Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,
при участии:
заявителя - Нарцовой Ж.В. (паспорт),
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Юдкин А.А., Кувшинов В.Е.)
по делу N А49-4887/2012
по заявлению индивидуального предпринимателя Нарцовой Жанны Владимировны (ОГРН <...>, ИНН <...>) к администрации города Пензы (ОГРН 1025801358945, ИНН 5836010360) о признании недействительным приказа от 14.03.2012 N 128п,
установил:
индивидуальный предприниматель Нарцова Жанна Владиславовна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 14.03.2012 N 128п об отказе в переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской. Заявитель также просил обязать администрацию города Пензы в течение месячного срока со дня вступления в законную силу решения суда принять решение о переводе указанных жилых помещений в нежилые путем издания соответствующего приказа.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 заявленные предпринимательницей требования удовлетворены, приказ первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 14.03.2012 N 128п "Об отказе в переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской" признан недействительным. На администрацию города Пензы возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего судебного акта в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 решение суда первой инстанции от 06.12.2012 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, администрация города Пензы обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, считает, что отказ администрации города Пензы в переводе жилых помещений в нежилые является законным и обоснованным, поскольку предпринимателем не получено согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома для перевода жилых помещений в нежилые.
В отзыве на кассационную жалобу заявительница просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В день рассмотрения кассационной жалобы рассмотрено ходатайство от лиц, не участвующих в деле, которые являются жителями дома N 13 по ул. Ворошилова, г. Пензы: Мингазовой Д.Ф., Долотовой Г.А., Котова Н.Н., Никулиной Т.В., Задохиной А.А., об отложении рассмотрения дела до поступления кассационной жалобы на указанные судебные акты от этих лиц.
Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу об его отклонении, поскольку (01.07.2013) ко дню рассмотрения настоящей кассационной жалобы никаких других кассационных жалоб, в том числе от вышеуказанных лиц, в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не поступало.
Кроме того, возможное поступление кассационных жалоб от других лиц не является основанием для отложения рассмотрения дела в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из следующего.
Из материалов дела видно, что предприниматель, являясь собственником квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 38,1 кв. м, расположенной на первом этаже по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, 13-3, обратился в администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры в нежилые с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
По результатам рассмотрения обращения первым заместителем главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам издан приказ от 14.03.2012 N 128п "Об отказе в переводе помещений N 1-N 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской". Вышеуказанный приказ мотивирован пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения), частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности), пунктом 4 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства).
Ссылаясь на то, что данный приказ не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы собственника помещения, заявительница обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды предыдущих инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены статьями 22 - 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Исходя из положений части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Постановлением главы администрации города Пензы от 09.03.2010 N 214 утверждено Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы. В соответствии с пунктом 1.26 части 1 статьи 33 Устава города Пензы, утвержденного решением Пензенской городской Думы от 30.06.2005 N 130-12/4, осуществление перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения находится в компетенции администрации города Пензы.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 32.1 Устава города Пензы первый заместитель главы администрации по земельным и градостроительным вопросам обеспечивает исполнение решений органов местного самоуправления, а также издает приказы по вопросу перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (часть 2 статьи 23 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (часть 3 статьи 23 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Как видно из материалов дела, предпринимательница обратилась в администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры N 3 в доме N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе в нежилые с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
Из содержания оспариваемого приказа, предпринимателем были представлены свидетельство о государственной регистрации права 58 АБ N 073058, технический паспорт на квартиру N 3 в доме N 13 по ул. Ворошилова, технический паспорт на жилой дом N 13 по ул. Ворошилова, техническое заключение и проект перепланировки квартиры N 3, расположенной по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, дом 13, справка ООО "Пензастрой сервис+" от 27.01.2012 N 243 об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире, протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома от 28.01.2012, паспорт заявителя.
Положений о том, что перечисленные документы оформлены с нарушением предъявляемых к ним требований, оспариваемый приказ не содержит.
