Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Лукьновой О.Н. (председатель товарищества собственников жилья "Маегова-21"),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Маегова-21"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,
по иску товарищества собственников жилья "Маегова-21" (ОГРН: 1101101003068; ИНН: 1101006667)
к обществу с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (ОГРН: 1061101042804; ИНН: 1101128175),
обществу с ограниченной ответственностью "Феликс" (ОГРН: 1121101011371; ИНН: 1101096759)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми; филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Коми; администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар"; Лукьянова Ольга Николаевна; Управление архитектуры градостроительства и землепользования администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"; Министерство архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми в лице Инспекции Государственного строительства и надзора Республики Коми
о признании права собственности,
установил:
товарищество собственников жилья "Маегова-21" (далее - истец, товарищество, ТСЖ "Маегова-21") обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (далее - ответчик, ООО "Свой Дом") с требованием о признании права общей долевой собственности собственников помещений дома N 21 по улице Маегова в городе Сыктывкаре, на земельный участок площадью 694 кв. м, кадастровый номер: 11:05:0105006:0080, расположенный по адресу: город Сыктывкар, улица Оплеснина, дом 54.
Определением от 19.02.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Феликс" (далее - соответчик, ООО "Феликс"), с одновременным исключением данного лица из числа третьих лиц.
Определением суда от 08.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Управление Росреестра), Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Коми (Кадастровая палата), Администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (Администрация).
Заявлением от 10.12.2014 истец уточнял, что просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 07.10.2013г, заключенного между ООО "Свой дом" и ООО "Феликс" в виде реституции, и признать право общей долевой собственности собственников помещений дома N 21 по ул. Маегова в г. Сыктывкаре, на земельный участок площадью 694 кв. м, кадастровый номер: 11:05:01: 05 006:0080, расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, д. 54 (т. 5.л.д.135).
Суд первой инстанции не принял уточнения истца, рассмотрел дело по предъявленному иску.
Ответчики заявили возражения против удовлетворения иска.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Маегова-21" отказано.
ТСЖ "Маегова-21" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению товарищества, судом первой инстанции при вынесении решения нарушены нормы процессуального права, т.к. в нарушение части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не учел обстоятельств, установленных решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11 по иску собственников жилых помещений к застройщику (обществу "Свой дом") об обязании выполнить работы по благоустройству и озеленению в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом работ.
При этом товарищество указывает на то, что ООО "Свой дом" обязано было выполнить обязательства, принятые на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома в соответствии с проектной документацией, предусматривающей строительство дома на территории земельных участков площадью 3 885 кв. м, включая спорный участок площадью 694 кв. м.
Заявитель жалобы считает, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска то обстоятельство, что застройщик ООО "Свой дом" к моменту ввода дома в эксплуатацию весной 2009 не являлся собственником спорного земельного участка, т.к. впоследствии застройщик право на земельный участок оформил.
Заявителем также представлено дополнение к апелляционной жалобе, в котором приведены доводы о возбуждении и окончании исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного во исполнение решения Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11.
Ответчик ООО "Свой дом" в отзыве на апелляционную жалобу считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. Данный ответчик ссылается на то, что заявленные истцом обстоятельства не являются основанием для возникновения права собственности, что общество с моменту начала строительства либо ввода дома в эксплуатацию не являлось собственником спорного земельного участка, не включенного, по доводам ответчика, в условия заключенных с гражданами договоров участия в долевом строительстве.
Общество "Феликс" не представило отзыв на апелляционную жалобу.
Управление Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Министерство архитектуры, строительства Республики Коми заявляет о согласии с иском ТСЖ "Маегова-21",просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Савельева А.Б. в рассмотрении дела N А29-4946/2013 произведена замена его на судью Тетервака А.В.
Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015, 13.04.2015 судебное заседание откладывалось на 20.05.2015 в 14 часов 00 минут.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Тетервака А.В. в рассмотрении дела N А29-4946/2013 произведена замена его на судью Савельева А.Б., производство по апелляционной жалобе возобновлено.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи.
Ответчики, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения настоящего спора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности ответчика общества "Свой дом" на земельный участок кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв. м, расположенный по адресу ул. Оплеснина д. 54 в г. Сыктывкаре (л.д. 29 т. 1; далее - спорный участок).
В соответствии с представленным кадастровым планом земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10.01.2007 с разрешенным использованием - для обслуживания склада (т. 1 л.д. 30, 149).
Смежный со спорным участком земельный участок с кадастровым номером 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв. м является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию на основании разрешений от 31.12.2008 N 240, от 13.03.2009 N RU11301000-44.
С 27.03.2007 земельный участок с кадастровым номером 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв. м также принадлежал на праве собственности обществу "Свой дом" на основании договора купли-продажи от 12.03.2007 (т. 2 л.д. 152).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-3426/2013 от 07.10.2013 удовлетворены требования ТСЖ "Маегова-21"; признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Маегова в г. Сыктывкаре на земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку - многоэтажную, общей площадью 3190 кв. м, адрес объекта: ориентир - здание за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, 54, участок находится: 55 метров на север от ориентира, кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078.
