Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Фахретдиновой Р.Ф.
Салихова Х.А.
при секретаре И.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
обязать Д. безвозмездно устранить недостатки в квартире, расположенной по адресу: адрес, произвести укладку: парогидроизоляционную пленку на чердачном перекрытии квартиры, дополнительного слоя утеплителя толщиной 130 мм, ходовых досок по всему перекрытию чердака, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Д. в пользу М.Э. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ..., экспертизы в размере ... представителя в сумме ...
В удовлетворении исковых требований М.Э., М.К. к Иглинскому межрайонному филиалу ГУП Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан об обязании выдать технический паспорт на квартиру, отказать.
Заслушав доклад судьи Салихова Х.А., судебная коллегия
установила:
М.Э., М.К. обратились в суд с иском к Д., Иглинскому территориальному участку ГУП "БТИ РБ" о возмещении убытков, расходов на устранение недостатка товара.
В обоснование иска указали, что дата между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик Д. продала, а истцы М.Э. М.К. купили квартиру, расположенную по адресу: адрес, кв. дата. Приобретенная истцами квартира по качеству не отвечает требованиям законодательства, имеет скрытые дефекты. Выявить все дефекты при внешнем осмотре квартиры истцы не могли, так как для этого требовалось вскрывать местами обои на стенах, обшивку полов. Каких-либо особых условий о качестве проданной им квартиры в договоре купли-продажи не содержится, в связи с чем, квартира должна соответствовать целям, для которых обычно используется. Зимой стены квартиры стали покрываться льдом, температура в воздухе составляла 12 - 15 градусов. Позже они выяснили, что квартира является мансардного типа, стены и перегородки сделаны из гипсокартона, наружные стены утеплены минватой. Указанные недостатки возникли до передачи квартиры истцам, следовательно, ответчиком умышленно были скрыты.
Уточнив исковые требования, истцы просили обязать ответчика Д. безвозмездно устранить недостатки адрес РБ, а именно произвести следующие работы по устранению недостатков: укладку парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии (изоляция плоских и криволинейных поверхностей матами минераловатными прошивными безобкладочными и в обкладках из стеклоткани или металлической сетки, плитами минераловатными на синтетическом связующем марки М-125, плитами полужесткими из стеклянного штапельного волокна на синтетическом связующем в количестве 6,5 куб. м), укладку дополнительного слоя утеплителя толщиной 130 мм (плиты теплоизоляционные URSA-П20Г в количестве 8,06 куб. м, установка пароизоляционного слоя из пленки полиэтиленовой, единица измерения 100 кв. м, количество - 0,5), укладку ходовых досок по всему перекрытию чердака, единица измерения 100 м, количество 5 в срок 20 дней после вступления в законную силу решения суда. Взыскать с ответчика в пользу М.Э. ... за услуги представителя, ... за услуги оценщика, .... за проведение строительно-технической экспертизы, расходы по оплате госпошлины.
Обязать Иглинское отделение техинвентаризации выдать истцам надлежащий техпаспорт на адрес.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Определением суда от дата в решении исправлена описка с изложением адреса дома как адрес.
В апелляционной жалобе Д. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов указано, что из заключения эксперта видно, что все выявленные недостатки относятся не к собственно квартире, а к обустройству чердачного помещения и ограждающих конструкций дома, которые, входят в состав общего имущества и, соответственно, не являются частями квартир. Они принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. Согласно п. п. 16 и 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, надлежащее содержание и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Что касается устранения недостатков общего имущества, а также возмещения понесенных расходов на их устранение, то эти вопросы должны быть решены истцами со всеми собственниками помещений в данном жилом доме.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав Д., ее представителя И.Р., поддержавших апелляционную жалобу, М.Э., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. 2, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N ... "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что обжалованное решение суда в части удовлетворения исковых требований истцов указанным требованиям не соответствует.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи - недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между С. (Д.), действующая за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь А., и М.Э., М.К. заключен договор купли-продажи квартиры. Из пункта 1 указанного договора купли-продажи квартиры следует, что продавцы продали каждый по 1/2 доли в праве общей долевой собственности, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому, квартиру, расположенную по адресу: адрес. Указанная квартира продана за ... (пункт 4 договора купли-продажи квартиры).
дата сторонами договора купли-продажи квартиры подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств.
дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес произведена государственная регистрация договора купли-продажи права общей долевой собственности истцов на квартиру.
Определением суда от дата по данному делу назначена строительно-техническая экспертиза для определения недостатков в спорной квартире и для определения рыночной стоимости работ и материалов по устранению недостатков в квартире.
