Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сорокина С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе
председательствующего судьи Кочергиной Н.А.,
судей: Токарева Б.И., Арзамасцевой Г.В.,
при секретаре У.,
рассмотрела в судебном заседании от 11 сентября 2013 года апелляционную жалобу В.А.В. и В.Н.А. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 июня 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению ООО "АрбатКомСервис" к В.А.В. и В.Н.А. о взыскании задолженности по договору на предоставление коммунальных услуг, содержание нежилых помещений.
Заслушав доклад судьи Кочергиной Н.А., судебная коллегия
установила:
ООО "АрбатКомСервис" обратилось в суд с иском к В.Н.А. и В.А.В. о взыскании задолженности по договору на предоставление коммунальных услуг, неустойку за несвоевременную оплату потребленных услуг по договору и судебных расходов.
В обоснование своих требований указав, что ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли принадлежит подвальное нежилое помещение, расположенное по адресу: ***. 1 апреля 2009 года ООО "АрбатКомСервис" и собственники нежилых помещений административного здания со встроенными магазинами, расположенными по указанному выше адресу, на основании решения общего собрания заключили договор на предоставление коммунальных услуг, содержание и текущий ремонт нежилых помещений.
Со стороны управляющей компании в установленном договором порядке выполнены все обязательства перед ответчиками надлежащим образом в полном объеме. В.Н.А. и В.А.В., принятые на себя договорные обязательства по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию нежилых помещений, оказанные управляющей компанией за период с 1 марта 2010 года по 3 сентября 2012 года, до настоящего времени не исполнили.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, управляющая компания неоднократно обращалась к ответчикам в устной и письменной формах с требованием о погашении существующей задолженности, которые остались без ответа.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 июня 2013 года исковые требования ООО "АрбатКомСервис" удовлетворены частично. Суд взыскал в равных долях с В.А.В. и В.Н.А. в пользу ООО "АрбатКомСервис" задолженность по договору на предоставление коммунальных услуг, содержание нежилых помещений в сумме 104324 руб., неустойку в сумме 5000 руб., а также судебные расходы в сумме 1693 руб. 24 коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска ООО "АрбатКомСервис" отказано.
В апелляционной жалобе В.А.В. и В.Н.А. просят решение суда отменить в части взыскания денежных средств по строке ремонт и содержание, неустойки и судебных расходов. Указывают, что в решении суда с марта 2010 года по июнь 2011 года стоимость строки за содержание и ремонт определяется 14 руб. со ссылкой на договор и дополнительное соглашение. Считают данный вывод суда неверным, поскольку указанные документы полностью противоречат законодательству и решению общего собрания. Полагают, что для применения данного тарифа необходимо решение общего собрания. Кроме того, тариф в период времени с июня 2001 года по июль 2012 года также применен неверно, поскольку суду также не представлено протокола общего собрания об утверждении данной стоимости. Указывают о том, что в апреле 2011 года у всех собственников изменилось право собственности, вместо доли появились конкретные помещения, в связи с чем появились новые свидетельства о государственной регистрации, т.е. фактически произошла ликвидация одной стороны. Считают, что с этого же момента и перестали существовать юридически оформленные отношения между собственниками и управляющей компанией. Также говорят о том, что суд не учел тот факт, что ответчики в июле 2012 года произвели оплату в размере 2984 руб. 61 коп. и взыскал с них данную сумму.
В дополнениях к апелляционной жалобе ответчики представляют дополнительные расчеты со ссылкой на уплату части долга.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав В.А.В., представителя В.Н.А. - А., которые поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, представителя ООО "АрбатКомСервис" Я., считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует и установлено в суде, что Вальковым на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 08.12.2008 г. принадлежало по 10131/237020 доли в праве общей долевой собственности на административное здание со встроенными магазинами на 1,2 этажах, общей площадью 2370 кв. м, расположенное по адресу *** "б".
На основании соглашения о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности от 09.03.2011 г., В.Н.А. и В.А.В. на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле каждому, принадлежит нежилое помещение N 1, общей площадью 209,3 кв. м, расположенное по указанному адресу.
01 апреля 2009 г. между ООО "АрбатКомСервис" и собственниками на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений от 17 марта 2009 г. был заключен договор на предоставление коммунальных услуг, содержание нежилых помещений, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01 октября 2009 г. к договору.
Срок действия данного договора установлен до 31 декабря 2009 года.
