Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья "Машкова, 16"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 сентября 2013 года
по делу N А40-20426/12, принятое судьей С.В. Романенковой,
по иску Товарищества собственников жилья "Машкова, 16"
к Индивидуальному предпринимателю Выдре Валерию Леонидовичу
(ОГРНИП: 304770000517754),
Индивидуальному предпринимателю Савкину Ивану Владимировичу
(ОГРНИП: 306770000101815),
Индивидуальному предпринимателю Никитину Юрию Владимировичу
третьи лица - 1) ГУП "Московское имущество", 2) Департамент городского имущества города Москвы, 3) Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, 4) Управление Росреестра по Москве, 5) ГУП МосгорБТИ, 6) ООО "ПРОМТЭКО" (ликвидировано), 7) НП "Европейское правовое агентство", 8) Корпорация "ОРБИС ИНЖИНИРИНГ, ИНКОРПОРЕЙТЕД", 9) ООО "ЮЛА"
о признании права общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии в судебном заседании:
от истца: Новикова О.Д. по доверенности от 03.11.2012, председатель правления Богданова О.В.
от ответчиков: ИП Выдра В.Л. - Серова Т.Л. по доверенности от 29.04.2013, Шелихова С.В., Туманова Е.А.по доверенности от 07.05.2014
ИП Никитина Ю.В. - Климкин А.А. по доверенности от 06.04.2013
в судебное заседание не явились представители:
от ответчика: ИП Савкина И.В. - извещен, от третьих лиц - извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "Машкова, 16" (далее - ТСЖ "Машкова, 16", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ответчикам: Индивидуальному предпринимателю Выдре Валерию Леонидовичу (далее - ИП Выдра В.Л.), Индивидуальному предпринимателю Савкину Ивану Владимировичу (далее - ИП Савкин И.В.), Индивидуальному предпринимателю Никитину Юрию Владимировичу (далее - Никитин Ю.В.) о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на помещения технического назначения: I - площадью 105,9 кв. м, в состав которого входят комнаты 1, 1а, 2 - 9, и II - площадью 89,6 кв. м, в состав которого входят комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6, расположенные в цокольном этаже жилого дома: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, и истребовании указанного недвижимого имущества из чужого незаконного владения ответчиков: помещение I - у ответчиков Выдры В.Л. и Савкина И.В., помещение II - у Никитина Ю.В.
Исковые требования заявлены на основании статей 12, 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 35, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы тем, что в нежилых помещениях I и II цокольного этажа (в доме отсутствует подвал) имеются инженерные коммуникации, обслуживающие все квартиры жилого дома: г. Москва, ул. Машкова, д. 16. Однако, указанные спорные помещения находятся в собственности ответчиков, переданные последними в аренду третьих лиц. Наличие записи о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения нарушает права и интересы всех собственников помещений данного жилого дома и не позволяет истцу в дальнейшем поставить их на баланс и осуществлять круглосуточный доступ к инженерным коммуникациям. Истец считает, что право собственности города Москвы на спорные помещения зарегистрировано без правовых оснований, поскольку право общедолевой собственности на указанные помещения возникало у каждого собственника квартиры либо нежилого помещения одновременно с правом собственности на принадлежащие им помещения на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не требовало отдельной регистрации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ГУП "Московское имущество", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управление Росреестра по Москве, ГУП МосгорБТИ, ООО "ПРОМТЭКО" (ликвидировано), НП "Европейское правовое агентство", Корпорация "ОРБИС ИНЖИНИРИНГ, ИНКОРПОРЕЙТЕД", ООО "ЮЛА".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2013 в удовлетворении иска ТСЖ "Машкова, 16" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения отказано.
На указанный судебный акт истцом и группой собственников дома поданы апелляционные жалобы.
Не согласившись с указанным судебным актом в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с апелляционной жалобой обратились собственники жилого дома: Егоров Сергей Степанович; Немцова Марина Рюриковна; Ирдынчеева Маргарита Люммировна; Кузнецова Ирина Викторовна; Карповский Андрей Викторович; Булатовская (Попова) Виолетта Владимировна; Виноградова Елена Германовна; Богданова Ольга Владимировна; Богданов Василий Борисович; Богданова Вера Борисовна; Горячев Алексей Вячеславович; Щербакова Татьяна Леонидовна; Беляева (Бойко) Наталия Вадимовна; Дмитракова Татьяна Владимировна; Соколов Андрей Юрьевич; Киселев Константин Львович; Лисина Людмила Владиславовна; Смирнова Лолита Юрьевна, в которой просили отменить решение суда от 10.09.2013, рассмотреть дело по правилам первой инстанции, вынести новый судебный акт и допустить заявителей в качестве третьих лиц на стороне истца.
