Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карпенко С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Мочегаева Н.П.,
судей Шарыповой Н.В., Богдановой О.Н.,
при секретаре судебного заседания К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 13 марта 2014 года гражданское дело по иску,, к ООО "РТС" о защите прав потребителей, встречным искам ООО "РТС" к,, о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве
по апелляционным жалобам,,, Управления Роспотребнадзора по Курганской области, ООО "РТС" на решение Курганского городского суда Курганской области от 19 ноября 2013 года, которым постановлено:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "РТС" в пользу неустойку руб., компенсацию морального вреда руб., штраф руб.
В удовлетворении остальной части иска о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "РТС" в пользу неустойку руб., компенсацию морального вреда руб., штраф руб.
В удовлетворении остальной части иска о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "РТС" в пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры руб., неустойку руб., компенсацию морального вреда руб., штраф руб.
В остальной части иска о взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Встречный иск ООО "РТС" удовлетворить.
Взыскать с в пользу ООО "РТС" задолженность по договору участия в долевом строительстве от в сумме руб., расходы по уплате госпошлины руб.
Взыскать с в пользу ООО "РТС" задолженность по договору участия в долевом строительстве от в сумме руб., расходы по уплате госпошлины руб.
Взыскать с в пользу ООО "РТС" задолженность по договору участия в долевом строительстве от в сумме руб., расходы по уплате госпошлины руб.
Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения истца, представителя истцов, пояснения представителей ответчика ООО "РТС" по доверенностям,, судебная коллегия
установила:
,, обратились в суд с иском к ООО "РТС" о взыскании неустойки, денежных средств в счет снижения покупной цены товара.
После неоднократных изменений искового заявления в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) истцы просили суд признать недействительными в части пункта 1.4 договоры участия в долевом строительстве взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в пользу, по руб. коп., в пользу - руб. коп. За нарушение требований потребителей просили суд о взыскании с ответчика компенсации морального вреда по руб. каждой, а также взыскать в счет снижения покупной цены товара в пользу - руб., в пользу - руб. коп., в пользу - руб.
В обоснование искового заявления истцами указано, что между ними и ответчиком заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу:
Существенные условия договоров сторонами согласованы и не оспаривались.
Предметом по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между ООО "РТС" с и, являются двухкомнатные квартиры общей проектной площадью кв. м, стоимостью руб. каждая.
По договору участия в долевом строительстве, заключенному с, предметом договора является двухкомнатная квартира общей проектной площадью кв. м, стоимостью руб. Оплата истцами за квартиры произведена полностью.
В пункте 1.4 договоров долевого участия указано, что в случае отклонения фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, подсчитываемой с понижающим коэффициентом) от ее проектной площади составит более кв. м в большую или меньшую сторону, стоимость долевого участия в соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подлежит изменению на эту разницу из расчета цены кв. м, указанной в п. 1.3 настоящего договора. В случае отклонения фактической площади квартиры от проектной площади менее чем на кв. м, стоимость долевого участия изменению не подлежит.
Со ссылками на статьи 7, 9, часть 7 статьи 19 Федерального закона от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве), ст. 310 ГК РФ, часть 3 статьи 33, часть 4 статьи 12, часть 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) истцы полагали, что предусмотренная условиями пункта 1.4 договора обязанность участника долевого строительства осуществить доплату за не предусмотренную договором площадь квартиры, ущемляет право потребителя на получение объекта строительства, согласованного сторонами без дополнительных затрат, а также ограничивает право потребителя не только на расторжение договора и возврат денежных средств, но и на возмещение убытков, причиненных таким расторжением. Считали, что данные условия ущемляют установленные законом права потребителя.
Акты приема-передачи квартир были подписаны сторонами вместо указанной в договорах даты -, поэтому ввиду просрочки ответчика в исполнении обязательств истцы просили суд взыскать с него неустойку в порядке части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве.
В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что при эксплуатации квартир выявились многочисленные недостатки, которые выразились в несоответствии температурного режима жилого помещения, некачественно установленных окнах, недостатках в выполнении отделочных работ.
Получив проектную документацию, и поскольку ответчик уклоняется от проведения экспертизы, истцы самостоятельно и за свой счет заказали локальные сметные расчеты. При проведении расчетов было учтено, что общая площадь помещения каждого из истцов согласно кадастровому плану составляет кв. м.
Отдельно рассчитана экономия ответчика при строительстве по кладке стен с наружной отделкой (работа и материалы) при снижении высоты потолков в квартире с м, заявленных ответчиком при продаже квартир, до высоты м, существующих в квартирах истцов. Экономия ответчика на каждой квартире составила по руб. коп.
На основании заключения проведенной судебной строительной экспертизы, установившей наличие в квартирах и многочисленные дефекты, подлежащие обязательному устранению, размер снижения стоимости предоставленной квартиры составил руб., размер снижения стоимости квартиры составил руб.
На момент подписания акта приема-передачи квартир застройщик достоверно знал о расхождении площади квартир, но не уведомил об этом никого из участников долевого строительства и не внес изменений в проектную документацию. Застройщиком выданы справки о том, что оплата по договору произведена полностью.
Истцы считали, что действия застройщика, выразившиеся в умышленном сокрытии информации о существовании изменений размера объекта долевого строительства, свидетельствуют об обмане потребителя, и являются действиями в обход закона, а следовательно могут быть расценены как злоупотребление правом.
Поскольку правоотношения сторон подпадают под действие Закона о защите прав потребителей, истцы просили взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере по руб. каждой.