Пунктами 7.3, 8.2, 8.3 договора предусмотрено, что действие договора может быть продлено Сторонами на новый срок на тех же условиях. Стороны имеют право по взаимному соглашению сторон досрочно расторгнуть или изменить настоящий договор. Все изменения к договору оформляются в письменной форме в виде дополнительного соглашения.
ч. 6 ст. 162 ЖК РФ установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Принимая во внимание, что ни одна из сторон не заявила о прекращении указанного договора по окончании срока его действия, ответчики после окончания срока действия договора производили оплату предоставляемых коммунальных услуг, судебная коллегия полагает, что суд обоснованно пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами 1 апреля 2009 года договор на предоставление коммунальных услуг и содержание нежилых помещений был продлен, в связи с чем, доводы ответчиков о том, что договор расторгнут 31 декабря 2009 г. несостоятельны.
Согласно п. 2 договора Управляющая компания по поручению собственников за плату, указанную в договоре, обязуется оказывать услуги и выполнять работы надлежащему содержанию и ремонту нежилых помещений, предоставлять коммунальные услуги собственнику и пользующимся его помещением в этом здании лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей технического обслуживания нежилых помещений деятельность. Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, установленном договором и действующим законодательством. Состав общего имущества нежилых помещений, в отношении которого осуществляется управление, определяется в соответствии с технической документацией.
Перечень обязательных работ (услуг) по содержанию общего имущества административного здания, указанный истцом не противоречит перечню, содержащемуся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г. Данные Правила является общедоступными, в связи с чем, несостоятельны ссылки ответчиков на то, что в договоре отсутствует перечень услуг.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев предусмотренных законом, а также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
По смыслу ст. ст. 153, 154 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Факт предоставления в период с марта 2010 года по октябрь 2012 года истцом коммунальных услуг, предусмотренных договором, и принятия их ответчиками подтверждается счетами за спорный период. Ответчики не оспаривали, что им предоставлялись коммунальные услуги, в связи с чем, они признали требования о взыскании задолженности за коммунальные услуги за спорный период в сумме 13899 руб. 20 коп., согласно расчету задолженности, представленному истцом.
Поскольку ООО "АрбатКомСервис" в спорный период выполнял полномочия по управлению указанным административным зданием, осуществляя содержание нежилых помещений, а собственники В.Н.А. и В.А.В. возмещение понесенных истцом расходов не произвели, истцом произведен расчет суммы задолженности за содержание и ремонт за спорный период в размере 90605 руб. 39 коп., который суд первой инстанции обоснованно признал правильным, с учетом площади принадлежащей ответчикам на праве собственности помещения и исходя из тарифов в размере 14 руб. 08 коп. с марта 2010 г., 13 руб. 95 коп. с июня 2011 г., 14 руб. 26 коп. с июля 2012 г. за квадратный метр, которые определялись на основании калькуляции Управляющей компании, а также утверждались дополнительным соглашением от 01 октября 2009 г. и решением общего собрания собственников административного здания от 13 июля 2012 г.
При этом, из материалов дела следует, что ответчикам, в связи с применением в расчетах иных тарифов, были выставлены счета за спорный период за содержание и ремонт на общую сумму 90425 руб. 04 коп.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за содержание и ремонт нежилых помещений частично, в сумме 90425 руб. 04 коп. согласно выставленным счетам за спорный период, суд исходил из следующего.
Собственник помещения в жилом доме обязан участвовать в издержках по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность прямо предусмотрена законом, в частности ст. ст. 210, 249 ГК РФ, разделом восьмым ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г.
В.А.В. и В.Н.А., возражая против требований о взыскании задолженности за содержание и ремонт в сумме 90605 руб. 39 коп., кроме того, что договор прекратил действие, ссылались на то, что им не оказывались услуги по содержанию и ремонту соразмерно их доле, на наличие у них уборщицы, дворника. Однако доказательств своевременного надлежащего извещения истца об отказе от принятия услуг по содержанию и ремонту ответчиками в материалы дела не представлено, а наличие возражений ответчиков на некоторых счетах таковым не является.
В силу п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Наличие у ответчиков дворника, уборщицы, договора с которыми не заключались, не влияет на их обязанность по внесению платы за содержание и ремонт помещения с целью содержания общего имущества здания. Кроме того, в спорный период ответчиками не предпринимались меры по заключению нового договора, тогда как разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Размер платы за содержание и ремонт (тарифы) 14 руб. 08 коп. с марта 2010 г., 13 руб. 95 коп. с июня 2011 г., 14 руб. 26 коп. с июля 2012 г. за кв. м, которые определялись на основании калькуляции Управляющей компании, а также утверждались дополнительным соглашением от 01.10.2009 г. и решением общего собрания собственников административного здания от 13.07.2012 г., подписанными Вальковыми, ответчиками не оспорен. Ссылки ответчиков на то, что на общем собрании собственников административного здания 13.07.2012 г. не утверждалась цена договора на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг, суд отклонил как несостоятельные, поскольку из решения общего собрания, оформленного протоколом, однозначно следует, что с июля 2012 г. был утвержден размер платы за техобслуживание в сумме 14 руб. 26 коп. за 1 кв. м.
