Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Бакуменко Т.Н., Чуфистова И.В.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-376/2014 по апелляционной жалобе представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2014 года, постановленное по заявлению М. о признании незаконным отказ администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя Ф., представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга - Б., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее - администрация, администрация района) в согласовании проекта перепланировки квартиры <адрес>. В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила суд обязать администрацию района согласовать проект перепланировки указанного жилого помещения.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2014 года признан незаконным отказ администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки жилого помещения - квартиры <адрес>. Администрация района обязана согласовать перепланировку жилого помещения.
В апелляционной жалобе представитель администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга просит отменить решение, как постановленное с нарушением норм материального права, и принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении заявления.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации района настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Заявитель М. в суд апелляционной инстанции не явилась. О времени судебного разбирательства извещена, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного разбирательства, не представила. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося заявителя.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, М. является собственником квартиры <адрес>.
После получения 27 сентября 2012 года разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга разработать проект устройства входа на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания, по поручению заявителя и в соответствии с ним <ЮР.Л.1> разработан проект перепланировки квартиры <адрес> под комиссионный магазин с устройством отдельного входа на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания.
Проект перепланировки и переустройства жилого помещения согласован в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (экспертное заключение о соответствии проекта действующим государственным санитарным нормам и гигиеническим нормативам от 21 января 2013 года), Отделе надзорной деятельности Фрунзенского района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу - 7 июня 2013 года, Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга - 7 мая 2013 года.
Проектная документация представлена на рассмотрение межведомственной комиссии администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга для получения разрешения на перепланировку с целью дальнейшего перевода жилого помещения в нежилой фонд.
По результатам рассмотрения документов администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга отказано в согласовании перепланировки жилого помещения, о чем уведомлением от 10 июля 2013 года N <...> сообщено заявителю.
Причинами отказа явились следующие основания:
- - при устройстве отдельного входа не предусмотрена установка аппарелей для инвалидов и маломобильных групп населения, что является нарушением СП 55-103-2001 Свод правил по проектированию и строительству "Общественные здания и сооружения, доступные маломобильным посетителям";
- проект перепланировки не соответствует заключениям <ЮР.Л.2>" N <...> и <ЮР.Л.3> N <...>, поскольку в них указано, что планируется демонтаж межкомнатных перегородок (по оси Б), в то время как в проекте перепланировки демонтаж перегородок не предусмотрен;
- отсутствует справка ООО "ПетербургГАЗ", подтверждающая отключение специализированной организацией всех внутренних устройств газоснабжения, что предусмотрено п. 5.5.1 и п. 5.5.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170;
- - несоответствие способа устройства входа и внутренних проемов в стенах крупнопанельного здания положениям п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, поскольку перепланировку предполагается произвести в помещении, расположенном в крупнопанельном здании серии <...>, в то время как проектом предусмотрено расширение проема в существующей капитальной стене по оси Б, что напрямую запрещено указанным нормативным правовым актом.
Кроме того, в период разрешения спора в суде первой инстанции, представителем администрации указано на отсутствие согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома на уменьшение общего имущества, а именно земельного участка, что является следствием устройства отдельного входа в квартиру заявителя со стороны фасада здания и неизбежно влечет использование М. части общего имущества в личных целях.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования п. 4.2.4.9 Правил неприменимы к переустройству и перепланировке жилого помещения.
Так, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года N 170, регулирующие вопросы эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение сохранности и содержания жилищного фонда, технической инвентаризации, содержат несколько разделов.
В разделе 4 - Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится п. 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности п. 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2 - стены деревянные, п. 4.2.3 - отделка, п. 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
В п. 4.2.4 содержится п. п. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Пункт 1.7.1 устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не п. 4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
М. представлен проект переустройства и перепланировки квартиры, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ; проект соответствует требованиям градостроительного законодательства РФ, СНиПам, Правилам и нормам пожарной безопасности. Согласно проекту отдельный вход устраивается на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада.
Согласно проекту, один изолированный вход устраивается на месте существующего оконного проема, вход спроектирован по лицевому фасаду здания по оси "В" в осях "1"-"2" путем разборки низа существующего оконного проема с сохранением горизонтальных габаритов проема, вертикальной отметки перемычки и глубины откосов. При устройстве нового входа предусмотрено усилить рамой из уголка, приваренной к анкерам. Также проектом предусмотрена перепланировка квартиры в части демонтажа существующих межкомнатных перегородок по оси "Б" в осях "1"-"2", в осях "А"-"Б" и сантехкабины, которая не окажет существенного влияния на устойчивость и несущую способность конструктивных элементов здания.
