Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Патронова Р.В.,
судей Хмара Е.И. и Вершинина А.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Северодвинске дело по апелляционной жалобе Р. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 15 октября 2012 года, которым постановлено:
"иск Р., М.Т. к открытому акционерному обществу "..." и индивидуальному предпринимателю С. о признании недействительным договора аренды части общего имущества многоквартирного дома (земельного участка) N ..., заключенного 06 февраля 2012 года между открытым акционерным обществом "..." и индивидуальным предпринимателем С., оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи ..., судебная коллегия
установила:
Р. и М.Т. обратились в суд с иском к открытому акционерному обществу "..." (далее по тексту - ОАО "...") о признании недействительным договора аренды N ... части общего имущества многоквартирного дома (земельного участка) от 06 февраля 2012 года, заключенного между ОАО "..." и индивидуальным предпринимателем С. (далее по тексту - ИП С.), как не соответствующего требованиям статей 209, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и не отвечающего интересам собственников помещений в многоквартирном доме ...
В обоснование иска указали, что являются собственниками помещений в указанном доме. 01 октября 2010 года между собственниками помещений в доме... и управляющей компанией ОАО "..." был заключен договор управления многоквартирным домом. Пунктом 3.3.6 договора управления предусмотрено право управляющей компании заключать от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
06 февраля 2012 года ОАО "..." заключило с ИП С. договор аренды N ... части общего имущества многоквартирного дома - земельного участка площадью ... кв. м для строительства кафе-бистро и детского кафетерия. Полагают, что данный договор аренды земельного участка является незаконным, поскольку ответчиком допущено самовольное распоряжение не принадлежащим ему имуществом (земельным участком) с целью извлечения прибыли от его незаконного использования, поскольку денежные средства за аренду земельного участка поступают в соответствии с оспариваемым договором на расчетный счет либо в кассу предприятия. Условия договора аренды не согласованы с собственниками дома, не отвечают их интересам и целевому назначению земельного участка, который выделен под жилой дом, существенно ограничивают право пользования. Кроме того, строительство приведет к нарушению архитектурного облика дома.
12 сентября 2012 года представитель истцов Л. представил уточненное исковое заявление, в котором указал в качестве второго ответчика ИП С. и дополнил основания иска. Указал, что действия "..." противоречат ст. ст. 182, 183, 185 ГК РФ. Размер арендной платы не согласован с собственниками, явно занижен, не соответствует рыночной стоимости арендной платы данного имущества. Кроме того, оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям ст. 609 ГК РФ, и недействителен как не прошедший государственную регистрацию.
В судебном заседании истцы Р. и М.Т., их представитель Л. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ОАО "..." М.О. исковые требования не признала. Пояснила, что управляющая компания при заключении и исполнении договора действовала в соответствии с полномочиями, предоставленными ей договором управления от 01 октября 2010 года, а также от имени и в интересах собственников помещений в указанном многоквартирном доме, которые своим решением разрешили предпринимателю С. строительство кафетерия. Арендная плата направлялась управляющей организацией на осуществление работ по обустройству прилегающей территории и проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома. Заключенный договор аренды на срок менее года не требует государственной регистрации.
Ответчик ИП С. и его представитель У. в судебное заседание не явились, уведомлены судом о времени и месте рассмотрения дела, С. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица администрации муниципального образования "Северодвинск" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица. В письменном отзыве полагал, что оспариваемый договор аренды заключен в соответствии с требованиями законодательства, оснований для признания договора недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ИП С. и представителя третьего лица администрации муниципального образования "Северодвинск".
Суд вынес указанное решение, с которым не согласилась истец Р.
В апелляционной жалобе просит отменить решение суда как незаконное, полагая, что судом неправильно применен материальный закон, и неверно установлены юридически значимые обстоятельства.