Доводы Вальковых о том, что услуги по содержанию здания не оказывались, не основаны на доказательствах, а представленные акты наоборот свидетельствуют о выполнении работ по ремонту канализации.
Заключение 01.04.2009 г. договора на срок менее года - до 31.12.2009 г., не свидетельствует о недействительности данной сделки, т.к. договор исполнялся сторонами, и по окончании срока ни одна из сторон не заявила о его прекращении.
Помимо требования о взыскании основного долга, истцом заявлена к взысканию с ответчиков неустойка за тот же спорный период в сумме 104494 руб. 59 коп.
В силу ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), т.е. определенной договором денежной суммой, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или просрочки исполнения обязательств.
В соответствии с п. 5.4 договора в случае несвоевременной оплаты собственником потребленных услуг, ему начисляется неустойка в размере ставки рефинансирования за каждый день просрочки платежа.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки, начисленной истцом за несвоевременную оплату за содержание и ремонт, коммунальные услуги в размере 104494 руб. 59 коп., последствиям нарушения обязательств и уменьшении размера указанной неустойки до 5000 руб. в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.
Доводы ответчиков о том, что неустойка взыскивается на основании договора, прекратившего действие, несостоятельны по изложенным выше основаниям.
Довод ответчиков о двойной оплате части услуг не подтвержден в апелляционной инстанции, представитель истца утверждает, что указанные ответчиками суммы исключены из цены иска, а при возникновении разногласий в дальнейшем данный вопрос может быть урегулирован в ходе исполнения решения суда.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда основаны на нормах материального права, приведенных в решении, полно мотивированы, подтверждены материалами дела и не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку в решении.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А.В. и В.Н.А. - без удовлетворения.
Копия верна
судья
Н.А.КОЧЕРГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2704
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-2704
Судья Сорокина С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе
председательствующего судьи Кочергиной Н.А.,
судей: Токарева Б.И., Арзамасцевой Г.В.,
при секретаре У.,
рассмотрела в судебном заседании от 11 сентября 2013 года апелляционную жалобу В.А.В. и В.Н.А. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 июня 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению ООО "АрбатКомСервис" к В.А.В. и В.Н.А. о взыскании задолженности по договору на предоставление коммунальных услуг, содержание нежилых помещений.
Заслушав доклад судьи Кочергиной Н.А., судебная коллегия
установила:
ООО "АрбатКомСервис" обратилось в суд с иском к В.Н.А. и В.А.В. о взыскании задолженности по договору на предоставление коммунальных услуг, неустойку за несвоевременную оплату потребленных услуг по договору и судебных расходов.
В обоснование своих требований указав, что ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли принадлежит подвальное нежилое помещение, расположенное по адресу: ***. 1 апреля 2009 года ООО "АрбатКомСервис" и собственники нежилых помещений административного здания со встроенными магазинами, расположенными по указанному выше адресу, на основании решения общего собрания заключили договор на предоставление коммунальных услуг, содержание и текущий ремонт нежилых помещений.
Со стороны управляющей компании в установленном договором порядке выполнены все обязательства перед ответчиками надлежащим образом в полном объеме. В.Н.А. и В.А.В., принятые на себя договорные обязательства по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию нежилых помещений, оказанные управляющей компанией за период с 1 марта 2010 года по 3 сентября 2012 года, до настоящего времени не исполнили.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, управляющая компания неоднократно обращалась к ответчикам в устной и письменной формах с требованием о погашении существующей задолженности, которые остались без ответа.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 июня 2013 года исковые требования ООО "АрбатКомСервис" удовлетворены частично. Суд взыскал в равных долях с В.А.В. и В.Н.А. в пользу ООО "АрбатКомСервис" задолженность по договору на предоставление коммунальных услуг, содержание нежилых помещений в сумме 104324 руб., неустойку в сумме 5000 руб., а также судебные расходы в сумме 1693 руб. 24 коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска ООО "АрбатКомСервис" отказано.
