Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кувшинова В.Е., судей Поповой Е.Г., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Оразовой Ж.К.,
с участием в судебном заседании:
индивидуальный предприниматель Сызранцев Евгений Вячеславович (паспорт),
представитель Администрации города Пензы - не явился; Администрация извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01 апреля 2013 года в помещении суда апелляционную жалобу Администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06 декабря 2012 года по делу N А49-5798/2012 (судья Дудорова Н.В.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Сызранцева Евгения Вячеславовича (ОГРНИП 312583618800019, ИНН 580301725647), Пензенская область, г. Пенза,
к Администрации города Пензы (ОГРН 1025801358945, ИНН 5836010360), Пензенская область, г. Пенза,
о признании недействительным приказа от 15 марта 2012 года N 131п об отказе в переводе жилых помещений в нежилой фонд, об обязании принять решение о переводе жилых помещений в нежилой фонд,
установил:
индивидуальный предприниматель Сызранцев Евгений Вячеславович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Сызранцев Е.В.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа первого заместителя главы Администрации г. Пензы (далее - Администрация г. Пензы) по земельным и градостроительным вопросам от 15.03.2012 N 131п об отказе в переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 2 жилого дома N 13, расположенного по ул. Ворошилова в городе Пензе, в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета, а также обязании Администрации г. Пензы в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о переводе указанных жилых помещений в нежилой фонд с целью их использования в качестве стоматологического кабинета путем издания соответствующего приказа (т. 1 л.д. 6 - 8).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 по делу N А49-5798/2012 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным приказ первого заместителя главы Администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 15.03.2012 N 131п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 4 в квартире N 2 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета" и обязал Администрацию города Пензы в месячный срок со дня вступления настоящего судебного акта в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - N 4 в квартире N 2 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета (т. 2 л.д. 26 - 38).
В апелляционной жалобе Администрация г. Пензы просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 60 - 62).
Предприниматель апелляционную жалобу отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителя Администрации г. Пензы, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании предприниматель отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении предпринимателя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, предприниматель, являясь собственником квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 42,1 кв. м, расположенной на первом этаже по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, 13 - 2, обратился в Администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры в нежилые с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета.
По результатам рассмотрения данного обращения и представленных с ним документов первым заместителем главы Администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам был издан приказ от 15.03.2012 N 131п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 4 в квартире N 2 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета" (т. 1 л.д. 82).
Отказ произведен на основании пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации - несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения: часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации - несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
В адрес предпринимателя направлено уведомление о принятом решении об отказе в переводе жилого помещений в нежилое (т. 1 л.д. 11).
Предприниматель с приказом не согласился и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены статьями 22 - 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
На основании названных норм постановлением Главы Администрации города Пензы от 09.03.2010 N 214 утверждено Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы.
Исходя из положений части 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1.26 части 1 статьи 33 Устава города Пензы, утвержденного Решением Пензенской Городской Думы N 130-12/4 от 30.06.2005, осуществление перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения находится в компетенции Администрации города Пензы.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 32.1 Устава города Пензы Первый заместитель Главы администрации по земельным и градостроительным вопросам обеспечивает исполнение решений органов местного самоуправления, а также издает приказы по вопросу перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
- 1) заявление о переводе помещения;
- 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (часть 2 статьи 23 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (часть 3 статьи 23 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
- 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
- 2) представления документов в ненадлежащий орган;
- 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
- 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит квартира, состоящая из одной жилой комнаты, имеющая назначение: жилое, общей площадью 42,1 кв. м, расположенная на первом этаже жилого дома по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, 13 - 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 58 АБ N 073061, выданным 12.09.11 (т. 1 л.д. 12).
Предприниматель обратился в Администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры N 2 в доме N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе в нежилые с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета.
