Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
судей Лукашенко Н.И., Суменковой И.С.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И.
дело по апелляционной жалобе П. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 28 июня 2012 г., которым постановлено: Отказать в удовлетворении требований П. к ООО "ПИК-Комфорт" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом N 40/85 от 01.08.2008 г., обязании возвратить уплаченную сумму за дополнительные услуги, обязании возвратить уплаченную сумму за содержание и ремонт жилого помещения, взыскании денежной компенсации морального вреда, обязании предоставить ответ - произвести перерасчет в соответствии с претензией от 03.04.2011 г.
П. обратилась в суд с иском к ООО "ПИК-Комфорт" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом N 40/85 от 01.08.2008 г., обязании возвратить уплаченную сумму за дополнительные услуги, обязании возвратить уплаченную сумму за содержание и ремонт жилого помещения, взыскании денежной компенсации морального вреда, обязании предоставить ответ - произвести перерасчет в соответствии с претензией от 03.04.2011 г. Иск мотивирован тем, что она является собственником квартиры N ** по адресу: *****. 01.08.2008 года она заключила с ООО "ПИК-Комфорт" договор N 40/85 управления многоквартирным домом и произвела 100% авансовую оплату жилищно-коммунальных и дополнительных услуг за последующие 4 месяца, поскольку это было необходимым условием для получения ключей от квартиры. Основанием заключения договора управления многоквартирным домом явились решения, принятые общим собранием будущих собственников помещений в многоквартирных домах-новостройках, расположенных по адресу: ***** и *****, проведенных в период с 10.12.2007 по 15.12.2007 года в форме заочного голосования, и оформленных протоколом счетной комиссии общего собрания будущих собственников многоквартирного дома от 17.12.2007 года. Договор управления многоквартирным домом был подписан ею, когда она еще не была собственником квартиры, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данный договор является ничтожным. Кроме того, истец указывает, что она была введена в заблуждение ответчиком относительно того, что условия договора управления многоквартирным домом были утверждены общим собранием. Договор управления не содержит всех существенных условий, а именно, не определены состав общего имущества дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок определения цены, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, следовательно, в силу ст. 432 ГК РФ он не считается заключенным. Содержащаяся в договоре ставка за содержание и ремонт имущества существенно превышает установленную муниципальным образованием, а дополнительные услуги, такие как охрана, услуги консьержа, электромагнитный замок, вывоз КГМ и строительного мусора, целевые сборы на защиту отделки лифтовых кабин фактически не оказывались, содержание и ремонт жилого помещения также не производились. Кроме того, договор управления многоквартирным домом, заключенный с истцом 01.08.2008 года, противоречит условиям договора от 29.10.2008 года на управление многоквартирными домами, заключенного между ТСЖ "Юбилейный" (членом которого является истец) и ООО "ПИК-Комфорт". На основании изложенного истец просила признать недействительным договор N 40/85 управления многоквартирным домом от 01.08.2008 года, обязать ООО "ПИК-Комфорт" вернуть уплаченную сумму за дополнительные услуги в размере *** руб., обязать вернуть уплаченную сумму за содержание и ремонт жилого помещения в размере *** руб., взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере *** руб., расходы на представителя в размере *** рублей, а также обязать ООО "ПИК-Комфорт" предоставить ответ на коллективную претензию собственников от 03.04.2011 года, выполнив требование данной претензии в отношении П., произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги за период, начиная с 01.08.2008 года по 31.12.2008 года.
