Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 января 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.И. Фадеевой
судей: Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко
при участии: от Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК: ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения имущественных и земельных отношений правового департамента Администрации Приморского края Тарасенко Я.В. - удостоверение N 221, доверенность N 29/03-20-22138 от 23.12.2010,
от ОАО "Ремстройцентр": представитель Коробко Г.И. - паспорт <...>, доверенность от 11.01.2011, адвокат Елсукова Г.И. - удостоверение N 262 от 10.01.2003, доверенность от 13.01.2011
от истца - ТСЖ "Надежда"
от третьего лица - УМИГА г. Владивостока представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Надежда" (ОГРН 1042503715110; ИНН 2514090221)
апелляционное производство N 05АП-5014/2009
на решение от 09.11.2010 г.
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-1259/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску Товарищества собственников жилья "Надежда" (ОГРН 1042503715110; ИНН 2514090221)
к Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, ОАО "Ремстройцентр" (ОГРН 1032501284100; ИНН 2536131136), Департаменту земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК (ОГРН 1072540005724; ИНН 2538111008)
Третье лицо - Управление Муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока
о признании договора недействительным
установил:
Товарищество собственников жилья "Надежда" (далее по тексту - ТСЖ "Надежда) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - Департамент), Открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" (далее по тексту - ОАО "Ремстройцентр") о признании недействительным договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10884, заключенного между Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и ОАО "Ремстройцентр", о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5175 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б за собственниками помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.10.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее - УМИГА г. Владивостока).
В ходе судебного разбирательства истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнял исковые требования о признании права собственности на требования об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8 б в размере 3871 кв. м. В судебном заседании 25.08.2010 г. суд принял отказ истца в части требований об установлении границ земельного участка в связи с утверждением схемы расположения земельного участка под жилым домом УГА г. Владивостока, а также, в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении нормативного обоснования требования о признании договора недействительным со ссылкой на ст. 30, 30.1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 168, 170 Гражданского кодекса РФ, и п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Решением от 09.11.2010 г. Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал, в части требований об установлении границ земельного участка производство по делу прекратил.
Не согласившись с вынесенным решением, ТСЖ "Надежда" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что право пользования спорным земельным участком у членов ТСЖ "Надежда" возникло с момента передачи на баланс истцу по акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 14.09.2004 г. первых двух блок - секций и передачи по акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 19.10.2006 третьей блок - секции.
По мнению истца, ОАО "Ремстройцентр" в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, заключил новый договор аренды N 04-Ю-10084 от 23.10.2007 г., чем нарушил права ТСЖ "Надежда" на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием.
Ссылаясь на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", истец полагает, что спорный договор является ничтожным.
Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что ТСЖ "Надежда" является ненадлежащим истцом, товарищество ссылается на протокол общего собрания собственников помещений в доме N 8б, расположенном по ул. Фирсова в г. Владивостоке N 9 от 31.07.2009 г.
В судебное заседание 18.01.2011 г. истец явку своего представителя не обеспечил.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ОАО "Ремстройцентр" на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В обоснование своих возражений указал, что право ОАО "Ремстройцентр" на спорный земельный участок возникло на основании Постановления главы Администрации г. Владивостока N 1903 от 16.07.2004 г., которое соответствует требованиям закона и не нарушает прав и законных интересов собственников жилых помещений; данное Постановление до настоящего времени не исполнено, поскольку не завершено строительство жилого дома; признаки ничтожности спорной сделки отсутствуют; ТСЖ "Надежда" является ненадлежащим истцом на настоящему спору.
Представитель Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений указал, что жилой многоквартирный дом, как объект гражданского права возник с момента ввода в эксплуатацию 14.09.2004 г.; истец не может претендовать на весь спорный земельный участок площадью 5175 кв. м, поскольку на спорном участке находится и незавершенный строительством объект, принадлежащий на праве собственности ОАО "Ремстройцентр"; на настоящий момент спорный земельный участок в соответствии с требованиями законодательства не сформирован, границы его не установлены; ТСЖ "Надежда" не является надлежащим истцом по данному спору.
