Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Белущенко М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Новоселовой Е.Г.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" - К.М.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 30 апреля 2013 года
по иску С.Г.Ф., Г.Л.В., Е.Е.И. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" о расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
С.Г.Ф., Г.Л.В., Е.Е.И. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" (далее - ООО "УК "Центральная") о расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> с ООО "УК "Центральная".
В обоснование требований ссылаются на то, что между жильцами указанного многоквартирного дома и ООО "УК "Центральная" был заключен договор на оказание услуг по организации эксплуатации, содержанию общего имущества и выполнения работ по текущему ремонту многоквартирного дома. С момента заключения договора и до настоящего времени, ответчик систематически нарушает условия договора, не исполняет надлежащим образом обязанности по обслуживанию дома. ДД.ММ.ГГ жителями дома было принято решение об отказе от услуг по обслуживанию многоквартирного дома (расторжении договора) с ООО "УК "Центральная", за которое проголосовало более 50% жителей дома. ДД.ММ.ГГ ответчику было направлено уведомление с предложением расторгнуть договор управления в добровольном порядке, от чего ответчик отказался.
В ходе рассмотрения спора определением суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца привлечено ООО "УК "БИКОМ".
Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования С.Г.Ф., Г.Л.В., Е.Е.И. удовлетворены.
Расторгнут договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГ, заключенный собственниками помещений в <адрес> в <адрес> с ООО "Управляющая компания "Центральная".
С ООО "Управляющая компания "Центральная" в пользу С.Г.Ф. взыскана государственная пошлина в сумме 200 рублей.
В апелляционной жалобе представитель ООО "УК "Центральная" - К.М.В. просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
В качестве доводов жалобы ссылается на то, что на основании п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. В рамках договора управления ООО "УК "Центральная" осуществляет надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в объеме поступивших от собственников денежных средств. Управляющей компанией были заключены договоры, производится ежемесячная оплата коммунальных и жилищных услуг с ДД.ММ.ГГ и по настоящее время, компания выполняла работы и оказывала услуги по содержанию, управлению и обслуживанию дома, несла затраты по его содержанию и текущему ремонту, претензий от собственников в адрес ООО "УК "Центральная" не поступало. Ссылка истцов на акты осмотра технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования несостоятельна, так как данные акты составлены заинтересованными лицами, самими истцами, не имеющими строительно-технических знаний, в связи с чем произведенная ими оценка состояния общего имущества дома не достоверная. В данном случае норма закона о расторжении договора в связи с ненадлежащим обслуживанием многоквартирного дома не применима.
Согласно протоколу собрания от ДД.ММ.ГГ собственниками не разрешался вопрос о расторжении договора с управляющей компанией в связи с ненадлежащим обслуживанием дома.
До принятия решения о выборе новой управляющей компании и заключения с ней договора управления, собственникам необходимо было решить вопрос о расторжении договора с предыдущей компанией ООО "УК "Центральная".
Кроме того, в соответствии с договором управления досрочное расторжение договора по инициативе собственников допускается только при условии отсутствия задолженности собственников перед управляющей компанией, однако у собственников <адрес> в <адрес> имеется задолженность за фактически оказанные услуги в размере <данные изъяты> руб. 47 коп. и задолженность за содержание и текущий ремонт в сумме <данные изъяты> руб. 36 коп. ООО "УК "Центральная" фактически управляет многоквартирным домом по не расторгнутому в установленном законом порядке и не прекратившему действие договору.
Также при рассмотрении дела суд вышел за пределы заявленных требований, так как было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГ, однако согласно уточненному исковому заявлению собственники просили расторгнуть договор от 2009 г. При этом, договор от 2009 г. с собственниками <адрес> в <адрес> не заключался, о чем неоднократно упоминалось при рассмотрении дела, но истцы настаивали на удовлетворении именно этих требований.
В возражениях на жалобу истец С.Г.Ф., просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика ООО "УК "Центральная" К.М.В., поддержавшую доводы жалобы, истца Г.Л.В., представителей третьего лица ООО "Биком" Т.З.Б., К.Т.И., возражавших против удовлетворения жалобы, указавших на законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что имеются основания для расторжения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников в одностороннем порядке, так как в период действия договора управления ООО "УК "Центральная" допускались нарушения условий договора управления.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он основан на законе и подтверждается собранными по делу доказательствами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола *** итогов заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГ между ООО "УК "Центральная" и собственниками помещений в данном многоквартирном доме сроком на три года был заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая компания по заданию собственников за плату обязалась оказывать услуги по организации выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, осуществлению деятельности связанной с агентированием в отношениях с исполнителями, предоставляющими данные услуги и работы в многоквартирном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей деятельность, а именно совершением управляющей компанией юридических и иных действий от имени и за счет собственников (л.д. 59, 60-68 том ***).
Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГ инициативной группой собственников решено провести в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования, итоги которого подвести ДД.ММ.ГГ В повестку дня внесены вопросы об отказе от услуг ООО "УК "Центральная" и расторжении договора с ООО "УК "Центральная", выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей организации. Повестка дня собрания отражена в извещении собственникам (л.д. 9, 10 том ***).
Факт получения собственниками бюллетеней для голосования подтверждается реестрами собственников жилого дома (л.д. 23-31 том ***).
Итоги внеочередного заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома оформлены протоколом *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым было решено отказаться от услуг ООО "УК "Центральная", выбрать способ управления многоквартирным домом через управление управляющей организацией - ООО "Биком" (л.д. 4-5 том ***).
Также судом установлено, что ООО "УК "Центральная" была извещена о принятом собственниками жилого дома решении о расторжении договора на управление, в адрес ответчика была направлена копия протокола от ДД.ММ.ГГ Было предложено представить технические документы, а также издать приказ о снятии дома с обслуживания. Данное заявление получено управляющей компанией ДД.ММ.ГГ (л.д. 6 том ***).
Кроме того, ДД.ММ.ГГ председателем домового комитета С.Г.Ф. для проведения проверки директору ООО "УК "Центральная" было предложено ознакомится с документами, подтверждающими результаты голосования (л.д. 7).Письмом от ДД.ММ.ГГ ООО "УК "Центральная" отказано в расторжении договора в связи с наличием задолженности у собственников в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 8 том ***).
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.
На основании ч. ч. 1, 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, названной нормой Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен случай расторжения договора управления многоквартирным домом собственниками помещений в одностороннем порядке, при этом правильным является вывод суда, что в рассматриваемом споре значение будет иметь факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства по договору управления. Доводы жалобы о не применении к возникшим между сторонами правоотношениям положений закона о расторжении договора в связи с ненадлежащим обслуживанием, во внимание не принимаются.
Судом установлено, что в период действия договора управления ООО "УК "Центральная" допускались нарушения условий договора управления. Данный вывод сделан на основании представленных доказательств в виде показаний свидетелей, письменных материалов, оценка которых произведена по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Так материалы дела содержат акт визуального осмотра инженерных систем и конструктивных элементов, составленный собственниками жилых помещении в многоквартирном <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ, которым собственниками установлены многочисленные неисправности инженерных систем, общего имущества собственников в подвале дома, на крыше, в подъездах. По итогам осмотра принято решение о создании инициативной группы по проведению внеочередного общего собрания собственников, на котором решить вопрос о дальнейшем сотрудничестве с ООО "УК "Центральная" (л.д. 52-53 том ***). Также имеется акт осмотра (осеннего) технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования от ДД.ММ.ГГ, которым комиссия также установила нарушение содержания общего имущества собственников (л.д. 50-51 том ***).
Доводы жалобы о недопустимости указанных актов в качестве доказательств, не принимаются во внимание. В данном случае со стороны управляющей организации оказываются услуги содержанию и ремонту общего имущества, потребителями которых являются собственники помещений в многоквартирном доме, и именно собственники оценивают качество предоставляемых им услуг, в связи с чем ссылки на заинтересованность лиц, составлявших акты и отсутствие у них специального образования не состоятельны.
Таким образом, истцами были представлены надлежащие доказательства, подтверждающие невыполнение ООО "УК "Центральная" условий договора управления, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о возможности расторжения договора управления с учетом принятого собственниками на общем собрании решения. Доводы жалобы в данной части являются необоснованными.
Доводы жалобы о том, что в соответствии с договором управления его досрочное расторжение по инициативе собственников допускается только при условии отсутствия задолженности собственников перед управляющей компанией, отклоняются судебной коллегией, в связи с противоречием данного условия положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой право на односторонний отказ от исполнения договора управления у собственников не поставлено в зависимость от факта наличия либо отсутствия задолженности по оплате перед управляющей компанией. Как обоснованно указано судом, ответчик при наличии задолженности не лишен права на обращение в суд с соответствующими требованиями к собственникам жилых помещений.
