Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Как указывает истец, оспариваемые решения приняты лицами, не обладавшими таким правом ввиду отсутствия у них права собственности на помещения в данном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гринь О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 октября 2014 года по делу N 2-3780/2014 по иску Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга к К.Р., Ч., К.Л., Р., обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания РеспектДом" и обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Л1" о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений многоквартирного дома и о признании недействительными договоров на управление многоквартирным домом.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Т., поддержавшей апелляционную жалобу, и представителя ответчика ООО "УК "РеспектДом" адвоката Полетаева Д.Н., полагавшего, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
установила:
Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (далее - Инспекция) обратилась в суд с требованиями о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, оформленных протоколом N 1 от 20.01.2010 г. и протоколом без номера от 07.04.2010 г., а также заключенных на основании этих решений договоров на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом между собственниками помещений дома и управляющей организацией - ООО "УК РеспектДом".
В исковом заявлении Инспекция указала в качестве ответчиков ООО "Фирма Л1" (прежнее наименование - ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ") - застройщика дома, явившегося единственным участником общего собрания от 20.01.2010 г. (т. 1, л.д. 51 - 52), а также К.Р., Ч., К.Л. и Р. - граждан, указанных в протоколе от 07.04.2010 г. в качестве председателя, секретаря и членов счетной комиссии собрания, проходившего в форме заочного голосования с 25.01.2010 г. по 02.04.2010 г. (т. 1, л.д. 48 - 49), и управляющую организацию ООО "УК РеспектДом", сославшись в обоснование предъявленных требований на то, что в нарушение ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ к моменту проведения общих собраний никто из их участников не обладал правом собственности на помещения в доме, введенном в эксплуатацию 30.12.2009 г.; регистрация права собственности на помещения в доме за застройщиком производилась начиная с января 2011 г., регистрация права собственности за гражданами - начиная с марта 2011 г.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2014 г. в удовлетворении исковых требований Инспекции отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение, считая необоснованным вывод суда первой инстанции о пропуске исковой давности, а также указывая на то, что об исковой давности было заявлено только одним из ответчиков - ООО "УК РеспектДом", по заявлению которого исковая давность не могла быть применена к требованиям об оспаривании решений общих собраний, участником которых управляющая организация не являлась и поэтому может признаваться надлежащим ответчиком только по требованию об оспаривании договоров управления многоквартирным домом.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчиков ООО "Фирма Л1", К.Р., Ч., К.Л. и Р., а также третьего лица З., которые извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения, которое по существу находит правильным.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 6 которой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Приведенное положение (в части срока обращения в суд) по аналогии закона подлежит применению и к требованиям, предъявляемым органами государственного жилищного надзора (в данном случае - Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга) в порядке реализации полномочий, предоставленных им частью 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.06.2012 г. N 93-ФЗ, подлежащей применению исходя из времени возникновения спора).
Соответствующая правовая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2013 года", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013 г. (вопрос N 5), где указано, что Жилищным кодексом Российской Федерации срок для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным не определен, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) необходимо применять положения ч. 6 ст. 46 данного Кодекса; шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.
Однако довод Инспекции о том, что шестимесячный срок обращения в суд ею соблюден, поскольку проверка, начатая по обращению третьего лица З., была завершена 20.11.2013 г., а обращение в суд последовало 17.04.2014 г., нельзя признать состоятельным.
Так, частью 4 статьи 8 Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" органам государственного жилищного надзора предписывалось до 01.03.2013 г. проверить, в частности, правомерность принятия решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров; было предусмотрено, что в случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации указанные органы вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса РФ.
Следовательно, в силу своего правового положения и круга своих обязанностей Инспекция должна была выявить нарушения, допущенные при привлечении ООО "УК РеспектДом" к управлению многоквартирным домом, не позднее чем к 01.03.2013 г., а потому то, когда фактически была завершена проверка, правового значения не имеет.
Вместе с тем как часть 6 ст. 20 ЖК РФ (в отношении права органа государственного жилищного надзора обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Кодекса), так и норма ч. 6 ст. 46 Кодекса о шестимесячном сроке обращения в суд с указанным требованием, по их смыслу, применимы в случаях оспаривания решений, которые фактически приняты общим собранием собственников помещений дома, но при принятии которых допущены нарушения закона.