Из заключения эксперта ООО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" N ... от дата следует, что возможные причины возникновения наледи и снега на стенах в зимний период указанной квартиры является неоднородность утеплителя (стена утеплена двумя видами утеплителя пенопласт минеральная вата, утеплитель имеет разрывы), теплотехнические качества снижаются, это одна из причин образования мостиков холода. Некачественно выполненное утепление стен мансардного этажа и мест примыкания стен мансардного этажа из деревянной облегченной конструкции к ж/б перекрытию и если места примыкания недостаточно утеплены, могут образоваться мостики холода, что свою очередь приведет к конденсату, который будет являться причиной образования наледи ж/б в зимний период года.
При визуально-инструментальном осмотре экспертом разрушений квартиры обнаружено не было. Выявлены следующие явные дефекты, которые человеком, не обладающим специальными знаниями в строительной сфере, обнаружены быть не могут: неоднородность уложенного утеплителя; отсутствие ходовых досок на перекрытии.
Экспертом были определены следующие виды работ, необходимые для устранения нарушений: укладка парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии; укладка дополнительного слоя утеплителя до расчетного на чердачном перекрытии; устройство ходовых досок (по всему перекрытию чердака); проведение исследований тепловизором ограждающих конструкции здания в зимний период; выявление мест повышенной теплопроводности, производство вскрытия и устройство дополнительного утепления.
Рыночная стоимость ремонтно-строительных работ и материалов по устранению недостатков в квартире на день проведения экспертизы составляет ...
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования М.Э., М.К. к Д. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом суд исходил из того, что поскольку недостатки в спорной квартире, установленные судебной экспертизой, не были оговорены продавцом и не были указаны в договоре купли-продажи квартиры от дата, соответственно ответчик обязан безвозмездно устранить указанные недостатки.
С изложенными выводами суда судебная коллегия согласиться не может на основании следующего.
Существенным обстоятельством для разрешения данного спора является вывод эксперта о том, что для устранения нарушений необходимо выполнить следующие виды работ: укладку парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии; укладку дополнительного слоя утеплителя до расчетного на чердачном перекрытии; устройство ходовых досок (по всему перекрытию чердака); проведение исследований тепловизором ограждающих конструкции здания в зимний период; выявление мест повышенной теплопроводности, производство вскрытия и устройство дополнительного утепления.
Таким образом, требуется выполнение работ в чердачном помещении дома.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, дом, в котором находится спорная квартира, является многоквартирным.
В соответствии с ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. п. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от дата N 491, в состав общего имущества включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- В силу п. 10 Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Согласно п. п. "в", "з" п. 11 указанных Правил, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.
Согласно п. 16 Правил, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п. 18 Правил, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Исходя из положений упомянутых правовых норм в их взаимосвязи принятие решения о проведении в многоквартирном доме текущего ремонта общего имущества отнесено к компетенции собрания собственников жилья в доме.
Следовательно, при возложении на ответчика обязанности по устранению недостатков в спорной квартире, посредством проведения работ в чердачном помещении, являющемся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, суду следовало исследовать вопрос о позиции общего собрания собственников помещений относительно производства Д. указанных ремонтных работ.
Однако в материалах гражданского дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что на обсуждение общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, ставился вопрос о проведении ремонта в чердачном помещении дома и что общим собранием было принято соответствующее решение. Истцом М.Э. данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции не оспаривалось.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований М.Э. и М.К. не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем, в указанной части подлежит отмене.
Судебная коллегия, принимая новое решение, по приведенным выше основаниям приходит к выводу, что исковые требования М.Э., М.К. к Д. о безвозмездном устранении недостатков в квартире, расположенной по адресу: адрес, взыскании судебных расходов подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от дата отменить в части:
- возложения на Д. обязанности безвозмездно устранить недостатки в квартире, расположенной по адресу: адрес, произвести укладку: парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии квартиры, дополнительного слоя утеплителя толщиной 130 мм, ходовых досок по всему перекрытию чердака, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу;
- взыскания с Д. в пользу М.Э. судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме ...., экспертизы в размере ... представителя в сумме ...;
- и в отмененной части принять новое решение:
в удовлетворении исковых требований М.Э., М.К. к Д. о безвозмездном устранении недостатков в квартире, расположенной по адресу: адрес, взыскании судебных расходов - отказать.
То же решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от дата в остальной части оставить без изменения.
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 19.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-15750/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2013 г. по делу N 33-15750/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Фахретдиновой Р.Ф.
