Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" и общества с ограниченной ответственностью "Гензе" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2013 по делу N А76-7631/2013 (судья Тиунова Т.В.).
В заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" - директор Токарев А.М. (протокол общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" от 14.01.2013 N 15); общества с ограниченной ответственностью "Гензе" - Кузнецов В.Ю. (доверенность от 20.03.2013 б/н); индивидуального предпринимателя Шульгиной Станиславы Владимировны - Порсев М.В. (доверенность от 04.10.2013 б/н).
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" (далее - общество "ПТК "Промтехресурс", истец 1) и общество с ограниченной ответственностью "Гензе" в лице конкурсного управляющего Быкова Константина Сергеевича (далее - общество "Гензе", истец 2) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пойда Сергею Алексеевичу (далее - предприниматель Пойда С.А., ответчик) о признании недействительным договора от 20.06.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" (далее - общество "Авангард-Строй") и Пойда С.А. о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома (т. 1, л.д. 6, 7).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Шульгина Станислава Владимировна (т. 1, л.д. 130-136).
Решением от 29.07.2013 (резолютивная часть объявлена 25.07.2013) суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных обществом "ПТК "Промтехресурс" и обществом "Гензе" исковых требований (т. 2, л.д. 53-63).
Не согласившись с принятым решением, общество "ПТК "Промтехресурс" и общество "Гензе" (далее также - апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда от 29.07.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 75-77).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянты настаивают на том, что общество "Авангард-Строй" с 26.11.2009 вело строительство многоквартирного жилого дома по пр-ту Комсомольскому, 36-б в г. Челябинске без получения на то в установленном законом порядке разрешения, поэтому в силу пункта 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не являлось застройщиком и не могло привлекать денежные средства участников долевого строительства. Вывод суда о том, что застройщиком данного многоквартирного жилого дома являлось общество "Авангард-Строй" апеллянты считают ошибочным. Застройщиком многоквартирного жилого дома по пр-ту Комсомольскому, 36-б в г. Челябинске являлось общество "Гензе", что, по мнению апеллянтов, в полной мере доказано материалами дела.
Апеллянты указывают на расхождение в указании площади спорного нежилого помещения в акте приема-передачи от 26.09.2011 к договору от 20.06.2011 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома (484,4 кв. м) и в кадастровом паспорте, представленном для государственной регистрации прав на данное помещение в регистрирующий орган (487,6 кв. м), что суд не учел.
Апеллянты считают, что инвестором строительства спорного нежилого помещения являлось общество "ПТК "Промтехресурс" на основании договора от 25.05.2006 N 01у/2006, договора 30.10.2006 N 03/2006, договора об уступке права требования от 20.09.2009, а не Пойда С.А. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истцов об истребовании у Администрации города Челябинска доказательств, свидетельствующих о том, что общество "ПТК "Промтехресурс" по договору от 25.05.2006 N 01у/2006 выполнило работы по выносу сетей, долевому участию в прокладке электрокабеля, прокладке водовода, подготовке котлована, всего - на общую сумму около 10 млн. руб. В связи с указанным апеллянты полагают также ошибочным вывод суда о том, что оспариваемый договор не нарушает права общества "ПТК "Промтехресурс". Вместе с тем предприниматель Пойда С.А. не представил суду каких-либо документов, свидетельствующих о понесенных им затратах для приобретения спорного объекта.
Апеллянты считают, что общество "Авангард-Строй", незаконно используя подготовленный обществом "Гензе" к строительству земельный участок, не имея разрешения на строительство, не оплачивая арендную плату за пользование земельным участком, получило всю возможную прибыль от строительства спорного объекта, что привело к незаконному обогащению общества "Авангард-Строй". При этом последнее ликвидировано незаконно, поскольку должно в течение пяти лет исполнять гарантийные обязательства в отношении спорного объекта.
При таких обстоятельствах апеллянты считают решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным.
Шульгина С.В. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила письменный отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 35707 от 30.09.2013), в котором просит решение суда от 29.07.2013 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что третье лицо считает решение законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно. В отзыве Шульгина С.В. указывает также, что в связи с ликвидацией общества "Авангард-Строй" исполнение судебного акта о приведении сторон в первоначальное положение (реституция) в случае удовлетворения исковых требований будет невозможно. В действиях истцов Шульгина С.В. усматривает злоупотребление правом, поскольку их действия, по ее мнению, направлены на завладение имуществом, которое они не возводили.
Предприниматель Пойда С.В. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представители общества "Гензе" и общества "ПТК "Промтехресурс" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель предпринимателя Шульгиной С.В. возражал по существу указанных доводов по основаниям, приведенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы г. Челябинска N 1430-П от 16.08.2004 "Об утверждении акта выбора земельного участка N 07-000070-2004 (проект границ земельного участка) и предварительном согласовании места размещения жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Гензе" утвержден акт выбора земельного участка N 07-000070-2004 и предварительно согласовано место размещения жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска обществу "Гензе", без проведения торгов (конкурсов, аукционов). На общество "Гензе" возложена обязанность разработать проект реконструкции застройки микрорайона N 3-4, согласовать и утвердить его в установленном порядке; разработать проект жилого дома с помещениями медицинского назначения, утвердить и согласовать его в установленном порядке; на основании согласованного проекта оформить документы о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения (т. 1, л.д. 106).
