Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии от заявителя - жилищно-строительного кооператива "Ректорский" (ИНН 6166085320, ОГРН 1126193007852) - Пендюрина Н.П. (доверенность от 16.04.2014), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380) и третьего лица - Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Ректорский" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2014 (судья Чернышева И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (судьи Соловьева М.В., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-8970/2014, установил следующее.
Жилищно-строительный кооператив "Ректорский" (далее - кооператив, застройщик) обратился в арбитражный суд к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать недействительным выраженный в письме от 21.03.2014 отказ департамента об отказе в продлении срока разрешения на строительство от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1;
- - обязать департамент продлить срок разрешения на строительство.
Требования мотивированы отсутствием установленных частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) оснований для отказа кооперативу в продлении ранее выданного органом местного самоуправления разрешения на строительство многоквартирного жилого дома. Необходимость в получении застройщиком разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для продления срока разрешения на строительство Градостроительным кодексом не предусмотрена.
Определением от 27.05.2014 (л. д. 89) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на принадлежащем кооперативу на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 61:446:0021601:253 площадью 862 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ректорская, 20 разрешено строительство семиэтажного многоквартирного жилого дома (разрешения на строительство от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1 и от 26.07.2013 N RU61310000-7882-2). Кооператив обратился в департамент с заявлением о продлении срока разрешения на строительство, ссылаясь на то, что к указанному в разрешении сроку (26.04.2014) строительные работы не окончил. Департамент письмом от 21.03.2014 N 59-34-2/5656 отказал кооперативу в продлении срока, сославшись на необходимость в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. При оценке доводов кооператива о незаконности отказа суды исходили из положений статьи 51 Градостроительного кодекса, согласно которой несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021601:253 расположен в границах территориальной зоны жилой застройки первого типа - Ж-1/6/03, в соответствии с градостроительным регламентом которой строительство многоквартирных жилых домов средней этажности относится к условно разрешенному виду использования. Согласно градостроительному плану основные и условно разрешенные виды разрешенного использования в отношении земельного участка кооператива не устанавливались. Публичные слушания по вопросу установления видов разрешенного использования кооператив не инициировал, соответствующий акт органом местного самоуправления не принимался. Следовательно, заявленный объект не соответствует разрешенным видам использования земельного участка, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (части 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Поскольку отказ департамента в продлении разрешения на строительство не противоречит закону и не нарушает права кооператива, суды на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказали в удовлетворении требований. Довод кооператива о том, что проведенные публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства являются разрешением на условно разрешенный вид использования участка, суды отклонили со ссылкой на статьи 39, 40 Градостроительного кодекса. Обращение с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид земельного участка является самостоятельным действием и не ставится в зависимость от полученного разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства. Не принят и довод о нормативно-правовом характере градостроительного плана (представляет собой выписку из градостроительной документации применительно к конкретному земельному участку). При проведении публичных слушаний по вопросу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в комиссию поступали заявления от участников слушаний с замечаниями. Кроме этого, заявителем не соблюдены требования части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса в части срока обращения с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. Суды также учли факт направления министерством в адрес департамента предписания от 11.12.2013 N 26/7362 об устранении нарушения законодательства о градостроительной деятельности (выдача разрешения на строительство в отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка). Во исполнение данного предписания департамент направил в адрес кооператива письмо 10.01.2014 с указанием на необходимость обращения в комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования. Однако кооператив с соответствующим заявлением в комиссию не обращался (л. д. 98, 140).
