Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прокофьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 декабря 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2012 года по иску И.Л. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру, по иску Г.А. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Г.А. Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя И.Л. Г., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
И.Л. обратилась в суд с иском к ООО <...> о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявления указывала, что на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от <дата>, заключенного с ООО <...>, Л.И. было профинансировано строительство однокомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <дата> заключено соглашение о замене стороны по договору, на основании которого Л.И. переуступила все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве И.Л., строительство дома завершено, ответчик передал истцу жилое помещение по акту приема-передачи, однако не передал необходимые документы для осуществления регистрации права собственности. Истица просила признать право собственности на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге.
Г.А. обратился в суд с иском к ООО <...> о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, указывая в обоснование заявления, что <дата> между ООО <...> и ООО "1" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, стоимость инвестирования в размере <...> рублей была полностью оплачена, <дата> ООО "1" переуступило права и обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры Г.А., который в счет исполнения обязательств уплатил ООО "1" сумму в размере <...> рублей, строительство дома завершено, однако ответчик отказывается передать квартиру.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2012 года за И.Л. признано право собственности на кв. <адрес> в Санкт-Петербурге, Г.А. в удовлетворении исковых требований отказано.
Г.А. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 26 сентября 2012 года, как незаконное и необоснованное.
Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), с учетом того, что представитель ООО <...> в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин отсутствия не представил, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, судом установлено, сторонами не оспаривается, что ООО <...> является застройщиком дома <адрес> в Санкт-Петербурге.
<дата> между ООО <...> и Л.И. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...>, согласно условиям которого ООО <...> обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Л.И. однокомнатную квартиру строительный номер N <...>, расположенную на 4 этаже, общей проектной площадью с приведенным коэффициентом на балконы 44,96 м кв., а Л.И. обязалась уплатить определенную договором цену в размере <...> рублей и принять объект строительства по акту приема-передачи (л.д. 7 - 18).
Указанный договор долевого участия зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 45).
Обязательства по оплате цены договора долевого участия в строительстве от <дата> исполнены Л.И. в полном объеме, что подтверждается договором уступки права требования N <...> от <дата>, актом выполнения финансовых обязательств по договорам долевого участия, актом зачета однородных требований от <дата>, актом сверки расчетов от <дата> (л.д. 24, 25, 71).
<дата> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
<дата> между ООО <...>, Л.И. и И.Л. заключено соглашение о замене стороны по договору N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> от <дата>, согласно условиям которого Л.И. переуступила все права и обязанности по договору И.Л., при этом сумма взноса, внесенная Л.И. в размере <...> рублей считается уплаченной И.Л. в счет исполнения обязательств по договору долевого участия (л.д. 2627).
<дата> по акту приема-передачи квартира по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, являющаяся объектом по договору от <дата>, передана И.Л.
Также из материалов дела усматривается, что <дата> между ООО <...> и ООО "1" был заключен предварительный договор купли-продажи N <...>, согласно условиям которого ООО <...> приняло на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, проектный номер N <...>, по цене <...> рублей (л.д. 139 - 146).
<дата> между Г.А., ООО "1" и ООО <...> заключено соглашение об уступке права требования, согласно условиям которого Г.А. принял все права и обязанности по предварительному договору от <дата> N <...>, оплатив ООО "1" денежные средства в размере <...> рублей (л.д. 147 - 153).
Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о наличии основания к удовлетворению иска И.Л. и об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований Г.А.
Разрешая исковые требования И.Л., в соответствии с положениями п. 1 ст. 218, 219, 223 ГК РФ, ст. ст. 309, 310 ГК РФ, и с учетом указанных установленных обстоятельств дела суд первой инстанции правомерно исходил из того, что И.Л. участвовала в инвестировании строительства жилого помещения, а именно квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге, исполнила обязательства по договору о долевом участии в строительстве от <дата> в объеме оплаты стоимости указанного жилого помещения, в связи с чем вправе по окончании строительства получить его в собственность, строительство дома завершено, спорное жилое помещение передано И.Л. по акту приема-передачи, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что И.Л. на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ приобрела право собственности на спорный объект недвижимости.