В настоящем деле ТСЖ "Маегова-21" заявлено о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Маегова в г. Сыктывкаре на земельный участок с кадастровым номером 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв. м, расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, д. 54
Истец полагает, что спорный участок, фактически (вопреки указанному в государственном кадастре недвижимости разрешенному виду использования) предназначенный и использованный для выполнения работ по строительству многоквартирного дома с объектами благоустройства, также относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло в силу закона и нарушено вследствие сохранения в ЕГРП записи о государственной регистрации права ответчика общества "Свой дом".
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 218, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходил из обязательного (преюдициального) значения решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25.06.2014 по делу N 2-4258/2014, принял во внимание, что общество "Свой дом" не являлось собственником земельного участка к моменту начала и завершения строительства многоквартирного дома, что спорный участок сформирован для иного разрешенного использования - для обслуживания склада; пришел к выводу, что доказательств формирования спорного земельного участка для строительства или эксплуатации много квартирного дома не представлено.
Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание следующее.
В пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - совместное постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В силу разъяснения, содержащегося в пункте 53 того же совместного постановления Пленумов, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Таким образом, вопреки заявленному в суде первой инстанции возражению общества "Свой дом", именно данный ответчик является надлежащим ответчиком по предъявленному иску.
Как следует из положений пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья в силу своей правовой природы выступает в качестве представителя домовладельцев, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ "Маегова-21", созданное собственниками помещений многоквартирного дома, вправе обращаться в суд с требованием, направленным на защиту нарушенного третьим лицом права общей долевой собственности в отношении общего имущества.
В силу действующего законодательства (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом в силу части 1 статьи 13 того же Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный участок не препятствует удовлетворению предъявленного иска.
Из материалов дела следует, что в 2006 году общество "Свой дом" обратилось в администрацию муниципального образования городского округа "Сыктывкар" с просьбой о разрешении строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке по ул. Оплеснина д. 54 (т. 3 л.д. 1).
Ответчиком оформлен акт выбора земельного участка N 1824 от 26.12.2006 для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Оплеснина в г. Сыктывкаре; акт оформлен в отношении земельного участка площадью 3885 кв. м (далее - акт выбора от 26.12.2006).
19.01.2007 обществом "Свой дом" получено экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми" N 34Н о возможности строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, указанном в акте выбора от 26.12.2006 (т. 3 л.д. 2).
18.01.2007 акт выбора от 26.12.2006 был согласован с Сыктывкарским городским комитетом окружающей среды (т. 3 л.д. 5).
27.02.2007 Постановлением Главы администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" N 2/570 утвержден акт выбора земельного участка N 1824 от 26.12.2006 г. для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Оплеснина в г. Сыктывкаре, предварительно, для разработки проектной документации согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 3885 кв. м по ул. Оплеснина (район административного здания N 54), одновременно ООО "Свой дом" предложено предусмотреть расходы на снос строений бывшей производственной базы (т. 1.л.д.139-147).
В марте 2007 года главным архитектором г. Сыктывкара было утверждено Архитектурно-планировочное задание N 1424 от 01.03.2007, в соответствии с которым предполагалось строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 3885 кв. м (т. 3 л.д. 13).
В материалы дела представлена копия рабочего проекта "Благоустройство" 9-этажного жилого дома по ул. Маегова-Оплеснина в г. Сыктывкаре (т. 1 л.д. 32-45), предусматривающего выполнение работ на земельном участке площадью 3885 кв. м.
Для выполнения подготовительных работ на земельном участке площадью 3885 кв. м обществу "Свой дом" было выдано разрешение на строительство N 05-45 от 26.04.2007 (сроком действия до 10.07.2007); впоследствии выдано разрешение на строительство N 05-45 от 06.07.2007 (сроком действия до 25.05.2009) в отношении того же объекта (т. 3 л.д. 11-12; т. 4 л.д. 80, 81).
Также в материалы дела представлено разрешение на строительство N 05-45 от 06.07.2007 (сроком действия до 25.05.2009), в котором разрешаются работы на земельном участке площадью 3190 кв. м (т. 4 л.д. 19).
03.03.2009 ответчику было выдано разрешение на строительство N RU11301000-45б (сроком до 25.05.2009) для выполнения общестроительных работ по возведению здания, где также указана иная площадь земельного участка - 3190 кв. м (л.д. 10 т. 3).
Сыктывкарским городским судом рассмотрено дело по заявлению одного из участников долевого строительства Тарабукина Евгения Николаевича к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" об оспаривании разрешений на строительство многоквартирного дома расположенного по адресу г. Сыктывкар, ул. Маегова, д. 21.
25.06.2014 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми исковые требования оставлены без удовлетворения, решение вступило в законную силу 18.09.2014 (т. 5 л.д. 72-76). В мотивировочной части судебного акта отражено, разрешения на строительство дома на земельном участке площадью 3190 кв. м выданы надлежаще, с учетом наличия зарегистрированного права Застройщика. Иные документы (архитектурно-планировочное задание, заключение Роспотребнадзора, проект, акты выбора земельного участка) не являются основанием для признания разрешения на строительство недействительным.