ООО "РТС" предъявило в суд встречные исковые заявления о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве с и по руб., с - руб., а также возместить расходы по уплате государственной пошлины.
Встречные исковые заявления основаны на том, что между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому дольщику передается квартира N на этаже, общей площадью кв. м, стоимостью руб.
между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому дольщику передается квартира N на этаже, общей площадью кв. м, стоимостью руб.
между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому дольщику передается квартира N на этаже, общей площадью 47 кв. м, стоимостью руб.
Пунктом 1.4 договоров предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры более или менее чем на кв. м подлежит изменению и стоимость квартиры.
По актам приема-передачи от застройщик передал дольщикам предусмотренные договорами квартиры, при этом оплата квартир дольщиками была произведена в полном объеме.
При проведении измерительных работ БТИ было установлено, что общая полезная площадь квартир составила кв. м. В состав указанной площади включены: площадь коридора, кухни, ванной, туалета и комнат. Площадь балкона составила кв. м и в состав полезной площади не включена.
В соответствии с пунктом 1.2 договоров общая проектная площадь квартир увеличилась и составила кв. м.
ООО "РТС" обратилось к дольщикам с требованием внести сумму доплаты на счет предприятия в срок до, что дольщиками выполнено не было.
Цена по встречным искам определена ООО "РТС" путем умножения стоимости кв. м площади квартир, установленной договорами в размере руб., на разницу площади квартир по сравнению с проектной площадью - кв. м.
В судебном заседании представитель истцов,, по доверенности на удовлетворении исковых требований настаивал, со встречными исковыми заявлениями не согласился, пояснив, что увеличение цены могло произойти только по согласованию сторон.
Представители ответчика ООО "РТС" по доверенностям, в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения исков дольщиков, встречные исковые заявления поддержали, пояснив, что неустойка начислена истцами неверно. Экспертное заключение предполагает, что все недостатки квартир должны быть устранены и без их устранения квартиры эксплуатироваться не могут. Вместе с тем, истцы не желают устранять недостатки, ссылаясь на то, что провели ремонт и вложили денежные средства. Квартиры и проданы дороже по стоимости почти на руб., поэтому уменьшения рыночной покупной цены ввиду недостатков не произошло, и истцы при продаже получили прибыль.
В судебном заседании представитель третьего лица Управления Роспотребнадзора по Курганской области по доверенности исковые требования,, поддержала, возражая против удовлетворения встречного иска.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласились истцы,,, ответчик ООО "РТС", в качестве третьего лица Управление Роспотребнадзора по Курганской области.
В апелляционной жалобе представитель истцов просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении их исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых заявлений.
Полагает, что судом неверно определены нормы материального права, неверно дана оценка юридически значимым фактам, вследствие чего решение в указанной части подлежит отмене.
Заявитель жалобы считает, что к рассматриваемым правоотношениям не применимы положения ст. 709 ГК РФ, поскольку они регулируются специальным Законом о долевом участии в строительстве, а в части, не урегулированной данным законом - Законом о защите прав потребителей.
Считает выводы суда о том, что цена квартиры, определенная как стоимость 1 кв. м с возможностью уточнения цены в зависимости от фактической площади, не нарушает права потребителя, прямо противоречит закону.
Возражает против вывода суда о невозможности применения такого последствия недействительности сделки, как сохранение без дополнительной оплаты в собственности дольщика квадратных метров, превышающих проектные. Считает данный вывод суда не основанным на требованиях истцов и нормах закона.
Автор жалобы полагает, что ч. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве прямо предусмотрены последствия недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, в виде возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, или как в случае данного спора, поскольку денежные средства участником долевого строительства не уплачены - отказ в их взыскании с участников долевого строительства.
Заявитель жалобы настаивает на заявленном в исковом заявлении доводе о том, что условия пункта 1.4 договоров ущемляют права потребителя, поскольку прямо противоречат общим положениям гражданского права - главы 29 ГК РФ, так и специальной нормы Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, являются недействительными.
В апелляционной жалобе Управление Роспотребнадзора по Курганской области просит решение суда отменить и вынести новое решение.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с ч. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке. Поскольку заключенными с истцами договорами не предусмотрен порядок изменения цены, то необходимо в данном случае руководствоваться процедурой, предусмотренной специальным законом, а именно Законом о защите прав потребителей, который в статье 33 указывает, что на выполнение работы, предусмотренной договором о ее выполнении, может быть составлена твердая и презентабельная смета.
Считает, что исполнитель своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы в пределах приблизительной сметы.
Полагает, что на основании ст. 452 ГК РФ и в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей пункт 1.4. спорных договоров ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, и признается недействительным. Указанным обстоятельствам суд оценки не дал.
В решении отсутствуют выводы суда в отношении заключения представителя Управления Роспотребнадзора по Курганской области по вопросу включения в договоры условия, ущемляющего права потребителей.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель третьего лица указывает, что Управлением Роспотребнадзора по Курганской области в отношении ООО "РТС" в года была проведена внеплановая документарная проверка, предметом которой являлись договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, расположенных в 18-квартирном доме N корпус по адресу:. В ходе указанной проверки были выявлены нарушения прав потребителей по включению в договоры условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В апелляционной жалобе ООО "РТС" выражает несогласие с решением суда, просит его отменить в части взыскания с ООО "РТС" денежных средств в счет снижения покупной цены в пользу
Автор апелляционной жалобы указывает, что при вынесении решения были нарушены нормы материального и процессуального права, ссылаясь на то, что законодатель четко определил безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение покупной цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков в качестве самостоятельных способов защиты прав, которые влекут за собой различные последствия и соответственно не могут быть равнозначными.
