Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.
судей Хакимова А.Р., Куловой Г.Р.
при секретаре Х.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А. и ее представителя Т. на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
исковые требования А. ФИО10 к У. ФИО11, администрации ГО г. Октябрьский о признании права собственника ... РБ А. ФИО9 на долю в общем имуществе - спорной части подвального помещения площадью ... кв. м по адресу РБ ..., признании недействительным договора купли-продажи N ... от ... года подвального помещения площадью ... кв. м по адресу РБ ..., признании недействительной регистрации права собственности за муниципальным образованием ГО ... на подвальное помещение площадью ... кв. м по адресу РБ ..., - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Хакимова А.Р., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к администрации ГО г. Октябрьский и к У. об устранении нарушений прав собственника по тем основаниям, что в ... РБ имеется подвальное помещение, в котором проходят инженерные коммуникации. Указанное подвальное помещение входит в состав общего имущества на основании закона - ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Часть подвального помещения площадью ... кв. м на основании свидетельств о государственной регистрации права от... года, распоряжения главы администрации городского совета ... N ... от ... года и договора купли-продажи N ... от ... года продана ИП У. Указанные действия администрации неправомерны, так как общим имуществом распоряжаются только собственники помещений. Согласно ст. 44 ЖК РФ распоряжение общим имуществом относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Все жильцы ... являются собственниками помещений Собственникам помещений в доме согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество. В состав общего имущества включаются подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации. Уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех жильцов. Общее имущество может быть передано в пользование иным лицам только по решению общего собрания. Общего собрания по продаже подвального помещения не проводилось. Истица просила признать за ней право собственности на долю в общем имуществе - спорной части подвального помещения, признать недействительной регистрацию права собственности на спорное подвальное помещение за муниципальным образованием ГО г. Октябрьский и признать недействительным договор купли-продажи спорного подвального помещения, заключенного между администрацией ГО г. Октябрьский и У.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истицы А. и ее представителя Т. ставится вопрос об отмене обжалуемого решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью, указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и нарушены нормы материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственниками помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные и лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, в силу прямого указания этих норм и определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 года N 489-О-О право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект - помещение площадью ... кв. м в подвале ... РБ сформирован как самостоятельный объект недвижимости органами Бюро технической инвентаризации (БТИ), их действия истицей не обжаловались, незаконными не признавались. Каких либо доказательств о необходимости использования спорного объекта для нужд владельцев помещений ... А. суду не представила.
Из материалов дела следует, что в собственности истицы А. находится квартира по адресу: РБ, ..., на основании договора передачи квартир в совместную собственность от ... года
Общая площадь подвального помещения ... составляет ... кв. м.
Общая площадь спорного подвального помещения составляет ... кв. м.
Согласно сведениям Октябрьского межрайонного филиала ГУП "БТИ РБ" первичная инвентаризация подвала многоквартирного жилого ..., проведена в ... года, согласно которой спорная часть подвального помещения была сформирована как коридор (...), мастерская (...), класс (...), наглядные пособия (N ...), склады (литеры N ...).
Из договоров аренды N ... от ... года видно, что спорное подвальное помещение сдавалось Комитетом по управлению имуществом г. Октябрьского РБ в аренду ООО "..." под офис и магазин. Договором аренды N ... от ... года спорное подвальное помещение сдавалось Комитетом по управлению имуществом ... АОЗТ "..." под служебное помещение и склад.
... года спорное подвальное помещение (за исключением литера ... сдано в аренду У.
Из технических паспортов здания видно, что вид назначения спорного подвального помещения не изменился, за исключением помещения под литером 5, переоборудованного из помещения наглядных пособий в туалет.
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что спорное подвальное помещение было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, прошло технический учет задолго до приватизации истицей квартиры, и использовалось для целей, не связанных с эксплуатацией дома, сдавалось в аренду сторонним организациям.
Остальная часть подвального помещения, не выделенная для целей самостоятельного использования, перешла в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима спорного подвального помещения не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций (стояков центрального отопления, канализации, водопровода), так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Кроме того, представитель истицы Т. пояснила судебной коллегии, что спорное подвальное помещение необходимо истице для использования его в качестве кладовой, т.е. использовать в целях не связанных с обслуживанием жилого дома в качестве технического подвала.
Часть подвального помещения под литером ... где расположен узел управления, в собственности администрации ГО не находится и в собственность У. не передавалось. Согласно сообщения ОАО "..." г. Октябрьский, обслуживающая дом организация имеет ключи от данного помещения, которые хранятся в диспетчерской, и имеет полный доступ к данному техническому помещению.
