Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собранием была выбрана управляющая организация, утвержден проект договора о совместной эксплуатации нежилого помещения, утверждена смета расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Истец ссылается на то, что итоги голосования были приняты при отсутствии кворума, управляющей организацией завышена стоимость по обслуживанию мест общего пользования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего ФИО2,
членов президиума: ФИО3, ФИО4, ФИО5,
ФИО6, ФИО7, ФИО8,
при секретаре ФИО9
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО "..." о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений, протокола общего собрания, взыскании судебных расходов, переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Каримовой Ф.М. от дата по кассационной жалобе генерального директора ОАО ТК "..." ФИО15, поступившей в суд кассационной инстанции дата, на решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Каримовой Ф.М., выслушав представителей ОАО "..." ФИО11 (доверенность от 24.12.2013 г. сроком на три года), ФИО12 (доверенность от 05.02.2015 г.), президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
установил:
Представитель ФИО1 - ФИО13, действующий на основании доверенности, обратился в суд с иском к ОАО "..." о признании недействительными решений собственников нежилых помещений ТК "..." и протокола собрания от дата. В обоснование иска указал, что ФИО14 является собственником нежилых помещений общей площадью ... кв. м в Торговом комплексе "..." по адрес.
По итогам проведения дата общего собрания собственников помещений Торгового комплекса "..." был оформлен протокол общего собрания от дата, согласно которому общим собранием собственников были приняты следующие решения:
- - выбрана управляющая организация по управлению общим имуществом ТК "...";
- - утвержден проект договора о совместной эксплуатации нежилого помещения в Торговом комплексе "...";
- - утверждена смета расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с дата по дата из расчета ... рубля на один квадратный метр площади (в т.ч.НДС).
С указанными решением общего собрания собственников торгового комплекса "..." ФИО1 не согласен, ссылаясь на то, что итоги голосования были приняты при отсутствии необходимого числа голосов собственников нежилых помещений, управляющей организацией завышена стоимость по обслуживанию мест общего пользования ТК "...".
Решение собственников помещений ТК "..." от дата о выборе управляющей организации, утверждении договора и об установлении стоимости обслуживания мест общего пользования не было принято единогласно и не было утверждено судом.
Нормы Жилищного Кодекса Российской Федерации об утверждении порядка и стоимости содержания мест общего пользования не подлежат применению по аналогии к отношениям собственников помещений в объектах нежилого назначения в связи с наличием специальной нормы ст. 247 ГК РФ и различием правовых режимов зданий жилого и нежилого фондов.
Получив уведомление о проведении собрания от дата, он представил возражения от дата инициатору проведения собрания - ОАО ТК "...", в которых изложил позицию о своем несогласии с предлагаемыми вопросами повестки дня, указал свои разногласия с предлагаемым договором на совместную эксплуатацию нежилых помещений по завышенным расходам на содержание мест общего пользования ТК "...". На письменное обращение какого-либо ответа он не получил, о результатах проведения собрания узнал из материалов дел в Арбитражном суде Республики Башкортостан. Протокол собрания, уведомление об итогах голосования ему также предоставлены не были.
Решением Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, постановлено удовлетворить исковые требования, признать недействительными решения общего собрания собственников нежилых помещений ТК "...", находящегося по адресу: адрес, оформленные в виде протокола от дата, с повесткой дня: избрание управляющей компании блока ТК "Октябрьский"; утверждение проекта договора о совместной эксплуатации нежилого помещения в ТК "..."; утверждение сметы расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с дата по дата. Признать протокол общего собрания собственников нежилых помещений ТК "..." N ... от дата недействительным.
Взыскать с ОАО ТК "..." в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей.
В кассационной жалобе генеральный директор ОАО "ТК "..." ФИО15 просит отменить принятые по делу судебные постановления в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что судом не применен закон, подлежащий применению к рассмотрению данного дела, отношения собственников нежилых помещений, расположенных в здании, также входят в круг отношений, регулируемых нормами жилищного законодательства.
Частью 6 статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлен шестимесячный срок исковой давности для обжалования в суде решения общего собрания собственников помещений.