На основании разрешений от 31.12.2008 N 240, от 13.03.2009 N RU11301000-44 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию с установлением (переносом) срока благоустройства - до 01.08.2009 (т. 1 л.д. 24, 25).
Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома осуществлялось с привлечением средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 46; т. 2 л.д. 22; т. 4 л.д. 109; т. 6 л.д. 7-29 и др.).
В договорах участия в долевом строительстве, копии которых представлены в материалы дела, имеются ссылки на разрешение на строительство N 05-45 от 06.07.2007, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "Свой дом" от 27.03.2007 (объект права - земельный участок площадью 3190 кв. м; т. 4 л.д. 109 и далее).
В составе документов для государственной регистрации договоров первоначально представлена копия разрешения на строительство N 05-45 от 06.07.2007 на земельном участке площадью 3885 кв. м (т. 4 л.д. 122). В связи с противоречием между сведениями, приведенными в разрешении на строительство и в правоустанавливающих документах застройщика, государственная регистрация приостанавливалась (т. 4 л.д. 127). Впоследствии в регистрирующий орган представлена копия разрешения на строительство за теми номером и датой, однако с иной площадью земельного участка - 3190 кв. м (т. 4 л.д. 135, 146).
Из представленной в материалы дела копии рабочего проекта "Благоустройство" 9-этажного жилого дома по ул. Маегова-Оплеснина в г. Сыктывкаре (т. 1 л.д. 32-45) следует, что проектом предусматривалось выполнение работ на земельном участке площадью 3885 кв. м, включая демонтаж бывших объектов производственной базы, земляные работы, создание детской игровой площадки, спортивной площадки, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для хозяйственных нужд и для стоянки автомашин, а также озеленение территории.
В деле имеется составленный главным инженером проекта расчет по планировке и благоустройству спорного многоквартирного дома; в соответствии с указанным расчетом площадь земельного участка в размере 3885 кв. м не могла быть уменьшена (т. 2 л.д. 35).
Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11 удовлетворен иск собственников жилых помещений к застройщику (обществу "Свой дом") об обязании выполнить работы по благоустройству и озеленению в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом работ.
Указанное решение не было исполнено ответчиком; однако на дату рассмотрения настоящего спора спорный земельный участок площадью 694 кв. м фактически используется для стоянки автомашин владельцами помещений многоквартирного дома, а также для размещения некоторых объектов детской игровой площадки (скамьи, песочница), что подтверждается объяснениями истца, а также представленными истцом фотоматериалами (т. 3 л.д. 22).
Из объяснений истца, не опровергнутых по существу ответчиками, представленных фотоматериалов, а также из имеющихся в деле выкопировок генплана участка (из состава проектной документации; например, т. 3 л.д. 8, 18 и др.), заключения от 18.01.2007 Сыктывкарского городского комитета по охране окружающей среды (т. 3 л.д. 5), акта выбора от 26.12.2006 (т. 3 л.д. 6) следует, что спорный земельный участок с западной стороны граничит с земельным участком кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078, с остальных сторон - ограничен объектами капитального строительства. Доступ к земельному участку осуществляется через земельный участок кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078 (занятый спорным многоквартирным домом).
При рассмотрении настоящего дела общество "Свой дом" утверждало об использовании спорного земельного участка для собственных нужд; однако доказательств в подтверждение данного довода не представило (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательств соответствия земельного участка площадью 3190 кв. м установленным нормативам применительно к строительству спорного многоквартирного дома ответчик также не представил; напротив, представленные в материалы дела копии исходной (разрешительной) и проектной документации, а также выполненный главным инженером проекта расчет опровергают такое соответствие.
При указанных условиях представленный акт приема-передачи спорного земельного участка по договору купли-продажи от 07.10.2013. составленный между ООО "Свой дом" и ООО "Феликс" не является достоверным доказательством выбытия спорного участка из владения собственников помещений многоквартирного дома (т. 4 л.д. 17, 18).
Таким образом, имеющимися в деле доказательствами в их совокупности с достоверностью подтверждается, что проектирование и строительство многоквартирного дома (впоследствии дом по ул. Маегова, 21) было разрешено обществу "Свой дом" и фактически осуществлено на земельном участке площадью 3885 кв. м, предварительно согласованный проект границ которого (т. 1 л.д. 139-140) включал в себя земельные участки кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв. м и спорный участок кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв. м.
Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, в том числе, на основании выданных застройщиком и утвержденных распоряжениями инспекции Госстройнадзора Республики Коми заключений о соответствии построенного объекта, в том числе, проектной документации (т. 4 л.д. 72, 76).
В соответствии с разрешениями от 31.12.2008 N 240, от 13.03.2009 N RU11301000-44 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию с установлением срока благоустройства - до 01.08.2009; право собственности общества "Свой дом" в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв. м зарегистрировано в установленном порядке 06.07.2009, т.е. до истечения срока завершения работ по благоустройству, запланированных в проектной документации (т. 1 л.д. 32 и далее) в пределах границ двух земельных участков: кадастровый номер 11:05:01 05 006:0078 и кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080.
Обязанность общества "Свой дом" по завершению работ по благоустройству в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом подтверждена вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11.
