Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 октября 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы Администрации городского округа Сызрань Самарской области, индивидуального предпринимателя Пискуновой Аллы Константиновны, общества с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2015 года по делу N А55-1324/2015 (судья Плотникова Н.Ю.)
по иску индивидуального предпринимателя Кононовой Аллы Александровны (ОГРНИП 304632536500815), г. Сызрань, Самарская область,
к Администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628),
индивидуальному предпринимателю Пискуновой Алле Константиновне (ОГРНИП 304632535000117), г. Сызрань, Самарская область,
обществу с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" (ОГРН 1116325001891), г. Сызрань, Самарская область,
о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", г. Сызрань, Самарская область,
с участием в судебном заседании:
от истца - Кононова А.А. (лично), представитель Илюхина О.А. по доверенности от 29.05.2015 г.,
от ответчика Администрации городского округа Сызрань Самарской области - представитель Андреева Н.П. по доверенности от 21.11.2014 г.,
от ответчика индивидуального предпринимателя Пискуновой А.К. - Пискунова А.К. (лично), представитель Карпова Е.И. по доверенности от 13.04.2015 г.,
от ответчика ООО "Компас Плюс" - представитель Зудин М.С. по доверенности от 28.10.2014 г.,
- индивидуальный предприниматель Кононова Алла Александровна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации г.о. Сызрань Самарской области, индивидуальному предпринимателю Пискуновой Алле Константиновне, обществу с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" (с учетом применения ст. 49 АПК РФ) о признании договора купли-продажи N 2 от 27.01.2012 между Администрацией городского округа Сызрань, действующей от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс", нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 68,69,70,71,75,76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 - недействительным в части продажи помещений общего пользования поз. N N 75,76, общей площадью 10,40 кв. м;
- о признании договора купли-продажи N 18 от 11.11.2011 года, между Администрацией городского округа Сызрань, действующей от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс", нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 3,4,5,72,73,74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, недействительным в части продажи помещений общего пользования поз. N N 4, 72,74, общей площадью 12,30 кв. м о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой Аллой Константиновной 25 августа 2014 года, нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, I этаж. Поз. N N 3,4,5,72,73,74 и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 68,69,70,71,75,76 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 - недействительным в части продажи помещений общего пользования поз. N N 4, 72,74, общей площадью 12,30 кв. м и поз. N N 75,76, общей площадью 10,40 кв. м соответственно.
Кроме этого, истец просил применить последствия недействительности сделок:
Обязать Пискунову Аллу Константиновну произвести раздел нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 3,4,5,72,73,74, по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, выделив спорные помещения общего пользования поз. N N 4,72,74, площадью 12,30 кв. м в самостоятельный объект, путем проведения работ по изготовлению технических планов и последующей постановке спорного объекта на кадастровый учет в Филиале Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.
Обязать Пискунову Аллу Константиновну возвратить нежилые помещения 1 этажа поз. N N 4,72,74, площадью 12,30 кв. м по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, в собственность Муниципального образования г.о. Сызрань Самарской области.
Обязать Пискунову Аллу Константиновну произвести раздел нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 68,69,70,71,75,76 по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, выделив спорные помещения общего пользования поз. N N 75,76, площадью 10,40 кв. м в самостоятельный объект, путем проведения работ по изготовлению технических планов и последующей постановке спорного объекта на кадастровый учет в Филиале Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.
Обязать Пискунову Аллу Константиновну возвратить нежилые помещения 1 этажа поз. N N 75,76, площадью 10,40 кв. м по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, в собственность Муниципального образования г.о. Сызрань Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2015 принят отказ от иска в части признания отсутствующим права муниципального образования - городского округа Сызрань Самарской области на объект права - нежилое помещение, состоящее из комнат N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, площадью 88, 5 кв. м, а также нежилое помещение, состоящее из комнат N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, площадью 45,9 кв. м, расположенные по адресу: Самарская область, городской округ Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22. Производство по делу в указанной части прекращено.
Иск удовлетворен частично.
Признан недействительным договор купли-продажи N 2 от 27.01.2012 года нежилого помещения, площадью 88,5 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключенный между Администрацией городского округа Сызрань от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс", в части продажи помещений поз. N N 75,76, общей площадью 10,40 кв. м.
Признан недействительным договор купли-продажи N 18 от 11.11.2011 года нежилого помещения, площадью 45,9 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключенный между Администрацией городского округа Сызрань от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс" - в части продажи помещений поз. N N 4, 72, 74, общей площадью 12,30 кв. м.
Признан недействительным договор купли-продажи от 25 августа 2014 года нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3,4,5,72,73,74, и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключенный между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой Аллой Константиновной, в части продажи помещений поз. N N 4,72,74, общей площадью 12,30 кв. м и поз. N N 75,76, общей площадью 10,4 кв. м соответственно.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики Администрация городского округа Сызрань Самарской области, ИП Пискунова Алла Константиновна, ООО "Компас Плюс" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование доводов апелляционных жалоб ответчики ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Администрация г.о. Сызрань Самарской области в апелляционной жалобе указывает, что сделки были заключены в соответствии с нормами действующего законодательства, истец знал, в чьей собственности находятся спорные помещения N 4 и N 76. Кроме этого, считает, что в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать ввиду пропуска истцом срока исковой давности, а также по иным основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
ИП Пискунова А.К. в представленной апелляционной жалобе также просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям и отказать в иске в полном объеме, указав, что информационные сообщения о продаже спорных помещений публиковались в официальных источниках информации в 2011 году, в связи с этим доводы истца о том, что она до сентября 2014 г. не знала в чьей собственности находятся помещения 4 и 76, не соответствуют действительности.
ООО "Компас плюс" в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорные комнаты N 4 и N 76, не принадлежат и не принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме 22 по ул. Верхнепионерская г. Сызрани; право собственности муниципального образования г.о. Сызрань на спорные комнаты возникло до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Ответчик также считает, что Кононова А.А. выбрала ненадлежащий способ защиты нарушенного права и пропустила срок исковой давности по заявленным исковым требованиям.
Представители ответчиков в судебном заседании настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб по основаниям, в них изложенных.