Таким образом, предприниматель, обладая правом собственности на жилое помещение, обратился с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые в надлежащий полномочный орган, в надлежащем порядке, представив полный пакет документов, предусмотренных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Требовать представления других документов орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ.
По правилам части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Оспариваемым приказом предпринимателю отказано в переводе помещений на основании несоблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. В чем конкретно установлено несоблюдение указанных требований, администрацией в приказе не указано.
Представленный проект не предусматривает какого-либо демонтажа внутренних перегородок квартиры. Проектом также предусмотрено обустройство крыльца с лестничным маршем из шести ступеней. Предусмотрено выполнение площадки с лестницей из металлоконструкций с обустройством монолитной железобетонной площадки и ступеней с облицовкой керамической плиткой. В основании металлических опор площадки и лестницы предполагается выполнить бетонный фундамент на песчаной подушке. Для оценки технического состояния строительных конструкций жилого помещения и возможности перепланировки жилой квартиры N 3 в доме N 13 по ул. Ворошилова специализированной организацией проектно-сметной группой обществом с ограниченной ответственностью "Пензенское региональное социально-реабилитационное предприятие "ФОРМУЛА" ВОГ", обладающей свидетельством о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, проведено техническое обследование, по результатам которого сделаны следующие выводы и рекомендации: при обследовании несущих стен осадочных трещин не выявлено, прочностные характеристики кладки стен и несущая способность перемычек обеспечивают безопасную эксплуатацию здания. Состояние стен "нормативное". Для устройства входа в парикмахерскую предполагается выполнить демонтаж наружного кирпичного ограждения лоджии толщиной 120 мм с демонтажем ограждения из ПВХ. Расстояние от уровня пола лоджии до перекрытия 2,7 м. Проем для устройства входа в парикмахерскую предполагается расширить в наружной кирпичной стене толщиной 510 мм до размера 1,0 м под дверь ПВХ непосредственно в сторону существующего оконного проема. Расстояние от уровня пола до низа окна составляет 0,8 м. Согласно проекту перепланировки ширина оконного проема вместе с балконной дверью составляет 1,9 м, что не превышает ширину существующего проема, существующая над окном перемычка при устройстве проемов не затрагивается. Разбираемая часть перегородки - самонесущая, из пазогребневых плит толщиной 80 мм. Их разборка не повлияет на состояние несущих конструкций обследуемой квартиры. Плиты перекрытия находятся в "нормативном" состоянии и не требуют дополнительных мероприятий по их усилению. Перепланировка жилой квартиры не влияет на техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания.
При изложенных обстоятельствах суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что условия проекта перепланировки переводимой квартиры не противоречат требованиям жилищного законодательства.
Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости согласия на перевод всех собственников помещений в многоквартирном доме не имеет правового значения исходя из следующего.
В соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
На основании части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
Исходя из статьи 37 ЖК РФ доля в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следовательно, решение по вопросу предоставления части общего имущества в пользование одному из собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме не требуется, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 40 ЖК РФ, поскольку не произошло присоединения общего имущества к планируемой к переводу квартире заявителя, как не произошло уменьшения общего имущества.
Из проектной документации следует, что общая площадь помещений в квартире вследствие ее перепланировки не увеличивается за счет общего имущества. Уменьшения общего имущества вследствие обустройства входной группы путем демонтажа подоконной части пространства не происходит, поскольку ограждающие конструкции не перестают быть общим имуществом, а размер окон и дверей не влияет на объем общего имущества, поскольку при подсчете площади общего имущества в виде ограждающих конструкций не исключается площадь окон и дверей. Не изменяется и площадь земельного участка, поскольку вследствие проектируемой перепланировки квартиры к предпринимателю не переходит право собственности на земельный участок. Установка опор проектируемого крыльца на земельный участок означает, что имеет место пользование земельным участком, на что в силу статьи 46 ЖК РФ необходимо согласие 2/3 собственников помещений в доме.
