Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего-судьи Сазоновой Е.А.
судей: Юрковой Н.В., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Очтовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.10.2013
по делу N А40-47976/13, принятое судьей Жбанковой Ю.В.,
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов
к Обществу с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН"
о взыскании 1.154.594 руб.
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явился, извещен;
- от ответчика - Губкин А.Е.по доверенности от 01.05.2013 г., Ефремов В.Н. по доверенности от 010.5.2013 г.,
установил:
В Арбитражный суд города Москвы обратилось Государственное унитарное предприятие города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН". с учетом принятого уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 1 064 593 руб. 20 коп. задолженности по договору договор N 94 на эксплуатацию и техническое обслуживание нежилых помещений административных зданий по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 15, стр. 1 от 13.03.2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2013 года по делу N А40-47976/13 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Заявитель полагает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 АПК РФ.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
При исследовании материалов дела установлено, что между истцом (исполнитель услуг) и ответчиком (потребитель услуг) был заключен договор N 94 на эксплуатацию и техническое обслуживание нежилых помещений административных зданий по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 15, стр. 1 от 13.03.2009 г., в соответствии с которым исполнитель услуг обязуется обеспечивать потребителя услуг эксплуатационными услугами и техническим обслуживанием в помещениях площадью 518,4 кв. м в здании адресу: ул. Новый Арбат, д. 15, стр. 1, 13 этаж, комнаты 21-40, а также обеспечивать эксплуатационное и техническое обслуживание инженерных систем, оборудования и коммуникаций общих для комплекса административных зданий, именуемого в дальнейшем технический комплекс.
Согласно п. 1 дополнительного соглашения N 2 от 25.03.2011 г. к договору исполнитель услуг обязуется обеспечивать потребителя услуг эксплуатационными услугами и техническим обслуживанием в помещениях площадью 506,10 кв. м далее по тексту.
Согласно ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Как следует из ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В соответствии с п. 3.3.1 дополнительного соглашения N 2 к договору потребитель услуг обязан осуществлять оплату за оказанные Услуги в соответствии с условиями настоящего договора (п. 2.1, п. 2.2, п. 2.3, п. 2.4.) в срок не позднее 25 числа текущего месяца.
Пунктом 11 дополнительного соглашения N 2 установлена стоимость эксплуатации и технического обслуживания на период с 11.02.2010 г. по 28.02.201 г. - 96 124 руб. 66 коп., на период с 01.03.2010 г. по 31.12.0201 г. - 130 381 руб. 48 коп., на период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. - 141 146 руб. 22 коп.
Истцом для продления договорных отношений и изменения стоимости услуг было подготовлено и направлено Ответчику Дополнительное соглашение на 2012 г. - 2013 г.
Тариф на эксплуатацию и техническое обслуживание на 2012 - 2013 гг. изменился и составил 131 332 руб. 95 коп. в месяц.
Ответчик дополнительные соглашения с истцом на 2012 - 2013 г.г. по пониженным тарифам не заключил, указанными выше услугами пользовался и авансировал их ежемесячно в период с 01.01.2012 г. по 31.12.2012 г. в размере 90 000 руб.
Как правильно установил суд первой инстанции, истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства. Факт оказания услуг подтвержден документами, представленными в материалы дела. Претензий со стороны ответчика по качеству оказанных услуг не поступало.
Однако ответчик свои обязательства по оплате в полном объеме оказанных услуг не выполнил, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность в сумме 1 064 593 руб. 20 коп.
Как усматривается из материалов дела, на 2012 год ответчик отказался подписывать дополнительные соглашения к указанному договору об изменении тарифов, мотивируя не правильным исчислением тарифа на эксплуатационные услуги.
Однако, перечень оказываемых истцом эксплуатационных услуг четко сформулирован в пункте 3 договора N 94 от 13.03.2009 г.
Затраты по эксплуатации и содержанию нежилых помещений (зданий) в административных помещениях определяются исходя из фактической стоимости понесенных расходов по обслуживанию здания.
