Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей Е.Ю. Валявиной, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление Поповой Елены Петровны о пересмотре в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2013 по делу N А41-26287/2009 Арбитражного суда Московской области.
Суд
установил:
Попова Елена Петровна (далее - Попова Е.П.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" в лице конкурсного управляющего о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру N 235, общей площадью 40,6 квадратных метра (далее - квартира), в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (далее - спорный жилой дом) и о включении в реестр требований кредиторов должника 17 359 рублей 88 копеек задолженности, уплаченной по договору поручения от 14.02.2005 N 1/230-БП, 38 836 рублей переплаты за 1,9 квадратных метра жилой площади по договору инвестирования строительства от 14.02.2005 N 1/230-Б (далее - договор инвестирования), а также 1 089 675 рублей 03 копейки неустойки (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в рассмотрении заявления Поповой Е.П. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Пионер" (далее - ТСЖ "Пионер") и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Рассмотрев заявление Поповой Е.П. в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее - должник), Арбитражный суд Московской области определением от 28.08.2012 удовлетворил его частично. За Поповой Е.П. признано право собственности на квартиру. Также признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований, включенных в реестр требований его кредиторов, требования в размере 17 359 рублей 88 копеек компенсации, 38 836 рублей переплаты и 800 000 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части заявления отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 определение суда первой инстанции от 28.08.2012, обжалованное ТСЖ "Пионер", в части признания за Поповой Е.П. права собственности на квартиру оставлено без изменения.
При этом, удовлетворяя требование Поповой Е.П. о признании за ней права собственности на квартиру, суд первой инстанции исходил из того, она полностью внесла денежные средства в оплату квартиры по договору инвестирования, заключенному с должником как застройщиком, который впоследствии признан банкротом, в связи с чем предъявленное к нему требование о признании права собственности на квартиру в силу статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) подлежит рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции, оставляя определение суда первой инстанции без изменения, руководствовался иными мотивами. Он указал, что в связи с переходом от должника к ТСЖ "Пионер" прав и обязанностей застройщика в момент готовности спорного жилого дома на 92%, требование о признании права собственности на квартиру в этом доме подлежало предъявлению ТСЖ "Пионер", но отказ в иске инвестору, за счет средств которого дом был практически полностью построен, не отвечает принципам разумности и справедливости. ТСЖ "Пионер" не лишено возможности требовать с Поповой Е.П. компенсации своих расходов по завершению строительства дома в самостоятельном порядке.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2013 Постановление суда апелляционной инстанции и определение суда первой инстанции в части признания за Поповой Е.П. права собственности на квартиру отменены, в удовлетворении этого требования отказано. Суд кассационной инстанции исходил из того, что для признания за Поповой Е.П. права собственности на квартиру не соблюдено одно из обязательных условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: отсутствует акт приема передачи квартиры. Кроме того, должник, передавший права застройщика ТСЖ "Пионер", не является собственником дома и не может быть признан надлежащим ответчиком по делу.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции от 04.02.2013 Попова Е.П. просит его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении судом норм права.
Изучив доводы заявления Поповой Е.П. и материалы дела, в том числе в отношении однотипных требований граждан Гаркавенко А.Н., Дарвай М.И., Манукяна Т.Б. и Хмуры С.В., также обратившихся с аналогичными надзорными жалобами, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу, связанному с признанием за гражданами права собственности на квартиры в спорном жилом доме.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 31.05.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области (далее - министерство), администрацией поселка Октябрьский (далее - администрация) и должником заключен инвестиционный контракт N 7/3-1 (далее - инвестиционный контракт N 7/3-1), в соответствии с условиями которого должник обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство квартала жилой застройки "Лесная опушка" и строительство жилого дома для переселения жителей "Ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью 0,85 га, имеющем адресные ориентиры: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7, общей жилой площадью 16 000 квадратных метра, ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2004 года.
Согласно статье 3.6 инвестиционного контракта N 7/3-1 оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В целях реализации указанного контракта между должником и Поповой Е.П. заключен договор от 14.02.2005 N 1/230-Б об инвестировании строительства (далее - договор инвестирования), по условиям которого должник обязался обеспечить строительство жилого дома в соответствии с утвержденной проектной документацией, сдать его государственной приемочной комиссии во втором квартале 2005 года и передать Поповой Е.П. право собственности на однокомнатную квартиру в указанном доме на тринадцатом этаже, секция Б, N п/п 230 (строительный), тип справа (пятая на площадке) общей площадью 42,5 квадратных метра, а Попова Е.П. обязалась оплатить стоимость имущественных прав в размере 31 025 долларов США.
Попова Е.П. перечислила денежные средства на расчетный счет должника в полном объеме.
