Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Л.В.Зотеевой
судей О.И.Есиповой, Л.А.Шульги
при ведении протокола судебного заседания: К.Н.Халиковой
при участии:
от истца (заявителя): предст. Лукьянов А.А. - доверенность от 28.11.2013
от заинтересованных лиц: предст. Садунов С.А. - доверенность от 28.10.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2955/2014) общества с ограниченной ответственностью "Ареал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.11.2013 по делу N А56-48404/2013 (судья Александрова Е.Н.), принятое
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Ареал"
к 1) заместителю председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Островскому О.Б., 2) Комитету по строительству Правительства Санкт-Петербурга
об оспаривании постановления N 2 от 25.07.2013
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ареал" (ОГРН 1089847047256, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Лифляндская, д. 6, лит. Д, далее - заявитель, Общество, ООО "Ареал") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления от 25.07.2013 N 2 о наложении штрафа по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), вынесенного заместителем председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга (далее - административный орган, Комитет по строительству).
Решением суда первой инстанции от 05.11.2013 в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Ареал" просит решение суда от 05.11.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы Общество ссылается на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, по мнению подателя жалобы, привлечение денежных средств граждан по гражданско-правовым сделкам, не предусматривающим в качестве встречного исполнения возникновение у гражданина право собственности на жилое помещение, законом не запрещено и под действие Закона N 214-ФЗ не подпадает. Как указывает податель жалобы, денежные средства граждан привлекались не в рамках заключенного предварительного договора об участии в долевом строительстве, а привлечение денежных средств граждан в рамках договора беспроцентного нецелевого займа не связано с возникновением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и не может быть квалифицировано по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ссылался на малозначительность вмененного Обществу административного правонарушения. Представитель Комитета по строительству возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в связи с требованием Прокуратуры Санкт-Петербурга о проведении внеплановой проверки от 03.06.2013 N 7-62/121-2013 и на основании приказа от 14.06.2013 N 171 Комитетом по строительству в период с 24.06.2013 по 03.07.2013 проведена внеплановая выездная проверка ООО "Ареал" на предмет соблюдения требований Закона N 214-ФЗ при осуществлении Обществом деятельности по привлечению денежных средств граждан для строительства жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Ленсоветовское", участок 1, а также целевого расходования привлеченных денежных средств.
По результатам проверки административным органом установлено, что Обществом допущено нарушение требований частей 2, 2.1 статьи 1, статьи 3 Закона N 214-ФЗ в части привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, не введенного в установленном порядке в эксплуатацию, на основании заключаемых с ними договоров беспроцентного денежного займа (а не на основании договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в установленном порядке). Результаты проверки отражены в акте N 11/171 от 19.07.2013 (л.д. 207-213).
По факту выявленного правонарушения уполномоченным должностным лицом Комитета по строительству в отношении Общества 19.07.2013 составлен протокол об административном правонарушении N 2, согласно которому действия Общества квалифицированы по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ (л.д. 30-33).
25.07.2013 заместителем председателя Комитета по строительству Островским О.Б. вынесено постановление N 2, которым ООО "Ареал" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 500000 руб. (л.д. 24-27).
Считая привлечение к административной ответственности незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Общества состава вмененного административного правонарушения, не установил нарушения процедуры привлечения к административной ответственности, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленного Обществом требования.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества в связи со следующим.
Законом N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно положениям частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи; лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
В части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ, действующей с 12.07.2012) предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Согласно примечанию к статье 14.28 КоАП РФ административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Из анализа вышеприведенных норм следует, что привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникновением у этого гражданина в будущем права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возможно только при условии соблюдения требований части 2 статьи 1, а также статьи 3 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, действия по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у них в будущем права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме до получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию, способами отличными от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, равно как и привлечение денежных средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома до получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (статья 3 Закона N 214-ФЗ), образуют объективную сторону правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Как установлено административным органом в ходе проверки и подтверждается материалами дела, на основании заключенного с ООО "Рубикон" договора аренды земельного участка от 01.12.2009 N 1/09 ООО "Ареал" арендует часть земельного участка площадью 26716 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (юго-западнее дома 27, литера А в Ленсоветовском) с кадастровым номером 78:42:18322Б:55, а также часть земельного участка площадью 440 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (северо-западнее дома 21, корпус 3, литера А в Ленсоветовском) с кадастровым номером 78:42:183225:54; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения жилого дома (жилых домов). Согласно пункту 1.4 договора аренды участок предоставляется ООО "Ареал" для проектно-изыскательских работ и строительства жилых домов, а также производства всех необходимых работ, связанных с вводом жилого дома в эксплуатацию. Договор аренды заключен сроком на 9 лет с момента его государственной регистрации и преимущественным правом на заключение нового договора аренды со стороны ООО "Ареал" (пункт 6.1 договора).