Ежегодно истцом составляется смета затрат по каждому административному зданию, общая сумма затрат по зданию меняется исходя из стоимости тех или иных услуг, оказываемых истцу подрядными и иными организациями (поставка холода, услуг дератизации, услуги лифтового хозяйства и пр.)
Смета затрат ежегодно утверждается приказом руководителя и является обязательной для исчисления тарифов на услуги и применения расчетов с собственниками и арендаторами нежилых помещений.
Единой, установленной на законодательном уровне, Методики расчета тарифов за эксплуатационные услуги нет. Однако, истцом при применении данных расчетов применяются законодательные и нормативные акты, регулирующие сходные отношения. В частности, утвержденную приказом N 178 от 16.05.1995 г. Департамента инженерного обеспечения Методику определения стоимости услуг по техническому обслуживанию дома для частных собственников жилых и нежилых помещений.
Методика определяет порядок расчета стоимости услуг по техническому обслуживанию (только по техническому обслуживанию, а услуги по эксплуатации включаю в себя целый ряд иных услуг не предусмотренных данной Методикой) исходя из фактических затрат по содержанию строения и услуг управления. Согласно Методике расчет тарифной ставки оказываемых услуг рассчитывается исходя из конкретных затрат по строению, из общей площади нежилых помещений. Ответчик занимает помещения общей площадью 506,10 кв. м.
Истец является балансодержателем инженерных и иных коммуникаций, вследствие чего является единственным поставщиком коммунальных и эксплуатационных услуг, что подтверждено инвентарной карточкой. Являясь единственным поставщиком услуг, истец несет все бремя по содержанию всего административного здания.
Согласно расчетам истца затраты в сумме 57 838 000 руб. сложились на 2012 год (договора с подрядными организациями) на общую площадь помещений 31 810,1 кв. м (согласно техпаспорту БТИ), находящихся в административном здании по адресу: ул. Новый Арбат, 15, стр. 1.
На общей площади здания 31 810,10 кв. м находятся арендаторы и собственники, занимающие 18 576 кв. м (коммерческая, учрежденческая или доходная площадь). Остальная площадь 13 234,10 к. в.м является общедолевой площадью в здании (коридоры, холлы, лифты и пр.).
При заключении договоров с арендаторами, собственниками все затраты на 2012 г. 57 838 000 руб. в год разделили из расчета на 1 кв. м эксплуатируемой (полезной или коммерческой площади): 18 576,00 кв. м: 12 месяцев и получили тарифную ставку равную 259,5 руб./мес. (применяемый расчет тарифной ставки по всем административным зданиям на Арбате с 2009 года).
Ежегодно изменяется эксплуатируемая арендаторами, собственниками площадь, так на 2008 год площадь составляла 29 572,4 кв. м, на 2009 год площадь составляла 17 290,6 кв. м, на 2012 год 18 576 кв. м, вследствие перепланировки занимаемых площадей, расторжения договоров аренды, появления новых собственников на коридорные и иные площади, новых арендаторов и пр.
Сумма затрат на содержание административного здания также меняется ежегодно в зависимости от стоимости энергоресурсов и других показателей подрядных организаций, обслуживающих данное здание по договорам с истцом.
Тарифная ставка на 2012 год исчислена на эксплуатируемую арендаторами, собственниками помещений площадь 18 576,00 кв. м, факт занятия которой подтверждается копиями правоустанавливающих документов собственников (Свидетельство о праве собственности) и копиями договоров аренды, безвозмездного пользования).
Общая площадь всего здания по техпаспорту БТИ 44 101,90 кв. м.
- Фактически занимаемая площадь арендаторами (собственниками) 18 576.00 кв. м (коммерческая площадь);
- Общая коммерческая (полезная) площадь, на которую рассчитаны затраты 44 101,90 кв. м - 12 291,8 кв. м (КТБО) = 31 810,10 кв. м.
