Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прокофьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Нюхтилиной А.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-294/12 по апелляционной жалобе М. и Е. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 августа 2012 года по иску общества с ограниченной ответственностью <...> к Е., М. о признании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок и по встречным искам Е. и М. об обязании передать квартиры,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., объяснения участников процесса,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ООО <...> обратилось в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями, которые после внесенных изменений в порядке статьи 39 ГПК РФ, заключались в признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, между ООО <...> и М.: N <...> от 09 апреля 2010 года, N <...> от 15 апреля 2010 года, N <...> от 16 апреля 2010 года; а также между ООО <...> и Е.: N <...> от 14 апреля 2010 года, N <...> от 16 апреля 2010 года, N <...> от 15 апреля 2010 года, в применении последствий недействительности сделок в виде признания недействительной государственной регистрации указанных договоров, взыскании понесенных истцом судебных расходов.
В обоснование доводов о недействительности указанных выше договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, истец ссылался на то обстоятельство, что со стороны ООО <...> данные договоры в установленном законом порядке не заключались: не подписывались генеральным директором Общества и не заверялись печатью, а денежные средства, указанные в договорах в качестве финансовых обязательств по инвестированию строительства дома, фактически ООО <...> получены не были.
Ответчики иск не признали, предъявив к ООО <...> встречные исковые требования об обязании передать в собственность по передаточному акту: <...> квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 14 апреля 2010 г.; <...> квартиру <...>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 16 апреля 2010 г.; <...> квартиру <адрес> общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 15 апреля 2010 года, <...> квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 09 апреля 2010 г.; <...> квартиру <адрес> общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 15 апреля 2010 г.; <...> квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 16 апреля 2010 г., а также о взыскании неустойки за просрочку в передаче предварительно оплаченных квартир в пользу Е. в сумме <...> руб. а в пользу М. в сумме <...> руб.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 09.08.2012 производство по делу в части встречных требований М., Е. о взыскании неустойки прекращено в связи с отказом от исков в этой части.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 августа 2012 иск ООО <...> удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано. Кроме того, суд взыскал в пользу ООО <...> судебные расходы с М. в сумме <...> рублей, с Е. в сумме <...> рублей, в бюджет Санкт-Петербурга с М. <...> рублей <...> копеек, с Е. <...> рублей <...> копеек, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" с М. <...> рублей, с Е. <...> рублей.
В апелляционной жалобе Е. и М. просят решение суда отменить, отказав в иске ООО <...> и удовлетворив требования встречных исков, полагая решение незаконным и необоснованным.
Выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного судом решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре N <...> от 02.12.2004 года, ООО <...> является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получено <дата>.
Между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 26.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 1 л.д. 64 - 70, 71 - 81).
Между ООО <...> и ООО <...> заключены: предварительный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 г. N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 26.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 2 л.д. 59 - 65, 66 - 76); предварительный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 г. N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 19.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 3 л.д. 66 - 72, 73 - 83); предварительный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 г. N <...> (однокомнатная квартира строительный номер <...>, расположенная во <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 19.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 4 л.д. 63 - 69, 70 - 80); предварительный договор купли-продажи квартиры от 05.04.2007 г. N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 19.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 5 л.д. 85 - 102).
Кроме того, 07.12.2007 г. между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор N <...> купли-продажи <...> квартиры строительный номер <...> (т. 5 л.д. 63 - 69).
В регистрации указанных договоров Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу представителям ООО <...> и ООО <...> отказано. Как следует из письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, основанием к отказу явилось наличие записи о государственной регистрации на объекты договоров долевого участия в строительстве жилья, заключенных между ООО <...> и иными лицами (М. и Е.).
В материалы дела представлены следующие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, заключенные от имени общества с ограниченной ответственностью <...> и М.:
- N <...> от 09 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 6 л.д. 105 - 115);
- N <...> от 15 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 3 л.д. 86 - 96);
- N <...> от 16 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная во <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 4 л.д. 83 - 93).