ООО "Ареал" заключен договор N 0228-13/ПД от 27.05.2013 с ООО "Негосударственная экспертиза проектов строительства" на проведение негосударственной экспертизы проектной документации по объекту: "Жилой комплекс", расположенному по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1.
На момент проведения Комитетом по строительству проверки у заявителя отсутствовало разрешение на строительство жилого дома, а также положительное заключение по проектной документации на его строительство.
В то же время Комитетом по строительству установлено, что Общество заключает с гражданами предварительные договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых Общество и дольщики (граждане) обязуются в будущем заключить договоры участия в долевом строительстве жилого комплекса на вышеуказанных земельных участках, на условиях предварительных договоров, с целью приобретения дольщиками прав собственности на квартиры в данном объекте. Одновременно в день заключения предварительных договоров застройщик (ООО "Ареал") заключает с дольщиками (гражданами) договоры беспроцентного денежного займа, по условиям которых дольщики в установленный договором займа срок передают застройщику суммы займа в размере, равном цене основного договора участия в долевом строительстве.
ООО "Ареал" заключен предварительный договор от 07.03.2013 N 114-8 участия в долевом строительстве жилого дома с Хомченко Оксаной Александровной (л.д. 37-39), согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве (основной договор) многоквартирного 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного в жилом комплексе по указанному адресу (корпус 8) с целью приобретения в будущем данной гражданкой права собственности на однокомнатную квартиру, с временным индексом по рабочему проекту 114, общей площадью 37,00 кв. м, расположенную на 1 этаже, в строительных осях А-Б; 16-20. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение 15 рабочих дней после получения разрешения на строительство жилого комплекса (пункт 2 договора). Цена основного договора составляет 1431900 руб. (пункт 4 договора).
Одновременно 07.03.2013 между ООО "Ареал" и Хомченко О.А. заключен договор N 114-8/3 беспроцентного денежного займа с физическим лицом, по условиям которого Хомченко О.А. обязуется передать ООО "Ареал" в срок до 14.03.2013 сумму займа в размере 1431900 руб., то есть равную стоимости квартиры. Согласно пункту 2.4 договора займа погашение займа может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому сторонами в будущем, согласно предварительному договору (л.д. 35-36).
Во исполнение договора займа от 07.03.2013 N 114-8/3 Хомченко О.А. перечислила на счет ООО "Ареал" N 40702810314060000129 в филиале N 7806 Банка ВТБ 24 (ЗАО) г. Санкт-Петербург денежные средства в размере 1431900 руб. (платежное поручение N 601 от 18.03.2013, выписка по лицевому счету N 40702810314060000129 за период с 18.03.2013 по 18.03.2013, л.д. 40-42).
Согласно реестру предварительных договоров долевого участия жилого комплекса (корпуса 3, 5, 6, 7, 8) по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1 по состоянию на 31.03.2013 ООО "Ареал" заключило с гражданами 496 предварительных договоров в отношении квартир в данном жилом комплексе (л.д. 43-55).
В соответствии со справкой ООО "Ареал" по финансированию жилого комплекса (корп. 3, 5, 6, 7, 8) по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (юго-западнее дома 27, литер А в Ленсоветовском), по состоянию на 31.03.2013 (исх. N 27 от 02.07.2013) поступило средств от дольщиков 526476994 руб. (прил. 1), израсходовано на строительство 401193941 руб. (прил. 2; землеустроительные работы, аренда земли, газоснабжение, геодезические исследования, кран, охрана территории, проектные работы, строительно-монтажные работы, тех. условия и др.).