Истец в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "ПИК-Комфорт" в судебное заседание явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Сослалась на пропуск истцом срока исковой давности, указала, что положения договора N 40/85 от 01.08.2008 года, заключенного с истцом, и договора управления от 29.10.2008 года, идентичны за исключением положений, касающихся правоотношений между ТСЖ и управляющей компанией, и договор от 29.10.2008 года был предметом рассмотрения в суде и был признан не нарушающим права истца.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Учитывая, что в данном случае срок исковой давности составляет три года, сделка совершена 01.08.2008 г., П. обратилась с иском в суд 01.08.2011 г., то суд пришел к правильному выводу о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, рассмотрев дело по существу.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из материалов дела усматривается, что 01.08.2008 года между П. и ООО "ПИК-Комфорт" заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация обязуется по заданию собственника в соответствии с приложениями к договору за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: *****, предоставлять коммунальные услуги собственнику на период до заключения собственником договора с ресурсоснабжающими организациями, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Частями 1, пунктами 2 и 3 части 3 ст. 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть, в том числе, указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Судом установлено, что договор управления многоквартирным домом N 40/85 от 01.08.2008 года содержит указания на состав общего имущества в многоквартирном доме и адрес дома (пп. 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 Договора, а также Приложение N 1 к Договору), перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг (п. 3.1 Договора), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (раздел 4 Договора), порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (раздел 6 Договора). Истец с условиями данного договора ознакомлена, копия ею получена.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что доводы истца о том, что договор является незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ опровергается материалами дела.
С учетом изложенного, при подписании договора сторонами были приняты на себя соответствующие обязательства, которые должны быть ими исполнены на основании положений статьи 309, 310 ГК РФ. Как следует из материалов дела и пояснений сторон, от истца не поступало в адрес управляющей компании каких-либо заявлений о расторжении указанного договора, либо о внесении в данный договор каких-либо изменений или дополнений.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как усматривается из материалов дела, с 10.12.2007 года по 15.12.2007 года было проведено общее собрание собственников (будущих собственников) многоквартирного дома в форме заочного голосования, по результатам которого был составлен протокол счетной комиссии от 17.12.2007 года. Как следует из данного протокола, на собрании обсуждались вопросы о заключении договора на оказание жилищно-коммунальных услуг с ООО "ПИК-Комфорт", утверждались размеры ставок за содержание и ремонт жилого помещения, услуги охраны и консьержей.
Судом установлено, что общим собранием собственников жилья от 17.12.2007 г. принято решение о заключении Договора управления многоквартирным домом с ООО "ПИК-Комфорт".
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания его ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, не имеется.
Суд правомерно признал несостоятельным довод истца об отсутствии обязанности по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения до получения права собственности (до 09.11.2009 г.) по следующим основаниям.
Согласно копии свидетельства о праве собственности, жилое помещение по адресу: ***** передано П. по передаточному акту 16.07.2008 г. по договору долевого участия в инвестиционной программе N Мыт/Юб-к40/4/10/2 (1) от 26.10.2007 г.
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 договора управления многоквартирным домом, заключенного между истцом и ООО "ПИК-Комфорт" 01.08.2008 года, предметом договора является обязанность ответчика за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: *****, а собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за помещение, коммунальные и дополнительные услуги.
Требование истца об обязании произвести перерасчет коммунальных услуг за период с 01.08.2008 г. по 31.12.2008 г. удовлетворению не подлежит, поскольку как установлено судом, размер коммунальных услуг определен ответчиком на основании утвержденных тарифов, стоимость платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливается договором.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 30.09.2010 г., вступившим в законную силу 07.04.2011 г., установлено, что услуги по охране и дежурной по подъезду оказываются на основании решения общего собрания 17.12.2007 г., договоров управления с собственниками квартир, по фактическим расходам. 17.06.2008 г. ООО "ПИК-Комфорт" заключен договор N П-15/08 с ООО ЧОП "ГЕРОН" об оказании охранных услуг; договор N 1461/04-08 на оказание услуг по организации службы дежурных по подъезду заключен ООО "ПИК-Комфорт" 01.01.2008 г. с ООО "Телекор Сервис".
Суд правомерно указал, что в данном случае имеет место и последующее одобрение сделки, поскольку ООО "ПИК-Комфорт" осуществляет эксплуатацию дома, а истец потребляет предоставляемые ответчиком коммунальные и иные услуги, а ответчик производит начисление оплаты за них и производит последующую оплату организациям-поставщикам коммунальных ресурсов.
