Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обстоятельства: Истец приобрел право требования спорной квартиры, но от передачи истцу квартиры ответчик-1 уклоняется. Квартира передана ответчику-2, с которыми ответчик-1 подписал договор участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Разумов А.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Печниковой Е.Р., Мартемьяновой С.В.
при секретаре Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", О.Б. о признании права собственности на жилое помещение. истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску О.В. к ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 19.03.2015 г., которым постановлено:
"В удовлетворении искового заявления ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", О.Б. о признании права собственности на жилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
Встречное исковое заявление О.Б. к ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за О.Б. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N общей площадью 42 кв. м, расположенную на 3 этаже в незавершенном строительством объекте, многоквартирном доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N <адрес>
Взыскать с ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" в пользу О.Б. расходы по оплате госпошлины в сумме 7303 руб."
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" Т.Ю., представителя ООО "М-Холдинг" В.А., возражения О.Б., его представителя С.В.,
установила:
ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" обратился в суд с иском к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", О.Б. о признании права собственности на жилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" является застройщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило с ООО 1 договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру N. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.
Согласно п. 1.1 договоров ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Общество) обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 3.2. договора стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30 000 рублей и изменению не подлежит.
Согласно п. 1.2 договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный номер N, этаж 3, секция А, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 46,8 кв. м, площадь квартиры без учета площади балкона 41,77 кв. м, жилая площадь квартиры 20,18 кв. м.
Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 404 000 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.
По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ Банк приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с п. 2.3. договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 732 068 рублей.
В соответствии с п. 3.1, 3.2, 3.3. Договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ г., оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Таким образом, обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия, по утверждению Банка, исполнены в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до ДД.ММ.ГГГГ года.
Предложение об изменении договора истцу от ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не поступало. От передачи истцу квартиры ответчик уклоняется. При этом, ответчик своими действиями и многочисленными судебными процессами затягивает передачу истцу, принадлежащих последнему квартир, в т.ч. квартиры, по поводу которой заявлены исковые требования.
В настоящее время фактически дом достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Однако, несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию ответчиком не получено. По имеющейся информации имеют место двойные продажи квартир в построенном МКД. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения своих обязательств уклоняется, информации о сроках ввода в эксплуатацию дома от руководства ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" получить невозможно. Как стало известно Банку, квартира фактически передана О.Б., с которыми ответчик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.
Банк до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее жилое помещение, в связи с чем, просит признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру N этаж 3, секция А, общей площадью с учетом балконов 47 кв. м, жилой площадью 20,4 кв. м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес> и истребовать из чужого незаконного владения О.Б. указанное жилое помещение.
О.Б. обратился со встречным исковым заявлением, просит признать за ним право собственности на жилое помещение N в незавершенном строительстве объекте, общей площадью 42 кв. м, расположенную на 3 этаже, в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес>.
В обоснование своих требований О.Б. указал, что между ним и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение квартиры N в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес>.
По условиям договора долевого участия в строительстве, О.Б. оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему жилое помещение N в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.
В настоящее время свои обязательства по оплате за данное жилое помещение согласно договору, О.Б. выполнены, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от ДД.ММ.ГГГГ. Помимо этого, данное жилое помещение руководство ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передало ответчику, что подтверждается актом приемки передачи квартиры N в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес> Также О.Б. осуществляет оплату коммунальных платежей, выставляемых ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", что подтверждается квитанциями, и производят ремонтные работы в данной квартире. В свою очередь, свои обязательства по регистрации квартиры в Регистрационной палате ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не исполнил.
Председателем ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" ответчику было разъяснено, что зарегистрировать квартиру N в строящемся доме расположенного в <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес> не было возможности, в связи с расследованием уголовного дела N, регистрирующими органами на данную квартиру наложен арест.
Решения судов Автозаводского района г. Тольятти N, N, N, в которых установлен факт исполнения обязательств по оплате по договорам долевого участия, заключенными между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1, ответчик и его представитель не считают преюдицией, поскольку О.Б. не являлся участником данных гражданских дел.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" Т.Ю., представитель ООО 1 В.А. доводы жалобы поддержали.
О.Б., его представитель С.В. просили решение оставить без изменений, а жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машино-места.
Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ года, продлено до ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО 1 и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.
Согласно п. п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязался выполнять функции Застройщика, а ООО 1 обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении N При этом ООО 1 был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю. (п. 4.4.2)
К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.
Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от ООО 1 считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1.
В приложении к соглашению N указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ"; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв. м - ООО 1.