На площадь 31 810,10 кв. м рассчитаны затраты в сумме 57 838 000 рублей/год. 57 838 000 руб./год.: 18 576 кв. м / 12 мес. = 259,5 руб./мес. (без НДС) (стоимость 1 кв. м на коммерческую используемую арендаторами площадь).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора N 94 от 13.03.2009 г. окончательная стоимость услуг определяется путем умножения расчетных тарифов на фактически занимаемую площадь с начислением НДС в размере 18%.
259.5 руб./мес. (тариф) x 506.1 кв. м (площадь ответчика) + 18% (НДС) = 154 972,88 руб./мес.
Таким образом, стоимость услуг в месяц на 2012 год составляет 154 972 руб. 88 коп.
Задолженность ответчика за 2012 год составляет: 154 972,88 руб./мес. x 12 мес. (2012 год.) = 1 859 674.56 руб./год. Авансовые платежи ответчика 90 000 руб./мес. x 12 мес. = 1 080 000 руб./год. Компенсация затрат ответчиком 1 859 674.56 руб./год - 1 080 000 руб./год. = 779 674 руб. 56 коп.; 154 972.88 руб./мес. x 3 мес. (2013 год.) = 464 918 руб. 64 коп. Авансовые платежи ответчика 90 000 руб. x 2 мес. (оплачивали) = 180 000 руб. Компенсация затрат ответчиком 464 918.64 - 180 000 = 284 918 руб. 64 коп.
Таким образом, задолженность ответчика за 2012 год и 1 квартал 2013 года составляет 1 064 593 руб. 20 коп.
Ответчик, признавая факт договорных отношений по оказанию эксплуатационных услуг истцом, продолжает оплачивать авансовые платежи в размере 90 000 руб. в месяц с 01.01.2012 по настоящее время.
Однако, ответчик, мотивируя тем, что эксплуатируемая площадь арендаторов и собственников, якобы не совпадает с данными технической документации БТИ и расчет истцом произведен не на ту площадь, не подписывает истцу Дополнительное соглашение к договору N 94.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникшие по поводу содержания общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы.
Согласно пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества предусмотрена законом.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению (статья 249 Гражданского кодекса). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 Жилищного кодекса).
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец в соответствии с условиями договора N 94 и на основании утвержденных руководителем смет и тарифов осуществлял ежемесячный расчет задолженности ответчика пропорционально занимаемой площади принадлежащего ему помещения и на основании чего выставлял ответчику счета на оплату.
В нарушение требований ст. 65 АПК РФ доказательств перечисления истцу суммы задолженности полностью ответчик суду не представил.
Поскольку в силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы и доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что требование истца о взыскании 1 064 593 руб. 20 коп. задолженности законно, доказано и подлежит удовлетворению.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом неправильно применены нормы материального права (ст. ст. 779, 781 ГК РФ) по оплате Ответчиком стоимости услуг, так как договорный отношений между сторонами не существует, апелляционная коллегия отклоняет, исходя из следующего.
Согласно пункту 8.1 указанного договора срок действия договора установлен Сторонами до 31.12.2011 года. Однако, несмотря на то, что Ответчик не подписал дополнительное соглашение на продление срока действия договора, от услуг не отказался и Истец продолжал оказывать эксплуатационные услуги в помещениях Ответчика и в административном здании в целом. Ответчик, тем не менее, продолжал ежемесячно, после окончания срока действия договора, авансировать оказанные услуги Истца в размере 90 000 рублей на основании выставленных счетов на расчетный счет Истца, что и делает до настоящего времени.
В соответствии со ст. 435 ГК РФ Истцом Ответчику была адресована оферта (счет, счет-фактура, акт выполненных работ по договору N 94 от 13.03.2009 г.) предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Направленная Истцом оферта содержит все существенные условия: ссылка на договор, предмет договора - эксплуатационные услуги, срок оказания услуг, сумма по договору, реквизиты для перечисления денежных средств и пр.
