Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Сулейменовой Т.В., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лошкаревой Татьяны Леонтьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 по делу N А76-6070/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Содружество" (ОГРН: 1077447023862; далее - общество УК "Содружество") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Лошкаревой Т.Л. (ИНН: 745307685206) о взыскании 95 774 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.02.2009, 01.01.2010, 01.12.2010, 77 002 руб. 07 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Лошкарева Т.Л. обратилась в суд со встречным иском к обществу УК "Содружество" о признании недействительными договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 (судья Лакирев А.С.) требования по первоначальному иску общества УК "Содружества" удовлетворены, с предпринимателя Лошкаревой Т.Л. взыскано 96 774 руб. 19 коп. основного долга по арендной плате, 77 002 руб. 07 коп. расходов по оплате коммунальных услуг. В удовлетворении требований по встречному иску отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: исковые требования общества УК "Содружество" к предпринимателю Лошкаревой Т.Л. удовлетворены частично. С предпринимателя Лошкаревой Т.Л. в пользу общества УК "Содружество" взыскано 81 774 руб. 19 коп. основного долга по арендной плате, 77 002 руб. 07 коп. расходов по коммунальным платежам. В удовлетворении остальной части исковых требований общества УК "Содружество" отказано. В удовлетворении исковых требований предпринимателя Лошкаревой Т.Л. к обществу УК "Содружество" отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Лошкарева Т.Л. просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований общества УК "Содружество" отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что обществом УК "Содружество" в нарушение указанных норм права не было получено разрешение собственников спорных помещений, относящихся к общему имуществу, на их передачу в аренду, в связи с чем договоры аренды от 01.01.2012, 01.12.2010 являются ничтожными сделками (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприниматель Лошкарева Т.Л. полагает, что поскольку с мая 2011 года между обществом УК "Содружество" и собственниками спорных помещений прекращены договорные отношения по управлению имуществом, истец в случае удовлетворения исковых требований получит указанные денежные средства безосновательно. Заявитель, кроме того, ссылается на отсутствие в деле надлежащих доказательств обеспечения коммунальными услугами спорных помещений.
В отзыве на кассационную жалобу общество УК "Содружество" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить без изменения постановление апелляционного суда.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 01.02.2008 акционерная строительная фирма "Челябстрой" (закрытое акционерное общество) по акту приема-передачи передала в управление обществу УК "Содружество" комплекс недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 21, в составе 17-этажного монолитного жилого дома, включая внутридомовое и инженерное оборудование и сети, земельного участка площадью 0,354 га, наружной теплотрассы, наружных сетей водопровода, наружной канализации.
Собранием собственников жилого дома N 21 по ул. Чичерина 21.05.2008 избран способ управления жилым домом управляющей организацией, в качестве управляющей организации избрано общество УК "Содружество".
Между обществом УК "Содружество" (арендодатель) и предпринимателем Лошкаревой Т.Л. (арендатор) 01.02.2009 заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 21, общая полезная площадь основных помещений 90 кв. м, цокольный этаж, на срок с 01.02.2009 по 31.12.2009.
В п. 5.1 договора сторонами установлен размер арендной платы в сумме 27 000 руб. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя или за наличный расчет не позднее 15 числа каждого месяца (п. 5.2 договора).
Между теми же сторонами 01.01.2010, 01.01.2011 подписаны договоры аренды тех же нежилых помещений на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010 и с 01.01.2011 по 31.12.2011 соответственно. Размер арендной платы определен в сумме 14 000 руб.
В материалы дела обществом УК "Содружество" представлены иные экземпляры договоров, согласно которым 01.01.2010 обществом УК "Содружество" (арендодатель) и предпринимателем Лошкаревой Т.Л. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 21, на срок с 01.01.2010 по 30.11.2010, размер арендной платы 14 000 руб.; 01.12.2010 теми же сторонами подписан аналогичный договор аренды нежилого помещения на срок с 01.12.2010 по 31.10.2011 с таким же размером арендной платы. Иные условия договоров совпадают с условиями, указанными в договоре аренды от 01.02.2009.
