Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2008 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Франчук Татьяны Семеновны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2008 по делу N А76-3261/2008 (судья Адначева И.А.),при участии от подателя жалобы - адвокат Аксенов А.М. (ордер N 61 ИП Франчук Т.С.от 24.12.2008); представитель Франчук И.В. (доверенность от 27.05.2008); от ответчика ООО "Управляющая компания Жилсервис" - Палло Т.А. (доверенность N 102/1 от 12.12.2008)
установил:
Индивидуальный предприниматель Франчук Тамара Семеновна (далее по тексту - ИП Франчук Т.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Площик Валентине Михайловне (далее по тексту - ИП Площик В.М., ответчик) с иском о применении последствий ничтожного договора от 21.01.2005 аренды нежилого помещения по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, 46, выселив ответчика из занимаемого помещения, обязании ИП Площик В.М. демонтировать возведенные ею козырьки над входом в подвал дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральске.
Определением арбитражного суда от 05.06.2008 года в качестве ответчика к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации г. Южноуральска (далее по тексту - КУИ г. Южноуральска).
Определением арбитражного суда от 18.06.2008 привлечены в качестве ответчиков ООО "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее по тексту - Управляющая компания).
Определением арбитражного суда от 18.08.2008 года приняты уточнения искового заявления, согласно которых истец просит применить последствия ничтожного договора от 09.01.2008 N 1/М46, признав действия ответчика ООО "Управляющая компания Жилсервис+" по заключению договора аренды от 01.01.2008 недействительными, выселить Площик С.Н. из занимаемой им части подвала дома N 46 по ул. Мира в городе Южноуральске.
18.09.2008 года арбитражным судом в порядке ст. 49 удовлетворено ходатайство истца о взыскании с ответчика дополнительно 982 рубля судебных издержек, составляющих стоимость проезда представителей для участия в судебных заседаниях.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2008 исковые требования отклонены.
Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал на то, что договор аренды нежилого помещения от 21.01.2005 заключенный с ИП Площик В.М. соответствует закону. Требования истца о выселении данного ответчика из помещения в порядке применения последствий ничтожного договора аренды не соответствуют действующему законодательству. Кроме того, данные требования заявлены необоснованно, так как ИП Площик В.Н спорное помещение не занимает. Спорное помещение занимает Площик С.Н. на основании действительного договора аренды от 19.03.2008 N 33/1, в силу чего оснований для его выселения из занимаемых помещений так же не имеется. Договор N 1/М46 от 09.01.2008 на содержание и ремонт общего имущества дома N 46 по ул. Мира заключен с соблюдением требований закона, в силу чего основания признания его недействительным и применения последствий недействительности сделки отсутствуют. Доказательств нарушения прав истца возведением декоративного козырька над входом в магазин Площик С.Н., истцом не представлено.
Не согласившись с принятым решением, ИП Франчук Т.С. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на неправильное применение судом норм материального права, поскольку истец как собственник имущества вправе требовать устранения всяких нарушений своего права в силу чего в удовлетворении требований о демонтаже козырьков отказано необоснованно. Неправомерно отказано в удовлетворении требований о применении последствий ничтожности договора от 09.01.2008 N 1/М46. Договор от 19.03.2008 N 33/1 составлен задним числом и, следовательно, не заключен. Строительство входной группы осуществлено собственником без разрешения всех собственников жилого дома, следовательно, права истца как собственника нарушены.
Представитель подателя апелляционной жалобы на доводах жалобы настаивал.
Представитель ответчика Управляющей компании в судебном заседании возражал против заявленных требований, полгая решение суда законным и обоснованным.
Ответчики ИП Площик ВП, КУИ г. Южноуральска, Администрация г. Южноуральска, ИП Площик С.Н. в судебное заседание не явились, извещены, отзыв на жалобу не представили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в соответствии с актом приема-передачи жилищного фонда в муниципальную собственность г. Южноуральска, оформленным во исполнение Постановления Главы администрации города Южноуральска Челябинской области N 536 от 20.07.1993 года "О передаче жилищного фонда заводов "Кристалл", РМЗ, ЗРК, ЗМК на баланс Южноуральского муниципального управления ЖЭХ" передан жилой дом, расположенный по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46.
21.01.2005 года между КУИ г. Южноуральска (арендодатель) и Площик В.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 46, общей площадью 142,2 кв. м сроком с 02.01.2005 по 31.12.2005.