Суд апелляционной инстанции определением от 20.11.2013 прекратил производство по жалобе указанных лиц. При этом суд пришел к выводу, что поскольку интересы собственников в настоящем деле представляет товарищество собственников жилья, подавшее апелляционную жалобу, и решение не принято о конкретных лицах, в данном случае заявителях, привлечение к участию в деле и рассмотрение дела с участием самих собственников не соответствует требованиям эффективного правосудия в разумный срок.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.02.2014 определение суда апелляционной инстанции от 20.11.2013 оставлено без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы группы собственников отказано.
Определением от 13.12.2013 о делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Гороценка-экспертиза" Глебовой Нелли Вадимовне.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Имеются ли в помещениях I и II расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования, требующее постоянного, открытого доступа для его эксплуатации и контроля?
2. Имеются ли отдельные, не затрагивающие использование общего имущества, входы в помещения I и II?
Указанным определением производство по делу приостановлено.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.02.2014 определение суда апелляционной инстанции от 13.12.2013 оставлено без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы ИП Выдры В.Л. отказано.
Определением от 06.03.2014 производство по делу N А40-20426/12 возобновлено.
Явившийся в судебное заседание 28.05.2014 представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в ней и в письменных пояснениях с учетом выводов экспертного заключения ООО "Гороценка-экспертиза".
Представители ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражали, считают, что решение вынесено по законно полно выясненным обстоятельствам, изложенным в письменных пояснениях на апелляционную жалобу.
ИП Савкин И.В, третьи лица, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своих представителей не направили.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ИП Савкина И.В, третьих лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и движении дела вместе с соответствующими файлами размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и явившихся ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2013 отмене либо изменению не подлежит на основании следующего.
Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств и установлено судом апелляционной инстанции, на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 25.12.2001 N 5296-р было принято решение о продаже в собственность ООО "Промтеко" (на момент рассмотрения дела юридическое лицо ликвидировано) нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 общей площадью 116,9 кв. м (этаж цоколь ком. Б, б1, пом. I ком. 1, 1а, 2 - 9), которые принадлежали ему на основании свидетельства о государственной права от 11.10.2002 серия 77 АА 395173, а также на основании договора купли-продажи ВАМ-МКИ1 N 17466 от 25.06.2002 со СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы.
По договору купли-продажи нежилого помещения от 19.12.2002, заключенного между ООО "Промтеко" (продавец) и Выдрой В.Л., Савкиным И.В. (покупатель), продавец передает, а покупатель приобретает в собственность в равных долях по 1/2 доле нежилого помещения, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, общей площадью 116,9 кв. м, что также подтверждается Свидетельством от 03.02.2003 серия 77 АБ 144365, выписками из ЕГРП от 20.10.2011 N 11/065/2011-051, от 22.03.2012 N 19/005/2012-1550.
Согласно представленным в материалы дела результатам инвентаризации от 04.07.1995, площадь пом. I цокольного этажа жилого дома: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 составляет 105,9 кв. м, что отражено в экспликации Центрального ТБТИ.
Выписками из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы от 13.07.2006, 30.08.2006, нежилое помещение площадью 89,6 кв. м (цоколь, помещение II, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6) по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, подтверждается факт нахождения собственности за городом Москвой.
На основании Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 20.09.2007 N 3364-р принято решение о продаже на аукционе нежилого помещения общей площадью 89,6 кв. м, располагающегося по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16.
В соответствии с договором купли-продажи объекта приватизации от 24.12.2007 АИ N 904, подписанного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и Никитиным Ю.В., последнему было передано нежилое помещение площадью 89,6 кв. м (цоколь, помещение II, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6) по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 и выдано свидетельство (реестр N 17475 от 14.01.2008).
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации от 18.03.2008 серия 77 АЖ 422884, от 04.09.2006 серия 77 АГ 453828 нежилые помещения площадью 89,6 кв. м (цоколь пом. II ком. 1, 2, 2а, 2б, 3 - 6) в здании по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 принадлежат на праве собственности Никитину Ю.В. на основании договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 904 от 24.12.2007 со СГУП по продаже имущества г. Москвы, что подтверждается выписками из ЕГРП от 18.02.2012 N 10/004/2012-105, от 06.03.2012 N 19/005/2012-045, представленными в материалы дела.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 подтверждается, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Учитывая приведенные нормы закона, а также сложившуюся на настоящий момент судебную практику, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ТСЖ "Машкова, д. 16" права на иск.
Кроме того, данная позиция суда, поддержана постановлением суда кассационной инстанции от 10.02.2014 по настоящему делу.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Тогда правовой режим таких помещений отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Приватизация первой квартиры - N 22 в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 была осуществлена по договору от 04.09.1992.
В судебном заседании сторонами был подтвержден факт, что первая приватизация квартиры в доме была произведена в сентябре 1992 года, на основании чего, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу, что правовой режим помещений I и II, расположенных в цокольном этаже жилого дома должен определяться, исходя из даты приватизации первой квартиры в доме, а именно по состоянию на сентябрь 1992 года.