Считает, что согласно ст. 504 ГК РФ обстоятельством, имеющим значение для дела, является определение цены квартиры и размера уменьшения данной цены. Судом было определено, что подлежит доказыванию не величина уменьшения покупной цены, а размер устранения недостатков, не имеющий значения при рассмотрении данного требования.
Полагает, что суд необоснованно отказал ООО "РТС" в проведении экспертизы по вопросу определения стоимости квартиры на настоящее время и определения величины снижения ее стоимости ввиду выявленных недостатков. Взыскав с ООО "РТС" в пользу в счет снижения стоимости указанной квартиры руб., исходя из денежной суммы, необходимой для приведения жилого помещения в соответствие с нормативными документами, суд фактически самостоятельно изменил способ защиты прав, изменив требования о соразмерном уменьшении покупной цены на требование о возмещении убытков, связанных с устранением недостатков.
По мнению заявителя жалобы суд, удовлетворив требования, позволил получить уменьшение покупной цены квартиры, не устраняя выявленных недостатков, что по существу не соответствует заявленному истцом требованию, и более того, является для него неосновательным обогащением. В момент продажи претензий к передаваемой квартире не имела, приняла квартиру без нареканий, о чем свидетельствует акт приема-передачи. Никаких претензий в адрес ООО "РТС" об устранении недостатков не поступало. ООО "РТС" заявляет о готовности устранить недостатки, о чем неоднократно приводили высказывания в судебном заседании, но истцы от этого отказываются.
Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции на доводах апелляционной жалобы настаивала, возражала против доводов апелляционной жалобы ООО "РТС".
В судебном заседании суда апелляционной жалобы представитель истцов настаивал на доводах апелляционной жалобы, не согласился с доводами апелляционной жалобы ООО "РТС"
Представители ответчика ООО "РТС" по доверенностям, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, выражая несогласие с доводами апелляционной жалобы истцов.
Истцы,, представители третьих лиц Управления Роспотребнадзора по Курганской области, ООО "УК "УЮТ", ООО "Альфа-Строй" в суд апелляционной инстанции не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом, что подтверждено почтовыми уведомлениями о вручении. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия с учетом мнения сторон определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия областного суда находит решение подлежащим отмене в части в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Материалами дела установлено, что между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: в соответствии с проектной документацией. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязался передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, на этаже, общей проектной площадью кв. м
между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя подобные обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и обязался передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, на этаже, общей проектной площадью кв. м.
ООО "РТС" и заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по тому же адресу и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, на этаже, общей проектной площадью кв. м.
Пунктом 1.3 договоров установлен порядок определения цены квартиры, исходя из стоимости руб. за кв. м общей проектной площади квартиры, что на момент заключения договора составило для и - по руб. Ввиду стоимости кв. м общей проектной площади для в размере руб. стоимость ее квартиры составила руб. Стоимость долевого участия определена, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) квартиры и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По условиям пункта 1.6 договоров срок передачи квартиры дольщикам определен датой -.
В соответствии с пунктом 1.4 договоров в случае отклонения фактической площади квартиры (с учетом площади балкона, подсчитываемой с понижающим коэффициентам 0,3) от ее проектной площади составит более кв. м в большую или меньшую сторону, стоимость долевого участия, в соответствии с п. 2 ст. 242 ГК РФ, подлежит изменению на эту разницу из расчета цены кв. м, указанной в п. 1.3 настоящего договора. В случае отклонения фактической площади квартиры от проектной площади менее чем на кв. м, стоимость долевого участия изменению не подлежит.
Как установлено судом первой инстанции и материалами дела, согласно имеющимся в деле справкам стоимость участия в долевом строительстве уплачена истцами в размерах, предусмотренных договорами, то есть исходя из проектной площади квартир.
Разрешая заявленные истцами требования о признании пункта 1.4. договоров недействительным, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами ст. 709 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п. 2 ст. 709 ГК РФ).
Цена работы (смета) В соответствии с п. 4 ст. 709 ГК может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
С учетом приведенных норм права суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным пункта 1.4 договоров участия в долевом строительстве, заключенных между истцами и ответчиком.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке в соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, на что имеется ссылка в пункте 1.4 оспариваемых договоров участия в долевом строительстве.
На основании ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения в соответствии ч. 2 ст. 5 названного Федерального закона.
При этом довод апелляционной жалобы истцов о неприменении к правоотношениям сторон нормы статьи 709 ГК РФ не может быть принят в качестве основания для отмены судебного решения.
Исходя из ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом о долевом участии в строительстве (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Оспариваемые истцами условия договоров в части изменения цены урегулированы в ч. 1 ст. 5 названного Федерального закона, поэтому оснований считать противоречащими Закону о защите прав потребителей условия пункта 1.4 договоров о долевом участии в строительстве не имеется.
По данным технических паспортов построенных для истцов квартир их общая площадь составила 48,8 кв. м при предусмотренной проектной площади - кв. м.
В ходе рассмотрения спора по определению суда была проведена экспертиза, по которой в экспертном заключении от ООО "Агентство независимой оценки "Эксперт" общая площадь квартир с коэффициентом 0,3 для балкона определена в размере кв. м.
Разрешая спор в пределах заявленных истцом требований в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые заявления ООО "РТС" о взыскании стоимости квартир, исходя из их фактической площади переданных истцам квартир в размере кв. м, взыскав с, по руб., с - руб.