Общество УК "Содружество" в письмах N 141/13, 142/13, 151/13 уведомило предпринимателя Лошкареву Т.Л. о задолженности по внесению арендной платы и платы за оказанные коммунальные услуги по договорам аренды, просил погасить в течение семи дней с момента получения претензии образовавшуюся задолженность.
Неисполнение предпринимателем Лошкаревой Т.Л. обязанности по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг по договорам аренды от 01.02.2009, 01.01.2010, 01.12.2010, явилось основанием для обращения общества УК "Содружество" в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Предприниматель Лошкарева Т.Л., полагая, что договоры аренды от 01.01.2010, 01.12.2010 являются недействительными в связи с отсутствием у общества УК "Содружество" полномочий на их заключение, обратилась в суд с встречными исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договоров аренды от 01.01.2010, 01.01.2011 в связи с отсутствием в деле доказательств государственной регистрации данных договоров. Вместе с тем, установив, что предприниматель Лошкарева Т.Л. пользовалась спорными помещениями и коммунальными услугами в указанный период, на момент рассмотрении спора в суде помещения не возвращены истцу, суд первой инстанции удовлетворил требования общества УК "Содружество" в полном объеме на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суд сделал вывод о том, что договоры аренды от 01.01.2010, 01.01.2011 в силу признания их незаключенными не могут быть признаны недействительными.
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 1 ст. 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в деле договоры аренды нежилого помещения от 01.02.2009, 01.01.2010, 01.01.2011, а также договоры аренды нежилого помещения от 01.01.2010, 01.12.2010, приняв во внимание, что общество УК "Содружество" в заявлениях об уточнении исковых требований ссылалось на договоры аренды от 01.01.2010, 01.12.2010 как на основание возникновения задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, предпринимателем Лошкаревой Т.Л. заявлены встречные исковые требования о признании недействительными именно договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что спорные правоотношения между сторонами возникли в рамках указанных договоров от 01.01.2010, 01.12.2010.
Как установлено судом, данные договоры заключены на срок менее года, в связи с чем не подлежали государственной регистрации; в договорах согласовали все существенные условия, предусмотренные гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; объект аренды передан во временное пользование предпринимателю без замечаний и возражений; договоры фактически исполнялись сторонами.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о заключенности договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010.
В обоснование требований о признании данных договоров ничтожными, предприниматель Лошкарева Т.Л. указала на то, что переданное в аренду недвижимое имущество не принадлежит обществу УК "Содружество", является общим имуществом в многоквартирном доме, в связи с чем истец был не вправе распоряжаться указанным имуществом и передавать его в аренду.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 6.1 договоров коммунальные платежи уплачиваются арендатором (вода, электроэнергия, телефон, канализация).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 6.2 ст. 155 названного Кодекса управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
Как установлено судами, общество УК "Содружество" избрано в качестве управляющей компании по управлению многоквартирным жилым домом, где расположены арендуемые нежилые помещения, решением общего собрания собственников помещений в доме. Полномочия управляющей компании на передачу общего имущества в аренду подтверждены материалами дела, в частности, п. 3.2.4 договоров управления многоквартирным домом, заключенных обществом УК "Содружество" с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Апелляционным судом, кроме того, обоснованно указано на то, что согласно разъяснениям, данным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
С учетом изложенного судами правомерно отказано в удовлетворении требований предпринимателя Лошкаревой Т.Л. о признании недействительными договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В п. 1 ст. 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2 ст. 616 данного Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с п. 5.1, 5.2, 6.1 договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010 арендатор оплачивает арендную плату в размере 14 000 руб. в месяц не позднее 15 числа каждого месяца, а также коммунальные платежи.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, договоры на теплоснабжение от 31.01.2008, по комплексному обслуживанию и ремонту лифта от 01.01.2010, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01.02.2008, на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов от 16.01.2009, энергоснабжения от 01.02.2008, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности факта пользования предпринимателем Лошкаревой Т.Л. спорными помещениями в заявленный период, а также оказания ей коммунальных услуг. При этом ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей, погашения указанной задолженности. Контррасчет задолженности по коммунальным платежам ответчиком не представлен.