Указанные выводы подробно мотивированы в судебном решении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и оснований для признания их неправильными не имеется.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Г.А. суд первой инстанции обоснованно исходил из тех обстоятельств, что право Г.А. требовать передачи ему в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты им ООО <...> в соответствии с условиями предварительного договора денежной суммы, равной продажной стоимости квартиры, а зависит от возникновения у ООО <...> права собственности на спорный объект недвижимости, которое не зарегистрировано за ответчиком.
Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из того, что гражданское законодательство не содержит прямого запрета на заключение с гражданами предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.
Учитывая, что Г.А., заключая соглашение об уступке права требования по предварительному договору от <дата> N <...>, имел намерение приобрести у ответчика в собственность квартиру, которая будет создана в будущем и на которую должно быть зарегистрировано право собственности ООО <...>, суд правильно применил к правоотношениям сторон положения п. 2 ст. 218 ГК РФ, согласно которым право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Однако при этом следует учитывать, что правопритязания Г.А. на спорную квартиру основаны именно на предварительном договоре купли-продажи, заключенном с ООО <...>, для которого, в свою очередь, возможность распоряжения правами в отношении кв. <адрес> в Санкт-Петербурге, включая передачу прав на нее Г.А. зависит от исполнения условий предварительного договора купли-продажи, в том числе предусматривающих приобретение ответчиком права собственности на этот объект недвижимости.
Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу положений норм ст. ст. 131, 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 названного Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В отношении жилых помещений п. 2 ст. 558 ГК РФ специально предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
С приведенными положениями закона согласуются и не противоречат разъяснения, изложенные в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Таким образом, исходя из приведенных положений закона и разъяснений избранный Г.А. способ защиты гражданских прав путем признания права на объект недвижимости не является надлежащим, поскольку право собственности ООО <...> на спорную квартиру в установленном порядке не зарегистрировано и сторонами основной договор купли-продажи этого объекта недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не заключался, без чего невозможно признание за Г.А. права собственности на спорную квартиру.
Изложенное не опровергается доводами Г.А., изложенными в апелляционной жалобе, о том, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата> должен рассматриваться как основной договор, поскольку Г.А. в полном объеме оплатил стоимость квартиры, а из предварительного договора по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.
В данном случае при квалификации предварительного договора как основного это исключало бы необходимость соблюдения требований закона о государственной регистрации такого договора (поскольку объект еще не был создан), однако не отменяло бы необходимости регистрации права собственности на объект недвижимости за продавцом, а также регистрации перехода права собственности к покупателю. При отсутствии указанных условий не имеется законных оснований для возникновения у Г.А. права собственности на квартиру, которое является не первичным (п. 1 ст. 218 ГК РФ), а должно по условиям договора перейти к Г.А. от ООО <...>.
Одновременно следует учитывать разъяснения, изложенные в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которым продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в частности недвижимое имущество создано, но передано другому лицу, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.
При таком положении, поскольку исходя из смысла приведенных разъяснений признание за покупателем права собственности на объект недвижимости, на который не зарегистрировано право собственности продавца, невозможно, то у суда первой инстанции оснований для удовлетворения исковых требований Г.А. о признании права собственности не имелось.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор долевого участия в строительстве от <дата>, заключенный позднее даты заключения предварительного договора купли-продажи и соглашения об уступке права требования, является, по мнению подателя жалобы, ничтожной сделкой, совершенной заведомо противной основам правопорядка и нравственности, судебная коллегия признает несостоятельным, основанным на неправильном понимании норм материального права, поскольку квалифицирующим признаком сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности.
