Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" - Дреминой Анастасии Николаевны (доверенность от 10.04.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года по делу N А78-4498/2012 Арбитражного суда Забайкальского края (суд апелляционной инстанции: Оширова Л.В., Куклин О.А., Стрелков А.В.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН: 1087536008801, г. Чита) (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН: 1057536000818, г. Чита) (далее - ООО "Силикатстрой") о взыскании задолженности по договору аренды от 24.10.2007 года N 606/07 45-08 в сумме 4 496 037 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 251 778 рублей 08 копеек за период с 15.12.2010 по 10.04.2012.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН: 1047550034509, г. Чита).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года исковые требований удовлетворены.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года решение суда первой инстанции изменено.
Резолютивная часть решения суда первой инстанции изложена в следующей редакции: "Взыскать с ООО "Силикатстрой" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженность в сумме 3 432 458 рублей 35 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 152 532 рубля 22 копейки, всего 3 584 990 рублей 57 копеек, взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 40 924 рубля 95 копеек".
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой в которой просит постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Забайкальского края оставить в силе.
Заявитель кассационной жалобы не согласен в с выводом суда апелляционной инстанции о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности собственником помещения в многоквартирном доме земельный участок площадью 8075 кв.м с кадастровым номером 75:32:020136:0010 поступил в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а договор аренды земельного участка N 606/07 45-08 от 23.10.2010 прекратил свое действие в связи с невозможностью исполнения.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ООО "Силикатстрой" Дремина А.Н. на доводы кассационной жалобы возразила, полагая их несостоятельными.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 06322, N 06325), однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.06.2013 объявлен перерыв до 15 часов 50 минут 20.06.2013, в судебном заседании 20.06.2013 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 26.06.2013, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 между администрацией городского округа "Город Чита" и ООО "Силикатстрой" заключен договор аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8 "в", с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв.м.
Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома, площадь земельного участка совпадает с площадью возводимых на нем объектов недвижимости.
Срок действия договора аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 установлен до 23.10.2010, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2008.
Дополнительным соглашением от 25.10.2010 срок действия договора аренды продлен до 01.10.2013, соглашение зарегистрировано 27.11.2010.
Размер арендной платы в сумме 2 997 358 рублей в год согласован в пункте 11 договора и пункте 2.1 дополнительного соглашения.
Арендная плата вносится ежеквартально 15 числа последнего месяца квартала (пункт 2.4).
Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по уплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв.м, за период с 15.10.2010 по 31.03.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Руководствуясь статьями 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сам факт ввода дома в эксплуатацию не прекращает обязательственных правоотношений по договору аренды земельного участка со ссылкой на правовую позицию, указанную в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012 и удовлетворил исковые требования в полном объеме, указав, что в отсутствие сформированного земельного участка, переданного участникам долевого строительства, обязанность по внесению арендной платы за весь предоставленный земельный участок подлежит отнесению на ответчика.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний владелец утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и муниципальным образованием, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
На основании названного вывода, суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и отказал во взыскании арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8 075 кв.м, в период с 19.12.2011 по 31.03.2012.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив ее доводы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
В договоре аренды земельного участка от 24.10.2007 N 606/07 стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок общей площадью 8 075 кв.м за календарный год составляет 2 997 358 рублей 00 копеек, размер арендной платы за квартал составляет 749 339 рублей 50 копеек. Оплата за квартал производится до 15 числа последнего месяца квартала.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на арендованном земельном участке ответчиком построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.
По мнению ответчика, в соответствии с действующим законодательством у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за ту площадь земельного участка, которая занята возведенным на нем многоквартирным домом, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено, что первое право собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано в установленном законом порядке 19.12.2011. Земельный участок, непосредственно занимаемый многоквартирным домом до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв.м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения только в этой части.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что в рассматриваемом случае возникновение права собственности на помещения в многоквартирном доме влечет за собой не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды указанного земельного участка.
Однако, земельный участок с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв.м предоставлен застройщику в аренду по договору N 606/07 45-08 до 01.10.2013 для строительства на нем не только многоквартирного дома, но и офиса, который в спорный период возводился ответчиком и его правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.
Соответственно, собственники многоквартирного дома в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства офиса, который фактически продолжал эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды.
В связи с чем, вышеуказанный вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным, поскольку та часть земельного участка, которая предоставлена под строительство офиса, во владение и пользование собственников многоквартирного дома не перешла, а осталась в фактическом владении и пользовании у застройщика для достижения целей предусмотренных договором аренды.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство офиса, а, соответственно, ответчик в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет обязанность по уплате арендных платежей, за ту часть земельного участка, которой продолжает пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства офиса и получения экономической выгоды.