Кроме того, из поэтажного плана БТИ и экспликации по состоянию на 25.05.1950 усматривается, что помещение I до переоборудования его впоследствии с назначением "нежилое" и представляло собой отдельную изолированную квартиру N 25, состоящей из комнат, коридора, уборной и кухни, площадью 105,9 кв. м.
Согласно представленного письма БТИ от 23.08.2013 N 4600 бывшие квартиры N 25 и N 26 цокольного этажа, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, учтены в нежилом фонде 13.10.1977 как нежилые помещения N I и N II цокольного этажа в соответствии с РИК N 28/1 от 17.12.1963 и РИК N 50/1 от 18.12.1968.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные помещения изначально были спроектированы с целью использования для самостоятельных нужд, под жилые квартиры и после 1963 и 1968 квартиры N 25, 26 и были переоборудованы в нежилые помещения.
Истец ссылается на экспликацию БТИ, составленную 17.07.1985 по состоянию на 1977 год, в которой комнаты 1, 2, 5, 6 помещения I и комнаты 1, 2, 2а, 3 помещения II указаны как "вспомогательные".
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, указание помещений с назначением "вспомогательное" не означает фактическое использование помещений в качестве общего имущества домовладельцами.
В силу положений статьи 36 ЖК РФ объектом общей долевой собственности являются исключительно технические подвалы.
Судом апелляционной инстанции по делу назначалась экспертиза, перед экспертом поставлены следующие вопросы.
1. Имеются ли в помещениях I и II расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования, требующее постоянного, открытого доступа для его эксплуатации и контроля?
2. Имеются ли отдельные, не затрагивающие использование общего имущества, входы в помещения I и II?
Представителем истца 19.12.2013 в адрес эксперта направлены объяснения по экспертизе (т. 12 л.д. 129), в которых содержится информация по спорным помещениям и просьба дать ответ на вопрос, не включенный судом в определение о назначении экспертизы.
Проанализировав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции полагает, что оно не соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ.
Согласно абзацу 3 части 2 статьи 86 АПК РФ, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Однако включать в экспертное заключение выводы по просьбе сторон эксперт не вправе, тем более по вопросам, отклоненным судом при назначении экспертизы.
Кроме того, эксперт в заключении дает правовую характеристику спорным объектам, что относиться к исключительной компетенции суда. Выводы эксперта носят неконкретный, общий характер и опровергаются иными относимыми и допустимыми доказательствами.
Судом отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, в связи с возможностью рассмотреть дело с учетом имеющихся и представленных доказательств.
Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 16.08.2012 N 5820 спорные помещения I и II расположены в цокольном этаже дома (том 4, л.д. 16).
Материалами дела не подтверждается, что цокольный этаж был спроектирован, как технический (вспомогательный) и вводился в эксплуатацию в качестве такового.
Письмом ГУП МосгорБТИ от 12.05.2012 N 2075 установлено, что на основании правил технической инвентаризации площади помещений "Б" и "б1" цокольного этажа в здании по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 учтены технической документацией, кроме того, за итогом общей площади строения и никогда в площади помещения N I цокольного этажа в технической документации не учитывались.
Вышеуказанное обстоятельство усматривается из представленных технических заключений, составленным ГУП "МОСЖНИИПРОЕКТ" (ранее Институт "МОСЖНИИПРОЕКТ") по состоянию на апрель 1988 г., июль 2011 г. о состоянии отдельных конструкций и инженерных систем здания по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, а также рабочий проект по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По утверждению истца, в представленных заключениях указано на наличие подвала, а не цокольного этажа и нахождение в спорных помещениях общедомовых коммуникаций.
Как усматривает судебная коллегия апелляционной инстанции, из технического заключения от 21.05.2012, подготовленного ООО "Ремстройпроект "БИС" о конструкциях, инженерном оборудовании и назначении помещения N I, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, стр. 2, помещение N I расположено в цокольном этаже жилого дома, которое имеет обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через оконные проемы.
Высота помещения 2,51 - 2,60 м до уровня сводов. В плане БТИ в помещении N I с 1950 года располагалась жилая квартира, состоящая из жилых изолированных комнат, кухни и санузла. По регистрации 1987 квартира переведена нежилой фонд, предназначенный для самостоятельного от жилой части здания использования. На стояках и магистралях центрального отопления и холодного водопровода запорная арматура, другие отключающие устройства, требующие постоянного обслуживания эксплуатирующей здание организации, в площади помещения N I отсутствуют.
Запорная арматура для отключения стояков расположена в других помещениях здания, примыкающих к помещению N I. Таким образом, обследованное помещение N I не является техническим подвалом и предназначено для самостоятельного использования.
