Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 01 сентября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Селиверстовой Н.А., судей Садило Г.М., Серовой Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Павловой И.А., с участием:
от Каркашадзе Т.Н. - лично, паспорт,
Сорокин В.В. - лично, паспорт,
от ОАО "Азотреммаш" - представитель Алтухов А.В., доверенность N 10 от 19.04.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 7, апелляционные жалобы ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот",
на определение Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 года по заявлению Сорокина В.В. о признании права собственности и заявлению ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и о признании права собственности по делу А55-6250/2009 (судья Серебрякова О.И.) о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "СИЭГЛА",
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 февраля 2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2011 судом применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В рамках дела N А55-6250/2009 Сорокин Валерий Валентинович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением признании права собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 апреля 2014 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечен Кондуков Алексей Николаевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26 мая 2013 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот", которое просило:
- признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и дополнительное соглашение к нему подписанный Сорокиным Валерием Валентиновичем и ООО фирма "СИЭГЛА",
- признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, в 2 подъезде на 2 этаже жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л. Чайкиной, д. 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, д. 66.
От Сорокина Валерия Валентиновича поступило уточнение заявленных требований в части признания отсутствующим права собственности ОАО "Азотреммаш", согласно которому заявитель также просил признать отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Азотреммаш" на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 уточнение заявленных Сорокиным Валерием Валентиновичем требований - принято. В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о прекращении производства по рассмотрению заявления Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности на квартиру N 43 в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66 отказано. Заявление Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности удовлетворено. За Сорокиным Валерием Валентиновичем признано право собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43 во 2 подъезде на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66. Признано отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью 65,1 кв. м, на 2 этаже дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, ул. Л. Чайкиной, 66. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23 декабря 2008, подписанные Сорокиным Валерием Валентиновичем и обществом с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" отказано. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании права собственности открытого акционерного общества "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли Открытого акционерного общества "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66 отказано.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, открытое акционерное общество "Азотреммаш" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить в части, принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств дела.
Одновременно в суд поступила апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Тольяттиазот", в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств дела.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
Представитель ОАО "Азотреммаш" поддержал апелляционные жалобы в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.
Сорокин В.В., Каркашадзе Т.Н. возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает определение Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 года по заявлению Сорокина В.В. о признании права собственности и заявлению ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и о признании права собственности по делу А55-6250/2009 подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 23 декабря 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и Сорокиным Валерием Валентиновичем (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. 15, ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а "заказчик-застройщик" по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м (по проекту).
Общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ составляет - 600 000 рублей (подпункт 2.1.4 пункта 2.1 договора).
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 2203 на долевое участие в строительстве жилья от 23 декабря 2008 обязательств по оплате подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру от 14.09.2009, от 26.01.2009 и чеками от 14.09.2009, от 26.01.2009, а также справкой от 10.09.2009, согласно которой Сорокиным Валерием Валентиновичем по договору долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 обязательства по оплате исполнены в полном объеме, в том числе технические условия.
На основании пункта 2 статьи 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU63302000-145.
Квартира передана Сорокину В.В. по акту приема-передачи от 01 мая 2009 и поставлена на технический и кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается справкой от 13.11.2014, выданной ООО "УК "ЖКХ".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закона о банкротстве) требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Установив, что Сорокин В.В. свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнил, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана заявителю по акту приема-передачи, последний проживает в данной квартире, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что заявление Сорокина В.В. о признании права собственности подлежит удовлетворению.
Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы Сорокиным В.В. представлены надлежащие, в силу ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства наличия прав на вышеуказанную квартиру.
Наличие договора уступки от 11.04.2011 между Сорокиным В.В. и Кондуковым А.Н. на спорную квартиру и включение последнего на основании судебного акта в реестр требований на передачу этой квартиры не может повлечь отказ в признании за Сорокиным В.В. права на квартиру в силу следующего.
Сорокин В.В. факт заключения соответствующего договора оспаривает.
Напротив, заявитель подписал акт приема-передачи ему спорной квартиры от 01 мая 2009, поставил ее на технический и кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается справкой от 13.11.2014, выданной ООО "УК "ЖКХ".
В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
В данном конкретном случае, установлено фактическое владение Сорокиным В.В. спорной квартирой.
Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения заявителем обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в его фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу в указанный период, послужило основанием признать, что Сорокин В.В. является законным владельцем спорной квартиры.
При этом Кондуков А.Н. не лишен возможности защитить свои имущественные права в ином порядке.
Требования ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 между Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА", правомерны оставлены без удовлетворения в силу следующего.