Специалистами <ЮР.Л.2> проведена оценка проектной документации "Перепланировка квартиры <адрес> под комиссионный магазин с устройством отдельного входа". По результатам исследований специалисты пришли к выводу о том, что проектные решения в разделе "Архитектурные решения" проектной документации "Перепланировка квартиры <адрес> под комиссионный магазин с устройством отдельного входа" соответствуют требованиям технических регламентов, национальных стандартов.
Согласно заключению <ЮР.Л.4> по обследованию строительных конструкций жилого помещения по адресу: <адрес>, перепланировка квартиры в части демонтажа существующих межкомнатных перегородок по оси "Б" в осях "1"-"2", в осях "А"-"Б" и сантехкабины не окажет существенного влияния на устойчивость и несущую способность конструктивных элементов здания. Устройство дверного проема на месте существующего оконного проема по оси "В" в осях "1"-"2" возможно.
Экспертом <ЮР.Л.5> на основании определения суда проведена строительно-техническая экспертиза проекта перепланировки квартиры <адрес>. По результатам исследований эксперт пришел к выводу о том, что возможное устройство входа согласно представленному Проекту перепланировки квартиры <адрес>, является безопасным и производимая перепланировка жилой квартиры N <...> не будет затрагивать характеристики надежности и безопасности крупнопанельного здания, расположенного по адресу: <адрес>, а также указанный проект выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании", Федерального закона от 30 сентября 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений", Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 (л.д. <...> том <...>).
Таким образом, поскольку совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что организация отдельного входа путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, то переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаконности отказа администрации района в согласовании проекта перепланировки по причине несоответствия проекта требованиям п. 4.2.4.9 Правил, является правильным.
Также судом верно указано, что возложение администрацией района на заявителя обязанности по установке аппарелей для обеспечения доступа маломобильных групп населения на объект в соответствии с нормами Свода правил СП 35-103-2001 является незаконным.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" организации независимо от организационно-правовых форм создают условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников) для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям).
Из дела следует, что заявитель планирует использовать нежилое помещение под комиссионный магазин, который не относится объектам социальной инфраструктуры. Таким образом, в настоящее время нет оснований для возложения на М. обязанности по оборудованию входа специальными средствами для обеспечения доступа инвалидов и других маломобильных групп населения.
Поэтому довод администрации о несоответствии проекта перепланировки жилого помещения Своду правил 59.13330.2012, безоснователен и сам по себе не влечет отказ в согласовании проекта перепланировки жилого помещения.
В материалы дела представлена справка ООО "ПетербургГАЗ" от 13 сентября 2013 года об отключении квартиры <адрес> от газоснабжения. Следовательно, вывод суда о незаконности отказа в перепланировке жилого помещения по причине отсутствия сведений об отключении всех внутренних устройств газоснабжения квартиры специализированной организацией, является правильным.
Вместе с тем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, т.к. суд сделал неправильный вывод о получении заявителем согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу использования М. в личных целях части общего имущества с целью оборудования отдельного входа в магазин.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие всех остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, поэтому, в силу данной нормы права, самонесущая стеновая панель дома, в которой в соответствии с проектом предполагается устройство отдельного входа в помещение каждой из квартир, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку является ограждающей конструкцией дома.
При обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца из сборных железобетонных плит и металлических конструкций изменяется назначение использования данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу ст. 247 ГК РФ, необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений дома.
Вместе с тем, в числе представленных в МВК администрации района документов не имеется документа, подтверждающего выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем общего имущества и изменение назначения его использования.
Заявителем в материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования 11 сентября 2012 года, согласно которому в голосовании по вопросу устройства отдельного входа в квартиру N <...> со стороны лицевого фасада приняли участие собственники помещений общей площадью <...> кв. м, при общей площади жилых и нежилых помещений дома <...> кв. м, что составило 67,5% общей полезной площади помещений многоквартирного дома. При этом, как указано в протоколе общего собрания, за принятие решения о согласии на обустройство отдельного входа в квартиру заявителя подано <...> голосов, против - <...> голоса (л.д. <...> т. <...>)
Таким образом, представленный М. протокол общего собрания не только не подтверждает получение заявителем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и изменение назначения его использования, но, напротив, указывает на наличие таких собственников (л.д. <...> т. <...>), которые выразили свое несогласие с предложенным заявителем проектом.
Довод представителя заявителя о том, что поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 11 сентября 2012 года в установленном законом порядке не оспорено, оно является обязательным для всех собственников помещений данного дома и свидетельствует о получении заявителем их согласия, нельзя признать правильным.
Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиры, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (не менее 2/3 голоса от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
При таких обстоятельствах, в отсутствие согласия всех собственников на выполнение указанных работ, отказ администрации в согласовании проекта перепланировки жилого помещения, является правомерным.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2014 года отменить.