Доля в праве на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определяется пропорционально размеру площади квартиры. Поскольку вследствие проектируемой перепланировки не увеличивается площадь переводимой квартиры, следовательно, не происходит увеличения доли в праве на земельный участок.
В представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по запросу суда выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что общая площадь помещений многоквартирного дома N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе составляет 8754,5 кв. м. Следовательно, 2/3 от общего числа голосов должны составить голоса собственников помещений, имеющих в совокупности площадь 5836,33 кв. м (66,67% голосов).
В соответствии с положениями статьи 47 ЖК РФ общее собрание помещений в многоквартирном доме было проведено в форме заочного голосования.
Согласно протоколам голосования по вопросу разрешения перевода в нежилой фонд квартиры N 3, принадлежащей заявителю, под организацию парикмахерской с организацией входных групп (вход в помещение) путем разбора подоконного пространства квартиры и предоставления права пользования общим имуществом многоквартирного дома в виде земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для установки входной группы и организации входа в помещение, проголосовали "за" - собственники 6217,9 кв. м (71%). Следовательно, за решение о согласовании перевода жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение с организацией отдельного входа с торца здания, принято более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, поскольку основания для отказа в переводе, указанные в оспариваемом приказе, неправомерны, каких-либо обстоятельств, которые препятствовали бы переводу помещений спорной квартиры в нежилые, не установлено, суды предыдущих инстанций обоснованно признали недействительным оспариваемый приказ первого заместителя главы администрации города Пензы и обязали администрацию города Пензы произвести перевод спорных жилых помещений в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
Данный вывод судов предыдущих инстанций обоснован установленным по делу обстоятельствам, нормами законодательства и не противоречит судебной практике.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами предыдущих инстанций применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 по делу N А49-4887/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Ходатайство об отложении рассмотрения дела N А49-4887/2012 отклонить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.07.2013 ПО ДЕЛУ N А49-4887/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. по делу N А49-4887/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,
при участии:
заявителя - Нарцовой Ж.В. (паспорт),
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Юдкин А.А., Кувшинов В.Е.)
по делу N А49-4887/2012
по заявлению индивидуального предпринимателя Нарцовой Жанны Владимировны (ОГРН <...>, ИНН <...>) к администрации города Пензы (ОГРН 1025801358945, ИНН 5836010360) о признании недействительным приказа от 14.03.2012 N 128п,
установил:
индивидуальный предприниматель Нарцова Жанна Владиславовна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 14.03.2012 N 128п об отказе в переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской. Заявитель также просил обязать администрацию города Пензы в течение месячного срока со дня вступления в законную силу решения суда принять решение о переводе указанных жилых помещений в нежилые путем издания соответствующего приказа.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 заявленные предпринимательницей требования удовлетворены, приказ первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 14.03.2012 N 128п "Об отказе в переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской" признан недействительным. На администрацию города Пензы возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего судебного акта в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 решение суда первой инстанции от 06.12.2012 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, администрация города Пензы обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, считает, что отказ администрации города Пензы в переводе жилых помещений в нежилые является законным и обоснованным, поскольку предпринимателем не получено согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома для перевода жилых помещений в нежилые.
В отзыве на кассационную жалобу заявительница просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В день рассмотрения кассационной жалобы рассмотрено ходатайство от лиц, не участвующих в деле, которые являются жителями дома N 13 по ул. Ворошилова, г. Пензы: Мингазовой Д.Ф., Долотовой Г.А., Котова Н.Н., Никулиной Т.В., Задохиной А.А., об отложении рассмотрения дела до поступления кассационной жалобы на указанные судебные акты от этих лиц.
Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу об его отклонении, поскольку (01.07.2013) ко дню рассмотрения настоящей кассационной жалобы никаких других кассационных жалоб, в том числе от вышеуказанных лиц, в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не поступало.