Как следует из преамбулы оспариваемого приказа, ответчику представлены свидетельство о государственной регистрации права 58 АБ N 073061, технический паспорт на квартиру N 2 в доме N 13 по ул. Ворошилова, технический паспорт на жилой дом N 13 по ул. Ворошилова, техническое заключение и проект перепланировки квартиры N 2, расположенной по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, дом 13, под нежилые цели с реконструктивными работами по фасаду и обустройством отдельного входы, выполненный ООО ППП "ЭСН", справка ООО "Пензастрой сервис+" от 25.01.2012 N 242 об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире, протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома от 28.01.2012, паспорт заявителя.
Доводов о том, что перечисленные документы оформлены с нарушением предъявляемых к ним требований, оспариваемый приказ не содержит.
Таким образом, предприниматель, обладая правом собственности на жилое помещение, обратился с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые в надлежащий полномочный орган, в надлежащем порядке, представив полный пакет документов, предусмотренных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Требовать представления других документов орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ.
По правилам части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Оспариваемым приказом предпринимателю отказано в переводе помещений на основании несоблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности. В чем конкретно Администрацией г. Пензы установлено несоблюдение указанных требований, в приказе от 15.03.2012 N 131п не указано.
Как следует из технического паспорта, спорная квартира располагается на первом этаже девятиэтажного жилого дома 2011 года постройки, физический износ жилого дома составляет 5%; фундамент - железобетонные сваи и блоки; наружные стены - кирпичные; перегородки - кирпичные, пазогребневые плиты; перекрытия - железобетонные плиты; полы бетонные; внутренняя отделка - простая. Дом оснащен всеми видами инженерного оборудования: холодным и горячим водоснабжением, центральной канализацией, вытяжной вентиляцией, электрифицирован, газифицирован.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки и реконструкции предполагаются следующие работы: демонтаж внутренних ненесущих перегородок; монтаж новых легковозводимых перегородок; закладка дверного проема выхода на общую лестничную клетку глухой противопожарной перегородкой, отделяющей нежилое помещение от жилой части здания с последующим ремонтом общей лестничной площадки; устройство дверного проема в наружной стене на месте существующего оконного проема за счет демонтажа кирпичной кладки под подоконником с целью организации входной группы; звукоизоляция потолка и стен, смежных с жилыми помещениями дома; демонтаж газоприемного оборудования; устройство тамбура из лоджии; внутренняя отделка помещений; установка элементов лестницы входа и козырька; наружная отделка фасада; благоустройство прилегающей территории.
Проект перепланировки квартиры предусматривает обустройство обособленного входа в помещение на месте окна путем демонтажа подоконной зоны в наружной стене с установкой дверного блока размером 1450 x 2100h мм, состоящего из двухстворчатой двери в металлическом профиле; обустройство входной площадки с лестницей; демонтаж части ограждения лоджии с последующей установкой дверного блока 1200 x 2100h мм.
На главном фасаде помещения в оконном проеме в осях А/1-2 устраивается отдельный вход, для чего демонтируется подоконная часть оконного проема в комнате N 2. В проем устанавливается дверной блок из однокамерного стеклопакета в металлическом профиле размером 1450 x 2100h мм., состоящий из двухстворчатой двери (существующая перемычка не затрагивается).
Высота от уровня пола помещения до уровня отмостки здания составляет 900 мм, поэтому при входе предусмотрено крыльцо с лестничным маршем из 6-ти ступеней.
Площадка с лестницей выполняется из металлоконструкций с устройством монолитной железобетонной площадки и ступеней с последующей облицовкой их керамогранитной плиткой.
Для опирания площадки и лестницы предусмотрены опоры из металлической балки квадратного сечения размером 150 x 150 мм. В основании каждой опоры предполагается выполнить бетонный фундамент с армированием размером 200 x 200 x 200 мм на песчаной подушке с общим углублением не более 300 мм.
Демонтаж подоконной зоны размером 700 x 850h мм. в наружной стене для устройства дверного проема планируется проводить без применения пневмоинструментов с высокой энергией удара (отбойных молотков, бетоноломов), а только методом прорезки дисковым электроинструментом, обеспечивающим сохранность оставляемых частей конструкции без видимых повреждений (сколов, трещин). Демонтаж подоконной зоны планируется произвести в габаритах оконного проема. Проектной документацией предусматривается усиление дверного проема, устраиваемого путем демонтажа подоконной зоны, металлической рамой.