Кооператив обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов представленным сторонами доказательствам. По мнению заявителя, части 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса регулируют порядок получения нового разрешения на строительство, в то время как в настоящем деле оспаривается отказ в продлении ранее выданного разрешения. Градостроительным кодексом (части 19 - 21 статьи 51 Градостроительного кодекса) устанавливаются самостоятельные основания для отказа в продлении срока разрешения на строительство, отличные от оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. Данное обстоятельство судами необоснованно не учтено, пункт 2 статьи 17 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (о признании юридической силы установленных ранее видов разрешенного использования земельных участков) не применен. На момент оформления в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021601:253 прежними собственниками (Егиазарян Р.Г. и Егиазарян Ю.А.) видом его разрешенного использования являлся вид - многоквартирный жилой дом, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.09.2012 и от 08.02.2013, кадастровым паспортом земельного участка. Следовательно, собственник земельного участка (в настоящее время - кооператив) имеет право его использовать в соответствии с видом разрешенного использования "многоквартирный жилой дом", установленным до внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (статьи 260 и 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суды неверно оценили постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 15.12.2011 N 923, которым предоставлено разрешение на отклонение от предельного параметра разрешенного строительства в части максимальной этажности и максимальной высоты зданий для строительства многоквартирного шестиэтажного жилого дома. Данный вопрос обсуждался на публичных слушаниях до получения разрешения на строительство от 24.08.2012 N RU61310000-7882-l. Таким образом, участие граждан в публичных слушаниях было обеспечено именно по вопросу строительства многоквартирного жилого дома. Наличие жалоб граждан на строительство кооперативом многоквартирного дома документально не подтверждено, поэтому является необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии учета мнения граждан по вопросу строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021601:253. Противоречит материалам дела и вывод суда об отсутствии нарушения законных интересов кооператива оспариваемым отказом в продлении срока разрешения на строительство. В соответствии с проектной документацией на земельном участке кооперативом произведены работы по строительству многоквартирного жилого дома. Возведение здания окончено, ведутся работы по устройству кровли, внутренней отделке. Выполнены технические условия для присоединения к электрическим сетям от 06.04.2011, что подтверждается договором энергоснабжения от 23.01.2014 N 15818. Получены технические условия ОАО "Ростелеком" и ОАО "ПО Водоканал". Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство нарушает права и законные интересы кооператива, поскольку препятствует ему завершить и выполнить обязательства перед членами кооператива по передаче им в собственность квартир. Кроме того, письмом от 17.09.2014 департамент сообщил кооперативу об отсутствии необходимости проведения публичных слушаний в отношении земельного участка заявителя.
Департамент в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Полагает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об обоснованности отказа в продлении срока разрешения на строительство, а также об отсутствии нарушения прав заявителя таким отказом. На основании предписания министерства департамент направил в адрес общества уведомление о необходимости получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Данное уведомление заявителем проигнорировано. Отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является нарушением градостроительной деятельности и основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (части 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Ссылки заявителя на публичные слушания по вопросу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства обоснованно отклонены судами, поскольку обращение с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид земельного участка является самостоятельным действием и не ставится в зависимость от полученного разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства.
От министерства отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы, просил решение и апелляционное постановление отменить, заявление удовлетворить.
Департамент и министерство, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя кооператива, окружной суд считает, что решение и постановление следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в соответствии с разрешением от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1, выданным на срок до 24.05.2013, Егиазарян Р.Г. и Егиазарян Ю.А. разрешено строительство жилого дома (количество этажей - 7, площадь жилого здания 2218,2 кв. м, 39 квартир) на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ректорская, 20 (л. д. 12).
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 29.03.2011 N 61/001/11-76155) участок с кадастровым номером 61:446:0021601:253 площадью 862 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ректорская, 20, имеет вид разрешенного использования - многоквартирный жилой дом (л. д. 43).
На основании заключенного кооперативом с Егиазаряном Р.Г. и Егиазарян Ю.А. договора купли-продажи от 28.12.2012 (л. д. 10) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности кооператива на земельный участок с кадастровым номером 61:446:0021601:253, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2013 (л. д. 11).
26 июля 2013 года кооперативу выдано разрешение N RU61310000-7882-2 на строительство на земельном участке по ул. Ректорская, 20 жилого дома с такими же характеристиками. Срок действия разрешения определен до 26.04.2013 (л. д. 13).
14 марта 2014 года кооператив обратился в департамент с заявлением о продлении срока разрешения на строительство.
Департамент отказал кооперативу в продлении срока ранее выданного разрешения на строительство. В письме от 21.03.2014 N 59-34-2/5656 указано на то, что в связи с поступлением предписания министерства в адрес кооператива направлено уведомление о необходимости обращения в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. Поскольку кооперативом не предприняты меры по исполнению уведомления, в продлении разрешения на строительство N RU61310000-7882-2 отказано (л. д. 25).
Ссылаясь на незаконность отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса.
В части 1 статьи 198 Кодекса закреплено право организаций обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).