Распоряжением главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 448 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Гензе" обществу "Гензе" предоставлен в аренду на два года земельный участок из земель поселений площадью 0,2142 га для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска. На арендатора возложена обязанность по заключению договора аренды с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и его регистрации, оформления разрешения на строительство в установленном порядке, ведения строительства в соответствии с утвержденным проектом, выполнение комплексного благоустройства и озеленения участка строительства и прилегающей к нему территории и т.д. (т. 1, л.д. 107).
28.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом "Гензе" (арендатор) заключен договор аренды земли УЗ N 00039-К-2007 (т. 1, л.д. 103-105), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 2142 кв. м, расположенный по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно - деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения (пункт 1.1 договора). Настоящий договор заключен сроком на два года с даты принятия распоряжения (пункт 1.4 договора).
Согласно пункту 4.1.3 договора арендатор имеет право на сдачу в субаренду части или всего арендуемого земельного участка по договору субаренды, зарегистрированному в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, в порядке, установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления г. Челябинска. Разрешением на передачу в субаренду является дополнительное соглашение к настоящему договору.
Между обществом "Гензе" (покупатель) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (поставщик) заключен договор поставки N 03/2006 от 30.10.2006, по условиям которого поставщик обязуется осуществить поставку подшипников марки 8471/560ХМ в количестве 20, а покупатель принять и оплатить в срок до 30.09.2007 продукцию согласно счету-фактуре (т. 2, л.д. 5-6).
К вышеуказанному договору N 03/2006 от 30.10.2006 заключено дополнительное соглашение от 30.10.2012, в соответствии с которым расчеты по данному договору могут производиться в другие сроки, в форме передачи поставщику посредством заключения инвестиционного договора права на нежилое помещение литер А, N 4 медицинского назначения общей площадью 487,6 кв. м, на 1, 2 этаже, кадастровый номер 74:36:0716008:6077, инвентарный номер 44175, в жилом доме, кадастровый номер 74:36:0716008:5942, расположенное по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 2, л.д. 7-8).
13.09.2009 обществу с ограниченной ответственностью "ТАВИС" (далее - общество "ТАВИС") было выдано разрешение N 000418-6-16-2009 на строительство 16-ти этажного жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска. 22.07.2011 распоряжением заместителя главы г. Челябинска по вопросам градостроительства N 4445-с в данное разрешение были внесены изменения, в соответствии с которыми застройщиком определено общество с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" (далее - общество "Авангард-Строй"). 21.09.2011 жилой дом с помещениями медицинского назначения был введен обществом "Авангард-Строй" в эксплуатацию разрешением на ввод N RU74315000-133-2011. Данные обстоятельства подтверждаются письмом Главного Управления архитектуры и градостроительства от 08.07.2013 N 40-7226/гасн (т. 2 л.д. 30).
Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2011 по делу N А76-4650/2010 договор от 25.03.2008 уступки прав аренды спорного земельного участка площадью 2142 кв. м, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, заключенный между обществом "Гензе" и обществом "ТАВИС", был признан недействительным (т. 1, л.д. 21-25).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2012 по делу N А76-7311/2011 договор от 26.11.2009 уступки прав аренды спорного земельного участка площадью 2142 кв. м, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, заключенный между обществом "ТАВИС" и обществом "Авангард-Строй", также был признан недействительным, право аренды истребовано из незаконного владения общества "Авангард-Строй" в пользу общества "Гензе".
20.06.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" (застройщик) и Пойда С.А. (участник) заключен договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик привлекает участника к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: 16-ти этажный жилой дом с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска, а участник инвестирует объект в части нежилого помещения, расположенного на втором этаже, общей проектной площадью 454,6 кв. м (т. 1, л.д. 12-13). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 05.09.2011 (т. 1, оборот л.д. 13).
26.09.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" и Пойда С.А. подписан акт приема-передачи помещения к договору о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома от 20.06.2011, согласно которому застройщик передал, а участник принял в собственность объект недвижимости в виде нежилого помещения N 4, расположенного на втором этаже, общей площадью 484,4 кв. м, по почтовому адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в (т. 1, л.д. 14).
22.12.2011 между Пойда С.А. (продавец) и Шульгиной С.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилых помещений в отношении нежилого помещения N 4, назначение: нежилое, общей площадью 484,4 кв. м, этаж 1, 2, литера А, расположенного по адресу: г. Челябинск, Комсомольский проспект, д. 36-в (т. 2, л.д. 28-29).
Право собственности Шульгиной С.В. на указанное помещение N 4 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2012 (т. 2, л.д. 27).
Общество "ТАВИС" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме слияния в общество с ограниченной ответственностью "ПрокатТранс" 23.12.2008, которое 08.12.2010 прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2010 (т. 2, л.д. 17-22) и следует из решения Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2012 по делу N А76-7311/2011.