Для оценки технического состояния строительных конструкций жилого помещения по ул. Ворошилова, 13 - 2 в г. Пензе и возможности его перевода в нежилое помещение специализированной организацией обществом с ограниченной ответственностью проектно-производственным предприятием "ЭСН" (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, N СРО-П-081 - 5836307298 - 00358 - 3 от 22.12.10 - т. 1 л.д. 38 - 40) проведено техническое обследование, по результатам которого сделаны следующие выводы и рекомендации: все несущие и ограждающие конструкции жилого помещения находятся в хорошем состоянии. Значительных разрушений, трещин, прогибов, осадок и других деформаций не обнаружено. Безопасная эксплуатация помещений обеспечена. Реконструкция квартиры под медицинский кабинет с устройством изолированного входа на месте существующих оконных проемов (путем демонтажа части кирпичной кладки под подоконниками) технически возможна при условии выполнения перепланировки согласно рабочему проекту, разработанному лицензированной организацией, и соблюдения мер предосторожности в процессе проведения строительных работ. При устройстве проемов в наружных стенах здания, а также при выполнении работ по демонтажу перегородок запрещается применять инструменты ударного действия. Работы, указанные в проектной документации, не затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что условия проекта перепланировки переводимой квартиры не противоречат требованиям жилищного законодательства.
В письменном отзыве на заявление и в ходе судебного разбирательства по делу в суде первой инстанции представитель Администрации г. Пензы пояснял, что единственным основанием для отказа предпринимателю в переводе указанного жилого помещения в нежилое явилось отсутствие согласия на перевод всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме. Администрация г. Пензы полагает, что поскольку вход в помещение будет организован путем демонтажа части стены подоконной зоны в наружной стене, организация входной группы предусмотрена путем устройства крыльца с лестницей и козырька за счет прилегающей к наружной стене дома территории (земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений жилого дома), следовательно, происходит изменение общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии со статьями 146, 147 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Из части 2 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещении в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).
Отдельного случая, когда объект (часть объекта) общего имущества в многоквартирном доме в виде части земельного участка предполагается использовать одним из собственников помещений в многоквартирном доме, а не посторонним этому дому лицом, жилищным законодательством не рассматривается.
Следовательно, для предоставления такого права пользования частью земельного участка одному из собственников помещений в многоквартирном доме также требуется принятие решения общего собрания собственников по данному вопросу.
В соответствии с положениями статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
На основании статьи 37 ЖК РФ доля в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Следовательно, решение по вопросу предоставления части общего имущества в пользование одному из собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме не требуется, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 40 ЖК РФ, так как не произошло присоединения общего имущества к планируемой к переводу квартире заявителя, как не произошло уменьшения общего имущества.
Согласно проектной документации общая площадь помещений в квартире вследствие ее перепланировки не увеличивается за счет общего имущества. Уменьшения общего имущества вследствие обустройства входной группы путем демонтажа подоконной части пространства не происходит, поскольку ограждающие конструкции не перестают быть общим имуществом, а размер окон и дверей не влияет на объем общего имущества, поскольку при подсчете площади общего имущества в виде ограждающих конструкций не исключается площадь окон и дверей.
Также не изменяется площадь земельного участка, поскольку вследствие проектируемой перепланировки квартиры к предпринимателю не переходит право собственности на земельный участок. Монтаж крыльца и козырька предполагает установку четырех опор из металлической балки квадратного сечения размером 150 x 150 мм.
Таким образом, имеет место пользование земельным участком, на что в силу статьи 46 ЖК РФ необходимо согласие 2/3 собственников помещений в доме.
Доля в праве на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определяется пропорционально размеру площади квартиры. Поскольку вследствие проектируемой перепланировки не увеличивается площадь переводимой квартиры, следовательно, не происходит увеличения доли в праве на земельный участок.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что приведенный Администрацией города Пензы в обоснование оспариваемого приказа довод о необходимости согласия на перевод всех собственников помещений в многоквартирном доме, не соответствует нормам жилищного и градостроительного законодательства.
Согласно представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по запросу суда выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 104 - 159) общая площадь помещений многоквартирного дома N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе составляет 8754,5 кв. м.