Отказывая в удовлетворении требований кооператива, суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021601:253 расположен в границах территориальной зоны жилой застройки первого типа - Ж-1/6/03, в соответствии с градостроительным регламентом которой строительство многоквартирных жилых домов средней этажности относится к условно разрешенному виду использования. Согласно градостроительному плану земельного участка основные и условно разрешенные виды разрешенного использования в отношении земельного участка кооператива не устанавливались. Публичные слушания по вопросу установления видов разрешенного использования кооператив не инициировал, соответствующий акт органом местного самоуправления не принимался. Следовательно, заявленный объект не соответствует разрешенным видам использования земельного участка, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство в соответствии с частями 7, 13 статьи 51 Градостроительного кодекса. Дополнительно суд первой инстанции указал на пропуск заявителем срока обращения с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство (подано обществом менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения).
В силу части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Из содержания судебных актов следует, что судами по существу разрешался спор об отказе в выдаче застройщику разрешения на строительство. Однако обществом заявлены иные требования - о признании незаконным отказа уполномоченного муниципального органа в продлении срока действия действующего (ранее выданного) разрешения на строительство и обязании продлить срок действия такого разрешения.
Окружной суд полагает, что суды первой и апелляционной инстанций ошибочно применили к правоотношениям сторон положения частей 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса.
Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы и устанавливает перечень прилагаемых к такому заявлению документов. При отсутствии необходимых документов уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Таким образом, приведенные нормы регулируют не вопросы продления срока действия ранее выданного застройщику разрешения на строительство, а порядок предоставления ему разрешения на строительство.
Департаментом ранее выдавались разрешения от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1 и от 26.07.2013 N RU61310000-7882-2 на строительство жилого многоквартирного дома на земельном участке по ул. Ректорская, 20.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса установлена возможность продления срока действия разрешения на строительство выдавшим его органом по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
По смыслу приведенной нормы с заявлением о продления разрешения на строительство застройщик должен обратиться в течение определенного периода времени до истечения срока действия разрешения на строительство. При условии начала строительства (до истечения срока действия выданного разрешения) в продлении действия такого разрешения уполномоченным органом не может быть отказано (при наличии объективной необходимости в выполнении (окончании) строительных работ).
В обоснование отказа в продлении кооперативу срока действия разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по ул. Ректорская, 20 (письмо от 21.03.2014 N 59-34-2/5656) департамент сослался на то, что кооперативом не инициирован процесс получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Между тем, судебная практика по спорам о продлении разрешения на строительство исходит из того, что часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса не предусматривает обязанность застройщика при продлении разрешения представлять какие-либо документы, кроме соответствующего заявления. Названная норма связывает возможность продления срока действия разрешения с фактом осуществления застройщиком строительных работ. Иных оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, помимо указанных в части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, действующее законодательство не содержит (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2010 N ВАС-10720/10, от 02.12.2011 N ВАС-13296/11, от 28.12.2012 N ВАС-18015/12 и от 25.12.2013 N ВАС-18554/13).
Градостроительный кодекс не содержит оснований для отказа в продлении разрешения на строительство и по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока (то есть менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Отказ уполномоченного органа в продлении действия разрешения на строительство по данной причине признается судебной практикой неправомерным (постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2012 по делу N А43-22770/2011 и от 04.06.2012 по делу N А39-2597/2011, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2010 по делу N А46-1420/2010).
С учетом предмета и оснований заявленных требований, в настоящем деле подлежали установлению фактические обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) закрепленных Градостроительным кодексом условий, при которых допускается продление разрешения на строительство (часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса), а не его первоначальная выдача (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Однако фактические обстоятельства, свидетельствующие об осуществлении застройщиком строительных работ до обращения с заявлением о продлении разрешения, судами не исследовались, оценка представленных кооперативом в материалы дела документам (л. д. 14-24), свидетельствующим, по его мнению, о возведении на земельном участке с кадастровым номером 61:446:0021601:253 многоквартирного жилого дома, не давалась.
С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом акте, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку судами неправильно применены нормы материального права, в связи с чем остались не выясненными существенные для дела обстоятельства, решение и апелляционное постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении суду необходимо проверить доводы застройщика о том, что в период действия разрешения на строительство от 26.07.2013 N RU61310000-7882-2 на земельном участке с кадастровым номером 61:446:0021601:253 им осуществлялись строительные работы по возведению объекта, после чего принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права.