От третьего лица - УМИГА г. Владивостока в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Поскольку представители сторон по заявленному ходатайству не возражают, суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил данное ходатайство.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. ст. 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" из земель поселений предоставлен земельный участок в районе ул. Фирсова, 8-б - ул. Завойко, 4-а в г. Владивостоке площадью 5175 кв. м, в аренду сроком на 10 лет для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.
Согласно кадастровому плану земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) от 19.08.2004 г. N 1036/01/2004, Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Приморскому краю" осуществила кадастровый учет земельного участка кадастровый номер 25:28:04 00 06:0240 местоположения ориентир жилой дом, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б, ориентир находится в границах участка из земель поселений с разрешенным использованием для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов площадью 5175 кв. м
На основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 27.04.2005 Управление муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и открытое акционерное общество "Ремстройцентр" (Арендатор) 27.04.2005 г. заключили договор аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5175 кв. м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов со сроком аренды с 02.11.2004 по 01.11.2007 года.
25.07.2005 г. в установленном законом порядке произведена государственная регистрация данного договора аренды.
В связи с окончанием с 01.11.2007 г. срока действия договора N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2007 г., ОАО "Ремстройцентр" обратилось в департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с заявлением о пролонгации договора сроком на 5 лет на тех же условиях.
23.10.2007 г. Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (Арендодатель) и ОАО "Ремстройцентр" (Арендатор) на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 заключили договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5175 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, д. 8-б - ул. Завойко, 4а (установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б) для использования в целях завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка со сроком аренды с 02.11.2007 по 01.11.2014 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Полагая, что договор N 04-Ю-10084 от 23.10.2007 г., заключенный между Департаментом и ОАО "Ремстройцентр", является ничтожным, поскольку на момент его заключения строение уже было возведено и принято в эксплуатацию, в связи с чем, жильцы дома имеют право на земельный участок, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Истец обратился с иском о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка N 04-Ю-10084 от 23.10.2007, ссылаясь на статьи 30, 30.1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункт 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Владивосток N 1903 от 16.07.2004 года ОАО "Ремстройцентр" из земель поселений предоставлен земельный участок в районе ул. Фирсова, 8-б - ул. Завойко, 4-а площадью 5175 кв. м, в аренду сроком на 10 лет для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.
В соответствии с абзацами 2,3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный Закон вступил в силу с 01.02.2007. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.
Постановлением администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.
В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 06.06.2007 N 134-па, определено, что Департамент в пределах своих полномочий осуществляет государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.
Согласно Постановлению Администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па, Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю.
Таким образом, Департамент является тем органом, которому предоставлено право распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Приморского края.
Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что Департамент, в силу закона, являлся с 01.02.2007 года лицом, обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Из материалов дела следует, что ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Приморскому краю 19.08.2004 года осуществила постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240, расположенного по адресу: местоположение ориентир жилой дом, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б, ориентир находится в границах участка, разрешенное использование: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов. Данное обстоятельство подтверждается Кадастровым планом земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) N 1036/01/2004 от 19.08.2004 года.
Из имеющегося в материалах дела акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8-б от 14.09.2004 года, зарегистрированного Инспекцией ГАСН Приморского края за N 362/05 от 30.03.2005, следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б, введен в эксплуатацию. При этом, 3-я блок секция жилого дома по ул. Фирсова, 8-б введена в эксплуатацию 19.10.2006 года, что подтверждается актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8б от 19.10.2006 года, зарегистрированным в Инспекции ГАСН Приморского края за N 1374/06 от 05.12.2006 года.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно установлено, что жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б, как объект гражданского права возник с момента ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, то есть с 14.09.2004 года, однако спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.08.2004 года, то есть ранее даты ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б.
В качестве основания для признания спорного договора недействительным истец ссылается на то, что на момент его заключения строение уже было возведено и принято в эксплуатацию, в связи с чем, жильцы дома имеют право на земельный участок, а также на то, что данный договор имеет признаки притворности, поскольку спорный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов, однако, с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из имеющегося в материалах дела заявления ОАО "Ремстройцентр" от 04.09.2007 N 257, адресованного Департаменту, следует, что в связи с окончанием с 01.11.2007 срока действия договора N 04-002725-Ю-Д-2547 аренды земельного участка от 27.04.2005 года на пользование земельным участком, находящимся по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б площадью 5175 кв. м и продолжением строительства нового жилого дома на арендуемом земельном участке, руководство ОАО "Ремстройцентр" просит Департамент, на основании Постановления N 1903 от 16.07.2004, пролонгировать договор аренды N 04-002725-Ю-Д-2547 сроком на 5 лет на тех же условиях.