Проанализировав и оценив приведенные обстоятельства и представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия заявителя по привлечению для строительства многоквартирного дома денежных средств гражданки Хомченко О.А. на основании заключенного с ней договора беспроцентного денежного займа не соответствуют требованиям части 2 статьи 1, части 3 Закона N 214-ФЗ и образуют событие административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Как следует из материалов дела, денежные средства гражданки Хомченко О.А. были привлечены ООО "Ареал" путем заключения предварительного договора и договора беспроцентного денежного займа, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. На момент привлечения денежных средств разрешение на строительство многоквартирного жилого дома Обществом не получено, положительное заключение проектной документации отсутствовало.
Доводы Общества о том, что получение денежных средств от физического лица по договору беспроцентного займа не влечет возникновение у Хомченко О.А. права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и, следовательно, не может быть квалифицировано по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Как правомерно указал суд первой инстанции, заключенные Обществом с Хомченко О.А. договор беспроцентного денежного займа от 07.03.2013 N 114-8/3 и предварительный договор участия в долевом строительстве от 07.03.2013 N 114-8 фактически направлены на получение денежных средств для их использования в ходе строительства многоквартирного дома. Договор беспроцентного денежного займа заключен в один день с предварительным договором долевого участия, предметом которого является заключение в будущем (после получения заявителем разрешения на строительство) договора участия в долевом строительстве жилого дома. Сумма займа по договору N 114-8/3 от 07.03.2013 равна цене договора участия в долевом строительстве, который стороны заключат в будущем. Условиями договора займа N 114-8/3 от 07.03.2013 (пункт 2.4) предусмотрена возможность прекращения обязательства по возврату суммы займа путем зачета требования по оплате цены основного договора участия в долевом строительстве, который стороны обязались заключить в будущем, и после исполнения которого у гражданина возникает собственность на жилое помещение в многоквартирном доме.
Приведенные Обществом в справке от 02.07.2013 N 27 данные свидетельствуют, что финансирование строительства жилого комплекса осуществляется за счет денежных средств физических лиц, переданных Обществу по договорам беспроцентного займа. Доказательств того, что финансирование строительства многоквартирного дома происходило за счет иных средств, в ходе проверки не установлено, заявителем не представлено.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что между Обществом и гражданкой Хомченко О.А. фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства многоквартирного дома, связанные с последующим возникновением у нее права собственности на жилое помещение в данном многоквартирном доме. При этом, при заключении договора займа воля сторон была направлена не на предоставление в собственность Обществу денежных средств на обусловленный срок с последующим возвратом суммы займа займодавцу, а на направление таких денежных средств на строительство многоквартирного дома, при том, что такая возможность предусмотрена договором займа.
Доказательств невозможности соблюдения Обществом установленных Законом N 214-ФЗ требований в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалы дела не представлено, что свидетельствует о наличии вины Общества во вмененном ему правонарушении применительно к части 2 статьи 2.1 КоАП РФ.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда первой инстанции о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доводы подателя жалобы о малозначительности совершенного Обществом административного правонарушения отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно статье 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.
Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" разъяснено, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.
При этом квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях и производится с учетом положений пункта 18 настоящего Постановления применительно к обстоятельствам конкретного совершенного лицом деяния (пункт 18.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10).
Оценив характер и степень общественной опасности административного правонарушения, с учетом обстоятельств совершения заявителем вмененного правонарушения, суд апелляционной инстанции не усматривает в данном случае оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ и признания совершенного Обществом правонарушения малозначительным. При этом суд принимает во внимание, что административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок в области соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (Закон N 214-ФЗ), которым закреплены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (в первую очередь физических лиц). Каких-либо обстоятельств, носящих исключительный характер и позволяющих применить статью 2.9 КоАП РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судом также не установлено нарушений административным органом процедуры привлечения Общества к административной ответственности; оспариваемое постановление вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления ООО "Ареал" о признании незаконным и отмене постановления Комитета по строительству от 25.07.2013 N 2.