Кроме того, представлены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, заключенные от имени ООО <...> и Е.:
- N <...> от 14 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 1. л.д. 84 - 94);
- N <...> от 16 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная во <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (л.д. 70 - 80 т. 5);
- N <...> от 15 апреля 2010 года (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб.
По условиям указанных выше договоров, ООО <...>, как застройщик, при надлежащем исполнении участником долевого строительства обязательств обязуется построить и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать указанные в договоре квартиры в срок до 11.07.2010 года, передача квартиры может быть осуществлена досрочно, но не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Ответчиками по первоначальным исковым требованиям представлены приходные кассовые ордера, подтверждающие внесение ими денежных средств в уплату стоимости квартир, и акты сверки взаиморасчетов, подтверждающие отсутствие задолженности по таким платежам (л.д. 95, 96 том 1, л.д. 89а, 90 том 2, том 4 л.д. 95, 96, Том 3 л.д. 98, 99, Том 5 л.д. 81 - 82).
Государственная регистрация указанных договоров произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 08.05.2010 г.
18.04.2011 г. по заявлению генерального директора ООО <...> о незаконном завладении денежными средствами от реализации квартир возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ (т. 6 л.д. 263).
Оспаривая действительность зарегистрированных договоров, представитель ООО <...>, отрицал сам факт исполнения генеральным директором <...> подписи в договорах и приложениях к ним, в графиках платежей, в актах сверки взаиморасчетов и квитанциях к приходным кассовым ордерам, а также ссылался на то, что денежные средства, указанные в приходных кассовых ордерах в кассу или на счета ООО <...> не поступали.
В целях проверки указанных доводов истца в рамках настоящего дела были проведены почерковедческие экспертизы, согласно заключениям которых подписи во всех представленных на имя М. и Е. договорах долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, подписи под текстами всех приложений к договорам, подписи во всех квитанциях к приходно-кассовому ордеру и во всех актах сверки расчетов по договорам выполнены не генеральным директором ООО <...> <...>, как это указано в представленных на экспертизу документах, а другим лицом с подражанием подписи самого <...> с длительной предварительной тренировкой и путем копирования на просвет.
В подтверждение факта неполучения денежных средств по оспариваемым договорам, кроме доказательств отсутствия подписи представителя ООО <...> в договорах, квитанциях и актах сверки платежей, ООО <...> были представлены копии кассовой книги КО-4 (т. 6 л.д. 201 - 214, т. 7 л.д. 166 - 219) и ее подлинник.
Кроме того, определением суда назначено проведение бухгалтерской экспертизы, согласно заключению которой, обороты по представленным кассам (первый и второй вариант) за каждый день между собой, номера приходных кассовых ордеров и расходных кассовых ордеров, даты и суммы расходных кассовых ордеров с квитанциями банка о приеме наличных денежных средств, обороты представленных касс (первой и второй) с оборотами счета 50, 51 и оборотно-сальдовой ведомостью совпадают. При этом, несмотря на приведенные в заключении экспертизы указания на выявленные в ООО <...> нарушения Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации и правил составления бухгалтерской отчетности, обстоятельства поступления денежных средств от Е. и М. в кассу организации в объеме стоимости оспариваемых договоров долевого участия, данным экспертным заключением не подтверждаются, в то время, как доводы ответчиков о подложности кассовой книги не доказаны, что следует из заключения проведенной по делу судебной комплексной экспертизы от 18.05.2012 года.
Суд первой инстанции приходя к выводу об обоснованности заявленного ООО <...> иска, принял во внимание заключения проведенных по делу экспертиз; объяснения самих ответчиков, полученные в ходе расследования уголовного дела, согласно которым договоры долевого участия в строительстве ими были заключены вне помещения ООО <...>, графики платежей, акты сверки взаиморасчетов, а также квитанции к приходным кассовым ордерам, подписанные генеральным директором ООО <...> и скрепленные печатью названной организации представлялись ответчикам неустановленными лицами, сами ответчики не осматривали приобретаемые ими квартиры; передавали деньги все тем же неустановленным лицам, показания свидетеля <...>, имевшего доверенность на представление документов от имени ООО <...> в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, о пропаже пакета документов, а также показания допрошенных по делу свидетелей <...> и <...>
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы подробно мотивированы и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 ГПК.
Суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки, ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, статьи 209 ГК РФ о содержании права собственности, ч. 2 статьи 183 ГК РФ и пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных ООО <...> требований, поскольку материалами дела подтвержден факт представления на государственную регистрацию договоров долевого участия, не соответствующих требованиям закона, а именно при отсутствии волеизъявления уполномоченного органа ООО <...> на заключение договора и с подделкой его подписи. Наличие на договорах проставленного оттиска печати ООО <...> не свидетельствует о соблюдении установленной законом письменной формы договора, не заменяет в договоре подписи уполномоченного органа юридического лица и не компенсирует подложность данной подписи.
Фактически установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что договоры долевого участия между ООО <...> а также ответчиками М. и Е. не заключались, в силу чего произведенная государственная регистрация не может быть признана законной и свидетельствующей об одобрении ООО <...> каких-либо сделок с ответчиками по делу.
При этом суд первой инстанции дал правильную оценку показаниям свидетелей <...>, <...> и <...>, как не содержащим сведений об обстоятельствах, указывающих на заключение договоров долевого участия между сторонами по настоящему делу и учел противоречия в объяснениях представителя ответчиков и в объяснениях самих ответчиков, данных при проведении проверки в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению генерального директора ООО <...> о незаконном завладении денежными средствами от реализации квартир.
Доводы апелляционной жалобы о том, что показания свидетеля <...> относительно обстоятельств, сделавших возможным регистрацию представленных ответчиками договоров, следует оценивать критически, поскольку данный свидетель при добросовестном исполнении своих обязанностей должен был удостовериться в правильности переданных на регистрацию договоров долевого участия, не могут быть приняты во внимание, так как не имеют правового значения для дела.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств доверенность, представленная в регистрирующий орган, не наделяла <...> полномочиями на заключение и подписание каких-либо сделок от имени ООО <...>, либо на одобрение таких сделок. Доказательства наличия у <...> соответствующих полномочий в материалы дела не представлены, при этом в подписанных <...> заявлениях в <...> отдел УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на осуществление государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве не содержится сведений о номерах и датах передаваемых на регистрацию договоров и данных о лицах, с которыми данные договоры заключены, что не позволяет их соотнести с оспариваемыми договорами долевого участия в строительстве.
Доводы апелляционной жалобы об установленных в ходе производства экспертизы многочисленных нарушениях правил ведения бухгалтерского учета в ООО <...>, сами по себе не опровергают выводов суда о недоказанности доводов М. и Е. об оплате представленных договоров и о несоответствии действительности представленных ими платежных документов, содержащих поддельные подписи.
При этом указанные лица, заключая договоры, как следует из их объяснений в рамках осуществляемой ими риэлтерской деятельности по цене, ниже официально установленной застройщиком, с целью последующей возмездной перепродажи иным лицам, а также передавая денежные средства без участия генерального директора ООО <...>, от имени которого выполнены все подписи в договорах и в документах о принятии денежных средств по договору, могли и должны были удостовериться в подлинности указанной подписи, а также не могли не знать о заведомых нарушениях, допущенных при оформлении приема денежных средств. Кроме того, какие-либо доказательства тех обстоятельств, что М. и Е., заключая и оплачивая одновременно договоры от разных чисел, располагали значительными денежными суммами, необходимыми для исполнения договоров, не представлены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.
При таком положении доводы апелляционной жалобы о добросовестности поведения ответчиков при подписании данных договоров и передаче денежных средств лицам, данные которых ответчики назвать не смогли, являются несостоятельными.