В свою очередь, основания иска, предъявленного Инспекцией в рамках настоящего дела, по существу сводятся к утверждению о ничтожности решений, оформленных протоколами общих собраний от 20.01.2010 г. и от 07.04.2010 г., поскольку они приняты лицами, не обладавшими таким правом ввиду отсутствия у них права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Соответственно, поскольку, по мнению Инспекции, такие решения не могут влечь правовых последствий и не могут признаваться решениями об определении способа управления многоквартирным домом и об избрании управляющей организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 и 3 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), это влечет недействительность договоров управления многоквартирным домом, заключенных с ООО "УК РеспектДом" в отсутствие правового основания для привлечения данной организации к управлению домом.
При таком положении не имеется никаких оснований ограничивать как собственников помещений дома, так и Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга, шестимесячным сроком обращения в суд, предусмотренным ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, поскольку это фактически лишало бы их возможности доказывать юридическую ничтожность решений, оформленных протоколами общих собраний собственников, которые в действительности не имели места.
В равной степени неприменим указанный срок и в тех случаях, когда истец ссылается на подложность соответствующего протокола, то есть на то, что в нем отражены события и действия (общее собрание собственников), не имевшие места в действительности.
Правовая природа иска, предъявленного Инспекцией в рамках настоящего дела, состоит в признании недействительными (ничтожными) договоров управления многоквартирным домом, заключенных собственниками с ООО "УК РеспектДом", ввиду отсутствия предусмотренного законом юридического основания для заключения таких договоров - решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, поскольку имеющиеся протоколы общих собраний оформляют решения, принятые лицами, не обладавшими таким правом.
Следовательно, при разрешении спора в части определения срока обращения в суд подлежит применению не ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, а норма пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 г. N 109-ФЗ), согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как следует из материалов дела и отражено в акте проверки, составленном Инспекцией 20.11.2013 г., указанные в исковом заявлении договоры управления многоквартирным домом заключались с гражданами начиная с 05.02.2010 г.; последний по времени заключения договор датирован 06.04.2010 г.; многоквартирный жилой дом <адрес> был передан в управление ООО "УК РеспектДом" по акту приема-передачи от 25.01.2010 г. (т. 1, л.д. 15 - 21, 23 - 27, т. 3, л.д. 107 - 247, тома 4 - 10, т. 11, л.д. 1 - 120).
Изложенное свидетельствует о том, что исполнение оспариваемых договоров фактически началось с момента их заключения; деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется ответчиком ООО "УК РеспектДом" с января 2010 г., т.е. началась сразу после ввода дома в эксплуатацию.
При этом, являясь стороной всех договоров управления многоквартирным домом (выступая в качестве исполнителя), и будучи привлечена в качестве ответчика по настоящему делу, управляющая организация вправе заявить об исковой давности, независимо от того, может ли она рассматриваться в качестве надлежащего ответчика по требованию Инспекции об оспаривании решений, оформленных протоколами от 20.01.2010 г. и от 07.04.2010 г., поскольку данное требование по существу представляет собой лишь основание требования о признании недействительными договоров управления многоквартирным домом.
В соответствии с изложенным выше трехлетний срок давности для оспаривания договоров управления многоквартирным домом подлежит исчислению с момента заключения этих договоров и истек в отношении всех договоров не позднее 06.04.2013 г., т.е. до даты введения в действие Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ, которым пункт 1 ст. 181 ГК РФ был изложен в новой редакции, предусматривающей, что в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Однако исковое заявление Инспекции было подано в суд 17.04.2014 г. (т. 1, л.д. 3 - 9), т.е. за пределами указанного срока.
Никаких оснований для вывода о наличии уважительных причин пропуска Инспекцией срока обращения в суд не имеется, напротив, материалы дела указывают на то, что обращения одного из собственников помещений дома - третьего лица З. - с жалобами на незаконность деятельности ООО "УК РеспектДом" по управлению домом имели место не позднее чем с марта 2013 г. (т. 11, л.д. 129 - 130).
Более того, как указано выше, исходя из требований ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ Инспекция должна была выявить нарушения, допущенные при привлечении ООО "УК РеспектДом" к управлению многоквартирным домом, не позднее чем к 01.03.2013 г., и имела в связи с этим возможность обратиться в суд с настоящим иском в пределах срока исковой давности.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о применении исковой давности к требованиям Инспекции, по мнению судебной коллегии, является по существу правильным.
Кроме того, отсутствие у ООО "Фирма Л1" (ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ") права собственности на какие-либо помещения в многоквартирном доме не исключало права указанной организации как застройщика привлечь управляющую организацию с целью обеспечения эксплуатации дома, надлежащего содержания общего имущества в доме и организации предоставления коммунальных услуг.
При этом и до введения части 14 статьи 161 ЖК РФ в действующем законодательстве отсутствовали какие-либо нормы, исключающие возможность осуществления застройщиком деятельности по управлению многоквартирным домом или по организации такого управления путем привлечения управляющей компании до принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ.