Суд первой инстанции в полном объеме исследовал фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую оценку, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества и отмены решения суда от 05.11.2013 не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 ноября 2013 года по делу N А56-48404/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ареал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.ЗОТЕЕВА
Судьи
О.И.ЕСИПОВА
Л.А.ШУЛЬГА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.03.2014 ПО ДЕЛУ N А56-48404/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2014 г. по делу N А56-48404/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Л.В.Зотеевой
судей О.И.Есиповой, Л.А.Шульги
при ведении протокола судебного заседания: К.Н.Халиковой
при участии:
от истца (заявителя): предст. Лукьянов А.А. - доверенность от 28.11.2013
от заинтересованных лиц: предст. Садунов С.А. - доверенность от 28.10.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2955/2014) общества с ограниченной ответственностью "Ареал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.11.2013 по делу N А56-48404/2013 (судья Александрова Е.Н.), принятое
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Ареал"
к 1) заместителю председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Островскому О.Б., 2) Комитету по строительству Правительства Санкт-Петербурга
об оспаривании постановления N 2 от 25.07.2013
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ареал" (ОГРН 1089847047256, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Лифляндская, д. 6, лит. Д, далее - заявитель, Общество, ООО "Ареал") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления от 25.07.2013 N 2 о наложении штрафа по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), вынесенного заместителем председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга (далее - административный орган, Комитет по строительству).
Решением суда первой инстанции от 05.11.2013 в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Ареал" просит решение суда от 05.11.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы Общество ссылается на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, по мнению подателя жалобы, привлечение денежных средств граждан по гражданско-правовым сделкам, не предусматривающим в качестве встречного исполнения возникновение у гражданина право собственности на жилое помещение, законом не запрещено и под действие Закона N 214-ФЗ не подпадает. Как указывает податель жалобы, денежные средства граждан привлекались не в рамках заключенного предварительного договора об участии в долевом строительстве, а привлечение денежных средств граждан в рамках договора беспроцентного нецелевого займа не связано с возникновением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и не может быть квалифицировано по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ссылался на малозначительность вмененного Обществу административного правонарушения. Представитель Комитета по строительству возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в связи с требованием Прокуратуры Санкт-Петербурга о проведении внеплановой проверки от 03.06.2013 N 7-62/121-2013 и на основании приказа от 14.06.2013 N 171 Комитетом по строительству в период с 24.06.2013 по 03.07.2013 проведена внеплановая выездная проверка ООО "Ареал" на предмет соблюдения требований Закона N 214-ФЗ при осуществлении Обществом деятельности по привлечению денежных средств граждан для строительства жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Ленсоветовское", участок 1, а также целевого расходования привлеченных денежных средств.
По результатам проверки административным органом установлено, что Обществом допущено нарушение требований частей 2, 2.1 статьи 1, статьи 3 Закона N 214-ФЗ в части привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, не введенного в установленном порядке в эксплуатацию, на основании заключаемых с ними договоров беспроцентного денежного займа (а не на основании договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в установленном порядке). Результаты проверки отражены в акте N 11/171 от 19.07.2013 (л.д. 207-213).
По факту выявленного правонарушения уполномоченным должностным лицом Комитета по строительству в отношении Общества 19.07.2013 составлен протокол об административном правонарушении N 2, согласно которому действия Общества квалифицированы по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ (л.д. 30-33).
25.07.2013 заместителем председателя Комитета по строительству Островским О.Б. вынесено постановление N 2, которым ООО "Ареал" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 500000 руб. (л.д. 24-27).
Считая привлечение к административной ответственности незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Общества состава вмененного административного правонарушения, не установил нарушения процедуры привлечения к административной ответственности, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленного Обществом требования.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества в связи со следующим.
Законом N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно положениям частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи; лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
В части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ, действующей с 12.07.2012) предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Согласно примечанию к статье 14.28 КоАП РФ административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Из анализа вышеприведенных норм следует, что привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникновением у этого гражданина в будущем права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возможно только при условии соблюдения требований части 2 статьи 1, а также статьи 3 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, действия по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у них в будущем права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме до получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию, способами отличными от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, равно как и привлечение денежных средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома до получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (статья 3 Закона N 214-ФЗ), образуют объективную сторону правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Как установлено административным органом в ходе проверки и подтверждается материалами дела, на основании заключенного с ООО "Рубикон" договора аренды земельного участка от 01.12.2009 N 1/09 ООО "Ареал" арендует часть земельного участка площадью 26716 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (юго-западнее дома 27, литера А в Ленсоветовском) с кадастровым номером 78:42:18322Б:55, а также часть земельного участка площадью 440 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (северо-западнее дома 21, корпус 3, литера А в Ленсоветовском) с кадастровым номером 78:42:183225:54; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения жилого дома (жилых домов). Согласно пункту 1.4 договора аренды участок предоставляется ООО "Ареал" для проектно-изыскательских работ и строительства жилых домов, а также производства всех необходимых работ, связанных с вводом жилого дома в эксплуатацию. Договор аренды заключен сроком на 9 лет с момента его государственной регистрации и преимущественным правом на заключение нового договора аренды со стороны ООО "Ареал" (пункт 6.1 договора).