На основании изложенного встречные исковые требования ООО "РТС" к,, удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
В соответствии со ст. 6, ч. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью настоящей статьи.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с представленными в материалы дела актами приема-передачи, квартиры переданы истцами, вместо предусмотренного договорами срока передачи -, просрочка исполнения ответчиком обязательств по договорам составила 11 дней.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину-участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки(пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком прав истцов как участников долевого строительства, что не оспаривалось представителем ответчика при рассмотрении дела. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ООО "РТС" в пользу истцов неустойки за период с по.
В данной части решение суда не обжаловано.
Разрешая заявленные истцами требования об уменьшении покупной цены переданных по договорам квартир, суд руководствовался нормами ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Требование об уменьшении покупной цены предъявлено истцами в течение гарантийного срока. Результаты проведенной по делу экспертизы свидетельствуют о наличии строительных недостатков в, переданной, и в, переданной Доказательств наличия недостатков в, переданной по договору долевого участия представлено не было, поскольку эксперт не был допущен в квартиру для осмотра.
Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, в том числе пояснения сторон, экспертов, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца, взыскав с ООО "РТС" в счет соразмерного уменьшения покупной цены руб., установленных экспертом денежная сумма, необходимая для приведения жилых помещений в соответствие с нормативными документами, а также компенсации морального вреда и штрафа.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции. Принятое судом решение основано на обстоятельствах, установленных на основании представленных сторонами доказательствах, оценка доказательств произведена судом в результате правильного применения норм материального права. Нарушений норм процессуального закона не допущено.
При этом довод апелляционной жалобы ООО "РТС" о получении уменьшение покупной цены квартиры без устранения выявленных недостатков в качестве неосновательного обогащения не может быть принят судебной коллегий, поскольку выбор способа защиты права принадлежит истцу. Заявляя требования об уменьшении покупной цены квартиры в порядке п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, истец не вправе будет предъявить к ООО "РТС" претензий по возмещению своих расходов на устранение тех же недостатков.
Выводы суда судебная коллегия находит правильными, так как они основаны на анализе действующего законодательства, мотивированны, соответствуют требованиям закона.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что в случае обнаружения недостатков в построенных квартирах имеет ее собственник, каковым истец не является, поскольку продала квартиру по договору купли-продажи от.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку право на предъявление требований в порядке п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве принадлежит, как участнику долевого строительства, поэтому ее исковые требования так же подлежат удовлетворению.
В соответствии с заключением судебно-строительной экспертизы.02-92 от, проведенной ООО "Агентство независимой оценки "Эксперт", в по адресу:, имеются следующие недостатки:
- трещины на поверхностях стен и потолка коридора и жилой комнаты;
- наличие пятен ржавчины в местах прохода газовых и труб отопления через межэтажные перекрытия;
- покрытие пола из линолеума имеющее разрывы и трещины в стыках полотен;
- разрушение стяжки пола в жилых помещениях, кухне и коридоре;
- окна в квартире имеют не надлежащий способ крепления оконных конструкций в проемах;
- отсутствие внутреннего пароизоляционного и наружного водоизоляционного паропроницаемого слоев в монтажных швах всех оконных блоков;
- электрическая штепсельная розетка, установлена в кухне квартиры размещена над мойкой;
- отсутствие плинтуса в помещениях жилых комнат, коридора и кухни.
Все выше перечисленные недостатки являются отступлениями от нормативных и проектных документов - дефектами, подлежащими обязательному устранению.
Экспертом также установлен некачественный монтаж дверных блоков жилых комнат, кухни и туалета.
Размер снижения стоимости, определенный исходя из денежной суммы, необходимой для приведения жилого помещения в соответствие с нормативными документами, составит руб., которые подлежат взысканию с ООО "РТС" в пользу в качестве уменьшения покупной цены квартиры, определенной договором о долевом участии в строительстве, а не рыночной стоимости квартиры, о чем указывает в апелляционной жалобе представитель ответчика.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований об уменьшении покупной цены квартиры в порядке ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ об обязанности каждой из сторон доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, истцом не представлено доказательств наличия каких-либо недостатков в переданной ей. По этим основаниям судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных ею исковых требований об уменьшении покупной цены квартиры.
Поскольку незаконными действиями ответчика нарушены права истцов по своевременной передаче квартир по договорам долевого участия в строительстве, суд обоснованно со ссылкой на ст. 15 Закона о защите прав потребителей взыскал пользу истцов компенсацию морального вреда.
Доводы апелляционной жалобы Управления Роспотребнадзора по об отсутствии в решении суда выводов относительно данного представителем третьего лица заключения не позволяет признать решение по настоящему делу неправильным по существу и не дает оснований для его отмены, поскольку правоотношениям сторон суд дал правильную юридическую оценку. Представленный к апелляционной жалобе акт проверки от соблюдения законодательства о защите прав потребителей в отношении ООО "РТС" составлен после принятия судом решения. В апелляционной жалобе не содержится ходатайства о его приобщении к материалам дела с указанием причин, по которым данный документ не был представлен суду первой инстанции.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 19 ноября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "РТС" денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры и принять в этой части новое решение, которым:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РТС" в пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры руб.
В остальной части решение Курганского городского суда Курганской области от 19 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы,,, Общества с ограниченной ответственностью "РТС", Управления Роспотребнадзора по Курганской области - без удовлетворения.