Из материалов дела, договора купли-продажи спорного подвального помещения и его общей площади следует, что указание на "литер 3" в свидетельстве о госрегистрации права собственности на спорное подвальное помещение за У. является технической ошибкой (л.д. ...).
Согласно Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт ...).
Из выписки из ЕГРП видно, что ... года зарегистрировано за КУС МЗИО РБ право собственности на спорное подвальное помещение.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ... года право собственности городского округа г. Октябрьский РБ на спорное подвальное помещение зарегистрировано ... года на основании Постановления Правительства РБ N ... от ... года
Распоряжением администрации городского округа г. Октябрьский N ... от ... года утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда по адресу..., со ссылкой на Порядок отчуждения из муниципальной собственности городского округа г. Октябрьский РБ недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением администрации городского округа г. Октябрьский РБ от ... года N .... В условиях приватизации указано подвальное помещение общей площадью ... кв. м.
Как верно отмечено судом первой инстанции, указанные условия приватизации соответствуют нормам ФЗ 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В последующем, на основании договора купли-продажи от ... года за У. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости нежилого назначения в подвальном помещении общей площадью ... кв. м. О состоявшейся продаже объекта муниципального нежилого фонда было опубликовано сообщение в газете "Октябрьский нефтяник" от... года
До заключения между продавцом КУС Минземимущества РБ, представляющим интересы собственника имущества городского округа г. Октябрьский и покупателем ИП У. договора купли-продажи спорного подвального помещения, был заключен договор о передаче объектов нежилого фонда, находящегося в собственности г. Октябрьского, в аренду от ... года
Видом осуществляемой деятельности ИП У. является ремонт бытовой техники.
Исходя из изложенного, обоснованным являются выводы суда о том, что спорный объект - часть подвала площадью ... кв. м не относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого ... РБ. В связи с чем предусмотренных законом оснований для признания недействительными регистрации права собственности на спорный объект за муниципальным образованием ГО г. Октябрьский и договора купли-продажи суд первой инстанции правомерно не усмотрел.
В связи с изложенным судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств дела. Принимая во внимание относимость и допустимость имеющихся в нем доказательств, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного решения.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы А. и ее представителя Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
А.Р.ХАКИМОВ
Г.Р.КУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 10.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3147/12
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 апреля 2012 г. по делу N 33-3147/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.
судей Хакимова А.Р., Куловой Г.Р.
при секретаре Х.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А. и ее представителя Т. на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от ... года, которым постановлено:
исковые требования А. ФИО10 к У. ФИО11, администрации ГО г. Октябрьский о признании права собственника ... РБ А. ФИО9 на долю в общем имуществе - спорной части подвального помещения площадью ... кв. м по адресу РБ ..., признании недействительным договора купли-продажи N ... от ... года подвального помещения площадью ... кв. м по адресу РБ ..., признании недействительной регистрации права собственности за муниципальным образованием ГО ... на подвальное помещение площадью ... кв. м по адресу РБ ..., - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Хакимова А.Р., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к администрации ГО г. Октябрьский и к У. об устранении нарушений прав собственника по тем основаниям, что в ... РБ имеется подвальное помещение, в котором проходят инженерные коммуникации. Указанное подвальное помещение входит в состав общего имущества на основании закона - ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Часть подвального помещения площадью ... кв. м на основании свидетельств о государственной регистрации права от... года, распоряжения главы администрации городского совета ... N ... от ... года и договора купли-продажи N ... от ... года продана ИП У. Указанные действия администрации неправомерны, так как общим имуществом распоряжаются только собственники помещений. Согласно ст. 44 ЖК РФ распоряжение общим имуществом относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Все жильцы ... являются собственниками помещений Собственникам помещений в доме согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество. В состав общего имущества включаются подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации. Уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех жильцов. Общее имущество может быть передано в пользование иным лицам только по решению общего собрания. Общего собрания по продаже подвального помещения не проводилось. Истица просила признать за ней право собственности на долю в общем имуществе - спорной части подвального помещения, признать недействительной регистрацию права собственности на спорное подвальное помещение за муниципальным образованием ГО г. Октябрьский и признать недействительным договор купли-продажи спорного подвального помещения, заключенного между администрацией ГО г. Октябрьский и У.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истицы А. и ее представителя Т. ставится вопрос об отмене обжалуемого решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью, указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и нарушены нормы материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственниками помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные и лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, в силу прямого указания этих норм и определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 года N 489-О-О право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект - помещение площадью ... кв. м в подвале ... РБ сформирован как самостоятельный объект недвижимости органами Бюро технической инвентаризации (БТИ), их действия истицей не обжаловались, незаконными не признавались. Каких либо доказательств о необходимости использования спорного объекта для нужд владельцев помещений ... А. суду не представила.