В соответствии с заключением о техническом состоянии конструкций по результатам обследования нежилых помещений II цокольного этажа по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, составленном ООО "Фирма "Зеленоградстрой", сделан вывод о том, что нежилое помещение II (цокольный этаж, помещения 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6) используются по назначению, как нежилые и не являются предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании. Имеющиеся трубопроводы в помещениях являются транзитными и не требуют постоянного присутствия эксплуатирующих служб и открытого доступа для их эксплуатации и контроля. В обследуемых помещениях цокольного этажа отсутствует инженерное оборудование (запорная арматура, краны двойной регулировки, краны шаровые), требуемые для эксплуатации жилых квартир и других помещений дома N 16 по ул. Машкова.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ истцом доказательств использования спорных помещений как вспомогательных помещений для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома после 1963 года и на момент первой приватизации жилых помещений не представлено.
На основании актов осмотров спорных помещений, составленных сторонами во исполнение требований суда, усматривается, что в акте N 1 осмотра нежилого помещения составленного 01.08.2013 и подписанного представителями собственников нежилых помещений I и II, арендаторами указанных помещений и ТСЖ "Машкова, 16", в нежилом помещении I, общей площадью 116,9 кв. м, располагается филиал Корпорации "ОРБИС ИНЖИНИРИНГ ИНКОРПОРЕЙТЕД" на основании договора аренды N б/н от 01.02.2013 и НП "Европейское правовое агентство" по договору N б/н от 01.12.2012
Данное помещение расположено в цокольном этаже 6-этажного жилого дома, построенного в 1911 году, и в настоящее время используется в качестве офисного помещения.
Помещение технически обустроено, отремонтировано, в комнатах имеется офисная мебель, оргтехника, а также обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через 6 оконных проемов.
По главному фасаду оконные проемы расположены выше отмостки, по дворовому фасаду оконные проемы частично заглублены, перед оконными проемами устроены кирпичные приямки. Помещение оборудовано централизованными системами центрального отопления, холодного водопровода, канализацией, электроосвещением, в помещении имеется санузел и кухня.
На основании акта N 2 осмотра нежилого помещения от 01.08.2013, подписанного представителями собственников нежилых помещений I и II, арендаторами указанных помещений и ТСЖ "Машкова, 16", в нежилом помещении II, общей площадью 89,6 кв. м, располагается ООО "Юла" на основании договора аренды N 5/06-13А от 07.07.2013. Вышеуказанное помещение расположено в цокольном этаже 6-этажного жилого дома, построенного в 1911 году, и в настоящее время используется в качестве помещения под косметический салон.
Помещение технически обустроено, отремонтировано, в комнатах имеется офисная мебель, оргтехника, косметическое оборудование, а также обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через 4 оконных проема.
По главному фасаду оконные проемы расположены выше отмостки, по дворовому фасаду оконные проемы частично заглублены, перед оконными проемами устроены кирпичные приямки.
Помещение оборудовано централизованными системами центрального отопления, холодного водопровода, канализацией, электроосвещением, в помещении имеется санузел.
В актах N 1, 2 представитель ТСЖ "Машкова, 16" указал, что ему не был обеспечен допуск в комнаты, где находятся общедомовые коммуникации, которые скрыты под декоративной обшивкой.
В суде первой инстанции ответчиками заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности.
Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности, исходя из следующего.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В соответствии с пунктом 58 названного Постановления лицо, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
В соответствии с данными разъяснениями высших судебных инстанций, а также исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
На основании указанного, за защитой прав путем предъявления иска о признании права собственности может обратиться только владеющий собственник.
Как следует из материалов дела, истец не является владеющим собственником, что подтверждается им же (узнали о наличии инженерного оборудования и коммуникаций в 2011 году).
Как правильно установлено арбитражным судом, право собственности на помещения в доме возникло у граждан с 1992.
Таким образом, о нарушении своего права собственники жилых помещений должны были узнать с указанного момента.
С исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд 24.01.2012, о чем свидетельствует штамп Арбитражного суда города Москвы на исковом заявлении, то есть по истечении установленного срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поскольку, предъявляя иск о признании права собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного интереса, отличного от интересов собственников, срок исковой давности следует исчислять с момента, когда собственники узнали о нарушении своего права.
Заявление истца о том, что они узнали о наличии коммуникаций в 2011 году, свидетельствует о неиспользовании спорных помещений собственниками дома, поскольку они были сформированы и использовались как самостоятельные объекты права.
Кроме того, в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.
Довод истца о том, что ответчиками не оспаривался вывод суда первой инстанции по сроку исковой давности, не освобождает суд апелляционной инстанции проверять судебный акт на соответствие нормам материального и процессуального права, а также выводов суда обстоятельствам дела, поскольку суд второй инстанции повторно рассматривает дело.
Поскольку право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения не доказано, требование истца правомерно отклонены судом.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорного имущества.
На основании изложенного апелляционная жалоба ТСЖ "Машкова, 16" удовлетворению не подлежит. Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2013 суд оставляет без изменения.