В апелляционной жалобе В.А.В. и В.Н.А. просят решение суда отменить в части взыскания денежных средств по строке ремонт и содержание, неустойки и судебных расходов. Указывают, что в решении суда с марта 2010 года по июнь 2011 года стоимость строки за содержание и ремонт определяется 14 руб. со ссылкой на договор и дополнительное соглашение. Считают данный вывод суда неверным, поскольку указанные документы полностью противоречат законодательству и решению общего собрания. Полагают, что для применения данного тарифа необходимо решение общего собрания. Кроме того, тариф в период времени с июня 2001 года по июль 2012 года также применен неверно, поскольку суду также не представлено протокола общего собрания об утверждении данной стоимости. Указывают о том, что в апреле 2011 года у всех собственников изменилось право собственности, вместо доли появились конкретные помещения, в связи с чем появились новые свидетельства о государственной регистрации, т.е. фактически произошла ликвидация одной стороны. Считают, что с этого же момента и перестали существовать юридически оформленные отношения между собственниками и управляющей компанией. Также говорят о том, что суд не учел тот факт, что ответчики в июле 2012 года произвели оплату в размере 2984 руб. 61 коп. и взыскал с них данную сумму.
В дополнениях к апелляционной жалобе ответчики представляют дополнительные расчеты со ссылкой на уплату части долга.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав В.А.В., представителя В.Н.А. - А., которые поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, представителя ООО "АрбатКомСервис" Я., считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует и установлено в суде, что Вальковым на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 08.12.2008 г. принадлежало по 10131/237020 доли в праве общей долевой собственности на административное здание со встроенными магазинами на 1,2 этажах, общей площадью 2370 кв. м, расположенное по адресу *** "б".
На основании соглашения о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности от 09.03.2011 г., В.Н.А. и В.А.В. на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле каждому, принадлежит нежилое помещение N 1, общей площадью 209,3 кв. м, расположенное по указанному адресу.
01 апреля 2009 г. между ООО "АрбатКомСервис" и собственниками на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений от 17 марта 2009 г. был заключен договор на предоставление коммунальных услуг, содержание нежилых помещений, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01 октября 2009 г. к договору.
Срок действия данного договора установлен до 31 декабря 2009 года.
Пунктами 7.3, 8.2, 8.3 договора предусмотрено, что действие договора может быть продлено Сторонами на новый срок на тех же условиях. Стороны имеют право по взаимному соглашению сторон досрочно расторгнуть или изменить настоящий договор. Все изменения к договору оформляются в письменной форме в виде дополнительного соглашения.
ч. 6 ст. 162 ЖК РФ установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Принимая во внимание, что ни одна из сторон не заявила о прекращении указанного договора по окончании срока его действия, ответчики после окончания срока действия договора производили оплату предоставляемых коммунальных услуг, судебная коллегия полагает, что суд обоснованно пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами 1 апреля 2009 года договор на предоставление коммунальных услуг и содержание нежилых помещений был продлен, в связи с чем, доводы ответчиков о том, что договор расторгнут 31 декабря 2009 г. несостоятельны.
Согласно п. 2 договора Управляющая компания по поручению собственников за плату, указанную в договоре, обязуется оказывать услуги и выполнять работы надлежащему содержанию и ремонту нежилых помещений, предоставлять коммунальные услуги собственнику и пользующимся его помещением в этом здании лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей технического обслуживания нежилых помещений деятельность. Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, установленном договором и действующим законодательством. Состав общего имущества нежилых помещений, в отношении которого осуществляется управление, определяется в соответствии с технической документацией.
Перечень обязательных работ (услуг) по содержанию общего имущества административного здания, указанный истцом не противоречит перечню, содержащемуся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г. Данные Правила является общедоступными, в связи с чем, несостоятельны ссылки ответчиков на то, что в договоре отсутствует перечень услуг.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев предусмотренных законом, а также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
По смыслу ст. ст. 153, 154 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Факт предоставления в период с марта 2010 года по октябрь 2012 года истцом коммунальных услуг, предусмотренных договором, и принятия их ответчиками подтверждается счетами за спорный период. Ответчики не оспаривали, что им предоставлялись коммунальные услуги, в связи с чем, они признали требования о взыскании задолженности за коммунальные услуги за спорный период в сумме 13899 руб. 20 коп., согласно расчету задолженности, представленному истцом.