ООО "Ареал" заключен договор N 0228-13/ПД от 27.05.2013 с ООО "Негосударственная экспертиза проектов строительства" на проведение негосударственной экспертизы проектной документации по объекту: "Жилой комплекс", расположенному по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1.
На момент проведения Комитетом по строительству проверки у заявителя отсутствовало разрешение на строительство жилого дома, а также положительное заключение по проектной документации на его строительство.
В то же время Комитетом по строительству установлено, что Общество заключает с гражданами предварительные договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых Общество и дольщики (граждане) обязуются в будущем заключить договоры участия в долевом строительстве жилого комплекса на вышеуказанных земельных участках, на условиях предварительных договоров, с целью приобретения дольщиками прав собственности на квартиры в данном объекте. Одновременно в день заключения предварительных договоров застройщик (ООО "Ареал") заключает с дольщиками (гражданами) договоры беспроцентного денежного займа, по условиям которых дольщики в установленный договором займа срок передают застройщику суммы займа в размере, равном цене основного договора участия в долевом строительстве.
ООО "Ареал" заключен предварительный договор от 07.03.2013 N 114-8 участия в долевом строительстве жилого дома с Хомченко Оксаной Александровной (л.д. 37-39), согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве (основной договор) многоквартирного 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного в жилом комплексе по указанному адресу (корпус 8) с целью приобретения в будущем данной гражданкой права собственности на однокомнатную квартиру, с временным индексом по рабочему проекту 114, общей площадью 37,00 кв. м, расположенную на 1 этаже, в строительных осях А-Б; 16-20. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение 15 рабочих дней после получения разрешения на строительство жилого комплекса (пункт 2 договора). Цена основного договора составляет 1431900 руб. (пункт 4 договора).
Одновременно 07.03.2013 между ООО "Ареал" и Хомченко О.А. заключен договор N 114-8/3 беспроцентного денежного займа с физическим лицом, по условиям которого Хомченко О.А. обязуется передать ООО "Ареал" в срок до 14.03.2013 сумму займа в размере 1431900 руб., то есть равную стоимости квартиры. Согласно пункту 2.4 договора займа погашение займа может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому сторонами в будущем, согласно предварительному договору (л.д. 35-36).
Во исполнение договора займа от 07.03.2013 N 114-8/3 Хомченко О.А. перечислила на счет ООО "Ареал" N 40702810314060000129 в филиале N 7806 Банка ВТБ 24 (ЗАО) г. Санкт-Петербург денежные средства в размере 1431900 руб. (платежное поручение N 601 от 18.03.2013, выписка по лицевому счету N 40702810314060000129 за период с 18.03.2013 по 18.03.2013, л.д. 40-42).
Согласно реестру предварительных договоров долевого участия жилого комплекса (корпуса 3, 5, 6, 7, 8) по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1 по состоянию на 31.03.2013 ООО "Ареал" заключило с гражданами 496 предварительных договоров в отношении квартир в данном жилом комплексе (л.д. 43-55).
В соответствии со справкой ООО "Ареал" по финансированию жилого комплекса (корп. 3, 5, 6, 7, 8) по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Ленсоветовский, участок 1 (юго-западнее дома 27, литер А в Ленсоветовском), по состоянию на 31.03.2013 (исх. N 27 от 02.07.2013) поступило средств от дольщиков 526476994 руб. (прил. 1), израсходовано на строительство 401193941 руб. (прил. 2; землеустроительные работы, аренда земли, газоснабжение, геодезические исследования, кран, охрана территории, проектные работы, строительно-монтажные работы, тех. условия и др.).