Данные обстоятельства свидетельствуют, о том, что, договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084 от 23.10.2007, заключенный с Департаментом, является продлением арендных отношений, возникших из договора аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005, заключенного на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток N 1903 от 16.07.2004 г., о чем правомерно сделал вывод суд первой инстанции.
На момент заключения договора аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005 права собственности истца на вновь возведенное строение отсутствовали, в связи с чем и не могли быть нарушены. Таким образом, поскольку на момент заключения договор аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005 года не противоречил действующему законодательству и не нарушал прав истца, его продление не может являться противоречащим действующему законодательству.
При этом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истец не может претендовать на весь земельный участок площадью 5175 кв. м, поскольку земельный участок необходимый для размещения и эксплуатации жилого дома в соответствии с требованиями действующего законодательства не сформирован, границы его не установлены, на спорном земельном участке находятся не только жилой дом по ул. Фирсова, 8-б, но и незавершенный строительством объект готовностью 18%, право собственности на который зарегистрировано за ОАО "Ремстройцентр".
Не нашли также своего подтверждения в суде апелляционной инстанции доводы истца о притворности спорной сделки, заключенной с целью получения права на земельный участок для жилищного строительства в обход процедуры, установленной Земельным кодексом Российской Федерации.
Так, в соответствии со ст. 169 ГК РФ, ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 10.04.2008 г. N 22 "О некоторых вопросах, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при определении сферы применения статьи 169 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. При этом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. Цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.
Пленум также указал, что сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, могут прикрываться иными сделками, которые формально не нарушают требований законодательства. В данных случаях к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего притворная сделка квалифицируется как ничтожная исключительно по статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прикрываемая сделка, при наличии к тому оснований, может быть квалифицирована по статье 169 Кодекса.
Однако, суд апелляционной инстанции не находит оснований для квалификации заключенного ответчиками спорного договора аренды земельного участка, как сделки, нарушающей основы правопорядка и нравственности, поскольку истцом не доказано, что цель спорной сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности, а также не доказал наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084 от 23.10.2007, заключенный с Департаментом, является продлением арендных отношений, возникших из договора аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005, заключенного на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток N 1903 от 16.07.2004 г. Кроме того, установлено, что земельный участок в районе ул. Фирсова в г. Владивостоке площадью 1 га ранее был предоставлен предшественнику ОАО "Ремстройцентр" - ОАО "МОКХ" 16.03.1990 г., а в дальнейшем на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" по договору аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005.
При этом, истцом не доказано, что стороны спорного договора имели иную волю, кроме как продлить действие ранее заключенного договора в пределах срока представления земельного участка в аренду, а также то, что сторонами не выполнены вытекающие из спорной сделки права и обязанности, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания спорной сделки ничтожной по признакам притворности.
В то же время, оценив доводы сторон и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что ТСЖ "Надежда" является ненадлежащим истцом по настоящему спору.
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. При этом, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Представленный истцом протокол общего собрания собственников помещений в доме N 8б, расположенном по ул. Фирсова в г. Владивостоке N 9 от 31.07.2009 г. судом не принимается в качестве доказательства наделения ТСЖ "Надежда" правом обращаться в суд с иском об оспаривании договора аренды земельного участка, поскольку не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
При этом, в силу пункта 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Однако, представленный истцом протокол N 9 от 31.07.2009 г. не содержит сведений о лицах, участвовавших в заочном голосовании по вопросам повестки общего собрания; не содержит сведений о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвующих в голосовании; оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.11.2010 г. по делу N А51-1259/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.И.ФАДЕЕВА
Судьи
Н.А.СКРИПКА,
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2011 N 05АП-7688/2010 ПО ДЕЛУ N А51-1259/2010
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2011 г. N 05АП-7688/2010
Дело N А51-1259/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 18 января 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.И. Фадеевой
судей: Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко
при участии: от Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК: ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения имущественных и земельных отношений правового департамента Администрации Приморского края Тарасенко Я.В. - удостоверение N 221, доверенность N 29/03-20-22138 от 23.12.2010,
от ОАО "Ремстройцентр": представитель Коробко Г.И. - паспорт <...>, доверенность от 11.01.2011, адвокат Елсукова Г.И. - удостоверение N 262 от 10.01.2003, доверенность от 13.01.2011
от истца - ТСЖ "Надежда"
от третьего лица - УМИГА г. Владивостока представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Надежда" (ОГРН 1042503715110; ИНН 2514090221)
апелляционное производство N 05АП-5014/2009
на решение от 09.11.2010 г.