Оферта адресатом (Ответчиком) принята и в срок, установленный для ее акцепта (п. 3 ст. 438 ГК РФ), Ответчик совершил действия по выполнению указанных в ней условий договора, в данном случае уплаты соответствующей суммы на реквизиты Истца (ежемесячное авансирование).
Согласно пункту 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Таким образом, фактически оказывая Ответчику эксплуатационные и технические услуги по обслуживанию инженерного и иного оборудования в административном здании, а последний, принимая их и ежемесячно оплачивая услуги оказанные Истцом, подтверждает, что между сторонами существуют гражданско-правовые отношения.
Истцом заявлены к оплате оказанные услуги в полном объеме, Ответчик оплачивает данные услуги частично, разница в сумме и послужила основанием заявления исковых требований.
Апелляционная коллегия полагает, что судом правильно применены нормы материального права (ст. ст. 779, 781 ГК РФ) по оплате Ответчиком стоимости услуг, поскольку договорные отношения между Истцом и Ответчиком считаются продолженными.
Ответчик в апелляционной жалобе и не отрицает факт оказания эксплуатационных услуг, а лишь выражает не согласие с примененными Истцом в рамках договорных отношений тарифами на эксплуатационные и технические услуги.
Представленный заявителем жалобы аудиторский отчет, апелляционная коллегия считает ненадлежащим доказательством, поскольку в нем Ответчик настаивает в своих расчетах о содержании только той площади, которая ему передана Департаментом имущества города Москвы, т.е. 506, 1 кв. м. Между тем, им не учтены расходы по содержанию общедолевой площади: больших холлов, лифтового хозяйства (по 3 лифта на этаже), лестничные марш, вентиляция, кондиционирование, пожарные услуги и прочие.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение на основании ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 779, 781 ГК РФ и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2013 г. по делу А40-47976/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.А.САЗОНОВА
Судьи
Н.В.ЮРКОВА
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2014 N 09АП-43944/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-47976/13
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2014 г. N 09АП-43944/2013-ГК
Дело N А40-47976/13
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего-судьи Сазоновой Е.А.
судей: Юрковой Н.В., Яремчук Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Очтовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.10.2013
по делу N А40-47976/13, принятое судьей Жбанковой Ю.В.,
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов
к Обществу с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН"
о взыскании 1.154.594 руб.
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явился, извещен;
- от ответчика - Губкин А.Е.по доверенности от 01.05.2013 г., Ефремов В.Н. по доверенности от 010.5.2013 г.,
установил:
В Арбитражный суд города Москвы обратилось Государственное унитарное предприятие города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН". с учетом принятого уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 1 064 593 руб. 20 коп. задолженности по договору договор N 94 на эксплуатацию и техническое обслуживание нежилых помещений административных зданий по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 15, стр. 1 от 13.03.2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2013 года по делу N А40-47976/13 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Заявитель полагает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 АПК РФ.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
При исследовании материалов дела установлено, что между истцом (исполнитель услуг) и ответчиком (потребитель услуг) был заключен договор N 94 на эксплуатацию и техническое обслуживание нежилых помещений административных зданий по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 15, стр. 1 от 13.03.2009 г., в соответствии с которым исполнитель услуг обязуется обеспечивать потребителя услуг эксплуатационными услугами и техническим обслуживанием в помещениях площадью 518,4 кв. м в здании адресу: ул. Новый Арбат, д. 15, стр. 1, 13 этаж, комнаты 21-40, а также обеспечивать эксплуатационное и техническое обслуживание инженерных систем, оборудования и коммуникаций общих для комплекса административных зданий, именуемого в дальнейшем технический комплекс.
Согласно п. 1 дополнительного соглашения N 2 от 25.03.2011 г. к договору исполнитель услуг обязуется обеспечивать потребителя услуг эксплуатационными услугами и техническим обслуживанием в помещениях площадью 506,10 кв. м далее по тексту.