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие квалифицировать договор долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> как сделку, совершенную с целью, противной основам правопорядка и нравственности, поскольку те права и обязанности, к установлению которых стремились стороны при совершении сделки (то есть их юридический результат, а не мотивы, которыми руководствовались ее участники) - передача квартиры в собственность дольщику, не могут расцениваться как противоречащие основам правопорядка и нравственности, а из представленного текста договора не усматривается, что стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от каких-либо условий.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
При таком положении судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.12.2012 N 33-17840/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2012 г. N 33-17840/2012
Судья: Прокофьева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 декабря 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2012 года по иску И.Л. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру, по иску Г.А. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Г.А. Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя И.Л. Г., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
И.Л. обратилась в суд с иском к ООО <...> о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявления указывала, что на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от <дата>, заключенного с ООО <...>, Л.И. было профинансировано строительство однокомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <дата> заключено соглашение о замене стороны по договору, на основании которого Л.И. переуступила все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве И.Л., строительство дома завершено, ответчик передал истцу жилое помещение по акту приема-передачи, однако не передал необходимые документы для осуществления регистрации права собственности. Истица просила признать право собственности на квартиру <адрес> в Санкт-Петербурге.
Г.А. обратился в суд с иском к ООО <...> о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, указывая в обоснование заявления, что <дата> между ООО <...> и ООО "1" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, стоимость инвестирования в размере <...> рублей была полностью оплачена, <дата> ООО "1" переуступило права и обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры Г.А., который в счет исполнения обязательств уплатил ООО "1" сумму в размере <...> рублей, строительство дома завершено, однако ответчик отказывается передать квартиру.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2012 года за И.Л. признано право собственности на кв. <адрес> в Санкт-Петербурге, Г.А. в удовлетворении исковых требований отказано.
Г.А. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 26 сентября 2012 года, как незаконное и необоснованное.
Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), с учетом того, что представитель ООО <...> в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин отсутствия не представил, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, судом установлено, сторонами не оспаривается, что ООО <...> является застройщиком дома <адрес> в Санкт-Петербурге.
<дата> между ООО <...> и Л.И. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N <...>, согласно условиям которого ООО <...> обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Л.И. однокомнатную квартиру строительный номер N <...>, расположенную на 4 этаже, общей проектной площадью с приведенным коэффициентом на балконы 44,96 м кв., а Л.И. обязалась уплатить определенную договором цену в размере <...> рублей и принять объект строительства по акту приема-передачи (л.д. 7 - 18).
Указанный договор долевого участия зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 45).
Обязательства по оплате цены договора долевого участия в строительстве от <дата> исполнены Л.И. в полном объеме, что подтверждается договором уступки права требования N <...> от <дата>, актом выполнения финансовых обязательств по договорам долевого участия, актом зачета однородных требований от <дата>, актом сверки расчетов от <дата> (л.д. 24, 25, 71).
<дата> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
<дата> между ООО <...>, Л.И. и И.Л. заключено соглашение о замене стороны по договору N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> от <дата>, согласно условиям которого Л.И. переуступила все права и обязанности по договору И.Л., при этом сумма взноса, внесенная Л.И. в размере <...> рублей считается уплаченной И.Л. в счет исполнения обязательств по договору долевого участия (л.д. 2627).
<дата> по акту приема-передачи квартира по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, являющаяся объектом по договору от <дата>, передана И.Л.
Также из материалов дела усматривается, что <дата> между ООО <...> и ООО "1" был заключен предварительный договор купли-продажи N <...>, согласно условиям которого ООО <...> приняло на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, проектный номер N <...>, по цене <...> рублей (л.д. 139 - 146).
<дата> между Г.А., ООО "1" и ООО <...> заключено соглашение об уступке права требования, согласно условиям которого Г.А. принял все права и обязанности по предварительному договору от <дата> N <...>, оплатив ООО "1" денежные средства в размере <...> рублей (л.д. 147 - 153).
Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу о наличии основания к удовлетворению иска И.Л. и об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований Г.А.
Разрешая исковые требования И.Л., в соответствии с положениями п. 1 ст. 218, 219, 223 ГК РФ, ст. ст. 309, 310 ГК РФ, и с учетом указанных установленных обстоятельств дела суд первой инстанции правомерно исходил из того, что И.Л. участвовала в инвестировании строительства жилого помещения, а именно квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге, исполнила обязательства по договору о долевом участии в строительстве от <дата> в объеме оплаты стоимости указанного жилого помещения, в связи с чем вправе по окончании строительства получить его в собственность, строительство дома завершено, спорное жилое помещение передано И.Л. по акту приема-передачи, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что И.Л. на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ приобрела право собственности на спорный объект недвижимости.