С учетом приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований общества УК "Содружество".
Вместе с тем, судом принято во внимание, что в возражениях от 12.08.2013 на исковое заявление предпринимателем Лошкаревой Т.Л. заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период до 04.04.2010.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса (п. 1 ст. 196 названного Кодекса).
Согласно п. 1, 2 ст. 199 названного Кодекса требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм об исковой давности").
Установив, что задолженность по внесению арендных платежей в сумме 95 774 руб. 19 коп. начислена обществом УК "Содружество" за период с 01.03.2010 по 10.05.2011 с начислением за май суммы 3774 руб. 19 коп., в то время как общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми требованиями 04.04.2013, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за март 2010 года, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования общества о взыскании арендных платежей в сумме 81 774 руб. 19 коп.
Довод предпринимателя Лошкаревой Т.Л. о том, что, поскольку с мая 2011 года между обществом УК "Содружество" и собственниками спорных помещений прекращены договорные отношения по управлению имуществом, истец в случае удовлетворения исковых требований получит указанные денежные средства безосновательно, рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен. Судом указано на то, что стороны подписали договоры аренды недвижимого имущества от 01.01.2010, 01.12.2010, являющиеся заключенными и действительными, в связи с чем между сторонами возникли обязательственные правоотношения в отношении аренды спорного имущества, в том числе, у ответчика - обязанность по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг за пользование переданными ей помещениями.
Ссылка заявителя на отсутствие в деле надлежащих доказательств обеспечения коммунальными услугами спорных помещений также рассмотрена апелляционным судом и отклонена. Как верно указано судом, предприниматель Лошкарева Т.Л., заключив договоры аренды, приняла на себя обязательства по оплате расходов на коммунальные услуги. При этом доказательств того, что коммунальные услуги не были оказаны, в дело не представлено.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу N А76-6070/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лошкаревой Татьяны Леонтьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 17.03.2014 N Ф09-1274/14 ПО ДЕЛУ N А76-6070/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2014 г. N Ф09-1274/14
Дело N А76-6070/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Сулейменовой Т.В., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лошкаревой Татьяны Леонтьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 по делу N А76-6070/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Содружество" (ОГРН: 1077447023862; далее - общество УК "Содружество") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Лошкаревой Т.Л. (ИНН: 745307685206) о взыскании 95 774 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.02.2009, 01.01.2010, 01.12.2010, 77 002 руб. 07 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Лошкарева Т.Л. обратилась в суд со встречным иском к обществу УК "Содружество" о признании недействительными договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2013 (судья Лакирев А.С.) требования по первоначальному иску общества УК "Содружества" удовлетворены, с предпринимателя Лошкаревой Т.Л. взыскано 96 774 руб. 19 коп. основного долга по арендной плате, 77 002 руб. 07 коп. расходов по оплате коммунальных услуг. В удовлетворении требований по встречному иску отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: исковые требования общества УК "Содружество" к предпринимателю Лошкаревой Т.Л. удовлетворены частично. С предпринимателя Лошкаревой Т.Л. в пользу общества УК "Содружество" взыскано 81 774 руб. 19 коп. основного долга по арендной плате, 77 002 руб. 07 коп. расходов по коммунальным платежам. В удовлетворении остальной части исковых требований общества УК "Содружество" отказано. В удовлетворении исковых требований предпринимателя Лошкаревой Т.Л. к обществу УК "Содружество" отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Лошкарева Т.Л. просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований общества УК "Содружество" отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что обществом УК "Содружество" в нарушение указанных норм права не было получено разрешение собственников спорных помещений, относящихся к общему имуществу, на их передачу в аренду, в связи с чем договоры аренды от 01.01.2012, 01.12.2010 являются ничтожными сделками (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприниматель Лошкарева Т.Л. полагает, что поскольку с мая 2011 года между обществом УК "Содружество" и собственниками спорных помещений прекращены договорные отношения по управлению имуществом, истец в случае удовлетворения исковых требований получит указанные денежные средства безосновательно. Заявитель, кроме того, ссылается на отсутствие в деле надлежащих доказательств обеспечения коммунальными услугами спорных помещений.