12.02.2005 года между Русановой А.А. и Франчук Т.С. заключен договор купли продажи, согласно условиям которого Русанова А.А., действующая за себя и по доверенности от Русанова П.К. продала, а Франчук Т.С. приобрела квартиру общей площадью 39,3 кв. м, находящуюся по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46-77.
Постановлением главы Южноуральского городского округа от 04.08.2006 N 437 квартира 77 дома N 46 по ул. Мира в г. Южноуральске переведена из жилого фонда в нежилой для размещения магазина промышленных товаров.
05.12.2006 года Распоряжением главы Южноуральского городского округа N 534/1-р утвержден акт приемки в эксплуатацию встроенного нежилого помещения от 17.11.2006 года, согласно которого предъявленное к приемке в эксплуатацию встроенное нежилое помещение используемое под магазин промышленных товаров по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46, принято в эксплуатацию.
02.04.2007 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Южноуральского городского округа выдано разрешение N 16 Площик В.М. на реконструкцию встроенного (нежилого) помещения в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46.
Актом приемки в эксплуатацию встроенного нежилого помещения от 09.04.2007 предъявленное к приемке в эксплуатацию встроенное помещение, используемое под магазин промышленных товаров по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46 принято в эксплуатацию.
18.09.2007 ООО "УК "Жилсервис+" принят учредительный договор о создании и деятельности общества с ограниченной ответственностью в соответствии с федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
07.11.2007 года состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральска, оформленное протоколом, где рассматривался вопрос о способе управления. Форма проведения собрания - заочное голосование. Общее количество голосов 3705.1, приняли участие в голосовании 2687,6 голосов, что составляет 72% от общего количества голосов. Общим собранием принято решение о выборе управляющей компании ООО "УК "Жилсервис+" (л.д. 30.т.1).
01.01.2008 между ООО "УК Жилсервис+" (арендодатель) и Площик С.Н. (арендатор) заключен договор N 33 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору помещение общей полезной площадью 150 кв. м, расположенное по адресу ул. Мира, 46 для магазина "Спорт-Шик".
09.01.2008 года между собственниками дома и ООО "УК "Жилсервис" заключен договор N 1/М46 на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральска. Согласно п. 4.2.17 названного договора Управляющее компании предоставлено право представлять интересы собственника по предмету Договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей Договора и не нарушающих имущественные интересы Собственников) во всех организациях. Соглашением от 15.05.2008 года к договору N 1/М46 пункт 4.2.17 договора дополнен словами "распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.). Соглашение вступило силу 01.01.2008.
19.03.2008 между ООО УК "Жилсервис+" и Площик С.Н. заключено соглашение о расторжении договора аренды N 33 от 01.01.2008 года.
19.03.2008 между ООО "УК Жилсервис+" (арендодатель) и Площик С.Н. (арендатор) заключен договор N 33/1 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору помещение общей полезной площадью 150 кв. м, в том числе торговая пл. 81,7 кв. м, расположенное по адресу ул. Мира, 46.
14.05.2008 решением общего собрания собственников жилого дома N 46 ул. Мира г. Южноуральска выбран домовой комитет, определены полномочия домового комитета, в том числе знакомиться с условиями сделок и вносить все изменения и дополнения в рамках Договора с ООО "УК "Жилсервис" путем дополнительных соглашений.
Протоколом от 01.09.2008 N 3 собрания домового комитета многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира 46 утверждены изменения в договор N 1/46 от 09.01.2008 путем дополнения раздела N 5 договора подпунктом 5.2.1 "Распоряжаться общим имуществом, а именно: сдавать в аренду нежилые помещения, внешние стены жилых многоквартирных домов для установки наружной рекламы, размещать оборудования, проводить работы и т.д. с последующим использованием денежных средств на нужды дома".
Поскольку в январе 2008 года были установлены козырьки над входом в помещение магазина "Спорт-Ширт", то истец полагает, что действия последней по реконструкции здания привели к неосновательному обременению собственности, которую истица использует для предпринимательской деятельности.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим изменению в силу следующего.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно положениям п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 Гражданского кодекса РФ).