Судья-председательствующий
Н.П.МОЧЕГАЕВ
Судьи
Н.В.ШАРЫПОВА
О.Н.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-741/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 марта 2014 г. по делу N 33-741/2014
Судья: Карпенко С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Мочегаева Н.П.,
судей Шарыповой Н.В., Богдановой О.Н.,
при секретаре судебного заседания К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 13 марта 2014 года гражданское дело по иску,, к ООО "РТС" о защите прав потребителей, встречным искам ООО "РТС" к,, о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве
по апелляционным жалобам,,, Управления Роспотребнадзора по Курганской области, ООО "РТС" на решение Курганского городского суда Курганской области от 19 ноября 2013 года, которым постановлено:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "РТС" в пользу неустойку руб., компенсацию морального вреда руб., штраф руб.
В удовлетворении остальной части иска о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "РТС" в пользу неустойку руб., компенсацию морального вреда руб., штраф руб.
В удовлетворении остальной части иска о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "РТС" в пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры руб., неустойку руб., компенсацию морального вреда руб., штраф руб.
В остальной части иска о взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Встречный иск ООО "РТС" удовлетворить.
Взыскать с в пользу ООО "РТС" задолженность по договору участия в долевом строительстве от в сумме руб., расходы по уплате госпошлины руб.
Взыскать с в пользу ООО "РТС" задолженность по договору участия в долевом строительстве от в сумме руб., расходы по уплате госпошлины руб.
Взыскать с в пользу ООО "РТС" задолженность по договору участия в долевом строительстве от в сумме руб., расходы по уплате госпошлины руб.
Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения истца, представителя истцов, пояснения представителей ответчика ООО "РТС" по доверенностям,, судебная коллегия
установила:
,, обратились в суд с иском к ООО "РТС" о взыскании неустойки, денежных средств в счет снижения покупной цены товара.
После неоднократных изменений искового заявления в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) истцы просили суд признать недействительными в части пункта 1.4 договоры участия в долевом строительстве взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в пользу, по руб. коп., в пользу - руб. коп. За нарушение требований потребителей просили суд о взыскании с ответчика компенсации морального вреда по руб. каждой, а также взыскать в счет снижения покупной цены товара в пользу - руб., в пользу - руб. коп., в пользу - руб.
В обоснование искового заявления истцами указано, что между ними и ответчиком заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу:
Существенные условия договоров сторонами согласованы и не оспаривались.
Предметом по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между ООО "РТС" с и, являются двухкомнатные квартиры общей проектной площадью кв. м, стоимостью руб. каждая.
По договору участия в долевом строительстве, заключенному с, предметом договора является двухкомнатная квартира общей проектной площадью кв. м, стоимостью руб. Оплата истцами за квартиры произведена полностью.
В пункте 1.4 договоров долевого участия указано, что в случае отклонения фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, подсчитываемой с понижающим коэффициентом) от ее проектной площади составит более кв. м в большую или меньшую сторону, стоимость долевого участия в соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подлежит изменению на эту разницу из расчета цены кв. м, указанной в п. 1.3 настоящего договора. В случае отклонения фактической площади квартиры от проектной площади менее чем на кв. м, стоимость долевого участия изменению не подлежит.
Со ссылками на статьи 7, 9, часть 7 статьи 19 Федерального закона от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве), ст. 310 ГК РФ, часть 3 статьи 33, часть 4 статьи 12, часть 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) истцы полагали, что предусмотренная условиями пункта 1.4 договора обязанность участника долевого строительства осуществить доплату за не предусмотренную договором площадь квартиры, ущемляет право потребителя на получение объекта строительства, согласованного сторонами без дополнительных затрат, а также ограничивает право потребителя не только на расторжение договора и возврат денежных средств, но и на возмещение убытков, причиненных таким расторжением. Считали, что данные условия ущемляют установленные законом права потребителя.
Акты приема-передачи квартир были подписаны сторонами вместо указанной в договорах даты -, поэтому ввиду просрочки ответчика в исполнении обязательств истцы просили суд взыскать с него неустойку в порядке части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве.
В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что при эксплуатации квартир выявились многочисленные недостатки, которые выразились в несоответствии температурного режима жилого помещения, некачественно установленных окнах, недостатках в выполнении отделочных работ.
Получив проектную документацию, и поскольку ответчик уклоняется от проведения экспертизы, истцы самостоятельно и за свой счет заказали локальные сметные расчеты. При проведении расчетов было учтено, что общая площадь помещения каждого из истцов согласно кадастровому плану составляет кв. м.
Отдельно рассчитана экономия ответчика при строительстве по кладке стен с наружной отделкой (работа и материалы) при снижении высоты потолков в квартире с м, заявленных ответчиком при продаже квартир, до высоты м, существующих в квартирах истцов. Экономия ответчика на каждой квартире составила по руб. коп.
На основании заключения проведенной судебной строительной экспертизы, установившей наличие в квартирах и многочисленные дефекты, подлежащие обязательному устранению, размер снижения стоимости предоставленной квартиры составил руб., размер снижения стоимости квартиры составил руб.
На момент подписания акта приема-передачи квартир застройщик достоверно знал о расхождении площади квартир, но не уведомил об этом никого из участников долевого строительства и не внес изменений в проектную документацию. Застройщиком выданы справки о том, что оплата по договору произведена полностью.
Истцы считали, что действия застройщика, выразившиеся в умышленном сокрытии информации о существовании изменений размера объекта долевого строительства, свидетельствуют об обмане потребителя, и являются действиями в обход закона, а следовательно могут быть расценены как злоупотребление правом.
Поскольку правоотношения сторон подпадают под действие Закона о защите прав потребителей, истцы просили взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере по руб. каждой.