В обоснование доводов жалобы указывает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что управляющая организация при заключении договора аренды земельного участка действовала от имени и в интересах собственников. Данный вывод полностью опровергается договором аренды, в котором в качестве арендодателя указаны не собственники помещений многоквартирного дома, а юридическое лицо ОАО "...". Кроме того, в решении суда указано, что договор подписан директором ОАО "..." от имени ОАО "...". Наличие в решении противоречивых выводов, положенных в основу решения, свидетельствует о его незаконности. Судом необоснованно отвергнут довод истцов, что договор аренды не соответствует требованиям ст. 609 ГК РФ, т.к. не прошел государственную регистрацию. Судом не приняты во внимание и не дана оценка доводам истца о том, что ежемесячная арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ОАО "...", размер арендной платы за пользование земельным участком не согласовывался с собственниками, и не соответствует рыночной стоимости, что условия договора аренды не отвечают целевому назначению земельного участка, а также доводам касающимся вопросов безопасности проживания в связи со строительными работами на земельном участке в непосредственной близости от жилого дома.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ОАО "..." указывает на то, что истец не доказал по каким основаниям, предусмотренным законодательством, договор аренды является незаконным. Заключение договора аренды происходило с согласия всех сторон, собственники разрешили предпринимателю С. строительство кафе-бистро и детского кафетерия, встроенных в арку жилого дома ..., и наделили управляющую организацию полномочиями по заключению договора аренды. В соответствии с условиями договора велся раздельный учет денежных средств, поступающих от аренды по договору, которые направлялись в управляющую организацию для осуществления работ по обустройству прилегающей территории и проведению ремонта общего имущества. У ИП С. получены все согласования на основании решения общего собрания собственников помещений дома, имеется разрешение на строительство. Дополнительная информация, изложенная в апелляционной жалобе, касающаяся трещин, назначения судебно-строительной экспертизы и т.п. не относится к предмету спора. Полагает, что судом дана верная юридическая оценка, всесторонне установлены обстоятельства по делу. Решение является обоснованным, законным. Требования, изложенные в апелляционной жалобе, не подлежат удовлетворению, так как нарушения прав и законных интересов истца отсутствуют.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец М.Т., ответчик ИП С. и его представитель У., представитель третьего лица администрации МО "Северодвинск" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств об уважительных причинах неявки суду не представили, об отложении рассмотрения жалобы не просили. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения истца Р. и представителя истцов Л., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ОАО "..." Т., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия считает, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется в силу следующего.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что истец Р. является собственником 9/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., а истец М.Т. является собственником однокомнатной квартиры площадью ... кв. м по адресу: ... (том 1 л.д. 43, 44).
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... от 16 октября 2006 года, ИП С. разрешено строительство кафе-бистро и детского кафетерия, встроенных в арку жилого дома ..., в соответствии с эскизным проектом на земельном участке дома (том 1 л.д. 85 - 86).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме..., выраженным в протоколе N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20 августа 2010 года, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией; в качестве управляющей организации выбрано ОАО "..."; утвержден договор управления многоквартирным домом с ОАО "..." и срок его действия - 5 лет (том 1 л.д. 81 - 82).
01 октября 2010 года между собственниками помещений в доме ... и управляющей организацией ОАО "..." был заключен договор N ... управления многоквартирным домом (том 1 л.д. 74 - 80).
Согласно пункту 1.7 указанного договора управляющая организация вступает в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом дома от имени и в интересах собственников на основании права, предоставленного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 5 протокола N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20 августа 2010 года, пунктами 3.3.6, 3.3.7 договора N ... управления многоквартирным домом, управляющая организация ОАО "..." наделена полномочиями заключать от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; осуществлять сбор арендной платы с арендаторов общего имущества по договорам аренды на расчетный счет или в кассу управляющей организации на основании платежных документов, выставляемых управляющей организацией в адрес арендаторов; получать вознаграждение за работу по заключению договоров аренды и осуществлению контроля выполнения арендаторами условий договоров аренды общего имущества.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом ..., является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный земельный участок был сформирован органом местного самоуправления и поставлен на кадастровый учет 01 сентября 2010 года (том 1 л.д. 147 - 151).
06 февраля 2012 года между ОАО "..." и ИП С. заключен договор аренды N ... части общего имущества многоквартирного дома - земельного участка площадью ... кв. м по адресу: ..., для осуществления строительства кафе-бистро и детского кафетерия (том 1 л.д. 83 - 84).