Указанные выводы подробно мотивированы в судебном решении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и оснований для признания их неправильными не имеется.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Г.А. суд первой инстанции обоснованно исходил из тех обстоятельств, что право Г.А. требовать передачи ему в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты им ООО <...> в соответствии с условиями предварительного договора денежной суммы, равной продажной стоимости квартиры, а зависит от возникновения у ООО <...> права собственности на спорный объект недвижимости, которое не зарегистрировано за ответчиком.
Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из того, что гражданское законодательство не содержит прямого запрета на заключение с гражданами предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.
Учитывая, что Г.А., заключая соглашение об уступке права требования по предварительному договору от <дата> N <...>, имел намерение приобрести у ответчика в собственность квартиру, которая будет создана в будущем и на которую должно быть зарегистрировано право собственности ООО <...>, суд правильно применил к правоотношениям сторон положения п. 2 ст. 218 ГК РФ, согласно которым право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Однако при этом следует учитывать, что правопритязания Г.А. на спорную квартиру основаны именно на предварительном договоре купли-продажи, заключенном с ООО <...>, для которого, в свою очередь, возможность распоряжения правами в отношении кв. <адрес> в Санкт-Петербурге, включая передачу прав на нее Г.А. зависит от исполнения условий предварительного договора купли-продажи, в том числе предусматривающих приобретение ответчиком права собственности на этот объект недвижимости.
Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу положений норм ст. ст. 131, 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 названного Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В отношении жилых помещений п. 2 ст. 558 ГК РФ специально предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
С приведенными положениями закона согласуются и не противоречат разъяснения, изложенные в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Таким образом, исходя из приведенных положений закона и разъяснений избранный Г.А. способ защиты гражданских прав путем признания права на объект недвижимости не является надлежащим, поскольку право собственности ООО <...> на спорную квартиру в установленном порядке не зарегистрировано и сторонами основной договор купли-продажи этого объекта недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не заключался, без чего невозможно признание за Г.А. права собственности на спорную квартиру.
Изложенное не опровергается доводами Г.А., изложенными в апелляционной жалобе, о том, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата> должен рассматриваться как основной договор, поскольку Г.А. в полном объеме оплатил стоимость квартиры, а из предварительного договора по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.
В данном случае при квалификации предварительного договора как основного это исключало бы необходимость соблюдения требований закона о государственной регистрации такого договора (поскольку объект еще не был создан), однако не отменяло бы необходимости регистрации права собственности на объект недвижимости за продавцом, а также регистрации перехода права собственности к покупателю. При отсутствии указанных условий не имеется законных оснований для возникновения у Г.А. права собственности на квартиру, которое является не первичным (п. 1 ст. 218 ГК РФ), а должно по условиям договора перейти к Г.А. от ООО <...>.
Одновременно следует учитывать разъяснения, изложенные в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которым продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в частности недвижимое имущество создано, но передано другому лицу, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.
При таком положении, поскольку исходя из смысла приведенных разъяснений признание за покупателем права собственности на объект недвижимости, на который не зарегистрировано право собственности продавца, невозможно, то у суда первой инстанции оснований для удовлетворения исковых требований Г.А. о признании права собственности не имелось.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор долевого участия в строительстве от <дата>, заключенный позднее даты заключения предварительного договора купли-продажи и соглашения об уступке права требования, является, по мнению подателя жалобы, ничтожной сделкой, совершенной заведомо противной основам правопорядка и нравственности, судебная коллегия признает несостоятельным, основанным на неправильном понимании норм материального права, поскольку квалифицирующим признаком сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности.
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие квалифицировать договор долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> как сделку, совершенную с целью, противной основам правопорядка и нравственности, поскольку те права и обязанности, к установлению которых стремились стороны при совершении сделки (то есть их юридический результат, а не мотивы, которыми руководствовались ее участники) - передача квартиры в собственность дольщику, не могут расцениваться как противоречащие основам правопорядка и нравственности, а из представленного текста договора не усматривается, что стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от каких-либо условий.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
При таком положении судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)