Судебные расходы по проведению экспертизы и государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 сентября 2013 года по делу N А40-20426/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2014 N 09АП-37020/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-20426/12-77-193
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2014 г. N 09АП-37020/2013-ГК
Дело N А40-20426/12-77-193
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья "Машкова, 16"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 сентября 2013 года
по делу N А40-20426/12, принятое судьей С.В. Романенковой,
по иску Товарищества собственников жилья "Машкова, 16"
к Индивидуальному предпринимателю Выдре Валерию Леонидовичу
(ОГРНИП: 304770000517754),
Индивидуальному предпринимателю Савкину Ивану Владимировичу
(ОГРНИП: 306770000101815),
Индивидуальному предпринимателю Никитину Юрию Владимировичу
третьи лица - 1) ГУП "Московское имущество", 2) Департамент городского имущества города Москвы, 3) Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, 4) Управление Росреестра по Москве, 5) ГУП МосгорБТИ, 6) ООО "ПРОМТЭКО" (ликвидировано), 7) НП "Европейское правовое агентство", 8) Корпорация "ОРБИС ИНЖИНИРИНГ, ИНКОРПОРЕЙТЕД", 9) ООО "ЮЛА"
о признании права общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии в судебном заседании:
от истца: Новикова О.Д. по доверенности от 03.11.2012, председатель правления Богданова О.В.
от ответчиков: ИП Выдра В.Л. - Серова Т.Л. по доверенности от 29.04.2013, Шелихова С.В., Туманова Е.А.по доверенности от 07.05.2014
ИП Никитина Ю.В. - Климкин А.А. по доверенности от 06.04.2013
в судебное заседание не явились представители:
от ответчика: ИП Савкина И.В. - извещен, от третьих лиц - извещены
установил:
Товарищество собственников жилья "Машкова, 16" (далее - ТСЖ "Машкова, 16", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ответчикам: Индивидуальному предпринимателю Выдре Валерию Леонидовичу (далее - ИП Выдра В.Л.), Индивидуальному предпринимателю Савкину Ивану Владимировичу (далее - ИП Савкин И.В.), Индивидуальному предпринимателю Никитину Юрию Владимировичу (далее - Никитин Ю.В.) о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на помещения технического назначения: I - площадью 105,9 кв. м, в состав которого входят комнаты 1, 1а, 2 - 9, и II - площадью 89,6 кв. м, в состав которого входят комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6, расположенные в цокольном этаже жилого дома: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, и истребовании указанного недвижимого имущества из чужого незаконного владения ответчиков: помещение I - у ответчиков Выдры В.Л. и Савкина И.В., помещение II - у Никитина Ю.В.
Исковые требования заявлены на основании статей 12, 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 35, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы тем, что в нежилых помещениях I и II цокольного этажа (в доме отсутствует подвал) имеются инженерные коммуникации, обслуживающие все квартиры жилого дома: г. Москва, ул. Машкова, д. 16. Однако, указанные спорные помещения находятся в собственности ответчиков, переданные последними в аренду третьих лиц. Наличие записи о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения нарушает права и интересы всех собственников помещений данного жилого дома и не позволяет истцу в дальнейшем поставить их на баланс и осуществлять круглосуточный доступ к инженерным коммуникациям. Истец считает, что право собственности города Москвы на спорные помещения зарегистрировано без правовых оснований, поскольку право общедолевой собственности на указанные помещения возникало у каждого собственника квартиры либо нежилого помещения одновременно с правом собственности на принадлежащие им помещения на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не требовало отдельной регистрации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ГУП "Московское имущество", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управление Росреестра по Москве, ГУП МосгорБТИ, ООО "ПРОМТЭКО" (ликвидировано), НП "Европейское правовое агентство", Корпорация "ОРБИС ИНЖИНИРИНГ, ИНКОРПОРЕЙТЕД", ООО "ЮЛА".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2013 в удовлетворении иска ТСЖ "Машкова, 16" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения отказано.
На указанный судебный акт истцом и группой собственников дома поданы апелляционные жалобы.
Не согласившись с указанным судебным актом в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с апелляционной жалобой обратились собственники жилого дома: Егоров Сергей Степанович; Немцова Марина Рюриковна; Ирдынчеева Маргарита Люммировна; Кузнецова Ирина Викторовна; Карповский Андрей Викторович; Булатовская (Попова) Виолетта Владимировна; Виноградова Елена Германовна; Богданова Ольга Владимировна; Богданов Василий Борисович; Богданова Вера Борисовна; Горячев Алексей Вячеславович; Щербакова Татьяна Леонидовна; Беляева (Бойко) Наталия Вадимовна; Дмитракова Татьяна Владимировна; Соколов Андрей Юрьевич; Киселев Константин Львович; Лисина Людмила Владиславовна; Смирнова Лолита Юрьевна, в которой просили отменить решение суда от 10.09.2013, рассмотреть дело по правилам первой инстанции, вынести новый судебный акт и допустить заявителей в качестве третьих лиц на стороне истца.