Общество "Авангард-Строй" ликвидировано 10.01.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.07.2012 N 2943 (т. 1, л.д. 63-66).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2010 по делу N А76-39393/2009 общество "Гензе" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника, в третью очередь реестра требований кредиторов общества "Гензе" включено требование общества "ПТК "Промтехресурс" в размере 8 400 000 руб.
30.10.2012 между обществом "Гензе" (заказчик-застройщик) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (инвестор) заключен инвестиционный договор на строительство нежилого помещения медицинского назначения (2-й этаж) в многоквартирном жилом доме, по которому инвестор финансирует и поручает заказчику-застройщику выполнить на свой риск собственными, привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству нежилого помещения N 4 медицинского назначения общей площадью 426 кв. м на 2-м этаже в жилом доме по адресу: пр. Комсомольский, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 1, л.д. 99-101).
14.11.2012 между обществом "Гензе" (заказчик-застройщик) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (инвестор) подписан акт приема-передачи нежилого помещения по инвестиционному договору от 30.10.2012, по которому общество "ПТК "Промтехресурс" приняло в собственность нежилое помещение N 4, литер А, медицинского назначения, на первом, втором этаже, общей площадью 487,6 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:6077, инвентарный номер 44175, в жилом доме, кадастровый номер 74:36:0716008:5942, расположенном по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 1, л.д. 102).
Конкурсным управляющим общества "Гензе" Быковым К.С. утверждено положение об уступке кредитору обществу "ПТК "Промтехресурс" права долевого участия в доме по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36В, в отношении спорного имущества: нежилое помещение литер А, N 4 медицинского назначения общей площадью 487,6 кв. м, на 1, 2 этаже, кадастровый номер 74:36:0716008:6077, инвентарный номер 44175, в жилом доме, кадастровый номер 74:36:0716008:5942, расположенное по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 2, л.д. 12-14).
Полагая, что на момент заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве жилого дома от 20.06.2011, заключенного между Пойдой С.А и обществом "Авангард-Строй", последнее не обладало уступленным правом аренды на земельный участок и не имело право заключать данный договор, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела того обстоятельства, что в действительности застройщиками жилого дома N 36-в по Комсомольскому пр-ту в г. Челябинске, в котором расположено спорное нежилое помещение, являлись общество "ТАВИС" и общество "Авангард-Строй", при том, что доказательств обратного истцы суду не представили. Суд пришел к выводу, что оспариваемый договор прав истцов не нарушает, поскольку к строительству спорного объекта недвижимости данные лица отношения не имеют. Последующее признание недействительными в судебном порядке договоров аренды земельного участка, на котором велось строительство спорного объекта недвижимости, не свидетельствует об автоматическом возникновении права общества "Гензе" на данный объект недвижимости, который построен и сдан в эксплуатацию иными лицами.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по настоящему делу.
В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Судебная коллегия отмечает, что применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.
Исходя из смысла абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае истцы должны доказать, что их право было нарушено в момент совершения оспариваемого договора долевого участия в строительстве жилого дома и нарушается на момент предъявления иска.
Из материалов дела усматривается, что общество "Гензе" и общество "ПТК "Промтехресурс" ни кредиторами ответчика, ни стороной в оспариваемой сделке не являются, но полагают, что последней нарушены право общества "Гензе" как надлежащего арендатора земельного участка, на котором был возведен многоквартирный жилой дом со спорным нежилым помещением N 4, право общества общество "ПТК "Промтехресурс" на получение указанного помещения N 4 в собственность от общества "Гензе", являющегося надлежащим застройщиком многоквартирного жилого дома.
В соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, такого земельного участка.
Из материалов дела следует, что обществу "ТАВИС" было выдано разрешение на строительство жилого дома 23.09.2009. Изменения в данное разрешение, в соответствии с которыми застройщиком определено общество "Авангард-Строй", были внесены 22.07.2011. Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома с помещениями медицинского назначения было выдано обществу "Авангард-Строй" 21.09.2011.
Сведений о том, указанные разрешения на строительство жилого дома и ввод его в эксплуатацию, были оспорены в судебном порядке и признаны недействительными, в материалах дела не имеется.
Судебная коллегия также отмечает, что договор от 25.03.2008 уступки прав аренды спорного земельного участка между обществом "Гензе" и обществом "ТАВИС" признан недействительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2011 по делу N А76-4650/2010, а договор от 26.11.2009 уступки прав аренды указанного земельного участка между обществом "ТАВИС" и обществом "Авангард-Строй" признан недействительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2012 по делу N А76-7311/2011, то есть на дату выдачи разрешений на строительство спорного жилого дома и ввод его в эксплуатацию, вступивших в законную силу судебных актов о признании названных договоров недействительными не имелось.
При этом обществом "Гензе" не представлено судам первой и апелляционной инстанций каких-либо доказательств того, что именно оно фактически возвело многоквартирный жилой дом со спорным нежилым помещением N 4 по адресу: г. Челябинск, пр-т Комсомольский, 36-в, - на земельном участке площадью 2142 кв. м с кадастровым номером 74:36:0716008:39.