В обосновании требований, ОАО "Тольяттиазот" указывает на то, что строительство жилого дома производилось на основании договора о долевом инвестировании строительства жилья N 10/99 от 23.02.1999, заключенного между ОАО "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" и ООО фирма "СИЭГЛА" и дополнительных соглашений от 15.03.1999, 05.10.2010, 14.12.2006 к договору N 10/99, по условиям которого, участники обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома и получения в собственность расположенного в указанном доме жилья.
Предметом судебного разбирательства является оспаривание договора долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 между Сорокиным В.В. и обществом с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а заказчик-застройщик по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика однокомнатную квартиру общей площадью 65,1 кв. м.
Спорный жилой дом на момент открытия конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" находился на балансе должника.
Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора долевого участия в строительстве жилья, рассмотрены судебной коллегий и признаны необоснованными в связи со следующим.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, никаких иных требований для признания должника застройщиком (в частности, прав на земельный участок, разрешение на строительство), в целях проведения процедуры банкротства, законодательство не содержит.
Согласно п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, в соответствии с названными нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определение суда от 14.10.2011, которым в отношении должника - ООО фирма "СИЭГЛА" применены положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающие особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, в частности - банкротство застройщика, вступило в законную силу, следовательно, в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ его выводы являются преюдициальными и обстоятельство того, что ООО фирма "СИЭГЛА" при проведении процедуры банкротства является застройщиком спорного жилого дома не требуют дополнительного доказывания.
Исходя из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В данном случае по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве жилья ООО фирма "СИЭГЛА" в отношениях с дольщиками выступало в качестве заказчика-застройщика.
В связи с чем, требования о признании права собственности при банкротстве застройщика могут быть предъявлены только к указанному юридическому лицу.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Реализуя данные права, участник строительства обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) застройщика - ООО фирма "СИЭГЛА".
Федеральным законом от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В данном случае в отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145.
То обстоятельство, что разрешение выдано не должнику - ООО фирма "СИЭГЛА", а одному из инвесторов, не опровергает права физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика (о чем указано выше).
Заявители апелляционных жалоб правомерно указывают, что строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, осуществлялось на основании тройственного договора N 10/99 от 23.02.1999 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Однако, это обстоятельство не является доказательством того, что право собственности на весь жилой дом может возникнуть только у ОАО "Азотреммаш", как обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Данный довод апелляционной жалобы противоречит также тому, что определением Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2012, постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2012 отказано в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" об исключении имущества - жилого дома, расположенного по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, из конкурсной массы должника.
Следовательно, на дом, находящейся в конкурсной массы должника и обремененный правами собственности участников долевого строительства, не может быть признано полностью право собственности за ОАО "Азотреммаш".
При этом, судебная коллегия учитывает, что по дополнительному Соглашению от 14.12.2006 к договору о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99 именно ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось выделить ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" квартиры в строящемся доме.
В связи с этим, доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что ООО фирма "СИЭГЛА" не имела прав на передачу квартир дольщикам - физическим лицам (участникам строительства) опровергается и условиями договором долевого участия в строительстве и вышеуказанными нормами права.
По акту от 01.03.2009 ООО фирма "СИЭГЛА" передало ОАО "Азотреммаш" 13 квартир в построенном жилом доме на основании условий договора о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99. После передач указанных квартир ОАО "Азотреммаш" юридических и финансовых претензий по договору от 23.02.1999 N 10/99 не имело, что подтверждается также актом взаиморасчета по состоянию на 01.08.2009.
В отношении ОАО "Тольяттиазот" такого соглашения не достигнуто.
В то же время в материалы дела представлено свидетельство от 26.06.2013 о том, что за ОАО "Азотреммаш" зарегистрировано право собственности на квартиру N 43 в доме по ул. Л. Чайкиной 66.
Вывод суда первой инстанции о признании права собственности ОАО "Азотреммаш" отсутствующим основан на неправильном толковании норм права, поскольку требование о признании права отсутствующим подлежит рассмотрению в рамках другого искового производства, и решение по данному иску имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего требования.
В материалы дела представлено апелляционное определение Самарского областного суда от 02 июля 2015, которым оставлено без изменения решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08 апреля 2015, о признании отсутствующим право собственности у ОАО "Азотреммаш" на трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 2 подъезде на 2 этаже общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на квартиру N 43 в жилом доме с нежилыми помещениями расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной дом 66.
С учетом данного обстоятельствам, а также п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ судебная коллегия считает необходимым прекратить производство в части признания права ОАО "Азотреммаш" отсутствующим на спорную квартиру.