ДД.ММ.ГГГГ ООО 1 (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру N, и 6 договоров на офисы на общую сумму 302 275 285 рублей. Впоследствии договоры долевого участия на квартиры N, N, N и офисы N между ООО 1 и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" были расторгнуты по соглашению сторон. Согласно справок ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" указанные активы находятся в распоряжении ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ". Сумма расторгнутых договоров составляет 37 346 710 рублей.
Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО 1 (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.
По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1 являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.
Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1 установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.
В период ДД.ММ.ГГГГ на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО 1 с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнителем), ООО 1 (Заказчиком) и ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5.
Общая сумма денежных средств, полученных ООО 1 по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5 составила 253 232 780,00 руб.
С ООО 2 (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N на общую сумму 161 048 790 рублей на 76 квартир.
Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО 3 перечислило денежные средства ООО 1 по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения N от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ), т.е. ООО 3 исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК "ЖАСМИН- ДОМ" и ООО 1 в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО 1 и ООО 3 заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры N.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.
В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО 1 в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.
Также из материалов дела следует, что для участия в инвестировании строительства указанного дома ООО 3 ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО "НТБ" договор кредита на общую сумму 200 000 000 руб.
В счет погашения ссудной задолженности ООО 3 передало Банку право требования по договорам долевого участия в строительстве выше указанных жилых помещений.
В частности, ДД.ММ.ГГГГ ООО 3 заключило с ОАО НТБ договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры N.
Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере 1 732 068 руб.
Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО НТБ перед ООО 3 по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО 3 по кредитному договору (N от ДД.ММ.ГГГГ г.) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Банка перед ООО 3 в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.
Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО "НТБ" с ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5.
Указанные обстоятельства установлены решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 23.04.2013 г., вступившим в законную силу 10.07.2013 г.
Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" направил ОАО "НТБ" уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования ввиду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.
Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО "НТБ" по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.
Так, зная о правопритязаниях ОАО "НТБ" (правопреемником которого является ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК") в отношении кв. N в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключил договор долевого участия в строительстве N в отношении данной квартиры с О.Б.
По условиям договора долевого участия в строительстве, О.Б. оплачивает денежные средства согласно договору - 1 410 300 руб., а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему жилое помещение N в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.
Свои обязательства по оплате за данное жилое помещение О.Б. выполнены, что подтверждается квитанциями об оплате, карточкой счета и выводами аудиторской проверки от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, по указанному договору ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принял обязательство передать О.Б. объект недвижимости, ранее право требования в отношении которого возникло у ОАО "Национальный Торговый Банк" (АО "ГлобэксБанк") на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.
То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК "Жасмин Дом" передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100%, но не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "Жасмин - Дом", ввиду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.
Удовлетворяя встречные исковые требования О.Б., и отказывая в первоначальных исковых требованиях АО "ГлобэксБанк", суд исходил из доказанности О.Б. факта оплаты спорного жилого помещения, передачи ему данного жилого помещения руководством ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" по Акту приемки передачи от ДД.ММ.ГГГГ, оплаты О.Б. коммунальных платежей, проведения в квартире ремонта, а также из недоказанности Банком исполнения своих обязательств по оплате строительства спорной квартиры.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, полагая их несоответствующими материалам дела.
Как указывалось выше, договор уступки права требования, заключенный между ООО 3 и ЗАО "НТБ" от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и предшествующие ему договоры, в установленном законом порядке не расторгнут, недействительным не признан, зарегистрирован в органах Росреестра.
Факт исполнения Банком своих обязательств по оплате строящихся жилых помещений, в том числе и спорной квартиры, установлен судебными актами.
Указанные судебные акты действительно не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ, между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.
В данном случае у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленные данными судебными актами обстоятельства - исполнение АО "ГлобэксБанк" обязательство по вышеуказанным договорам.
Судом не принято во внимание, что в сложившейся ситуации у Банка, не может быть финансовых документов, подтверждающих непосредственное зачисление денежных средств Банка на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", поскольку право требования Банка основано на ряде договоров уступки права требования, и прямого договора между Банком и ЖСК не заключалось. При этом каждый договор из этого ряда содержит условие о выполнение очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого требования.
Какими-либо доказательствами это обстоятельство не опровергнуто.
Наличие возбужденного уголовного дела, в рамках расследования которого АО "ГлобэксБанк" является потерпевшим по хищению денежных средств выделенных банком на строительство многоквартирного жилого дома, во внимание принято быть не может. Приговор по делу не вынесен, соответственно вина каких-либо лиц в причинении банку ущерба, способ причинения ущерба и иные значимые обстоятельства, не установлены. Кроме того, юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего дела является доказанное исполнение банком своих обязательство по вышеуказанным договорам, что материалами уголовного дела не опровергается.