В судебном заседании представители истцов пояснили суду апелляционной инстанции, что общество "ПТК "Промтехресурс" выполнило работы по подготовке спорного земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по заказу общества "Гензе", последнее должно было рассчитаться за данные работы и поставленные материалы спорным нежилым помещением, но не сделало этого, в настоящее время общество "ПТК "Промтехресурс" является единственным кредитором общества "Гензе", размер его требований, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов должника, составляет 8 400 000 руб.
В соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 16.08.2004 N 1430-П "Об утверждении акта выбора земельного участка N 07-000070-2004 (проект границ земельного участка) и предварительном согласовании места размещения жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска ООО "Гензе" на общество "Гензе" была возложена обязанность разработать проект реконструкции застройки микрорайона N 3-4, согласовать и утвердить его в установленном порядке; разработать проект жилого дома с помещениями медицинского назначения, утвердить и согласовать его в установленном порядке; на основании согласованного проекта оформить документы о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения (т. 1, л.д. 106).
Распоряжением главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 448 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска ООО "Гензе" на общество "Гензе" была возложена обязанность по оформлению разрешения на строительство в установленном порядке, ведения строительства в соответствии с утвержденным проектом, выполнение комплексного благоустройства и озеленения участка строительства и прилегающей к нему территории и т.д. (т. 1, л.д. 107).
Вместе с тем доказательств исполнения вышеуказанных ненормативных актов обществом "Гензе" (в части, не касающейся оформления прав на земельной участок), в материалах дела не имеется.
Более того, инвестиционный договор от 30.10.2012 на строительство нежилого помещения в многоквартирном доме, подписанный между обществом "Гензе" (заказчик-застройщик) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (инвестор), по которому инвестор финансирует и поручает заказчику-застройщику выполнить на свой риск собственными, привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству спорного нежилого помещения N 4 в жилом доме по адресу: пр. Комсомольский, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м с кадастровым номером 74:36:0716008:39 (т. 1, л.д. 99-101) заключен после совершения оспариваемой сделки (20.06.2011) и ввода в эксплуатацию жилого дома N 36-в по Комсомольскому проспекту (21.09.2011)
Акт приема-передачи спорного помещения N 4 конкурсным управляющим общества "Гензе" обществу "ПТК "Промтехресурс" подписан 14.11.2012 (т. 1, л.д. 102), то есть после осуществления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации права собственности на данное помещение за Шульгиной С.В. (10.01.2012) (т. 2, л.д. 27).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между Пойдой С.А и обществом "Авангард-Строй" договор долевого участия в строительстве жилого дома от 20.06.2011 прав истцов не нарушает, поскольку к строительству спорного объекта недвижимости данные лица отношения не имеют, а также о том, что общество "Гензе" не вправе передавать обществу "ПТК "Промтехресурс" спорное нежилое помещение N 4, принадлежащее на праве собственности третьему лицу.
Как правильно указал суд первой инстанции, последующее признание недействительными в судебном порядке договоров уступки аренды земельного участка, на котором велось строительство спорного объекта недвижимости, не свидетельствует об автоматическом возникновении права общества "Гензе" на данный объект недвижимости, который построен и сдан в эксплуатацию иными лицами.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что удовлетворение заявленных исковых требований не приведет к восстановлению нарушенных, по мнению истцов, прав.
Как указано выше, право собственности на спорное нежилое помещение N 4 в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке за Шульгиной С.В., каких-либо требований к данному лицу истцами в рамках настоящего дела не заявлено, в связи с чем оценка материально-правовых оснований возникновения у Шульгиной С.В. прав на спорное имущество не входит в предмет доказывания по настоящему делу.
Довод апелляционной жалобы о расхождении в указании площади спорного нежилого помещения в акте приема-передачи от 26.09.2011 к договору от 20.06.2011 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома (484,4 кв. м) (т. 1, л.д. 14, 16) и в кадастровом паспорте, составленном по состоянию на 17.02.2013 (487,6 кв. м) (т. 1, л.д. 126), судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
То обстоятельство, что общество "ПТК "Промтехресурс" выполнило по его утверждению по заказу общества "Гензе" работы по подготовке земельного участка к строительству на общую сумму около 10 млн. руб., не получив от последнего оплаты, не свидетельствует в данном конкретном случае о том, что именно общество "Гензе" возвело на земельном участке спорный многоквартирный жилой дом. Тем более, что общество "Гензе" не представило суд доказательств наличия у него полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Иных доводов и доказательств, отличных от указанных в исковом заявлении, истцы суду апелляционной инстанции не представили. Каких-либо доводов о необходимости руководствоваться иными правовыми нормами в апелляционной жалобе приведено не было.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче жалобы апеллянты уплатили государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по чеку-ордеру Сбербанка России от 23.08.2013 (т. 2, л.д. 81).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "ПТК "Промтехресурс" и общество "Гензе".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2013 по делу N А76-7631/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" и общества с ограниченной ответственностью "Гензе" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 18АП-9905/2013 ПО ДЕЛУ N А76-7631/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 18АП-9905/2013
Дело N А76-7631/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" и общества с ограниченной ответственностью "Гензе" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2013 по делу N А76-7631/2013 (судья Тиунова Т.В.).
В заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" - директор Токарев А.М. (протокол общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" от 14.01.2013 N 15); общества с ограниченной ответственностью "Гензе" - Кузнецов В.Ю. (доверенность от 20.03.2013 б/н); индивидуального предпринимателя Шульгиной Станиславы Владимировны - Порсев М.В. (доверенность от 04.10.2013 б/н).
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" (далее - общество "ПТК "Промтехресурс", истец 1) и общество с ограниченной ответственностью "Гензе" в лице конкурсного управляющего Быкова Константина Сергеевича (далее - общество "Гензе", истец 2) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пойда Сергею Алексеевичу (далее - предприниматель Пойда С.А., ответчик) о признании недействительным договора от 20.06.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" (далее - общество "Авангард-Строй") и Пойда С.А. о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома (т. 1, л.д. 6, 7).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Шульгина Станислава Владимировна (т. 1, л.д. 130-136).
Решением от 29.07.2013 (резолютивная часть объявлена 25.07.2013) суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных обществом "ПТК "Промтехресурс" и обществом "Гензе" исковых требований (т. 2, л.д. 53-63).
Не согласившись с принятым решением, общество "ПТК "Промтехресурс" и общество "Гензе" (далее также - апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда от 29.07.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 75-77).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянты настаивают на том, что общество "Авангард-Строй" с 26.11.2009 вело строительство многоквартирного жилого дома по пр-ту Комсомольскому, 36-б в г. Челябинске без получения на то в установленном законом порядке разрешения, поэтому в силу пункта 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не являлось застройщиком и не могло привлекать денежные средства участников долевого строительства. Вывод суда о том, что застройщиком данного многоквартирного жилого дома являлось общество "Авангард-Строй" апеллянты считают ошибочным. Застройщиком многоквартирного жилого дома по пр-ту Комсомольскому, 36-б в г. Челябинске являлось общество "Гензе", что, по мнению апеллянтов, в полной мере доказано материалами дела.
Апеллянты указывают на расхождение в указании площади спорного нежилого помещения в акте приема-передачи от 26.09.2011 к договору от 20.06.2011 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома (484,4 кв. м) и в кадастровом паспорте, представленном для государственной регистрации прав на данное помещение в регистрирующий орган (487,6 кв. м), что суд не учел.
Апеллянты считают, что инвестором строительства спорного нежилого помещения являлось общество "ПТК "Промтехресурс" на основании договора от 25.05.2006 N 01у/2006, договора 30.10.2006 N 03/2006, договора об уступке права требования от 20.09.2009, а не Пойда С.А. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истцов об истребовании у Администрации города Челябинска доказательств, свидетельствующих о том, что общество "ПТК "Промтехресурс" по договору от 25.05.2006 N 01у/2006 выполнило работы по выносу сетей, долевому участию в прокладке электрокабеля, прокладке водовода, подготовке котлована, всего - на общую сумму около 10 млн. руб. В связи с указанным апеллянты полагают также ошибочным вывод суда о том, что оспариваемый договор не нарушает права общества "ПТК "Промтехресурс". Вместе с тем предприниматель Пойда С.А. не представил суду каких-либо документов, свидетельствующих о понесенных им затратах для приобретения спорного объекта.
Апеллянты считают, что общество "Авангард-Строй", незаконно используя подготовленный обществом "Гензе" к строительству земельный участок, не имея разрешения на строительство, не оплачивая арендную плату за пользование земельным участком, получило всю возможную прибыль от строительства спорного объекта, что привело к незаконному обогащению общества "Авангард-Строй". При этом последнее ликвидировано незаконно, поскольку должно в течение пяти лет исполнять гарантийные обязательства в отношении спорного объекта.
При таких обстоятельствах апеллянты считают решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным.
Шульгина С.В. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила письменный отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 35707 от 30.09.2013), в котором просит решение суда от 29.07.2013 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что третье лицо считает решение законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно. В отзыве Шульгина С.В. указывает также, что в связи с ликвидацией общества "Авангард-Строй" исполнение судебного акта о приведении сторон в первоначальное положение (реституция) в случае удовлетворения исковых требований будет невозможно. В действиях истцов Шульгина С.В. усматривает злоупотребление правом, поскольку их действия, по ее мнению, направлены на завладение имуществом, которое они не возводили.
Предприниматель Пойда С.В. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представители общества "Гензе" и общества "ПТК "Промтехресурс" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель предпринимателя Шульгиной С.В. возражал по существу указанных доводов по основаниям, приведенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы г. Челябинска N 1430-П от 16.08.2004 "Об утверждении акта выбора земельного участка N 07-000070-2004 (проект границ земельного участка) и предварительном согласовании места размещения жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Гензе" утвержден акт выбора земельного участка N 07-000070-2004 и предварительно согласовано место размещения жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска обществу "Гензе", без проведения торгов (конкурсов, аукционов). На общество "Гензе" возложена обязанность разработать проект реконструкции застройки микрорайона N 3-4, согласовать и утвердить его в установленном порядке; разработать проект жилого дома с помещениями медицинского назначения, утвердить и согласовать его в установленном порядке; на основании согласованного проекта оформить документы о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения (т. 1, л.д. 106).