Суд обоснованно счел не подлежащим удовлетворению требования о компенсации морального вреда, поскольку судом не установлено нарушение прав и законных интересов истца действиями ООО "ПИК-Комфорт".
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор не содержит условий о составе общего имущества многоквартирного дома, опровергаются содержанием приложения N 1 к оспариваемому договору (л.д. 156 т. 1), в соответствии с которым определен перечень общего имущества многоквартирного дома, содержание которого возложено на ответчика.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор не содержит условий о порядке определения цены договора, о размере платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, опровергаются содержанием п. п. 4.1 и 4.2, 4.4 договора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправильно истолковал ст. 168 ГК РФ, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку доказательств того, что в силу ст. 168 ГК РФ оспариваемый договор управления многоквартирным домом является недействительным, суду не представлено.
Доводы жалобы о несогласии с выводами суда о том, что результаты голосования собственников квартир многоквартирного дома от 17.12.2007 г. ни кем не оспорены и не признаны недействительными, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку обязанности суда для приостановления настоящего дела до рассмотрения другого дела, не имелось, доказательств того, что результаты данного голосования признаны недействительными, судебной коллегии не представлено.
Доводы жалобы о том, что суд проигнорировал мнение Управления Роспотребнадзора по Московской области в отношении ничтожности Договора, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку согласно ответу Управления Роспотребнадзора по Московской области от 9.02.2011 г. N 130-ж-20 (л.д. 206 - 208) вопросы выбора и порядка приобретения полномочий управляющей компании не регулируются законодательством о защите прав потребителей и не могут быть предметом разбирательства со стороны Роспотребнадзора. Мнение относительно ничтожности Договора в данном ответе отсутствует.
Доводы жалобы о заинтересованности судьи в исходе дела и сомнении в ее беспристрастности, не могут являться основанием к отмене решения, т.к. заявленный по данным основаниям отвод судье Курносовой О.А. рассмотрен судом в установленном законом порядке, о чем вынесено определение от 28.06.2012 г. (л.д. 240).
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Басманного районного суда г. Москвы от 28 июня 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.12.2012 N 11-30332
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2012 г. N 11-30332
Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
судей Лукашенко Н.И., Суменковой И.С.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И.
дело по апелляционной жалобе П. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 28 июня 2012 г., которым постановлено: Отказать в удовлетворении требований П. к ООО "ПИК-Комфорт" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом N 40/85 от 01.08.2008 г., обязании возвратить уплаченную сумму за дополнительные услуги, обязании возвратить уплаченную сумму за содержание и ремонт жилого помещения, взыскании денежной компенсации морального вреда, обязании предоставить ответ - произвести перерасчет в соответствии с претензией от 03.04.2011 г.
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "ПИК-Комфорт" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом N 40/85 от 01.08.2008 г., обязании возвратить уплаченную сумму за дополнительные услуги, обязании возвратить уплаченную сумму за содержание и ремонт жилого помещения, взыскании денежной компенсации морального вреда, обязании предоставить ответ - произвести перерасчет в соответствии с претензией от 03.04.2011 г. Иск мотивирован тем, что она является собственником квартиры N ** по адресу: *****. 01.08.2008 года она заключила с ООО "ПИК-Комфорт" договор N 40/85 управления многоквартирным домом и произвела 100% авансовую оплату жилищно-коммунальных и дополнительных услуг за последующие 4 месяца, поскольку это было необходимым условием для получения ключей от квартиры. Основанием заключения договора управления многоквартирным домом явились решения, принятые общим собранием будущих собственников помещений в многоквартирных домах-новостройках, расположенных по адресу: ***** и *****, проведенных в период с 10.12.2007 по 15.12.2007 года в форме заочного голосования, и оформленных протоколом счетной комиссии общего собрания будущих собственников многоквартирного дома от 17.12.2007 года. Договор управления многоквартирным домом был подписан ею, когда она еще не была собственником квартиры, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данный договор является ничтожным. Кроме того, истец указывает, что она была введена в заблуждение ответчиком относительно того, что условия договора управления многоквартирным домом были утверждены общим собранием. Договор управления не содержит всех существенных условий, а именно, не определены состав общего имущества дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок определения цены, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, следовательно, в силу ст. 432 ГК РФ он не считается заключенным. Содержащаяся в договоре ставка за содержание и ремонт имущества существенно превышает установленную муниципальным образованием, а дополнительные услуги, такие как охрана, услуги консьержа, электромагнитный замок, вывоз КГМ и строительного мусора, целевые сборы на защиту отделки лифтовых кабин фактически не оказывались, содержание и ремонт жилого помещения также не производились. Кроме того, договор управления многоквартирным домом, заключенный с истцом 01.08.2008 года, противоречит условиям договора от 29.10.2008 года на управление многоквартирными домами, заключенного между ТСЖ "Юбилейный" (членом которого является истец) и ООО "ПИК-Комфорт". На основании изложенного истец просила признать недействительным договор N 40/85 управления многоквартирным домом от 01.08.2008 года, обязать ООО "ПИК-Комфорт" вернуть уплаченную сумму за дополнительные услуги в размере *** руб., обязать вернуть уплаченную сумму за содержание и ремонт жилого помещения в размере *** руб., взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере *** руб., расходы на представителя в размере *** рублей, а также обязать ООО "ПИК-Комфорт" предоставить ответ на коллективную претензию собственников от 03.04.2011 года, выполнив требование данной претензии в отношении П., произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги за период, начиная с 01.08.2008 года по 31.12.2008 года.
Истец в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "ПИК-Комфорт" в судебное заседание явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Сослалась на пропуск истцом срока исковой давности, указала, что положения договора N 40/85 от 01.08.2008 года, заключенного с истцом, и договора управления от 29.10.2008 года, идентичны за исключением положений, касающихся правоотношений между ТСЖ и управляющей компанией, и договор от 29.10.2008 года был предметом рассмотрения в суде и был признан не нарушающим права истца.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Учитывая, что в данном случае срок исковой давности составляет три года, сделка совершена 01.08.2008 г., П. обратилась с иском в суд 01.08.2011 г., то суд пришел к правильному выводу о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, рассмотрев дело по существу.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из материалов дела усматривается, что 01.08.2008 года между П. и ООО "ПИК-Комфорт" заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация обязуется по заданию собственника в соответствии с приложениями к договору за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: *****, предоставлять коммунальные услуги собственнику на период до заключения собственником договора с ресурсоснабжающими организациями, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Частями 1, пунктами 2 и 3 части 3 ст. 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть, в том числе, указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Судом установлено, что договор управления многоквартирным домом N 40/85 от 01.08.2008 года содержит указания на состав общего имущества в многоквартирном доме и адрес дома (пп. 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 Договора, а также Приложение N 1 к Договору), перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг (п. 3.1 Договора), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (раздел 4 Договора), порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (раздел 6 Договора). Истец с условиями данного договора ознакомлена, копия ею получена.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что доводы истца о том, что договор является незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ опровергается материалами дела.
С учетом изложенного, при подписании договора сторонами были приняты на себя соответствующие обязательства, которые должны быть ими исполнены на основании положений статьи 309, 310 ГК РФ. Как следует из материалов дела и пояснений сторон, от истца не поступало в адрес управляющей компании каких-либо заявлений о расторжении указанного договора, либо о внесении в данный договор каких-либо изменений или дополнений.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как усматривается из материалов дела, с 10.12.2007 года по 15.12.2007 года было проведено общее собрание собственников (будущих собственников) многоквартирного дома в форме заочного голосования, по результатам которого был составлен протокол счетной комиссии от 17.12.2007 года. Как следует из данного протокола, на собрании обсуждались вопросы о заключении договора на оказание жилищно-коммунальных услуг с ООО "ПИК-Комфорт", утверждались размеры ставок за содержание и ремонт жилого помещения, услуги охраны и консьержей.
Судом установлено, что общим собранием собственников жилья от 17.12.2007 г. принято решение о заключении Договора управления многоквартирным домом с ООО "ПИК-Комфорт".
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания его ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, не имеется.