Представитель истца просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать по основаниям, изложенным в отзывах.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Из материалов дела следует, что 01.04.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз N N 68, 69, 70, 71, 75, 76 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
16 апреля 2010 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
Последующая продажа муниципальным образованием г.о. Сызрань нежилого помещения площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, производилась следующим образом.
Постановлением Администрации г.о. Сызрань Самарской области N 3155 от 03.11.2010 г. предусмотрено осуществить приватизацию объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене; установить начальную цену имущества равной 800 000 рублей и задаток в размере 10% от начальной цены - 80 000 руб. (т. 2, л.д. 111).
22.11.2010 г. в газете Вестник местного самоуправления опубликовано информационное сообщение о продаже указанного нежилого помещения площадью 45,90 кв. м 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, на открытом по составу участников и форме предложений о цене имущества аукционе с начальной ценой продажи имущества 800 000 рублей (т. 2, л.д. 105).
Согласно протоколу об итогах аукциона от 24.12.2010 г. аукцион по продаже указанного нежилого помещения признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок на участие в аукционе (т. 2, л.д. 107).
25.02.2011 г. Администрацией г.о. Сызрань принято постановление N 421 о продаже данного нежилого помещения посредством публичного предложения, цена первоначального предложения установлена в размере 800 000 руб., величина снижения первоначального предложения - 80 000 руб., минимальная цена предложения, по которой может быть продано муниципальное имущество -400 000 руб. (т. 2, л.д. 105-106).
Информационное сообщение о продаже нежилого помещения посредством публичного предложения было опубликовано в Вестнике местного самоуправления 11.03.2011 г. (т. 2, л.д. 102-104).
Решением Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань N 147-рк от 08.06.2011 г. продажа помещения посредством публичного предложения признана несостоявшейся в связи с отсутствием заявок (т. 2, л.д. 100).
Постановлением Администрации г.о. Сызрань Самарской области N 1503 от 17.06.2011 г. принято решение о продаже нежилого помещения площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, комнаты N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, путем продажи без объявления цены.
Информационное сообщение о продаже помещения без объявления цены опубликовано в Вестнике местного самоуправления от 12.08.2011 г. (т. 2, л.д. 98).
В соответствии с протоколом от 19.09.2011 г. об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены, продажа признана несостоявшейся ввиду того, что в ней не принял участие ни один участник (т. 2, л.д. 96).
04.10.2011 г. в Вестнике местного самоуправления вновь опубликовано информационное сообщение о продаже муниципального имущества без объявления цены.
Согласно протоколу об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 10.11.2011 г. на рассмотрение комиссии поступило 3 заявки: от ООО "Компас Плюс" предложившего цену за помещение 200 000 рублей, от Башкановой Анны Викторовны, предложившей цену 120 000 рублей, и от Михеева Сергея Викторовича предложившего цену 150 000 рублей. Согласно п. 5 протокола покупателем имущества признано ООО "Компас Плюс", как предложившее наиболее высокую цену за имущество.
В соответствии с договором купли-продажи N 18 от 11.11.2011 г. продавец - Администрация г.о. Сызрань, действующая от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области продала, а покупатель - общество с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" приобрело в собственность объект муниципальной собственности: нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22. Пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи установлено, что имущество продано в результате продажи муниципального имущества без объявления цены, подведение которой состоялось 10.11.2011 г. Цена продажи имущества составила 200000 рублей, что подтверждается протоколом об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 10.11.2011 г. (т. 2, л.д. 7).
25.08.2014 г. между ООО "Компас плюс" и Пискуновой А.К. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3,4,5,72,73,74, и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 (т. 3 л.д. 88).
По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оба нежилых помещения, площадью 88,5 кв. м 1 этаж, N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, и площадью 45,9 кв. м 1 этаж N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, расположенные по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, с 01.09.2014 г. принадлежат на праве собственности Пискуновой Алле Константиновне (т. 1, л.д. 65-66).
Согласно Акту проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, составленного 13 мая 2015 года совместно Кононовой А.А., Пискуновой А.К., представителями комитета имущественных отношений г.о. Сызрань, Кононова А.А. не имеет возможности проходить и пользоваться принадлежащими ей комнатами N 1 и N 2 по причине нахождения ключей от двери, ведущей с крыльца в комнату N 76 и двери, ведущей из комнаты 76 в комнату N 4 у Пискуновой А.К.; также поднятый в комнате N 4 пол не позволяет открыть дверь в помещение N 1.
Во время осмотра также установлено, что в помещениях N 74, 72, 73 снесены перегородки и фактически комната N 75 представляет собой единое помещение до стены комнаты N 69. Кроме того, из комнаты 75 в стене сделан проем в комнату N 4.
Пискунова пользуется принадлежащими ей помещениями, комнаты N N 71, 70, 68, 69 под магазин продуктов, комнаты N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, 75 в настоящее время пустуют, проход к помещениям осуществляется через комнату N 76. ИП Кононова принадлежащими ей помещениями не пользуется (т. 2, л.д. 47-48).
Истец обосновал свои требования тем, что помещения, в части продажи которых оспариваются сделки, являются общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, по договору N 01114 от 04.04.2004 г. на аренду недвижимого имущества ИП Кононова А.А. арендовала у муниципального образования г. Сызрань Самарской области нежилое помещение общей площадью 34,2 кв. м, расположенное по адресу: ул. Верхнепионерская, 22, для использования под парикмахерскую на срок по 31.12.2004 г.
Аналогичные договора аренды недвижимого имущества, заключены между теми же сторонами в следующие периоды: с 01.01.2005 г. по 31.12.2005 г. - договор N 01114 от 01.01.2005 г., с 01.01.2007 г. по 30.11.2007 г. - договор N 01114 от 01.01.2007 г., с 01.11.2008 г. по 30.09.2009 г. - договор N 01114 от 01.11.2008 г., с 01.10.2009 г. по 31.08.2010 г. - договор аренды N 01114 от 01.10.2009 г., с 01.09.2010 г. по 31.07.2011 г. - договор аренды N 01114 от 01.09.2010 г.
При этом в пункте 1.1. договоров аренды от 01.09.2010 г., от 01.10.2009 г., от 01.11.2008 г. предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на первом этаже жилого дома (к. 1, 2, часть коридора), общей площадью 34,2 кв. м, расположенное по адресу: ул. Верхнепионерская, 22.