Согласно ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Как следует из ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В соответствии с п. 3.3.1 дополнительного соглашения N 2 к договору потребитель услуг обязан осуществлять оплату за оказанные Услуги в соответствии с условиями настоящего договора (п. 2.1, п. 2.2, п. 2.3, п. 2.4.) в срок не позднее 25 числа текущего месяца.
Пунктом 11 дополнительного соглашения N 2 установлена стоимость эксплуатации и технического обслуживания на период с 11.02.2010 г. по 28.02.201 г. - 96 124 руб. 66 коп., на период с 01.03.2010 г. по 31.12.0201 г. - 130 381 руб. 48 коп., на период с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. - 141 146 руб. 22 коп.
Истцом для продления договорных отношений и изменения стоимости услуг было подготовлено и направлено Ответчику Дополнительное соглашение на 2012 г. - 2013 г.
Тариф на эксплуатацию и техническое обслуживание на 2012 - 2013 гг. изменился и составил 131 332 руб. 95 коп. в месяц.
Ответчик дополнительные соглашения с истцом на 2012 - 2013 г.г. по пониженным тарифам не заключил, указанными выше услугами пользовался и авансировал их ежемесячно в период с 01.01.2012 г. по 31.12.2012 г. в размере 90 000 руб.
Как правильно установил суд первой инстанции, истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства. Факт оказания услуг подтвержден документами, представленными в материалы дела. Претензий со стороны ответчика по качеству оказанных услуг не поступало.
Однако ответчик свои обязательства по оплате в полном объеме оказанных услуг не выполнил, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность в сумме 1 064 593 руб. 20 коп.
Как усматривается из материалов дела, на 2012 год ответчик отказался подписывать дополнительные соглашения к указанному договору об изменении тарифов, мотивируя не правильным исчислением тарифа на эксплуатационные услуги.
Однако, перечень оказываемых истцом эксплуатационных услуг четко сформулирован в пункте 3 договора N 94 от 13.03.2009 г.
Затраты по эксплуатации и содержанию нежилых помещений (зданий) в административных помещениях определяются исходя из фактической стоимости понесенных расходов по обслуживанию здания.
Ежегодно истцом составляется смета затрат по каждому административному зданию, общая сумма затрат по зданию меняется исходя из стоимости тех или иных услуг, оказываемых истцу подрядными и иными организациями (поставка холода, услуг дератизации, услуги лифтового хозяйства и пр.)
Смета затрат ежегодно утверждается приказом руководителя и является обязательной для исчисления тарифов на услуги и применения расчетов с собственниками и арендаторами нежилых помещений.
Единой, установленной на законодательном уровне, Методики расчета тарифов за эксплуатационные услуги нет. Однако, истцом при применении данных расчетов применяются законодательные и нормативные акты, регулирующие сходные отношения. В частности, утвержденную приказом N 178 от 16.05.1995 г. Департамента инженерного обеспечения Методику определения стоимости услуг по техническому обслуживанию дома для частных собственников жилых и нежилых помещений.
Методика определяет порядок расчета стоимости услуг по техническому обслуживанию (только по техническому обслуживанию, а услуги по эксплуатации включаю в себя целый ряд иных услуг не предусмотренных данной Методикой) исходя из фактических затрат по содержанию строения и услуг управления. Согласно Методике расчет тарифной ставки оказываемых услуг рассчитывается исходя из конкретных затрат по строению, из общей площади нежилых помещений. Ответчик занимает помещения общей площадью 506,10 кв. м.
Истец является балансодержателем инженерных и иных коммуникаций, вследствие чего является единственным поставщиком коммунальных и эксплуатационных услуг, что подтверждено инвентарной карточкой. Являясь единственным поставщиком услуг, истец несет все бремя по содержанию всего административного здания.
Согласно расчетам истца затраты в сумме 57 838 000 руб. сложились на 2012 год (договора с подрядными организациями) на общую площадь помещений 31 810,1 кв. м (согласно техпаспорту БТИ), находящихся в административном здании по адресу: ул. Новый Арбат, 15, стр. 1.