Поскольку ООО "АрбатКомСервис" в спорный период выполнял полномочия по управлению указанным административным зданием, осуществляя содержание нежилых помещений, а собственники В.Н.А. и В.А.В. возмещение понесенных истцом расходов не произвели, истцом произведен расчет суммы задолженности за содержание и ремонт за спорный период в размере 90605 руб. 39 коп., который суд первой инстанции обоснованно признал правильным, с учетом площади принадлежащей ответчикам на праве собственности помещения и исходя из тарифов в размере 14 руб. 08 коп. с марта 2010 г., 13 руб. 95 коп. с июня 2011 г., 14 руб. 26 коп. с июля 2012 г. за квадратный метр, которые определялись на основании калькуляции Управляющей компании, а также утверждались дополнительным соглашением от 01 октября 2009 г. и решением общего собрания собственников административного здания от 13 июля 2012 г.
При этом, из материалов дела следует, что ответчикам, в связи с применением в расчетах иных тарифов, были выставлены счета за спорный период за содержание и ремонт на общую сумму 90425 руб. 04 коп.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за содержание и ремонт нежилых помещений частично, в сумме 90425 руб. 04 коп. согласно выставленным счетам за спорный период, суд исходил из следующего.
Собственник помещения в жилом доме обязан участвовать в издержках по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность прямо предусмотрена законом, в частности ст. ст. 210, 249 ГК РФ, разделом восьмым ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 г.
В.А.В. и В.Н.А., возражая против требований о взыскании задолженности за содержание и ремонт в сумме 90605 руб. 39 коп., кроме того, что договор прекратил действие, ссылались на то, что им не оказывались услуги по содержанию и ремонту соразмерно их доле, на наличие у них уборщицы, дворника. Однако доказательств своевременного надлежащего извещения истца об отказе от принятия услуг по содержанию и ремонту ответчиками в материалы дела не представлено, а наличие возражений ответчиков на некоторых счетах таковым не является.
В силу п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Наличие у ответчиков дворника, уборщицы, договора с которыми не заключались, не влияет на их обязанность по внесению платы за содержание и ремонт помещения с целью содержания общего имущества здания. Кроме того, в спорный период ответчиками не предпринимались меры по заключению нового договора, тогда как разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Размер платы за содержание и ремонт (тарифы) 14 руб. 08 коп. с марта 2010 г., 13 руб. 95 коп. с июня 2011 г., 14 руб. 26 коп. с июля 2012 г. за кв. м, которые определялись на основании калькуляции Управляющей компании, а также утверждались дополнительным соглашением от 01.10.2009 г. и решением общего собрания собственников административного здания от 13.07.2012 г., подписанными Вальковыми, ответчиками не оспорен. Ссылки ответчиков на то, что на общем собрании собственников административного здания 13.07.2012 г. не утверждалась цена договора на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг, суд отклонил как несостоятельные, поскольку из решения общего собрания, оформленного протоколом, однозначно следует, что с июля 2012 г. был утвержден размер платы за техобслуживание в сумме 14 руб. 26 коп. за 1 кв. м.
Доводы Вальковых о том, что услуги по содержанию здания не оказывались, не основаны на доказательствах, а представленные акты наоборот свидетельствуют о выполнении работ по ремонту канализации.
Заключение 01.04.2009 г. договора на срок менее года - до 31.12.2009 г., не свидетельствует о недействительности данной сделки, т.к. договор исполнялся сторонами, и по окончании срока ни одна из сторон не заявила о его прекращении.
Помимо требования о взыскании основного долга, истцом заявлена к взысканию с ответчиков неустойка за тот же спорный период в сумме 104494 руб. 59 коп.
В силу ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), т.е. определенной договором денежной суммой, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или просрочки исполнения обязательств.
В соответствии с п. 5.4 договора в случае несвоевременной оплаты собственником потребленных услуг, ему начисляется неустойка в размере ставки рефинансирования за каждый день просрочки платежа.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки, начисленной истцом за несвоевременную оплату за содержание и ремонт, коммунальные услуги в размере 104494 руб. 59 коп., последствиям нарушения обязательств и уменьшении размера указанной неустойки до 5000 руб. в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.
Доводы ответчиков о том, что неустойка взыскивается на основании договора, прекратившего действие, несостоятельны по изложенным выше основаниям.
Довод ответчиков о двойной оплате части услуг не подтвержден в апелляционной инстанции, представитель истца утверждает, что указанные ответчиками суммы исключены из цены иска, а при возникновении разногласий в дальнейшем данный вопрос может быть урегулирован в ходе исполнения решения суда.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда основаны на нормах материального права, приведенных в решении, полно мотивированы, подтверждены материалами дела и не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку в решении.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В.А.В. и В.Н.А. - без удовлетворения.
Копия верна
судья
Н.А.КОЧЕРГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)