Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Закатова О.Ю.
Судья: Рассадкина И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.
судей Закатовой О.Ю., Яковлевой Д.В.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 20 сентября 2011 года дело по кассационной жалобе Р.А.А., Р.М.И. на решение Ленинского районного суда города Владимира от 13 июля 2011 года, которым постановлено:
Р.А.А., Р.М.И. в иске к ООО "Игротэк" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, расходов на устранение недостатков строительства, взыскании денежной компенсации морального вреда- отказать.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения Т. представляющей по доверенности интересы Р.А.А. и Р.М.И., поддержавшей доводы жалобы, Б.А., представляющей по доверенности интересы ООО "Игротэк", полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Р.А.А. и Р.М.И. обратились в суд с иском к ООО "Игротэк" и с учетом уточненных требований, поставили вопрос о взыскании с ответчика в пользу каждого сумму неосновательного обогащения в размере <...> руб., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере <...>., расходы на устранение недостатков строительства в размере <...> руб., денежную компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование иска сослались на Закон РФ "О защите прав потребителей" и указали, что на основании договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости <...> от 27 ноября 2008 года, договора уступки права требования от 08 апреля 2010 года им принадлежит по <...> доле каждому в праве собственности на квартиру <...>, общей площадью <...> кв. м.
Полагают, что ими была излишне профинансирована общая площадь квартиры в размере <...> кв. м, что составляет в денежном выражении <...> руб., из расчета стоимости одного квадратного метра <...> руб. поскольку по договорам подлежала передаче квартира площадью <...> кв. м
Данная сумма является неосновательным обогащением и подлежит взысканию в пользу истцов в равных долях. Договором долевого участия в строительстве от 27.11.2008 г. предусмотрен срок ввода дома в эксплуатацию- не позднее 4-го квартала 2009 года, а передача доли участнику долевого строительства 1 квартал 2010 года, то есть не позднее 31 марта 2010 года. Обязательства истцами по договорам были выполнены полностью, а в установленный срок квартира им по акту приема-передачи не передана.
Полагают, что в связи с этим с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01 апреля 2010 года по 05 октября 2010 года в сумме <...>. в равных долях каждому.
Несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств им причинен моральный вред, который каждый оценивает в <...> руб., и просят данную сумму взыскать в пользу каждого.
В связи с установкой ответчиком некачественной оконной продукции (угловое окно и балконная дверь) ими была произведена их замена. Расходы на устранение данных недостатков составили <...> руб., что подтверждается ими документально.
В судебном заседании представитель истцов Т., действуя на основании доверенностей, иск поддержала. В обоснование своей позиции пояснила, что истцы стали участниками долевого строительства по договору уступки права требования, заключенному между Р. (цедент) и ними. Согласно его условий они получают право требовать от ООО "Игротэк" надлежащего исполнения обязательств по передаче в общую долевую собственность в равных долях по <...> доле каждому двухкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м на 15-том этаже проектный номер <...>, строение <...> в доме по строительному адресу: <...>. К истцам в соответствии со ст. 384 ГК РФ перешло право первоначального кредитора в полном объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту заключения договора, включая права, обеспечивающие исполнение договорного обязательства должником (ООО "Игротэк"). В связи с этим полагает, что право требования неустойки, являющейся одним из способов обеспечения обязательств, перешло к истцам в силу закона и договора. ООО "Игротэк" было извещено о состоявшейся уступке Р. уведомлением от 21 апреля 2010 года.
В обоснование требований о взыскании суммы неосновательного обогащения, указала, что стоимость одного квадратного метра квартиры была установлена застройщиком уже с учетом стоимости балкона (в том числе с предусмотренным понижающим коэффициентом). Поскольку истцам передана в собственность квартира общей площадью <...> кв. м, ими излишне профинансирована площадь квартиры <...> кв. м
Представитель ответчика ООО "Игротэк", действующая по доверенности Б.А., исковые требования не признала, полагала их необоснованными. В своих возражениях пояснила, что истцы при подписании договора уступки права требования знали о нарушении ответчиком (застройщиком) существенных условий договора долевого участия в строительстве в части просрочки срока сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его участнику долевого строительства. 27 августа 2010 года ООО "Игротэк" было направлено уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче квартиры истцам. Но акт приема -передачи квартиры был подписан истцами только 05 октября 2010 года. По изложенным основаниям требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.