Постановлением главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области от 18.01.2008 N 02-ПГ дому присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
13.04.2010 между министерством, администрацией, должником и ТСЖ "Пионер" заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту N 7/3-1, в соответствии с которым должник передал ТСЖ "Пионер" как новому инвестору-застройщику права и обязанности в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
В соответствии с пунктом 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 ТСЖ "Пионер" обязалось за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства завершить строительство указанного жилого дома.
На момент заключения дополнительного соглашения N 2 спорный жилой дом был построен на 92%.
Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения N 2 кредиторская задолженность должника к ТСЖ "Пионер" не перешла.
Дополнительное соглашение N 2 в судебном порядке недействительным или незаключенным не признавалось.
Договоры инвестирования, подписанные должником с гражданами-инвесторами, ТСЖ "Пионер" не перезаключались.
Определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения.
12.08.2010 протокольным решением общего собрания инвесторов строящегося жилого дома установлена обязанность каждого внести дополнительные денежные средства на окончание строительства из расчета 5 100 рублей за квадратный метр (т. 1, л 48).
22.12.2010 администрацией выдано разрешение N RU50513104-115 РВ на ввод спорного жилого дома в эксплуатацию.
Право собственности на спорный жилой дом в целом как на завершенный строительством объект ни должником, ни ТСЖ "Пионер" не регистрировалось.
Для целей оформления прав собственности на причитающиеся им в спорном жилом доме квартиры граждане-инвесторы обращались в Люберецкий районный суд с исками одновременно к должнику (как стороне по договору инвестирования) и ТСЖ "Пионер". По общему правилу, названный суд удовлетворял требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства в размере 5 100 рублей за квадратный метр на завершение строительства спорного жилого дома. Указанные суммы взыскивались в пользу ТСЖ "Пионер" по его встречным искам или в отдельных судебных процессах.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 к должнику применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие процедуру банкротства застройщика.
После принятия данного определения суд общей юрисдикции стал отказывать гражданам в принятии заявлений о признании за ними права собственности на квартиры в спорном жилом доме. Так, Московский областной суд определением от 11.10.2011 по делу N 33-22976 оставил без изменения определение Люберецкого городского суда Московской области от 08.09.2011 об отказе в принятии искового заявления гражданина С. о признании права собственности на квартиру, сославшись на неподведомственность суду общей юрисдикции спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
При этих обстоятельствах граждане-инвесторы обратились с исками о признании права собственности на квартиры к должнику и ТСЖ "Пионер" в Арбитражный суд Московской области, который рассмотрел и удовлетворил все поступившие к нему заявления в деле о банкротстве должника.
В случаях уплаты гражданам-инвесторами дополнительных денежных средств на завершение строительства спорного жилого дома, установленных протокольным решением общего собрания инвесторов от 12.08.2010, ТСЖ "Пионер" подписало акты приема-передачи квартиры с гражданином. При этих условиях ни конкурсный управляющий должника, ни ТСЖ "Пионер" против удовлетворения заявлений граждан не возражали, жалоб никто из участвующих в деле лиц не подавал и вышестоящими судебными инстанциями дела не пересматривались.
Согласно справке, представленной 19.11.2012 ТСЖ "Пионер" в материалы дела, судами признано право собственности за конкретными гражданами на 380 из 405 квартир, расположенных в спорном жилом доме, причем в 44 случаях - Арбитражным судом Московской области в рамках дела о банкротстве должника.
В случаях неуплаты гражданами-инвесторами упомянутых денежных средств, ТСЖ "Пионер" обжаловало определения Арбитражного суда Московской области о признании за такими гражданами права собственности на квартиры в суд апелляционной инстанции, постановления которого пересматривались судом кассационной инстанции.
Несмотря на тождественность фактических обстоятельств, единообразие в практике рассмотрения этих дел отсутствует, сформированы две принципиально разные правовые позиции.
Первая сводится к тому, что иски граждан о признании права собственности на квартиры относятся к компетенции арбитражных судов, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника и могут быть удовлетворены в рамках данного дела по иску гражданина, рассмотренному с участием ТСЖ "Пионер", который не является банкротом. Однако иски одних граждан, которые дополнительные денежные средства не уплатили и квартиры от ТСЖ "Пионер" по актам приема-передачи не получили, суды удовлетворили, а другим гражданам в аналогичной ситуации отказали со ссылкой на невнесение дополнительных денежных средств и несоблюдение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, требующих подписания акта приема-передачи квартиры.
Второй правовой подход заключается в том, что должник является ненадлежащим ответчиком по требованию граждан о признании права собственности на квартиры, поскольку до возбуждения дела о своем банкротстве и до завершения строительства передал ТСЖ "Пионер" права и обязанности застройщика по инвестиционному контракту. Должник правами в отношении квартир в спорном жилом доме не обладает, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения заявленных к нему требований по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
ТСЖ "Пионер" является самостоятельным субъектом гражданских правоотношений, несостоятельным (банкротом) не признано и по отношению к нему не могут применяться специальные правила пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, действующие при предъявлении требований о признании права собственности к должнику-застройщику.