Кроме того, возможное поступление кассационных жалоб от других лиц не является основанием для отложения рассмотрения дела в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из следующего.
Из материалов дела видно, что предприниматель, являясь собственником квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 38,1 кв. м, расположенной на первом этаже по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, 13-3, обратился в администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры в нежилые с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
По результатам рассмотрения обращения первым заместителем главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам издан приказ от 14.03.2012 N 128п "Об отказе в переводе помещений N 1-N 4 в квартире N 3 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской". Вышеуказанный приказ мотивирован пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения), частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности), пунктом 4 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства).
Ссылаясь на то, что данный приказ не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы собственника помещения, заявительница обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды предыдущих инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены статьями 22 - 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Исходя из положений части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Постановлением главы администрации города Пензы от 09.03.2010 N 214 утверждено Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы. В соответствии с пунктом 1.26 части 1 статьи 33 Устава города Пензы, утвержденного решением Пензенской городской Думы от 30.06.2005 N 130-12/4, осуществление перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения находится в компетенции администрации города Пензы.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 32.1 Устава города Пензы первый заместитель главы администрации по земельным и градостроительным вопросам обеспечивает исполнение решений органов местного самоуправления, а также издает приказы по вопросу перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (часть 2 статьи 23 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (часть 3 статьи 23 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Как видно из материалов дела, предпринимательница обратилась в администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры N 3 в доме N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе в нежилые с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
Из содержания оспариваемого приказа, предпринимателем были представлены свидетельство о государственной регистрации права 58 АБ N 073058, технический паспорт на квартиру N 3 в доме N 13 по ул. Ворошилова, технический паспорт на жилой дом N 13 по ул. Ворошилова, техническое заключение и проект перепланировки квартиры N 3, расположенной по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, дом 13, справка ООО "Пензастрой сервис+" от 27.01.2012 N 243 об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире, протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома от 28.01.2012, паспорт заявителя.
Положений о том, что перечисленные документы оформлены с нарушением предъявляемых к ним требований, оспариваемый приказ не содержит.
Таким образом, предприниматель, обладая правом собственности на жилое помещение, обратился с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые в надлежащий полномочный орган, в надлежащем порядке, представив полный пакет документов, предусмотренных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Требовать представления других документов орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ.
По правилам части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Оспариваемым приказом предпринимателю отказано в переводе помещений на основании несоблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. В чем конкретно установлено несоблюдение указанных требований, администрацией в приказе не указано.
Представленный проект не предусматривает какого-либо демонтажа внутренних перегородок квартиры. Проектом также предусмотрено обустройство крыльца с лестничным маршем из шести ступеней. Предусмотрено выполнение площадки с лестницей из металлоконструкций с обустройством монолитной железобетонной площадки и ступеней с облицовкой керамической плиткой. В основании металлических опор площадки и лестницы предполагается выполнить бетонный фундамент на песчаной подушке. Для оценки технического состояния строительных конструкций жилого помещения и возможности перепланировки жилой квартиры N 3 в доме N 13 по ул. Ворошилова специализированной организацией проектно-сметной группой обществом с ограниченной ответственностью "Пензенское региональное социально-реабилитационное предприятие "ФОРМУЛА" ВОГ", обладающей свидетельством о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, проведено техническое обследование, по результатам которого сделаны следующие выводы и рекомендации: при обследовании несущих стен осадочных трещин не выявлено, прочностные характеристики кладки стен и несущая способность перемычек обеспечивают безопасную эксплуатацию здания. Состояние стен "нормативное". Для устройства входа в парикмахерскую предполагается выполнить демонтаж наружного кирпичного ограждения лоджии толщиной 120 мм с демонтажем ограждения из ПВХ. Расстояние от уровня пола лоджии до перекрытия 2,7 м. Проем для устройства входа в парикмахерскую предполагается расширить в наружной кирпичной стене толщиной 510 мм до размера 1,0 м под дверь ПВХ непосредственно в сторону существующего оконного проема. Расстояние от уровня пола до низа окна составляет 0,8 м. Согласно проекту перепланировки ширина оконного проема вместе с балконной дверью составляет 1,9 м, что не превышает ширину существующего проема, существующая над окном перемычка при устройстве проемов не затрагивается. Разбираемая часть перегородки - самонесущая, из пазогребневых плит толщиной 80 мм. Их разборка не повлияет на состояние несущих конструкций обследуемой квартиры. Плиты перекрытия находятся в "нормативном" состоянии и не требуют дополнительных мероприятий по их усилению. Перепланировка жилой квартиры не влияет на техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания.