В отношении требований о взыскании излишне профинансированной общей площади квартиры в размере <...> кв. м указала, что денежная сумма за квартиру была уплачена истцами Р., а не застройщику, поэтому иск является необоснованным. Истцам была передана квартира общей площадью <...> кв. м, без учета площади балкона, которая составляет <...> кв. м. Между тем, по договору цена одного квадратного метра балкона составляет 1/3 цены квадратного метра общей площади квартиры, что истцами не было учтено. Полагала необоснованными требования и о взыскании компенсации морального вреда.
О замене оконной продукции истцами было принято самостоятельное решение. Исходя из обследования, проведенного 04 октября 2010 года ООО "Игротэк" и подрядчиком, выполнившим их установку, к недостаткам отнесены -отсутствие механизма опрокидывания створок. Указанный недостаток не предполагает демонтаж установленного оконного блока и замену его на новый.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Р.А.А. и Р.М.И. просят решение суда отменить, как незаконное. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судом нарушены нормы материального права.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки, суд неправильно истолковал условия договора уступки права требования, в связи с чем неверно применил к спорным правоотношениям положения ст. 384 ГК РФ. Поскольку несвоевременное выполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства имело место со стороны ответчика, необоснованно суд отказал во взыскании денежной компенсации морального вреда. Не согласны с отказом в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения. Полагают, что стоимость одного квадратного метра квартиры была установлена застройщиком уже с учетом стоимости балкона (в том числе с понижающим коэффициентом).
Вопрос о недостатке оконной продукции обговаривался с ответчиком, который не возражал на ее замену с последующей компенсацией расходов, что не было судом принято во внимание.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая дело, и отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, о взыскании компенсации морального вреда, расходов по устранению недостатков строительства и неосновательном обогащении, суд исходил из того, что договор уступки права требования заключен между дольщиком Р. и Р-овыми 08 апреля 2010 года, когда имел место факт нарушения сроков передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика ООО "Игротэк".
Ссылаясь на положения ст. 384 ГК РФ, суд указал, что в данном случае притязание на уплату неустойки обособляется от основного требования в качестве самостоятельной имущественной ценности и требует специального соглашения для перехода прав требования по неустойке между цедентом и цессионарием. При толковании условий договора уступки права требования суд пришел к выводу, что к Р-вым перешло только право требования от ООО "Игротэк" двухкомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м с балконом с проектным номером <...>, строение <...> по строительному адресу: <...>.
Суд не усмотрел, что истцами излишне профинансирована общая площадь квартиры в размере <...> кв. м. При этом суд исходил из данных технического паспорта на момент ввода дома в эксплуатацию, из которых усматривается, что общая площадь квартиры <...> составляет <...> кв. м, площадь балкона - <...> кв. м. По условиям договора на участие в долевом строительстве объектов недвижимости от 27.11.2008 г. цена одного квадратного метра площади балкона составляет 1/3 цены одного квадратного метра общей площади квартиры.
Проверив доводы истцов согласно приведенных расчетов, суд указал, что стоимость квартиры подлежащей передаче истцам должна составлять <...>, а профинансировано истцами <...> руб., то есть неосновательного обогащения ответчика при окончательном расчете за строительство двухкомнатной квартиры суд не усмотрел.
Поскольку в материалах дела не содержится доказательств, указывающих на необходимость замены всей оконной продукции, требования истцов о взыскании расходов на установку оконных блоков в сумме <...> руб. оставлены судом без удовлетворения.
С выводами суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...> руб. и возмещении расходов на исправление недостатков строительства в сумме <...> руб. соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допустимо в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором, законом либо в установленном законом порядке.
По условиям договора на участие в долевом строительстве от 27.11.2008 г. заключенного между Р. и ООО "Игротэк" ориентировочная стоимость квартиры на момент заключения договора составляет <...> руб. и указано, что будет уточняться по окончании строительства в соответствии с п. 2.2 и п. 2.7 договора.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что фиксированная стоимость одного квадратного метра составляет <...> руб., в п. 2.7 договора изложено, что после проведения первичной паспортизации объекта филиалом ГУП "Ростехинвентаризация" по г. Владимиру и уточнению общей площади квартиры стороны производят взаиморасчеты исходя из средней цены за квадратный метр, сложившийся по договору. /л.д.5-7/.
По договору уступки права требования (цессии) от 08.04.2010 г., заключенному между Р. и Р-овыми им переходит право требования передачи объекта недвижимости в виде двухкомнатной квартиры <...> приведенной площадью <...> кв. м после окончания строительства /л.д. 9/.