Следовательно, 2/3 от общего числа голосов должны составить голоса собственников помещений, имеющих в совокупности площадь 5836,33 кв. м (66,67% голосов).
В соответствии с положениями статьи 47 ЖК РФ общее собрание помещений в многоквартирном доме было проведено в форме заочного голосования.
Согласно протоколам голосования (т. 1 л.д. 21 - 26, том 2 л.д. 18 - 20) по вопросу перевода в нежилой фонд квартиры N 2, принадлежащей заявителю, под организацию стоматологического кабинета с организацией входных групп (вход в помещение) путем разбора подоконного пространства кв. N 2, и предоставления права пользования общим имуществом многоквартирного дома в виде земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для установки входной группы и организации входа в помещение, проголосовали "за" - собственники 6036 кв. м (68,95%), "против" - собственники 111,8 кв. м (1,28%).
Следовательно, за решение о согласовании перевода жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение с организацией отдельного входа с торца здания, принято более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Все остальные документы, подтверждающие соблюдение предпринимателем требований статей 22 - 23 ЖК РФ, были предметом рассмотрения Администрацией города Пензы, что видно из преамбулы оспариваемого приказа, и не вызвали претензий у полномочного органа местного самоуправления.
Таким образом, поскольку основания для отказа в переводе, указанные в оспариваемом приказе, признаны судом несостоятельными, каких-либо обстоятельств, которые препятствовали бы переводу помещений спорной квартиры в нежилые, по настоящему делу не установлено, суд первой инстанции в соответствии с частями 2, 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о признании приказа Первого заместителя Главы Администрации города Пензы N 131п от 15.03.2912 недействительным и об обязании Администрации города Пензы произвести перевод спорных жилых помещений в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено. Каких-либо новых доводов апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Администрацией г. Пензы в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 06 декабря 2012 года по делу N А49-5798/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N А49-5798/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А49-5798/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кувшинова В.Е., судей Поповой Е.Г., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Оразовой Ж.К.,
с участием в судебном заседании:
индивидуальный предприниматель Сызранцев Евгений Вячеславович (паспорт),
представитель Администрации города Пензы - не явился; Администрация извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01 апреля 2013 года в помещении суда апелляционную жалобу Администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06 декабря 2012 года по делу N А49-5798/2012 (судья Дудорова Н.В.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Сызранцева Евгения Вячеславовича (ОГРНИП 312583618800019, ИНН 580301725647), Пензенская область, г. Пенза,
к Администрации города Пензы (ОГРН 1025801358945, ИНН 5836010360), Пензенская область, г. Пенза,
о признании недействительным приказа от 15 марта 2012 года N 131п об отказе в переводе жилых помещений в нежилой фонд, об обязании принять решение о переводе жилых помещений в нежилой фонд,
установил:
индивидуальный предприниматель Сызранцев Евгений Вячеславович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Сызранцев Е.В.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа первого заместителя главы Администрации г. Пензы (далее - Администрация г. Пензы) по земельным и градостроительным вопросам от 15.03.2012 N 131п об отказе в переводе помещений N 1 - 4 в квартире N 2 жилого дома N 13, расположенного по ул. Ворошилова в городе Пензе, в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета, а также обязании Администрации г. Пензы в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о переводе указанных жилых помещений в нежилой фонд с целью их использования в качестве стоматологического кабинета путем издания соответствующего приказа (т. 1 л.д. 6 - 8).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.12.2012 по делу N А49-5798/2012 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным приказ первого заместителя главы Администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 15.03.2012 N 131п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 4 в квартире N 2 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета" и обязал Администрацию города Пензы в месячный срок со дня вступления настоящего судебного акта в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - N 4 в квартире N 2 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета (т. 2 л.д. 26 - 38).
В апелляционной жалобе Администрация г. Пензы просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 60 - 62).
Предприниматель апелляционную жалобу отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителя Администрации г. Пензы, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании предприниматель отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении предпринимателя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, предприниматель, являясь собственником квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 42,1 кв. м, расположенной на первом этаже по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, 13 - 2, обратился в Администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры в нежилые с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета.
