Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 25.08.2015
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Строительный Альянс"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 14 мая 2015 года по делу N А40-25644/2015,
принятое судьей Михайловой Е.В.
по заявлению ООО "Строительный Альянс" (ОГРН 1045000905861)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию прав
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя Терон О.Н. по доверенности от 03.06.2014
от заинтересованного лица Ходаковский А.В. по доверенности от 30.12.2014
установил:
ООО "Строительный Альянс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве о:
- признании недействительным, как не соответствующего Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, оформленное письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
- обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности ООО "Строительный Альянс" на объекты недвижимости, нежилые помещения 1-го этажа, по адресу:
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 корп. 1; общей площадью 190,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1638, общей площадью 376,2 кв. м, с кадастровым номером 77:17:0120114:1647;
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 3, общей площадью 226,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1140, общей площадью 289,8 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:989, общей площадью 289,1 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:983.
Решением суда от 14.05.2015 в удовлетворении заявления отказано.
На указанное решение Заявителем подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя поддержал требования и доводы жалобы, представитель заинтересованного лица заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.
Установлено, что 05.09.2014 ООО "Строительный Альянс" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве с заявлениями N 846,865,877,879,886 о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, нежилые помещения по адресу г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
22.09.2014 Управление приостановило государственную регистрацию права собственности заявителя на заявленные объекты недвижимости, а 19.12.2014 заинтересованное лицо письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 отказало в регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
Отказ мотивирован ссылками на абз 4, 10 и 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации).
В обоснование отказа Управлением указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.04.2013, выданное заявителю (застройщику), не содержит сведений о введении в эксплуатацию отдельных нежилых помещений в указанных жилых домах. В силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ у Управления возникли основания полагать, что все нежилые помещения в жилых зданиях N 1, N 2 и N 3 относятся к общему имуществу собственников.
С целью разъяснения данного обстоятельства Управлением в установленном порядке направлен запрос в адрес Мосгосстройнадзора.
Как следует из ответа Мосгосстройнадзора от 15.10.2014 N 09-4042/14-(4)-1 согласно техническим паспортам ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" фактически:
- по объекту г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 "читать" машиноместа - 32 шт. общая площадь 503,5 кв. м; офисные помещения 4 шт. общая площадь 888,2 кв. м; помещения-ниши - 39 шт., общая площадь 109 кв. м;
- по объекту г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 3 "читать" машиноместа - 84 шт. общая площадь 1036,8 кв. м; офисные помещения - 10 шт. общая площадь 2388,1 кв. м; помещения-ниши -104 шт., общая площадь 538,7 кв. м;
- по объекту г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 корп. 1 "читать" машиноместа - 82 шт. общая площадь 1030,9 кв. м; офисные помещения - 90 шт. общая площадь 2512,3 кв. м; помещения-ниши - 90 шт., общая площадь 516,5 кв. м.
Мосгосстройнадзор подтверждает, что указанные помещения входят в состав проектной документации на объект.
Вместе с тем, поступивший ответ не позволяет Управлению установить, относятся ли помещения, права на которые заявлены к регистрации, к офисным помещениям, помещениям-нишам, а равно к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, не ясно, соответствуют ли характеристики заявленных к регистрации помещений проекту, в частности, занимают ли они габариты частей здания, предназначенных проектом для размещения помещений иного назначения, с чем и согласился суд первой инстанции.
Данные обстоятельства послужили препятствием к осуществлению заявленной государственной регистрации права (перехода права).
В целях приведения в соответствие заявителем ранее в августе 2014 года в Комитет государственного строительного надзора города Москвы был направлен запрос о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.04.2013 N RU77245000-004863.
По результатам рассмотрения обращения заявителя Мосгосстройнадзор письмом от 13.08.2014 N 09-4042/14-(3)-1 сообщил следующее.
Внесение изменений в выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 N 145-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" и Инструкцией о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденной приказом Минрегионразвития России от 19.10.2006 N 121.
Указанные в письме, а также в оспариваемом решении нормы действующего законодательства, не содержат норм и правил разрешающих и четко регламентирующих порядок внесения изменений в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем Мосгосстройнадзор подтверждает, что согласно техническим паспортам ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ", все заявленные к регистрации нежилые помещения входят в состав проектной документации на объект, и не возражает против регистрации помещений в Управлении Росреестра по Москве на основании технических паспортов на данные объекты.