В удовлетворении заявления М. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.06.2014 N 33-7823/2014 ПО ДЕЛУ N 2-376/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. N 33-7823/2014
Судья: Попова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Бакуменко Т.Н., Чуфистова И.В.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-376/2014 по апелляционной жалобе представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2014 года, постановленное по заявлению М. о признании незаконным отказ администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя Ф., представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга - Б., судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее - администрация, администрация района) в согласовании проекта перепланировки квартиры <адрес>. В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила суд обязать администрацию района согласовать проект перепланировки указанного жилого помещения.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2014 года признан незаконным отказ администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в согласовании проекта перепланировки жилого помещения - квартиры <адрес>. Администрация района обязана согласовать перепланировку жилого помещения.
В апелляционной жалобе представитель администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга просит отменить решение, как постановленное с нарушением норм материального права, и принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении заявления.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации района настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Заявитель М. в суд апелляционной инстанции не явилась. О времени судебного разбирательства извещена, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного разбирательства, не представила. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося заявителя.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, М. является собственником квартиры <адрес>.
После получения 27 сентября 2012 года разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга разработать проект устройства входа на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания, по поручению заявителя и в соответствии с ним <ЮР.Л.1> разработан проект перепланировки квартиры <адрес> под комиссионный магазин с устройством отдельного входа на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания.
Проект перепланировки и переустройства жилого помещения согласован в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (экспертное заключение о соответствии проекта действующим государственным санитарным нормам и гигиеническим нормативам от 21 января 2013 года), Отделе надзорной деятельности Фрунзенского района УНД ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу - 7 июня 2013 года, Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга - 7 мая 2013 года.
Проектная документация представлена на рассмотрение межведомственной комиссии администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга для получения разрешения на перепланировку с целью дальнейшего перевода жилого помещения в нежилой фонд.
По результатам рассмотрения документов администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга отказано в согласовании перепланировки жилого помещения, о чем уведомлением от 10 июля 2013 года N <...> сообщено заявителю.
Причинами отказа явились следующие основания:
- - при устройстве отдельного входа не предусмотрена установка аппарелей для инвалидов и маломобильных групп населения, что является нарушением СП 55-103-2001 Свод правил по проектированию и строительству "Общественные здания и сооружения, доступные маломобильным посетителям";
- проект перепланировки не соответствует заключениям <ЮР.Л.2>" N <...> и <ЮР.Л.3> N <...>, поскольку в них указано, что планируется демонтаж межкомнатных перегородок (по оси Б), в то время как в проекте перепланировки демонтаж перегородок не предусмотрен;
- отсутствует справка ООО "ПетербургГАЗ", подтверждающая отключение специализированной организацией всех внутренних устройств газоснабжения, что предусмотрено п. 5.5.1 и п. 5.5.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170;
- - несоответствие способа устройства входа и внутренних проемов в стенах крупнопанельного здания положениям п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, поскольку перепланировку предполагается произвести в помещении, расположенном в крупнопанельном здании серии <...>, в то время как проектом предусмотрено расширение проема в существующей капитальной стене по оси Б, что напрямую запрещено указанным нормативным правовым актом.
Кроме того, в период разрешения спора в суде первой инстанции, представителем администрации указано на отсутствие согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома на уменьшение общего имущества, а именно земельного участка, что является следствием устройства отдельного входа в квартиру заявителя со стороны фасада здания и неизбежно влечет использование М. части общего имущества в личных целях.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования п. 4.2.4.9 Правил неприменимы к переустройству и перепланировке жилого помещения.
Так, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года N 170, регулирующие вопросы эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение сохранности и содержания жилищного фонда, технической инвентаризации, содержат несколько разделов.
В разделе 4 - Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится п. 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности п. 4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2 - стены деревянные, п. 4.2.3 - отделка, п. 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
В п. 4.2.4 содержится п. п. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.
При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.
Пункт 1.7.1 устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не п. 4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.
М. представлен проект переустройства и перепланировки квартиры, который сделан организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ; проект соответствует требованиям градостроительного законодательства РФ, СНиПам, Правилам и нормам пожарной безопасности. Согласно проекту отдельный вход устраивается на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада.
Согласно проекту, один изолированный вход устраивается на месте существующего оконного проема, вход спроектирован по лицевому фасаду здания по оси "В" в осях "1"-"2" путем разборки низа существующего оконного проема с сохранением горизонтальных габаритов проема, вертикальной отметки перемычки и глубины откосов. При устройстве нового входа предусмотрено усилить рамой из уголка, приваренной к анкерам. Также проектом предусмотрена перепланировка квартиры в части демонтажа существующих межкомнатных перегородок по оси "Б" в осях "1"-"2", в осях "А"-"Б" и сантехкабины, которая не окажет существенного влияния на устойчивость и несущую способность конструктивных элементов здания.