Следовательно, предусмотренные в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статье 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия возникновения права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв. м в данном случае доказаны.
Поскольку нахождение спорного земельного участка во владении собственников помещений многоквартирного дома также подтверждено представленными доказательствами, то заявленный товариществом иск о признании права общей долевой собственности подлежал удовлетворению.
Отказ в удовлетворении настоящего иска влечет невозможность исполнения указанного выше вступившего в законную силу решения Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11, что противоречит принципам процессуального законодательства, установленным статьей 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка суда первой инстанции на обязательное (преюдициальное) значение решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25.06.2014 по делу N 2-4258/2014 не может быть признана правильной, т.к. предметом разбирательства по указанному делу не являлся спор о правах участников долевого строительства (впоследствии - собственников помещений многоквартирного дома) в отношении составляющих общее имущество дома земельных участков либо иных объектов.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорный участок площадью 694 кв. м сформирован для иного разрешенного использования - для обслуживания склада, также не может послужить основанием для отказа в удовлетворении иска.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок приобретен в собственность ответчиком (обществом "Свой дом") 06.07.2009 на основании договора купли-продажи, заключенного 20.05.2009 с Сорокиным К.В., который являлся директором и одним из участников общества "Свой дом" (т. 1 л.д. 113-120; т. 2 л.д. 77-79). В свою очередь, Сорокин К.В. приобрел в собственность земельный участок на основании договора купли-продажи от 03.05.2007, заключенного с администрацией муниципального образования (т. 1 л.д. 81; т. 2 л.д. 63). Ранее с 16.02.2007 земельный участок находился во владении Сорокина К.В. на праве аренды (т. 1 л.д. 78-88; т. 2 л.д. 52-54).
В период выполнения работ по строительству спорного многоквартирного дома расположенное в границах земельного участка площадью 694 кв. м здание склада было снесено Сорокиным К.В., о чем в материалы дела представлены постановление главы администрации от 17.06.2008 N 6/2315, разрешение на строительство N 240 от 03.07.2008, а также справка Сыктывкарского межрайонного филиала Государственного унитарного предприятия Республики Коми "Республиканское бюро технической инвентаризации" от 23.07.2008 N Б-9-1529 (т. 3 л.д. 93, т. 4 л.д. 13, 14).
Из копии дела правоустанавливающих документов (т. 3 л.д. 44) следует, что здание склада ранее входило в состав единого имущественного комплекса (включающего в себя производственные и вспомогательные объекты (склады, сараи) по одному адресу: ул. Оплеснина, д. 54); при этом акт выбора земельного участка от 26.12.2006 был утвержден с условием о необходимости сноса расположенных в пределах предварительно согласованного участка площадью 3885 кв. м строений бывшей производственной базы (т. 1 л.д. 130).
Таким образом, на дату приобретения обществом "Свой дом" спорного земельного участка последний был в установленном порядке освобожден от имевшегося на нем строения склада, в связи с чем указанные в ГКН сведения о разрешенном виде использования носили недостоверный характер.
Согласно статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В данном случае из материалов дела следует, что застройщик (общество "Свой дом") являлся собственником земельного участка площадью 3190 кв. м и не оформил на дату получения разрешения на строительство права в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв. м несмотря на то, что проектная документация (выполненная на основании указанных выше исходных данных - акта выбора земельного участка, архитектурно-планировочного задания и т.д.) предусматривала выполнение работ по строительству многоквартирного дома с объектами благоустройства на земельном участке площадью 3885 кв. м.
Впоследствии после оформления права собственности в июле 2009 года застройщик в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве, норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уклонился от завершения работ по благоустройству в пределах границ спорного земельного участка, не предпринял мер к изменению разрешенного вида пользования спорного земельного участка и передаче его в составе общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома.
Таким образом, в обоснование заявленных против иска возражений ответчик ссылался на обстоятельства, указывающие на допущенные самим ответчиком нарушения законодательства и прав участников долевого строительства.
Между тем в силу общих положений статей 1, 10 ГК РФ никто не вправе извлекать выгоды из своего незаконного либо недобросовестного поведения.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда об отказе в удовлетворении иска принято при неправильном применении норм материального права (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), а также основано на выводах суда, противоречащих действительным обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Изложенное является в силу пункта 2 статьи 269, пунктов 3, 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения суда и принятия нового решения об удовлетворении иска по заявленным основаниям.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за предъявление иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика общество "Свой дом".