В свою очередь, из общего положения п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, следует, что в целях достижения целей, указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг проживающим), застройщик до выбора способа управления многоквартирным домом его собственниками мог и до включения в статью 161 ЖК РФ части 14 выполнять соответствующие функции самостоятельно либо с привлечением управляющей организации, что никак не ограничивало право собственников помещений дома принять в установленном порядке иное решение относительно способа управления домом, а также выбора управляющей организации.
Таким образом, частью 14 ст. 161 ЖК РФ была лишь урегулирована практика организации управления многоквартирным домом застройщиком, которая допускалась и до включения в закон этого положения.
Следовательно, являясь застройщиком, что отражено в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 53 - 54), ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ" вправе была разрешить вопрос о порядке управления многоквартирным домом, независимо от того, возникло ли у него право собственности на помещения в доме, а потому оснований для признания недействительным решения застройщика, оформленного протоколом N 1 от 20.01.2010 г., не имеется.
Отстранение ООО "УК РеспектДом" от управления многоквартирным домом в данном случае возможно не в порядке признания недействительными решений, принятых в 2010 году, и договоров, заключенных между управляющей организацией и собственниками помещений дома, а путем проведения собственниками общего собрания с целью разрешения вопроса о выборе способа управления домом и об определении управляющей организации.
В свою очередь, материалы дела указывают на то, что соответствующая инициатива со стороны собственников помещений дома отсутствовала: после приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме эти лица, ранее заключившие договоры с управляющей организацией, не принимали каких-либо новых решений по вопросу о способе управления домом, свидетельствующих об изменении их волеизъявления, выраженного ранее при проведении заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 07.04.2010 г. и подтверждены копиями бюллетеней (т. 2, л.д. 2 - 325).
Поводом к проведению проверки Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга явились жалобы одного из собственников - третьего лица З., при этом не имеется никаких оснований считать, что предъявленные Инспекцией требования о признании недействительными всех договоров управления домом, заключенных с другими собственниками помещений дома, соответствуют интересам этих лиц, которые самостоятельно подобных требований не заявляли.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 октября 2014 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.02.2015 N 33-1287/2015 ПО ДЕЛУ N 2-3780/2014
Требование: О признании недействительными решений общих собраний собственников помещений многоквартирного дома и заключенных на их основании договоров управления многоквартирным домом.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Как указывает истец, оспариваемые решения приняты лицами, не обладавшими таким правом ввиду отсутствия у них права собственности на помещения в данном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. N 33-1287/2015
Судья: Гринь О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 октября 2014 года по делу N 2-3780/2014 по иску Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга к К.Р., Ч., К.Л., Р., обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания РеспектДом" и обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Л1" о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений многоквартирного дома и о признании недействительными договоров на управление многоквартирным домом.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истца Т., поддержавшей апелляционную жалобу, и представителя ответчика ООО "УК "РеспектДом" адвоката Полетаева Д.Н., полагавшего, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
установила:
Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (далее - Инспекция) обратилась в суд с требованиями о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, оформленных протоколом N 1 от 20.01.2010 г. и протоколом без номера от 07.04.2010 г., а также заключенных на основании этих решений договоров на оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом между собственниками помещений дома и управляющей организацией - ООО "УК РеспектДом".
В исковом заявлении Инспекция указала в качестве ответчиков ООО "Фирма Л1" (прежнее наименование - ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ") - застройщика дома, явившегося единственным участником общего собрания от 20.01.2010 г. (т. 1, л.д. 51 - 52), а также К.Р., Ч., К.Л. и Р. - граждан, указанных в протоколе от 07.04.2010 г. в качестве председателя, секретаря и членов счетной комиссии собрания, проходившего в форме заочного голосования с 25.01.2010 г. по 02.04.2010 г. (т. 1, л.д. 48 - 49), и управляющую организацию ООО "УК РеспектДом", сославшись в обоснование предъявленных требований на то, что в нарушение ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ к моменту проведения общих собраний никто из их участников не обладал правом собственности на помещения в доме, введенном в эксплуатацию 30.12.2009 г.; регистрация права собственности на помещения в доме за застройщиком производилась начиная с января 2011 г., регистрация права собственности за гражданами - начиная с марта 2011 г.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2014 г. в удовлетворении исковых требований Инспекции отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение, считая необоснованным вывод суда первой инстанции о пропуске исковой давности, а также указывая на то, что об исковой давности было заявлено только одним из ответчиков - ООО "УК РеспектДом", по заявлению которого исковая давность не могла быть применена к требованиям об оспаривании решений общих собраний, участником которых управляющая организация не являлась и поэтому может признаваться надлежащим ответчиком только по требованию об оспаривании договоров управления многоквартирным домом.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчиков ООО "Фирма Л1", К.Р., Ч., К.Л. и Р., а также третьего лица З., которые извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения, которое по существу находит правильным.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 6 которой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Приведенное положение (в части срока обращения в суд) по аналогии закона подлежит применению и к требованиям, предъявляемым органами государственного жилищного надзора (в данном случае - Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга) в порядке реализации полномочий, предоставленных им частью 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.06.2012 г. N 93-ФЗ, подлежащей применению исходя из времени возникновения спора).
