Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гаджиев Ш.М.
Апелляционная инстанция Верховного суда РД в составе:
председательствующего Гасановой Д.Г.,
судей Гомленко Н.К. и Галимовой Р.С.
при секретаре Ш.
при рассмотрении апелляционной жалобы генерального директора ООО "Компания Лазурный берег" на решение федерального суда Ленинского района г. Махачкалы от 21 декабря 2011 г., которым
признаны ничтожными и недействительными договора, заключенные между ООО "Компания Лазурный берег" с одной стороны и Б.З.Г. и Б.П.Г. с другой стороны, об участии в долевом строительстве жилья N от 24 сентября 2008 г. и договора займа, заключенные между ними от 14 ноября 2009 г. и от 24 марта 2010 г.
С ООО "Компания Лазурный берег" в пользу Б.П.Г. взыскан руб. (рублей); в пользу Б.З.Г. взыскано руб. (рубля), в доход государства взыскана госпошлина в сумме руб. (рубля).
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ООО "Компания Лазурный берег" Б.В. (доверенность от 25 января 2012 г.), просившего решение суда отменить, возражения представителя Б.П.Г. и Б.З.Г. - адвоката Калаева С.В. (ордер от 16.02.2012 г.), просившего решение суда оставить без изменения, апелляционная инстанция
установила:
Б.П.Г. обратилась в суд с иском к ООО "Компания Лазурный берег" о взыскании долга в сумме руб. и процентов с учетом ставки рефинансирования, ссылаясь на то, что она заключила договор займа с ООО "Компания Лазурный берег" от 24 сентября 2008 г., согласно которому она обязана была внести в компанию руб., а компания обязана была в срок до апреля 2011 г. возвратить ей деньги в виде квартиры, общей площадью 95,74 кв. м в доме N расположенном в г. Махачкала, МКР "Кислородная станция", однако к указанному времени заемщик ни деньги, ни квартиру ей не возвратил.
Б.З.Г. обратилась в суд с иском к ООО "Компания Лазурный берег" о взыскании руб. с процентами, согласно ставки рефинансирования, ссылаясь при этом на то, что она 24 сентября 2008 г. заключила договор займа, согласно которому она передала компании руб., а компания должна была в апреле 2011 г. возвратить ей квартиру, общей площадью 71,77 кв. м, в доме N расположенном в г. Махачкале, МКР "Кислородная станция", однако по истечении этого срока ни деньги, ни квартира ей возвращены не были.
Судом указанные иски объединены в одно производство.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Компания Лазурный берег" просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом сделан вывод о ничтожности договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных с истицами, однако суд не учел вину самих истцов, а также других дольщиков, которые своевременно не вносили очередные платежи на строительство дома, в результате компанией был построен только цокольный этаж дома N. Суд не учел условие договора, согласно которому в случае расторжения договора по требованию дольщика деньги ему могут быть возвращены только после реализации квартиры. Суд также не учел, что стороной в договоре является Медицинская академия, которая предоставила земельный участок под строительство дома для своих сотрудников, этот договор с Медакадемией решением Арбитражного суда РД признан недействительным. Суд сослался на отсутствие регистрации договоров о долевом участии в строительстве жилья, однако не учел, что компанией принимались меры для регистрации договора, но регистрация была приостановлена в Управлении ФРС по РД.
В возражениях на жалобу представитель Б.З.Г. и Б.П.Г. - К. просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Судом установлено, что заключенные между ООО "Компания Лазурный берег" и истцами Б.П.Г. и Б.З.Г. договора займа по существу являются договорами о долевом участии в строительстве многоквартирного дома N в МКР "Кислородная станция" г. Махачкалы, указанное обстоятельство не отрицалось представителем ООО "Компания Лазурный берег". Судом также установлено, что в нарушение требований ст. 4 ФЗ N 2124 от 30.12.2004 г. "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", заключенные между сторонами договора не были зарегистрированы в Управлении ФРС по РД, суд пришел к правильному выводу, что указанное нарушение влечет признание договоров ничтожными сделками.
Доводы жалобы представителя ООО "Компания Лазурный берег" о том, что, несмотря на ничтожность договоров, заключенных с истицами Б-выми, следует применять правила ст. 405 ч. 3, ст. 328 ГК РФ, не убедительны, поскольку ничтожные договора не регулируются правилами общей части Гражданского кодекса РФ.
Доводы жалобы о том, что судом не применен п. 3.3 договоров займа, предусматривающий обязанность дольщика поэтапно оплачивать полную стоимость строящихся квартир, что в случае нарушения дольщиками этого условия договора вина застройщика отсутствует, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные договора признаны ничтожными, соответственно являются ничтожными и условия этих договоров.
Из материалов дела усматривается, что между Медакадемией и ООО "Компания Лазурный берег" действительно заключен договор о совместной деятельности (л.д. 71), однако стороной этого договора истицы Б.П.Г. и Б.З.Г. не являются, условия этих договоров не имеют для них правового значения, поэтому доводы жалобы о том, что Медакадемией не исполняются условия договора о совместной деятельности, что работники Медакадемии (дольщики) своевременно не вносят платежи для строительства дома N в МКР "Кислородная станция", являются несостоятельными.