Учитывая, что правоотношения сторон (с учетом передачи ТСЖ "Пионер" от должника прав и обязанностей по инвестиционному контракту N 7/3-1) возникли из договоров об инвестировании строительства, заключенных между физическими лицами и застройщиком, соответствующие споры подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции.
Соответственно, рассматривая иски граждан о признании права собственности на квартиры, суды отказывают в их удовлетворении к должнику и прекращают производство по делу (оставляют без рассмотрения) в отношении ТСЖ "Пионер".
По мнению коллегии судей надзорной инстанции, к требованиям граждан о признании права собственности на квартиры в спорном жилом доме положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков, не применяются, поскольку должник передал ТСЖ "Пионер" права застройщика этого дома до возбуждения в отношении него дела о банкротстве и не по установленным этим параграфом правилам. Указанная сделка, оформленная дополнительным соглашением N 2, состоялась 13.04.2010, недействительной в судебном порядке не признавалась и такая возможность уже утрачена, поскольку право собственности на квартиры в жилом доме признано в судебном порядке за подавляющим большинством граждан-инвесторов без заявления возражений со стороны конкурсного управляющего должником.
ТСЖ "Пионер" не может рассматриваться в качестве предусмотренного статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищества собственников жилья, уполномоченного принимать решения, обязательные для всех собственников многоквартирного дома. В силу упомянутой статьи под товариществами собственников жилья понимается объединение лиц, уже обладающих правом собственности на помещения в построенном многоквартирном доме, тогда как при создании ТСЖ "Пионер" в 2008 году не имелось ни собственников помещений в спорном жилом доме, ни самого дома как объекта недвижимости.
ТСЖ "Пионер" не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
С учетом изложенного к искам граждан-инвесторов о признании права собственности на квартиры в спорном жилом доме, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ "Пионер" не применяются правила пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей банкротом-застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры) только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Вместе с тем, передача должником прав застройщика спорного жилого дома ТСЖ "Пионер", оформленная дополнительным соглашением N 2, по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома.
Однако такая передача не сопровождалась переоформлением ТСЖ "Пионер" договоров инвестирования с гражданами, заключенными должником.
Поэтому, обращаясь с заявлениями о признании права собственности на причитающиеся квартиры, граждане-инвесторы в обоснование своих требований предъявляли не только дополнительное соглашение N 2, подписанное без их участия, но и заключенные с должником договоры инвестирования и документы об оплате ему же денежных средств за будущие квартиры.
Как полагает коллегия судей, в отсутствие между гражданами и ТСЖ "Пионер" непосредственных договорных отношений, а также прав и обязанностей, определенных Жилищным кодексом Российской Федерации, подобные требования, возникшие из обязательств должника и основанные на подписанных должником документах, подлежали рассмотрению с участием должника.
Пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве не исключает возможность предъявления к должнику, не имеющему статус застройщика по отношению к заявителю, требований о признании права собственности вне рамок дела о его банкротстве и после даты признания арбитражным судом должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства.
Следовательно, подобные дела могут рассматриваться не только арбитражным судом, но и судом общей юрисдикции с учетом характера спора и субъектного состава участвующих в деле лиц.
Тем более не исключается привлечение должника-банкрота третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора в любых судебных процессах вне рамок дела по банкротству.
В соответствии со статьями 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Согласно положениям статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Требования граждан о признании права собственности на квартиры в спорном жилом доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений, эти дела подлежали рассмотрению судом общей юрисдикции в силу норм процессуального законодательства и положений статьи 126 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, неопределенность, возникшая после введения в действие параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, подлежащего применению к возбужденным до этого момента делам о банкротстве, повлекла обращение граждан в арбитражные суды с требованиями о признании права собственности на квартиры, расположенные в спорном жилом доме, и рассмотрение арбитражными судами этих дел в целях обеспечения судебной защиты граждан.
Поскольку специальные правила о банкротстве застройщиков предусматривают приоритетную защиту непрофессиональных граждан-инвесторов и никто из участвующих в деле лиц возражений против компетенции арбитражного суда не заявлял, рассмотрение предъявленных такими гражданами требований в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве застройщика само по себе не могло нарушить прав и интересов этих граждан и иных участников процесса.
Поэтому судебная коллегия полагает, что рассмотренные арбитражными судами дела не подлежат прекращению производством по основанию не подведомственности споров арбитражным судам.