Так же судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о передаче спорной квартиры во владение О.Б.
Сам по себе подписанный сторонами акт приема- передачи фактическую передачу вещи не подтверждает, при отсутствии иных доказательств подтверждающих данное обстоятельство. Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции доводы О.Б. об его фактическом вселении, проживании, пользования спорной квартирой, производстве в ней ремонта, объективного подтверждения не нашли. При оценке акта приема передачи необходимо учитывать, что представителем ЖСК "Жасмин дом" не оспаривалось, что кооператив препятствовал и препятствует фактической передачи квартиры АО "ГлобэксБанк", а также введению дома в эксплуатацию, тогда как обязанность передать квартиру по акту АО "ГлобэксБанк" по договору возникает после введения дома в эксплуатацию.
Ошибочность выводов суда об отсутствии у АО "ГлобэксБанк" права требования спорной квартиры, привело к неприменению судом материального закона подлежащего применению к рассматриваемым правоотношениям, исходя из установленных фактических обстоятельств дела.
К данным правоотношениям, необходимо применить положения ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела - не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО "ГлобэксБанк", так и О.Б. (вещь не передана), АО "ГлобэксБанк" имеет преимущественное перед О.Б. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как О.Б. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.
Судебная коллегия полагает, что АО "ГлобэксБанк" избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права - путем признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК "Жасмин Дом") препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.
Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч. 1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч. 2).
При таких обстоятельствах требования АО "ГлобэксБанк" о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежат удовлетворению.
В то же время требования Банка об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, поскольку факт нахождения спорного имущества в фактическом владении О.Б. не установлен.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 19.03.2015 года отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" удовлетворить частично - признать за ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N, этаж 3, секция А, общей площадью с учетом балконов 47 кв. м, жилой площадью 20,4 кв. м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>
В удовлетворении остальной части исковых требований ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" отказать.
Исковые требования О.Б. о признании права на однокомнатную квартиру N этаж 3, секция А, общей площадью с учетом балконов 47 кв. м, жилой площадью 20,4 кв. м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>, оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5596/2015
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обстоятельства: Истец приобрел право требования спорной квартиры, но от передачи истцу квартиры ответчик-1 уклоняется. Квартира передана ответчику-2, с которыми ответчик-1 подписал договор участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N 33-5596/2015
Судья Разумов А.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Печниковой Е.Р., Мартемьяновой С.В.
при секретаре Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", О.Б. о признании права собственности на жилое помещение. истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску О.В. к ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 19.03.2015 г., которым постановлено:
"В удовлетворении искового заявления ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", О.Б. о признании права собственности на жилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
Встречное исковое заявление О.Б. к ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за О.Б. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N общей площадью 42 кв. м, расположенную на 3 этаже в незавершенном строительством объекте, многоквартирном доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N <адрес>
Взыскать с ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" в пользу О.Б. расходы по оплате госпошлины в сумме 7303 руб."
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" Т.Ю., представителя ООО "М-Холдинг" В.А., возражения О.Б., его представителя С.В.,
установила:
ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" обратился в суд с иском к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", О.Б. о признании права собственности на жилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" является застройщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило с ООО 1 договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру N. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.
Согласно п. 1.1 договоров ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Общество) обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 3.2. договора стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30 000 рублей и изменению не подлежит.
Согласно п. 1.2 договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный номер N, этаж 3, секция А, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 46,8 кв. м, площадь квартиры без учета площади балкона 41,77 кв. м, жилая площадь квартиры 20,18 кв. м.
Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 404 000 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.
По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ Банк приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с п. 2.3. договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 732 068 рублей.
В соответствии с п. 3.1, 3.2, 3.3. Договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ г., оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Таким образом, обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия, по утверждению Банка, исполнены в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до ДД.ММ.ГГГГ года.
Предложение об изменении договора истцу от ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не поступало. От передачи истцу квартиры ответчик уклоняется. При этом, ответчик своими действиями и многочисленными судебными процессами затягивает передачу истцу, принадлежащих последнему квартир, в т.ч. квартиры, по поводу которой заявлены исковые требования.
В настоящее время фактически дом достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Однако, несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию ответчиком не получено. По имеющейся информации имеют место двойные продажи квартир в построенном МКД. ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения своих обязательств уклоняется, информации о сроках ввода в эксплуатацию дома от руководства ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" получить невозможно. Как стало известно Банку, квартира фактически передана О.Б., с которыми ответчик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.