Суд апелляционной инстанции определением от 20.11.2013 прекратил производство по жалобе указанных лиц. При этом суд пришел к выводу, что поскольку интересы собственников в настоящем деле представляет товарищество собственников жилья, подавшее апелляционную жалобу, и решение не принято о конкретных лицах, в данном случае заявителях, привлечение к участию в деле и рассмотрение дела с участием самих собственников не соответствует требованиям эффективного правосудия в разумный срок.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.02.2014 определение суда апелляционной инстанции от 20.11.2013 оставлено без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы группы собственников отказано.
Определением от 13.12.2013 о делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Гороценка-экспертиза" Глебовой Нелли Вадимовне.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Имеются ли в помещениях I и II расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования, требующее постоянного, открытого доступа для его эксплуатации и контроля?
2. Имеются ли отдельные, не затрагивающие использование общего имущества, входы в помещения I и II?
Указанным определением производство по делу приостановлено.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.02.2014 определение суда апелляционной инстанции от 13.12.2013 оставлено без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы ИП Выдры В.Л. отказано.
Определением от 06.03.2014 производство по делу N А40-20426/12 возобновлено.
Явившийся в судебное заседание 28.05.2014 представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в ней и в письменных пояснениях с учетом выводов экспертного заключения ООО "Гороценка-экспертиза".
Представители ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражали, считают, что решение вынесено по законно полно выясненным обстоятельствам, изложенным в письменных пояснениях на апелляционную жалобу.
ИП Савкин И.В, третьи лица, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своих представителей не направили.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ИП Савкина И.В, третьих лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и движении дела вместе с соответствующими файлами размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и явившихся ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2013 отмене либо изменению не подлежит на основании следующего.
Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств и установлено судом апелляционной инстанции, на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 25.12.2001 N 5296-р было принято решение о продаже в собственность ООО "Промтеко" (на момент рассмотрения дела юридическое лицо ликвидировано) нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 общей площадью 116,9 кв. м (этаж цоколь ком. Б, б1, пом. I ком. 1, 1а, 2 - 9), которые принадлежали ему на основании свидетельства о государственной права от 11.10.2002 серия 77 АА 395173, а также на основании договора купли-продажи ВАМ-МКИ1 N 17466 от 25.06.2002 со СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы.
По договору купли-продажи нежилого помещения от 19.12.2002, заключенного между ООО "Промтеко" (продавец) и Выдрой В.Л., Савкиным И.В. (покупатель), продавец передает, а покупатель приобретает в собственность в равных долях по 1/2 доле нежилого помещения, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, общей площадью 116,9 кв. м, что также подтверждается Свидетельством от 03.02.2003 серия 77 АБ 144365, выписками из ЕГРП от 20.10.2011 N 11/065/2011-051, от 22.03.2012 N 19/005/2012-1550.
Согласно представленным в материалы дела результатам инвентаризации от 04.07.1995, площадь пом. I цокольного этажа жилого дома: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 составляет 105,9 кв. м, что отражено в экспликации Центрального ТБТИ.
Выписками из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы от 13.07.2006, 30.08.2006, нежилое помещение площадью 89,6 кв. м (цоколь, помещение II, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6) по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, подтверждается факт нахождения собственности за городом Москвой.
На основании Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 20.09.2007 N 3364-р принято решение о продаже на аукционе нежилого помещения общей площадью 89,6 кв. м, располагающегося по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16.
В соответствии с договором купли-продажи объекта приватизации от 24.12.2007 АИ N 904, подписанного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и Никитиным Ю.В., последнему было передано нежилое помещение площадью 89,6 кв. м (цоколь, помещение II, комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6) по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 и выдано свидетельство (реестр N 17475 от 14.01.2008).
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации от 18.03.2008 серия 77 АЖ 422884, от 04.09.2006 серия 77 АГ 453828 нежилые помещения площадью 89,6 кв. м (цоколь пом. II ком. 1, 2, 2а, 2б, 3 - 6) в здании по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 принадлежат на праве собственности Никитину Ю.В. на основании договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 904 от 24.12.2007 со СГУП по продаже имущества г. Москвы, что подтверждается выписками из ЕГРП от 18.02.2012 N 10/004/2012-105, от 06.03.2012 N 19/005/2012-045, представленными в материалы дела.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 подтверждается, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Учитывая приведенные нормы закона, а также сложившуюся на настоящий момент судебную практику, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ТСЖ "Машкова, д. 16" права на иск.
Кроме того, данная позиция суда, поддержана постановлением суда кассационной инстанции от 10.02.2014 по настоящему делу.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Тогда правовой режим таких помещений отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Приватизация первой квартиры - N 22 в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 была осуществлена по договору от 04.09.1992.
В судебном заседании сторонами был подтвержден факт, что первая приватизация квартиры в доме была произведена в сентябре 1992 года, на основании чего, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу, что правовой режим помещений I и II, расположенных в цокольном этаже жилого дома должен определяться, исходя из даты приватизации первой квартиры в доме, а именно по состоянию на сентябрь 1992 года.