В соответствии с частью 2 статьи 319 АПК РФ исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Республики Коми.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Маегова - 21" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования товарищества собственников жилья "Маегова - 21" (ОГРН: 1101101003068; ИНН: 1101006667) удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности помещений дома N 21 по улице Маегова в городе Сыктывкаре на земельный участок площадью 694 кв. м кадастровый номер объекта 11:05:0105006:0080 по адресу: г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, д. 54.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (ОГРН: 1061101042804; ИНН: 1101128175) в пользу товарищества собственников жилья "Маегова - 21" (ОГРН: 1101101003068; ИНН: 1101006667) 7 000 (семь тысяч) рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2015 N 02АП-1361/2015 ПО ДЕЛУ N А29-4946/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N А29-4946/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Лукьновой О.Н. (председатель товарищества собственников жилья "Маегова-21"),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Маегова-21"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,
по иску товарищества собственников жилья "Маегова-21" (ОГРН: 1101101003068; ИНН: 1101006667)
к обществу с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (ОГРН: 1061101042804; ИНН: 1101128175),
обществу с ограниченной ответственностью "Феликс" (ОГРН: 1121101011371; ИНН: 1101096759)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми; филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Коми; администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар"; Лукьянова Ольга Николаевна; Управление архитектуры градостроительства и землепользования администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"; Министерство архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми в лице Инспекции Государственного строительства и надзора Республики Коми
о признании права собственности,
установил:
товарищество собственников жилья "Маегова-21" (далее - истец, товарищество, ТСЖ "Маегова-21") обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (далее - ответчик, ООО "Свой Дом") с требованием о признании права общей долевой собственности собственников помещений дома N 21 по улице Маегова в городе Сыктывкаре, на земельный участок площадью 694 кв. м, кадастровый номер: 11:05:0105006:0080, расположенный по адресу: город Сыктывкар, улица Оплеснина, дом 54.
Определением от 19.02.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Феликс" (далее - соответчик, ООО "Феликс"), с одновременным исключением данного лица из числа третьих лиц.
Определением суда от 08.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Управление Росреестра), Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Коми (Кадастровая палата), Администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (Администрация).
Заявлением от 10.12.2014 истец уточнял, что просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 07.10.2013г, заключенного между ООО "Свой дом" и ООО "Феликс" в виде реституции, и признать право общей долевой собственности собственников помещений дома N 21 по ул. Маегова в г. Сыктывкаре, на земельный участок площадью 694 кв. м, кадастровый номер: 11:05:01: 05 006:0080, расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, д. 54 (т. 5.л.д.135).
Суд первой инстанции не принял уточнения истца, рассмотрел дело по предъявленному иску.
Ответчики заявили возражения против удовлетворения иска.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Маегова-21" отказано.
ТСЖ "Маегова-21" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению товарищества, судом первой инстанции при вынесении решения нарушены нормы процессуального права, т.к. в нарушение части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не учел обстоятельств, установленных решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11 по иску собственников жилых помещений к застройщику (обществу "Свой дом") об обязании выполнить работы по благоустройству и озеленению в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом работ.
При этом товарищество указывает на то, что ООО "Свой дом" обязано было выполнить обязательства, принятые на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома в соответствии с проектной документацией, предусматривающей строительство дома на территории земельных участков площадью 3 885 кв. м, включая спорный участок площадью 694 кв. м.
Заявитель жалобы считает, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска то обстоятельство, что застройщик ООО "Свой дом" к моменту ввода дома в эксплуатацию весной 2009 не являлся собственником спорного земельного участка, т.к. впоследствии застройщик право на земельный участок оформил.
Заявителем также представлено дополнение к апелляционной жалобе, в котором приведены доводы о возбуждении и окончании исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного во исполнение решения Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11.
Ответчик ООО "Свой дом" в отзыве на апелляционную жалобу считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. Данный ответчик ссылается на то, что заявленные истцом обстоятельства не являются основанием для возникновения права собственности, что общество с моменту начала строительства либо ввода дома в эксплуатацию не являлось собственником спорного земельного участка, не включенного, по доводам ответчика, в условия заключенных с гражданами договоров участия в долевом строительстве.
Общество "Феликс" не представило отзыв на апелляционную жалобу.
Управление Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Министерство архитектуры, строительства Республики Коми заявляет о согласии с иском ТСЖ "Маегова-21",просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Савельева А.Б. в рассмотрении дела N А29-4946/2013 произведена замена его на судью Тетервака А.В.
Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015, 13.04.2015 судебное заседание откладывалось на 20.05.2015 в 14 часов 00 минут.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Тетервака А.В. в рассмотрении дела N А29-4946/2013 произведена замена его на судью Савельева А.Б., производство по апелляционной жалобе возобновлено.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи.
Ответчики, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения настоящего спора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности ответчика общества "Свой дом" на земельный участок кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв. м, расположенный по адресу ул. Оплеснина д. 54 в г. Сыктывкаре (л.д. 29 т. 1; далее - спорный участок).
В соответствии с представленным кадастровым планом земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10.01.2007 с разрешенным использованием - для обслуживания склада (т. 1 л.д. 30, 149).
Смежный со спорным участком земельный участок с кадастровым номером 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв. м является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию на основании разрешений от 31.12.2008 N 240, от 13.03.2009 N RU11301000-44.
С 27.03.2007 земельный участок с кадастровым номером 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв. м также принадлежал на праве собственности обществу "Свой дом" на основании договора купли-продажи от 12.03.2007 (т. 2 л.д. 152).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-3426/2013 от 07.10.2013 удовлетворены требования ТСЖ "Маегова-21"; признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Маегова в г. Сыктывкаре на земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку - многоэтажную, общей площадью 3190 кв. м, адрес объекта: ориентир - здание за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, 54, участок находится: 55 метров на север от ориентира, кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078.
