Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Филиппова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Белозеровой Л.В., Вахониной А.М.,
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Ельнинское" на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 08 августа 2013 года, которым исковые требования З., Ш. удовлетворены.
За З. признано право собственности на... доли в праве общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, общей площадью... кв. м, строительный номер N..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях... трехэтажного жилого дома с мансардным этажом трехсекционного комплекса секционной жилой застройки по адресу: <адрес>.
За Ш. признано право собственности на... доли в праве общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, общей площадью... кв. м, строительный номер N..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях... трехэтажного жилого дома с мансардным этажом трехсекционного комплекса секционной жилой застройки по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Бочкаревой И.Н., объяснения З., его представителя и представителя Ш. по доверенности А., председателя ТСЖ "Ельнинское" Г., судебная коллегия
17.12.2009 общество с ограниченной ответственностью "Жилстройбетон" (застройщик; далее - ООО "Жилстройбетон") и общество с ограниченной ответственностью "ПК-Альфа" (дольщик; далее - ООО "ПК-Альфа") заключили договор на долевое участие в строительстве жилого дома N 199, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство трехэтажного жилого дома с мансардной надстройкой в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику нежилое подвальное помещение, строительный номер N..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью не менее... кв. м, стоимостью... рублей, а дольщик обязался уплатить установленную договором цену и принять помещения при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома.
Государственная регистрация указанного договора произведена в установленном законом порядке 25.05.2010.
Дополнительным соглашением от 19.07.2010 в пункт 1.1 договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 17.12.2009 N 199 внесены изменения, согласно которым после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию дольщику передадут нежилое подвальное помещение, строительный номер..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью не менее... кв. м.
Оплата по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 17.12.2009 N 199 произведена ООО "ПК-Альфа" в полном объеме за период с 09.11.2010 по 25.01.2011, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 36 - 46), а также справкой ООО "Жилстройбетон" от 26.01.2011 (л.д. 47).
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 26.04.2010 по делу N А13-3182/2010 в отношении ООО "Жилстройбетон" введена процедура наблюдения.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 30.05.2011 по делу N А13-3182/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 30.05.2011 по делу N А13-3182/2010 конкурсным управляющим ООО "Жилстройбетон" утвержден К.А.
10.08.2010 ООО "ПК-Альфа" (цедент) и индивидуальный предприниматель З. (цессионарий) заключили соглашение о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199 (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2012 N 1) на... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
Согласно акту приема-передачи от 24.12.2010... доли нежилого подвального помещения, строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>, передано З.
Кроме того, 10.08.2010 ООО "ПК-Альфа" (цедент) и Б. (цессионарий) заключили соглашение о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199 на... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
10.11.2010 Б. переуступил свое право требования по договору от 17.12.2009 N 199 Р.
10.08.2010 ООО "ПК-Альфа" (цедент) и М. (цессионарий) заключили соглашение о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199 на... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
12.05.2011 М. переуступила свое право требования по договору от 17.12.2009 N 199 Р.
26.05.2011 Р. (цедент) и Ш. (цессионарий) заключили ряд соглашений о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199, по условиям которых (в редакции дополнительных соглашений от 05.12.2012 N 2, 3) цедент передал цессионарию право требования... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
Согласно акту приема-передачи от 26.05.2011... доли нежилого подвального помещения, строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>, передано Ш.
З., Ш., ссылаясь на отказ конкурсного управляющего ООО "Жилстройбетон" произвести действия по регистрации спорного помещения, 27.05.2013 обратились в суд с иском к конкурсному управляющему ООО "Жилстройбетон" К.А. о признании права собственности на объекты недвижимости.
Просили суд признать право собственности З. на... доли в праве собственности на нежилое подвальное помещение строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>; признать право собственности Ш. на... доли в праве собственности на нежилое подвальное помещение, строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>.
Определением суда от 15.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
Истец З., Ш. в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности А. в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в иске в полном объеме.
Ответчик конкурсный управляющий ООО "Жилстройбетон" К.А. в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, где просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом принято приведенное выше решение.