Истец обратилась к ответчику 1 с заявлением о намерении приобрести в собственность арендуемые помещения площадью 34,2 кв. м. Ответчик ответил, что приватизировать помещения площадью 34,2 кв. м не представляется возможным.
Между тем 22.11.2010 г. Администрацией г.о. Сызрань принято постановление N 3332 "Об условиях приватизации объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г.о. Сызрань, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, 22", которым предусмотрено осуществить приватизацию объекта муниципальной собственности: нежилое помещение площадью 30,40 кв. м, 1 этаж, комнаты N 1, N 2, расположенные по указанному адресу, путем предоставления преимущественного права на приобретение арендатору; установить рыночную цену имущества равной 571 000 рублей, заключить с Кононовой А.А. договор купли-продажи помещения с рассрочкой оплаты на 5 лет (т. 1, л.д. 88-89).
В связи с этим в адрес истца направлена оферта о продаже помещений основного назначения без части коридора, арендуемого истцом.
01 декабря 2010 года между продавцом - Администрацией г.о. Сызрань и покупателем - ИП Кононовой А.А. заключен договор купли-продажи N 20 с рассрочкой платежа, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность объект муниципальной собственности - назначение: нежилое помещение, площадь: 30,40 кв. м, этаж 1, комнаты 1,2, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
Согласно п. 2.1. договора имущество продано в результате предоставления покупателю, являющемуся субъектом малого или среднего предпринимательства, преимущественного права на приобретение имущества, без проведения аукциона. Цена продажи имущества определена на основании отчета N 575 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО "Эксперт плюс" и составляет 571000 рублей.
Право собственности на нежилое помещение площадью 30,4 кв. м комнаты N 1, 2 на 1 этаже по адресу: Самарская область, г.о. Сызрань, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, зарегистрировано за Кононовой А.А. 13.12.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЕ N 289372. Одновременно в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона (т. 1, л.д. 64).
Как указывает истец, в декабре 2014 года от ответчика Пискуновой А.К. она узнала, что коридоры под N N 4 и 76, находятся в ее собственности, и она запрещает проходить по своим коридорам в помещение Кононовой А.А. Ответчик закрыл вход в нежилое помещение истца, поменял замки на двух дверях в помещениях N 4 и N 76.
Между тем данные коридоры N 4 и N 76 являются единственным проходом в помещения истца, что подтверждают все лица, участвующие в деле.
Из материалов дела следует, что 01.04.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз N N 68, 69, 70, 71, 75, 76 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
16 апреля 2010 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
В соответствии с договором купли-продажи N 18 от 11.11.2011 г. продавец - Администрация г.о. Сызрань, действующая от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области продала, а покупатель - общество с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" приобрел в собственность объект муниципальной собственности: нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22. Пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи было установлено, что имущество продано в результате продажи муниципального имущества без объявления цены, подведение которой состоялось 10.11.2011 г. Цена продажи имущества составила 200000 рублей, что подтверждается протоколом об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 10.11.2011 г. (т. 2, л.д. 7).
25.08.2014 г. между ООО "Компас плюс" и Пискуновой А.К. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3,4,5,72,73,74, и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 (т. 3 л.д. 88).
По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оба нежилых помещения, площадью 88,5 кв. м 1 этаж, N N 68, 69, 70, 71, 75, 76 и площадью 45,9 кв. м 1 этаж N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, расположенные по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, с 01.09.2014 г. принадлежат на праве собственности Пискуновой Алле Константиновне (т. 1, л.д. 65-66).
Согласно Акту проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, составленного 13 мая 2015 года совместно Кононовой А.А., Пискуновой А.К., представителями комитета имущественных отношений г.о. Сызрань, Кононова А.А. не имеет возможности проходить и пользоваться принадлежащими ей комнатами N 1 и N 2 по причине нахождения ключей от двери, ведущей с крыльца в комнату N 76 и двери, ведущей из комнаты 76 в комнату N 4 у Пискуновой А.К.; также поднятый в комнате N 4 пол не позволяет открыть дверь в помещение N 1.
Во время осмотра также установлено, что в помещениях N 74, 72, 73 снесены перегородки и фактически комната N 75 представляет собой единое помещение до стены комнаты N 69. Кроме этого, из комнаты 75 в стене сделан проем в комнату N 4.
Пискунова пользуется принадлежащими ей помещениями, комнаты N N 71, 70, 68, 69 под магазин продуктов, комнаты N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, 75 в настоящее время пустуют, через комнату N 76 осуществляется проход к помещениям. Кононова принадлежащими ей помещениями не пользуется (т. 2, л.д. 47-48).
Постановлением N 1149 от 09.06.2007 г. Администрация г.о. Сызрань Самарской области исключила общежитие, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. В. Пионерская, 22, из специализированного жилого фонда. Жилой дом отнесен к муниципальному жилищному фонду социального использования (т. 2, л.д. 153-154).
В соответствии с техническим паспортом на здание N 22 по ул. Верхнепионерской в г. Сызрани, составленном по состоянию на 14 мая 2007 года (т. 2 л.д. 155-159, т. 1 л.д. 129-164), в составе нежилой площади 1-го этажа здания выделены следующие помещения основного назначения: комната N 1 - основная, площадью 17,9 кв. м; комната N 2 - основная, площадью 12,5 кв. м; комната N 3 - основная, площадью 12,4 кв. м; комната N 5 - основная, площадью 17,9 кв. м; комната N 71 - основная, площадью 50,8 кв. м.
А также помещения вспомогательного назначения: комната N 4 - коридор площадью 10,0 кв. м; комната N 68 - подсобная, площадью 18,0 кв. м; комната N 69 - подсобная, площадью 4,1 кв. м; комната N 70 - коридор, площадью 5,2 кв. м; комната N 72 - туалет, площадью 1,1 кв. м; комната N 73 - туалет, площадью 1,1 кв. м; комната N 74 - коридор, площадью 2,9 кв. м; комната N 75 - подсобная, площадью 2,8 кв. м; комната N 76 - коридор, площадью 7,6 кв. м.
Таким образом, техническим паспортом подтверждается, что комнаты N N 72, 73 являются туалетами, а комната N 75 как это следует из плана - является проходной к указанным бытовым помещениям. Комнаты N 4, 76 являются коридорами. Данное обстоятельство подтверждено также представленным планом (т. 2, л.д. 48).