Как видно из приложения N 1 к договору аренды N ... (схема расположения земельного участка) и кадастрового паспорта земельного участка от 01.10.2010 предметом аренды является часть земельного участка, предоставленного под многоквартирный дом ..., кадастровый номер ...
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды земельного участка установлен с 29 февраля 2012 года по 31 января 2013 года.
На день рассмотрения спора судом первой инстанции решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... от 16 октября 2006 года, от 20 августа 2010 года и договор управления от 01 октября 2010 года являлись действующими, что стороной истцов не оспаривается.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что управляющая организация при заключении договора аренды части общего имущества многоквартирного дома - земельного участка действовала в пределах, предоставленных ей полномочий, от имени и в интересах собственников помещений указанного многоквартирного дома на основании договора управления многоквартирным домом и решений общего собрания.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда соответствует обстоятельствам дела и положениям материального закона.
Положение пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами пункта 5 части 2 статьи 44 и статьи 162 указанного Кодекса, наделяет собственников помещений в многоквартирном доме правом определения порядка управления многоквартирным домом, в частности правом избрания конкретной управляющей организации и определения условий договора управления многоквартирным домом, заключаемого с данной организацией.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Основанием для признания сделки недействительной в соответствии с данной нормой права является: во-первых, превышение управляющей организацией полномочий, определенных договором управления, во-вторых, неочевидность для другой стороны факта превышения полномочий, в-третьих, доказанность факта, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об ограничении полномочий договором управления.
Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих наличие вышеназванных оснований, истцы не представили, суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения заявленные требования.
При этом судом верно отмечено, что при заключении договора аренды части земельного участка с ИП С. управляющая организация не вышла за пределы полномочий, предоставленных ей договором управления. Пунктом 3.3.6 договора управления многоквартирным домом, управляющая организация ОАО "..." наделена полномочиями заключать от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 3.3.7 договора управления управляющей организации было предоставлено право осуществлять сбор арендной платы с арендаторов общего имущества по договорам аренды путем зачисления на расчетный счет или в кассу организации, что и было предусмотрено в п. 3.2 оспариваемого договора аренды. Предмет оспариваемого договор аренды и цель использования земельного участка, соответствовали решению общего собрания собственников помещений от 16 октября 2006 года, которым собственниками помещений жилого дома дано разрешение ИП С. на строительство кафе-бистро и детского кафетерия, встроенных в арку жилого дома, в соответствии с эскизным проектом на земельном участке дома. Договор управления не содержал каких-либо ограничений на совершение сделок управляющей организацией от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома по вопросам пользования общим имуществом, и в частности по установлению размера арендной платы. Денежные средства, поступившие за аренду земельного участка, согласно отчетам о поступлении платежей и о расходовании денежных средств управляющей организации расходовались на содержание общего имущества собственников дома.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда аналогичны доводам, рассмотренным судом первой инстанции, являлись предметом оценки и обоснованно признанны несостоятельными. Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств спора, установленных судом, что в силу ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения суда не является.
Доводы истцов о недействительности договора аренды по мотиву несоответствия требованиям ст. 609 ГК РФ, как не прошедшего государственную регистрацию, также обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на ином, неправильном толковании норм материального права, регулирующего спорные правоотношения, в связи с чем судебной коллегией не принимаются. Заявитель не учитывает, что в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы относительно нарушения прав и законных интересов истца при проведении строительных работ для разрешения данного спора правового значения не имеют.
Согласно материалам дела ИП С. на основании представленных им документов Администрацией МО "Северодвинск" выдано разрешение от 03.06.2011 г. на строительство кафе, встроенного в арку жилого дома ..., действие которого продлено до 31 декабря 2012 года (том 1 л.д. 47).
В случае создания угрозы безопасности жилья, нарушения градостроительных норм и правил при возведении кафе, создающих, по мнению истца, препятствия для пользования принадлежащим ей жилым помещением, она не лишена возможности защищать свои права иными установленными законом способами.