При таких обстоятельствах для формирования судом апелляционной инстанции вывода о том, что договор аренды N 606/07 45-08 в связи с невозможностью его исполнения прекратил свое действие в отношении всего земельного участка, переданного в 2007 году в аренду под строительство многоквартирного дома и офиса, оснований не имелось.
Такой подход при рассмотрении настоящего дела обусловлен целями соблюдения баланса принципов правовой определенности в спорных материальных правоотношениях, поддержания стабильности гражданского оборота и обеспечения разумного баланса имущественных интересов.
Вывод суда первой инстанции о том, что в отсутствие сформированного под многоквартирным домом земельного участка, переданного собственникам общедолевого имущества, обязанность по внесению арендной платы за весь предоставленный земельный участок подлежит отнесению на ответчика, не соответствует требованиям частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитор) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, но неправильно истолкованы нормы материального права, подлежащие применению в данном случае, суд кассационной инстанции, произведя собственный расчет на основании контррасчета ответчика, полагает возможным принять новое решение по делу о частичном удовлетворении заявленных истцом требований.
Задолженность по арендной плате за площадь земельного участка 8 075 кв.м в период с 01.10.2010 по 18.12.2011, за площадь земельного участка 858 кв.м в период с 19.12.2011 по 31.03.2012 составила 3 730 905 рублей 65 копеек, исходя из следующего расчета:
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Просрочка в уплате задолженности подтверждена материалами дела, подлежащая взысканию сумма процентов составляет 227 124 рубля 38 копеек, исходя из следующего расчета:
В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Учитывая изложенное, принимая во внимание результат рассмотрения кассационной жалобы Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года по делу N А78-4498/2012 Арбитражного суда Забайкальского края с ООО "Силикатстрой" подлежит взысканию пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в доход федерального бюджета 42 790 рублей 15 копеек государственной пошлины, 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года по делу N А78-4498/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года по тому же делу отменить.
Принять новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженность по арендной плате в сумме 3 730 905 рублей 65 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 227 124 рубля 38 копеек, всего 3 958 030 рублей 03 копейки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42 790 рублей 15 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в доход федерального бюджета 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
М.А.ПЕРВУШИНА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А78-4498/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. N А78-4498/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" - Дреминой Анастасии Николаевны (доверенность от 10.04.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года по делу N А78-4498/2012 Арбитражного суда Забайкальского края (суд апелляционной инстанции: Оширова Л.В., Куклин О.А., Стрелков А.В.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН: 1087536008801, г. Чита) (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН: 1057536000818, г. Чита) (далее - ООО "Силикатстрой") о взыскании задолженности по договору аренды от 24.10.2007 года N 606/07 45-08 в сумме 4 496 037 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 251 778 рублей 08 копеек за период с 15.12.2010 по 10.04.2012.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН: 1047550034509, г. Чита).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года исковые требований удовлетворены.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года решение суда первой инстанции изменено.
Резолютивная часть решения суда первой инстанции изложена в следующей редакции: "Взыскать с ООО "Силикатстрой" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженность в сумме 3 432 458 рублей 35 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 152 532 рубля 22 копейки, всего 3 584 990 рублей 57 копеек, взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 40 924 рубля 95 копеек".
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой в которой просит постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Забайкальского края оставить в силе.
Заявитель кассационной жалобы не согласен в с выводом суда апелляционной инстанции о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности собственником помещения в многоквартирном доме земельный участок площадью 8075 кв.м с кадастровым номером 75:32:020136:0010 поступил в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а договор аренды земельного участка N 606/07 45-08 от 23.10.2010 прекратил свое действие в связи с невозможностью исполнения.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ООО "Силикатстрой" Дремина А.Н. на доводы кассационной жалобы возразила, полагая их несостоятельными.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 06322, N 06325), однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.06.2013 объявлен перерыв до 15 часов 50 минут 20.06.2013, в судебном заседании 20.06.2013 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 26.06.2013, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 между администрацией городского округа "Город Чита" и ООО "Силикатстрой" заключен договор аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8 "в", с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв.м.
Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома, площадь земельного участка совпадает с площадью возводимых на нем объектов недвижимости.
Срок действия договора аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 установлен до 23.10.2010, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2008.
Дополнительным соглашением от 25.10.2010 срок действия договора аренды продлен до 01.10.2013, соглашение зарегистрировано 27.11.2010.
Размер арендной платы в сумме 2 997 358 рублей в год согласован в пункте 11 договора и пункте 2.1 дополнительного соглашения.