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентирована ст. 55 ГрК РФ, согласно которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Буквальный текст разрешения на строительство N RU50503000-144/12-р/с выданного заявителю 17.02.2012 содержит полный перечень нежилых помещений по каждому жилому дому, так общая площадь нежилых помещений по жилому дому N 1 составляла 872,1 кв. м, жилому дому N 2-2132,8 кв. м, жилому дому N 3-2197,7 кв. м.
Согласно ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Нормами ст. 55 ГрК РФ не предусмотрена возможность внесения изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе путем указания в нем новых объектов.
Учитывая, что нормы ГрК РФ относятся к сфере публично-правовых, в них действует принцип императивности, согласно которому административному органу разрешено только то, что прямо указано в данных нормах.
Данным законодательством не предусмотрено возможности для органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, вносить в него изменения, в том числе путем внесения в него перечня дополнительных объектов.
Более того, при проведении правовой экспертизы Управление могло определить, что заявленные к регистрации объекты недвижимого имущества входят в состав общей площади зданий указанных в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Так на стр. 3-4 Разрешения указаны общие площади зданий каждого из введенных в эксплуатацию домов, например, общая площадь дома N 1 указана в размере 9014,50 кв. м, вместе с тем общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) составляет лишь 6229,10, что образует разницу нежилых помещений в размере 2 785,4 и так по каждому дому.
Судом первой инстанции не учтено, что данные письменные доказательства устанавливают, что заявленные к регистрации нежилые помещения никогда не относились и не относятся к имуществу общего пользования. Данные обстоятельства подтверждаются и согласуются со сведениями, содержащимися в проектной документации, положительном заключении государственной экспертизы утвержденном 28.11.2011, данных государственного кадастра, кадастровых паспортах и техническими паспортами выданными ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" согласно которым помещения общего пользования идентифицированы и отнесены в отдельную графу 12 технических паспортов.
П. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости входят кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.
Таким образом, определять пространственно-территориальное положение объекта необходимо именно на основании данных кадастрового учета (ст. 2 Закона 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, законодательством установлено, что квалифицирующим признаком общего имущества является его предназначение - обслуживание более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Оспариваемый в настоящем деле отказ обоснован ссылками на абзацы 4, 10 и 13 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10);
- - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абзац 13).
В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 Закона о регистрации. Данный перечень является исчерпывающим, и расширенному толкованию не подлежит.
Поскольку согласно кадастровым паспортам нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом отличным от правового режима имущества общего пользования, предназначены для самостоятельного использования не связанного с обслуживанием жилого дома, являются смежными только с иными нежилыми помещениями офисами 1-го этажа, единственным собственником которого является ООО "Строительный Альянс". Иные собственники помещений на иных этажах здания не имеют самостоятельного интереса в использовании нежилых помещений, поскольку они не связаны с использованием принадлежащих иным собственникам жилых помещений и в них отсутствуют какие-либо коммуникации, относящиеся к общему имуществу здания.
Более того, согласно позиции Президиума ВАС РФ изложенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09 к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств, следует, что указанные нежилые помещения 1-го этажа не являются общей собственностью всех собственников помещений в здании, а являются собственностью ООО "Строительный Альянс", что подтверждается справкой о финансировании строительства за собственный счет, свидетельством о собственности на землю, разрешением на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Более того, идентифицированы и четко определены в технических паспортах БТИ, поставлены на кадастровый учет, в связи с чем, отказ управления в регистрации прав собственности на них за ООО "Строительный Альянс" на основании абз. 4, 10, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является незаконным и необоснованным.
Все установленные Федеральным законом РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы заявителем были представлены заинтересованному лицу. Буквальный текст решения об отказе и о приостановлении государственной регистрации не содержит обязанности заявителя представить какие-либо дополнительные документы.
Оспариваемый отказ не содержит перечня документов, который, по его мнению, должен был быть представлен заявителем.
Заявитель, получив сообщение о приостановлении государственной регистрации в котором указано на то обстоятельство, что регистрирующий орган направил межведомственный запрос и по причине отсутствия ответа не может произвести действия по регистрации прав, имея в распоряжении ответ Мосгосстройнадзора, содержащий необходимую для регистрации информацию, направил его заинтересованному лицу.
Запросов о необходимости представления заинтересованному лицу документов в адрес заявителя не поступало.