Салихова Х.А.
при секретаре И.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
обязать Д. безвозмездно устранить недостатки в квартире, расположенной по адресу: адрес, произвести укладку: парогидроизоляционную пленку на чердачном перекрытии квартиры, дополнительного слоя утеплителя толщиной 130 мм, ходовых досок по всему перекрытию чердака, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Д. в пользу М.Э. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ..., экспертизы в размере ... представителя в сумме ...
В удовлетворении исковых требований М.Э., М.К. к Иглинскому межрайонному филиалу ГУП Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан об обязании выдать технический паспорт на квартиру, отказать.
Заслушав доклад судьи Салихова Х.А., судебная коллегия
установила:
М.Э., М.К. обратились в суд с иском к Д., Иглинскому территориальному участку ГУП "БТИ РБ" о возмещении убытков, расходов на устранение недостатка товара.
В обоснование иска указали, что дата между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик Д. продала, а истцы М.Э. М.К. купили квартиру, расположенную по адресу: адрес, кв. дата. Приобретенная истцами квартира по качеству не отвечает требованиям законодательства, имеет скрытые дефекты. Выявить все дефекты при внешнем осмотре квартиры истцы не могли, так как для этого требовалось вскрывать местами обои на стенах, обшивку полов. Каких-либо особых условий о качестве проданной им квартиры в договоре купли-продажи не содержится, в связи с чем, квартира должна соответствовать целям, для которых обычно используется. Зимой стены квартиры стали покрываться льдом, температура в воздухе составляла 12 - 15 градусов. Позже они выяснили, что квартира является мансардного типа, стены и перегородки сделаны из гипсокартона, наружные стены утеплены минватой. Указанные недостатки возникли до передачи квартиры истцам, следовательно, ответчиком умышленно были скрыты.
Уточнив исковые требования, истцы просили обязать ответчика Д. безвозмездно устранить недостатки адрес РБ, а именно произвести следующие работы по устранению недостатков: укладку парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии (изоляция плоских и криволинейных поверхностей матами минераловатными прошивными безобкладочными и в обкладках из стеклоткани или металлической сетки, плитами минераловатными на синтетическом связующем марки М-125, плитами полужесткими из стеклянного штапельного волокна на синтетическом связующем в количестве 6,5 куб. м), укладку дополнительного слоя утеплителя толщиной 130 мм (плиты теплоизоляционные URSA-П20Г в количестве 8,06 куб. м, установка пароизоляционного слоя из пленки полиэтиленовой, единица измерения 100 кв. м, количество - 0,5), укладку ходовых досок по всему перекрытию чердака, единица измерения 100 м, количество 5 в срок 20 дней после вступления в законную силу решения суда. Взыскать с ответчика в пользу М.Э. ... за услуги представителя, ... за услуги оценщика, .... за проведение строительно-технической экспертизы, расходы по оплате госпошлины.
Обязать Иглинское отделение техинвентаризации выдать истцам надлежащий техпаспорт на адрес.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Определением суда от дата в решении исправлена описка с изложением адреса дома как адрес.
В апелляционной жалобе Д. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов указано, что из заключения эксперта видно, что все выявленные недостатки относятся не к собственно квартире, а к обустройству чердачного помещения и ограждающих конструкций дома, которые, входят в состав общего имущества и, соответственно, не являются частями квартир. Они принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. Согласно п. п. 16 и 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, надлежащее содержание и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Что касается устранения недостатков общего имущества, а также возмещения понесенных расходов на их устранение, то эти вопросы должны быть решены истцами со всеми собственниками помещений в данном жилом доме.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав Д., ее представителя И.Р., поддержавших апелляционную жалобу, М.Э., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. 2, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N ... "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что обжалованное решение суда в части удовлетворения исковых требований истцов указанным требованиям не соответствует.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи - недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между С. (Д.), действующая за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь А., и М.Э., М.К. заключен договор купли-продажи квартиры. Из пункта 1 указанного договора купли-продажи квартиры следует, что продавцы продали каждый по 1/2 доли в праве общей долевой собственности, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому, квартиру, расположенную по адресу: адрес. Указанная квартира продана за ... (пункт 4 договора купли-продажи квартиры).
дата сторонами договора купли-продажи квартиры подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств.
дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес произведена государственная регистрация договора купли-продажи права общей долевой собственности истцов на квартиру.
Определением суда от дата по данному делу назначена строительно-техническая экспертиза для определения недостатков в спорной квартире и для определения рыночной стоимости работ и материалов по устранению недостатков в квартире.