При изложенных обстоятельствах суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что условия проекта перепланировки переводимой квартиры не противоречат требованиям жилищного законодательства.
Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости согласия на перевод всех собственников помещений в многоквартирном доме не имеет правового значения исходя из следующего.
В соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
На основании части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
Исходя из статьи 37 ЖК РФ доля в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следовательно, решение по вопросу предоставления части общего имущества в пользование одному из собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме не требуется, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 40 ЖК РФ, поскольку не произошло присоединения общего имущества к планируемой к переводу квартире заявителя, как не произошло уменьшения общего имущества.
Из проектной документации следует, что общая площадь помещений в квартире вследствие ее перепланировки не увеличивается за счет общего имущества. Уменьшения общего имущества вследствие обустройства входной группы путем демонтажа подоконной части пространства не происходит, поскольку ограждающие конструкции не перестают быть общим имуществом, а размер окон и дверей не влияет на объем общего имущества, поскольку при подсчете площади общего имущества в виде ограждающих конструкций не исключается площадь окон и дверей. Не изменяется и площадь земельного участка, поскольку вследствие проектируемой перепланировки квартиры к предпринимателю не переходит право собственности на земельный участок. Установка опор проектируемого крыльца на земельный участок означает, что имеет место пользование земельным участком, на что в силу статьи 46 ЖК РФ необходимо согласие 2/3 собственников помещений в доме.
Доля в праве на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определяется пропорционально размеру площади квартиры. Поскольку вследствие проектируемой перепланировки не увеличивается площадь переводимой квартиры, следовательно, не происходит увеличения доли в праве на земельный участок.
В представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по запросу суда выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что общая площадь помещений многоквартирного дома N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе составляет 8754,5 кв. м. Следовательно, 2/3 от общего числа голосов должны составить голоса собственников помещений, имеющих в совокупности площадь 5836,33 кв. м (66,67% голосов).
В соответствии с положениями статьи 47 ЖК РФ общее собрание помещений в многоквартирном доме было проведено в форме заочного голосования.
Согласно протоколам голосования по вопросу разрешения перевода в нежилой фонд квартиры N 3, принадлежащей заявителю, под организацию парикмахерской с организацией входных групп (вход в помещение) путем разбора подоконного пространства квартиры и предоставления права пользования общим имуществом многоквартирного дома в виде земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для установки входной группы и организации входа в помещение, проголосовали "за" - собственники 6217,9 кв. м (71%). Следовательно, за решение о согласовании перевода жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение с организацией отдельного входа с торца здания, принято более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, поскольку основания для отказа в переводе, указанные в оспариваемом приказе, неправомерны, каких-либо обстоятельств, которые препятствовали бы переводу помещений спорной квартиры в нежилые, не установлено, суды предыдущих инстанций обоснованно признали недействительным оспариваемый приказ первого заместителя главы администрации города Пензы и обязали администрацию города Пензы произвести перевод спорных жилых помещений в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве парикмахерской.
Данный вывод судов предыдущих инстанций обоснован установленным по делу обстоятельствам, нормами законодательства и не противоречит судебной практике.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами предыдущих инстанций применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 по делу N А49-4887/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Ходатайство об отложении рассмотрения дела N А49-4887/2012 отклонить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)