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод, что в связи с признанием договоров займа ничтожными сделками следует применить последствия ничтожных сделок в виде взыскания в пользу истцов всех внесенных ими в компанию денег. В пользу Б.П.Г. судом обосновано взыскан руб., а в пользу Б.З.Г. - руб., внесение истицами указанных сумм подтверждается приходными ордерами и не отрицается представителем ООО "Компания Лазурный берег".
Однако судом ошибочно в пользу истцов взысканы проценты по правилам ст. 395 ГК РФ, поскольку доказательств, подтверждающих, что истцы после окончания срока действия договоров (апрель 2011 г.) обращались в компанию с просьбой возвратить им деньги, но им было отказано, вследствие чего возникли правоотношения по неправомерному удержанию денежных средств истцов, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, не представлено.
Суд также сослался на правила части 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", однако указанная норма подлежит применению только в случае отсутствия у ООО "Компания Лазурный берег" статуса застройщика, предусмотренного п. 1 ст. 2 указанного выше Федерального закона. Однако из материалов дела следует, что ООО "Компания лазурный берег" приступила к строительству многоквартирного дома и привлекла денежные средства участников долевого строительства только после заключения договора о совместной деятельности, согласно которому земельный участок под строительство дома предоставлен Медакадемией. Аналогичные выводы имеются в Определении ВАС от 14.01.2009 г. N 2238/07 по делу N А41-К1-1214/06, согласно которым у суда не было оснований считать доказанным тот факт, что у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств третьего лица для строительства, что является условием для применения ответственности по ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и взыскания процентов.
На основании изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению, во взыскании процентов по правилам ст. 395 ГК РФ и ст. 3 ч. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в пользу истцов Б.П.Г. и Б.З.Г. следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 330 ч. 1 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 21 декабря 2011 г. изменить, изложив его в следующей редакции:
удовлетворить иск Б.П.Г. и Б.З.Г. частично, с ООО "Компания Лазерный берег" в пользу Б.П.Г. взыскать руб. (рублей), в пользу Б.З.Г. взыскать руб. (рублей).
В удовлетворении иска Б.П.Г. и Б.З.Г. о взыскании с ООО "Компания Лазурный берег" процентов с учетом ставки рефинансирования отказать.
Председательствующий
Д.Г.ГАСАНОВА
Судьи
Н.К.ГОМЛЕНКО
Р.С.ГАЛИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 14.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-506
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2012 г. по делу N 33-506
Судья Гаджиев Ш.М.
Апелляционная инстанция Верховного суда РД в составе:
председательствующего Гасановой Д.Г.,
судей Гомленко Н.К. и Галимовой Р.С.
при секретаре Ш.
при рассмотрении апелляционной жалобы генерального директора ООО "Компания Лазурный берег" на решение федерального суда Ленинского района г. Махачкалы от 21 декабря 2011 г., которым
признаны ничтожными и недействительными договора, заключенные между ООО "Компания Лазурный берег" с одной стороны и Б.З.Г. и Б.П.Г. с другой стороны, об участии в долевом строительстве жилья N от 24 сентября 2008 г. и договора займа, заключенные между ними от 14 ноября 2009 г. и от 24 марта 2010 г.
С ООО "Компания Лазурный берег" в пользу Б.П.Г. взыскан руб. (рублей); в пользу Б.З.Г. взыскано руб. (рубля), в доход государства взыскана госпошлина в сумме руб. (рубля).
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ООО "Компания Лазурный берег" Б.В. (доверенность от 25 января 2012 г.), просившего решение суда отменить, возражения представителя Б.П.Г. и Б.З.Г. - адвоката Калаева С.В. (ордер от 16.02.2012 г.), просившего решение суда оставить без изменения, апелляционная инстанция
установила:
Б.П.Г. обратилась в суд с иском к ООО "Компания Лазурный берег" о взыскании долга в сумме руб. и процентов с учетом ставки рефинансирования, ссылаясь на то, что она заключила договор займа с ООО "Компания Лазурный берег" от 24 сентября 2008 г., согласно которому она обязана была внести в компанию руб., а компания обязана была в срок до апреля 2011 г. возвратить ей деньги в виде квартиры, общей площадью 95,74 кв. м в доме N расположенном в г. Махачкала, МКР "Кислородная станция", однако к указанному времени заемщик ни деньги, ни квартиру ей не возвратил.
Б.З.Г. обратилась в суд с иском к ООО "Компания Лазурный берег" о взыскании руб. с процентами, согласно ставки рефинансирования, ссылаясь при этом на то, что она 24 сентября 2008 г. заключила договор займа, согласно которому она передала компании руб., а компания должна была в апреле 2011 г. возвратить ей квартиру, общей площадью 71,77 кв. м, в доме N расположенном в г. Махачкале, МКР "Кислородная станция", однако по истечении этого срока ни деньги, ни квартира ей возвращены не были.