Банк до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее жилое помещение, в связи с чем, просит признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру N этаж 3, секция А, общей площадью с учетом балконов 47 кв. м, жилой площадью 20,4 кв. м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес> и истребовать из чужого незаконного владения О.Б. указанное жилое помещение.
О.Б. обратился со встречным исковым заявлением, просит признать за ним право собственности на жилое помещение N в незавершенном строительстве объекте, общей площадью 42 кв. м, расположенную на 3 этаже, в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес>.
В обоснование своих требований О.Б. указал, что между ним и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение квартиры N в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес>.
По условиям договора долевого участия в строительстве, О.Б. оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему жилое помещение N в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.
В настоящее время свои обязательства по оплате за данное жилое помещение согласно договору, О.Б. выполнены, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от ДД.ММ.ГГГГ. Помимо этого, данное жилое помещение руководство ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передало ответчику, что подтверждается актом приемки передачи квартиры N в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес> Также О.Б. осуществляет оплату коммунальных платежей, выставляемых ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", что подтверждается квитанциями, и производят ремонтные работы в данной квартире. В свою очередь, свои обязательства по регистрации квартиры в Регистрационной палате ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не исполнил.
Председателем ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" ответчику было разъяснено, что зарегистрировать квартиру N в строящемся доме расположенного в <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес> не было возможности, в связи с расследованием уголовного дела N, регистрирующими органами на данную квартиру наложен арест.
Решения судов Автозаводского района г. Тольятти N, N, N, в которых установлен факт исполнения обязательств по оплате по договорам долевого участия, заключенными между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1, ответчик и его представитель не считают преюдицией, поскольку О.Б. не являлся участником данных гражданских дел.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" Т.Ю., представитель ООО 1 В.А. доводы жалобы поддержали.
О.Б., его представитель С.В. просили решение оставить без изменений, а жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машино-места.
Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ года, продлено до ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО 1 и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.
Согласно п. п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязался выполнять функции Застройщика, а ООО 1 обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении N При этом ООО 1 был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю. (п. 4.4.2)
К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.
Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от ООО 1 считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.
Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1.
В приложении к соглашению N указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ"; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв. м - ООО 1.
ДД.ММ.ГГГГ ООО 1 (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру N, и 6 договоров на офисы на общую сумму 302 275 285 рублей. Впоследствии договоры долевого участия на квартиры N, N, N и офисы N между ООО 1 и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" были расторгнуты по соглашению сторон. Согласно справок ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" указанные активы находятся в распоряжении ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ". Сумма расторгнутых договоров составляет 37 346 710 рублей.
Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО 1 (Участник долевого строительства) и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.
По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1 являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.
Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО 1 установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.
В период ДД.ММ.ГГГГ на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО 1 с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнителем), ООО 1 (Заказчиком) и ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5.
Общая сумма денежных средств, полученных ООО 1 по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5 составила 253 232 780,00 руб.
С ООО 2 (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N на общую сумму 161 048 790 рублей на 76 квартир.
Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО 3 перечислило денежные средства ООО 1 по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения N от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ), т.е. ООО 3 исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК "ЖАСМИН- ДОМ" и ООО 1 в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО 1 и ООО 3 заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры N.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.
В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО 1 в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.
Также из материалов дела следует, что для участия в инвестировании строительства указанного дома ООО 3 ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО "НТБ" договор кредита на общую сумму 200 000 000 руб.
В счет погашения ссудной задолженности ООО 3 передало Банку право требования по договорам долевого участия в строительстве выше указанных жилых помещений.
В частности, ДД.ММ.ГГГГ ООО 3 заключило с ОАО НТБ договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры N.
Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере 1 732 068 руб.
Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО НТБ перед ООО 3 по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО 3 по кредитному договору (N от ДД.ММ.ГГГГ г.) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Банка перед ООО 3 в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.
Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО "НТБ" с ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5.
Указанные обстоятельства установлены решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 23.04.2013 г., вступившим в законную силу 10.07.2013 г.
Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" направил ОАО "НТБ" уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования ввиду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.
Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО "НТБ" по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.
Так, зная о правопритязаниях ОАО "НТБ" (правопреемником которого является ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК") в отношении кв. N в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома N по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключил договор долевого участия в строительстве N в отношении данной квартиры с О.Б.
По условиям договора долевого участия в строительстве, О.Б. оплачивает денежные средства согласно договору - 1 410 300 руб., а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему жилое помещение N в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.