На общей площади здания 31 810,10 кв. м находятся арендаторы и собственники, занимающие 18 576 кв. м (коммерческая, учрежденческая или доходная площадь). Остальная площадь 13 234,10 к. в.м является общедолевой площадью в здании (коридоры, холлы, лифты и пр.).
При заключении договоров с арендаторами, собственниками все затраты на 2012 г. 57 838 000 руб. в год разделили из расчета на 1 кв. м эксплуатируемой (полезной или коммерческой площади): 18 576,00 кв. м: 12 месяцев и получили тарифную ставку равную 259,5 руб./мес. (применяемый расчет тарифной ставки по всем административным зданиям на Арбате с 2009 года).
Ежегодно изменяется эксплуатируемая арендаторами, собственниками площадь, так на 2008 год площадь составляла 29 572,4 кв. м, на 2009 год площадь составляла 17 290,6 кв. м, на 2012 год 18 576 кв. м, вследствие перепланировки занимаемых площадей, расторжения договоров аренды, появления новых собственников на коридорные и иные площади, новых арендаторов и пр.
Сумма затрат на содержание административного здания также меняется ежегодно в зависимости от стоимости энергоресурсов и других показателей подрядных организаций, обслуживающих данное здание по договорам с истцом.
Тарифная ставка на 2012 год исчислена на эксплуатируемую арендаторами, собственниками помещений площадь 18 576,00 кв. м, факт занятия которой подтверждается копиями правоустанавливающих документов собственников (Свидетельство о праве собственности) и копиями договоров аренды, безвозмездного пользования).
Общая площадь всего здания по техпаспорту БТИ 44 101,90 кв. м.
- Фактически занимаемая площадь арендаторами (собственниками) 18 576.00 кв. м (коммерческая площадь);
- Общая коммерческая (полезная) площадь, на которую рассчитаны затраты 44 101,90 кв. м - 12 291,8 кв. м (КТБО) = 31 810,10 кв. м.
На площадь 31 810,10 кв. м рассчитаны затраты в сумме 57 838 000 рублей/год. 57 838 000 руб./год.: 18 576 кв. м / 12 мес. = 259,5 руб./мес. (без НДС) (стоимость 1 кв. м на коммерческую используемую арендаторами площадь).
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора N 94 от 13.03.2009 г. окончательная стоимость услуг определяется путем умножения расчетных тарифов на фактически занимаемую площадь с начислением НДС в размере 18%.
259.5 руб./мес. (тариф) x 506.1 кв. м (площадь ответчика) + 18% (НДС) = 154 972,88 руб./мес.
Таким образом, стоимость услуг в месяц на 2012 год составляет 154 972 руб. 88 коп.
Задолженность ответчика за 2012 год составляет: 154 972,88 руб./мес. x 12 мес. (2012 год.) = 1 859 674.56 руб./год. Авансовые платежи ответчика 90 000 руб./мес. x 12 мес. = 1 080 000 руб./год. Компенсация затрат ответчиком 1 859 674.56 руб./год - 1 080 000 руб./год. = 779 674 руб. 56 коп.; 154 972.88 руб./мес. x 3 мес. (2013 год.) = 464 918 руб. 64 коп. Авансовые платежи ответчика 90 000 руб. x 2 мес. (оплачивали) = 180 000 руб. Компенсация затрат ответчиком 464 918.64 - 180 000 = 284 918 руб. 64 коп.
Таким образом, задолженность ответчика за 2012 год и 1 квартал 2013 года составляет 1 064 593 руб. 20 коп.
Ответчик, признавая факт договорных отношений по оказанию эксплуатационных услуг истцом, продолжает оплачивать авансовые платежи в размере 90 000 руб. в месяц с 01.01.2012 по настоящее время.
Однако, ответчик, мотивируя тем, что эксплуатируемая площадь арендаторов и собственников, якобы не совпадает с данными технической документации БТИ и расчет истцом произведен не на ту площадь, не подписывает истцу Дополнительное соглашение к договору N 94.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникшие по поводу содержания общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы.