Учитывая специфику общежитий, как специализированного жилого фонда, наличие туалетных комнат, предназначенных для обслуживания более одного помещения, является допустимым.
С момента продажи первого из помещений в многоквартирном доме, помещения общего пользования, в силу закона поступают в общую долевую собственность сособственников помещений в доме. Материалами дела подтверждается, что помещения N N 72, 73 являлись туалетами, которыми пользовались как истец, так и ответчик 2, арендуя помещения основного назначения у муниципалитета.
Тот факт, что помещения бытового назначения были включены в состав арендуемых ответчиком 2 комнат, не привело к тому, что они утратили статус общего имущества.
Таким образом, муниципалитет в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации не вправе регистрировать право муниципальной собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу в доме.
Кроме этого, из анализа договоров аренды, заключенных с ответчиком, в частности, договора от 01 августа 2011 года (плана к договору) следует, что между сторонами имелась неопределенность в определении предмета аренды. На плане более темным цветом обозначены границы помещения ответчика, исключая комнаты 72, 73, 74. В то же время маркером обведены указанные комнаты, и напротив, исключена комната 69. В плане к договору аренды от 01.09.2010 г. также исключены туалеты и проход к ним, в то же время, они заштрихованы на плане.
В ряде договорах заштрихована часть коридора 76, в остальных - часть коридора N 4, хотя площадь указанных помещений не менялась.
Следовательно, данные обстоятельства, вызваны тем, что оба владельца пользовались и коридорами, и бытовыми помещениями совместно, поскольку иной возможности использовать арендуемые помещения по назначению не имелось.
О факте пользования истцом туалетами и соответственно проходами к ним, свидетельствуют документы, представленные в материалы дела: договоры, заключенные с ресурсоснабжающей организацией, счета-фактуры и акты, в которых отдельной строкой указано на оплату за канализацию, санитарное заключение о состоянии помещения.
Следовательно, на всем протяжении существования арендных отношений с истцом, подтверждается, что истец пользовался канализацией.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- - иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, вопреки утверждениям ответчиков, в силу специфики жилого дома, в котором расположены спорные помещения (бывшее общежитие), к общему имуществу относятся как санитарно-техническое оборудование, так помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений основного назначения.
Учитывая то, что помещения, используемые собственниками нескольких помещений в жилом доме, для обеспечения нормального функционирования помещений основного назначения, являются общим имуществом в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации, право муниципальной собственности на них не могло быть зарегистрировано. В силу изложенного, руководствуясь ст. 209 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что орган местного самоуправления, был не вправе распоряжаться не принадлежащим ему имуществом.
В связи с вышеизложенным, суд правомерно признал сделки купли-продажи недействительными в части продажи мест общего пользования, так как указанные сделки могли быть заключены и без включения в них спорных объектов, поскольку общий режим использования данных комнат предполагает, что и ответчик вправе пользоваться ими, даже не владея ими на праве индивидуальной собственности.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно абзацу 2 пункта 9 Постановления Пленума, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.02.2014 N 16030/13 по делу N А40-123167/12, тот факт, что право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, возникшее в силу закона, прекратилось.
Доводы ответчиков в апелляционных жалобах о пропуске срока исковой давности, апелляционный суд считает необоснованными в связи со следующими обстоятельствами.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 2 в части продажи комнат 75, 76, общей площадью 10,40 кв. м, расположенных на 1 этаже, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключен 27.01.2012 года.
Договор купли-продажи N 18 в части продажи помещений N N 4, 72, 74, общей площадью 12,30 кв. м, расположенных по адресу: Самарская область, городской округ Сызрань, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 заключен сторонами 11.11.2011 года.
Договор купли-продажи в части продажи помещений общего пользования поз. N N 4,72,74,75,76, общей площадью 12,30 кв. м, заключен между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой Аллой Константиновной 25 августа 2014 года.
Таким образом, на момент заключения договоров от 11.11.2011 г., от 27.01.2012 г. действовали нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в следующей редакции.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договоры купли-продажи от 11.11.2011 г., от 27.01.2012 г. не соответствуют нормам Гражданского кодекса и Жилищного кодекса в части распоряжения общим имуществом, в силу чего, являются ничтожными.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.
Переходными положениями (пункт 9 статьи 3 Федерального закона N 100-ФЗ) предусмотрено, что новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
При таких обстоятельствах, ни по сделке от 11.11.2011 г., ни по сделке от 27.01.2012 сроки исковой давности не истекли до 01 сентября 2013 года. Следовательно, к указанным договорам применяется новая редакция статьи 181 ГК РФ, а именно: срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Доказательств осведомленности истца об отчуждении в собственность ответчика 3 не только смежных с истцом помещений, но и общего имущества: коридора и туалета ответчиками не представлено. Факт опубликования сведений о продаже коридора и наличия зарегистрированных прав в ЕГРП, сам по себе не может свидетельствовать о том, что истец знал о состоявшихся сделках.
Кроме этого, учитывая, что истцу отказано в приватизации тех же комнат, истец добросовестно полагал, что и иным лицам данные помещения проданы быть не могут.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исковой давности применяются исключительно по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока давности.
О продаже общего имущества истец узнал с момента, когда было ограничено его право на пользование имуществом, находящимся в его собственности - в декабре 2014 года. Иного ответчиками не доказано.
В части заключения договора купли-продажи спорных комнат между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой А.К., судом установлено следующее.
На момент заключения указанной сделки статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяла, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как усматривается из материалов дела, годичный срок исковой давности, принимая во внимание, что сделка заключена сторонами 25 августа 2014 года, а иск подан в Арбитражный суд Самарской области 27.01.2015 г., не истек.
Таким образом, срок исковой давности по оспариванию сделок, не является пропущенным.
Учитывая вышеизложенное, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2015 года, принятое по делу N А55-1324/2015, оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пискуновой Аллы Константиновны (ОГРНИП 304632535000117), г. Сызрань, Самарская область, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2015 N 11АП-13277/2015 ПО ДЕЛУ N А55-1324/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2015 г. по делу N А55-1324/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 октября 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы Администрации городского округа Сызрань Самарской области, индивидуального предпринимателя Пискуновой Аллы Константиновны, общества с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2015 года по делу N А55-1324/2015 (судья Плотникова Н.Ю.)