ООО "РТС" предъявило в суд встречные исковые заявления о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве с и по руб., с - руб., а также возместить расходы по уплате государственной пошлины.
Встречные исковые заявления основаны на том, что между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому дольщику передается квартира N на этаже, общей площадью кв. м, стоимостью руб.
между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому дольщику передается квартира N на этаже, общей площадью кв. м, стоимостью руб.
между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому дольщику передается квартира N на этаже, общей площадью 47 кв. м, стоимостью руб.
Пунктом 1.4 договоров предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры более или менее чем на кв. м подлежит изменению и стоимость квартиры.
По актам приема-передачи от застройщик передал дольщикам предусмотренные договорами квартиры, при этом оплата квартир дольщиками была произведена в полном объеме.
При проведении измерительных работ БТИ было установлено, что общая полезная площадь квартир составила кв. м. В состав указанной площади включены: площадь коридора, кухни, ванной, туалета и комнат. Площадь балкона составила кв. м и в состав полезной площади не включена.
В соответствии с пунктом 1.2 договоров общая проектная площадь квартир увеличилась и составила кв. м.
ООО "РТС" обратилось к дольщикам с требованием внести сумму доплаты на счет предприятия в срок до, что дольщиками выполнено не было.
Цена по встречным искам определена ООО "РТС" путем умножения стоимости кв. м площади квартир, установленной договорами в размере руб., на разницу площади квартир по сравнению с проектной площадью - кв. м.
В судебном заседании представитель истцов,, по доверенности на удовлетворении исковых требований настаивал, со встречными исковыми заявлениями не согласился, пояснив, что увеличение цены могло произойти только по согласованию сторон.
Представители ответчика ООО "РТС" по доверенностям, в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения исков дольщиков, встречные исковые заявления поддержали, пояснив, что неустойка начислена истцами неверно. Экспертное заключение предполагает, что все недостатки квартир должны быть устранены и без их устранения квартиры эксплуатироваться не могут. Вместе с тем, истцы не желают устранять недостатки, ссылаясь на то, что провели ремонт и вложили денежные средства. Квартиры и проданы дороже по стоимости почти на руб., поэтому уменьшения рыночной покупной цены ввиду недостатков не произошло, и истцы при продаже получили прибыль.
В судебном заседании представитель третьего лица Управления Роспотребнадзора по Курганской области по доверенности исковые требования,, поддержала, возражая против удовлетворения встречного иска.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласились истцы,,, ответчик ООО "РТС", в качестве третьего лица Управление Роспотребнадзора по Курганской области.
В апелляционной жалобе представитель истцов просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении их исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых заявлений.
Полагает, что судом неверно определены нормы материального права, неверно дана оценка юридически значимым фактам, вследствие чего решение в указанной части подлежит отмене.
Заявитель жалобы считает, что к рассматриваемым правоотношениям не применимы положения ст. 709 ГК РФ, поскольку они регулируются специальным Законом о долевом участии в строительстве, а в части, не урегулированной данным законом - Законом о защите прав потребителей.
Считает выводы суда о том, что цена квартиры, определенная как стоимость 1 кв. м с возможностью уточнения цены в зависимости от фактической площади, не нарушает права потребителя, прямо противоречит закону.
Возражает против вывода суда о невозможности применения такого последствия недействительности сделки, как сохранение без дополнительной оплаты в собственности дольщика квадратных метров, превышающих проектные. Считает данный вывод суда не основанным на требованиях истцов и нормах закона.
Автор жалобы полагает, что ч. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве прямо предусмотрены последствия недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, в виде возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, или как в случае данного спора, поскольку денежные средства участником долевого строительства не уплачены - отказ в их взыскании с участников долевого строительства.
Заявитель жалобы настаивает на заявленном в исковом заявлении доводе о том, что условия пункта 1.4 договоров ущемляют права потребителя, поскольку прямо противоречат общим положениям гражданского права - главы 29 ГК РФ, так и специальной нормы Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, являются недействительными.
В апелляционной жалобе Управление Роспотребнадзора по Курганской области просит решение суда отменить и вынести новое решение.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с ч. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке. Поскольку заключенными с истцами договорами не предусмотрен порядок изменения цены, то необходимо в данном случае руководствоваться процедурой, предусмотренной специальным законом, а именно Законом о защите прав потребителей, который в статье 33 указывает, что на выполнение работы, предусмотренной договором о ее выполнении, может быть составлена твердая и презентабельная смета.
Считает, что исполнитель своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы в пределах приблизительной сметы.
Полагает, что на основании ст. 452 ГК РФ и в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей пункт 1.4. спорных договоров ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, и признается недействительным. Указанным обстоятельствам суд оценки не дал.
В решении отсутствуют выводы суда в отношении заключения представителя Управления Роспотребнадзора по Курганской области по вопросу включения в договоры условия, ущемляющего права потребителей.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель третьего лица указывает, что Управлением Роспотребнадзора по Курганской области в отношении ООО "РТС" в года была проведена внеплановая документарная проверка, предметом которой являлись договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, расположенных в 18-квартирном доме N корпус по адресу:. В ходе указанной проверки были выявлены нарушения прав потребителей по включению в договоры условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В апелляционной жалобе ООО "РТС" выражает несогласие с решением суда, просит его отменить в части взыскания с ООО "РТС" денежных средств в счет снижения покупной цены в пользу
Автор апелляционной жалобы указывает, что при вынесении решения были нарушены нормы материального и процессуального права, ссылаясь на то, что законодатель четко определил безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение покупной цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков в качестве самостоятельных способов защиты прав, которые влекут за собой различные последствия и соответственно не могут быть равнозначными.