Специалистами <ЮР.Л.2> проведена оценка проектной документации "Перепланировка квартиры <адрес> под комиссионный магазин с устройством отдельного входа". По результатам исследований специалисты пришли к выводу о том, что проектные решения в разделе "Архитектурные решения" проектной документации "Перепланировка квартиры <адрес> под комиссионный магазин с устройством отдельного входа" соответствуют требованиям технических регламентов, национальных стандартов.
Согласно заключению <ЮР.Л.4> по обследованию строительных конструкций жилого помещения по адресу: <адрес>, перепланировка квартиры в части демонтажа существующих межкомнатных перегородок по оси "Б" в осях "1"-"2", в осях "А"-"Б" и сантехкабины не окажет существенного влияния на устойчивость и несущую способность конструктивных элементов здания. Устройство дверного проема на месте существующего оконного проема по оси "В" в осях "1"-"2" возможно.
Экспертом <ЮР.Л.5> на основании определения суда проведена строительно-техническая экспертиза проекта перепланировки квартиры <адрес>. По результатам исследований эксперт пришел к выводу о том, что возможное устройство входа согласно представленному Проекту перепланировки квартиры <адрес>, является безопасным и производимая перепланировка жилой квартиры N <...> не будет затрагивать характеристики надежности и безопасности крупнопанельного здания, расположенного по адресу: <адрес>, а также указанный проект выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании", Федерального закона от 30 сентября 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений", Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 (л.д. <...> том <...>).
Таким образом, поскольку совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что организация отдельного входа путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, то переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаконности отказа администрации района в согласовании проекта перепланировки по причине несоответствия проекта требованиям п. 4.2.4.9 Правил, является правильным.
Также судом верно указано, что возложение администрацией района на заявителя обязанности по установке аппарелей для обеспечения доступа маломобильных групп населения на объект в соответствии с нормами Свода правил СП 35-103-2001 является незаконным.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" организации независимо от организационно-правовых форм создают условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников) для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям).
Из дела следует, что заявитель планирует использовать нежилое помещение под комиссионный магазин, который не относится объектам социальной инфраструктуры. Таким образом, в настоящее время нет оснований для возложения на М. обязанности по оборудованию входа специальными средствами для обеспечения доступа инвалидов и других маломобильных групп населения.
Поэтому довод администрации о несоответствии проекта перепланировки жилого помещения Своду правил 59.13330.2012, безоснователен и сам по себе не влечет отказ в согласовании проекта перепланировки жилого помещения.
В материалы дела представлена справка ООО "ПетербургГАЗ" от 13 сентября 2013 года об отключении квартиры <адрес> от газоснабжения. Следовательно, вывод суда о незаконности отказа в перепланировке жилого помещения по причине отсутствия сведений об отключении всех внутренних устройств газоснабжения квартиры специализированной организацией, является правильным.
Вместе с тем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, т.к. суд сделал неправильный вывод о получении заявителем согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу использования М. в личных целях части общего имущества с целью оборудования отдельного входа в магазин.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие всех остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, поэтому, в силу данной нормы права, самонесущая стеновая панель дома, в которой в соответствии с проектом предполагается устройство отдельного входа в помещение каждой из квартир, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку является ограждающей конструкцией дома.
При обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца из сборных железобетонных плит и металлических конструкций изменяется назначение использования данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу ст. 247 ГК РФ, необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений дома.
Вместе с тем, в числе представленных в МВК администрации района документов не имеется документа, подтверждающего выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем общего имущества и изменение назначения его использования.
Заявителем в материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования 11 сентября 2012 года, согласно которому в голосовании по вопросу устройства отдельного входа в квартиру N <...> со стороны лицевого фасада приняли участие собственники помещений общей площадью <...> кв. м, при общей площади жилых и нежилых помещений дома <...> кв. м, что составило 67,5% общей полезной площади помещений многоквартирного дома. При этом, как указано в протоколе общего собрания, за принятие решения о согласии на обустройство отдельного входа в квартиру заявителя подано <...> голосов, против - <...> голоса (л.д. <...> т. <...>)
Таким образом, представленный М. протокол общего собрания не только не подтверждает получение заявителем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и изменение назначения его использования, но, напротив, указывает на наличие таких собственников (л.д. <...> т. <...>), которые выразили свое несогласие с предложенным заявителем проектом.
Довод представителя заявителя о том, что поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 11 сентября 2012 года в установленном законом порядке не оспорено, оно является обязательным для всех собственников помещений данного дома и свидетельствует о получении заявителем их согласия, нельзя признать правильным.
Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиры, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (не менее 2/3 голоса от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
При таких обстоятельствах, в отсутствие согласия всех собственников на выполнение указанных работ, отказ администрации в согласовании проекта перепланировки жилого помещения, является правомерным.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2014 года отменить.
В удовлетворении заявления М. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)