При наличии доказательств того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность участника строительства по договору долевого участия полностью выполнена, квартира получена им по акту и производится оплата коммунальных платежей, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований.
Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении 27.03.2012 N 15961/11, Определениях Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.08.2012 N ВАС-9121/12, от 29.10.2012 N ВАС-14520/12, от 20.03.2013 N ВАС-3445/12, постановлении ФАС ПО от 15.05.2013 N А55-6250/2009 и многих других.
В силу пунктов 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации.
При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11, правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС ПО от 30.06.2014 N А57-26869/2009, отношения между дольщиком и должником - ООО фирма "СИЭГЛА" квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и данный договор является юридическим основанием возникновения у заявителя - участника строительства права собственности на спорную квартиру.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия N 2203 от 23.12.2008 в строительстве между Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Также суд правомерно отказал в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на спорную квартиру.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В силу пункта 58 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как следует из материалов дела, спорная квартира, находится в фактическом владении Сорокина В.В., который проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию.
Таким образом, ОАО "Тольяттиазот", в нарушение требований ст. 65 - 68 АПК РФ, доказательств нахождения спорной квартиры в его фактическом владении, так же как и наличие судебного решения, установившего конкретные выделенные для ОАО "Тольяттиазот" жилые помещения, не представило.
Поскольку заявление о признании права собственности поступило от лица, не владеющим имуществом, с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на вышеуказанную спорную квартиру в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 66, не подлежат удовлетворению.
Аналогичная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 26.12.2011 N ВАС-15900/11 по делу N А28-57/2011.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно формулировал правовую позицию о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-3445/12).
Доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Податели апелляционных жалоб не представляют по делу новых доказательств и на наличие таковых не ссылаются. Само по себе несогласие с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, определение суда первой инстанции отменить в части, прекратить производство по признанию отсутствующим права ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на 2 этаже по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Лизы Чайкиной, 66. Апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 года по заявлению Сорокина В.В. о признании права собственности и заявлению ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и о признании права собственности по делу А55-6250/2009 отменить в части.
Прекратить производство по требованию о признании отсутствующим права ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на 2 этаже по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Лизы Чайкиной, 66.
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2015 N 11АП-18879/2014 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2015 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть объявлена 01 сентября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Селиверстовой Н.А., судей Садило Г.М., Серовой Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Павловой И.А., с участием:
от Каркашадзе Т.Н. - лично, паспорт,
Сорокин В.В. - лично, паспорт,
от ОАО "Азотреммаш" - представитель Алтухов А.В., доверенность N 10 от 19.04.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 7, апелляционные жалобы ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот",
на определение Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 года по заявлению Сорокина В.В. о признании права собственности и заявлению ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и о признании права собственности по делу А55-6250/2009 (судья Серебрякова О.И.) о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "СИЭГЛА",
установил:
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 февраля 2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 октября 2011 судом применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В рамках дела N А55-6250/2009 Сорокин Валерий Валентинович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением признании права собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 апреля 2014 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечен Кондуков Алексей Николаевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26 мая 2013 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот", которое просило:
- признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и дополнительное соглашение к нему подписанный Сорокиным Валерием Валентиновичем и ООО фирма "СИЭГЛА",
- признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, в 2 подъезде на 2 этаже жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л. Чайкиной, д. 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, д. 66.
От Сорокина Валерия Валентиновича поступило уточнение заявленных требований в части признания отсутствующим права собственности ОАО "Азотреммаш", согласно которому заявитель также просил признать отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Азотреммаш" на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 уточнение заявленных Сорокиным Валерием Валентиновичем требований - принято. В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о прекращении производства по рассмотрению заявления Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности на квартиру N 43 в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66 отказано. Заявление Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности удовлетворено. За Сорокиным Валерием Валентиновичем признано право собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43 во 2 подъезде на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66. Признано отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью 65,1 кв. м, на 2 этаже дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, ул. Л. Чайкиной, 66. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23 декабря 2008, подписанные Сорокиным Валерием Валентиновичем и обществом с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" отказано. В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании права собственности открытого акционерного общества "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66, в счет выдела доли Открытого акционерного общества "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л. Чайкиной, 66 отказано.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, открытое акционерное общество "Азотреммаш" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить в части, принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств дела.
Одновременно в суд поступила апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Тольяттиазот", в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств дела.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
Представитель ОАО "Азотреммаш" поддержал апелляционные жалобы в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.
Сорокин В.В., Каркашадзе Т.Н. возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает определение Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 года по заявлению Сорокина В.В. о признании права собственности и заявлению ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и о признании права собственности по делу А55-6250/2009 подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 23 декабря 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и Сорокиным Валерием Валентиновичем (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. 15, ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а "заказчик-застройщик" по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м (по проекту).
Общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ составляет - 600 000 рублей (подпункт 2.1.4 пункта 2.1 договора).
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 2203 на долевое участие в строительстве жилья от 23 декабря 2008 обязательств по оплате подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру от 14.09.2009, от 26.01.2009 и чеками от 14.09.2009, от 26.01.2009, а также справкой от 10.09.2009, согласно которой Сорокиным Валерием Валентиновичем по договору долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 обязательства по оплате исполнены в полном объеме, в том числе технические условия.
На основании пункта 2 статьи 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU63302000-145.
Квартира передана Сорокину В.В. по акту приема-передачи от 01 мая 2009 и поставлена на технический и кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается справкой от 13.11.2014, выданной ООО "УК "ЖКХ".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закона о банкротстве) требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Установив, что Сорокин В.В. свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнил, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана заявителю по акту приема-передачи, последний проживает в данной квартире, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что заявление Сорокина В.В. о признании права собственности подлежит удовлетворению.
Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы Сорокиным В.В. представлены надлежащие, в силу ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства наличия прав на вышеуказанную квартиру.
Наличие договора уступки от 11.04.2011 между Сорокиным В.В. и Кондуковым А.Н. на спорную квартиру и включение последнего на основании судебного акта в реестр требований на передачу этой квартиры не может повлечь отказ в признании за Сорокиным В.В. права на квартиру в силу следующего.
Сорокин В.В. факт заключения соответствующего договора оспаривает.
Напротив, заявитель подписал акт приема-передачи ему спорной квартиры от 01 мая 2009, поставил ее на технический и кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается справкой от 13.11.2014, выданной ООО "УК "ЖКХ".
В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
В данном конкретном случае, установлено фактическое владение Сорокиным В.В. спорной квартирой.
Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения заявителем обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в его фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу в указанный период, послужило основанием признать, что Сорокин В.В. является законным владельцем спорной квартиры.
При этом Кондуков А.Н. не лишен возможности защитить свои имущественные права в ином порядке.
Требования ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 между Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА", правомерны оставлены без удовлетворения в силу следующего.
В обосновании требований, ОАО "Тольяттиазот" указывает на то, что строительство жилого дома производилось на основании договора о долевом инвестировании строительства жилья N 10/99 от 23.02.1999, заключенного между ОАО "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" и ООО фирма "СИЭГЛА" и дополнительных соглашений от 15.03.1999, 05.10.2010, 14.12.2006 к договору N 10/99, по условиям которого, участники обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома и получения в собственность расположенного в указанном доме жилья.
Предметом судебного разбирательства является оспаривание договора долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 между Сорокиным В.В. и обществом с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а заказчик-застройщик по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика однокомнатную квартиру общей площадью 65,1 кв. м.
Спорный жилой дом на момент открытия конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" находился на балансе должника.
Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора долевого участия в строительстве жилья, рассмотрены судебной коллегий и признаны необоснованными в связи со следующим.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, никаких иных требований для признания должника застройщиком (в частности, прав на земельный участок, разрешение на строительство), в целях проведения процедуры банкротства, законодательство не содержит.
Согласно п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, в соответствии с названными нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определение суда от 14.10.2011, которым в отношении должника - ООО фирма "СИЭГЛА" применены положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающие особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, в частности - банкротство застройщика, вступило в законную силу, следовательно, в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ его выводы являются преюдициальными и обстоятельство того, что ООО фирма "СИЭГЛА" при проведении процедуры банкротства является застройщиком спорного жилого дома не требуют дополнительного доказывания.
Исходя из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
В данном случае по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве жилья ООО фирма "СИЭГЛА" в отношениях с дольщиками выступало в качестве заказчика-застройщика.
В связи с чем, требования о признании права собственности при банкротстве застройщика могут быть предъявлены только к указанному юридическому лицу.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Реализуя данные права, участник строительства обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) застройщика - ООО фирма "СИЭГЛА".
Федеральным законом от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В данном случае в отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145.
То обстоятельство, что разрешение выдано не должнику - ООО фирма "СИЭГЛА", а одному из инвесторов, не опровергает права физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика (о чем указано выше).
Заявители апелляционных жалоб правомерно указывают, что строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, осуществлялось на основании тройственного договора N 10/99 от 23.02.1999 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данного договора ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Однако, это обстоятельство не является доказательством того, что право собственности на весь жилой дом может возникнуть только у ОАО "Азотреммаш", как обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Данный довод апелляционной жалобы противоречит также тому, что определением Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2012, постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2012 отказано в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" об исключении имущества - жилого дома, расположенного по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, 66, из конкурсной массы должника.