Судебные инстанции необоснованно не применили часть 2 статьи 199 ГК РФ, отказав ОАО ТК "..." в удовлетворении заявления от дата о пропуске истцом срока исковой давности.
В настоящем деле кворум для принятия решений на общем собрании собственников помещений составил ...%, что согласно жилищному законодательству делает собрание правомочным, а принятые на нем решения - законными.
Как указано в кассационной жалобе, обжалуемые судебные акты создают ситуацию, при которой решения собственников торговых помещений в нежилом здании должны приниматься исключительно единогласно.
По мнению заявителя, данный подход создает угрозу для стабильности всего гражданского оборота, поскольку единогласие в сфере предпринимательской деятельности достигнуть заведомо гораздо труднее, чем в любой другой частной сфере.
Определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан от дата Каримовой Ф.М. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.
ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, по инициативе ОАО ТК "..." дата проведено общее собрание собственников помещений торгового комплекса "...", расположенного по адресу: адрес, корпус 1.
Результаты общего собрания собственников помещений торгового комплекса "Октябрьский" подведены дата, согласно протоколу N ... на общем собрании приняты следующие решения:
- - определить управляющей организацией по управлению общим имуществом Торгового комплекса "...";
- - утвердить проект договора о совместной эксплуатации нежилого помещения в Торговом комплексе "...";
- - утвердить смету расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с дата по дата первого этажа второго зала Торгового комплекса "..." из расчета ... рубля на один квадратный метр площади (в т.ч. НДС - 18%) (л.д. 144 - 145).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит 1/3 доля нежилого помещения общей площадью 24,2 кв. м под номером 27 на 1 этаже нежилого строения по адресу: адрес (л.д. 14).
дата ФИО1 было направлено уведомление о проведении указанного общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования, на что тот письмом от дата сообщил о своем несогласии с повесткой и вопросами, подлежащими принятию на собрании, направил заполненный бюллетень голосования с отметками "против" по всем пунктам повестки дня (л.д. 20 - 21, 90).
Разрешая заявленный спор и признавая недействительными оспариваемые решения общего собрания собственников нежилых помещений ТК "...", суд первой инстанции сослался на отсутствие легитимного кворума голосов на собрании, отметив, что в соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, поэтому решение должно быть принято единогласно собственниками помещений либо утверждено судом.
Довод представителя ответчика со ссылкой на часть 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ о пропуске истцом срока обращения в суд с требованиями об оспаривании решений общего собрания, судом опровергнут с утверждением о том, что нормы жилищного законодательства к настоящим правоотношениям применению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, указав, что решение вопросов об определении управляющей организации, об утверждении проекта договора на совместную эксплуатацию здания ТК "...", а также о содержании общего имущества собственников нежилых помещений не может быть признано законным при отсутствии хотя бы одного из собственников помещений, следовательно, не имеет юридической силы, срок для обжалования данного решения установлен в три года.
Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан не может согласиться с приведенными выводами судебных инстанций на основании следующего.
В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Нормами статей 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации определен специальный порядок принятия решений общего собрания сособственников, отличный от установленного статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Федеральным законом от дата N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" подраздел 4 дополнен главой 9.1 "Глава 9.1. Решения собраний".
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 указанного Федерального закона положения о решениях собраний (глава 9.1 Гражданского кодекса РФ) должны применяться к решениям собраний, принятым после дата.
Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению законодательство, действовавшее на дату проведения общих собраний собственников помещений в нежилом здании.
Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. В противном случае допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений в здании могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес.
Судебные инстанции, делая вывод о том, что нормы Жилищного кодекса РФ к возникшим между сторонами правоотношениям не могут быть применены, для принятия общим собранием решения необходимо согласие всех собственников нежилых помещений, в случае обжалования данного решения применяется общий срок исковой давности три года, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, не учли вышеприведенные положения.