Соответствующая правовая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2013 года", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013 г. (вопрос N 5), где указано, что Жилищным кодексом Российской Федерации срок для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным не определен, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) необходимо применять положения ч. 6 ст. 46 данного Кодекса; шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.
Однако довод Инспекции о том, что шестимесячный срок обращения в суд ею соблюден, поскольку проверка, начатая по обращению третьего лица З., была завершена 20.11.2013 г., а обращение в суд последовало 17.04.2014 г., нельзя признать состоятельным.
Так, частью 4 статьи 8 Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" органам государственного жилищного надзора предписывалось до 01.03.2013 г. проверить, в частности, правомерность принятия решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров; было предусмотрено, что в случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации указанные органы вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса РФ.
Следовательно, в силу своего правового положения и круга своих обязанностей Инспекция должна была выявить нарушения, допущенные при привлечении ООО "УК РеспектДом" к управлению многоквартирным домом, не позднее чем к 01.03.2013 г., а потому то, когда фактически была завершена проверка, правового значения не имеет.
Вместе с тем как часть 6 ст. 20 ЖК РФ (в отношении права органа государственного жилищного надзора обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Кодекса), так и норма ч. 6 ст. 46 Кодекса о шестимесячном сроке обращения в суд с указанным требованием, по их смыслу, применимы в случаях оспаривания решений, которые фактически приняты общим собранием собственников помещений дома, но при принятии которых допущены нарушения закона.
В свою очередь, основания иска, предъявленного Инспекцией в рамках настоящего дела, по существу сводятся к утверждению о ничтожности решений, оформленных протоколами общих собраний от 20.01.2010 г. и от 07.04.2010 г., поскольку они приняты лицами, не обладавшими таким правом ввиду отсутствия у них права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Соответственно, поскольку, по мнению Инспекции, такие решения не могут влечь правовых последствий и не могут признаваться решениями об определении способа управления многоквартирным домом и об избрании управляющей организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 и 3 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), это влечет недействительность договоров управления многоквартирным домом, заключенных с ООО "УК РеспектДом" в отсутствие правового основания для привлечения данной организации к управлению домом.
При таком положении не имеется никаких оснований ограничивать как собственников помещений дома, так и Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга, шестимесячным сроком обращения в суд, предусмотренным ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, поскольку это фактически лишало бы их возможности доказывать юридическую ничтожность решений, оформленных протоколами общих собраний собственников, которые в действительности не имели места.
В равной степени неприменим указанный срок и в тех случаях, когда истец ссылается на подложность соответствующего протокола, то есть на то, что в нем отражены события и действия (общее собрание собственников), не имевшие места в действительности.
Правовая природа иска, предъявленного Инспекцией в рамках настоящего дела, состоит в признании недействительными (ничтожными) договоров управления многоквартирным домом, заключенных собственниками с ООО "УК РеспектДом", ввиду отсутствия предусмотренного законом юридического основания для заключения таких договоров - решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, поскольку имеющиеся протоколы общих собраний оформляют решения, принятые лицами, не обладавшими таким правом.
Следовательно, при разрешении спора в части определения срока обращения в суд подлежит применению не ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, а норма пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 г. N 109-ФЗ), согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как следует из материалов дела и отражено в акте проверки, составленном Инспекцией 20.11.2013 г., указанные в исковом заявлении договоры управления многоквартирным домом заключались с гражданами начиная с 05.02.2010 г.; последний по времени заключения договор датирован 06.04.2010 г.; многоквартирный жилой дом <адрес> был передан в управление ООО "УК РеспектДом" по акту приема-передачи от 25.01.2010 г. (т. 1, л.д. 15 - 21, 23 - 27, т. 3, л.д. 107 - 247, тома 4 - 10, т. 11, л.д. 1 - 120).
Изложенное свидетельствует о том, что исполнение оспариваемых договоров фактически началось с момента их заключения; деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется ответчиком ООО "УК РеспектДом" с января 2010 г., т.е. началась сразу после ввода дома в эксплуатацию.