Более того, заинтересованное лицо, отказав заявителю в регистрации законного права собственности на построенное на его же собственные средства объекты недвижимого имущества, вменяет обществу неисполнение обязанностей законом на него не возложенных, а непосредственно зависящие от самого Управления Росреестра и действий третьих лиц, взаимодействующих с ним посредством межведомственных запросов, что недопустимо.
Из прилагаемого ответа ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Московский областной филиал N 124/06 от 20.03.2015 следует, что все офисные помещения, заявленные к регистрации с момента ввода в эксплуатацию с 25.04.2013 и по настоящее время не являются общим имуществом многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, ул. Ясеневая д. 1, д. 1 к. 1 и д. 3.
Все эти сведения и документы имелись у заинтересованного лица, т.к. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Московский областной филиал, входит в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, куда и обратился заявитель с заявлениями о регистрации.
Более того, все они есть и в Мосгосстройнадзоре, который письмом заинтересованному лицу подтвердил, что указанные помещения входят в состав проектной документации на объект, и не возражает против регистрации помещений в Управлении Росреестра по Москве на основании технических паспортов на данные объекты.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемый по настоящему делу отказ не основан на нормах действующего законодательства, создавая препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, непосредственно повлиял на имущественное положение общества, и, следовательно, привел к нарушению его прав и законных интересов.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, оформленное письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
Решение суда подлежит отмене.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2015 года по делу N А40-25644/2015 отменить.
Признать недействительным, как несоответствующее Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, оформленное письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности ООО "Строительный Альянс" на объекты недвижимости, нежилые помещения 1-го этажа, по адресу:
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 корп. 1; общей площадью 190,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1638, общей площадью 376,2 кв. м, с кадастровым номером 77:17:0120114:1647;
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 3, общей площадью 226,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1140, общей площадью 289,8 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:989, общей площадью 289,1 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:983.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822) в пользу ООО "Строительный Альянс" (ОГРН 1045000905861) расходов по государственной пошлине в размере 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судья
Т.Я Сумарокова
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2015 N 09АП-28486/2015 ПО ДЕЛУ N А40-25644/2015
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А40-25644/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 25.08.2015
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Строительный Альянс"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 14 мая 2015 года по делу N А40-25644/2015,
принятое судьей Михайловой Е.В.
по заявлению ООО "Строительный Альянс" (ОГРН 1045000905861)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию прав
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя Терон О.Н. по доверенности от 03.06.2014
от заинтересованного лица Ходаковский А.В. по доверенности от 30.12.2014
установил:
ООО "Строительный Альянс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве о:
- признании недействительным, как не соответствующего Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, оформленное письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
- обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности ООО "Строительный Альянс" на объекты недвижимости, нежилые помещения 1-го этажа, по адресу:
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 корп. 1; общей площадью 190,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1638, общей площадью 376,2 кв. м, с кадастровым номером 77:17:0120114:1647;
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 3, общей площадью 226,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1140, общей площадью 289,8 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:989, общей площадью 289,1 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:983.
Решением суда от 14.05.2015 в удовлетворении заявления отказано.
На указанное решение Заявителем подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя поддержал требования и доводы жалобы, представитель заинтересованного лица заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.
Установлено, что 05.09.2014 ООО "Строительный Альянс" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве с заявлениями N 846,865,877,879,886 о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, нежилые помещения по адресу г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
22.09.2014 Управление приостановило государственную регистрацию права собственности заявителя на заявленные объекты недвижимости, а 19.12.2014 заинтересованное лицо письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 отказало в регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
Отказ мотивирован ссылками на абз 4, 10 и 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации).
В обоснование отказа Управлением указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.04.2013, выданное заявителю (застройщику), не содержит сведений о введении в эксплуатацию отдельных нежилых помещений в указанных жилых домах. В силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ у Управления возникли основания полагать, что все нежилые помещения в жилых зданиях N 1, N 2 и N 3 относятся к общему имуществу собственников.
С целью разъяснения данного обстоятельства Управлением в установленном порядке направлен запрос в адрес Мосгосстройнадзора.