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-1259/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску Товарищества собственников жилья "Надежда" (ОГРН 1042503715110; ИНН 2514090221)
к Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, ОАО "Ремстройцентр" (ОГРН 1032501284100; ИНН 2536131136), Департаменту земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК (ОГРН 1072540005724; ИНН 2538111008)
Третье лицо - Управление Муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока
о признании договора недействительным
установил:
Товарищество собственников жилья "Надежда" (далее по тексту - ТСЖ "Надежда) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - Департамент), Открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" (далее по тексту - ОАО "Ремстройцентр") о признании недействительным договора аренды от 23.10.2007 N 04-Ю-10884, заключенного между Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и ОАО "Ремстройцентр", о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5175 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б за собственниками помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.10.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее - УМИГА г. Владивостока).
В ходе судебного разбирательства истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнял исковые требования о признании права собственности на требования об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8 б в размере 3871 кв. м. В судебном заседании 25.08.2010 г. суд принял отказ истца в части требований об установлении границ земельного участка в связи с утверждением схемы расположения земельного участка под жилым домом УГА г. Владивостока, а также, в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении нормативного обоснования требования о признании договора недействительным со ссылкой на ст. 30, 30.1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 168, 170 Гражданского кодекса РФ, и п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Решением от 09.11.2010 г. Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал, в части требований об установлении границ земельного участка производство по делу прекратил.
Не согласившись с вынесенным решением, ТСЖ "Надежда" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что право пользования спорным земельным участком у членов ТСЖ "Надежда" возникло с момента передачи на баланс истцу по акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 14.09.2004 г. первых двух блок - секций и передачи по акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 19.10.2006 третьей блок - секции.
По мнению истца, ОАО "Ремстройцентр" в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, заключил новый договор аренды N 04-Ю-10084 от 23.10.2007 г., чем нарушил права ТСЖ "Надежда" на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием.
Ссылаясь на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", истец полагает, что спорный договор является ничтожным.
Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что ТСЖ "Надежда" является ненадлежащим истцом, товарищество ссылается на протокол общего собрания собственников помещений в доме N 8б, расположенном по ул. Фирсова в г. Владивостоке N 9 от 31.07.2009 г.
В судебное заседание 18.01.2011 г. истец явку своего представителя не обеспечил.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ОАО "Ремстройцентр" на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В обоснование своих возражений указал, что право ОАО "Ремстройцентр" на спорный земельный участок возникло на основании Постановления главы Администрации г. Владивостока N 1903 от 16.07.2004 г., которое соответствует требованиям закона и не нарушает прав и законных интересов собственников жилых помещений; данное Постановление до настоящего времени не исполнено, поскольку не завершено строительство жилого дома; признаки ничтожности спорной сделки отсутствуют; ТСЖ "Надежда" является ненадлежащим истцом на настоящему спору.
Представитель Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений указал, что жилой многоквартирный дом, как объект гражданского права возник с момента ввода в эксплуатацию 14.09.2004 г.; истец не может претендовать на весь спорный земельный участок площадью 5175 кв. м, поскольку на спорном участке находится и незавершенный строительством объект, принадлежащий на праве собственности ОАО "Ремстройцентр"; на настоящий момент спорный земельный участок в соответствии с требованиями законодательства не сформирован, границы его не установлены; ТСЖ "Надежда" не является надлежащим истцом по данному спору.