Решение суда отвечает требования ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности. Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленным доказательствам дана соответствующая ст. 67 ГПК РФ оценка. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем, оснований для отмены постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 15 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.В.ПАТРОНОВ
Судьи
Е.И.ХМАРА
А.В.ВЕРШИНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-13/13
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 января 2013 г. по делу N 33-13/13
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Патронова Р.В.,
судей Хмара Е.И. и Вершинина А.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Северодвинске дело по апелляционной жалобе Р. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 15 октября 2012 года, которым постановлено:
"иск Р., М.Т. к открытому акционерному обществу "..." и индивидуальному предпринимателю С. о признании недействительным договора аренды части общего имущества многоквартирного дома (земельного участка) N ..., заключенного 06 февраля 2012 года между открытым акционерным обществом "..." и индивидуальным предпринимателем С., оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи ..., судебная коллегия
установила:
Р. и М.Т. обратились в суд с иском к открытому акционерному обществу "..." (далее по тексту - ОАО "...") о признании недействительным договора аренды N ... части общего имущества многоквартирного дома (земельного участка) от 06 февраля 2012 года, заключенного между ОАО "..." и индивидуальным предпринимателем С. (далее по тексту - ИП С.), как не соответствующего требованиям статей 209, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и не отвечающего интересам собственников помещений в многоквартирном доме ...
В обоснование иска указали, что являются собственниками помещений в указанном доме. 01 октября 2010 года между собственниками помещений в доме... и управляющей компанией ОАО "..." был заключен договор управления многоквартирным домом. Пунктом 3.3.6 договора управления предусмотрено право управляющей компании заключать от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
06 февраля 2012 года ОАО "..." заключило с ИП С. договор аренды N ... части общего имущества многоквартирного дома - земельного участка площадью ... кв. м для строительства кафе-бистро и детского кафетерия. Полагают, что данный договор аренды земельного участка является незаконным, поскольку ответчиком допущено самовольное распоряжение не принадлежащим ему имуществом (земельным участком) с целью извлечения прибыли от его незаконного использования, поскольку денежные средства за аренду земельного участка поступают в соответствии с оспариваемым договором на расчетный счет либо в кассу предприятия. Условия договора аренды не согласованы с собственниками дома, не отвечают их интересам и целевому назначению земельного участка, который выделен под жилой дом, существенно ограничивают право пользования. Кроме того, строительство приведет к нарушению архитектурного облика дома.
12 сентября 2012 года представитель истцов Л. представил уточненное исковое заявление, в котором указал в качестве второго ответчика ИП С. и дополнил основания иска. Указал, что действия "..." противоречат ст. ст. 182, 183, 185 ГК РФ. Размер арендной платы не согласован с собственниками, явно занижен, не соответствует рыночной стоимости арендной платы данного имущества. Кроме того, оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям ст. 609 ГК РФ, и недействителен как не прошедший государственную регистрацию.
В судебном заседании истцы Р. и М.Т., их представитель Л. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ОАО "..." М.О. исковые требования не признала. Пояснила, что управляющая компания при заключении и исполнении договора действовала в соответствии с полномочиями, предоставленными ей договором управления от 01 октября 2010 года, а также от имени и в интересах собственников помещений в указанном многоквартирном доме, которые своим решением разрешили предпринимателю С. строительство кафетерия. Арендная плата направлялась управляющей организацией на осуществление работ по обустройству прилегающей территории и проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома. Заключенный договор аренды на срок менее года не требует государственной регистрации.
Ответчик ИП С. и его представитель У. в судебное заседание не явились, уведомлены судом о времени и месте рассмотрения дела, С. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица администрации муниципального образования "Северодвинск" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица. В письменном отзыве полагал, что оспариваемый договор аренды заключен в соответствии с требованиями законодательства, оснований для признания договора недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ИП С. и представителя третьего лица администрации муниципального образования "Северодвинск".
Суд вынес указанное решение, с которым не согласилась истец Р.
В апелляционной жалобе просит отменить решение суда как незаконное, полагая, что судом неправильно применен материальный закон, и неверно установлены юридически значимые обстоятельства.