Товарищество собственников жилья "Ельнинское" (далее - ТСЖ "Ельнинское") - лицо, не привлеченное к участию в деле, полагая, что принятое по делу решение затрагивает права и законные интересы собственников жилых помещений в доме N... по <адрес>, обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду нарушения норм процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, указывая, что спорное нежилое помещение является общей долевой собственностью домовладельцев указанного дома. Согласно рабочему проекту дом имеет только технический подвал, какие-либо нежилые помещения отсутствуют, что судом не было проверено.
Определением от 21.02.2014 судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, полагает заявленные требования З., Ш. не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Согласно части 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Аналогичные признаки названного имущества отмечены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
По смыслу приведенных выше норм материального права определяющими признаками для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу являются: отдельное их нахождение по отношению к жилым помещениям с предназначением исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме.
Согласно главе 3 Архитектурно-строительного решения (конструктивные решения) пояснительной записки рабочего проекта "Комплекс секционной жилой застройки по <адрес>" (объект...) от 2006 года следует, что рабочим проектом предусмотрено строительство трехэтажного здания с подвалом и мансардой (1-3 блоки), за исключением 2 и 3 секции - четырехэтажное здание с подвалом и мансардой (4 блок).
Данное решение соответствует заключению N 2006-0084/4 ГУ "Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по Вологодской области" по рабочему проекту "Комплекс секционной жилой застройки по <адрес>" (объект...), пунктом 9.3.1. которого объемно-планировочные решения секций N 1 - 4 идентичны, за исключением этажности. Причем корректировка впоследствии касалась только блока N 4.
Блок N..., в котором располагается спорное помещение, состоит из трех секций со сдвижкой в плане. Общие размеры блока в плане 56,4 м x 25,0 м.
В абзаце 6 пункта 9.3.1 заключения секции жилых блоков запроектированы с техподпольем высотой 1,78 м для размещения инженерных коммуникаций.
В разрешении на ввод дома в эксплуатацию от 29.11.2010 указано, что строительный объем блока составляет 13 847 куб. м, а его надземной части - 11 056 куб. м.
При этом рабочий проект, а, следовательно, и заключение, а также разрешение на ввод дома в эксплуатацию не содержали данных о каких-либо нежилых помещениях в доме.
Согласно данным технического паспорта дома по адресу: <адрес> по состоянию на 26.02.2010, выполненным органом технической инвентаризации до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в здании имеется технический подвал, площадью 627,1 кв. м. Сведений о сформированном нежилом помещении, как самостоятельном объекте при строительстве жилого дома, техпаспорт не содержит.
Данное обстоятельство также подтверждается ответом Автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" от 01.04.2014 N 0308/1-12С.
Ссылка представителя истца на согласованные Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области в начале 2007 года изменения в рабочий проект в части изменения отметки уровня чистого пола (ответ от 24.03.2014 N 180-4/04-13), судебной коллегией не принимается, поскольку отсутствует положительное заключение ГУ "Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по Вологодской области" о согласовании указанных изменений, что подтверждается также ответами автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" от 01.04.2014 N 0308/1-12С, Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца от 06.03.2014 N 03-09-05/1248, от 24.03.2014 N 93-09-95/1616.
Исходя из указанных документов, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное нежилое подвальное помещение при строительстве данного многоквартирного жилого дома не проектировалось как помещение общественного назначения.
Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату регистрации права собственности первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
В данном случае спорные нежилые подвальные помещения при строительстве многоквартирного жилого дома не проектировались под размещение в нем офисов или использования в иных целях, не связанных с эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного жилого или нежилого помещения в данном доме, подтверждается актом Государственной жилищной инспекцией Вологодской области от 26.03.2014, осмотр проведен с участием сторон.
В соответствии со СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" техническим этажом является этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Таким образом, действующие строительные нормы и правила допускают выделение в составе многоквартирного жилого дома помещений, предназначенных исключительно для размещений инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом. По смыслу приведенных строительных норм иной вариант использования указанных помещений противоречит их служебному назначению и технической эксплуатации.
Как отмечалось ранее, согласно статье 36 ЖК РФ признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.
Статьей 37 ЖК РФ для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Признание спорных нежилых помещений техническим этажом многоквартирного жилого дома ввиду наличия в них инженерного и санитарно-технического оборудования, используемого для обеспечения надлежащей эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, означает, что данные нежилые помещения ввиду их неразрывной стабильной функциональной взаимосвязи с жилыми помещениями входят в состав единой сложной вещи - многоквартирного жилого дома.