От третьего лица - УМИГА г. Владивостока в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Поскольку представители сторон по заявленному ходатайству не возражают, суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил данное ходатайство.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. ст. 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" из земель поселений предоставлен земельный участок в районе ул. Фирсова, 8-б - ул. Завойко, 4-а в г. Владивостоке площадью 5175 кв. м, в аренду сроком на 10 лет для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.
Согласно кадастровому плану земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) от 19.08.2004 г. N 1036/01/2004, Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Приморскому краю" осуществила кадастровый учет земельного участка кадастровый номер 25:28:04 00 06:0240 местоположения ориентир жилой дом, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б, ориентир находится в границах участка из земель поселений с разрешенным использованием для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов площадью 5175 кв. м
На основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 27.04.2005 Управление муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и открытое акционерное общество "Ремстройцентр" (Арендатор) 27.04.2005 г. заключили договор аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5175 кв. м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов со сроком аренды с 02.11.2004 по 01.11.2007 года.
25.07.2005 г. в установленном законом порядке произведена государственная регистрация данного договора аренды.
В связи с окончанием с 01.11.2007 г. срока действия договора N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2007 г., ОАО "Ремстройцентр" обратилось в департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с заявлением о пролонгации договора сроком на 5 лет на тех же условиях.
23.10.2007 г. Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (Арендодатель) и ОАО "Ремстройцентр" (Арендатор) на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 заключили договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240 площадью 5175 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, д. 8-б - ул. Завойко, 4а (установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б) для использования в целях завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка со сроком аренды с 02.11.2007 по 01.11.2014 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Полагая, что договор N 04-Ю-10084 от 23.10.2007 г., заключенный между Департаментом и ОАО "Ремстройцентр", является ничтожным, поскольку на момент его заключения строение уже было возведено и принято в эксплуатацию, в связи с чем, жильцы дома имеют право на земельный участок, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Истец обратился с иском о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка N 04-Ю-10084 от 23.10.2007, ссылаясь на статьи 30, 30.1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункт 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Владивосток N 1903 от 16.07.2004 года ОАО "Ремстройцентр" из земель поселений предоставлен земельный участок в районе ул. Фирсова, 8-б - ул. Завойко, 4-а площадью 5175 кв. м, в аренду сроком на 10 лет для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.
В соответствии с абзацами 2,3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный Закон вступил в силу с 01.02.2007. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.
Постановлением администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.
В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 06.06.2007 N 134-па, определено, что Департамент в пределах своих полномочий осуществляет государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.
Согласно Постановлению Администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па, Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края переименован в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю.
Таким образом, Департамент является тем органом, которому предоставлено право распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Приморского края.
Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что Департамент, в силу закона, являлся с 01.02.2007 года лицом, обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Из материалов дела следует, что ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Приморскому краю 19.08.2004 года осуществила постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0240, расположенного по адресу: местоположение ориентир жилой дом, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8б, ориентир находится в границах участка, разрешенное использование: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов. Данное обстоятельство подтверждается Кадастровым планом земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) N 1036/01/2004 от 19.08.2004 года.
Из имеющегося в материалах дела акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8-б от 14.09.2004 года, зарегистрированного Инспекцией ГАСН Приморского края за N 362/05 от 30.03.2005, следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б, введен в эксплуатацию. При этом, 3-я блок секция жилого дома по ул. Фирсова, 8-б введена в эксплуатацию 19.10.2006 года, что подтверждается актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта жилого дома по ул. Фирсова, 8б от 19.10.2006 года, зарегистрированным в Инспекции ГАСН Приморского края за N 1374/06 от 05.12.2006 года.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно установлено, что жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б, как объект гражданского права возник с момента ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, то есть с 14.09.2004 года, однако спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.08.2004 года, то есть ранее даты ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 8-б.
В качестве основания для признания спорного договора недействительным истец ссылается на то, что на момент его заключения строение уже было возведено и принято в эксплуатацию, в связи с чем, жильцы дома имеют право на земельный участок, а также на то, что данный договор имеет признаки притворности, поскольку спорный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов, однако, с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из имеющегося в материалах дела заявления ОАО "Ремстройцентр" от 04.09.2007 N 257, адресованного Департаменту, следует, что в связи с окончанием с 01.11.2007 срока действия договора N 04-002725-Ю-Д-2547 аренды земельного участка от 27.04.2005 года на пользование земельным участком, находящимся по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Фирсова, 8-б площадью 5175 кв. м и продолжением строительства нового жилого дома на арендуемом земельном участке, руководство ОАО "Ремстройцентр" просит Департамент, на основании Постановления N 1903 от 16.07.2004, пролонгировать договор аренды N 04-002725-Ю-Д-2547 сроком на 5 лет на тех же условиях.