Сторонами не оспаривалось, что при заключении договора ее участники согласовали площади всех помещений в квартире, при этом площадь балкона учтена с понижающим коэффициентом 0,3 и составила общую площадь по договору <...> кв. м. За данную площадь были внесены денежные средства из расчета <...> руб. за 1 кв. метр в сумме <...> руб. Р. на счет ООО "Игротэк", а при заключении договора цессии Р-овы передали указанные денежные средства Р.
Фактическая площадь квартиры, отраженная в техническом паспорте, изготовленном Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" по состоянию на 07.12.2009 г., используя ту же методику подсчета, составила <...>., а фактически оплачено истцами <...> руб.
Доводы кассационной жалобы об определении стоимости объекта долевого строительства без учета площади балкона отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку расчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, который указан в договоре о долевом строительстве.
При подсчете общей площади квартиры не были нарушены условия изложенные в п. 3.37 Инструкции по учету жилищного фонда в РФ от 04.08.1998 г. N 37, согласно которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3.
Факт установки оконной продукции в квартире истцов с недостатками (два окна без механизма опрокидывания) не оспаривался представителем ответчика в судебном заседании. Данные обстоятельства также подтверждаются письменными доказательствами: актом приемки выполненных работ от 04.10.2010 г., подписанного между Застройщиком - ООО "Игротэк" в лице руководителя А. и подрядчиком ООО "П." в лице директора С., где эти недостатки отражены. /л.д.31-32/.
Согласно частей 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение этих недостатков.
Исходя из правового толкования, данная норма подлежит применению, если нарушение требований к объекту долевого строительства привело к ухудшению качества всего объекта долевого строительства, либо если выявлены такие недостатки, которые делают этот объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, суду представлено не было. Из акта от 04.10.2010 г., не следует, что выявленные недостатки по оконной продукции в квартире <...> не подлежат устранению.
Кроме того, как следует из договора от 08.12.2010 г., он заключен с ИП С. на замену двух оконных и одного дверного блока на сумму <...> руб. в квартире N <...>, а не <...>. /л.д.14-16/.
С выводами суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда не может согласиться судебная коллегия, поскольку они основаны на неправильно определенных обстоятельствах, имеющих значение для дела, и с существенным нарушением норм материального права.
Согласно ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как достоверно установлено судом 08.04.2010 года между Р. (цедент), с одной стороны и Р.А.А., Р.М.И. (цессионарием), с другой стороны, был заключен договор уступки права требования, по условиям которого Р-овы уплатили стоимость объекта долевого строительства двухкомнатной квартиры. Согласно пунктов 2.2 и 2.3 данного договора цессионарии получают право требовать от должника надлежащего исполнения передачи в общую долевую собственность в равных долях в <...> доле каждому двухкомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, проектный номер <...>, строение <...> в доме по строительному адресу: <...>. К цессионариям переходит право первоначального кредитора (цедента) в полном объеме на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора, включая права, обеспечивающие исполнение договорного обязательства должником.
Поскольку на момент заключения договора уступки права требования (08.04.2010 года), после истечения срока окончания строительства (1 квартал 2010 года), спорная квартира не была передана застройщиком дольщику, то право требования передачи спорной квартиры и всех обязательств по ней сохранилось за новым дольщиком в силу положений ст. 384 ГК РФ.
В материалах дела имеются достаточные доказательства, подтверждающие, что фактически квартира была передана истцам по акту приема-передачи 05.10.2010 года, то есть с нарушением срока такой передачи. Поэтому требование истцов о взыскании неустойки заслуживают внимания.
Исходя из положений, ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" также обоснованны требования о взыскании компенсации морального вреда.
Поэтому решение суда в этой части нельзя признать законным, оно подлежит отмене.
Поскольку для правильного разрешения дела в части заявленных требований о взыскании неустойки и денежной компенсации морального вреда, требуется дополнительное исследование доказательств, по итогам которого должна быть произведена их оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, то дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить наличие либо отсутствие объективной невозможности исполнения договора в части передачи объекта долевого строительства со стороны ответчика по независящим от него обстоятельствам, уклонение либо отсутствие такового со стороны истцов от подписания акта приема-передачи и постановить решение в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 361 - 362, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Владимира от 13 июля 2011 года в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и компенсации морального вреда отменить. В этой части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальном решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Р.А.А. и Р.М.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Е.БЕЛОГУРОВА
Судьи
областного суда
О.Ю.ЗАКАТОВА
Д.В.ЯКОВЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3046/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 2011 г. по делу N 33-3046/2011
Докладчик: Закатова О.Ю.