Арендная плата вносится ежеквартально 15 числа последнего месяца квартала (пункт 2.4).
Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по уплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв.м, за период с 15.10.2010 по 31.03.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Руководствуясь статьями 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сам факт ввода дома в эксплуатацию не прекращает обязательственных правоотношений по договору аренды земельного участка со ссылкой на правовую позицию, указанную в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012 и удовлетворил исковые требования в полном объеме, указав, что в отсутствие сформированного земельного участка, переданного участникам долевого строительства, обязанность по внесению арендной платы за весь предоставленный земельный участок подлежит отнесению на ответчика.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний владелец утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и муниципальным образованием, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
На основании названного вывода, суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и отказал во взыскании арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8 075 кв.м, в период с 19.12.2011 по 31.03.2012.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив ее доводы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
В договоре аренды земельного участка от 24.10.2007 N 606/07 стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок общей площадью 8 075 кв.м за календарный год составляет 2 997 358 рублей 00 копеек, размер арендной платы за квартал составляет 749 339 рублей 50 копеек. Оплата за квартал производится до 15 числа последнего месяца квартала.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на арендованном земельном участке ответчиком построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.
По мнению ответчика, в соответствии с действующим законодательством у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за ту площадь земельного участка, которая занята возведенным на нем многоквартирным домом, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено, что первое право собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано в установленном законом порядке 19.12.2011. Земельный участок, непосредственно занимаемый многоквартирным домом до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв.м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения только в этой части.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что в рассматриваемом случае возникновение права собственности на помещения в многоквартирном доме влечет за собой не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды указанного земельного участка.
Однако, земельный участок с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв.м предоставлен застройщику в аренду по договору N 606/07 45-08 до 01.10.2013 для строительства на нем не только многоквартирного дома, но и офиса, который в спорный период возводился ответчиком и его правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.
Соответственно, собственники многоквартирного дома в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства офиса, который фактически продолжал эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды.
В связи с чем, вышеуказанный вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным, поскольку та часть земельного участка, которая предоставлена под строительство офиса, во владение и пользование собственников многоквартирного дома не перешла, а осталась в фактическом владении и пользовании у застройщика для достижения целей предусмотренных договором аренды.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство офиса, а, соответственно, ответчик в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет обязанность по уплате арендных платежей, за ту часть земельного участка, которой продолжает пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства офиса и получения экономической выгоды.
При таких обстоятельствах для формирования судом апелляционной инстанции вывода о том, что договор аренды N 606/07 45-08 в связи с невозможностью его исполнения прекратил свое действие в отношении всего земельного участка, переданного в 2007 году в аренду под строительство многоквартирного дома и офиса, оснований не имелось.
Такой подход при рассмотрении настоящего дела обусловлен целями соблюдения баланса принципов правовой определенности в спорных материальных правоотношениях, поддержания стабильности гражданского оборота и обеспечения разумного баланса имущественных интересов.
Вывод суда первой инстанции о том, что в отсутствие сформированного под многоквартирным домом земельного участка, переданного собственникам общедолевого имущества, обязанность по внесению арендной платы за весь предоставленный земельный участок подлежит отнесению на ответчика, не соответствует требованиям частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитор) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, но неправильно истолкованы нормы материального права, подлежащие применению в данном случае, суд кассационной инстанции, произведя собственный расчет на основании контррасчета ответчика, полагает возможным принять новое решение по делу о частичном удовлетворении заявленных истцом требований.
Задолженность по арендной плате за площадь земельного участка 8 075 кв.м в период с 01.10.2010 по 18.12.2011, за площадь земельного участка 858 кв.м в период с 19.12.2011 по 31.03.2012 составила 3 730 905 рублей 65 копеек, исходя из следующего расчета:
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Просрочка в уплате задолженности подтверждена материалами дела, подлежащая взысканию сумма процентов составляет 227 124 рубля 38 копеек, исходя из следующего расчета:
В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Учитывая изложенное, принимая во внимание результат рассмотрения кассационной жалобы Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года по делу N А78-4498/2012 Арбитражного суда Забайкальского края с ООО "Силикатстрой" подлежит взысканию пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в доход федерального бюджета 42 790 рублей 15 копеек государственной пошлины, 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года по делу N А78-4498/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года по тому же делу отменить.
Принять новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженность по арендной плате в сумме 3 730 905 рублей 65 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 227 124 рубля 38 копеек, всего 3 958 030 рублей 03 копейки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42 790 рублей 15 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в доход федерального бюджета 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
М.А.ПЕРВУШИНА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)