Иной подход породит неопределенность, отсрочит приобретение гражданами прав собственности на причитающиеся им квартиры, ухудшит их положение и может лишить права на судебную защиту, гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая однотипный характер требований граждан, связанных с признанием права собственности на квартиры в спорном жилом доме, коллегия судей не разделяет изложенное в отдельных судебных актах мнение о том, что требование конкретного гражданина могло быть принято к рассмотрению арбитражным судом лишь после отказа суда общей юрисдикции принять заявление именно этого гражданина.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
По существу рассматриваемых требований судебная коллегия согласна с теми судами, которые признали за гражданами право собственности на квартиру независимо от того, вносились ли ими дополнительные денежные средства, определенные протокольным решением от 12.08.2010 общего собрания инвесторов спорного жилого дома, и подписан ли между ними и ТСЖ "Пионер" акт приема-передачи квартиры.
Спорный жилой дом введен в эксплуатацию 22.12.2010, следовательно, он был достроен без внесения указанных денежных средств.
Обязательность решения собрания инвесторов многоквартирного жилого дома о внесении дополнительных денежных средств на законе не основана.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и иных указанных в Кодексе оснований и должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвовавших в нем в качестве сторон (третьих лиц), но может порождать у них права, если это предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон.
Исходя из приведенных норм права дополнительное соглашение N 2, заключенное должником, ТСЖ "Пионер" и публичными органами без участия граждан-инвесторов, само по себе не создает для них обязанностей, но порождает право требовать квартиры как с должника, так и с ТСЖ "Пионер".
Вместе с тем, коллегия судей учитывает, что дополнительное соглашение N 2 о передаче ТСЖ "Пионер" прав застройщика спорного жилого дома состоялось в интересах граждан-инвесторов. Промедление с его подписанием не позволило бы передать ТСЖ "Пионер" как новому застройщику права на завершение строительства спорного жилого дома без обременения их долгами прежнего застройщика в нарушение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, что повлекло бы несоизмеримо более высокие затраты граждан-инвесторов на завершение строительства.
Доводы граждан об отсутствии у них обязанности доплачивать ТСЖ "Пионер" денежные средства со ссылкой на исполнение денежного обязательства должнику, подлежат отклонению. Без завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию за счет дополнительных денежных средств, добровольно внесенных ТСЖ "Пионер" остальными гражданами-инвесторами, не могли быть удовлетворены никакие требования о признании права собственности на квартиры в этом доме за отсутствием возможности выделить эти квартиры как самостоятельные объекты права в незавершенном строительством здании.
К тому же, граждане-инвесторы против передачи ТСЖ "Пионер" прав застройщика и выполнения им обязанностей по завершению строительства спорного жилого дома возражений не заявляли, хотя упомянутые права и обязанности объективно не могли быть реализованы без несения дополнительных затрат лицами, заинтересованными в будущем приобретении квартир в собственность.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию ни должник, ни ТСЖ "Пионер" не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания ТСЖ "Пионер" актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.
На причитающуюся Поповой Е.П. квартиру должник и ТСЖ "Пионер" не притязают, равно как и на квартиры, причитающиеся Гаркавенко А.Н., Дарвай М.И., Манукяну Т.Б. и Хмуре С.В., другие претенденты на эти квартиры судами также не установлены.
Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11, аналогичные иски иных граждан в отношении 380 квартир в спорном жилом доме судами удовлетворены.
К моменту передачи ТСЖ "Пионер" дополнительным соглашением N 2 прав застройщика спорного жилого дома его готовность составляла 92% и была обеспечена за счет денежных средств, внесенных гражданами по договорам инвестирования должнику.
Поэтому судебная коллегия разделяет мнение судов о том, что гражданам, профинансировавшим строительство дома на 92% несправедливо отказать в признании права собственности на квартиру из-за невнесения дополнительных платежей на завершение строительства.
Вопрос об их взыскании ТСЖ "Пионер" может решить посредством предъявления самостоятельного иска, на что неоднократно указывалось судами при рассмотрении дел, подтверждается решениями суда общей юрисдикции о взыскании соответствующих денежных средств и справкой ТСЖ "Пионер" об основаниях и условиях приобретения гражданами прав собственности на квартиры в доме.
Принимая во внимание указанную практику судов общей юрисдикции, такая позиция отвечает принципу равенства участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует подходу, выработанному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 13940/08.
Учитывая изложенное, в целях обеспечения правовой определенности и выработки единой позиции судебная коллегия считает возможным передать настоящее дело в части рассмотрения требования Поповой Е.П. о признании права собственности на квартиру (первая по дате поступления надзорная жалоба) в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для решения вопроса о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-26287/2009 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2013.
2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 25.05.2013.