Судом указанные иски объединены в одно производство.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Компания Лазурный берег" просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом сделан вывод о ничтожности договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных с истицами, однако суд не учел вину самих истцов, а также других дольщиков, которые своевременно не вносили очередные платежи на строительство дома, в результате компанией был построен только цокольный этаж дома N. Суд не учел условие договора, согласно которому в случае расторжения договора по требованию дольщика деньги ему могут быть возвращены только после реализации квартиры. Суд также не учел, что стороной в договоре является Медицинская академия, которая предоставила земельный участок под строительство дома для своих сотрудников, этот договор с Медакадемией решением Арбитражного суда РД признан недействительным. Суд сослался на отсутствие регистрации договоров о долевом участии в строительстве жилья, однако не учел, что компанией принимались меры для регистрации договора, но регистрация была приостановлена в Управлении ФРС по РД.
В возражениях на жалобу представитель Б.З.Г. и Б.П.Г. - К. просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Судом установлено, что заключенные между ООО "Компания Лазурный берег" и истцами Б.П.Г. и Б.З.Г. договора займа по существу являются договорами о долевом участии в строительстве многоквартирного дома N в МКР "Кислородная станция" г. Махачкалы, указанное обстоятельство не отрицалось представителем ООО "Компания Лазурный берег". Судом также установлено, что в нарушение требований ст. 4 ФЗ N 2124 от 30.12.2004 г. "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", заключенные между сторонами договора не были зарегистрированы в Управлении ФРС по РД, суд пришел к правильному выводу, что указанное нарушение влечет признание договоров ничтожными сделками.
Доводы жалобы представителя ООО "Компания Лазурный берег" о том, что, несмотря на ничтожность договоров, заключенных с истицами Б-выми, следует применять правила ст. 405 ч. 3, ст. 328 ГК РФ, не убедительны, поскольку ничтожные договора не регулируются правилами общей части Гражданского кодекса РФ.
Доводы жалобы о том, что судом не применен п. 3.3 договоров займа, предусматривающий обязанность дольщика поэтапно оплачивать полную стоимость строящихся квартир, что в случае нарушения дольщиками этого условия договора вина застройщика отсутствует, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные договора признаны ничтожными, соответственно являются ничтожными и условия этих договоров.
Из материалов дела усматривается, что между Медакадемией и ООО "Компания Лазурный берег" действительно заключен договор о совместной деятельности (л.д. 71), однако стороной этого договора истицы Б.П.Г. и Б.З.Г. не являются, условия этих договоров не имеют для них правового значения, поэтому доводы жалобы о том, что Медакадемией не исполняются условия договора о совместной деятельности, что работники Медакадемии (дольщики) своевременно не вносят платежи для строительства дома N в МКР "Кислородная станция", являются несостоятельными.
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод, что в связи с признанием договоров займа ничтожными сделками следует применить последствия ничтожных сделок в виде взыскания в пользу истцов всех внесенных ими в компанию денег. В пользу Б.П.Г. судом обосновано взыскан руб., а в пользу Б.З.Г. - руб., внесение истицами указанных сумм подтверждается приходными ордерами и не отрицается представителем ООО "Компания Лазурный берег".
Однако судом ошибочно в пользу истцов взысканы проценты по правилам ст. 395 ГК РФ, поскольку доказательств, подтверждающих, что истцы после окончания срока действия договоров (апрель 2011 г.) обращались в компанию с просьбой возвратить им деньги, но им было отказано, вследствие чего возникли правоотношения по неправомерному удержанию денежных средств истцов, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, не представлено.
Суд также сослался на правила части 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", однако указанная норма подлежит применению только в случае отсутствия у ООО "Компания Лазурный берег" статуса застройщика, предусмотренного п. 1 ст. 2 указанного выше Федерального закона. Однако из материалов дела следует, что ООО "Компания лазурный берег" приступила к строительству многоквартирного дома и привлекла денежные средства участников долевого строительства только после заключения договора о совместной деятельности, согласно которому земельный участок под строительство дома предоставлен Медакадемией. Аналогичные выводы имеются в Определении ВАС от 14.01.2009 г. N 2238/07 по делу N А41-К1-1214/06, согласно которым у суда не было оснований считать доказанным тот факт, что у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств третьего лица для строительства, что является условием для применения ответственности по ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и взыскания процентов.
На основании изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению, во взыскании процентов по правилам ст. 395 ГК РФ и ст. 3 ч. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в пользу истцов Б.П.Г. и Б.З.Г. следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 330 ч. 1 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 21 декабря 2011 г. изменить, изложив его в следующей редакции:
удовлетворить иск Б.П.Г. и Б.З.Г. частично, с ООО "Компания Лазерный берег" в пользу Б.П.Г. взыскать руб. (рублей), в пользу Б.З.Г. взыскать руб. (рублей).
В удовлетворении иска Б.П.Г. и Б.З.Г. о взыскании с ООО "Компания Лазурный берег" процентов с учетом ставки рефинансирования отказать.
Председательствующий
Д.Г.ГАСАНОВА
Судьи
Н.К.ГОМЛЕНКО
Р.С.ГАЛИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)