Судья: Рассадкина И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.
судей Закатовой О.Ю., Яковлевой Д.В.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 20 сентября 2011 года дело по кассационной жалобе Р.А.А., Р.М.И. на решение Ленинского районного суда города Владимира от 13 июля 2011 года, которым постановлено:
Р.А.А., Р.М.И. в иске к ООО "Игротэк" о взыскании неосновательного обогащения, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, расходов на устранение недостатков строительства, взыскании денежной компенсации морального вреда- отказать.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения Т. представляющей по доверенности интересы Р.А.А. и Р.М.И., поддержавшей доводы жалобы, Б.А., представляющей по доверенности интересы ООО "Игротэк", полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Р.А.А. и Р.М.И. обратились в суд с иском к ООО "Игротэк" и с учетом уточненных требований, поставили вопрос о взыскании с ответчика в пользу каждого сумму неосновательного обогащения в размере <...> руб., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере <...>., расходы на устранение недостатков строительства в размере <...> руб., денежную компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование иска сослались на Закон РФ "О защите прав потребителей" и указали, что на основании договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости <...> от 27 ноября 2008 года, договора уступки права требования от 08 апреля 2010 года им принадлежит по <...> доле каждому в праве собственности на квартиру <...>, общей площадью <...> кв. м.
Полагают, что ими была излишне профинансирована общая площадь квартиры в размере <...> кв. м, что составляет в денежном выражении <...> руб., из расчета стоимости одного квадратного метра <...> руб. поскольку по договорам подлежала передаче квартира площадью <...> кв. м
Данная сумма является неосновательным обогащением и подлежит взысканию в пользу истцов в равных долях. Договором долевого участия в строительстве от 27.11.2008 г. предусмотрен срок ввода дома в эксплуатацию- не позднее 4-го квартала 2009 года, а передача доли участнику долевого строительства 1 квартал 2010 года, то есть не позднее 31 марта 2010 года. Обязательства истцами по договорам были выполнены полностью, а в установленный срок квартира им по акту приема-передачи не передана.
Полагают, что в связи с этим с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01 апреля 2010 года по 05 октября 2010 года в сумме <...>. в равных долях каждому.
Несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств им причинен моральный вред, который каждый оценивает в <...> руб., и просят данную сумму взыскать в пользу каждого.
В связи с установкой ответчиком некачественной оконной продукции (угловое окно и балконная дверь) ими была произведена их замена. Расходы на устранение данных недостатков составили <...> руб., что подтверждается ими документально.
В судебном заседании представитель истцов Т., действуя на основании доверенностей, иск поддержала. В обоснование своей позиции пояснила, что истцы стали участниками долевого строительства по договору уступки права требования, заключенному между Р. (цедент) и ними. Согласно его условий они получают право требовать от ООО "Игротэк" надлежащего исполнения обязательств по передаче в общую долевую собственность в равных долях по <...> доле каждому двухкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м на 15-том этаже проектный номер <...>, строение <...> в доме по строительному адресу: <...>. К истцам в соответствии со ст. 384 ГК РФ перешло право первоначального кредитора в полном объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту заключения договора, включая права, обеспечивающие исполнение договорного обязательства должником (ООО "Игротэк"). В связи с этим полагает, что право требования неустойки, являющейся одним из способов обеспечения обязательств, перешло к истцам в силу закона и договора. ООО "Игротэк" было извещено о состоявшейся уступке Р. уведомлением от 21 апреля 2010 года.
В обоснование требований о взыскании суммы неосновательного обогащения, указала, что стоимость одного квадратного метра квартиры была установлена застройщиком уже с учетом стоимости балкона (в том числе с предусмотренным понижающим коэффициентом). Поскольку истцам передана в собственность квартира общей площадью <...> кв. м, ими излишне профинансирована площадь квартиры <...> кв. м
Представитель ответчика ООО "Игротэк", действующая по доверенности Б.А., исковые требования не признала, полагала их необоснованными. В своих возражениях пояснила, что истцы при подписании договора уступки права требования знали о нарушении ответчиком (застройщиком) существенных условий договора долевого участия в строительстве в части просрочки срока сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его участнику долевого строительства. 27 августа 2010 года ООО "Игротэк" было направлено уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче квартиры истцам. Но акт приема -передачи квартиры был подписан истцами только 05 октября 2010 года. По изложенным основаниям требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.