Считает, что согласно ст. 504 ГК РФ обстоятельством, имеющим значение для дела, является определение цены квартиры и размера уменьшения данной цены. Судом было определено, что подлежит доказыванию не величина уменьшения покупной цены, а размер устранения недостатков, не имеющий значения при рассмотрении данного требования.
Полагает, что суд необоснованно отказал ООО "РТС" в проведении экспертизы по вопросу определения стоимости квартиры на настоящее время и определения величины снижения ее стоимости ввиду выявленных недостатков. Взыскав с ООО "РТС" в пользу в счет снижения стоимости указанной квартиры руб., исходя из денежной суммы, необходимой для приведения жилого помещения в соответствие с нормативными документами, суд фактически самостоятельно изменил способ защиты прав, изменив требования о соразмерном уменьшении покупной цены на требование о возмещении убытков, связанных с устранением недостатков.
По мнению заявителя жалобы суд, удовлетворив требования, позволил получить уменьшение покупной цены квартиры, не устраняя выявленных недостатков, что по существу не соответствует заявленному истцом требованию, и более того, является для него неосновательным обогащением. В момент продажи претензий к передаваемой квартире не имела, приняла квартиру без нареканий, о чем свидетельствует акт приема-передачи. Никаких претензий в адрес ООО "РТС" об устранении недостатков не поступало. ООО "РТС" заявляет о готовности устранить недостатки, о чем неоднократно приводили высказывания в судебном заседании, но истцы от этого отказываются.
Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции на доводах апелляционной жалобы настаивала, возражала против доводов апелляционной жалобы ООО "РТС".
В судебном заседании суда апелляционной жалобы представитель истцов настаивал на доводах апелляционной жалобы, не согласился с доводами апелляционной жалобы ООО "РТС"
Представители ответчика ООО "РТС" по доверенностям, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, выражая несогласие с доводами апелляционной жалобы истцов.
Истцы,, представители третьих лиц Управления Роспотребнадзора по Курганской области, ООО "УК "УЮТ", ООО "Альфа-Строй" в суд апелляционной инстанции не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом, что подтверждено почтовыми уведомлениями о вручении. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия с учетом мнения сторон определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия областного суда находит решение подлежащим отмене в части в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Материалами дела установлено, что между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: в соответствии с проектной документацией. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязался передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, на этаже, общей проектной площадью кв. м
между ООО "РТС" и заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя подобные обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и обязался передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, на этаже, общей проектной площадью кв. м.
ООО "РТС" и заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по тому же адресу и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру N, на этаже, общей проектной площадью кв. м.
Пунктом 1.3 договоров установлен порядок определения цены квартиры, исходя из стоимости руб. за кв. м общей проектной площади квартиры, что на момент заключения договора составило для и - по руб. Ввиду стоимости кв. м общей проектной площади для в размере руб. стоимость ее квартиры составила руб. Стоимость долевого участия определена, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) квартиры и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По условиям пункта 1.6 договоров срок передачи квартиры дольщикам определен датой -.
В соответствии с пунктом 1.4 договоров в случае отклонения фактической площади квартиры (с учетом площади балкона, подсчитываемой с понижающим коэффициентам 0,3) от ее проектной площади составит более кв. м в большую или меньшую сторону, стоимость долевого участия, в соответствии с п. 2 ст. 242 ГК РФ, подлежит изменению на эту разницу из расчета цены кв. м, указанной в п. 1.3 настоящего договора. В случае отклонения фактической площади квартиры от проектной площади менее чем на кв. м, стоимость долевого участия изменению не подлежит.
Как установлено судом первой инстанции и материалами дела, согласно имеющимся в деле справкам стоимость участия в долевом строительстве уплачена истцами в размерах, предусмотренных договорами, то есть исходя из проектной площади квартир.
Разрешая заявленные истцами требования о признании пункта 1.4. договоров недействительным, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами ст. 709 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п. 2 ст. 709 ГК РФ).
Цена работы (смета) В соответствии с п. 4 ст. 709 ГК может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
С учетом приведенных норм права суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным пункта 1.4 договоров участия в долевом строительстве, заключенных между истцами и ответчиком.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке в соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, на что имеется ссылка в пункте 1.4 оспариваемых договоров участия в долевом строительстве.
На основании ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения в соответствии ч. 2 ст. 5 названного Федерального закона.
При этом довод апелляционной жалобы истцов о неприменении к правоотношениям сторон нормы статьи 709 ГК РФ не может быть принят в качестве основания для отмены судебного решения.
Исходя из ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом о долевом участии в строительстве (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Оспариваемые истцами условия договоров в части изменения цены урегулированы в ч. 1 ст. 5 названного Федерального закона, поэтому оснований считать противоречащими Закону о защите прав потребителей условия пункта 1.4 договоров о долевом участии в строительстве не имеется.
По данным технических паспортов построенных для истцов квартир их общая площадь составила 48,8 кв. м при предусмотренной проектной площади - кв. м.
В ходе рассмотрения спора по определению суда была проведена экспертиза, по которой в экспертном заключении от ООО "Агентство независимой оценки "Эксперт" общая площадь квартир с коэффициентом 0,3 для балкона определена в размере кв. м.
Разрешая спор в пределах заявленных истцом требований в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые заявления ООО "РТС" о взыскании стоимости квартир, исходя из их фактической площади переданных истцам квартир в размере кв. м, взыскав с, по руб., с - руб.