При подаче кассационной жалобы кооператив уплатил государственную пошлину (в размере 2 тыс. рублей), что следует учесть суду при новом рассмотрении (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А53-8970/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.11.2014 ПО ДЕЛУ N А53-8970/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2014 г. по делу N А53-8970/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии от заявителя - жилищно-строительного кооператива "Ректорский" (ИНН 6166085320, ОГРН 1126193007852) - Пендюрина Н.П. (доверенность от 16.04.2014), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380) и третьего лица - Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Ректорский" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2014 (судья Чернышева И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (судьи Соловьева М.В., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-8970/2014, установил следующее.
Жилищно-строительный кооператив "Ректорский" (далее - кооператив, застройщик) обратился в арбитражный суд к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать недействительным выраженный в письме от 21.03.2014 отказ департамента об отказе в продлении срока разрешения на строительство от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1;
- - обязать департамент продлить срок разрешения на строительство.
Требования мотивированы отсутствием установленных частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) оснований для отказа кооперативу в продлении ранее выданного органом местного самоуправления разрешения на строительство многоквартирного жилого дома. Необходимость в получении застройщиком разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для продления срока разрешения на строительство Градостроительным кодексом не предусмотрена.
Определением от 27.05.2014 (л. д. 89) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на принадлежащем кооперативу на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 61:446:0021601:253 площадью 862 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ректорская, 20 разрешено строительство семиэтажного многоквартирного жилого дома (разрешения на строительство от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1 и от 26.07.2013 N RU61310000-7882-2). Кооператив обратился в департамент с заявлением о продлении срока разрешения на строительство, ссылаясь на то, что к указанному в разрешении сроку (26.04.2014) строительные работы не окончил. Департамент письмом от 21.03.2014 N 59-34-2/5656 отказал кооперативу в продлении срока, сославшись на необходимость в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. При оценке доводов кооператива о незаконности отказа суды исходили из положений статьи 51 Градостроительного кодекса, согласно которой несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021601:253 расположен в границах территориальной зоны жилой застройки первого типа - Ж-1/6/03, в соответствии с градостроительным регламентом которой строительство многоквартирных жилых домов средней этажности относится к условно разрешенному виду использования. Согласно градостроительному плану основные и условно разрешенные виды разрешенного использования в отношении земельного участка кооператива не устанавливались. Публичные слушания по вопросу установления видов разрешенного использования кооператив не инициировал, соответствующий акт органом местного самоуправления не принимался. Следовательно, заявленный объект не соответствует разрешенным видам использования земельного участка, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (части 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Поскольку отказ департамента в продлении разрешения на строительство не противоречит закону и не нарушает права кооператива, суды на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказали в удовлетворении требований. Довод кооператива о том, что проведенные публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства являются разрешением на условно разрешенный вид использования участка, суды отклонили со ссылкой на статьи 39, 40 Градостроительного кодекса. Обращение с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид земельного участка является самостоятельным действием и не ставится в зависимость от полученного разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства. Не принят и довод о нормативно-правовом характере градостроительного плана (представляет собой выписку из градостроительной документации применительно к конкретному земельному участку). При проведении публичных слушаний по вопросу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в комиссию поступали заявления от участников слушаний с замечаниями. Кроме этого, заявителем не соблюдены требования части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса в части срока обращения с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. Суды также учли факт направления министерством в адрес департамента предписания от 11.12.2013 N 26/7362 об устранении нарушения законодательства о градостроительной деятельности (выдача разрешения на строительство в отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка). Во исполнение данного предписания департамент направил в адрес кооператива письмо 10.01.2014 с указанием на необходимость обращения в комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования. Однако кооператив с соответствующим заявлением в комиссию не обращался (л. д. 98, 140).