Председательствующий судья
Ю.Ю.ГОРЯЧЕВА
Судьи
Е.Ю.ВАЛЯВИНА
С.В.САРБАШ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 23.04.2013 N ВАС-14520/12 ПО ДЕЛУ N А41-26287/2009
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. N ВАС-14520/12
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей Е.Ю. Валявиной, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление Поповой Елены Петровны о пересмотре в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2013 по делу N А41-26287/2009 Арбитражного суда Московской области.
Суд
установил:
Попова Елена Петровна (далее - Попова Е.П.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" в лице конкурсного управляющего о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру N 235, общей площадью 40,6 квадратных метра (далее - квартира), в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (далее - спорный жилой дом) и о включении в реестр требований кредиторов должника 17 359 рублей 88 копеек задолженности, уплаченной по договору поручения от 14.02.2005 N 1/230-БП, 38 836 рублей переплаты за 1,9 квадратных метра жилой площади по договору инвестирования строительства от 14.02.2005 N 1/230-Б (далее - договор инвестирования), а также 1 089 675 рублей 03 копейки неустойки (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в рассмотрении заявления Поповой Е.П. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Пионер" (далее - ТСЖ "Пионер") и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Рассмотрев заявление Поповой Е.П. в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее - должник), Арбитражный суд Московской области определением от 28.08.2012 удовлетворил его частично. За Поповой Е.П. признано право собственности на квартиру. Также признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований, включенных в реестр требований его кредиторов, требования в размере 17 359 рублей 88 копеек компенсации, 38 836 рублей переплаты и 800 000 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части заявления отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 определение суда первой инстанции от 28.08.2012, обжалованное ТСЖ "Пионер", в части признания за Поповой Е.П. права собственности на квартиру оставлено без изменения.
При этом, удовлетворяя требование Поповой Е.П. о признании за ней права собственности на квартиру, суд первой инстанции исходил из того, она полностью внесла денежные средства в оплату квартиры по договору инвестирования, заключенному с должником как застройщиком, который впоследствии признан банкротом, в связи с чем предъявленное к нему требование о признании права собственности на квартиру в силу статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) подлежит рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции, оставляя определение суда первой инстанции без изменения, руководствовался иными мотивами. Он указал, что в связи с переходом от должника к ТСЖ "Пионер" прав и обязанностей застройщика в момент готовности спорного жилого дома на 92%, требование о признании права собственности на квартиру в этом доме подлежало предъявлению ТСЖ "Пионер", но отказ в иске инвестору, за счет средств которого дом был практически полностью построен, не отвечает принципам разумности и справедливости. ТСЖ "Пионер" не лишено возможности требовать с Поповой Е.П. компенсации своих расходов по завершению строительства дома в самостоятельном порядке.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2013 Постановление суда апелляционной инстанции и определение суда первой инстанции в части признания за Поповой Е.П. права собственности на квартиру отменены, в удовлетворении этого требования отказано. Суд кассационной инстанции исходил из того, что для признания за Поповой Е.П. права собственности на квартиру не соблюдено одно из обязательных условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: отсутствует акт приема передачи квартиры. Кроме того, должник, передавший права застройщика ТСЖ "Пионер", не является собственником дома и не может быть признан надлежащим ответчиком по делу.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции от 04.02.2013 Попова Е.П. просит его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении судом норм права.
Изучив доводы заявления Поповой Е.П. и материалы дела, в том числе в отношении однотипных требований граждан Гаркавенко А.Н., Дарвай М.И., Манукяна Т.Б. и Хмуры С.В., также обратившихся с аналогичными надзорными жалобами, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу, связанному с признанием за гражданами права собственности на квартиры в спорном жилом доме.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 31.05.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области (далее - министерство), администрацией поселка Октябрьский (далее - администрация) и должником заключен инвестиционный контракт N 7/3-1 (далее - инвестиционный контракт N 7/3-1), в соответствии с условиями которого должник обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство квартала жилой застройки "Лесная опушка" и строительство жилого дома для переселения жителей "Ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью 0,85 га, имеющем адресные ориентиры: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7, общей жилой площадью 16 000 квадратных метра, ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2004 года.
Согласно статье 3.6 инвестиционного контракта N 7/3-1 оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В целях реализации указанного контракта между должником и Поповой Е.П. заключен договор от 14.02.2005 N 1/230-Б об инвестировании строительства (далее - договор инвестирования), по условиям которого должник обязался обеспечить строительство жилого дома в соответствии с утвержденной проектной документацией, сдать его государственной приемочной комиссии во втором квартале 2005 года и передать Поповой Е.П. право собственности на однокомнатную квартиру в указанном доме на тринадцатом этаже, секция Б, N п/п 230 (строительный), тип справа (пятая на площадке) общей площадью 42,5 квадратных метра, а Попова Е.П. обязалась оплатить стоимость имущественных прав в размере 31 025 долларов США.
Попова Е.П. перечислила денежные средства на расчетный счет должника в полном объеме.