Суд первой инстанции установив, что на момент предъявления истцом требований к Площик В.М. о применении последствий ничтожной сделки договор аренды от 21.01.2005 был расторгнут, правоотношения по использованию ответчиком нежилого помещения подвала прекращены, обоснованно отказал в иске о применении последствий ничтожного договора аренды, путем выселения Площик В.М. из части подвала многоквартирного дома N 46 по ул. Мира в г. Южноуральске.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44 и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решение о способе управления многоквартирного дома. Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам дома и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Оценивая договор от 09.01.2008 года за N 1/М46 на соответствие действующему законодательству, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что решение собрания собственников многоквартирного дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральска от 07.11.2007 принято в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, 47 ЖК РФ.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным жилым домом в силу п. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Договор управления N 1/М46 от 09.01.2008, заключенный в соответствии с решением общего собрания подписан собственниками квартир, в связи с чем оснований для признания договора недействительным и применении последствии ничтожности сделки не имеется.
Договор аренды от 19.03.2008 заключен Управляющей компанией в пределах предоставленных ей п. 4.2.17 Договора 1/М46 полномочий (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), учитывая, что договор аренды от 01.01.2008 года расторгнут по соглашению сторон, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора от 19.03.2008 недействительным, предусмотренных ст. 168 ГК РФ.
Поскольку Площик С.Н. является титульным владельцем на основании договора аренды N 33/1 от 19.03.2008 года, который в установленном законом порядке не оспорен, то вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении Площик С.Н. является верным.
Также суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований о сносе возведенных на магазине "Спорт-Шик" козырьков, предъявленных к ответчику Площик В.М.
Согласно статьи 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Между тем, условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права истца; обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании истцом имущества; доказательство факта того, что препятствия имеют реальный, а не мнимый характер. Таким образом, для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ требуется доказательство факта нарушения прав истца на пользование принадлежащим ему имуществом.
Вывод суда об отсутствии надлежащих доказательств нарушения прав истца на пользование принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением магазина следует признать верным. При указанных обстоятельствах довод жалобы о неправильном применении судом норм материального права, в силу которых истец как собственник вправе требовать сноса козырьков отклоняется как несостоятельный.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что спорные козырьки ответчиком Площик В.М., не возводились, в силу чего последний является ненадлежащим ответчиком.
При названных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина оплаченная заявителем при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 рублей, относится на него.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2008 по делу N А76-3261/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Франчук Татьяны Семеновны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2008 N 18АП-8419/2007 ПО ДЕЛУ N А76-3261/2008
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2008 г. N 18АП-8419/2007
Дело N А76-3261/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2008 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Франчук Татьяны Семеновны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2008 по делу N А76-3261/2008 (судья Адначева И.А.),при участии от подателя жалобы - адвокат Аксенов А.М. (ордер N 61 ИП Франчук Т.С.от 24.12.2008); представитель Франчук И.В. (доверенность от 27.05.2008); от ответчика ООО "Управляющая компания Жилсервис" - Палло Т.А. (доверенность N 102/1 от 12.12.2008)
установил:
Индивидуальный предприниматель Франчук Тамара Семеновна (далее по тексту - ИП Франчук Т.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Площик Валентине Михайловне (далее по тексту - ИП Площик В.М., ответчик) с иском о применении последствий ничтожного договора от 21.01.2005 аренды нежилого помещения по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, 46, выселив ответчика из занимаемого помещения, обязании ИП Площик В.М. демонтировать возведенные ею козырьки над входом в подвал дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральске.
Определением арбитражного суда от 05.06.2008 года в качестве ответчика к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации г. Южноуральска (далее по тексту - КУИ г. Южноуральска).
Определением арбитражного суда от 18.06.2008 привлечены в качестве ответчиков ООО "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее по тексту - Управляющая компания).
Определением арбитражного суда от 18.08.2008 года приняты уточнения искового заявления, согласно которых истец просит применить последствия ничтожного договора от 09.01.2008 N 1/М46, признав действия ответчика ООО "Управляющая компания Жилсервис+" по заключению договора аренды от 01.01.2008 недействительными, выселить Площик С.Н. из занимаемой им части подвала дома N 46 по ул. Мира в городе Южноуральске.
18.09.2008 года арбитражным судом в порядке ст. 49 удовлетворено ходатайство истца о взыскании с ответчика дополнительно 982 рубля судебных издержек, составляющих стоимость проезда представителей для участия в судебных заседаниях.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2008 исковые требования отклонены.
Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал на то, что договор аренды нежилого помещения от 21.01.2005 заключенный с ИП Площик В.М. соответствует закону. Требования истца о выселении данного ответчика из помещения в порядке применения последствий ничтожного договора аренды не соответствуют действующему законодательству. Кроме того, данные требования заявлены необоснованно, так как ИП Площик В.Н спорное помещение не занимает. Спорное помещение занимает Площик С.Н. на основании действительного договора аренды от 19.03.2008 N 33/1, в силу чего оснований для его выселения из занимаемых помещений так же не имеется. Договор N 1/М46 от 09.01.2008 на содержание и ремонт общего имущества дома N 46 по ул. Мира заключен с соблюдением требований закона, в силу чего основания признания его недействительным и применения последствий недействительности сделки отсутствуют. Доказательств нарушения прав истца возведением декоративного козырька над входом в магазин Площик С.Н., истцом не представлено.
Не согласившись с принятым решением, ИП Франчук Т.С. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на неправильное применение судом норм материального права, поскольку истец как собственник имущества вправе требовать устранения всяких нарушений своего права в силу чего в удовлетворении требований о демонтаже козырьков отказано необоснованно. Неправомерно отказано в удовлетворении требований о применении последствий ничтожности договора от 09.01.2008 N 1/М46. Договор от 19.03.2008 N 33/1 составлен задним числом и, следовательно, не заключен. Строительство входной группы осуществлено собственником без разрешения всех собственников жилого дома, следовательно, права истца как собственника нарушены.
Представитель подателя апелляционной жалобы на доводах жалобы настаивал.
Представитель ответчика Управляющей компании в судебном заседании возражал против заявленных требований, полгая решение суда законным и обоснованным.
Ответчики ИП Площик ВП, КУИ г. Южноуральска, Администрация г. Южноуральска, ИП Площик С.Н. в судебное заседание не явились, извещены, отзыв на жалобу не представили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в соответствии с актом приема-передачи жилищного фонда в муниципальную собственность г. Южноуральска, оформленным во исполнение Постановления Главы администрации города Южноуральска Челябинской области N 536 от 20.07.1993 года "О передаче жилищного фонда заводов "Кристалл", РМЗ, ЗРК, ЗМК на баланс Южноуральского муниципального управления ЖЭХ" передан жилой дом, расположенный по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46.
21.01.2005 года между КУИ г. Южноуральска (арендодатель) и Площик В.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 46, общей площадью 142,2 кв. м сроком с 02.01.2005 по 31.12.2005.
12.02.2005 года между Русановой А.А. и Франчук Т.С. заключен договор купли продажи, согласно условиям которого Русанова А.А., действующая за себя и по доверенности от Русанова П.К. продала, а Франчук Т.С. приобрела квартиру общей площадью 39,3 кв. м, находящуюся по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46-77.
Постановлением главы Южноуральского городского округа от 04.08.2006 N 437 квартира 77 дома N 46 по ул. Мира в г. Южноуральске переведена из жилого фонда в нежилой для размещения магазина промышленных товаров.
05.12.2006 года Распоряжением главы Южноуральского городского округа N 534/1-р утвержден акт приемки в эксплуатацию встроенного нежилого помещения от 17.11.2006 года, согласно которого предъявленное к приемке в эксплуатацию встроенное нежилое помещение используемое под магазин промышленных товаров по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46, принято в эксплуатацию.
02.04.2007 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Южноуральского городского округа выдано разрешение N 16 Площик В.М. на реконструкцию встроенного (нежилого) помещения в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46.
Актом приемки в эксплуатацию встроенного нежилого помещения от 09.04.2007 предъявленное к приемке в эксплуатацию встроенное помещение, используемое под магазин промышленных товаров по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 46 принято в эксплуатацию.
18.09.2007 ООО "УК "Жилсервис+" принят учредительный договор о создании и деятельности общества с ограниченной ответственностью в соответствии с федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
07.11.2007 года состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральска, оформленное протоколом, где рассматривался вопрос о способе управления. Форма проведения собрания - заочное голосование. Общее количество голосов 3705.1, приняли участие в голосовании 2687,6 голосов, что составляет 72% от общего количества голосов. Общим собранием принято решение о выборе управляющей компании ООО "УК "Жилсервис+" (л.д. 30.т.1).
01.01.2008 между ООО "УК Жилсервис+" (арендодатель) и Площик С.Н. (арендатор) заключен договор N 33 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору помещение общей полезной площадью 150 кв. м, расположенное по адресу ул. Мира, 46 для магазина "Спорт-Шик".