Распоряжением главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 448 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Гензе" обществу "Гензе" предоставлен в аренду на два года земельный участок из земель поселений площадью 0,2142 га для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска. На арендатора возложена обязанность по заключению договора аренды с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и его регистрации, оформления разрешения на строительство в установленном порядке, ведения строительства в соответствии с утвержденным проектом, выполнение комплексного благоустройства и озеленения участка строительства и прилегающей к нему территории и т.д. (т. 1, л.д. 107).
28.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом "Гензе" (арендатор) заключен договор аренды земли УЗ N 00039-К-2007 (т. 1, л.д. 103-105), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 2142 кв. м, расположенный по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно - деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения (пункт 1.1 договора). Настоящий договор заключен сроком на два года с даты принятия распоряжения (пункт 1.4 договора).
Согласно пункту 4.1.3 договора арендатор имеет право на сдачу в субаренду части или всего арендуемого земельного участка по договору субаренды, зарегистрированному в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, в порядке, установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления г. Челябинска. Разрешением на передачу в субаренду является дополнительное соглашение к настоящему договору.
Между обществом "Гензе" (покупатель) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (поставщик) заключен договор поставки N 03/2006 от 30.10.2006, по условиям которого поставщик обязуется осуществить поставку подшипников марки 8471/560ХМ в количестве 20, а покупатель принять и оплатить в срок до 30.09.2007 продукцию согласно счету-фактуре (т. 2, л.д. 5-6).
К вышеуказанному договору N 03/2006 от 30.10.2006 заключено дополнительное соглашение от 30.10.2012, в соответствии с которым расчеты по данному договору могут производиться в другие сроки, в форме передачи поставщику посредством заключения инвестиционного договора права на нежилое помещение литер А, N 4 медицинского назначения общей площадью 487,6 кв. м, на 1, 2 этаже, кадастровый номер 74:36:0716008:6077, инвентарный номер 44175, в жилом доме, кадастровый номер 74:36:0716008:5942, расположенное по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 2, л.д. 7-8).
13.09.2009 обществу с ограниченной ответственностью "ТАВИС" (далее - общество "ТАВИС") было выдано разрешение N 000418-6-16-2009 на строительство 16-ти этажного жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска. 22.07.2011 распоряжением заместителя главы г. Челябинска по вопросам градостроительства N 4445-с в данное разрешение были внесены изменения, в соответствии с которыми застройщиком определено общество с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" (далее - общество "Авангард-Строй"). 21.09.2011 жилой дом с помещениями медицинского назначения был введен обществом "Авангард-Строй" в эксплуатацию разрешением на ввод N RU74315000-133-2011. Данные обстоятельства подтверждаются письмом Главного Управления архитектуры и градостроительства от 08.07.2013 N 40-7226/гасн (т. 2 л.д. 30).
Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2011 по делу N А76-4650/2010 договор от 25.03.2008 уступки прав аренды спорного земельного участка площадью 2142 кв. м, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, заключенный между обществом "Гензе" и обществом "ТАВИС", был признан недействительным (т. 1, л.д. 21-25).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2012 по делу N А76-7311/2011 договор от 26.11.2009 уступки прав аренды спорного земельного участка площадью 2142 кв. м, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска, заключенный между обществом "ТАВИС" и обществом "Авангард-Строй", также был признан недействительным, право аренды истребовано из незаконного владения общества "Авангард-Строй" в пользу общества "Гензе".
20.06.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" (застройщик) и Пойда С.А. (участник) заключен договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик привлекает участника к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: 16-ти этажный жилой дом с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска, а участник инвестирует объект в части нежилого помещения, расположенного на втором этаже, общей проектной площадью 454,6 кв. м (т. 1, л.д. 12-13). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 05.09.2011 (т. 1, оборот л.д. 13).
26.09.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-Строй" и Пойда С.А. подписан акт приема-передачи помещения к договору о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома от 20.06.2011, согласно которому застройщик передал, а участник принял в собственность объект недвижимости в виде нежилого помещения N 4, расположенного на втором этаже, общей площадью 484,4 кв. м, по почтовому адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в (т. 1, л.д. 14).
22.12.2011 между Пойда С.А. (продавец) и Шульгиной С.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилых помещений в отношении нежилого помещения N 4, назначение: нежилое, общей площадью 484,4 кв. м, этаж 1, 2, литера А, расположенного по адресу: г. Челябинск, Комсомольский проспект, д. 36-в (т. 2, л.д. 28-29).
Право собственности Шульгиной С.В. на указанное помещение N 4 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2012 (т. 2, л.д. 27).
Общество "ТАВИС" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме слияния в общество с ограниченной ответственностью "ПрокатТранс" 23.12.2008, которое 08.12.2010 прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2010 (т. 2, л.д. 17-22) и следует из решения Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2012 по делу N А76-7311/2011.
