положениями части 14 статьи 155 ЖК РФ.
Кассационная инстанция отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что фактически передача спорного нежилого помещения во владение ООО "Приам" состоялась 16.11.2005, поэтому в силу статей 249, 551 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 60 Постановления N 10/22, с этого момента на данного ответчика возлагается обязанность по содержанию помещения. Данные доводы основаны на ошибочном толковании приведенных норм права и разъяснений Постановления N 10/22. Администрация не учитывает, что по смыслу правил пункта 2 статьи 551 ГК РФ передача покупателю объекта недвижимости во владение, но до регистрации перехода к нему права собственности на этот объект не влечет изменения отношений по поводу такого имущества с третьими лицами.
Довод жалобы о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, так как функции собственника в отношении муниципального имущества осуществляет Управление муниципальной собственности г. Владивостока, также подлежит отклонению. Данный довод приводился администрацией в ходе судебных разбирательств и обоснованно отклонен судами, как не подтвержденный документально.
Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, поэтому решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 01.11.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 по делу N А51-17725/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Судьи
С.А.ЛОГВИНЕНКО
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)