Ссылка представителя истца на согласованные в начале 2007 года Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области изменения в рабочий проект в части изменения отметки уровня чистого пола (ответ от 24.03.2014 N 180-4/04-13), то есть более 1 м 80 см, что исключает наличие техподполья, судебной коллегией не принимается, поскольку отсутствует положительное заключение ГУ "Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по Вологодской области" о согласовании указанных изменений, что подтверждается также ответами автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" от 01.04.2014 N 0308/1-12С, Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца от 06.03.2014 N 03-09-05/1248, от 24.03.2014 N 93-09-95/1616.
По смыслу указанных выше норм недопустимы сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи спорные нежилые помещения не могут быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав - недвижимой вещи, могущей находиться в собственности третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Единственным назначением спорных помещений может быть их использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем, служебная роль данных помещений заведомо исключает их принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Как следует из отзыва Управления Росреестра по Вологодской области от 13.03.2014, государственная регистрация права собственности первой квартиры, расположенной в доме по адресу: <адрес>, произведена 10.12.2010.
В данном случае по настоящее время спорные помещения не использовались и не используются как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Таким образом, на дату регистрации первой квартиры в доме указанные помещения не были учтены (сформированы) как самостоятельный объект.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
Таким образом, спорные нежилые помещения с даты регистрации первой квартиры уже выступают в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могут также находиться в собственности истцов.
Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме вступили во владение своими квартирами, полученными на основании договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что тем самым они вступили во владение и спорными нежилыми помещениями, образующим единое технологическое целое с многоквартирным жилым домом.
Кроме того, судебная коллегия считает, что при заключении ООО "ПК-Альфа" соглашений с З. и иными лицами нарушены требования пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как указывалось ранее, оплата по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 17.12.2009 N 199 произведена ООО "ПК-Альфа" в полном объеме 25.01.2011.
Уступка прав требования ООО "ПК-Альфа" З. на нежилое подвальное помещение имела место 10.08.2010.
На дату заключения указанного соглашения ООО "ПК-Альфа" не было внесено ни одного платежа по договору долевого участия в строительстве от 17.12.2009 N 199 (первый платеж - 09.11.2010 в размере... рублей), полной уплаты цены по договору долевого участия в строительстве N 199 ООО "ПК-Альфа" не произведено.
Аналогичная ситуация и по всем иным заключенным ООО "ПК-Альфа" соглашениям уступки права требования.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции из объяснений З. и условий раздела 2 соглашения от 10.08.2010, им фактически приобретена... доли нежилого помещения за... рублей, доказательств передачи указанной суммы, в частности соответствующих бухгалтерских документов, не представлено.
Судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности всех соглашений об уступке прав требований по договору N 199, поскольку первоначальный дольщик ООО "ПК-Альфа" обязательство перед застройщиком по оплате доли не исполнил, перевод на новых участников долевого строительства права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на истца долга в порядке, установленном ГК РФ, не производился и не оформлялся.
Заключенные договоры переуступки прав требования не соответствуют требованиям части 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирные домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и статье 168 ГК РФ.
Учитывая, что помещения, на которые истцы просят признать право собственности, являются общим имуществом многоквартирного дома, а также ничтожность сделок на основании которых данные помещения были переданы истцам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования З., Ш. удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем судебной коллегией установлено, что в нарушение требований гражданского процессуального законодательства суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), что послужило основанием для перехода к рассмотрению дела в апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции и к отмене решения суда в апелляционном порядке.
Руководствуясь статьей 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 08 августа 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований З., Ш. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.04.2014 N 33-878/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. N 33-878/2014
Судья Филиппова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Белозеровой Л.В., Вахониной А.М.,
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Ельнинское" на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 08 августа 2013 года, которым исковые требования З., Ш. удовлетворены.
За З. признано право собственности на... доли в праве общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, общей площадью... кв. м, строительный номер N..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях... трехэтажного жилого дома с мансардным этажом трехсекционного комплекса секционной жилой застройки по адресу: <адрес>.