Как следует из ответа Мосгосстройнадзора от 15.10.2014 N 09-4042/14-(4)-1 согласно техническим паспортам ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" фактически:
- по объекту г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 "читать" машиноместа - 32 шт. общая площадь 503,5 кв. м; офисные помещения 4 шт. общая площадь 888,2 кв. м; помещения-ниши - 39 шт., общая площадь 109 кв. м;
- по объекту г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 3 "читать" машиноместа - 84 шт. общая площадь 1036,8 кв. м; офисные помещения - 10 шт. общая площадь 2388,1 кв. м; помещения-ниши -104 шт., общая площадь 538,7 кв. м;
- по объекту г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 корп. 1 "читать" машиноместа - 82 шт. общая площадь 1030,9 кв. м; офисные помещения - 90 шт. общая площадь 2512,3 кв. м; помещения-ниши - 90 шт., общая площадь 516,5 кв. м.
Мосгосстройнадзор подтверждает, что указанные помещения входят в состав проектной документации на объект.
Вместе с тем, поступивший ответ не позволяет Управлению установить, относятся ли помещения, права на которые заявлены к регистрации, к офисным помещениям, помещениям-нишам, а равно к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, не ясно, соответствуют ли характеристики заявленных к регистрации помещений проекту, в частности, занимают ли они габариты частей здания, предназначенных проектом для размещения помещений иного назначения, с чем и согласился суд первой инстанции.
Данные обстоятельства послужили препятствием к осуществлению заявленной государственной регистрации права (перехода права).
В целях приведения в соответствие заявителем ранее в августе 2014 года в Комитет государственного строительного надзора города Москвы был направлен запрос о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.04.2013 N RU77245000-004863.
По результатам рассмотрения обращения заявителя Мосгосстройнадзор письмом от 13.08.2014 N 09-4042/14-(3)-1 сообщил следующее.
Внесение изменений в выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 N 145-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" и Инструкцией о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденной приказом Минрегионразвития России от 19.10.2006 N 121.
Указанные в письме, а также в оспариваемом решении нормы действующего законодательства, не содержат норм и правил разрешающих и четко регламентирующих порядок внесения изменений в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем Мосгосстройнадзор подтверждает, что согласно техническим паспортам ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ", все заявленные к регистрации нежилые помещения входят в состав проектной документации на объект, и не возражает против регистрации помещений в Управлении Росреестра по Москве на основании технических паспортов на данные объекты.
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентирована ст. 55 ГрК РФ, согласно которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Буквальный текст разрешения на строительство N RU50503000-144/12-р/с выданного заявителю 17.02.2012 содержит полный перечень нежилых помещений по каждому жилому дому, так общая площадь нежилых помещений по жилому дому N 1 составляла 872,1 кв. м, жилому дому N 2-2132,8 кв. м, жилому дому N 3-2197,7 кв. м.
Согласно ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Нормами ст. 55 ГрК РФ не предусмотрена возможность внесения изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе путем указания в нем новых объектов.
Учитывая, что нормы ГрК РФ относятся к сфере публично-правовых, в них действует принцип императивности, согласно которому административному органу разрешено только то, что прямо указано в данных нормах.
Данным законодательством не предусмотрено возможности для органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, вносить в него изменения, в том числе путем внесения в него перечня дополнительных объектов.
Более того, при проведении правовой экспертизы Управление могло определить, что заявленные к регистрации объекты недвижимого имущества входят в состав общей площади зданий указанных в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Так на стр. 3-4 Разрешения указаны общие площади зданий каждого из введенных в эксплуатацию домов, например, общая площадь дома N 1 указана в размере 9014,50 кв. м, вместе с тем общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) составляет лишь 6229,10, что образует разницу нежилых помещений в размере 2 785,4 и так по каждому дому.
Судом первой инстанции не учтено, что данные письменные доказательства устанавливают, что заявленные к регистрации нежилые помещения никогда не относились и не относятся к имуществу общего пользования. Данные обстоятельства подтверждаются и согласуются со сведениями, содержащимися в проектной документации, положительном заключении государственной экспертизы утвержденном 28.11.2011, данных государственного кадастра, кадастровых паспортах и техническими паспортами выданными ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" согласно которым помещения общего пользования идентифицированы и отнесены в отдельную графу 12 технических паспортов.
П. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости входят кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.
Таким образом, определять пространственно-территориальное положение объекта необходимо именно на основании данных кадастрового учета (ст. 2 Закона 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, законодательством установлено, что квалифицирующим признаком общего имущества является его предназначение - обслуживание более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Оспариваемый в настоящем деле отказ обоснован ссылками на абзацы 4, 10 и 13 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10);
- - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абзац 13).