Приведенная в апелляционной жалобе оценка деятельности генерального директора ООО <...> <...> является бездоказательной, а, кроме того, правового значения по делу не имеет, поскольку первоначальные исковые требования заявлены не в интересах <...>, а в интересах Общества.
При этом, учитывая, что решением Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 октября 2012 года по делу N А56-3701/2011 ООО <...> признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, данные требования в суде апелляционной инстанции в интересах кредиторов Общества поддержаны конкурсным управляющим <...>
Доводы апелляционной жалобы, связанные с оценкой договоров между ООО <...> и ООО <...> и ООО <...>, также не могут быть приняты во внимание, поскольку наличие или отсутствие таких договоров не влияет на выводы суда по настоящему спору.
Вопросы о реальном существовании у ООО <...> каких-либо обязательств перед данными юридическими лицами в предмет доказывания по делу не входили, поскольку соответствующие обстоятельства не влияли на правильность выводов суда относительно отсутствия у ООО <...> каких-либо обязательств перед М. и Е., вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
При таком положении дела в силу положений статьи 59 ГПК РФ необходимости дополнительного сбора доказательств, связанных с деятельностью третьих лиц, равно как и необходимости исследования доказательств, связанных с заключением и исполнением договора долевого участия, заключенного с <...>, у суда первой инстанции не имелось.
Поскольку суд первой инстанции установил обстоятельства, при которых оспариваемые договоры долевого участия в строительстве нельзя признать соответствующими требованиям закона и заключенными, а вытекающие из договора денежные обязательства исполненными, суд обоснованно признал незаконной осуществленную государственную регистрацию договора и отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене постановленного судом решения не содержат, так как в целом сводятся к изложению обстоятельств дела, но не подтверждены отвечающими требованиям главы 6 ГПК РФ доказательствами, а также к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 августа 2012 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.12.2012 N 33-16704/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2012 г. N 33-16704/2012
Судья: Прокофьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Нюхтилиной А.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-294/12 по апелляционной жалобе М. и Е. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 августа 2012 года по иску общества с ограниченной ответственностью <...> к Е., М. о признании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок и по встречным искам Е. и М. об обязании передать квартиры,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., объяснения участников процесса,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ООО <...> обратилось в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями, которые после внесенных изменений в порядке статьи 39 ГПК РФ, заключались в признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, между ООО <...> и М.: N <...> от 09 апреля 2010 года, N <...> от 15 апреля 2010 года, N <...> от 16 апреля 2010 года; а также между ООО <...> и Е.: N <...> от 14 апреля 2010 года, N <...> от 16 апреля 2010 года, N <...> от 15 апреля 2010 года, в применении последствий недействительности сделок в виде признания недействительной государственной регистрации указанных договоров, взыскании понесенных истцом судебных расходов.
В обоснование доводов о недействительности указанных выше договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, истец ссылался на то обстоятельство, что со стороны ООО <...> данные договоры в установленном законом порядке не заключались: не подписывались генеральным директором Общества и не заверялись печатью, а денежные средства, указанные в договорах в качестве финансовых обязательств по инвестированию строительства дома, фактически ООО <...> получены не были.
Ответчики иск не признали, предъявив к ООО <...> встречные исковые требования об обязании передать в собственность по передаточному акту: <...> квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 14 апреля 2010 г.; <...> квартиру <...>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 16 апреля 2010 г.; <...> квартиру <адрес> общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 15 апреля 2010 года, <...> квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 09 апреля 2010 г.; <...> квартиру <адрес> общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 15 апреля 2010 г.; <...> квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м по договору N <...> от 16 апреля 2010 г., а также о взыскании неустойки за просрочку в передаче предварительно оплаченных квартир в пользу Е. в сумме <...> руб. а в пользу М. в сумме <...> руб.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 09.08.2012 производство по делу в части встречных требований М., Е. о взыскании неустойки прекращено в связи с отказом от исков в этой части.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 августа 2012 иск ООО <...> удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано. Кроме того, суд взыскал в пользу ООО <...> судебные расходы с М. в сумме <...> рублей, с Е. в сумме <...> рублей, в бюджет Санкт-Петербурга с М. <...> рублей <...> копеек, с Е. <...> рублей <...> копеек, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" с М. <...> рублей, с Е. <...> рублей.