За Ш. признано право собственности на... доли в праве общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, общей площадью... кв. м, строительный номер N..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях... трехэтажного жилого дома с мансардным этажом трехсекционного комплекса секционной жилой застройки по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Бочкаревой И.Н., объяснения З., его представителя и представителя Ш. по доверенности А., председателя ТСЖ "Ельнинское" Г., судебная коллегия
установила:
17.12.2009 общество с ограниченной ответственностью "Жилстройбетон" (застройщик; далее - ООО "Жилстройбетон") и общество с ограниченной ответственностью "ПК-Альфа" (дольщик; далее - ООО "ПК-Альфа") заключили договор на долевое участие в строительстве жилого дома N 199, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство трехэтажного жилого дома с мансардной надстройкой в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику нежилое подвальное помещение, строительный номер N..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью не менее... кв. м, стоимостью... рублей, а дольщик обязался уплатить установленную договором цену и принять помещения при наличии разрешения на ввод многоквартирного жилого дома.
Государственная регистрация указанного договора произведена в установленном законом порядке 25.05.2010.
Дополнительным соглашением от 19.07.2010 в пункт 1.1 договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 17.12.2009 N 199 внесены изменения, согласно которым после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию дольщику передадут нежилое подвальное помещение, строительный номер..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью не менее... кв. м.
Оплата по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 17.12.2009 N 199 произведена ООО "ПК-Альфа" в полном объеме за период с 09.11.2010 по 25.01.2011, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 36 - 46), а также справкой ООО "Жилстройбетон" от 26.01.2011 (л.д. 47).
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 26.04.2010 по делу N А13-3182/2010 в отношении ООО "Жилстройбетон" введена процедура наблюдения.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 30.05.2011 по делу N А13-3182/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 30.05.2011 по делу N А13-3182/2010 конкурсным управляющим ООО "Жилстройбетон" утвержден К.А.
10.08.2010 ООО "ПК-Альфа" (цедент) и индивидуальный предприниматель З. (цессионарий) заключили соглашение о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199 (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2012 N 1) на... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
Согласно акту приема-передачи от 24.12.2010... доли нежилого подвального помещения, строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>, передано З.
Кроме того, 10.08.2010 ООО "ПК-Альфа" (цедент) и Б. (цессионарий) заключили соглашение о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199 на... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
10.11.2010 Б. переуступил свое право требования по договору от 17.12.2009 N 199 Р.
10.08.2010 ООО "ПК-Альфа" (цедент) и М. (цессионарий) заключили соглашение о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199 на... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
12.05.2011 М. переуступила свое право требования по договору от 17.12.2009 N 199 Р.
26.05.2011 Р. (цедент) и Ш. (цессионарий) заключили ряд соглашений о переуступке прав требования по договору от 17.12.2009 N 199, по условиям которых (в редакции дополнительных соглашений от 05.12.2012 N 2, 3) цедент передал цессионарию право требования... доли в долевом участии в строительстве трехэтажного жилого дома с мансардным этажом в квартале малоэтажной секционной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с выделением в указанном доме нежилого подвального помещения, строительный номер..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м.
Согласно акту приема-передачи от 26.05.2011... доли нежилого подвального помещения, строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенного в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>, передано Ш.
З., Ш., ссылаясь на отказ конкурсного управляющего ООО "Жилстройбетон" произвести действия по регистрации спорного помещения, 27.05.2013 обратились в суд с иском к конкурсному управляющему ООО "Жилстройбетон" К.А. о признании права собственности на объекты недвижимости.
Просили суд признать право собственности З. на... доли в праве собственности на нежилое подвальное помещение строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>; признать право собственности Ш. на... доли в праве собственности на нежилое подвальное помещение, строительный номер..., инвентарный номер жилого дома..., расположенное в... блоке, в осях..., общей площадью... кв. м, по адресу: <адрес>.
Определением суда от 15.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
Истец З., Ш. в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности А. в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в иске в полном объеме.
Ответчик конкурсный управляющий ООО "Жилстройбетон" К.А. в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, где просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом принято приведенное выше решение.
Товарищество собственников жилья "Ельнинское" (далее - ТСЖ "Ельнинское") - лицо, не привлеченное к участию в деле, полагая, что принятое по делу решение затрагивает права и законные интересы собственников жилых помещений в доме N... по <адрес>, обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду нарушения норм процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, указывая, что спорное нежилое помещение является общей долевой собственностью домовладельцев указанного дома. Согласно рабочему проекту дом имеет только технический подвал, какие-либо нежилые помещения отсутствуют, что судом не было проверено.