Общество "Авангард-Строй" ликвидировано 10.01.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.07.2012 N 2943 (т. 1, л.д. 63-66).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2010 по делу N А76-39393/2009 общество "Гензе" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника, в третью очередь реестра требований кредиторов общества "Гензе" включено требование общества "ПТК "Промтехресурс" в размере 8 400 000 руб.
30.10.2012 между обществом "Гензе" (заказчик-застройщик) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (инвестор) заключен инвестиционный договор на строительство нежилого помещения медицинского назначения (2-й этаж) в многоквартирном жилом доме, по которому инвестор финансирует и поручает заказчику-застройщику выполнить на свой риск собственными, привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству нежилого помещения N 4 медицинского назначения общей площадью 426 кв. м на 2-м этаже в жилом доме по адресу: пр. Комсомольский, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 1, л.д. 99-101).
14.11.2012 между обществом "Гензе" (заказчик-застройщик) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (инвестор) подписан акт приема-передачи нежилого помещения по инвестиционному договору от 30.10.2012, по которому общество "ПТК "Промтехресурс" приняло в собственность нежилое помещение N 4, литер А, медицинского назначения, на первом, втором этаже, общей площадью 487,6 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:6077, инвентарный номер 44175, в жилом доме, кадастровый номер 74:36:0716008:5942, расположенном по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 1, л.д. 102).
Конкурсным управляющим общества "Гензе" Быковым К.С. утверждено положение об уступке кредитору обществу "ПТК "Промтехресурс" права долевого участия в доме по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36В, в отношении спорного имущества: нежилое помещение литер А, N 4 медицинского назначения общей площадью 487,6 кв. м, на 1, 2 этаже, кадастровый номер 74:36:0716008:6077, инвентарный номер 44175, в жилом доме, кадастровый номер 74:36:0716008:5942, расположенное по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м, кадастровый номер 74:36:0716008:39 (т. 2, л.д. 12-14).
Полагая, что на момент заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве жилого дома от 20.06.2011, заключенного между Пойдой С.А и обществом "Авангард-Строй", последнее не обладало уступленным правом аренды на земельный участок и не имело право заключать данный договор, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела того обстоятельства, что в действительности застройщиками жилого дома N 36-в по Комсомольскому пр-ту в г. Челябинске, в котором расположено спорное нежилое помещение, являлись общество "ТАВИС" и общество "Авангард-Строй", при том, что доказательств обратного истцы суду не представили. Суд пришел к выводу, что оспариваемый договор прав истцов не нарушает, поскольку к строительству спорного объекта недвижимости данные лица отношения не имеют. Последующее признание недействительными в судебном порядке договоров аренды земельного участка, на котором велось строительство спорного объекта недвижимости, не свидетельствует об автоматическом возникновении права общества "Гензе" на данный объект недвижимости, который построен и сдан в эксплуатацию иными лицами.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по настоящему делу.
В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Судебная коллегия отмечает, что применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.
Исходя из смысла абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае истцы должны доказать, что их право было нарушено в момент совершения оспариваемого договора долевого участия в строительстве жилого дома и нарушается на момент предъявления иска.
Из материалов дела усматривается, что общество "Гензе" и общество "ПТК "Промтехресурс" ни кредиторами ответчика, ни стороной в оспариваемой сделке не являются, но полагают, что последней нарушены право общества "Гензе" как надлежащего арендатора земельного участка, на котором был возведен многоквартирный жилой дом со спорным нежилым помещением N 4, право общества общество "ПТК "Промтехресурс" на получение указанного помещения N 4 в собственность от общества "Гензе", являющегося надлежащим застройщиком многоквартирного жилого дома.
В соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, такого земельного участка.
Из материалов дела следует, что обществу "ТАВИС" было выдано разрешение на строительство жилого дома 23.09.2009. Изменения в данное разрешение, в соответствии с которыми застройщиком определено общество "Авангард-Строй", были внесены 22.07.2011. Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома с помещениями медицинского назначения было выдано обществу "Авангард-Строй" 21.09.2011.
Сведений о том, указанные разрешения на строительство жилого дома и ввод его в эксплуатацию, были оспорены в судебном порядке и признаны недействительными, в материалах дела не имеется.
Судебная коллегия также отмечает, что договор от 25.03.2008 уступки прав аренды спорного земельного участка между обществом "Гензе" и обществом "ТАВИС" признан недействительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2011 по делу N А76-4650/2010, а договор от 26.11.2009 уступки прав аренды указанного земельного участка между обществом "ТАВИС" и обществом "Авангард-Строй" признан недействительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2012 по делу N А76-7311/2011, то есть на дату выдачи разрешений на строительство спорного жилого дома и ввод его в эксплуатацию, вступивших в законную силу судебных актов о признании названных договоров недействительными не имелось.
При этом обществом "Гензе" не представлено судам первой и апелляционной инстанций каких-либо доказательств того, что именно оно фактически возвело многоквартирный жилой дом со спорным нежилым помещением N 4 по адресу: г. Челябинск, пр-т Комсомольский, 36-в, - на земельном участке площадью 2142 кв. м с кадастровым номером 74:36:0716008:39.