По результатам рассмотрения данного обращения и представленных с ним документов первым заместителем главы Администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам был издан приказ от 15.03.2012 N 131п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 4 в квартире N 2 жилого дома N 13 по улице Ворошилова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета" (т. 1 л.д. 82).
Отказ произведен на основании пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации - несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения: часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации - несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
В адрес предпринимателя направлено уведомление о принятом решении об отказе в переводе жилого помещений в нежилое (т. 1 л.д. 11).
Предприниматель с приказом не согласился и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое установлены статьями 22 - 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
На основании названных норм постановлением Главы Администрации города Пензы от 09.03.2010 N 214 утверждено Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы.
Исходя из положений части 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1.26 части 1 статьи 33 Устава города Пензы, утвержденного Решением Пензенской Городской Думы N 130-12/4 от 30.06.2005, осуществление перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения находится в компетенции Администрации города Пензы.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 32.1 Устава города Пензы Первый заместитель Главы администрации по земельным и градостроительным вопросам обеспечивает исполнение решений органов местного самоуправления, а также издает приказы по вопросу перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
- 1) заявление о переводе помещения;
- 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (часть 2 статьи 23 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (часть 3 статьи 23 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
- 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
- 2) представления документов в ненадлежащий орган;
- 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
- 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит квартира, состоящая из одной жилой комнаты, имеющая назначение: жилое, общей площадью 42,1 кв. м, расположенная на первом этаже жилого дома по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, 13 - 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 58 АБ N 073061, выданным 12.09.11 (т. 1 л.д. 12).
Предприниматель обратился в Администрацию города Пензы с заявлением о переводе жилых помещений квартиры N 2 в доме N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе в нежилые с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета.
Как следует из преамбулы оспариваемого приказа, ответчику представлены свидетельство о государственной регистрации права 58 АБ N 073061, технический паспорт на квартиру N 2 в доме N 13 по ул. Ворошилова, технический паспорт на жилой дом N 13 по ул. Ворошилова, техническое заключение и проект перепланировки квартиры N 2, расположенной по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Ворошилова, дом 13, под нежилые цели с реконструктивными работами по фасаду и обустройством отдельного входы, выполненный ООО ППП "ЭСН", справка ООО "Пензастрой сервис+" от 25.01.2012 N 242 об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире, протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома от 28.01.2012, паспорт заявителя.
Доводов о том, что перечисленные документы оформлены с нарушением предъявляемых к ним требований, оспариваемый приказ не содержит.
Таким образом, предприниматель, обладая правом собственности на жилое помещение, обратился с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые в надлежащий полномочный орган, в надлежащем порядке, представив полный пакет документов, предусмотренных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Требовать представления других документов орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ.
По правилам части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 данной статьи.
Оспариваемым приказом предпринимателю отказано в переводе помещений на основании несоблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности. В чем конкретно Администрацией г. Пензы установлено несоблюдение указанных требований, в приказе от 15.03.2012 N 131п не указано.
Как следует из технического паспорта, спорная квартира располагается на первом этаже девятиэтажного жилого дома 2011 года постройки, физический износ жилого дома составляет 5%; фундамент - железобетонные сваи и блоки; наружные стены - кирпичные; перегородки - кирпичные, пазогребневые плиты; перекрытия - железобетонные плиты; полы бетонные; внутренняя отделка - простая. Дом оснащен всеми видами инженерного оборудования: холодным и горячим водоснабжением, центральной канализацией, вытяжной вентиляцией, электрифицирован, газифицирован.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки и реконструкции предполагаются следующие работы: демонтаж внутренних ненесущих перегородок; монтаж новых легковозводимых перегородок; закладка дверного проема выхода на общую лестничную клетку глухой противопожарной перегородкой, отделяющей нежилое помещение от жилой части здания с последующим ремонтом общей лестничной площадки; устройство дверного проема в наружной стене на месте существующего оконного проема за счет демонтажа кирпичной кладки под подоконником с целью организации входной группы; звукоизоляция потолка и стен, смежных с жилыми помещениями дома; демонтаж газоприемного оборудования; устройство тамбура из лоджии; внутренняя отделка помещений; установка элементов лестницы входа и козырька; наружная отделка фасада; благоустройство прилегающей территории.