В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 Закона о регистрации. Данный перечень является исчерпывающим, и расширенному толкованию не подлежит.
Поскольку согласно кадастровым паспортам нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом отличным от правового режима имущества общего пользования, предназначены для самостоятельного использования не связанного с обслуживанием жилого дома, являются смежными только с иными нежилыми помещениями офисами 1-го этажа, единственным собственником которого является ООО "Строительный Альянс". Иные собственники помещений на иных этажах здания не имеют самостоятельного интереса в использовании нежилых помещений, поскольку они не связаны с использованием принадлежащих иным собственникам жилых помещений и в них отсутствуют какие-либо коммуникации, относящиеся к общему имуществу здания.
Более того, согласно позиции Президиума ВАС РФ изложенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09 к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств, следует, что указанные нежилые помещения 1-го этажа не являются общей собственностью всех собственников помещений в здании, а являются собственностью ООО "Строительный Альянс", что подтверждается справкой о финансировании строительства за собственный счет, свидетельством о собственности на землю, разрешением на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Более того, идентифицированы и четко определены в технических паспортах БТИ, поставлены на кадастровый учет, в связи с чем, отказ управления в регистрации прав собственности на них за ООО "Строительный Альянс" на основании абз. 4, 10, 13 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является незаконным и необоснованным.
Все установленные Федеральным законом РФ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы заявителем были представлены заинтересованному лицу. Буквальный текст решения об отказе и о приостановлении государственной регистрации не содержит обязанности заявителя представить какие-либо дополнительные документы.
Оспариваемый отказ не содержит перечня документов, который, по его мнению, должен был быть представлен заявителем.
Заявитель, получив сообщение о приостановлении государственной регистрации в котором указано на то обстоятельство, что регистрирующий орган направил межведомственный запрос и по причине отсутствия ответа не может произвести действия по регистрации прав, имея в распоряжении ответ Мосгосстройнадзора, содержащий необходимую для регистрации информацию, направил его заинтересованному лицу.
Запросов о необходимости представления заинтересованному лицу документов в адрес заявителя не поступало.
Более того, заинтересованное лицо, отказав заявителю в регистрации законного права собственности на построенное на его же собственные средства объекты недвижимого имущества, вменяет обществу неисполнение обязанностей законом на него не возложенных, а непосредственно зависящие от самого Управления Росреестра и действий третьих лиц, взаимодействующих с ним посредством межведомственных запросов, что недопустимо.
Из прилагаемого ответа ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Московский областной филиал N 124/06 от 20.03.2015 следует, что все офисные помещения, заявленные к регистрации с момента ввода в эксплуатацию с 25.04.2013 и по настоящее время не являются общим имуществом многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, ул. Ясеневая д. 1, д. 1 к. 1 и д. 3.
Все эти сведения и документы имелись у заинтересованного лица, т.к. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Московский областной филиал, входит в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, куда и обратился заявитель с заявлениями о регистрации.
Более того, все они есть и в Мосгосстройнадзоре, который письмом заинтересованному лицу подтвердил, что указанные помещения входят в состав проектной документации на объект, и не возражает против регистрации помещений в Управлении Росреестра по Москве на основании технических паспортов на данные объекты.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемый по настоящему делу отказ не основан на нормах действующего законодательства, создавая препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, непосредственно повлиял на имущественное положение общества, и, следовательно, привел к нарушению его прав и законных интересов.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, оформленное письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
Решение суда подлежит отмене.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2015 года по делу N А40-25644/2015 отменить.
Признать недействительным, как несоответствующее Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, оформленное письмом от 19.12.2014 N 12/054/2014-846,865,877,879,886 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1; д. 1 корп. 1; д. 3.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности ООО "Строительный Альянс" на объекты недвижимости, нежилые помещения 1-го этажа, по адресу:
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 корп. 1; общей площадью 190,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1638, общей площадью 376,2 кв. м, с кадастровым номером 77:17:0120114:1647;
- - г. Москва, поселение Сосенское, дер. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 3, общей площадью 226,7 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:1140, общей площадью 289,8 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:989, общей площадью 289,1 кв. м с кадастровым номером 77:17:0120114:983.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822) в пользу ООО "Строительный Альянс" (ОГРН 1045000905861) расходов по государственной пошлине в размере 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судья
Т.Я Сумарокова
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)