по иску индивидуального предпринимателя Кононовой Аллы Александровны (ОГРНИП 304632536500815), г. Сызрань, Самарская область,
к Администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628),
индивидуальному предпринимателю Пискуновой Алле Константиновне (ОГРНИП 304632535000117), г. Сызрань, Самарская область,
обществу с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" (ОГРН 1116325001891), г. Сызрань, Самарская область,
о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", г. Сызрань, Самарская область,
с участием в судебном заседании:
от истца - Кононова А.А. (лично), представитель Илюхина О.А. по доверенности от 29.05.2015 г.,
от ответчика Администрации городского округа Сызрань Самарской области - представитель Андреева Н.П. по доверенности от 21.11.2014 г.,
от ответчика индивидуального предпринимателя Пискуновой А.К. - Пискунова А.К. (лично), представитель Карпова Е.И. по доверенности от 13.04.2015 г.,
от ответчика ООО "Компас Плюс" - представитель Зудин М.С. по доверенности от 28.10.2014 г.,
установил:
- индивидуальный предприниматель Кононова Алла Александровна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации г.о. Сызрань Самарской области, индивидуальному предпринимателю Пискуновой Алле Константиновне, обществу с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" (с учетом применения ст. 49 АПК РФ) о признании договора купли-продажи N 2 от 27.01.2012 между Администрацией городского округа Сызрань, действующей от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс", нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 68,69,70,71,75,76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 - недействительным в части продажи помещений общего пользования поз. N N 75,76, общей площадью 10,40 кв. м;
- о признании договора купли-продажи N 18 от 11.11.2011 года, между Администрацией городского округа Сызрань, действующей от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс", нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 3,4,5,72,73,74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, недействительным в части продажи помещений общего пользования поз. N N 4, 72,74, общей площадью 12,30 кв. м о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой Аллой Константиновной 25 августа 2014 года, нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, I этаж. Поз. N N 3,4,5,72,73,74 и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 68,69,70,71,75,76 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 - недействительным в части продажи помещений общего пользования поз. N N 4, 72,74, общей площадью 12,30 кв. м и поз. N N 75,76, общей площадью 10,40 кв. м соответственно.
Кроме этого, истец просил применить последствия недействительности сделок:
Обязать Пискунову Аллу Константиновну произвести раздел нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 3,4,5,72,73,74, по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, выделив спорные помещения общего пользования поз. N N 4,72,74, площадью 12,30 кв. м в самостоятельный объект, путем проведения работ по изготовлению технических планов и последующей постановке спорного объекта на кадастровый учет в Филиале Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.
Обязать Пискунову Аллу Константиновну возвратить нежилые помещения 1 этажа поз. N N 4,72,74, площадью 12,30 кв. м по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, в собственность Муниципального образования г.о. Сызрань Самарской области.
Обязать Пискунову Аллу Константиновну произвести раздел нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж. Поз. N N 68,69,70,71,75,76 по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, выделив спорные помещения общего пользования поз. N N 75,76, площадью 10,40 кв. м в самостоятельный объект, путем проведения работ по изготовлению технических планов и последующей постановке спорного объекта на кадастровый учет в Филиале Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.
Обязать Пискунову Аллу Константиновну возвратить нежилые помещения 1 этажа поз. N N 75,76, площадью 10,40 кв. м по адресу: г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, в собственность Муниципального образования г.о. Сызрань Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2015 принят отказ от иска в части признания отсутствующим права муниципального образования - городского округа Сызрань Самарской области на объект права - нежилое помещение, состоящее из комнат N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, площадью 88, 5 кв. м, а также нежилое помещение, состоящее из комнат N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, площадью 45,9 кв. м, расположенные по адресу: Самарская область, городской округ Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22. Производство по делу в указанной части прекращено.
Иск удовлетворен частично.
Признан недействительным договор купли-продажи N 2 от 27.01.2012 года нежилого помещения, площадью 88,5 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключенный между Администрацией городского округа Сызрань от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс", в части продажи помещений поз. N N 75,76, общей площадью 10,40 кв. м.
Признан недействительным договор купли-продажи N 18 от 11.11.2011 года нежилого помещения, площадью 45,9 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключенный между Администрацией городского округа Сызрань от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области и ООО "Компас Плюс" - в части продажи помещений поз. N N 4, 72, 74, общей площадью 12,30 кв. м.
Признан недействительным договор купли-продажи от 25 августа 2014 года нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3,4,5,72,73,74, и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключенный между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой Аллой Константиновной, в части продажи помещений поз. N N 4,72,74, общей площадью 12,30 кв. м и поз. N N 75,76, общей площадью 10,4 кв. м соответственно.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики Администрация городского округа Сызрань Самарской области, ИП Пискунова Алла Константиновна, ООО "Компас Плюс" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование доводов апелляционных жалоб ответчики ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Администрация г.о. Сызрань Самарской области в апелляционной жалобе указывает, что сделки были заключены в соответствии с нормами действующего законодательства, истец знал, в чьей собственности находятся спорные помещения N 4 и N 76. Кроме этого, считает, что в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать ввиду пропуска истцом срока исковой давности, а также по иным основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
ИП Пискунова А.К. в представленной апелляционной жалобе также просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям и отказать в иске в полном объеме, указав, что информационные сообщения о продаже спорных помещений публиковались в официальных источниках информации в 2011 году, в связи с этим доводы истца о том, что она до сентября 2014 г. не знала в чьей собственности находятся помещения 4 и 76, не соответствуют действительности.
ООО "Компас плюс" в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорные комнаты N 4 и N 76, не принадлежат и не принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме 22 по ул. Верхнепионерская г. Сызрани; право собственности муниципального образования г.о. Сызрань на спорные комнаты возникло до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Ответчик также считает, что Кононова А.А. выбрала ненадлежащий способ защиты нарушенного права и пропустила срок исковой давности по заявленным исковым требованиям.
Представители ответчиков в судебном заседании настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб по основаниям, в них изложенных.
Представитель истца просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать по основаниям, изложенным в отзывах.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Из материалов дела следует, что 01.04.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз N N 68, 69, 70, 71, 75, 76 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
16 апреля 2010 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
Последующая продажа муниципальным образованием г.о. Сызрань нежилого помещения площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, производилась следующим образом.