Кроме того, из поэтажного плана БТИ и экспликации по состоянию на 25.05.1950 усматривается, что помещение I до переоборудования его впоследствии с назначением "нежилое" и представляло собой отдельную изолированную квартиру N 25, состоящей из комнат, коридора, уборной и кухни, площадью 105,9 кв. м.
Согласно представленного письма БТИ от 23.08.2013 N 4600 бывшие квартиры N 25 и N 26 цокольного этажа, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, учтены в нежилом фонде 13.10.1977 как нежилые помещения N I и N II цокольного этажа в соответствии с РИК N 28/1 от 17.12.1963 и РИК N 50/1 от 18.12.1968.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные помещения изначально были спроектированы с целью использования для самостоятельных нужд, под жилые квартиры и после 1963 и 1968 квартиры N 25, 26 и были переоборудованы в нежилые помещения.
Истец ссылается на экспликацию БТИ, составленную 17.07.1985 по состоянию на 1977 год, в которой комнаты 1, 2, 5, 6 помещения I и комнаты 1, 2, 2а, 3 помещения II указаны как "вспомогательные".
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, указание помещений с назначением "вспомогательное" не означает фактическое использование помещений в качестве общего имущества домовладельцами.
В силу положений статьи 36 ЖК РФ объектом общей долевой собственности являются исключительно технические подвалы.
Судом апелляционной инстанции по делу назначалась экспертиза, перед экспертом поставлены следующие вопросы.
1. Имеются ли в помещениях I и II расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования, требующее постоянного, открытого доступа для его эксплуатации и контроля?
2. Имеются ли отдельные, не затрагивающие использование общего имущества, входы в помещения I и II?
Представителем истца 19.12.2013 в адрес эксперта направлены объяснения по экспертизе (т. 12 л.д. 129), в которых содержится информация по спорным помещениям и просьба дать ответ на вопрос, не включенный судом в определение о назначении экспертизы.
Проанализировав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции полагает, что оно не соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ.
Согласно абзацу 3 части 2 статьи 86 АПК РФ, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Однако включать в экспертное заключение выводы по просьбе сторон эксперт не вправе, тем более по вопросам, отклоненным судом при назначении экспертизы.
Кроме того, эксперт в заключении дает правовую характеристику спорным объектам, что относиться к исключительной компетенции суда. Выводы эксперта носят неконкретный, общий характер и опровергаются иными относимыми и допустимыми доказательствами.
Судом отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, в связи с возможностью рассмотреть дело с учетом имеющихся и представленных доказательств.
Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 16.08.2012 N 5820 спорные помещения I и II расположены в цокольном этаже дома (том 4, л.д. 16).
Материалами дела не подтверждается, что цокольный этаж был спроектирован, как технический (вспомогательный) и вводился в эксплуатацию в качестве такового.
Письмом ГУП МосгорБТИ от 12.05.2012 N 2075 установлено, что на основании правил технической инвентаризации площади помещений "Б" и "б1" цокольного этажа в здании по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16 учтены технической документацией, кроме того, за итогом общей площади строения и никогда в площади помещения N I цокольного этажа в технической документации не учитывались.
Вышеуказанное обстоятельство усматривается из представленных технических заключений, составленным ГУП "МОСЖНИИПРОЕКТ" (ранее Институт "МОСЖНИИПРОЕКТ") по состоянию на апрель 1988 г., июль 2011 г. о состоянии отдельных конструкций и инженерных систем здания по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, а также рабочий проект по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По утверждению истца, в представленных заключениях указано на наличие подвала, а не цокольного этажа и нахождение в спорных помещениях общедомовых коммуникаций.
Как усматривает судебная коллегия апелляционной инстанции, из технического заключения от 21.05.2012, подготовленного ООО "Ремстройпроект "БИС" о конструкциях, инженерном оборудовании и назначении помещения N I, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, стр. 2, помещение N I расположено в цокольном этаже жилого дома, которое имеет обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через оконные проемы.
Высота помещения 2,51 - 2,60 м до уровня сводов. В плане БТИ в помещении N I с 1950 года располагалась жилая квартира, состоящая из жилых изолированных комнат, кухни и санузла. По регистрации 1987 квартира переведена нежилой фонд, предназначенный для самостоятельного от жилой части здания использования. На стояках и магистралях центрального отопления и холодного водопровода запорная арматура, другие отключающие устройства, требующие постоянного обслуживания эксплуатирующей здание организации, в площади помещения N I отсутствуют.
Запорная арматура для отключения стояков расположена в других помещениях здания, примыкающих к помещению N I. Таким образом, обследованное помещение N I не является техническим подвалом и предназначено для самостоятельного использования.