Суд правомерно признал несостоятельным довод истца об отсутствии обязанности по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения до получения права собственности (до 09.11.2009 г.) по следующим основаниям.
Согласно копии свидетельства о праве собственности, жилое помещение по адресу: ***** передано П. по передаточному акту 16.07.2008 г. по договору долевого участия в инвестиционной программе N Мыт/Юб-к40/4/10/2 (1) от 26.10.2007 г.
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 договора управления многоквартирным домом, заключенного между истцом и ООО "ПИК-Комфорт" 01.08.2008 года, предметом договора является обязанность ответчика за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: *****, а собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за помещение, коммунальные и дополнительные услуги.
Требование истца об обязании произвести перерасчет коммунальных услуг за период с 01.08.2008 г. по 31.12.2008 г. удовлетворению не подлежит, поскольку как установлено судом, размер коммунальных услуг определен ответчиком на основании утвержденных тарифов, стоимость платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливается договором.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 30.09.2010 г., вступившим в законную силу 07.04.2011 г., установлено, что услуги по охране и дежурной по подъезду оказываются на основании решения общего собрания 17.12.2007 г., договоров управления с собственниками квартир, по фактическим расходам. 17.06.2008 г. ООО "ПИК-Комфорт" заключен договор N П-15/08 с ООО ЧОП "ГЕРОН" об оказании охранных услуг; договор N 1461/04-08 на оказание услуг по организации службы дежурных по подъезду заключен ООО "ПИК-Комфорт" 01.01.2008 г. с ООО "Телекор Сервис".
Суд правомерно указал, что в данном случае имеет место и последующее одобрение сделки, поскольку ООО "ПИК-Комфорт" осуществляет эксплуатацию дома, а истец потребляет предоставляемые ответчиком коммунальные и иные услуги, а ответчик производит начисление оплаты за них и производит последующую оплату организациям-поставщикам коммунальных ресурсов.
Суд обоснованно счел не подлежащим удовлетворению требования о компенсации морального вреда, поскольку судом не установлено нарушение прав и законных интересов истца действиями ООО "ПИК-Комфорт".
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор не содержит условий о составе общего имущества многоквартирного дома, опровергаются содержанием приложения N 1 к оспариваемому договору (л.д. 156 т. 1), в соответствии с которым определен перечень общего имущества многоквартирного дома, содержание которого возложено на ответчика.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор не содержит условий о порядке определения цены договора, о размере платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, опровергаются содержанием п. п. 4.1 и 4.2, 4.4 договора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправильно истолковал ст. 168 ГК РФ, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку доказательств того, что в силу ст. 168 ГК РФ оспариваемый договор управления многоквартирным домом является недействительным, суду не представлено.
Доводы жалобы о несогласии с выводами суда о том, что результаты голосования собственников квартир многоквартирного дома от 17.12.2007 г. ни кем не оспорены и не признаны недействительными, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку обязанности суда для приостановления настоящего дела до рассмотрения другого дела, не имелось, доказательств того, что результаты данного голосования признаны недействительными, судебной коллегии не представлено.
Доводы жалобы о том, что суд проигнорировал мнение Управления Роспотребнадзора по Московской области в отношении ничтожности Договора, не могут служить основанием к отмене решения, поскольку согласно ответу Управления Роспотребнадзора по Московской области от 9.02.2011 г. N 130-ж-20 (л.д. 206 - 208) вопросы выбора и порядка приобретения полномочий управляющей компании не регулируются законодательством о защите прав потребителей и не могут быть предметом разбирательства со стороны Роспотребнадзора. Мнение относительно ничтожности Договора в данном ответе отсутствует.
Доводы жалобы о заинтересованности судьи в исходе дела и сомнении в ее беспристрастности, не могут являться основанием к отмене решения, т.к. заявленный по данным основаниям отвод судье Курносовой О.А. рассмотрен судом в установленном законом порядке, о чем вынесено определение от 28.06.2012 г. (л.д. 240).
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Басманного районного суда г. Москвы от 28 июня 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)