Проанализировав и оценив приведенные обстоятельства и представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия заявителя по привлечению для строительства многоквартирного дома денежных средств гражданки Хомченко О.А. на основании заключенного с ней договора беспроцентного денежного займа не соответствуют требованиям части 2 статьи 1, части 3 Закона N 214-ФЗ и образуют событие административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Как следует из материалов дела, денежные средства гражданки Хомченко О.А. были привлечены ООО "Ареал" путем заключения предварительного договора и договора беспроцентного денежного займа, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. На момент привлечения денежных средств разрешение на строительство многоквартирного жилого дома Обществом не получено, положительное заключение проектной документации отсутствовало.
Доводы Общества о том, что получение денежных средств от физического лица по договору беспроцентного займа не влечет возникновение у Хомченко О.А. права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и, следовательно, не может быть квалифицировано по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Как правомерно указал суд первой инстанции, заключенные Обществом с Хомченко О.А. договор беспроцентного денежного займа от 07.03.2013 N 114-8/3 и предварительный договор участия в долевом строительстве от 07.03.2013 N 114-8 фактически направлены на получение денежных средств для их использования в ходе строительства многоквартирного дома. Договор беспроцентного денежного займа заключен в один день с предварительным договором долевого участия, предметом которого является заключение в будущем (после получения заявителем разрешения на строительство) договора участия в долевом строительстве жилого дома. Сумма займа по договору N 114-8/3 от 07.03.2013 равна цене договора участия в долевом строительстве, который стороны заключат в будущем. Условиями договора займа N 114-8/3 от 07.03.2013 (пункт 2.4) предусмотрена возможность прекращения обязательства по возврату суммы займа путем зачета требования по оплате цены основного договора участия в долевом строительстве, который стороны обязались заключить в будущем, и после исполнения которого у гражданина возникает собственность на жилое помещение в многоквартирном доме.
Приведенные Обществом в справке от 02.07.2013 N 27 данные свидетельствуют, что финансирование строительства жилого комплекса осуществляется за счет денежных средств физических лиц, переданных Обществу по договорам беспроцентного займа. Доказательств того, что финансирование строительства многоквартирного дома происходило за счет иных средств, в ходе проверки не установлено, заявителем не представлено.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что между Обществом и гражданкой Хомченко О.А. фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства многоквартирного дома, связанные с последующим возникновением у нее права собственности на жилое помещение в данном многоквартирном доме. При этом, при заключении договора займа воля сторон была направлена не на предоставление в собственность Обществу денежных средств на обусловленный срок с последующим возвратом суммы займа займодавцу, а на направление таких денежных средств на строительство многоквартирного дома, при том, что такая возможность предусмотрена договором займа.
Доказательств невозможности соблюдения Обществом установленных Законом N 214-ФЗ требований в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалы дела не представлено, что свидетельствует о наличии вины Общества во вмененном ему правонарушении применительно к части 2 статьи 2.1 КоАП РФ.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда первой инстанции о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доводы подателя жалобы о малозначительности совершенного Обществом административного правонарушения отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно статье 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.
Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" разъяснено, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.
При этом квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях и производится с учетом положений пункта 18 настоящего Постановления применительно к обстоятельствам конкретного совершенного лицом деяния (пункт 18.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10).
Оценив характер и степень общественной опасности административного правонарушения, с учетом обстоятельств совершения заявителем вмененного правонарушения, суд апелляционной инстанции не усматривает в данном случае оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ и признания совершенного Обществом правонарушения малозначительным. При этом суд принимает во внимание, что административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок в области соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (Закон N 214-ФЗ), которым закреплены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (в первую очередь физических лиц). Каких-либо обстоятельств, носящих исключительный характер и позволяющих применить статью 2.9 КоАП РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судом также не установлено нарушений административным органом процедуры привлечения Общества к административной ответственности; оспариваемое постановление вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления ООО "Ареал" о признании незаконным и отмене постановления Комитета по строительству от 25.07.2013 N 2.
Суд первой инстанции в полном объеме исследовал фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую оценку, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества и отмены решения суда от 05.11.2013 не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 ноября 2013 года по делу N А56-48404/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ареал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.ЗОТЕЕВА
Судьи
О.И.ЕСИПОВА
Л.А.ШУЛЬГА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)