В судебном заседании представители истцов пояснили суду апелляционной инстанции, что общество "ПТК "Промтехресурс" выполнило работы по подготовке спорного земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по заказу общества "Гензе", последнее должно было рассчитаться за данные работы и поставленные материалы спорным нежилым помещением, но не сделало этого, в настоящее время общество "ПТК "Промтехресурс" является единственным кредитором общества "Гензе", размер его требований, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов должника, составляет 8 400 000 руб.
В соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 16.08.2004 N 1430-П "Об утверждении акта выбора земельного участка N 07-000070-2004 (проект границ земельного участка) и предварительном согласовании места размещения жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска ООО "Гензе" на общество "Гензе" была возложена обязанность разработать проект реконструкции застройки микрорайона N 3-4, согласовать и утвердить его в установленном порядке; разработать проект жилого дома с помещениями медицинского назначения, утвердить и согласовать его в установленном порядке; на основании согласованного проекта оформить документы о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения (т. 1, л.д. 106).
Распоряжением главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 448 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилого дома с помещениями медицинского назначения по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска ООО "Гензе" на общество "Гензе" была возложена обязанность по оформлению разрешения на строительство в установленном порядке, ведения строительства в соответствии с утвержденным проектом, выполнение комплексного благоустройства и озеленения участка строительства и прилегающей к нему территории и т.д. (т. 1, л.д. 107).
Вместе с тем доказательств исполнения вышеуказанных ненормативных актов обществом "Гензе" (в части, не касающейся оформления прав на земельной участок), в материалах дела не имеется.
Более того, инвестиционный договор от 30.10.2012 на строительство нежилого помещения в многоквартирном доме, подписанный между обществом "Гензе" (заказчик-застройщик) и обществом "ПТК "Промтехресурс" (инвестор), по которому инвестор финансирует и поручает заказчику-застройщику выполнить на свой риск собственными, привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству спорного нежилого помещения N 4 в жилом доме по адресу: пр. Комсомольский, 36-в, на земельном участке площадью 2142 кв. м с кадастровым номером 74:36:0716008:39 (т. 1, л.д. 99-101) заключен после совершения оспариваемой сделки (20.06.2011) и ввода в эксплуатацию жилого дома N 36-в по Комсомольскому проспекту (21.09.2011)
Акт приема-передачи спорного помещения N 4 конкурсным управляющим общества "Гензе" обществу "ПТК "Промтехресурс" подписан 14.11.2012 (т. 1, л.д. 102), то есть после осуществления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации права собственности на данное помещение за Шульгиной С.В. (10.01.2012) (т. 2, л.д. 27).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между Пойдой С.А и обществом "Авангард-Строй" договор долевого участия в строительстве жилого дома от 20.06.2011 прав истцов не нарушает, поскольку к строительству спорного объекта недвижимости данные лица отношения не имеют, а также о том, что общество "Гензе" не вправе передавать обществу "ПТК "Промтехресурс" спорное нежилое помещение N 4, принадлежащее на праве собственности третьему лицу.
Как правильно указал суд первой инстанции, последующее признание недействительными в судебном порядке договоров уступки аренды земельного участка, на котором велось строительство спорного объекта недвижимости, не свидетельствует об автоматическом возникновении права общества "Гензе" на данный объект недвижимости, который построен и сдан в эксплуатацию иными лицами.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что удовлетворение заявленных исковых требований не приведет к восстановлению нарушенных, по мнению истцов, прав.
Как указано выше, право собственности на спорное нежилое помещение N 4 в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке за Шульгиной С.В., каких-либо требований к данному лицу истцами в рамках настоящего дела не заявлено, в связи с чем оценка материально-правовых оснований возникновения у Шульгиной С.В. прав на спорное имущество не входит в предмет доказывания по настоящему делу.
Довод апелляционной жалобы о расхождении в указании площади спорного нежилого помещения в акте приема-передачи от 26.09.2011 к договору от 20.06.2011 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома (484,4 кв. м) (т. 1, л.д. 14, 16) и в кадастровом паспорте, составленном по состоянию на 17.02.2013 (487,6 кв. м) (т. 1, л.д. 126), судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
То обстоятельство, что общество "ПТК "Промтехресурс" выполнило по его утверждению по заказу общества "Гензе" работы по подготовке земельного участка к строительству на общую сумму около 10 млн. руб., не получив от последнего оплаты, не свидетельствует в данном конкретном случае о том, что именно общество "Гензе" возвело на земельном участке спорный многоквартирный жилой дом. Тем более, что общество "Гензе" не представило суд доказательств наличия у него полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Иных доводов и доказательств, отличных от указанных в исковом заявлении, истцы суду апелляционной инстанции не представили. Каких-либо доводов о необходимости руководствоваться иными правовыми нормами в апелляционной жалобе приведено не было.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче жалобы апеллянты уплатили государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по чеку-ордеру Сбербанка России от 23.08.2013 (т. 2, л.д. 81).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "ПТК "Промтехресурс" и общество "Гензе".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2013 по делу N А76-7631/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-техническая компания "Промтехресурс" и общества с ограниченной ответственностью "Гензе" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)