В отношении требований о взыскании излишне профинансированной общей площади квартиры в размере <...> кв. м указала, что денежная сумма за квартиру была уплачена истцами Р., а не застройщику, поэтому иск является необоснованным. Истцам была передана квартира общей площадью <...> кв. м, без учета площади балкона, которая составляет <...> кв. м. Между тем, по договору цена одного квадратного метра балкона составляет 1/3 цены квадратного метра общей площади квартиры, что истцами не было учтено. Полагала необоснованными требования и о взыскании компенсации морального вреда.
О замене оконной продукции истцами было принято самостоятельное решение. Исходя из обследования, проведенного 04 октября 2010 года ООО "Игротэк" и подрядчиком, выполнившим их установку, к недостаткам отнесены -отсутствие механизма опрокидывания створок. Указанный недостаток не предполагает демонтаж установленного оконного блока и замену его на новый.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Р.А.А. и Р.М.И. просят решение суда отменить, как незаконное. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судом нарушены нормы материального права.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки, суд неправильно истолковал условия договора уступки права требования, в связи с чем неверно применил к спорным правоотношениям положения ст. 384 ГК РФ. Поскольку несвоевременное выполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства имело место со стороны ответчика, необоснованно суд отказал во взыскании денежной компенсации морального вреда. Не согласны с отказом в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения. Полагают, что стоимость одного квадратного метра квартиры была установлена застройщиком уже с учетом стоимости балкона (в том числе с понижающим коэффициентом).
Вопрос о недостатке оконной продукции обговаривался с ответчиком, который не возражал на ее замену с последующей компенсацией расходов, что не было судом принято во внимание.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая дело, и отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, о взыскании компенсации морального вреда, расходов по устранению недостатков строительства и неосновательном обогащении, суд исходил из того, что договор уступки права требования заключен между дольщиком Р. и Р-овыми 08 апреля 2010 года, когда имел место факт нарушения сроков передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика ООО "Игротэк".
Ссылаясь на положения ст. 384 ГК РФ, суд указал, что в данном случае притязание на уплату неустойки обособляется от основного требования в качестве самостоятельной имущественной ценности и требует специального соглашения для перехода прав требования по неустойке между цедентом и цессионарием. При толковании условий договора уступки права требования суд пришел к выводу, что к Р-вым перешло только право требования от ООО "Игротэк" двухкомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м с балконом с проектным номером <...>, строение <...> по строительному адресу: <...>.
Суд не усмотрел, что истцами излишне профинансирована общая площадь квартиры в размере <...> кв. м. При этом суд исходил из данных технического паспорта на момент ввода дома в эксплуатацию, из которых усматривается, что общая площадь квартиры <...> составляет <...> кв. м, площадь балкона - <...> кв. м. По условиям договора на участие в долевом строительстве объектов недвижимости от 27.11.2008 г. цена одного квадратного метра площади балкона составляет 1/3 цены одного квадратного метра общей площади квартиры.
Проверив доводы истцов согласно приведенных расчетов, суд указал, что стоимость квартиры подлежащей передаче истцам должна составлять <...>, а профинансировано истцами <...> руб., то есть неосновательного обогащения ответчика при окончательном расчете за строительство двухкомнатной квартиры суд не усмотрел.
Поскольку в материалах дела не содержится доказательств, указывающих на необходимость замены всей оконной продукции, требования истцов о взыскании расходов на установку оконных блоков в сумме <...> руб. оставлены судом без удовлетворения.
С выводами суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...> руб. и возмещении расходов на исправление недостатков строительства в сумме <...> руб. соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допустимо в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором, законом либо в установленном законом порядке.
По условиям договора на участие в долевом строительстве от 27.11.2008 г. заключенного между Р. и ООО "Игротэк" ориентировочная стоимость квартиры на момент заключения договора составляет <...> руб. и указано, что будет уточняться по окончании строительства в соответствии с п. 2.2 и п. 2.7 договора.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что фиксированная стоимость одного квадратного метра составляет <...> руб., в п. 2.7 договора изложено, что после проведения первичной паспортизации объекта филиалом ГУП "Ростехинвентаризация" по г. Владимиру и уточнению общей площади квартиры стороны производят взаиморасчеты исходя из средней цены за квадратный метр, сложившийся по договору. /л.д.5-7/.
По договору уступки права требования (цессии) от 08.04.2010 г., заключенному между Р. и Р-овыми им переходит право требования передачи объекта недвижимости в виде двухкомнатной квартиры <...> приведенной площадью <...> кв. м после окончания строительства /л.д. 9/.