Постановлением Администрации г.о. Сызрань Самарской области N 3155 от 03.11.2010 г. предусмотрено осуществить приватизацию объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене; установить начальную цену имущества равной 800 000 рублей и задаток в размере 10% от начальной цены - 80 000 руб. (т. 2, л.д. 111).
22.11.2010 г. в газете Вестник местного самоуправления опубликовано информационное сообщение о продаже указанного нежилого помещения площадью 45,90 кв. м 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, на открытом по составу участников и форме предложений о цене имущества аукционе с начальной ценой продажи имущества 800 000 рублей (т. 2, л.д. 105).
Согласно протоколу об итогах аукциона от 24.12.2010 г. аукцион по продаже указанного нежилого помещения признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок на участие в аукционе (т. 2, л.д. 107).
25.02.2011 г. Администрацией г.о. Сызрань принято постановление N 421 о продаже данного нежилого помещения посредством публичного предложения, цена первоначального предложения установлена в размере 800 000 руб., величина снижения первоначального предложения - 80 000 руб., минимальная цена предложения, по которой может быть продано муниципальное имущество -400 000 руб. (т. 2, л.д. 105-106).
Информационное сообщение о продаже нежилого помещения посредством публичного предложения было опубликовано в Вестнике местного самоуправления 11.03.2011 г. (т. 2, л.д. 102-104).
Решением Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Сызрань N 147-рк от 08.06.2011 г. продажа помещения посредством публичного предложения признана несостоявшейся в связи с отсутствием заявок (т. 2, л.д. 100).
Постановлением Администрации г.о. Сызрань Самарской области N 1503 от 17.06.2011 г. принято решение о продаже нежилого помещения площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, комнаты N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, путем продажи без объявления цены.
Информационное сообщение о продаже помещения без объявления цены опубликовано в Вестнике местного самоуправления от 12.08.2011 г. (т. 2, л.д. 98).
В соответствии с протоколом от 19.09.2011 г. об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены, продажа признана несостоявшейся ввиду того, что в ней не принял участие ни один участник (т. 2, л.д. 96).
04.10.2011 г. в Вестнике местного самоуправления вновь опубликовано информационное сообщение о продаже муниципального имущества без объявления цены.
Согласно протоколу об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 10.11.2011 г. на рассмотрение комиссии поступило 3 заявки: от ООО "Компас Плюс" предложившего цену за помещение 200 000 рублей, от Башкановой Анны Викторовны, предложившей цену 120 000 рублей, и от Михеева Сергея Викторовича предложившего цену 150 000 рублей. Согласно п. 5 протокола покупателем имущества признано ООО "Компас Плюс", как предложившее наиболее высокую цену за имущество.
В соответствии с договором купли-продажи N 18 от 11.11.2011 г. продавец - Администрация г.о. Сызрань, действующая от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области продала, а покупатель - общество с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" приобрело в собственность объект муниципальной собственности: нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22. Пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи установлено, что имущество продано в результате продажи муниципального имущества без объявления цены, подведение которой состоялось 10.11.2011 г. Цена продажи имущества составила 200000 рублей, что подтверждается протоколом об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 10.11.2011 г. (т. 2, л.д. 7).
25.08.2014 г. между ООО "Компас плюс" и Пискуновой А.К. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3,4,5,72,73,74, и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 (т. 3 л.д. 88).
По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оба нежилых помещения, площадью 88,5 кв. м 1 этаж, N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, и площадью 45,9 кв. м 1 этаж N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, расположенные по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, с 01.09.2014 г. принадлежат на праве собственности Пискуновой Алле Константиновне (т. 1, л.д. 65-66).
Согласно Акту проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, составленного 13 мая 2015 года совместно Кононовой А.А., Пискуновой А.К., представителями комитета имущественных отношений г.о. Сызрань, Кононова А.А. не имеет возможности проходить и пользоваться принадлежащими ей комнатами N 1 и N 2 по причине нахождения ключей от двери, ведущей с крыльца в комнату N 76 и двери, ведущей из комнаты 76 в комнату N 4 у Пискуновой А.К.; также поднятый в комнате N 4 пол не позволяет открыть дверь в помещение N 1.
Во время осмотра также установлено, что в помещениях N 74, 72, 73 снесены перегородки и фактически комната N 75 представляет собой единое помещение до стены комнаты N 69. Кроме того, из комнаты 75 в стене сделан проем в комнату N 4.
Пискунова пользуется принадлежащими ей помещениями, комнаты N N 71, 70, 68, 69 под магазин продуктов, комнаты N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, 75 в настоящее время пустуют, проход к помещениям осуществляется через комнату N 76. ИП Кононова принадлежащими ей помещениями не пользуется (т. 2, л.д. 47-48).
Истец обосновал свои требования тем, что помещения, в части продажи которых оспариваются сделки, являются общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, по договору N 01114 от 04.04.2004 г. на аренду недвижимого имущества ИП Кононова А.А. арендовала у муниципального образования г. Сызрань Самарской области нежилое помещение общей площадью 34,2 кв. м, расположенное по адресу: ул. Верхнепионерская, 22, для использования под парикмахерскую на срок по 31.12.2004 г.
Аналогичные договора аренды недвижимого имущества, заключены между теми же сторонами в следующие периоды: с 01.01.2005 г. по 31.12.2005 г. - договор N 01114 от 01.01.2005 г., с 01.01.2007 г. по 30.11.2007 г. - договор N 01114 от 01.01.2007 г., с 01.11.2008 г. по 30.09.2009 г. - договор N 01114 от 01.11.2008 г., с 01.10.2009 г. по 31.08.2010 г. - договор аренды N 01114 от 01.10.2009 г., с 01.09.2010 г. по 31.07.2011 г. - договор аренды N 01114 от 01.09.2010 г.
При этом в пункте 1.1. договоров аренды от 01.09.2010 г., от 01.10.2009 г., от 01.11.2008 г. предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на первом этаже жилого дома (к. 1, 2, часть коридора), общей площадью 34,2 кв. м, расположенное по адресу: ул. Верхнепионерская, 22.
Истец обратилась к ответчику 1 с заявлением о намерении приобрести в собственность арендуемые помещения площадью 34,2 кв. м. Ответчик ответил, что приватизировать помещения площадью 34,2 кв. м не представляется возможным.