В настоящем деле ТСЖ "Маегова-21" заявлено о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Маегова в г. Сыктывкаре на земельный участок с кадастровым номером 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв. м, расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, д. 54
Истец полагает, что спорный участок, фактически (вопреки указанному в государственном кадастре недвижимости разрешенному виду использования) предназначенный и использованный для выполнения работ по строительству многоквартирного дома с объектами благоустройства, также относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло в силу закона и нарушено вследствие сохранения в ЕГРП записи о государственной регистрации права ответчика общества "Свой дом".
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьями 218, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходил из обязательного (преюдициального) значения решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25.06.2014 по делу N 2-4258/2014, принял во внимание, что общество "Свой дом" не являлось собственником земельного участка к моменту начала и завершения строительства многоквартирного дома, что спорный участок сформирован для иного разрешенного использования - для обслуживания склада; пришел к выводу, что доказательств формирования спорного земельного участка для строительства или эксплуатации много квартирного дома не представлено.
Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание следующее.
В пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - совместное постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В силу разъяснения, содержащегося в пункте 53 того же совместного постановления Пленумов, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Таким образом, вопреки заявленному в суде первой инстанции возражению общества "Свой дом", именно данный ответчик является надлежащим ответчиком по предъявленному иску.
Как следует из положений пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество собственников жилья в силу своей правовой природы выступает в качестве представителя домовладельцев, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ "Маегова-21", созданное собственниками помещений многоквартирного дома, вправе обращаться в суд с требованием, направленным на защиту нарушенного третьим лицом права общей долевой собственности в отношении общего имущества.
В силу действующего законодательства (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом в силу части 1 статьи 13 того же Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный участок не препятствует удовлетворению предъявленного иска.
Из материалов дела следует, что в 2006 году общество "Свой дом" обратилось в администрацию муниципального образования городского округа "Сыктывкар" с просьбой о разрешении строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке по ул. Оплеснина д. 54 (т. 3 л.д. 1).
Ответчиком оформлен акт выбора земельного участка N 1824 от 26.12.2006 для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Оплеснина в г. Сыктывкаре; акт оформлен в отношении земельного участка площадью 3885 кв. м (далее - акт выбора от 26.12.2006).
19.01.2007 обществом "Свой дом" получено экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми" N 34Н о возможности строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, указанном в акте выбора от 26.12.2006 (т. 3 л.д. 2).
18.01.2007 акт выбора от 26.12.2006 был согласован с Сыктывкарским городским комитетом окружающей среды (т. 3 л.д. 5).
27.02.2007 Постановлением Главы администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" N 2/570 утвержден акт выбора земельного участка N 1824 от 26.12.2006 г. для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Оплеснина в г. Сыктывкаре, предварительно, для разработки проектной документации согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 3885 кв. м по ул. Оплеснина (район административного здания N 54), одновременно ООО "Свой дом" предложено предусмотреть расходы на снос строений бывшей производственной базы (т. 1.л.д.139-147).
В марте 2007 года главным архитектором г. Сыктывкара было утверждено Архитектурно-планировочное задание N 1424 от 01.03.2007, в соответствии с которым предполагалось строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 3885 кв. м (т. 3 л.д. 13).
В материалы дела представлена копия рабочего проекта "Благоустройство" 9-этажного жилого дома по ул. Маегова-Оплеснина в г. Сыктывкаре (т. 1 л.д. 32-45), предусматривающего выполнение работ на земельном участке площадью 3885 кв. м.
Для выполнения подготовительных работ на земельном участке площадью 3885 кв. м обществу "Свой дом" было выдано разрешение на строительство N 05-45 от 26.04.2007 (сроком действия до 10.07.2007); впоследствии выдано разрешение на строительство N 05-45 от 06.07.2007 (сроком действия до 25.05.2009) в отношении того же объекта (т. 3 л.д. 11-12; т. 4 л.д. 80, 81).
Также в материалы дела представлено разрешение на строительство N 05-45 от 06.07.2007 (сроком действия до 25.05.2009), в котором разрешаются работы на земельном участке площадью 3190 кв. м (т. 4 л.д. 19).
03.03.2009 ответчику было выдано разрешение на строительство N RU11301000-45б (сроком до 25.05.2009) для выполнения общестроительных работ по возведению здания, где также указана иная площадь земельного участка - 3190 кв. м (л.д. 10 т. 3).
Сыктывкарским городским судом рассмотрено дело по заявлению одного из участников долевого строительства Тарабукина Евгения Николаевича к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" об оспаривании разрешений на строительство многоквартирного дома расположенного по адресу г. Сыктывкар, ул. Маегова, д. 21.
25.06.2014 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми исковые требования оставлены без удовлетворения, решение вступило в законную силу 18.09.2014 (т. 5 л.д. 72-76). В мотивировочной части судебного акта отражено, разрешения на строительство дома на земельном участке площадью 3190 кв. м выданы надлежаще, с учетом наличия зарегистрированного права Застройщика. Иные документы (архитектурно-планировочное задание, заключение Роспотребнадзора, проект, акты выбора земельного участка) не являются основанием для признания разрешения на строительство недействительным.