Следовательно, на дом, находящейся в конкурсной массы должника и обремененный правами собственности участников долевого строительства, не может быть признано полностью право собственности за ОАО "Азотреммаш".
При этом, судебная коллегия учитывает, что по дополнительному Соглашению от 14.12.2006 к договору о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99 именно ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось выделить ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" квартиры в строящемся доме.
В связи с этим, доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что ООО фирма "СИЭГЛА" не имела прав на передачу квартир дольщикам - физическим лицам (участникам строительства) опровергается и условиями договором долевого участия в строительстве и вышеуказанными нормами права.
По акту от 01.03.2009 ООО фирма "СИЭГЛА" передало ОАО "Азотреммаш" 13 квартир в построенном жилом доме на основании условий договора о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99. После передач указанных квартир ОАО "Азотреммаш" юридических и финансовых претензий по договору от 23.02.1999 N 10/99 не имело, что подтверждается также актом взаиморасчета по состоянию на 01.08.2009.
В отношении ОАО "Тольяттиазот" такого соглашения не достигнуто.
В то же время в материалы дела представлено свидетельство от 26.06.2013 о том, что за ОАО "Азотреммаш" зарегистрировано право собственности на квартиру N 43 в доме по ул. Л. Чайкиной 66.
Вывод суда первой инстанции о признании права собственности ОАО "Азотреммаш" отсутствующим основан на неправильном толковании норм права, поскольку требование о признании права отсутствующим подлежит рассмотрению в рамках другого искового производства, и решение по данному иску имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего требования.
В материалы дела представлено апелляционное определение Самарского областного суда от 02 июля 2015, которым оставлено без изменения решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08 апреля 2015, о признании отсутствующим право собственности у ОАО "Азотреммаш" на трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 2 подъезде на 2 этаже общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на квартиру N 43 в жилом доме с нежилыми помещениями расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной дом 66.
С учетом данного обстоятельствам, а также п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ судебная коллегия считает необходимым прекратить производство в части признания права ОАО "Азотреммаш" отсутствующим на спорную квартиру.
При наличии доказательств того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанность участника строительства по договору долевого участия полностью выполнена, квартира получена им по акту и производится оплата коммунальных платежей, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований.
Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении 27.03.2012 N 15961/11, Определениях Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.08.2012 N ВАС-9121/12, от 29.10.2012 N ВАС-14520/12, от 20.03.2013 N ВАС-3445/12, постановлении ФАС ПО от 15.05.2013 N А55-6250/2009 и многих других.
В силу пунктов 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации.
При этом, если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11, правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС ПО от 30.06.2014 N А57-26869/2009, отношения между дольщиком и должником - ООО фирма "СИЭГЛА" квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и данный договор является юридическим основанием возникновения у заявителя - участника строительства права собственности на спорную квартиру.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявлений ОАО "Азотреммаш", ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия N 2203 от 23.12.2008 в строительстве между Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Также суд правомерно отказал в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на спорную квартиру.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В силу пункта 58 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как следует из материалов дела, спорная квартира, находится в фактическом владении Сорокина В.В., который проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию.
Таким образом, ОАО "Тольяттиазот", в нарушение требований ст. 65 - 68 АПК РФ, доказательств нахождения спорной квартиры в его фактическом владении, так же как и наличие судебного решения, установившего конкретные выделенные для ОАО "Тольяттиазот" жилые помещения, не представило.
Поскольку заявление о признании права собственности поступило от лица, не владеющим имуществом, с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на вышеуказанную спорную квартиру в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 66, не подлежат удовлетворению.
Аналогичная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 26.12.2011 N ВАС-15900/11 по делу N А28-57/2011.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно формулировал правовую позицию о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-3445/12).
Доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Податели апелляционных жалоб не представляют по делу новых доказательств и на наличие таковых не ссылаются. Само по себе несогласие с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, определение суда первой инстанции отменить в части, прекратить производство по признанию отсутствующим права ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на 2 этаже по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Лизы Чайкиной, 66. Апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 18 ноября 2014 года по заявлению Сорокина В.В. о признании права собственности и заявлению ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и о признании права собственности по делу А55-6250/2009 отменить в части.
Прекратить производство по требованию о признании отсутствующим права ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на 2 этаже по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Лизы Чайкиной, 66.
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
Н.А.СЕЛИВЕРСТОВА
Судьи
Г.М.САДИЛО
Е.А.СЕРОВА
Г.М.САДИЛО
Е.А.СЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)