Определением от 21.02.2014 судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, полагает заявленные требования З., Ш. не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Согласно части 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Аналогичные признаки названного имущества отмечены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
По смыслу приведенных выше норм материального права определяющими признаками для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу являются: отдельное их нахождение по отношению к жилым помещениям с предназначением исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме.
Согласно главе 3 Архитектурно-строительного решения (конструктивные решения) пояснительной записки рабочего проекта "Комплекс секционной жилой застройки по <адрес>" (объект...) от 2006 года следует, что рабочим проектом предусмотрено строительство трехэтажного здания с подвалом и мансардой (1-3 блоки), за исключением 2 и 3 секции - четырехэтажное здание с подвалом и мансардой (4 блок).
Данное решение соответствует заключению N 2006-0084/4 ГУ "Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по Вологодской области" по рабочему проекту "Комплекс секционной жилой застройки по <адрес>" (объект...), пунктом 9.3.1. которого объемно-планировочные решения секций N 1 - 4 идентичны, за исключением этажности. Причем корректировка впоследствии касалась только блока N 4.
Блок N..., в котором располагается спорное помещение, состоит из трех секций со сдвижкой в плане. Общие размеры блока в плане 56,4 м x 25,0 м.
В абзаце 6 пункта 9.3.1 заключения секции жилых блоков запроектированы с техподпольем высотой 1,78 м для размещения инженерных коммуникаций.
В разрешении на ввод дома в эксплуатацию от 29.11.2010 указано, что строительный объем блока составляет 13 847 куб. м, а его надземной части - 11 056 куб. м.
При этом рабочий проект, а, следовательно, и заключение, а также разрешение на ввод дома в эксплуатацию не содержали данных о каких-либо нежилых помещениях в доме.
Согласно данным технического паспорта дома по адресу: <адрес> по состоянию на 26.02.2010, выполненным органом технической инвентаризации до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в здании имеется технический подвал, площадью 627,1 кв. м. Сведений о сформированном нежилом помещении, как самостоятельном объекте при строительстве жилого дома, техпаспорт не содержит.
Данное обстоятельство также подтверждается ответом Автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" от 01.04.2014 N 0308/1-12С.
Ссылка представителя истца на согласованные Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области в начале 2007 года изменения в рабочий проект в части изменения отметки уровня чистого пола (ответ от 24.03.2014 N 180-4/04-13), судебной коллегией не принимается, поскольку отсутствует положительное заключение ГУ "Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по Вологодской области" о согласовании указанных изменений, что подтверждается также ответами автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" от 01.04.2014 N 0308/1-12С, Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца от 06.03.2014 N 03-09-05/1248, от 24.03.2014 N 93-09-95/1616.
Исходя из указанных документов, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное нежилое подвальное помещение при строительстве данного многоквартирного жилого дома не проектировалось как помещение общественного назначения.
Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату регистрации права собственности первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
В данном случае спорные нежилые подвальные помещения при строительстве многоквартирного жилого дома не проектировались под размещение в нем офисов или использования в иных целях, не связанных с эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного жилого или нежилого помещения в данном доме, подтверждается актом Государственной жилищной инспекцией Вологодской области от 26.03.2014, осмотр проведен с участием сторон.
В соответствии со СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" техническим этажом является этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Таким образом, действующие строительные нормы и правила допускают выделение в составе многоквартирного жилого дома помещений, предназначенных исключительно для размещений инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом. По смыслу приведенных строительных норм иной вариант использования указанных помещений противоречит их служебному назначению и технической эксплуатации.
Как отмечалось ранее, согласно статье 36 ЖК РФ признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.
Статьей 37 ЖК РФ для общего имущества многоквартирного жилого дома установлен специальный правовой режим. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме либо отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Признание спорных нежилых помещений техническим этажом многоквартирного жилого дома ввиду наличия в них инженерного и санитарно-технического оборудования, используемого для обеспечения надлежащей эксплуатации жилых помещений многоквартирного дома, означает, что данные нежилые помещения ввиду их неразрывной стабильной функциональной взаимосвязи с жилыми помещениями входят в состав единой сложной вещи - многоквартирного жилого дома.