Доводы апелляционной жалобы на то, что осуществление выбора новой управляющий организации возможно только после расторжения договора с организацией ранее занимавшейся управлением многоквартирным домом, основаны на неверном толковании закона. Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома в силу требований ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом законом не предусмотрено обязательное расторжение договора с управляющей организацией, ранее занимавшейся обслуживанием жилого дома до выбора новой обслуживающей организации. Доводы ООО "УК "Центральная" о надлежащем исполнений обязанностей по договору не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права разрешать вопрос о способе управления и выборе соответствующей организации. При этом качество услуг в данном случае, как было указано выше, определяется непосредственно потребителями с учетом фактически понесенных затрат.
Анализ протокола итогов заочного голосования собрания собственников от ДД.ММ.ГГ подробно отражен в решении суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается с мотивами, на основании которых суд пришел к выводу, что в ходе голосования собственниками фактически решался вопрос о продолжении работы с ООО "УК "Центральная", либо о прекращении сотрудничества. Отсутствие в протоколе голосования дословной формулировки "о расторжении договора", как правильно указано судом, не влияет на правовую суть принятого собственниками решения. Доводы жалобы в данной части во внимание не принимаются.
Также не принимается коллегией довод представителя ответчика о нарушении судом положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о принятии решения по заявленным требованиям. Как следует из искового заявления, в нем изложена просьба о расторжении договора на оказание услуг по организации эксплуатации содержанию общего имущества и выполнения работ по текущему ремонту многоквартирного <адрес> в <адрес>, заключенного между жителями данного дома и ООО "УК "Центральная". При этом в исковом заявлении отсутствует указание на дату заключения данного договора. Поскольку при рассмотрении дела судом была установлена конкретная дата заключения договора управления, о расторжении которого просят истцы, то указание в решении суда на данную дату договора, не является выходом за пределы заявленных требований.
Учитывая, что выводы суда основаны на законе, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" - К.М.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5865/13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июля 2013 г. по делу N 33-5865/13
Судья: Белущенко М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Храмцовой В.А., Новоселовой Е.Г.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" - К.М.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 30 апреля 2013 года
по иску С.Г.Ф., Г.Л.В., Е.Е.И. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" о расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
С.Г.Ф., Г.Л.В., Е.Е.И. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" (далее - ООО "УК "Центральная") о расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> с ООО "УК "Центральная".
В обоснование требований ссылаются на то, что между жильцами указанного многоквартирного дома и ООО "УК "Центральная" был заключен договор на оказание услуг по организации эксплуатации, содержанию общего имущества и выполнения работ по текущему ремонту многоквартирного дома. С момента заключения договора и до настоящего времени, ответчик систематически нарушает условия договора, не исполняет надлежащим образом обязанности по обслуживанию дома. ДД.ММ.ГГ жителями дома было принято решение об отказе от услуг по обслуживанию многоквартирного дома (расторжении договора) с ООО "УК "Центральная", за которое проголосовало более 50% жителей дома. ДД.ММ.ГГ ответчику было направлено уведомление с предложением расторгнуть договор управления в добровольном порядке, от чего ответчик отказался.
В ходе рассмотрения спора определением суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца привлечено ООО "УК "БИКОМ".
Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования С.Г.Ф., Г.Л.В., Е.Е.И. удовлетворены.
Расторгнут договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГ, заключенный собственниками помещений в <адрес> в <адрес> с ООО "Управляющая компания "Центральная".
С ООО "Управляющая компания "Центральная" в пользу С.Г.Ф. взыскана государственная пошлина в сумме 200 рублей.
В апелляционной жалобе представитель ООО "УК "Центральная" - К.М.В. просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
В качестве доводов жалобы ссылается на то, что на основании п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. В рамках договора управления ООО "УК "Центральная" осуществляет надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в объеме поступивших от собственников денежных средств. Управляющей компанией были заключены договоры, производится ежемесячная оплата коммунальных и жилищных услуг с ДД.ММ.ГГ и по настоящее время, компания выполняла работы и оказывала услуги по содержанию, управлению и обслуживанию дома, несла затраты по его содержанию и текущему ремонту, претензий от собственников в адрес ООО "УК "Центральная" не поступало. Ссылка истцов на акты осмотра технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования несостоятельна, так как данные акты составлены заинтересованными лицами, самими истцами, не имеющими строительно-технических знаний, в связи с чем произведенная ими оценка состояния общего имущества дома не достоверная. В данном случае норма закона о расторжении договора в связи с ненадлежащим обслуживанием многоквартирного дома не применима.