При этом, являясь стороной всех договоров управления многоквартирным домом (выступая в качестве исполнителя), и будучи привлечена в качестве ответчика по настоящему делу, управляющая организация вправе заявить об исковой давности, независимо от того, может ли она рассматриваться в качестве надлежащего ответчика по требованию Инспекции об оспаривании решений, оформленных протоколами от 20.01.2010 г. и от 07.04.2010 г., поскольку данное требование по существу представляет собой лишь основание требования о признании недействительными договоров управления многоквартирным домом.
В соответствии с изложенным выше трехлетний срок давности для оспаривания договоров управления многоквартирным домом подлежит исчислению с момента заключения этих договоров и истек в отношении всех договоров не позднее 06.04.2013 г., т.е. до даты введения в действие Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ, которым пункт 1 ст. 181 ГК РФ был изложен в новой редакции, предусматривающей, что в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Однако исковое заявление Инспекции было подано в суд 17.04.2014 г. (т. 1, л.д. 3 - 9), т.е. за пределами указанного срока.
Никаких оснований для вывода о наличии уважительных причин пропуска Инспекцией срока обращения в суд не имеется, напротив, материалы дела указывают на то, что обращения одного из собственников помещений дома - третьего лица З. - с жалобами на незаконность деятельности ООО "УК РеспектДом" по управлению домом имели место не позднее чем с марта 2013 г. (т. 11, л.д. 129 - 130).
Более того, как указано выше, исходя из требований ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ Инспекция должна была выявить нарушения, допущенные при привлечении ООО "УК РеспектДом" к управлению многоквартирным домом, не позднее чем к 01.03.2013 г., и имела в связи с этим возможность обратиться в суд с настоящим иском в пределах срока исковой давности.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о применении исковой давности к требованиям Инспекции, по мнению судебной коллегии, является по существу правильным.
Кроме того, отсутствие у ООО "Фирма Л1" (ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ") права собственности на какие-либо помещения в многоквартирном доме не исключало права указанной организации как застройщика привлечь управляющую организацию с целью обеспечения эксплуатации дома, надлежащего содержания общего имущества в доме и организации предоставления коммунальных услуг.
При этом и до введения части 14 статьи 161 ЖК РФ в действующем законодательстве отсутствовали какие-либо нормы, исключающие возможность осуществления застройщиком деятельности по управлению многоквартирным домом или по организации такого управления путем привлечения управляющей компании до принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ.
В свою очередь, из общего положения п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, следует, что в целях достижения целей, указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг проживающим), застройщик до выбора способа управления многоквартирным домом его собственниками мог и до включения в статью 161 ЖК РФ части 14 выполнять соответствующие функции самостоятельно либо с привлечением управляющей организации, что никак не ограничивало право собственников помещений дома принять в установленном порядке иное решение относительно способа управления домом, а также выбора управляющей организации.
Таким образом, частью 14 ст. 161 ЖК РФ была лишь урегулирована практика организации управления многоквартирным домом застройщиком, которая допускалась и до включения в закон этого положения.
Следовательно, являясь застройщиком, что отражено в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 53 - 54), ООО "Фирма "ЛЭК ИСТЕЙТ" вправе была разрешить вопрос о порядке управления многоквартирным домом, независимо от того, возникло ли у него право собственности на помещения в доме, а потому оснований для признания недействительным решения застройщика, оформленного протоколом N 1 от 20.01.2010 г., не имеется.
Отстранение ООО "УК РеспектДом" от управления многоквартирным домом в данном случае возможно не в порядке признания недействительными решений, принятых в 2010 году, и договоров, заключенных между управляющей организацией и собственниками помещений дома, а путем проведения собственниками общего собрания с целью разрешения вопроса о выборе способа управления домом и об определении управляющей организации.
В свою очередь, материалы дела указывают на то, что соответствующая инициатива со стороны собственников помещений дома отсутствовала: после приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме эти лица, ранее заключившие договоры с управляющей организацией, не принимали каких-либо новых решений по вопросу о способе управления домом, свидетельствующих об изменении их волеизъявления, выраженного ранее при проведении заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 07.04.2010 г. и подтверждены копиями бюллетеней (т. 2, л.д. 2 - 325).
Поводом к проведению проверки Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга явились жалобы одного из собственников - третьего лица З., при этом не имеется никаких оснований считать, что предъявленные Инспекцией требования о признании недействительными всех договоров управления домом, заключенных с другими собственниками помещений дома, соответствуют интересам этих лиц, которые самостоятельно подобных требований не заявляли.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 октября 2014 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)