09.01.2008 года между собственниками дома и ООО "УК "Жилсервис" заключен договор N 1/М46 на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральска. Согласно п. 4.2.17 названного договора Управляющее компании предоставлено право представлять интересы собственника по предмету Договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей Договора и не нарушающих имущественные интересы Собственников) во всех организациях. Соглашением от 15.05.2008 года к договору N 1/М46 пункт 4.2.17 договора дополнен словами "распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.). Соглашение вступило силу 01.01.2008.
19.03.2008 между ООО УК "Жилсервис+" и Площик С.Н. заключено соглашение о расторжении договора аренды N 33 от 01.01.2008 года.
19.03.2008 между ООО "УК Жилсервис+" (арендодатель) и Площик С.Н. (арендатор) заключен договор N 33/1 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору помещение общей полезной площадью 150 кв. м, в том числе торговая пл. 81,7 кв. м, расположенное по адресу ул. Мира, 46.
14.05.2008 решением общего собрания собственников жилого дома N 46 ул. Мира г. Южноуральска выбран домовой комитет, определены полномочия домового комитета, в том числе знакомиться с условиями сделок и вносить все изменения и дополнения в рамках Договора с ООО "УК "Жилсервис" путем дополнительных соглашений.
Протоколом от 01.09.2008 N 3 собрания домового комитета многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира 46 утверждены изменения в договор N 1/46 от 09.01.2008 путем дополнения раздела N 5 договора подпунктом 5.2.1 "Распоряжаться общим имуществом, а именно: сдавать в аренду нежилые помещения, внешние стены жилых многоквартирных домов для установки наружной рекламы, размещать оборудования, проводить работы и т.д. с последующим использованием денежных средств на нужды дома".
Поскольку в январе 2008 года были установлены козырьки над входом в помещение магазина "Спорт-Ширт", то истец полагает, что действия последней по реконструкции здания привели к неосновательному обременению собственности, которую истица использует для предпринимательской деятельности.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим изменению в силу следующего.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно положениям п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 Гражданского кодекса РФ).
Суд первой инстанции установив, что на момент предъявления истцом требований к Площик В.М. о применении последствий ничтожной сделки договор аренды от 21.01.2005 был расторгнут, правоотношения по использованию ответчиком нежилого помещения подвала прекращены, обоснованно отказал в иске о применении последствий ничтожного договора аренды, путем выселения Площик В.М. из части подвала многоквартирного дома N 46 по ул. Мира в г. Южноуральске.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44 и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решение о способе управления многоквартирного дома. Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам дома и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Оценивая договор от 09.01.2008 года за N 1/М46 на соответствие действующему законодательству, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что решение собрания собственников многоквартирного дома N 46 по ул. Мира г. Южноуральска от 07.11.2007 принято в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, 47 ЖК РФ.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным жилым домом в силу п. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Договор управления N 1/М46 от 09.01.2008, заключенный в соответствии с решением общего собрания подписан собственниками квартир, в связи с чем оснований для признания договора недействительным и применении последствии ничтожности сделки не имеется.
Договор аренды от 19.03.2008 заключен Управляющей компанией в пределах предоставленных ей п. 4.2.17 Договора 1/М46 полномочий (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), учитывая, что договор аренды от 01.01.2008 года расторгнут по соглашению сторон, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора от 19.03.2008 недействительным, предусмотренных ст. 168 ГК РФ.
Поскольку Площик С.Н. является титульным владельцем на основании договора аренды N 33/1 от 19.03.2008 года, который в установленном законом порядке не оспорен, то вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении Площик С.Н. является верным.
Также суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований о сносе возведенных на магазине "Спорт-Шик" козырьков, предъявленных к ответчику Площик В.М.
Согласно статьи 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Между тем, условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права истца; обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании истцом имущества; доказательство факта того, что препятствия имеют реальный, а не мнимый характер. Таким образом, для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ требуется доказательство факта нарушения прав истца на пользование принадлежащим ему имуществом.
Вывод суда об отсутствии надлежащих доказательств нарушения прав истца на пользование принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением магазина следует признать верным. При указанных обстоятельствах довод жалобы о неправильном применении судом норм материального права, в силу которых истец как собственник вправе требовать сноса козырьков отклоняется как несостоятельный.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что спорные козырьки ответчиком Площик В.М., не возводились, в силу чего последний является ненадлежащим ответчиком.
При названных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина оплаченная заявителем при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 рублей, относится на него.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2008 по делу N А76-3261/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Франчук Татьяны Семеновны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)