Согласно протоколу собрания от ДД.ММ.ГГ собственниками не разрешался вопрос о расторжении договора с управляющей компанией в связи с ненадлежащим обслуживанием дома.
До принятия решения о выборе новой управляющей компании и заключения с ней договора управления, собственникам необходимо было решить вопрос о расторжении договора с предыдущей компанией ООО "УК "Центральная".
Кроме того, в соответствии с договором управления досрочное расторжение договора по инициативе собственников допускается только при условии отсутствия задолженности собственников перед управляющей компанией, однако у собственников <адрес> в <адрес> имеется задолженность за фактически оказанные услуги в размере <данные изъяты> руб. 47 коп. и задолженность за содержание и текущий ремонт в сумме <данные изъяты> руб. 36 коп. ООО "УК "Центральная" фактически управляет многоквартирным домом по не расторгнутому в установленном законом порядке и не прекратившему действие договору.
Также при рассмотрении дела суд вышел за пределы заявленных требований, так как было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГ, однако согласно уточненному исковому заявлению собственники просили расторгнуть договор от 2009 г. При этом, договор от 2009 г. с собственниками <адрес> в <адрес> не заключался, о чем неоднократно упоминалось при рассмотрении дела, но истцы настаивали на удовлетворении именно этих требований.
В возражениях на жалобу истец С.Г.Ф., просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика ООО "УК "Центральная" К.М.В., поддержавшую доводы жалобы, истца Г.Л.В., представителей третьего лица ООО "Биком" Т.З.Б., К.Т.И., возражавших против удовлетворения жалобы, указавших на законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что имеются основания для расторжения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников в одностороннем порядке, так как в период действия договора управления ООО "УК "Центральная" допускались нарушения условий договора управления.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он основан на законе и подтверждается собранными по делу доказательствами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола *** итогов заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГ между ООО "УК "Центральная" и собственниками помещений в данном многоквартирном доме сроком на три года был заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая компания по заданию собственников за плату обязалась оказывать услуги по организации выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, осуществлению деятельности связанной с агентированием в отношениях с исполнителями, предоставляющими данные услуги и работы в многоквартирном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей деятельность, а именно совершением управляющей компанией юридических и иных действий от имени и за счет собственников (л.д. 59, 60-68 том ***).
Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГ инициативной группой собственников решено провести в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования, итоги которого подвести ДД.ММ.ГГ В повестку дня внесены вопросы об отказе от услуг ООО "УК "Центральная" и расторжении договора с ООО "УК "Центральная", выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей организации. Повестка дня собрания отражена в извещении собственникам (л.д. 9, 10 том ***).
Факт получения собственниками бюллетеней для голосования подтверждается реестрами собственников жилого дома (л.д. 23-31 том ***).
Итоги внеочередного заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома оформлены протоколом *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым было решено отказаться от услуг ООО "УК "Центральная", выбрать способ управления многоквартирным домом через управление управляющей организацией - ООО "Биком" (л.д. 4-5 том ***).
Также судом установлено, что ООО "УК "Центральная" была извещена о принятом собственниками жилого дома решении о расторжении договора на управление, в адрес ответчика была направлена копия протокола от ДД.ММ.ГГ Было предложено представить технические документы, а также издать приказ о снятии дома с обслуживания. Данное заявление получено управляющей компанией ДД.ММ.ГГ (л.д. 6 том ***).
Кроме того, ДД.ММ.ГГ председателем домового комитета С.Г.Ф. для проведения проверки директору ООО "УК "Центральная" было предложено ознакомится с документами, подтверждающими результаты голосования (л.д. 7).Письмом от ДД.ММ.ГГ ООО "УК "Центральная" отказано в расторжении договора в связи с наличием задолженности у собственников в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 8 том ***).
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.