Постановлением главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области от 18.01.2008 N 02-ПГ дому присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
13.04.2010 между министерством, администрацией, должником и ТСЖ "Пионер" заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту N 7/3-1, в соответствии с которым должник передал ТСЖ "Пионер" как новому инвестору-застройщику права и обязанности в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".
В соответствии с пунктом 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 ТСЖ "Пионер" обязалось за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства завершить строительство указанного жилого дома.
На момент заключения дополнительного соглашения N 2 спорный жилой дом был построен на 92%.
Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения N 2 кредиторская задолженность должника к ТСЖ "Пионер" не перешла.
Дополнительное соглашение N 2 в судебном порядке недействительным или незаключенным не признавалось.
Договоры инвестирования, подписанные должником с гражданами-инвесторами, ТСЖ "Пионер" не перезаключались.
Определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения.
12.08.2010 протокольным решением общего собрания инвесторов строящегося жилого дома установлена обязанность каждого внести дополнительные денежные средства на окончание строительства из расчета 5 100 рублей за квадратный метр (т. 1, л 48).
22.12.2010 администрацией выдано разрешение N RU50513104-115 РВ на ввод спорного жилого дома в эксплуатацию.
Право собственности на спорный жилой дом в целом как на завершенный строительством объект ни должником, ни ТСЖ "Пионер" не регистрировалось.
Для целей оформления прав собственности на причитающиеся им в спорном жилом доме квартиры граждане-инвесторы обращались в Люберецкий районный суд с исками одновременно к должнику (как стороне по договору инвестирования) и ТСЖ "Пионер". По общему правилу, названный суд удовлетворял требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства в размере 5 100 рублей за квадратный метр на завершение строительства спорного жилого дома. Указанные суммы взыскивались в пользу ТСЖ "Пионер" по его встречным искам или в отдельных судебных процессах.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 к должнику применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие процедуру банкротства застройщика.
После принятия данного определения суд общей юрисдикции стал отказывать гражданам в принятии заявлений о признании за ними права собственности на квартиры в спорном жилом доме. Так, Московский областной суд определением от 11.10.2011 по делу N 33-22976 оставил без изменения определение Люберецкого городского суда Московской области от 08.09.2011 об отказе в принятии искового заявления гражданина С. о признании права собственности на квартиру, сославшись на неподведомственность суду общей юрисдикции спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
При этих обстоятельствах граждане-инвесторы обратились с исками о признании права собственности на квартиры к должнику и ТСЖ "Пионер" в Арбитражный суд Московской области, который рассмотрел и удовлетворил все поступившие к нему заявления в деле о банкротстве должника.
В случаях уплаты гражданам-инвесторами дополнительных денежных средств на завершение строительства спорного жилого дома, установленных протокольным решением общего собрания инвесторов от 12.08.2010, ТСЖ "Пионер" подписало акты приема-передачи квартиры с гражданином. При этих условиях ни конкурсный управляющий должника, ни ТСЖ "Пионер" против удовлетворения заявлений граждан не возражали, жалоб никто из участвующих в деле лиц не подавал и вышестоящими судебными инстанциями дела не пересматривались.
Согласно справке, представленной 19.11.2012 ТСЖ "Пионер" в материалы дела, судами признано право собственности за конкретными гражданами на 380 из 405 квартир, расположенных в спорном жилом доме, причем в 44 случаях - Арбитражным судом Московской области в рамках дела о банкротстве должника.
В случаях неуплаты гражданами-инвесторами упомянутых денежных средств, ТСЖ "Пионер" обжаловало определения Арбитражного суда Московской области о признании за такими гражданами права собственности на квартиры в суд апелляционной инстанции, постановления которого пересматривались судом кассационной инстанции.
Несмотря на тождественность фактических обстоятельств, единообразие в практике рассмотрения этих дел отсутствует, сформированы две принципиально разные правовые позиции.
Первая сводится к тому, что иски граждан о признании права собственности на квартиры относятся к компетенции арбитражных судов, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника и могут быть удовлетворены в рамках данного дела по иску гражданина, рассмотренному с участием ТСЖ "Пионер", который не является банкротом. Однако иски одних граждан, которые дополнительные денежные средства не уплатили и квартиры от ТСЖ "Пионер" по актам приема-передачи не получили, суды удовлетворили, а другим гражданам в аналогичной ситуации отказали со ссылкой на невнесение дополнительных денежных средств и несоблюдение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, требующих подписания акта приема-передачи квартиры.
Второй правовой подход заключается в том, что должник является ненадлежащим ответчиком по требованию граждан о признании права собственности на квартиры, поскольку до возбуждения дела о своем банкротстве и до завершения строительства передал ТСЖ "Пионер" права и обязанности застройщика по инвестиционному контракту. Должник правами в отношении квартир в спорном жилом доме не обладает, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения заявленных к нему требований по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
ТСЖ "Пионер" является самостоятельным субъектом гражданских правоотношений, несостоятельным (банкротом) не признано и по отношению к нему не могут применяться специальные правила пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, действующие при предъявлении требований о признании права собственности к должнику-застройщику.