В отзыве на кассационную жалобу общество УК "Содружество" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить без изменения постановление апелляционного суда.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 01.02.2008 акционерная строительная фирма "Челябстрой" (закрытое акционерное общество) по акту приема-передачи передала в управление обществу УК "Содружество" комплекс недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 21, в составе 17-этажного монолитного жилого дома, включая внутридомовое и инженерное оборудование и сети, земельного участка площадью 0,354 га, наружной теплотрассы, наружных сетей водопровода, наружной канализации.
Собранием собственников жилого дома N 21 по ул. Чичерина 21.05.2008 избран способ управления жилым домом управляющей организацией, в качестве управляющей организации избрано общество УК "Содружество".
Между обществом УК "Содружество" (арендодатель) и предпринимателем Лошкаревой Т.Л. (арендатор) 01.02.2009 заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 21, общая полезная площадь основных помещений 90 кв. м, цокольный этаж, на срок с 01.02.2009 по 31.12.2009.
В п. 5.1 договора сторонами установлен размер арендной платы в сумме 27 000 руб. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя или за наличный расчет не позднее 15 числа каждого месяца (п. 5.2 договора).
Между теми же сторонами 01.01.2010, 01.01.2011 подписаны договоры аренды тех же нежилых помещений на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010 и с 01.01.2011 по 31.12.2011 соответственно. Размер арендной платы определен в сумме 14 000 руб.
В материалы дела обществом УК "Содружество" представлены иные экземпляры договоров, согласно которым 01.01.2010 обществом УК "Содружество" (арендодатель) и предпринимателем Лошкаревой Т.Л. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 21, на срок с 01.01.2010 по 30.11.2010, размер арендной платы 14 000 руб.; 01.12.2010 теми же сторонами подписан аналогичный договор аренды нежилого помещения на срок с 01.12.2010 по 31.10.2011 с таким же размером арендной платы. Иные условия договоров совпадают с условиями, указанными в договоре аренды от 01.02.2009.
Общество УК "Содружество" в письмах N 141/13, 142/13, 151/13 уведомило предпринимателя Лошкареву Т.Л. о задолженности по внесению арендной платы и платы за оказанные коммунальные услуги по договорам аренды, просил погасить в течение семи дней с момента получения претензии образовавшуюся задолженность.
Неисполнение предпринимателем Лошкаревой Т.Л. обязанности по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг по договорам аренды от 01.02.2009, 01.01.2010, 01.12.2010, явилось основанием для обращения общества УК "Содружество" в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Предприниматель Лошкарева Т.Л., полагая, что договоры аренды от 01.01.2010, 01.12.2010 являются недействительными в связи с отсутствием у общества УК "Содружество" полномочий на их заключение, обратилась в суд с встречными исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договоров аренды от 01.01.2010, 01.01.2011 в связи с отсутствием в деле доказательств государственной регистрации данных договоров. Вместе с тем, установив, что предприниматель Лошкарева Т.Л. пользовалась спорными помещениями и коммунальными услугами в указанный период, на момент рассмотрении спора в суде помещения не возвращены истцу, суд первой инстанции удовлетворил требования общества УК "Содружество" в полном объеме на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суд сделал вывод о том, что договоры аренды от 01.01.2010, 01.01.2011 в силу признания их незаключенными не могут быть признаны недействительными.
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 1 ст. 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в деле договоры аренды нежилого помещения от 01.02.2009, 01.01.2010, 01.01.2011, а также договоры аренды нежилого помещения от 01.01.2010, 01.12.2010, приняв во внимание, что общество УК "Содружество" в заявлениях об уточнении исковых требований ссылалось на договоры аренды от 01.01.2010, 01.12.2010 как на основание возникновения задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, предпринимателем Лошкаревой Т.Л. заявлены встречные исковые требования о признании недействительными именно договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что спорные правоотношения между сторонами возникли в рамках указанных договоров от 01.01.2010, 01.12.2010.