Между тем 22.11.2010 г. Администрацией г.о. Сызрань принято постановление N 3332 "Об условиях приватизации объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г.о. Сызрань, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, 22", которым предусмотрено осуществить приватизацию объекта муниципальной собственности: нежилое помещение площадью 30,40 кв. м, 1 этаж, комнаты N 1, N 2, расположенные по указанному адресу, путем предоставления преимущественного права на приобретение арендатору; установить рыночную цену имущества равной 571 000 рублей, заключить с Кононовой А.А. договор купли-продажи помещения с рассрочкой оплаты на 5 лет (т. 1, л.д. 88-89).
В связи с этим в адрес истца направлена оферта о продаже помещений основного назначения без части коридора, арендуемого истцом.
01 декабря 2010 года между продавцом - Администрацией г.о. Сызрань и покупателем - ИП Кононовой А.А. заключен договор купли-продажи N 20 с рассрочкой платежа, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность объект муниципальной собственности - назначение: нежилое помещение, площадь: 30,40 кв. м, этаж 1, комнаты 1,2, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
Согласно п. 2.1. договора имущество продано в результате предоставления покупателю, являющемуся субъектом малого или среднего предпринимательства, преимущественного права на приобретение имущества, без проведения аукциона. Цена продажи имущества определена на основании отчета N 575 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО "Эксперт плюс" и составляет 571000 рублей.
Право собственности на нежилое помещение площадью 30,4 кв. м комнаты N 1, 2 на 1 этаже по адресу: Самарская область, г.о. Сызрань, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, зарегистрировано за Кононовой А.А. 13.12.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЕ N 289372. Одновременно в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона (т. 1, л.д. 64).
Как указывает истец, в декабре 2014 года от ответчика Пискуновой А.К. она узнала, что коридоры под N N 4 и 76, находятся в ее собственности, и она запрещает проходить по своим коридорам в помещение Кононовой А.А. Ответчик закрыл вход в нежилое помещение истца, поменял замки на двух дверях в помещениях N 4 и N 76.
Между тем данные коридоры N 4 и N 76 являются единственным проходом в помещения истца, что подтверждают все лица, участвующие в деле.
Из материалов дела следует, что 01.04.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз N N 68, 69, 70, 71, 75, 76 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
16 апреля 2010 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области на нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22.
В соответствии с договором купли-продажи N 18 от 11.11.2011 г. продавец - Администрация г.о. Сызрань, действующая от имени муниципального образования - городской округ Сызрань Самарской области продала, а покупатель - общество с ограниченной ответственностью "Компас Плюс" приобрел в собственность объект муниципальной собственности: нежилое помещение площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз N N 3, 4, 5, 72, 73, 74 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22. Пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи было установлено, что имущество продано в результате продажи муниципального имущества без объявления цены, подведение которой состоялось 10.11.2011 г. Цена продажи имущества составила 200000 рублей, что подтверждается протоколом об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 10.11.2011 г. (т. 2, л.д. 7).
25.08.2014 г. между ООО "Компас плюс" и Пискуновой А.К. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 45,90 кв. м, 1 этаж, поз. N N 3,4,5,72,73,74, и нежилого помещения, площадью 88,50 кв. м, 1 этаж, поз. N N 68, 69, 70, 71, 75, 76, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 (т. 3 л.д. 88).
По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оба нежилых помещения, площадью 88,5 кв. м 1 этаж, N N 68, 69, 70, 71, 75, 76 и площадью 45,9 кв. м 1 этаж N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, расположенные по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, с 01.09.2014 г. принадлежат на праве собственности Пискуновой Алле Константиновне (т. 1, л.д. 65-66).
Согласно Акту проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, составленного 13 мая 2015 года совместно Кононовой А.А., Пискуновой А.К., представителями комитета имущественных отношений г.о. Сызрань, Кононова А.А. не имеет возможности проходить и пользоваться принадлежащими ей комнатами N 1 и N 2 по причине нахождения ключей от двери, ведущей с крыльца в комнату N 76 и двери, ведущей из комнаты 76 в комнату N 4 у Пискуновой А.К.; также поднятый в комнате N 4 пол не позволяет открыть дверь в помещение N 1.
Во время осмотра также установлено, что в помещениях N 74, 72, 73 снесены перегородки и фактически комната N 75 представляет собой единое помещение до стены комнаты N 69. Кроме этого, из комнаты 75 в стене сделан проем в комнату N 4.
Пискунова пользуется принадлежащими ей помещениями, комнаты N N 71, 70, 68, 69 под магазин продуктов, комнаты N N 3, 4, 5, 72, 73, 74, 75 в настоящее время пустуют, через комнату N 76 осуществляется проход к помещениям. Кононова принадлежащими ей помещениями не пользуется (т. 2, л.д. 47-48).
Постановлением N 1149 от 09.06.2007 г. Администрация г.о. Сызрань Самарской области исключила общежитие, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. В. Пионерская, 22, из специализированного жилого фонда. Жилой дом отнесен к муниципальному жилищному фонду социального использования (т. 2, л.д. 153-154).
В соответствии с техническим паспортом на здание N 22 по ул. Верхнепионерской в г. Сызрани, составленном по состоянию на 14 мая 2007 года (т. 2 л.д. 155-159, т. 1 л.д. 129-164), в составе нежилой площади 1-го этажа здания выделены следующие помещения основного назначения: комната N 1 - основная, площадью 17,9 кв. м; комната N 2 - основная, площадью 12,5 кв. м; комната N 3 - основная, площадью 12,4 кв. м; комната N 5 - основная, площадью 17,9 кв. м; комната N 71 - основная, площадью 50,8 кв. м.
А также помещения вспомогательного назначения: комната N 4 - коридор площадью 10,0 кв. м; комната N 68 - подсобная, площадью 18,0 кв. м; комната N 69 - подсобная, площадью 4,1 кв. м; комната N 70 - коридор, площадью 5,2 кв. м; комната N 72 - туалет, площадью 1,1 кв. м; комната N 73 - туалет, площадью 1,1 кв. м; комната N 74 - коридор, площадью 2,9 кв. м; комната N 75 - подсобная, площадью 2,8 кв. м; комната N 76 - коридор, площадью 7,6 кв. м.