В соответствии с заключением о техническом состоянии конструкций по результатам обследования нежилых помещений II цокольного этажа по адресу: г. Москва, ул. Машкова, д. 16, составленном ООО "Фирма "Зеленоградстрой", сделан вывод о том, что нежилое помещение II (цокольный этаж, помещения 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6) используются по назначению, как нежилые и не являются предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании. Имеющиеся трубопроводы в помещениях являются транзитными и не требуют постоянного присутствия эксплуатирующих служб и открытого доступа для их эксплуатации и контроля. В обследуемых помещениях цокольного этажа отсутствует инженерное оборудование (запорная арматура, краны двойной регулировки, краны шаровые), требуемые для эксплуатации жилых квартир и других помещений дома N 16 по ул. Машкова.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ истцом доказательств использования спорных помещений как вспомогательных помещений для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома после 1963 года и на момент первой приватизации жилых помещений не представлено.
На основании актов осмотров спорных помещений, составленных сторонами во исполнение требований суда, усматривается, что в акте N 1 осмотра нежилого помещения составленного 01.08.2013 и подписанного представителями собственников нежилых помещений I и II, арендаторами указанных помещений и ТСЖ "Машкова, 16", в нежилом помещении I, общей площадью 116,9 кв. м, располагается филиал Корпорации "ОРБИС ИНЖИНИРИНГ ИНКОРПОРЕЙТЕД" на основании договора аренды N б/н от 01.02.2013 и НП "Европейское правовое агентство" по договору N б/н от 01.12.2012
Данное помещение расположено в цокольном этаже 6-этажного жилого дома, построенного в 1911 году, и в настоящее время используется в качестве офисного помещения.
Помещение технически обустроено, отремонтировано, в комнатах имеется офисная мебель, оргтехника, а также обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через 6 оконных проемов.
По главному фасаду оконные проемы расположены выше отмостки, по дворовому фасаду оконные проемы частично заглублены, перед оконными проемами устроены кирпичные приямки. Помещение оборудовано централизованными системами центрального отопления, холодного водопровода, канализацией, электроосвещением, в помещении имеется санузел и кухня.
На основании акта N 2 осмотра нежилого помещения от 01.08.2013, подписанного представителями собственников нежилых помещений I и II, арендаторами указанных помещений и ТСЖ "Машкова, 16", в нежилом помещении II, общей площадью 89,6 кв. м, располагается ООО "Юла" на основании договора аренды N 5/06-13А от 07.07.2013. Вышеуказанное помещение расположено в цокольном этаже 6-этажного жилого дома, построенного в 1911 году, и в настоящее время используется в качестве помещения под косметический салон.
Помещение технически обустроено, отремонтировано, в комнатах имеется офисная мебель, оргтехника, косметическое оборудование, а также обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через 4 оконных проема.
По главному фасаду оконные проемы расположены выше отмостки, по дворовому фасаду оконные проемы частично заглублены, перед оконными проемами устроены кирпичные приямки.
Помещение оборудовано централизованными системами центрального отопления, холодного водопровода, канализацией, электроосвещением, в помещении имеется санузел.
В актах N 1, 2 представитель ТСЖ "Машкова, 16" указал, что ему не был обеспечен допуск в комнаты, где находятся общедомовые коммуникации, которые скрыты под декоративной обшивкой.
В суде первой инстанции ответчиками заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности.
Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности, исходя из следующего.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В соответствии с пунктом 58 названного Постановления лицо, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
В соответствии с данными разъяснениями высших судебных инстанций, а также исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
На основании указанного, за защитой прав путем предъявления иска о признании права собственности может обратиться только владеющий собственник.
Как следует из материалов дела, истец не является владеющим собственником, что подтверждается им же (узнали о наличии инженерного оборудования и коммуникаций в 2011 году).
Как правильно установлено арбитражным судом, право собственности на помещения в доме возникло у граждан с 1992.
Таким образом, о нарушении своего права собственники жилых помещений должны были узнать с указанного момента.
С исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд 24.01.2012, о чем свидетельствует штамп Арбитражного суда города Москвы на исковом заявлении, то есть по истечении установленного срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поскольку, предъявляя иск о признании права собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного интереса, отличного от интересов собственников, срок исковой давности следует исчислять с момента, когда собственники узнали о нарушении своего права.
Заявление истца о том, что они узнали о наличии коммуникаций в 2011 году, свидетельствует о неиспользовании спорных помещений собственниками дома, поскольку они были сформированы и использовались как самостоятельные объекты права.
Кроме того, в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.
Довод истца о том, что ответчиками не оспаривался вывод суда первой инстанции по сроку исковой давности, не освобождает суд апелляционной инстанции проверять судебный акт на соответствие нормам материального и процессуального права, а также выводов суда обстоятельствам дела, поскольку суд второй инстанции повторно рассматривает дело.
Поскольку право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения не доказано, требование истца правомерно отклонены судом.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорного имущества.
На основании изложенного апелляционная жалоба ТСЖ "Машкова, 16" удовлетворению не подлежит. Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2013 суд оставляет без изменения.
Судебные расходы по проведению экспертизы и государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 сентября 2013 года по делу N А40-20426/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)