Ссылка представителя истца на согласованные в начале 2007 года Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области изменения в рабочий проект в части изменения отметки уровня чистого пола (ответ от 24.03.2014 N 180-4/04-13), то есть более 1 м 80 см, что исключает наличие техподполья, судебной коллегией не принимается, поскольку отсутствует положительное заключение ГУ "Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по Вологодской области" о согласовании указанных изменений, что подтверждается также ответами автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" от 01.04.2014 N 0308/1-12С, Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца от 06.03.2014 N 03-09-05/1248, от 24.03.2014 N 93-09-95/1616.
По смыслу указанных выше норм недопустимы сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи спорные нежилые помещения не могут быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав - недвижимой вещи, могущей находиться в собственности третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Единственным назначением спорных помещений может быть их использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем, служебная роль данных помещений заведомо исключает их принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Как следует из отзыва Управления Росреестра по Вологодской области от 13.03.2014, государственная регистрация права собственности первой квартиры, расположенной в доме по адресу: <адрес>, произведена 10.12.2010.
В данном случае по настоящее время спорные помещения не использовались и не используются как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Таким образом, на дату регистрации первой квартиры в доме указанные помещения не были учтены (сформированы) как самостоятельный объект.
Право общей долевой собственности на технические этажи и подвалы возникает в силу прямого указания закона, регистрация права собственности на отдельное помещение в многоквартирном жилом доме одновременно является регистрацией также и права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме, в чьем бы фактическом владении оно ни находилось. Обязанность вступления во владение общим имуществом в качестве условия возникновения на него права общей долевой собственности законом не предусмотрена.
Таким образом, спорные нежилые помещения с даты регистрации первой квартиры уже выступают в силу закона объектом права общей долевой собственности собственников квартир, а потому, с учетом принципа исключительности права собственности, не могут также находиться в собственности истцов.
Поскольку собственники отдельных помещений в многоквартирном жилом доме вступили во владение своими квартирами, полученными на основании договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что тем самым они вступили во владение и спорными нежилыми помещениями, образующим единое технологическое целое с многоквартирным жилым домом.
Кроме того, судебная коллегия считает, что при заключении ООО "ПК-Альфа" соглашений с З. и иными лицами нарушены требования пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как указывалось ранее, оплата по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 17.12.2009 N 199 произведена ООО "ПК-Альфа" в полном объеме 25.01.2011.
Уступка прав требования ООО "ПК-Альфа" З. на нежилое подвальное помещение имела место 10.08.2010.
На дату заключения указанного соглашения ООО "ПК-Альфа" не было внесено ни одного платежа по договору долевого участия в строительстве от 17.12.2009 N 199 (первый платеж - 09.11.2010 в размере... рублей), полной уплаты цены по договору долевого участия в строительстве N 199 ООО "ПК-Альфа" не произведено.
Аналогичная ситуация и по всем иным заключенным ООО "ПК-Альфа" соглашениям уступки права требования.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции из объяснений З. и условий раздела 2 соглашения от 10.08.2010, им фактически приобретена... доли нежилого помещения за... рублей, доказательств передачи указанной суммы, в частности соответствующих бухгалтерских документов, не представлено.
Судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности всех соглашений об уступке прав требований по договору N 199, поскольку первоначальный дольщик ООО "ПК-Альфа" обязательство перед застройщиком по оплате доли не исполнил, перевод на новых участников долевого строительства права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на истца долга в порядке, установленном ГК РФ, не производился и не оформлялся.
Заключенные договоры переуступки прав требования не соответствуют требованиям части 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирные домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и статье 168 ГК РФ.
Учитывая, что помещения, на которые истцы просят признать право собственности, являются общим имуществом многоквартирного дома, а также ничтожность сделок на основании которых данные помещения были переданы истцам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования З., Ш. удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем судебной коллегией установлено, что в нарушение требований гражданского процессуального законодательства суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), что послужило основанием для перехода к рассмотрению дела в апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции и к отмене решения суда в апелляционном порядке.
Руководствуясь статьей 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 08 августа 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований З., Ш. отказать.
Председательствующий
И.Н.БОЧКАРЕВА
И.Н.БОЧКАРЕВА
Судьи
Л.В.БЕЛОЗЕРОВА
А.М.ВАХОНИНА
Л.В.БЕЛОЗЕРОВА
А.М.ВАХОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)