На основании разрешений от 31.12.2008 N 240, от 13.03.2009 N RU11301000-44 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию с установлением (переносом) срока благоустройства - до 01.08.2009 (т. 1 л.д. 24, 25).
Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома осуществлялось с привлечением средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 46; т. 2 л.д. 22; т. 4 л.д. 109; т. 6 л.д. 7-29 и др.).
В договорах участия в долевом строительстве, копии которых представлены в материалы дела, имеются ссылки на разрешение на строительство N 05-45 от 06.07.2007, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "Свой дом" от 27.03.2007 (объект права - земельный участок площадью 3190 кв. м; т. 4 л.д. 109 и далее).
В составе документов для государственной регистрации договоров первоначально представлена копия разрешения на строительство N 05-45 от 06.07.2007 на земельном участке площадью 3885 кв. м (т. 4 л.д. 122). В связи с противоречием между сведениями, приведенными в разрешении на строительство и в правоустанавливающих документах застройщика, государственная регистрация приостанавливалась (т. 4 л.д. 127). Впоследствии в регистрирующий орган представлена копия разрешения на строительство за теми номером и датой, однако с иной площадью земельного участка - 3190 кв. м (т. 4 л.д. 135, 146).
Из представленной в материалы дела копии рабочего проекта "Благоустройство" 9-этажного жилого дома по ул. Маегова-Оплеснина в г. Сыктывкаре (т. 1 л.д. 32-45) следует, что проектом предусматривалось выполнение работ на земельном участке площадью 3885 кв. м, включая демонтаж бывших объектов производственной базы, земляные работы, создание детской игровой площадки, спортивной площадки, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для хозяйственных нужд и для стоянки автомашин, а также озеленение территории.
В деле имеется составленный главным инженером проекта расчет по планировке и благоустройству спорного многоквартирного дома; в соответствии с указанным расчетом площадь земельного участка в размере 3885 кв. м не могла быть уменьшена (т. 2 л.д. 35).
Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11 удовлетворен иск собственников жилых помещений к застройщику (обществу "Свой дом") об обязании выполнить работы по благоустройству и озеленению в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом работ.
Указанное решение не было исполнено ответчиком; однако на дату рассмотрения настоящего спора спорный земельный участок площадью 694 кв. м фактически используется для стоянки автомашин владельцами помещений многоквартирного дома, а также для размещения некоторых объектов детской игровой площадки (скамьи, песочница), что подтверждается объяснениями истца, а также представленными истцом фотоматериалами (т. 3 л.д. 22).
Из объяснений истца, не опровергнутых по существу ответчиками, представленных фотоматериалов, а также из имеющихся в деле выкопировок генплана участка (из состава проектной документации; например, т. 3 л.д. 8, 18 и др.), заключения от 18.01.2007 Сыктывкарского городского комитета по охране окружающей среды (т. 3 л.д. 5), акта выбора от 26.12.2006 (т. 3 л.д. 6) следует, что спорный земельный участок с западной стороны граничит с земельным участком кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078, с остальных сторон - ограничен объектами капитального строительства. Доступ к земельному участку осуществляется через земельный участок кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078 (занятый спорным многоквартирным домом).
При рассмотрении настоящего дела общество "Свой дом" утверждало об использовании спорного земельного участка для собственных нужд; однако доказательств в подтверждение данного довода не представило (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательств соответствия земельного участка площадью 3190 кв. м установленным нормативам применительно к строительству спорного многоквартирного дома ответчик также не представил; напротив, представленные в материалы дела копии исходной (разрешительной) и проектной документации, а также выполненный главным инженером проекта расчет опровергают такое соответствие.
При указанных условиях представленный акт приема-передачи спорного земельного участка по договору купли-продажи от 07.10.2013. составленный между ООО "Свой дом" и ООО "Феликс" не является достоверным доказательством выбытия спорного участка из владения собственников помещений многоквартирного дома (т. 4 л.д. 17, 18).
Таким образом, имеющимися в деле доказательствами в их совокупности с достоверностью подтверждается, что проектирование и строительство многоквартирного дома (впоследствии дом по ул. Маегова, 21) было разрешено обществу "Свой дом" и фактически осуществлено на земельном участке площадью 3885 кв. м, предварительно согласованный проект границ которого (т. 1 л.д. 139-140) включал в себя земельные участки кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв. м и спорный участок кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв. м.
Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, в том числе, на основании выданных застройщиком и утвержденных распоряжениями инспекции Госстройнадзора Республики Коми заключений о соответствии построенного объекта, в том числе, проектной документации (т. 4 л.д. 72, 76).
В соответствии с разрешениями от 31.12.2008 N 240, от 13.03.2009 N RU11301000-44 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию с установлением срока благоустройства - до 01.08.2009; право собственности общества "Свой дом" в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв. м зарегистрировано в установленном порядке 06.07.2009, т.е. до истечения срока завершения работ по благоустройству, запланированных в проектной документации (т. 1 л.д. 32 и далее) в пределах границ двух земельных участков: кадастровый номер 11:05:01 05 006:0078 и кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080.
Обязанность общества "Свой дом" по завершению работ по благоустройству в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом подтверждена вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11.