Из материалов дела следует, что в собственности истицы А. находится квартира по адресу: РБ, ..., на основании договора передачи квартир в совместную собственность от ... года
Общая площадь подвального помещения ... составляет ... кв. м.
Общая площадь спорного подвального помещения составляет ... кв. м.
Согласно сведениям Октябрьского межрайонного филиала ГУП "БТИ РБ" первичная инвентаризация подвала многоквартирного жилого ..., проведена в ... года, согласно которой спорная часть подвального помещения была сформирована как коридор (...), мастерская (...), класс (...), наглядные пособия (N ...), склады (литеры N ...).
Из договоров аренды N ... от ... года видно, что спорное подвальное помещение сдавалось Комитетом по управлению имуществом г. Октябрьского РБ в аренду ООО "..." под офис и магазин. Договором аренды N ... от ... года спорное подвальное помещение сдавалось Комитетом по управлению имуществом ... АОЗТ "..." под служебное помещение и склад.
... года спорное подвальное помещение (за исключением литера ... сдано в аренду У.
Из технических паспортов здания видно, что вид назначения спорного подвального помещения не изменился, за исключением помещения под литером 5, переоборудованного из помещения наглядных пособий в туалет.
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что спорное подвальное помещение было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, прошло технический учет задолго до приватизации истицей квартиры, и использовалось для целей, не связанных с эксплуатацией дома, сдавалось в аренду сторонним организациям.
Остальная часть подвального помещения, не выделенная для целей самостоятельного использования, перешла в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима спорного подвального помещения не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций (стояков центрального отопления, канализации, водопровода), так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Кроме того, представитель истицы Т. пояснила судебной коллегии, что спорное подвальное помещение необходимо истице для использования его в качестве кладовой, т.е. использовать в целях не связанных с обслуживанием жилого дома в качестве технического подвала.
Часть подвального помещения под литером ... где расположен узел управления, в собственности администрации ГО не находится и в собственность У. не передавалось. Согласно сообщения ОАО "..." г. Октябрьский, обслуживающая дом организация имеет ключи от данного помещения, которые хранятся в диспетчерской, и имеет полный доступ к данному техническому помещению.
Из материалов дела, договора купли-продажи спорного подвального помещения и его общей площади следует, что указание на "литер 3" в свидетельстве о госрегистрации права собственности на спорное подвальное помещение за У. является технической ошибкой (л.д. ...).
Согласно Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт ...).
Из выписки из ЕГРП видно, что ... года зарегистрировано за КУС МЗИО РБ право собственности на спорное подвальное помещение.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ... года право собственности городского округа г. Октябрьский РБ на спорное подвальное помещение зарегистрировано ... года на основании Постановления Правительства РБ N ... от ... года
Распоряжением администрации городского округа г. Октябрьский N ... от ... года утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда по адресу..., со ссылкой на Порядок отчуждения из муниципальной собственности городского округа г. Октябрьский РБ недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением администрации городского округа г. Октябрьский РБ от ... года N .... В условиях приватизации указано подвальное помещение общей площадью ... кв. м.
Как верно отмечено судом первой инстанции, указанные условия приватизации соответствуют нормам ФЗ 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В последующем, на основании договора купли-продажи от ... года за У. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости нежилого назначения в подвальном помещении общей площадью ... кв. м. О состоявшейся продаже объекта муниципального нежилого фонда было опубликовано сообщение в газете "Октябрьский нефтяник" от... года
До заключения между продавцом КУС Минземимущества РБ, представляющим интересы собственника имущества городского округа г. Октябрьский и покупателем ИП У. договора купли-продажи спорного подвального помещения, был заключен договор о передаче объектов нежилого фонда, находящегося в собственности г. Октябрьского, в аренду от ... года
Видом осуществляемой деятельности ИП У. является ремонт бытовой техники.
Исходя из изложенного, обоснованным являются выводы суда о том, что спорный объект - часть подвала площадью ... кв. м не относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого ... РБ. В связи с чем предусмотренных законом оснований для признания недействительными регистрации права собственности на спорный объект за муниципальным образованием ГО г. Октябрьский и договора купли-продажи суд первой инстанции правомерно не усмотрел.
В связи с изложенным судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств дела. Принимая во внимание относимость и допустимость имеющихся в нем доказательств, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного решения.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы А. и ее представителя Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
А.Р.ХАКИМОВ
Г.Р.КУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)