Таким образом, техническим паспортом подтверждается, что комнаты N N 72, 73 являются туалетами, а комната N 75 как это следует из плана - является проходной к указанным бытовым помещениям. Комнаты N 4, 76 являются коридорами. Данное обстоятельство подтверждено также представленным планом (т. 2, л.д. 48).
Учитывая специфику общежитий, как специализированного жилого фонда, наличие туалетных комнат, предназначенных для обслуживания более одного помещения, является допустимым.
С момента продажи первого из помещений в многоквартирном доме, помещения общего пользования, в силу закона поступают в общую долевую собственность сособственников помещений в доме. Материалами дела подтверждается, что помещения N N 72, 73 являлись туалетами, которыми пользовались как истец, так и ответчик 2, арендуя помещения основного назначения у муниципалитета.
Тот факт, что помещения бытового назначения были включены в состав арендуемых ответчиком 2 комнат, не привело к тому, что они утратили статус общего имущества.
Таким образом, муниципалитет в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации не вправе регистрировать право муниципальной собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу в доме.
Кроме этого, из анализа договоров аренды, заключенных с ответчиком, в частности, договора от 01 августа 2011 года (плана к договору) следует, что между сторонами имелась неопределенность в определении предмета аренды. На плане более темным цветом обозначены границы помещения ответчика, исключая комнаты 72, 73, 74. В то же время маркером обведены указанные комнаты, и напротив, исключена комната 69. В плане к договору аренды от 01.09.2010 г. также исключены туалеты и проход к ним, в то же время, они заштрихованы на плане.
В ряде договорах заштрихована часть коридора 76, в остальных - часть коридора N 4, хотя площадь указанных помещений не менялась.
Следовательно, данные обстоятельства, вызваны тем, что оба владельца пользовались и коридорами, и бытовыми помещениями совместно, поскольку иной возможности использовать арендуемые помещения по назначению не имелось.
О факте пользования истцом туалетами и соответственно проходами к ним, свидетельствуют документы, представленные в материалы дела: договоры, заключенные с ресурсоснабжающей организацией, счета-фактуры и акты, в которых отдельной строкой указано на оплату за канализацию, санитарное заключение о состоянии помещения.
Следовательно, на всем протяжении существования арендных отношений с истцом, подтверждается, что истец пользовался канализацией.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- - иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, вопреки утверждениям ответчиков, в силу специфики жилого дома, в котором расположены спорные помещения (бывшее общежитие), к общему имуществу относятся как санитарно-техническое оборудование, так помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений основного назначения.
Учитывая то, что помещения, используемые собственниками нескольких помещений в жилом доме, для обеспечения нормального функционирования помещений основного назначения, являются общим имуществом в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации, право муниципальной собственности на них не могло быть зарегистрировано. В силу изложенного, руководствуясь ст. 209 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что орган местного самоуправления, был не вправе распоряжаться не принадлежащим ему имуществом.
В связи с вышеизложенным, суд правомерно признал сделки купли-продажи недействительными в части продажи мест общего пользования, так как указанные сделки могли быть заключены и без включения в них спорных объектов, поскольку общий режим использования данных комнат предполагает, что и ответчик вправе пользоваться ими, даже не владея ими на праве индивидуальной собственности.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно абзацу 2 пункта 9 Постановления Пленума, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.02.2014 N 16030/13 по делу N А40-123167/12, тот факт, что право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, возникшее в силу закона, прекратилось.
Доводы ответчиков в апелляционных жалобах о пропуске срока исковой давности, апелляционный суд считает необоснованными в связи со следующими обстоятельствами.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 2 в части продажи комнат 75, 76, общей площадью 10,40 кв. м, расположенных на 1 этаже, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22, заключен 27.01.2012 года.
Договор купли-продажи N 18 в части продажи помещений N N 4, 72, 74, общей площадью 12,30 кв. м, расположенных по адресу: Самарская область, городской округ Сызрань, г. Сызрань, ул. Верхнепионерская, д. 22 заключен сторонами 11.11.2011 года.
Договор купли-продажи в части продажи помещений общего пользования поз. N N 4,72,74,75,76, общей площадью 12,30 кв. м, заключен между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой Аллой Константиновной 25 августа 2014 года.
Таким образом, на момент заключения договоров от 11.11.2011 г., от 27.01.2012 г. действовали нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в следующей редакции.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договоры купли-продажи от 11.11.2011 г., от 27.01.2012 г. не соответствуют нормам Гражданского кодекса и Жилищного кодекса в части распоряжения общим имуществом, в силу чего, являются ничтожными.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.
Переходными положениями (пункт 9 статьи 3 Федерального закона N 100-ФЗ) предусмотрено, что новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
При таких обстоятельствах, ни по сделке от 11.11.2011 г., ни по сделке от 27.01.2012 сроки исковой давности не истекли до 01 сентября 2013 года. Следовательно, к указанным договорам применяется новая редакция статьи 181 ГК РФ, а именно: срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Доказательств осведомленности истца об отчуждении в собственность ответчика 3 не только смежных с истцом помещений, но и общего имущества: коридора и туалета ответчиками не представлено. Факт опубликования сведений о продаже коридора и наличия зарегистрированных прав в ЕГРП, сам по себе не может свидетельствовать о том, что истец знал о состоявшихся сделках.
Кроме этого, учитывая, что истцу отказано в приватизации тех же комнат, истец добросовестно полагал, что и иным лицам данные помещения проданы быть не могут.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исковой давности применяются исключительно по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока давности.
О продаже общего имущества истец узнал с момента, когда было ограничено его право на пользование имуществом, находящимся в его собственности - в декабре 2014 года. Иного ответчиками не доказано.
В части заключения договора купли-продажи спорных комнат между ООО "Компас Плюс" и Пискуновой А.К., судом установлено следующее.
На момент заключения указанной сделки статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяла, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как усматривается из материалов дела, годичный срок исковой давности, принимая во внимание, что сделка заключена сторонами 25 августа 2014 года, а иск подан в Арбитражный суд Самарской области 27.01.2015 г., не истек.
Таким образом, срок исковой давности по оспариванию сделок, не является пропущенным.
Учитывая вышеизложенное, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2015 года, принятое по делу N А55-1324/2015, оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пискуновой Аллы Константиновны (ОГРНИП 304632535000117), г. Сызрань, Самарская область, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)