В апелляционной жалобе Е. и М. просят решение суда отменить, отказав в иске ООО <...> и удовлетворив требования встречных исков, полагая решение незаконным и необоснованным.
Выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного судом решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре N <...> от 02.12.2004 года, ООО <...> является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получено <дата>.
Между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 26.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 1 л.д. 64 - 70, 71 - 81).
Между ООО <...> и ООО <...> заключены: предварительный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 г. N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 26.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 2 л.д. 59 - 65, 66 - 76); предварительный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 г. N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 19.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 3 л.д. 66 - 72, 73 - 83); предварительный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 г. N <...> (однокомнатная квартира строительный номер <...>, расположенная во <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 19.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 4 л.д. 63 - 69, 70 - 80); предварительный договор купли-продажи квартиры от 05.04.2007 г. N <...> (<...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, общей проектной площадью <...> кв. м), 19.04.2010 г. на этот же объект договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...> (т. 5 л.д. 85 - 102).
Кроме того, 07.12.2007 г. между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор N <...> купли-продажи <...> квартиры строительный номер <...> (т. 5 л.д. 63 - 69).
В регистрации указанных договоров Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу представителям ООО <...> и ООО <...> отказано. Как следует из письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, основанием к отказу явилось наличие записи о государственной регистрации на объекты договоров долевого участия в строительстве жилья, заключенных между ООО <...> и иными лицами (М. и Е.).
В материалы дела представлены следующие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, заключенные от имени общества с ограниченной ответственностью <...> и М.:
- N <...> от 09 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 6 л.д. 105 - 115);
- N <...> от 15 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 3 л.д. 86 - 96);
- N <...> от 16 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная во <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 4 л.д. 83 - 93).
Кроме того, представлены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, заключенные от имени ООО <...> и Е.:
- N <...> от 14 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (т. 1. л.д. 84 - 94);
- N <...> от 16 апреля 2010 г. (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная во <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей проектной площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб. (л.д. 70 - 80 т. 5);
- N <...> от 15 апреля 2010 года (объект долевого строительства <...> квартира строительный номер <...>, расположенная в <...> подъезде на <...> этаже, в строительных осях <...>, общей площадью <...> кв. м), цена договора <...> руб.
По условиям указанных выше договоров, ООО <...>, как застройщик, при надлежащем исполнении участником долевого строительства обязательств обязуется построить и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать указанные в договоре квартиры в срок до 11.07.2010 года, передача квартиры может быть осуществлена досрочно, но не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Ответчиками по первоначальным исковым требованиям представлены приходные кассовые ордера, подтверждающие внесение ими денежных средств в уплату стоимости квартир, и акты сверки взаиморасчетов, подтверждающие отсутствие задолженности по таким платежам (л.д. 95, 96 том 1, л.д. 89а, 90 том 2, том 4 л.д. 95, 96, Том 3 л.д. 98, 99, Том 5 л.д. 81 - 82).
Государственная регистрация указанных договоров произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 08.05.2010 г.
18.04.2011 г. по заявлению генерального директора ООО <...> о незаконном завладении денежными средствами от реализации квартир возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ (т. 6 л.д. 263).
Оспаривая действительность зарегистрированных договоров, представитель ООО <...>, отрицал сам факт исполнения генеральным директором <...> подписи в договорах и приложениях к ним, в графиках платежей, в актах сверки взаиморасчетов и квитанциях к приходным кассовым ордерам, а также ссылался на то, что денежные средства, указанные в приходных кассовых ордерах в кассу или на счета ООО <...> не поступали.