Согласно пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества предусмотрена законом.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению (статья 249 Гражданского кодекса). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 Жилищного кодекса).
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец в соответствии с условиями договора N 94 и на основании утвержденных руководителем смет и тарифов осуществлял ежемесячный расчет задолженности ответчика пропорционально занимаемой площади принадлежащего ему помещения и на основании чего выставлял ответчику счета на оплату.
В нарушение требований ст. 65 АПК РФ доказательств перечисления истцу суммы задолженности полностью ответчик суду не представил.
Поскольку в силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы и доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что требование истца о взыскании 1 064 593 руб. 20 коп. задолженности законно, доказано и подлежит удовлетворению.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом неправильно применены нормы материального права (ст. ст. 779, 781 ГК РФ) по оплате Ответчиком стоимости услуг, так как договорный отношений между сторонами не существует, апелляционная коллегия отклоняет, исходя из следующего.
Согласно пункту 8.1 указанного договора срок действия договора установлен Сторонами до 31.12.2011 года. Однако, несмотря на то, что Ответчик не подписал дополнительное соглашение на продление срока действия договора, от услуг не отказался и Истец продолжал оказывать эксплуатационные услуги в помещениях Ответчика и в административном здании в целом. Ответчик, тем не менее, продолжал ежемесячно, после окончания срока действия договора, авансировать оказанные услуги Истца в размере 90 000 рублей на основании выставленных счетов на расчетный счет Истца, что и делает до настоящего времени.
В соответствии со ст. 435 ГК РФ Истцом Ответчику была адресована оферта (счет, счет-фактура, акт выполненных работ по договору N 94 от 13.03.2009 г.) предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Направленная Истцом оферта содержит все существенные условия: ссылка на договор, предмет договора - эксплуатационные услуги, срок оказания услуг, сумма по договору, реквизиты для перечисления денежных средств и пр.
Оферта адресатом (Ответчиком) принята и в срок, установленный для ее акцепта (п. 3 ст. 438 ГК РФ), Ответчик совершил действия по выполнению указанных в ней условий договора, в данном случае уплаты соответствующей суммы на реквизиты Истца (ежемесячное авансирование).
Согласно пункту 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Таким образом, фактически оказывая Ответчику эксплуатационные и технические услуги по обслуживанию инженерного и иного оборудования в административном здании, а последний, принимая их и ежемесячно оплачивая услуги оказанные Истцом, подтверждает, что между сторонами существуют гражданско-правовые отношения.
Истцом заявлены к оплате оказанные услуги в полном объеме, Ответчик оплачивает данные услуги частично, разница в сумме и послужила основанием заявления исковых требований.
Апелляционная коллегия полагает, что судом правильно применены нормы материального права (ст. ст. 779, 781 ГК РФ) по оплате Ответчиком стоимости услуг, поскольку договорные отношения между Истцом и Ответчиком считаются продолженными.
Ответчик в апелляционной жалобе и не отрицает факт оказания эксплуатационных услуг, а лишь выражает не согласие с примененными Истцом в рамках договорных отношений тарифами на эксплуатационные и технические услуги.
Представленный заявителем жалобы аудиторский отчет, апелляционная коллегия считает ненадлежащим доказательством, поскольку в нем Ответчик настаивает в своих расчетах о содержании только той площади, которая ему передана Департаментом имущества города Москвы, т.е. 506, 1 кв. м. Между тем, им не учтены расходы по содержанию общедолевой площади: больших холлов, лифтового хозяйства (по 3 лифта на этаже), лестничные марш, вентиляция, кондиционирование, пожарные услуги и прочие.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение на основании ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 779, 781 ГК РФ и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2013 г. по делу А40-47976/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КАРЕЛТОН" - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.А.САЗОНОВА
Судьи
Н.В.ЮРКОВА
Л.А.ЯРЕМЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)