Следовательно, предусмотренные в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статье 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия возникновения права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв. м в данном случае доказаны.
Поскольку нахождение спорного земельного участка во владении собственников помещений многоквартирного дома также подтверждено представленными доказательствами, то заявленный товариществом иск о признании права общей долевой собственности подлежал удовлетворению.
Отказ в удовлетворении настоящего иска влечет невозможность исполнения указанного выше вступившего в законную силу решения Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу N 2-4122/11, что противоречит принципам процессуального законодательства, установленным статьей 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка суда первой инстанции на обязательное (преюдициальное) значение решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25.06.2014 по делу N 2-4258/2014 не может быть признана правильной, т.к. предметом разбирательства по указанному делу не являлся спор о правах участников долевого строительства (впоследствии - собственников помещений многоквартирного дома) в отношении составляющих общее имущество дома земельных участков либо иных объектов.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорный участок площадью 694 кв. м сформирован для иного разрешенного использования - для обслуживания склада, также не может послужить основанием для отказа в удовлетворении иска.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок приобретен в собственность ответчиком (обществом "Свой дом") 06.07.2009 на основании договора купли-продажи, заключенного 20.05.2009 с Сорокиным К.В., который являлся директором и одним из участников общества "Свой дом" (т. 1 л.д. 113-120; т. 2 л.д. 77-79). В свою очередь, Сорокин К.В. приобрел в собственность земельный участок на основании договора купли-продажи от 03.05.2007, заключенного с администрацией муниципального образования (т. 1 л.д. 81; т. 2 л.д. 63). Ранее с 16.02.2007 земельный участок находился во владении Сорокина К.В. на праве аренды (т. 1 л.д. 78-88; т. 2 л.д. 52-54).
В период выполнения работ по строительству спорного многоквартирного дома расположенное в границах земельного участка площадью 694 кв. м здание склада было снесено Сорокиным К.В., о чем в материалы дела представлены постановление главы администрации от 17.06.2008 N 6/2315, разрешение на строительство N 240 от 03.07.2008, а также справка Сыктывкарского межрайонного филиала Государственного унитарного предприятия Республики Коми "Республиканское бюро технической инвентаризации" от 23.07.2008 N Б-9-1529 (т. 3 л.д. 93, т. 4 л.д. 13, 14).
Из копии дела правоустанавливающих документов (т. 3 л.д. 44) следует, что здание склада ранее входило в состав единого имущественного комплекса (включающего в себя производственные и вспомогательные объекты (склады, сараи) по одному адресу: ул. Оплеснина, д. 54); при этом акт выбора земельного участка от 26.12.2006 был утвержден с условием о необходимости сноса расположенных в пределах предварительно согласованного участка площадью 3885 кв. м строений бывшей производственной базы (т. 1 л.д. 130).
Таким образом, на дату приобретения обществом "Свой дом" спорного земельного участка последний был в установленном порядке освобожден от имевшегося на нем строения склада, в связи с чем указанные в ГКН сведения о разрешенном виде использования носили недостоверный характер.
Согласно статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В данном случае из материалов дела следует, что застройщик (общество "Свой дом") являлся собственником земельного участка площадью 3190 кв. м и не оформил на дату получения разрешения на строительство права в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв. м несмотря на то, что проектная документация (выполненная на основании указанных выше исходных данных - акта выбора земельного участка, архитектурно-планировочного задания и т.д.) предусматривала выполнение работ по строительству многоквартирного дома с объектами благоустройства на земельном участке площадью 3885 кв. м.
Впоследствии после оформления права собственности в июле 2009 года застройщик в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве, норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уклонился от завершения работ по благоустройству в пределах границ спорного земельного участка, не предпринял мер к изменению разрешенного вида пользования спорного земельного участка и передаче его в составе общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома.
Таким образом, в обоснование заявленных против иска возражений ответчик ссылался на обстоятельства, указывающие на допущенные самим ответчиком нарушения законодательства и прав участников долевого строительства.
Между тем в силу общих положений статей 1, 10 ГК РФ никто не вправе извлекать выгоды из своего незаконного либо недобросовестного поведения.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда об отказе в удовлетворении иска принято при неправильном применении норм материального права (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), а также основано на выводах суда, противоречащих действительным обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Изложенное является в силу пункта 2 статьи 269, пунктов 3, 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения суда и принятия нового решения об удовлетворении иска по заявленным основаниям.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за предъявление иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика общество "Свой дом".
В соответствии с частью 2 статьи 319 АПК РФ исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Республики Коми.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Маегова - 21" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.12.2014 по делу N А29-4946/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования товарищества собственников жилья "Маегова - 21" (ОГРН: 1101101003068; ИНН: 1101006667) удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности помещений дома N 21 по улице Маегова в городе Сыктывкаре на земельный участок площадью 694 кв. м кадастровый номер объекта 11:05:0105006:0080 по адресу: г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, д. 54.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (ОГРН: 1061101042804; ИНН: 1101128175) в пользу товарищества собственников жилья "Маегова - 21" (ОГРН: 1101101003068; ИНН: 1101006667) 7 000 (семь тысяч) рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)