При таких обстоятельствах президиум Верховного Суда Республики Башкортостан находит допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ОАО "ТК "..." в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует учесть изложенное, правильно применить нормы материального права и принять законное и обоснованное судебное постановление.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
постановил:
решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 15.04.2015 ПО ДЕЛУ N 44Г-59/2015
Требование: О признании недействительными решений собственников нежилых помещений.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Собранием была выбрана управляющая организация, утвержден проект договора о совместной эксплуатации нежилого помещения, утверждена смета расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Истец ссылается на то, что итоги голосования были приняты при отсутствии кворума, управляющей организацией завышена стоимость по обслуживанию мест общего пользования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. по делу N 44г-59/2015
Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего ФИО2,
членов президиума: ФИО3, ФИО4, ФИО5,
ФИО6, ФИО7, ФИО8,
при секретаре ФИО9
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО "..." о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений, протокола общего собрания, взыскании судебных расходов, переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Каримовой Ф.М. от дата по кассационной жалобе генерального директора ОАО ТК "..." ФИО15, поступившей в суд кассационной инстанции дата, на решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Каримовой Ф.М., выслушав представителей ОАО "..." ФИО11 (доверенность от 24.12.2013 г. сроком на три года), ФИО12 (доверенность от 05.02.2015 г.), президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
установил:
Представитель ФИО1 - ФИО13, действующий на основании доверенности, обратился в суд с иском к ОАО "..." о признании недействительными решений собственников нежилых помещений ТК "..." и протокола собрания от дата. В обоснование иска указал, что ФИО14 является собственником нежилых помещений общей площадью ... кв. м в Торговом комплексе "..." по адрес.
По итогам проведения дата общего собрания собственников помещений Торгового комплекса "..." был оформлен протокол общего собрания от дата, согласно которому общим собранием собственников были приняты следующие решения:
- - выбрана управляющая организация по управлению общим имуществом ТК "...";
- - утвержден проект договора о совместной эксплуатации нежилого помещения в Торговом комплексе "...";
- - утверждена смета расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с дата по дата из расчета ... рубля на один квадратный метр площади (в т.ч.НДС).
С указанными решением общего собрания собственников торгового комплекса "..." ФИО1 не согласен, ссылаясь на то, что итоги голосования были приняты при отсутствии необходимого числа голосов собственников нежилых помещений, управляющей организацией завышена стоимость по обслуживанию мест общего пользования ТК "...".
Решение собственников помещений ТК "..." от дата о выборе управляющей организации, утверждении договора и об установлении стоимости обслуживания мест общего пользования не было принято единогласно и не было утверждено судом.
Нормы Жилищного Кодекса Российской Федерации об утверждении порядка и стоимости содержания мест общего пользования не подлежат применению по аналогии к отношениям собственников помещений в объектах нежилого назначения в связи с наличием специальной нормы ст. 247 ГК РФ и различием правовых режимов зданий жилого и нежилого фондов.
Получив уведомление о проведении собрания от дата, он представил возражения от дата инициатору проведения собрания - ОАО ТК "...", в которых изложил позицию о своем несогласии с предлагаемыми вопросами повестки дня, указал свои разногласия с предлагаемым договором на совместную эксплуатацию нежилых помещений по завышенным расходам на содержание мест общего пользования ТК "...". На письменное обращение какого-либо ответа он не получил, о результатах проведения собрания узнал из материалов дел в Арбитражном суде Республики Башкортостан. Протокол собрания, уведомление об итогах голосования ему также предоставлены не были.
Решением Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, постановлено удовлетворить исковые требования, признать недействительными решения общего собрания собственников нежилых помещений ТК "...", находящегося по адресу: адрес, оформленные в виде протокола от дата, с повесткой дня: избрание управляющей компании блока ТК "Октябрьский"; утверждение проекта договора о совместной эксплуатации нежилого помещения в ТК "..."; утверждение сметы расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с дата по дата. Признать протокол общего собрания собственников нежилых помещений ТК "..." N ... от дата недействительным.
Взыскать с ОАО ТК "..." в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей.
В кассационной жалобе генеральный директор ОАО "ТК "..." ФИО15 просит отменить принятые по делу судебные постановления в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что судом не применен закон, подлежащий применению к рассмотрению данного дела, отношения собственников нежилых помещений, расположенных в здании, также входят в круг отношений, регулируемых нормами жилищного законодательства.
Частью 6 статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлен шестимесячный срок исковой давности для обжалования в суде решения общего собрания собственников помещений.