Как установлено судом, данные договоры заключены на срок менее года, в связи с чем не подлежали государственной регистрации; в договорах согласовали все существенные условия, предусмотренные гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; объект аренды передан во временное пользование предпринимателю без замечаний и возражений; договоры фактически исполнялись сторонами.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о заключенности договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010.
В обоснование требований о признании данных договоров ничтожными, предприниматель Лошкарева Т.Л. указала на то, что переданное в аренду недвижимое имущество не принадлежит обществу УК "Содружество", является общим имуществом в многоквартирном доме, в связи с чем истец был не вправе распоряжаться указанным имуществом и передавать его в аренду.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 6.1 договоров коммунальные платежи уплачиваются арендатором (вода, электроэнергия, телефон, канализация).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 6.2 ст. 155 названного Кодекса управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
Как установлено судами, общество УК "Содружество" избрано в качестве управляющей компании по управлению многоквартирным жилым домом, где расположены арендуемые нежилые помещения, решением общего собрания собственников помещений в доме. Полномочия управляющей компании на передачу общего имущества в аренду подтверждены материалами дела, в частности, п. 3.2.4 договоров управления многоквартирным домом, заключенных обществом УК "Содружество" с собственниками помещений в многоквартирном доме.
Апелляционным судом, кроме того, обоснованно указано на то, что согласно разъяснениям, данным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
С учетом изложенного судами правомерно отказано в удовлетворении требований предпринимателя Лошкаревой Т.Л. о признании недействительными договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В п. 1 ст. 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2 ст. 616 данного Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с п. 5.1, 5.2, 6.1 договоров аренды от 01.01.2010, 01.12.2010 арендатор оплачивает арендную плату в размере 14 000 руб. в месяц не позднее 15 числа каждого месяца, а также коммунальные платежи.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, договоры на теплоснабжение от 31.01.2008, по комплексному обслуживанию и ремонту лифта от 01.01.2010, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 01.02.2008, на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов от 16.01.2009, энергоснабжения от 01.02.2008, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности факта пользования предпринимателем Лошкаревой Т.Л. спорными помещениями в заявленный период, а также оказания ей коммунальных услуг. При этом ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей, погашения указанной задолженности. Контррасчет задолженности по коммунальным платежам ответчиком не представлен.
С учетом приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований общества УК "Содружество".
Вместе с тем, судом принято во внимание, что в возражениях от 12.08.2013 на исковое заявление предпринимателем Лошкаревой Т.Л. заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период до 04.04.2010.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса (п. 1 ст. 196 названного Кодекса).
Согласно п. 1, 2 ст. 199 названного Кодекса требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм об исковой давности").
Установив, что задолженность по внесению арендных платежей в сумме 95 774 руб. 19 коп. начислена обществом УК "Содружество" за период с 01.03.2010 по 10.05.2011 с начислением за май суммы 3774 руб. 19 коп., в то время как общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми требованиями 04.04.2013, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за март 2010 года, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования общества о взыскании арендных платежей в сумме 81 774 руб. 19 коп.
Довод предпринимателя Лошкаревой Т.Л. о том, что, поскольку с мая 2011 года между обществом УК "Содружество" и собственниками спорных помещений прекращены договорные отношения по управлению имуществом, истец в случае удовлетворения исковых требований получит указанные денежные средства безосновательно, рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен. Судом указано на то, что стороны подписали договоры аренды недвижимого имущества от 01.01.2010, 01.12.2010, являющиеся заключенными и действительными, в связи с чем между сторонами возникли обязательственные правоотношения в отношении аренды спорного имущества, в том числе, у ответчика - обязанность по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг за пользование переданными ей помещениями.
Ссылка заявителя на отсутствие в деле надлежащих доказательств обеспечения коммунальными услугами спорных помещений также рассмотрена апелляционным судом и отклонена. Как верно указано судом, предприниматель Лошкарева Т.Л., заключив договоры аренды, приняла на себя обязательства по оплате расходов на коммунальные услуги. При этом доказательств того, что коммунальные услуги не были оказаны, в дело не представлено.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу N А76-6070/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лошкаревой Татьяны Леонтьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)