На основании изложенного встречные исковые требования ООО "РТС" к,, удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
В соответствии со ст. 6, ч. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью настоящей статьи.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с представленными в материалы дела актами приема-передачи, квартиры переданы истцами, вместо предусмотренного договорами срока передачи -, просрочка исполнения ответчиком обязательств по договорам составила 11 дней.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину-участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки(пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком прав истцов как участников долевого строительства, что не оспаривалось представителем ответчика при рассмотрении дела. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ООО "РТС" в пользу истцов неустойки за период с по.
В данной части решение суда не обжаловано.
Разрешая заявленные истцами требования об уменьшении покупной цены переданных по договорам квартир, суд руководствовался нормами ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Требование об уменьшении покупной цены предъявлено истцами в течение гарантийного срока. Результаты проведенной по делу экспертизы свидетельствуют о наличии строительных недостатков в, переданной, и в, переданной Доказательств наличия недостатков в, переданной по договору долевого участия представлено не было, поскольку эксперт не был допущен в квартиру для осмотра.
Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, в том числе пояснения сторон, экспертов, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца, взыскав с ООО "РТС" в счет соразмерного уменьшения покупной цены руб., установленных экспертом денежная сумма, необходимая для приведения жилых помещений в соответствие с нормативными документами, а также компенсации морального вреда и штрафа.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции. Принятое судом решение основано на обстоятельствах, установленных на основании представленных сторонами доказательствах, оценка доказательств произведена судом в результате правильного применения норм материального права. Нарушений норм процессуального закона не допущено.
При этом довод апелляционной жалобы ООО "РТС" о получении уменьшение покупной цены квартиры без устранения выявленных недостатков в качестве неосновательного обогащения не может быть принят судебной коллегий, поскольку выбор способа защиты права принадлежит истцу. Заявляя требования об уменьшении покупной цены квартиры в порядке п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, истец не вправе будет предъявить к ООО "РТС" претензий по возмещению своих расходов на устранение тех же недостатков.
Выводы суда судебная коллегия находит правильными, так как они основаны на анализе действующего законодательства, мотивированны, соответствуют требованиям закона.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что в случае обнаружения недостатков в построенных квартирах имеет ее собственник, каковым истец не является, поскольку продала квартиру по договору купли-продажи от.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку право на предъявление требований в порядке п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве принадлежит, как участнику долевого строительства, поэтому ее исковые требования так же подлежат удовлетворению.
В соответствии с заключением судебно-строительной экспертизы.02-92 от, проведенной ООО "Агентство независимой оценки "Эксперт", в по адресу:, имеются следующие недостатки:
- трещины на поверхностях стен и потолка коридора и жилой комнаты;
- наличие пятен ржавчины в местах прохода газовых и труб отопления через межэтажные перекрытия;
- покрытие пола из линолеума имеющее разрывы и трещины в стыках полотен;
- разрушение стяжки пола в жилых помещениях, кухне и коридоре;
- окна в квартире имеют не надлежащий способ крепления оконных конструкций в проемах;
- отсутствие внутреннего пароизоляционного и наружного водоизоляционного паропроницаемого слоев в монтажных швах всех оконных блоков;
- электрическая штепсельная розетка, установлена в кухне квартиры размещена над мойкой;
- отсутствие плинтуса в помещениях жилых комнат, коридора и кухни.
Все выше перечисленные недостатки являются отступлениями от нормативных и проектных документов - дефектами, подлежащими обязательному устранению.
Экспертом также установлен некачественный монтаж дверных блоков жилых комнат, кухни и туалета.
Размер снижения стоимости, определенный исходя из денежной суммы, необходимой для приведения жилого помещения в соответствие с нормативными документами, составит руб., которые подлежат взысканию с ООО "РТС" в пользу в качестве уменьшения покупной цены квартиры, определенной договором о долевом участии в строительстве, а не рыночной стоимости квартиры, о чем указывает в апелляционной жалобе представитель ответчика.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований об уменьшении покупной цены квартиры в порядке ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ об обязанности каждой из сторон доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, истцом не представлено доказательств наличия каких-либо недостатков в переданной ей. По этим основаниям судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных ею исковых требований об уменьшении покупной цены квартиры.
Поскольку незаконными действиями ответчика нарушены права истцов по своевременной передаче квартир по договорам долевого участия в строительстве, суд обоснованно со ссылкой на ст. 15 Закона о защите прав потребителей взыскал пользу истцов компенсацию морального вреда.
Доводы апелляционной жалобы Управления Роспотребнадзора по об отсутствии в решении суда выводов относительно данного представителем третьего лица заключения не позволяет признать решение по настоящему делу неправильным по существу и не дает оснований для его отмены, поскольку правоотношениям сторон суд дал правильную юридическую оценку. Представленный к апелляционной жалобе акт проверки от соблюдения законодательства о защите прав потребителей в отношении ООО "РТС" составлен после принятия судом решения. В апелляционной жалобе не содержится ходатайства о его приобщении к материалам дела с указанием причин, по которым данный документ не был представлен суду первой инстанции.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 19 ноября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "РТС" денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры и принять в этой части новое решение, которым:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РТС" в пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры руб.
В остальной части решение Курганского городского суда Курганской области от 19 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы,,, Общества с ограниченной ответственностью "РТС", Управления Роспотребнадзора по Курганской области - без удовлетворения.
Судья-председательствующий
Н.П.МОЧЕГАЕВ
Судьи
Н.В.ШАРЫПОВА
О.Н.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)