Сторонами не оспаривалось, что при заключении договора ее участники согласовали площади всех помещений в квартире, при этом площадь балкона учтена с понижающим коэффициентом 0,3 и составила общую площадь по договору <...> кв. м. За данную площадь были внесены денежные средства из расчета <...> руб. за 1 кв. метр в сумме <...> руб. Р. на счет ООО "Игротэк", а при заключении договора цессии Р-овы передали указанные денежные средства Р.
Фактическая площадь квартиры, отраженная в техническом паспорте, изготовленном Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" по состоянию на 07.12.2009 г., используя ту же методику подсчета, составила <...>., а фактически оплачено истцами <...> руб.
Доводы кассационной жалобы об определении стоимости объекта долевого строительства без учета площади балкона отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку расчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, который указан в договоре о долевом строительстве.
При подсчете общей площади квартиры не были нарушены условия изложенные в п. 3.37 Инструкции по учету жилищного фонда в РФ от 04.08.1998 г. N 37, согласно которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3.
Факт установки оконной продукции в квартире истцов с недостатками (два окна без механизма опрокидывания) не оспаривался представителем ответчика в судебном заседании. Данные обстоятельства также подтверждаются письменными доказательствами: актом приемки выполненных работ от 04.10.2010 г., подписанного между Застройщиком - ООО "Игротэк" в лице руководителя А. и подрядчиком ООО "П." в лице директора С., где эти недостатки отражены. /л.д.31-32/.
Согласно частей 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение этих недостатков.
Исходя из правового толкования, данная норма подлежит применению, если нарушение требований к объекту долевого строительства привело к ухудшению качества всего объекта долевого строительства, либо если выявлены такие недостатки, которые делают этот объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, суду представлено не было. Из акта от 04.10.2010 г., не следует, что выявленные недостатки по оконной продукции в квартире <...> не подлежат устранению.
Кроме того, как следует из договора от 08.12.2010 г., он заключен с ИП С. на замену двух оконных и одного дверного блока на сумму <...> руб. в квартире N <...>, а не <...>. /л.д.14-16/.
С выводами суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда не может согласиться судебная коллегия, поскольку они основаны на неправильно определенных обстоятельствах, имеющих значение для дела, и с существенным нарушением норм материального права.
Согласно ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как достоверно установлено судом 08.04.2010 года между Р. (цедент), с одной стороны и Р.А.А., Р.М.И. (цессионарием), с другой стороны, был заключен договор уступки права требования, по условиям которого Р-овы уплатили стоимость объекта долевого строительства двухкомнатной квартиры. Согласно пунктов 2.2 и 2.3 данного договора цессионарии получают право требовать от должника надлежащего исполнения передачи в общую долевую собственность в равных долях в <...> доле каждому двухкомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, проектный номер <...>, строение <...> в доме по строительному адресу: <...>. К цессионариям переходит право первоначального кредитора (цедента) в полном объеме на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора, включая права, обеспечивающие исполнение договорного обязательства должником.
Поскольку на момент заключения договора уступки права требования (08.04.2010 года), после истечения срока окончания строительства (1 квартал 2010 года), спорная квартира не была передана застройщиком дольщику, то право требования передачи спорной квартиры и всех обязательств по ней сохранилось за новым дольщиком в силу положений ст. 384 ГК РФ.
В материалах дела имеются достаточные доказательства, подтверждающие, что фактически квартира была передана истцам по акту приема-передачи 05.10.2010 года, то есть с нарушением срока такой передачи. Поэтому требование истцов о взыскании неустойки заслуживают внимания.
Исходя из положений, ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" также обоснованны требования о взыскании компенсации морального вреда.
Поэтому решение суда в этой части нельзя признать законным, оно подлежит отмене.
Поскольку для правильного разрешения дела в части заявленных требований о взыскании неустойки и денежной компенсации морального вреда, требуется дополнительное исследование доказательств, по итогам которого должна быть произведена их оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, то дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить наличие либо отсутствие объективной невозможности исполнения договора в части передачи объекта долевого строительства со стороны ответчика по независящим от него обстоятельствам, уклонение либо отсутствие такового со стороны истцов от подписания акта приема-передачи и постановить решение в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 361 - 362, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Владимира от 13 июля 2011 года в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и компенсации морального вреда отменить. В этой части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальном решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Р.А.А. и Р.М.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Е.БЕЛОГУРОВА
Судьи
областного суда
О.Ю.ЗАКАТОВА
Д.В.ЯКОВЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)