Учитывая, что правоотношения сторон (с учетом передачи ТСЖ "Пионер" от должника прав и обязанностей по инвестиционному контракту N 7/3-1) возникли из договоров об инвестировании строительства, заключенных между физическими лицами и застройщиком, соответствующие споры подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции.
Соответственно, рассматривая иски граждан о признании права собственности на квартиры, суды отказывают в их удовлетворении к должнику и прекращают производство по делу (оставляют без рассмотрения) в отношении ТСЖ "Пионер".
По мнению коллегии судей надзорной инстанции, к требованиям граждан о признании права собственности на квартиры в спорном жилом доме положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков, не применяются, поскольку должник передал ТСЖ "Пионер" права застройщика этого дома до возбуждения в отношении него дела о банкротстве и не по установленным этим параграфом правилам. Указанная сделка, оформленная дополнительным соглашением N 2, состоялась 13.04.2010, недействительной в судебном порядке не признавалась и такая возможность уже утрачена, поскольку право собственности на квартиры в жилом доме признано в судебном порядке за подавляющим большинством граждан-инвесторов без заявления возражений со стороны конкурсного управляющего должником.
ТСЖ "Пионер" не может рассматриваться в качестве предусмотренного статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищества собственников жилья, уполномоченного принимать решения, обязательные для всех собственников многоквартирного дома. В силу упомянутой статьи под товариществами собственников жилья понимается объединение лиц, уже обладающих правом собственности на помещения в построенном многоквартирном доме, тогда как при создании ТСЖ "Пионер" в 2008 году не имелось ни собственников помещений в спорном жилом доме, ни самого дома как объекта недвижимости.
ТСЖ "Пионер" не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
С учетом изложенного к искам граждан-инвесторов о признании права собственности на квартиры в спорном жилом доме, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ "Пионер" не применяются правила пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей банкротом-застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры) только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Вместе с тем, передача должником прав застройщика спорного жилого дома ТСЖ "Пионер", оформленная дополнительным соглашением N 2, по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома.
Однако такая передача не сопровождалась переоформлением ТСЖ "Пионер" договоров инвестирования с гражданами, заключенными должником.
Поэтому, обращаясь с заявлениями о признании права собственности на причитающиеся квартиры, граждане-инвесторы в обоснование своих требований предъявляли не только дополнительное соглашение N 2, подписанное без их участия, но и заключенные с должником договоры инвестирования и документы об оплате ему же денежных средств за будущие квартиры.
Как полагает коллегия судей, в отсутствие между гражданами и ТСЖ "Пионер" непосредственных договорных отношений, а также прав и обязанностей, определенных Жилищным кодексом Российской Федерации, подобные требования, возникшие из обязательств должника и основанные на подписанных должником документах, подлежали рассмотрению с участием должника.
Пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве не исключает возможность предъявления к должнику, не имеющему статус застройщика по отношению к заявителю, требований о признании права собственности вне рамок дела о его банкротстве и после даты признания арбитражным судом должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства.
Следовательно, подобные дела могут рассматриваться не только арбитражным судом, но и судом общей юрисдикции с учетом характера спора и субъектного состава участвующих в деле лиц.
Тем более не исключается привлечение должника-банкрота третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора в любых судебных процессах вне рамок дела по банкротству.
В соответствии со статьями 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Согласно положениям статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Требования граждан о признании права собственности на квартиры в спорном жилом доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений, эти дела подлежали рассмотрению судом общей юрисдикции в силу норм процессуального законодательства и положений статьи 126 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, неопределенность, возникшая после введения в действие параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, подлежащего применению к возбужденным до этого момента делам о банкротстве, повлекла обращение граждан в арбитражные суды с требованиями о признании права собственности на квартиры, расположенные в спорном жилом доме, и рассмотрение арбитражными судами этих дел в целях обеспечения судебной защиты граждан.
Поскольку специальные правила о банкротстве застройщиков предусматривают приоритетную защиту непрофессиональных граждан-инвесторов и никто из участвующих в деле лиц возражений против компетенции арбитражного суда не заявлял, рассмотрение предъявленных такими гражданами требований в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве застройщика само по себе не могло нарушить прав и интересов этих граждан и иных участников процесса.
Поэтому судебная коллегия полагает, что рассмотренные арбитражными судами дела не подлежат прекращению производством по основанию не подведомственности споров арбитражным судам.