В обоснование доводов жалобы указывает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что управляющая организация при заключении договора аренды земельного участка действовала от имени и в интересах собственников. Данный вывод полностью опровергается договором аренды, в котором в качестве арендодателя указаны не собственники помещений многоквартирного дома, а юридическое лицо ОАО "...". Кроме того, в решении суда указано, что договор подписан директором ОАО "..." от имени ОАО "...". Наличие в решении противоречивых выводов, положенных в основу решения, свидетельствует о его незаконности. Судом необоснованно отвергнут довод истцов, что договор аренды не соответствует требованиям ст. 609 ГК РФ, т.к. не прошел государственную регистрацию. Судом не приняты во внимание и не дана оценка доводам истца о том, что ежемесячная арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ОАО "...", размер арендной платы за пользование земельным участком не согласовывался с собственниками, и не соответствует рыночной стоимости, что условия договора аренды не отвечают целевому назначению земельного участка, а также доводам касающимся вопросов безопасности проживания в связи со строительными работами на земельном участке в непосредственной близости от жилого дома.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ОАО "..." указывает на то, что истец не доказал по каким основаниям, предусмотренным законодательством, договор аренды является незаконным. Заключение договора аренды происходило с согласия всех сторон, собственники разрешили предпринимателю С. строительство кафе-бистро и детского кафетерия, встроенных в арку жилого дома ..., и наделили управляющую организацию полномочиями по заключению договора аренды. В соответствии с условиями договора велся раздельный учет денежных средств, поступающих от аренды по договору, которые направлялись в управляющую организацию для осуществления работ по обустройству прилегающей территории и проведению ремонта общего имущества. У ИП С. получены все согласования на основании решения общего собрания собственников помещений дома, имеется разрешение на строительство. Дополнительная информация, изложенная в апелляционной жалобе, касающаяся трещин, назначения судебно-строительной экспертизы и т.п. не относится к предмету спора. Полагает, что судом дана верная юридическая оценка, всесторонне установлены обстоятельства по делу. Решение является обоснованным, законным. Требования, изложенные в апелляционной жалобе, не подлежат удовлетворению, так как нарушения прав и законных интересов истца отсутствуют.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец М.Т., ответчик ИП С. и его представитель У., представитель третьего лица администрации МО "Северодвинск" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств об уважительных причинах неявки суду не представили, об отложении рассмотрения жалобы не просили. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения истца Р. и представителя истцов Л., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ОАО "..." Т., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия считает, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется в силу следующего.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что истец Р. является собственником 9/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., а истец М.Т. является собственником однокомнатной квартиры площадью ... кв. м по адресу: ... (том 1 л.д. 43, 44).
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... от 16 октября 2006 года, ИП С. разрешено строительство кафе-бистро и детского кафетерия, встроенных в арку жилого дома ..., в соответствии с эскизным проектом на земельном участке дома (том 1 л.д. 85 - 86).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме..., выраженным в протоколе N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20 августа 2010 года, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией; в качестве управляющей организации выбрано ОАО "..."; утвержден договор управления многоквартирным домом с ОАО "..." и срок его действия - 5 лет (том 1 л.д. 81 - 82).
01 октября 2010 года между собственниками помещений в доме ... и управляющей организацией ОАО "..." был заключен договор N ... управления многоквартирным домом (том 1 л.д. 74 - 80).
Согласно пункту 1.7 указанного договора управляющая организация вступает в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом дома от имени и в интересах собственников на основании права, предоставленного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 5 протокола N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20 августа 2010 года, пунктами 3.3.6, 3.3.7 договора N ... управления многоквартирным домом, управляющая организация ОАО "..." наделена полномочиями заключать от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; осуществлять сбор арендной платы с арендаторов общего имущества по договорам аренды на расчетный счет или в кассу управляющей организации на основании платежных документов, выставляемых управляющей организацией в адрес арендаторов; получать вознаграждение за работу по заключению договоров аренды и осуществлению контроля выполнения арендаторами условий договоров аренды общего имущества.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом ..., является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный земельный участок был сформирован органом местного самоуправления и поставлен на кадастровый учет 01 сентября 2010 года (том 1 л.д. 147 - 151).
06 февраля 2012 года между ОАО "..." и ИП С. заключен договор аренды N ... части общего имущества многоквартирного дома - земельного участка площадью ... кв. м по адресу: ..., для осуществления строительства кафе-бистро и детского кафетерия (том 1 л.д. 83 - 84).