Судебные инстанции необоснованно не применили часть 2 статьи 199 ГК РФ, отказав ОАО ТК "..." в удовлетворении заявления от дата о пропуске истцом срока исковой давности.
В настоящем деле кворум для принятия решений на общем собрании собственников помещений составил ...%, что согласно жилищному законодательству делает собрание правомочным, а принятые на нем решения - законными.
Как указано в кассационной жалобе, обжалуемые судебные акты создают ситуацию, при которой решения собственников торговых помещений в нежилом здании должны приниматься исключительно единогласно.
По мнению заявителя, данный подход создает угрозу для стабильности всего гражданского оборота, поскольку единогласие в сфере предпринимательской деятельности достигнуть заведомо гораздо труднее, чем в любой другой частной сфере.
Определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан от дата Каримовой Ф.М. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.
ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, по инициативе ОАО ТК "..." дата проведено общее собрание собственников помещений торгового комплекса "...", расположенного по адресу: адрес, корпус 1.
Результаты общего собрания собственников помещений торгового комплекса "Октябрьский" подведены дата, согласно протоколу N ... на общем собрании приняты следующие решения:
- - определить управляющей организацией по управлению общим имуществом Торгового комплекса "...";
- - утвердить проект договора о совместной эксплуатации нежилого помещения в Торговом комплексе "...";
- - утвердить смету расходов на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с дата по дата первого этажа второго зала Торгового комплекса "..." из расчета ... рубля на один квадратный метр площади (в т.ч. НДС - 18%) (л.д. 144 - 145).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит 1/3 доля нежилого помещения общей площадью 24,2 кв. м под номером 27 на 1 этаже нежилого строения по адресу: адрес (л.д. 14).
дата ФИО1 было направлено уведомление о проведении указанного общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования, на что тот письмом от дата сообщил о своем несогласии с повесткой и вопросами, подлежащими принятию на собрании, направил заполненный бюллетень голосования с отметками "против" по всем пунктам повестки дня (л.д. 20 - 21, 90).
Разрешая заявленный спор и признавая недействительными оспариваемые решения общего собрания собственников нежилых помещений ТК "...", суд первой инстанции сослался на отсутствие легитимного кворума голосов на собрании, отметив, что в соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, поэтому решение должно быть принято единогласно собственниками помещений либо утверждено судом.
Довод представителя ответчика со ссылкой на часть 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ о пропуске истцом срока обращения в суд с требованиями об оспаривании решений общего собрания, судом опровергнут с утверждением о том, что нормы жилищного законодательства к настоящим правоотношениям применению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, указав, что решение вопросов об определении управляющей организации, об утверждении проекта договора на совместную эксплуатацию здания ТК "...", а также о содержании общего имущества собственников нежилых помещений не может быть признано законным при отсутствии хотя бы одного из собственников помещений, следовательно, не имеет юридической силы, срок для обжалования данного решения установлен в три года.
Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан не может согласиться с приведенными выводами судебных инстанций на основании следующего.
В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Нормами статей 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации определен специальный порядок принятия решений общего собрания сособственников, отличный от установленного статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Федеральным законом от дата N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" подраздел 4 дополнен главой 9.1 "Глава 9.1. Решения собраний".
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 указанного Федерального закона положения о решениях собраний (глава 9.1 Гражданского кодекса РФ) должны применяться к решениям собраний, принятым после дата.
Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению законодательство, действовавшее на дату проведения общих собраний собственников помещений в нежилом здании.
Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. В противном случае допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений в здании могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес.
Судебные инстанции, делая вывод о том, что нормы Жилищного кодекса РФ к возникшим между сторонами правоотношениям не могут быть применены, для принятия общим собранием решения необходимо согласие всех собственников нежилых помещений, в случае обжалования данного решения применяется общий срок исковой давности три года, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, не учли вышеприведенные положения.
При таких обстоятельствах президиум Верховного Суда Республики Башкортостан находит допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ОАО "ТК "..." в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует учесть изложенное, правильно применить нормы материального права и принять законное и обоснованное судебное постановление.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
постановил:
решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)