Проект перепланировки квартиры предусматривает обустройство обособленного входа в помещение на месте окна путем демонтажа подоконной зоны в наружной стене с установкой дверного блока размером 1450 x 2100h мм, состоящего из двухстворчатой двери в металлическом профиле; обустройство входной площадки с лестницей; демонтаж части ограждения лоджии с последующей установкой дверного блока 1200 x 2100h мм.
На главном фасаде помещения в оконном проеме в осях А/1-2 устраивается отдельный вход, для чего демонтируется подоконная часть оконного проема в комнате N 2. В проем устанавливается дверной блок из однокамерного стеклопакета в металлическом профиле размером 1450 x 2100h мм., состоящий из двухстворчатой двери (существующая перемычка не затрагивается).
Высота от уровня пола помещения до уровня отмостки здания составляет 900 мм, поэтому при входе предусмотрено крыльцо с лестничным маршем из 6-ти ступеней.
Площадка с лестницей выполняется из металлоконструкций с устройством монолитной железобетонной площадки и ступеней с последующей облицовкой их керамогранитной плиткой.
Для опирания площадки и лестницы предусмотрены опоры из металлической балки квадратного сечения размером 150 x 150 мм. В основании каждой опоры предполагается выполнить бетонный фундамент с армированием размером 200 x 200 x 200 мм на песчаной подушке с общим углублением не более 300 мм.
Демонтаж подоконной зоны размером 700 x 850h мм. в наружной стене для устройства дверного проема планируется проводить без применения пневмоинструментов с высокой энергией удара (отбойных молотков, бетоноломов), а только методом прорезки дисковым электроинструментом, обеспечивающим сохранность оставляемых частей конструкции без видимых повреждений (сколов, трещин). Демонтаж подоконной зоны планируется произвести в габаритах оконного проема. Проектной документацией предусматривается усиление дверного проема, устраиваемого путем демонтажа подоконной зоны, металлической рамой.
Для оценки технического состояния строительных конструкций жилого помещения по ул. Ворошилова, 13 - 2 в г. Пензе и возможности его перевода в нежилое помещение специализированной организацией обществом с ограниченной ответственностью проектно-производственным предприятием "ЭСН" (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, N СРО-П-081 - 5836307298 - 00358 - 3 от 22.12.10 - т. 1 л.д. 38 - 40) проведено техническое обследование, по результатам которого сделаны следующие выводы и рекомендации: все несущие и ограждающие конструкции жилого помещения находятся в хорошем состоянии. Значительных разрушений, трещин, прогибов, осадок и других деформаций не обнаружено. Безопасная эксплуатация помещений обеспечена. Реконструкция квартиры под медицинский кабинет с устройством изолированного входа на месте существующих оконных проемов (путем демонтажа части кирпичной кладки под подоконниками) технически возможна при условии выполнения перепланировки согласно рабочему проекту, разработанному лицензированной организацией, и соблюдения мер предосторожности в процессе проведения строительных работ. При устройстве проемов в наружных стенах здания, а также при выполнении работ по демонтажу перегородок запрещается применять инструменты ударного действия. Работы, указанные в проектной документации, не затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что условия проекта перепланировки переводимой квартиры не противоречат требованиям жилищного законодательства.
В письменном отзыве на заявление и в ходе судебного разбирательства по делу в суде первой инстанции представитель Администрации г. Пензы пояснял, что единственным основанием для отказа предпринимателю в переводе указанного жилого помещения в нежилое явилось отсутствие согласия на перевод всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме. Администрация г. Пензы полагает, что поскольку вход в помещение будет организован путем демонтажа части стены подоконной зоны в наружной стене, организация входной группы предусмотрена путем устройства крыльца с лестницей и козырька за счет прилегающей к наружной стене дома территории (земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений жилого дома), следовательно, происходит изменение общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии со статьями 146, 147 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Из части 2 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещении в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).