На основании ч. ч. 1, 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, названной нормой Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен случай расторжения договора управления многоквартирным домом собственниками помещений в одностороннем порядке, при этом правильным является вывод суда, что в рассматриваемом споре значение будет иметь факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства по договору управления. Доводы жалобы о не применении к возникшим между сторонами правоотношениям положений закона о расторжении договора в связи с ненадлежащим обслуживанием, во внимание не принимаются.
Судом установлено, что в период действия договора управления ООО "УК "Центральная" допускались нарушения условий договора управления. Данный вывод сделан на основании представленных доказательств в виде показаний свидетелей, письменных материалов, оценка которых произведена по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Так материалы дела содержат акт визуального осмотра инженерных систем и конструктивных элементов, составленный собственниками жилых помещении в многоквартирном <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ, которым собственниками установлены многочисленные неисправности инженерных систем, общего имущества собственников в подвале дома, на крыше, в подъездах. По итогам осмотра принято решение о создании инициативной группы по проведению внеочередного общего собрания собственников, на котором решить вопрос о дальнейшем сотрудничестве с ООО "УК "Центральная" (л.д. 52-53 том ***). Также имеется акт осмотра (осеннего) технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования от ДД.ММ.ГГ, которым комиссия также установила нарушение содержания общего имущества собственников (л.д. 50-51 том ***).
Доводы жалобы о недопустимости указанных актов в качестве доказательств, не принимаются во внимание. В данном случае со стороны управляющей организации оказываются услуги содержанию и ремонту общего имущества, потребителями которых являются собственники помещений в многоквартирном доме, и именно собственники оценивают качество предоставляемых им услуг, в связи с чем ссылки на заинтересованность лиц, составлявших акты и отсутствие у них специального образования не состоятельны.
Таким образом, истцами были представлены надлежащие доказательства, подтверждающие невыполнение ООО "УК "Центральная" условий договора управления, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о возможности расторжения договора управления с учетом принятого собственниками на общем собрании решения. Доводы жалобы в данной части являются необоснованными.
Доводы жалобы о том, что в соответствии с договором управления его досрочное расторжение по инициативе собственников допускается только при условии отсутствия задолженности собственников перед управляющей компанией, отклоняются судебной коллегией, в связи с противоречием данного условия положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой право на односторонний отказ от исполнения договора управления у собственников не поставлено в зависимость от факта наличия либо отсутствия задолженности по оплате перед управляющей компанией. Как обоснованно указано судом, ответчик при наличии задолженности не лишен права на обращение в суд с соответствующими требованиями к собственникам жилых помещений.
Доводы апелляционной жалобы на то, что осуществление выбора новой управляющий организации возможно только после расторжения договора с организацией ранее занимавшейся управлением многоквартирным домом, основаны на неверном толковании закона. Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома в силу требований ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом законом не предусмотрено обязательное расторжение договора с управляющей организацией, ранее занимавшейся обслуживанием жилого дома до выбора новой обслуживающей организации. Доводы ООО "УК "Центральная" о надлежащем исполнений обязанностей по договору не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права разрешать вопрос о способе управления и выборе соответствующей организации. При этом качество услуг в данном случае, как было указано выше, определяется непосредственно потребителями с учетом фактически понесенных затрат.
Анализ протокола итогов заочного голосования собрания собственников от ДД.ММ.ГГ подробно отражен в решении суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается с мотивами, на основании которых суд пришел к выводу, что в ходе голосования собственниками фактически решался вопрос о продолжении работы с ООО "УК "Центральная", либо о прекращении сотрудничества. Отсутствие в протоколе голосования дословной формулировки "о расторжении договора", как правильно указано судом, не влияет на правовую суть принятого собственниками решения. Доводы жалобы в данной части во внимание не принимаются.
Также не принимается коллегией довод представителя ответчика о нарушении судом положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о принятии решения по заявленным требованиям. Как следует из искового заявления, в нем изложена просьба о расторжении договора на оказание услуг по организации эксплуатации содержанию общего имущества и выполнения работ по текущему ремонту многоквартирного <адрес> в <адрес>, заключенного между жителями данного дома и ООО "УК "Центральная". При этом в исковом заявлении отсутствует указание на дату заключения данного договора. Поскольку при рассмотрении дела судом была установлена конкретная дата заключения договора управления, о расторжении которого просят истцы, то указание в решении суда на данную дату договора, не является выходом за пределы заявленных требований.
Учитывая, что выводы суда основаны на законе, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" - К.М.В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)