Данные обстоятельства свидетельствуют, о том, что, договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084 от 23.10.2007, заключенный с Департаментом, является продлением арендных отношений, возникших из договора аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005, заключенного на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток N 1903 от 16.07.2004 г., о чем правомерно сделал вывод суд первой инстанции.
На момент заключения договора аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005 права собственности истца на вновь возведенное строение отсутствовали, в связи с чем и не могли быть нарушены. Таким образом, поскольку на момент заключения договор аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005 года не противоречил действующему законодательству и не нарушал прав истца, его продление не может являться противоречащим действующему законодательству.
При этом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истец не может претендовать на весь земельный участок площадью 5175 кв. м, поскольку земельный участок необходимый для размещения и эксплуатации жилого дома в соответствии с требованиями действующего законодательства не сформирован, границы его не установлены, на спорном земельном участке находятся не только жилой дом по ул. Фирсова, 8-б, но и незавершенный строительством объект готовностью 18%, право собственности на который зарегистрировано за ОАО "Ремстройцентр".
Не нашли также своего подтверждения в суде апелляционной инстанции доводы истца о притворности спорной сделки, заключенной с целью получения права на земельный участок для жилищного строительства в обход процедуры, установленной Земельным кодексом Российской Федерации.
Так, в соответствии со ст. 169 ГК РФ, ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 10.04.2008 г. N 22 "О некоторых вопросах, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при определении сферы применения статьи 169 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. При этом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. Цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.
Пленум также указал, что сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, могут прикрываться иными сделками, которые формально не нарушают требований законодательства. В данных случаях к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего притворная сделка квалифицируется как ничтожная исключительно по статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прикрываемая сделка, при наличии к тому оснований, может быть квалифицирована по статье 169 Кодекса.
Однако, суд апелляционной инстанции не находит оснований для квалификации заключенного ответчиками спорного договора аренды земельного участка, как сделки, нарушающей основы правопорядка и нравственности, поскольку истцом не доказано, что цель спорной сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности, а также не доказал наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-10084 от 23.10.2007, заключенный с Департаментом, является продлением арендных отношений, возникших из договора аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005, заключенного на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток N 1903 от 16.07.2004 г. Кроме того, установлено, что земельный участок в районе ул. Фирсова в г. Владивостоке площадью 1 га ранее был предоставлен предшественнику ОАО "Ремстройцентр" - ОАО "МОКХ" 16.03.1990 г., а в дальнейшем на основании Постановления Главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N 1903 открытому акционерному обществу "Ремстройцентр" по договору аренды земельного участка N 04-002725-Ю-Д-2547 от 27.04.2005.
При этом, истцом не доказано, что стороны спорного договора имели иную волю, кроме как продлить действие ранее заключенного договора в пределах срока представления земельного участка в аренду, а также то, что сторонами не выполнены вытекающие из спорной сделки права и обязанности, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания спорной сделки ничтожной по признакам притворности.
В то же время, оценив доводы сторон и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что ТСЖ "Надежда" является ненадлежащим истцом по настоящему спору.
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. При этом, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Представленный истцом протокол общего собрания собственников помещений в доме N 8б, расположенном по ул. Фирсова в г. Владивостоке N 9 от 31.07.2009 г. судом не принимается в качестве доказательства наделения ТСЖ "Надежда" правом обращаться в суд с иском об оспаривании договора аренды земельного участка, поскольку не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
При этом, в силу пункта 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Однако, представленный истцом протокол N 9 от 31.07.2009 г. не содержит сведений о лицах, участвовавших в заочном голосовании по вопросам повестки общего собрания; не содержит сведений о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвующих в голосовании; оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.11.2010 г. по делу N А51-1259/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.И.ФАДЕЕВА
Судьи
Н.А.СКРИПКА,
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)