Отдельного случая, когда объект (часть объекта) общего имущества в многоквартирном доме в виде части земельного участка предполагается использовать одним из собственников помещений в многоквартирном доме, а не посторонним этому дому лицом, жилищным законодательством не рассматривается.
Следовательно, для предоставления такого права пользования частью земельного участка одному из собственников помещений в многоквартирном доме также требуется принятие решения общего собрания собственников по данному вопросу.
В соответствии с положениями статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
На основании статьи 37 ЖК РФ доля в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Следовательно, решение по вопросу предоставления части общего имущества в пользование одному из собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме не требуется, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 40 ЖК РФ, так как не произошло присоединения общего имущества к планируемой к переводу квартире заявителя, как не произошло уменьшения общего имущества.
Согласно проектной документации общая площадь помещений в квартире вследствие ее перепланировки не увеличивается за счет общего имущества. Уменьшения общего имущества вследствие обустройства входной группы путем демонтажа подоконной части пространства не происходит, поскольку ограждающие конструкции не перестают быть общим имуществом, а размер окон и дверей не влияет на объем общего имущества, поскольку при подсчете площади общего имущества в виде ограждающих конструкций не исключается площадь окон и дверей.
Также не изменяется площадь земельного участка, поскольку вследствие проектируемой перепланировки квартиры к предпринимателю не переходит право собственности на земельный участок. Монтаж крыльца и козырька предполагает установку четырех опор из металлической балки квадратного сечения размером 150 x 150 мм.
Таким образом, имеет место пользование земельным участком, на что в силу статьи 46 ЖК РФ необходимо согласие 2/3 собственников помещений в доме.
Доля в праве на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определяется пропорционально размеру площади квартиры. Поскольку вследствие проектируемой перепланировки не увеличивается площадь переводимой квартиры, следовательно, не происходит увеличения доли в праве на земельный участок.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что приведенный Администрацией города Пензы в обоснование оспариваемого приказа довод о необходимости согласия на перевод всех собственников помещений в многоквартирном доме, не соответствует нормам жилищного и градостроительного законодательства.
Согласно представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по запросу суда выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 104 - 159) общая площадь помещений многоквартирного дома N 13 по ул. Ворошилова в г. Пензе составляет 8754,5 кв. м.
Следовательно, 2/3 от общего числа голосов должны составить голоса собственников помещений, имеющих в совокупности площадь 5836,33 кв. м (66,67% голосов).
В соответствии с положениями статьи 47 ЖК РФ общее собрание помещений в многоквартирном доме было проведено в форме заочного голосования.
Согласно протоколам голосования (т. 1 л.д. 21 - 26, том 2 л.д. 18 - 20) по вопросу перевода в нежилой фонд квартиры N 2, принадлежащей заявителю, под организацию стоматологического кабинета с организацией входных групп (вход в помещение) путем разбора подоконного пространства кв. N 2, и предоставления права пользования общим имуществом многоквартирного дома в виде земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для установки входной группы и организации входа в помещение, проголосовали "за" - собственники 6036 кв. м (68,95%), "против" - собственники 111,8 кв. м (1,28%).
Следовательно, за решение о согласовании перевода жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение с организацией отдельного входа с торца здания, принято более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Все остальные документы, подтверждающие соблюдение предпринимателем требований статей 22 - 23 ЖК РФ, были предметом рассмотрения Администрацией города Пензы, что видно из преамбулы оспариваемого приказа, и не вызвали претензий у полномочного органа местного самоуправления.
Таким образом, поскольку основания для отказа в переводе, указанные в оспариваемом приказе, признаны судом несостоятельными, каких-либо обстоятельств, которые препятствовали бы переводу помещений спорной квартиры в нежилые, по настоящему делу не установлено, суд первой инстанции в соответствии с частями 2, 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о признании приказа Первого заместителя Главы Администрации города Пензы N 131п от 15.03.2912 недействительным и об обязании Администрации города Пензы произвести перевод спорных жилых помещений в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве стоматологического кабинета.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено. Каких-либо новых доводов апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Администрацией г. Пензы в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 06 декабря 2012 года по делу N А49-5798/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)