В целях проверки указанных доводов истца в рамках настоящего дела были проведены почерковедческие экспертизы, согласно заключениям которых подписи во всех представленных на имя М. и Е. договорах долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, подписи под текстами всех приложений к договорам, подписи во всех квитанциях к приходно-кассовому ордеру и во всех актах сверки расчетов по договорам выполнены не генеральным директором ООО <...> <...>, как это указано в представленных на экспертизу документах, а другим лицом с подражанием подписи самого <...> с длительной предварительной тренировкой и путем копирования на просвет.
В подтверждение факта неполучения денежных средств по оспариваемым договорам, кроме доказательств отсутствия подписи представителя ООО <...> в договорах, квитанциях и актах сверки платежей, ООО <...> были представлены копии кассовой книги КО-4 (т. 6 л.д. 201 - 214, т. 7 л.д. 166 - 219) и ее подлинник.
Кроме того, определением суда назначено проведение бухгалтерской экспертизы, согласно заключению которой, обороты по представленным кассам (первый и второй вариант) за каждый день между собой, номера приходных кассовых ордеров и расходных кассовых ордеров, даты и суммы расходных кассовых ордеров с квитанциями банка о приеме наличных денежных средств, обороты представленных касс (первой и второй) с оборотами счета 50, 51 и оборотно-сальдовой ведомостью совпадают. При этом, несмотря на приведенные в заключении экспертизы указания на выявленные в ООО <...> нарушения Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации и правил составления бухгалтерской отчетности, обстоятельства поступления денежных средств от Е. и М. в кассу организации в объеме стоимости оспариваемых договоров долевого участия, данным экспертным заключением не подтверждаются, в то время, как доводы ответчиков о подложности кассовой книги не доказаны, что следует из заключения проведенной по делу судебной комплексной экспертизы от 18.05.2012 года.
Суд первой инстанции приходя к выводу об обоснованности заявленного ООО <...> иска, принял во внимание заключения проведенных по делу экспертиз; объяснения самих ответчиков, полученные в ходе расследования уголовного дела, согласно которым договоры долевого участия в строительстве ими были заключены вне помещения ООО <...>, графики платежей, акты сверки взаиморасчетов, а также квитанции к приходным кассовым ордерам, подписанные генеральным директором ООО <...> и скрепленные печатью названной организации представлялись ответчикам неустановленными лицами, сами ответчики не осматривали приобретаемые ими квартиры; передавали деньги все тем же неустановленным лицам, показания свидетеля <...>, имевшего доверенность на представление документов от имени ООО <...> в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, о пропаже пакета документов, а также показания допрошенных по делу свидетелей <...> и <...>
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы подробно мотивированы и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 ГПК.
Суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки, ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, статьи 209 ГК РФ о содержании права собственности, ч. 2 статьи 183 ГК РФ и пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных ООО <...> требований, поскольку материалами дела подтвержден факт представления на государственную регистрацию договоров долевого участия, не соответствующих требованиям закона, а именно при отсутствии волеизъявления уполномоченного органа ООО <...> на заключение договора и с подделкой его подписи. Наличие на договорах проставленного оттиска печати ООО <...> не свидетельствует о соблюдении установленной законом письменной формы договора, не заменяет в договоре подписи уполномоченного органа юридического лица и не компенсирует подложность данной подписи.
Фактически установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что договоры долевого участия между ООО <...> а также ответчиками М. и Е. не заключались, в силу чего произведенная государственная регистрация не может быть признана законной и свидетельствующей об одобрении ООО <...> каких-либо сделок с ответчиками по делу.
При этом суд первой инстанции дал правильную оценку показаниям свидетелей <...>, <...> и <...>, как не содержащим сведений об обстоятельствах, указывающих на заключение договоров долевого участия между сторонами по настоящему делу и учел противоречия в объяснениях представителя ответчиков и в объяснениях самих ответчиков, данных при проведении проверки в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению генерального директора ООО <...> о незаконном завладении денежными средствами от реализации квартир.