Из заключения эксперта ООО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" N ... от дата следует, что возможные причины возникновения наледи и снега на стенах в зимний период указанной квартиры является неоднородность утеплителя (стена утеплена двумя видами утеплителя пенопласт минеральная вата, утеплитель имеет разрывы), теплотехнические качества снижаются, это одна из причин образования мостиков холода. Некачественно выполненное утепление стен мансардного этажа и мест примыкания стен мансардного этажа из деревянной облегченной конструкции к ж/б перекрытию и если места примыкания недостаточно утеплены, могут образоваться мостики холода, что свою очередь приведет к конденсату, который будет являться причиной образования наледи ж/б в зимний период года.
При визуально-инструментальном осмотре экспертом разрушений квартиры обнаружено не было. Выявлены следующие явные дефекты, которые человеком, не обладающим специальными знаниями в строительной сфере, обнаружены быть не могут: неоднородность уложенного утеплителя; отсутствие ходовых досок на перекрытии.
Экспертом были определены следующие виды работ, необходимые для устранения нарушений: укладка парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии; укладка дополнительного слоя утеплителя до расчетного на чердачном перекрытии; устройство ходовых досок (по всему перекрытию чердака); проведение исследований тепловизором ограждающих конструкции здания в зимний период; выявление мест повышенной теплопроводности, производство вскрытия и устройство дополнительного утепления.
Рыночная стоимость ремонтно-строительных работ и материалов по устранению недостатков в квартире на день проведения экспертизы составляет ...
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования М.Э., М.К. к Д. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом суд исходил из того, что поскольку недостатки в спорной квартире, установленные судебной экспертизой, не были оговорены продавцом и не были указаны в договоре купли-продажи квартиры от дата, соответственно ответчик обязан безвозмездно устранить указанные недостатки.
С изложенными выводами суда судебная коллегия согласиться не может на основании следующего.
Существенным обстоятельством для разрешения данного спора является вывод эксперта о том, что для устранения нарушений необходимо выполнить следующие виды работ: укладку парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии; укладку дополнительного слоя утеплителя до расчетного на чердачном перекрытии; устройство ходовых досок (по всему перекрытию чердака); проведение исследований тепловизором ограждающих конструкции здания в зимний период; выявление мест повышенной теплопроводности, производство вскрытия и устройство дополнительного утепления.
Таким образом, требуется выполнение работ в чердачном помещении дома.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, дом, в котором находится спорная квартира, является многоквартирным.
В соответствии с ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. п. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от дата N 491, в состав общего имущества включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- В силу п. 10 Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Согласно п. п. "в", "з" п. 11 указанных Правил, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.
Согласно п. 16 Правил, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п. 18 Правил, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Исходя из положений упомянутых правовых норм в их взаимосвязи принятие решения о проведении в многоквартирном доме текущего ремонта общего имущества отнесено к компетенции собрания собственников жилья в доме.
Следовательно, при возложении на ответчика обязанности по устранению недостатков в спорной квартире, посредством проведения работ в чердачном помещении, являющемся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, суду следовало исследовать вопрос о позиции общего собрания собственников помещений относительно производства Д. указанных ремонтных работ.
Однако в материалах гражданского дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что на обсуждение общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, ставился вопрос о проведении ремонта в чердачном помещении дома и что общим собранием было принято соответствующее решение. Истцом М.Э. данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции не оспаривалось.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований М.Э. и М.К. не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем, в указанной части подлежит отмене.
Судебная коллегия, принимая новое решение, по приведенным выше основаниям приходит к выводу, что исковые требования М.Э., М.К. к Д. о безвозмездном устранении недостатков в квартире, расположенной по адресу: адрес, взыскании судебных расходов подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от дата отменить в части:
- возложения на Д. обязанности безвозмездно устранить недостатки в квартире, расположенной по адресу: адрес, произвести укладку: парогидроизоляционной пленки на чердачном перекрытии квартиры, дополнительного слоя утеплителя толщиной 130 мм, ходовых досок по всему перекрытию чердака, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу;
- взыскания с Д. в пользу М.Э. судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме ...., экспертизы в размере ... представителя в сумме ...;
- и в отмененной части принять новое решение:
в удовлетворении исковых требований М.Э., М.К. к Д. о безвозмездном устранении недостатков в квартире, расположенной по адресу: адрес, взыскании судебных расходов - отказать.
То же решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от дата в остальной части оставить без изменения.
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)