Свои обязательства по оплате за данное жилое помещение О.Б. выполнены, что подтверждается квитанциями об оплате, карточкой счета и выводами аудиторской проверки от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, по указанному договору ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принял обязательство передать О.Б. объект недвижимости, ранее право требования в отношении которого возникло у ОАО "Национальный Торговый Банк" (АО "ГлобэксБанк") на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.
То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК "Жасмин Дом" передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100%, но не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "Жасмин - Дом", ввиду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.
Удовлетворяя встречные исковые требования О.Б., и отказывая в первоначальных исковых требованиях АО "ГлобэксБанк", суд исходил из доказанности О.Б. факта оплаты спорного жилого помещения, передачи ему данного жилого помещения руководством ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" по Акту приемки передачи от ДД.ММ.ГГГГ, оплаты О.Б. коммунальных платежей, проведения в квартире ремонта, а также из недоказанности Банком исполнения своих обязательств по оплате строительства спорной квартиры.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, полагая их несоответствующими материалам дела.
Как указывалось выше, договор уступки права требования, заключенный между ООО 3 и ЗАО "НТБ" от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и предшествующие ему договоры, в установленном законом порядке не расторгнут, недействительным не признан, зарегистрирован в органах Росреестра.
Факт исполнения Банком своих обязательств по оплате строящихся жилых помещений, в том числе и спорной квартиры, установлен судебными актами.
Указанные судебные акты действительно не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ, между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.
В данном случае у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленные данными судебными актами обстоятельства - исполнение АО "ГлобэксБанк" обязательство по вышеуказанным договорам.
Судом не принято во внимание, что в сложившейся ситуации у Банка, не может быть финансовых документов, подтверждающих непосредственное зачисление денежных средств Банка на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", поскольку право требования Банка основано на ряде договоров уступки права требования, и прямого договора между Банком и ЖСК не заключалось. При этом каждый договор из этого ряда содержит условие о выполнение очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого требования.
Какими-либо доказательствами это обстоятельство не опровергнуто.
Наличие возбужденного уголовного дела, в рамках расследования которого АО "ГлобэксБанк" является потерпевшим по хищению денежных средств выделенных банком на строительство многоквартирного жилого дома, во внимание принято быть не может. Приговор по делу не вынесен, соответственно вина каких-либо лиц в причинении банку ущерба, способ причинения ущерба и иные значимые обстоятельства, не установлены. Кроме того, юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего дела является доказанное исполнение банком своих обязательство по вышеуказанным договорам, что материалами уголовного дела не опровергается.
Так же судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о передаче спорной квартиры во владение О.Б.
Сам по себе подписанный сторонами акт приема- передачи фактическую передачу вещи не подтверждает, при отсутствии иных доказательств подтверждающих данное обстоятельство. Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции доводы О.Б. об его фактическом вселении, проживании, пользования спорной квартирой, производстве в ней ремонта, объективного подтверждения не нашли. При оценке акта приема передачи необходимо учитывать, что представителем ЖСК "Жасмин дом" не оспаривалось, что кооператив препятствовал и препятствует фактической передачи квартиры АО "ГлобэксБанк", а также введению дома в эксплуатацию, тогда как обязанность передать квартиру по акту АО "ГлобэксБанк" по договору возникает после введения дома в эксплуатацию.
Ошибочность выводов суда об отсутствии у АО "ГлобэксБанк" права требования спорной квартиры, привело к неприменению судом материального закона подлежащего применению к рассматриваемым правоотношениям, исходя из установленных фактических обстоятельств дела.
К данным правоотношениям, необходимо применить положения ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела - не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО "ГлобэксБанк", так и О.Б. (вещь не передана), АО "ГлобэксБанк" имеет преимущественное перед О.Б. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как О.Б. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.
Судебная коллегия полагает, что АО "ГлобэксБанк" избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права - путем признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК "Жасмин Дом") препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.
Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч. 1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч. 2).
При таких обстоятельствах требования АО "ГлобэксБанк" о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежат удовлетворению.
В то же время требования Банка об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, поскольку факт нахождения спорного имущества в фактическом владении О.Б. не установлен.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 19.03.2015 года отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" удовлетворить частично - признать за ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N, этаж 3, секция А, общей площадью с учетом балконов 47 кв. м, жилой площадью 20,4 кв. м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>
В удовлетворении остальной части исковых требований ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" отказать.
Исковые требования О.Б. о признании права на однокомнатную квартиру N этаж 3, секция А, общей площадью с учетом балконов 47 кв. м, жилой площадью 20,4 кв. м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>, оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)