Кооператив обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов представленным сторонами доказательствам. По мнению заявителя, части 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса регулируют порядок получения нового разрешения на строительство, в то время как в настоящем деле оспаривается отказ в продлении ранее выданного разрешения. Градостроительным кодексом (части 19 - 21 статьи 51 Градостроительного кодекса) устанавливаются самостоятельные основания для отказа в продлении срока разрешения на строительство, отличные от оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. Данное обстоятельство судами необоснованно не учтено, пункт 2 статьи 17 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (о признании юридической силы установленных ранее видов разрешенного использования земельных участков) не применен. На момент оформления в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021601:253 прежними собственниками (Егиазарян Р.Г. и Егиазарян Ю.А.) видом его разрешенного использования являлся вид - многоквартирный жилой дом, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.09.2012 и от 08.02.2013, кадастровым паспортом земельного участка. Следовательно, собственник земельного участка (в настоящее время - кооператив) имеет право его использовать в соответствии с видом разрешенного использования "многоквартирный жилой дом", установленным до внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (статьи 260 и 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статья 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суды неверно оценили постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 15.12.2011 N 923, которым предоставлено разрешение на отклонение от предельного параметра разрешенного строительства в части максимальной этажности и максимальной высоты зданий для строительства многоквартирного шестиэтажного жилого дома. Данный вопрос обсуждался на публичных слушаниях до получения разрешения на строительство от 24.08.2012 N RU61310000-7882-l. Таким образом, участие граждан в публичных слушаниях было обеспечено именно по вопросу строительства многоквартирного жилого дома. Наличие жалоб граждан на строительство кооперативом многоквартирного дома документально не подтверждено, поэтому является необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии учета мнения граждан по вопросу строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021601:253. Противоречит материалам дела и вывод суда об отсутствии нарушения законных интересов кооператива оспариваемым отказом в продлении срока разрешения на строительство. В соответствии с проектной документацией на земельном участке кооперативом произведены работы по строительству многоквартирного жилого дома. Возведение здания окончено, ведутся работы по устройству кровли, внутренней отделке. Выполнены технические условия для присоединения к электрическим сетям от 06.04.2011, что подтверждается договором энергоснабжения от 23.01.2014 N 15818. Получены технические условия ОАО "Ростелеком" и ОАО "ПО Водоканал". Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство нарушает права и законные интересы кооператива, поскольку препятствует ему завершить и выполнить обязательства перед членами кооператива по передаче им в собственность квартир. Кроме того, письмом от 17.09.2014 департамент сообщил кооперативу об отсутствии необходимости проведения публичных слушаний в отношении земельного участка заявителя.
Департамент в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Полагает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об обоснованности отказа в продлении срока разрешения на строительство, а также об отсутствии нарушения прав заявителя таким отказом. На основании предписания министерства департамент направил в адрес общества уведомление о необходимости получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Данное уведомление заявителем проигнорировано. Отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является нарушением градостроительной деятельности и основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (части 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Ссылки заявителя на публичные слушания по вопросу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства обоснованно отклонены судами, поскольку обращение с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид земельного участка является самостоятельным действием и не ставится в зависимость от полученного разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства.
От министерства отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы, просил решение и апелляционное постановление отменить, заявление удовлетворить.
Департамент и министерство, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя кооператива, окружной суд считает, что решение и постановление следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в соответствии с разрешением от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1, выданным на срок до 24.05.2013, Егиазарян Р.Г. и Егиазарян Ю.А. разрешено строительство жилого дома (количество этажей - 7, площадь жилого здания 2218,2 кв. м, 39 квартир) на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ректорская, 20 (л. д. 12).
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 29.03.2011 N 61/001/11-76155) участок с кадастровым номером 61:446:0021601:253 площадью 862 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ректорская, 20, имеет вид разрешенного использования - многоквартирный жилой дом (л. д. 43).
На основании заключенного кооперативом с Егиазаряном Р.Г. и Егиазарян Ю.А. договора купли-продажи от 28.12.2012 (л. д. 10) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности кооператива на земельный участок с кадастровым номером 61:446:0021601:253, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2013 (л. д. 11).
26 июля 2013 года кооперативу выдано разрешение N RU61310000-7882-2 на строительство на земельном участке по ул. Ректорская, 20 жилого дома с такими же характеристиками. Срок действия разрешения определен до 26.04.2013 (л. д. 13).
14 марта 2014 года кооператив обратился в департамент с заявлением о продлении срока разрешения на строительство.
Департамент отказал кооперативу в продлении срока ранее выданного разрешения на строительство. В письме от 21.03.2014 N 59-34-2/5656 указано на то, что в связи с поступлением предписания министерства в адрес кооператива направлено уведомление о необходимости обращения в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. Поскольку кооперативом не предприняты меры по исполнению уведомления, в продлении разрешения на строительство N RU61310000-7882-2 отказано (л. д. 25).
Ссылаясь на незаконность отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса.
В части 1 статьи 198 Кодекса закреплено право организаций обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).