Как видно из приложения N 1 к договору аренды N ... (схема расположения земельного участка) и кадастрового паспорта земельного участка от 01.10.2010 предметом аренды является часть земельного участка, предоставленного под многоквартирный дом ..., кадастровый номер ...
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды земельного участка установлен с 29 февраля 2012 года по 31 января 2013 года.
На день рассмотрения спора судом первой инстанции решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... от 16 октября 2006 года, от 20 августа 2010 года и договор управления от 01 октября 2010 года являлись действующими, что стороной истцов не оспаривается.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что управляющая организация при заключении договора аренды части общего имущества многоквартирного дома - земельного участка действовала в пределах, предоставленных ей полномочий, от имени и в интересах собственников помещений указанного многоквартирного дома на основании договора управления многоквартирным домом и решений общего собрания.
Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда соответствует обстоятельствам дела и положениям материального закона.
Положение пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами пункта 5 части 2 статьи 44 и статьи 162 указанного Кодекса, наделяет собственников помещений в многоквартирном доме правом определения порядка управления многоквартирным домом, в частности правом избрания конкретной управляющей организации и определения условий договора управления многоквартирным домом, заключаемого с данной организацией.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Основанием для признания сделки недействительной в соответствии с данной нормой права является: во-первых, превышение управляющей организацией полномочий, определенных договором управления, во-вторых, неочевидность для другой стороны факта превышения полномочий, в-третьих, доказанность факта, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об ограничении полномочий договором управления.
Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих наличие вышеназванных оснований, истцы не представили, суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения заявленные требования.
При этом судом верно отмечено, что при заключении договора аренды части земельного участка с ИП С. управляющая организация не вышла за пределы полномочий, предоставленных ей договором управления. Пунктом 3.3.6 договора управления многоквартирным домом, управляющая организация ОАО "..." наделена полномочиями заключать от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 3.3.7 договора управления управляющей организации было предоставлено право осуществлять сбор арендной платы с арендаторов общего имущества по договорам аренды путем зачисления на расчетный счет или в кассу организации, что и было предусмотрено в п. 3.2 оспариваемого договора аренды. Предмет оспариваемого договор аренды и цель использования земельного участка, соответствовали решению общего собрания собственников помещений от 16 октября 2006 года, которым собственниками помещений жилого дома дано разрешение ИП С. на строительство кафе-бистро и детского кафетерия, встроенных в арку жилого дома, в соответствии с эскизным проектом на земельном участке дома. Договор управления не содержал каких-либо ограничений на совершение сделок управляющей организацией от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома по вопросам пользования общим имуществом, и в частности по установлению размера арендной платы. Денежные средства, поступившие за аренду земельного участка, согласно отчетам о поступлении платежей и о расходовании денежных средств управляющей организации расходовались на содержание общего имущества собственников дома.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда аналогичны доводам, рассмотренным судом первой инстанции, являлись предметом оценки и обоснованно признанны несостоятельными. Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств спора, установленных судом, что в силу ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения суда не является.
Доводы истцов о недействительности договора аренды по мотиву несоответствия требованиям ст. 609 ГК РФ, как не прошедшего государственную регистрацию, также обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на ином, неправильном толковании норм материального права, регулирующего спорные правоотношения, в связи с чем судебной коллегией не принимаются. Заявитель не учитывает, что в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы относительно нарушения прав и законных интересов истца при проведении строительных работ для разрешения данного спора правового значения не имеют.
Согласно материалам дела ИП С. на основании представленных им документов Администрацией МО "Северодвинск" выдано разрешение от 03.06.2011 г. на строительство кафе, встроенного в арку жилого дома ..., действие которого продлено до 31 декабря 2012 года (том 1 л.д. 47).
В случае создания угрозы безопасности жилья, нарушения градостроительных норм и правил при возведении кафе, создающих, по мнению истца, препятствия для пользования принадлежащим ей жилым помещением, она не лишена возможности защищать свои права иными установленными законом способами.
Решение суда отвечает требования ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности. Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленным доказательствам дана соответствующая ст. 67 ГПК РФ оценка. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем, оснований для отмены постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 15 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.В.ПАТРОНОВ
Судьи
Е.И.ХМАРА
А.В.ВЕРШИНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)