Иной подход породит неопределенность, отсрочит приобретение гражданами прав собственности на причитающиеся им квартиры, ухудшит их положение и может лишить права на судебную защиту, гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая однотипный характер требований граждан, связанных с признанием права собственности на квартиры в спорном жилом доме, коллегия судей не разделяет изложенное в отдельных судебных актах мнение о том, что требование конкретного гражданина могло быть принято к рассмотрению арбитражным судом лишь после отказа суда общей юрисдикции принять заявление именно этого гражданина.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
По существу рассматриваемых требований судебная коллегия согласна с теми судами, которые признали за гражданами право собственности на квартиру независимо от того, вносились ли ими дополнительные денежные средства, определенные протокольным решением от 12.08.2010 общего собрания инвесторов спорного жилого дома, и подписан ли между ними и ТСЖ "Пионер" акт приема-передачи квартиры.
Спорный жилой дом введен в эксплуатацию 22.12.2010, следовательно, он был достроен без внесения указанных денежных средств.
Обязательность решения собрания инвесторов многоквартирного жилого дома о внесении дополнительных денежных средств на законе не основана.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и иных указанных в Кодексе оснований и должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвовавших в нем в качестве сторон (третьих лиц), но может порождать у них права, если это предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон.
Исходя из приведенных норм права дополнительное соглашение N 2, заключенное должником, ТСЖ "Пионер" и публичными органами без участия граждан-инвесторов, само по себе не создает для них обязанностей, но порождает право требовать квартиры как с должника, так и с ТСЖ "Пионер".
Вместе с тем, коллегия судей учитывает, что дополнительное соглашение N 2 о передаче ТСЖ "Пионер" прав застройщика спорного жилого дома состоялось в интересах граждан-инвесторов. Промедление с его подписанием не позволило бы передать ТСЖ "Пионер" как новому застройщику права на завершение строительства спорного жилого дома без обременения их долгами прежнего застройщика в нарушение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, что повлекло бы несоизмеримо более высокие затраты граждан-инвесторов на завершение строительства.
Доводы граждан об отсутствии у них обязанности доплачивать ТСЖ "Пионер" денежные средства со ссылкой на исполнение денежного обязательства должнику, подлежат отклонению. Без завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию за счет дополнительных денежных средств, добровольно внесенных ТСЖ "Пионер" остальными гражданами-инвесторами, не могли быть удовлетворены никакие требования о признании права собственности на квартиры в этом доме за отсутствием возможности выделить эти квартиры как самостоятельные объекты права в незавершенном строительством здании.
К тому же, граждане-инвесторы против передачи ТСЖ "Пионер" прав застройщика и выполнения им обязанностей по завершению строительства спорного жилого дома возражений не заявляли, хотя упомянутые права и обязанности объективно не могли быть реализованы без несения дополнительных затрат лицами, заинтересованными в будущем приобретении квартир в собственность.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию ни должник, ни ТСЖ "Пионер" не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания ТСЖ "Пионер" актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.
На причитающуюся Поповой Е.П. квартиру должник и ТСЖ "Пионер" не притязают, равно как и на квартиры, причитающиеся Гаркавенко А.Н., Дарвай М.И., Манукяну Т.Б. и Хмуре С.В., другие претенденты на эти квартиры судами также не установлены.
Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11, аналогичные иски иных граждан в отношении 380 квартир в спорном жилом доме судами удовлетворены.
К моменту передачи ТСЖ "Пионер" дополнительным соглашением N 2 прав застройщика спорного жилого дома его готовность составляла 92% и была обеспечена за счет денежных средств, внесенных гражданами по договорам инвестирования должнику.
Поэтому судебная коллегия разделяет мнение судов о том, что гражданам, профинансировавшим строительство дома на 92% несправедливо отказать в признании права собственности на квартиру из-за невнесения дополнительных платежей на завершение строительства.
Вопрос об их взыскании ТСЖ "Пионер" может решить посредством предъявления самостоятельного иска, на что неоднократно указывалось судами при рассмотрении дел, подтверждается решениями суда общей юрисдикции о взыскании соответствующих денежных средств и справкой ТСЖ "Пионер" об основаниях и условиях приобретения гражданами прав собственности на квартиры в доме.
Принимая во внимание указанную практику судов общей юрисдикции, такая позиция отвечает принципу равенства участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует подходу, выработанному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 13940/08.
Учитывая изложенное, в целях обеспечения правовой определенности и выработки единой позиции судебная коллегия считает возможным передать настоящее дело в части рассмотрения требования Поповой Е.П. о признании права собственности на квартиру (первая по дате поступления надзорная жалоба) в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для решения вопроса о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-26287/2009 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2013.
2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 25.05.2013.
Председательствующий судья
Ю.Ю.ГОРЯЧЕВА
Судьи
Е.Ю.ВАЛЯВИНА
С.В.САРБАШ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)