Отказывая в удовлетворении требований кооператива, суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021601:253 расположен в границах территориальной зоны жилой застройки первого типа - Ж-1/6/03, в соответствии с градостроительным регламентом которой строительство многоквартирных жилых домов средней этажности относится к условно разрешенному виду использования. Согласно градостроительному плану земельного участка основные и условно разрешенные виды разрешенного использования в отношении земельного участка кооператива не устанавливались. Публичные слушания по вопросу установления видов разрешенного использования кооператив не инициировал, соответствующий акт органом местного самоуправления не принимался. Следовательно, заявленный объект не соответствует разрешенным видам использования земельного участка, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство в соответствии с частями 7, 13 статьи 51 Градостроительного кодекса. Дополнительно суд первой инстанции указал на пропуск заявителем срока обращения с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство (подано обществом менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения).
В силу части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Из содержания судебных актов следует, что судами по существу разрешался спор об отказе в выдаче застройщику разрешения на строительство. Однако обществом заявлены иные требования - о признании незаконным отказа уполномоченного муниципального органа в продлении срока действия действующего (ранее выданного) разрешения на строительство и обязании продлить срок действия такого разрешения.
Окружной суд полагает, что суды первой и апелляционной инстанций ошибочно применили к правоотношениям сторон положения частей 7 и 13 статьи 51 Градостроительного кодекса.
Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы и устанавливает перечень прилагаемых к такому заявлению документов. При отсутствии необходимых документов уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Таким образом, приведенные нормы регулируют не вопросы продления срока действия ранее выданного застройщику разрешения на строительство, а порядок предоставления ему разрешения на строительство.
Департаментом ранее выдавались разрешения от 24.08.2012 N RU61310000-7882-1 и от 26.07.2013 N RU61310000-7882-2 на строительство жилого многоквартирного дома на земельном участке по ул. Ректорская, 20.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса установлена возможность продления срока действия разрешения на строительство выдавшим его органом по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
По смыслу приведенной нормы с заявлением о продления разрешения на строительство застройщик должен обратиться в течение определенного периода времени до истечения срока действия разрешения на строительство. При условии начала строительства (до истечения срока действия выданного разрешения) в продлении действия такого разрешения уполномоченным органом не может быть отказано (при наличии объективной необходимости в выполнении (окончании) строительных работ).
В обоснование отказа в продлении кооперативу срока действия разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по ул. Ректорская, 20 (письмо от 21.03.2014 N 59-34-2/5656) департамент сослался на то, что кооперативом не инициирован процесс получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Между тем, судебная практика по спорам о продлении разрешения на строительство исходит из того, что часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса не предусматривает обязанность застройщика при продлении разрешения представлять какие-либо документы, кроме соответствующего заявления. Названная норма связывает возможность продления срока действия разрешения с фактом осуществления застройщиком строительных работ. Иных оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, помимо указанных в части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, действующее законодательство не содержит (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2010 N ВАС-10720/10, от 02.12.2011 N ВАС-13296/11, от 28.12.2012 N ВАС-18015/12 и от 25.12.2013 N ВАС-18554/13).
Градостроительный кодекс не содержит оснований для отказа в продлении разрешения на строительство и по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока (то есть менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Отказ уполномоченного органа в продлении действия разрешения на строительство по данной причине признается судебной практикой неправомерным (постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2012 по делу N А43-22770/2011 и от 04.06.2012 по делу N А39-2597/2011, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2010 по делу N А46-1420/2010).
С учетом предмета и оснований заявленных требований, в настоящем деле подлежали установлению фактические обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) закрепленных Градостроительным кодексом условий, при которых допускается продление разрешения на строительство (часть 20 статьи 51 Градостроительного кодекса), а не его первоначальная выдача (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Однако фактические обстоятельства, свидетельствующие об осуществлении застройщиком строительных работ до обращения с заявлением о продлении разрешения, судами не исследовались, оценка представленных кооперативом в материалы дела документам (л. д. 14-24), свидетельствующим, по его мнению, о возведении на земельном участке с кадастровым номером 61:446:0021601:253 многоквартирного жилого дома, не давалась.
С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом акте, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку судами неправильно применены нормы материального права, в связи с чем остались не выясненными существенные для дела обстоятельства, решение и апелляционное постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении суду необходимо проверить доводы застройщика о том, что в период действия разрешения на строительство от 26.07.2013 N RU61310000-7882-2 на земельном участке с кадастровым номером 61:446:0021601:253 им осуществлялись строительные работы по возведению объекта, после чего принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права.
При подаче кассационной жалобы кооператив уплатил государственную пошлину (в размере 2 тыс. рублей), что следует учесть суду при новом рассмотрении (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А53-8970/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)