Доводы апелляционной жалобы о том, что показания свидетеля <...> относительно обстоятельств, сделавших возможным регистрацию представленных ответчиками договоров, следует оценивать критически, поскольку данный свидетель при добросовестном исполнении своих обязанностей должен был удостовериться в правильности переданных на регистрацию договоров долевого участия, не могут быть приняты во внимание, так как не имеют правового значения для дела.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств доверенность, представленная в регистрирующий орган, не наделяла <...> полномочиями на заключение и подписание каких-либо сделок от имени ООО <...>, либо на одобрение таких сделок. Доказательства наличия у <...> соответствующих полномочий в материалы дела не представлены, при этом в подписанных <...> заявлениях в <...> отдел УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на осуществление государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве не содержится сведений о номерах и датах передаваемых на регистрацию договоров и данных о лицах, с которыми данные договоры заключены, что не позволяет их соотнести с оспариваемыми договорами долевого участия в строительстве.
Доводы апелляционной жалобы об установленных в ходе производства экспертизы многочисленных нарушениях правил ведения бухгалтерского учета в ООО <...>, сами по себе не опровергают выводов суда о недоказанности доводов М. и Е. об оплате представленных договоров и о несоответствии действительности представленных ими платежных документов, содержащих поддельные подписи.
При этом указанные лица, заключая договоры, как следует из их объяснений в рамках осуществляемой ими риэлтерской деятельности по цене, ниже официально установленной застройщиком, с целью последующей возмездной перепродажи иным лицам, а также передавая денежные средства без участия генерального директора ООО <...>, от имени которого выполнены все подписи в договорах и в документах о принятии денежных средств по договору, могли и должны были удостовериться в подлинности указанной подписи, а также не могли не знать о заведомых нарушениях, допущенных при оформлении приема денежных средств. Кроме того, какие-либо доказательства тех обстоятельств, что М. и Е., заключая и оплачивая одновременно договоры от разных чисел, располагали значительными денежными суммами, необходимыми для исполнения договоров, не представлены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.
При таком положении доводы апелляционной жалобы о добросовестности поведения ответчиков при подписании данных договоров и передаче денежных средств лицам, данные которых ответчики назвать не смогли, являются несостоятельными.
Приведенная в апелляционной жалобе оценка деятельности генерального директора ООО <...> <...> является бездоказательной, а, кроме того, правового значения по делу не имеет, поскольку первоначальные исковые требования заявлены не в интересах <...>, а в интересах Общества.
При этом, учитывая, что решением Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 октября 2012 года по делу N А56-3701/2011 ООО <...> признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, данные требования в суде апелляционной инстанции в интересах кредиторов Общества поддержаны конкурсным управляющим <...>
Доводы апелляционной жалобы, связанные с оценкой договоров между ООО <...> и ООО <...> и ООО <...>, также не могут быть приняты во внимание, поскольку наличие или отсутствие таких договоров не влияет на выводы суда по настоящему спору.
Вопросы о реальном существовании у ООО <...> каких-либо обязательств перед данными юридическими лицами в предмет доказывания по делу не входили, поскольку соответствующие обстоятельства не влияли на правильность выводов суда относительно отсутствия у ООО <...> каких-либо обязательств перед М. и Е., вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
При таком положении дела в силу положений статьи 59 ГПК РФ необходимости дополнительного сбора доказательств, связанных с деятельностью третьих лиц, равно как и необходимости исследования доказательств, связанных с заключением и исполнением договора долевого участия, заключенного с <...>, у суда первой инстанции не имелось.
Поскольку суд первой инстанции установил обстоятельства, при которых оспариваемые договоры долевого участия в строительстве нельзя признать соответствующими требованиям закона и заключенными, а вытекающие из договора денежные обязательства исполненными, суд обоснованно признал незаконной осуществленную государственную регистрацию договора и отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене постановленного судом решения не содержат, так как в целом сводятся к изложению обстоятельств дела, но не подтверждены отвечающими требованиям главы 6 ГПК РФ доказательствами, а также к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 августа 2012 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)