Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тонких В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Варовой Л.Н., судей: Кириенко Е.В., Панковой Т.В., при секретаре Ц.,
рассмотрев 17 июля 2013 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <...> на решение Свердловского районного суда г. Перми от 07 декабря 2012 года, которым постановлено: признать правомерным решение управления жилищных отношений администрации города Перми об изъятии для муниципальных нужд - 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201,7 кв. м, ул. <...> в связи с признанием жилого дома по ул. <...> аварийным и подлежащим сносу и принятие основании заключений межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 12.11.2007 г. признаны аварийными и подлежащими сносу. Определить выкупную цену жилого помещения - 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общей площадью 201,7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенный по адресу <...> размере <...> рублей. Возложить на Администрацию г. Перми обязанность выплаты Ш.Н. выкупной цены за 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201.7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м. расположенного по адресу <...> связи с изъятием жилого помещения путем выкупа в размере <...> рублей. Прекратить право собственности Ш.Н. 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201,7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенная по адресу <...> с момента фактической выплаты ей выкупной цены изымаемого недвижимого имущества. Выселить Ш.Н. из 2-этажного бревенчатого жилого дома (лит. А), общей площадью 201.7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенный по адресу <...> без предоставления другого жилого помещения. Признать право собственности за муниципальным образованием "Город Пермь" на 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатого жилого дома (лит. А), общей площадью 201.7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенный по адресу <...>.
Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения представителя администрации г. Перми - М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ООО <...> - Ш.Е., настаивавшей на доводах апелляционной жалобы, заключение прокурора Кузнецовой И.А., полагавшей, что решение суда следует оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Перми обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам Ш.Н. и ООО <...> о признании правомерным решения об изъятии для муниципальных нужд 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом доме, расположенном по адресу <...>, определения выкупной цены доли в размере <...> руб., прекращения право собственности на долю, выселении без предоставления другого жилого помещения и признании прав собственности на долю, возложении на ООО <...> обязанности по выплате ответчику Ш.Н. выкупной цены за 1/32 долю в доме по выше указанному адресу.
Из представленного в суд заявления ответчика Ш.Н. следует, что она согласна с иском администрации города Перми о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд в порядке статьи 32 ЖК РФ, о выселении ее, прекращении прав собственности в части при условии взыскания в ее пользу с муниципального образования город Пермь установленной заключением экспертизы выкупной цены 1/32 доли праве собственности на жилой дом по адресу: <...> размере <...> рублей. С иском о прекращении прав собственности на жилое помещение в течение 10 дней с момента вступления в силу решения выкупе не согласна. Считает, что моментом прекращения права собственности необходимо установить момент фактической выплаты выкупной цены изымаемого жилого помещения. Не согласилась с требованиями истца о возложении на ООО <...> обязанности по выплате выкупной цены за долю в жилом доме.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ООО <...>, указывая в апелляционной жалобе на то, что позиция эксперта противоречит п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка принята площадь по планово-картографическому материалу, приложению к проекту межевания территории N <...> квартала N <...> и составляет 723 кв. м. Документы, согласно которых определялась площадь земельного участка отсутствуют в материалах дела, как и в самом экспертном заключении, что ставит под сомнение выводы эксперта. Согласно технического паспорта на домовладение по адресу: <...> по состоянию на 08 декабря 2003 года, площадь земельного участка под указанным домовладением и надворными постройками составляет 753 кв. м. Право собственника на возмещение рыночной стоимости земельного участка возникает только после изъятия такого земельного участка для муниципальных нужд. На сегодняшний день земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в соответствующем органе, право собственности на данный земельный участок не зарегистрировано, данный земельный участок не изымался для муниципальных нужд, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют. В дополнительной апелляционной жалобе указано на то, что судом исковое требование о возложении обязанности на ООО <...> обязанности выплаты Ш.Н. выкупной цены в размере <...> руб. по существу рассмотрено не было. Суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение о возложении обязанности по выплате выкупной стоимости на истца - Администрацию г. Перми. Выводы суда о стоимости доли Ш.Н. были сделаны в соответствии с экспертным заключением, выданным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Согласно рецензии Пермской торгово-промышленной палаты от 13.05.2013 г. стоимость объекта оценки - ветхого бревенчатого дома, в пересчете за 1 кв. м общей площади, рассчитанная экспертом К., оказалась выше, чем стоимость жилья в домах современной постройки в центре г. Перми в несколько раз. Стоимость земельного участка под жилым домом, в пересчете за 100 кв. м, рассчитанная экспертом К., оказалось выше, чем максимальные цены предложений по г. Перми в несколько раз, что говорит о наличии методических ошибок в экспертном заключении. Считают недопустимым использования данного заключения в качестве доказательства по делу. Просят отменить решение Свердловского районного суда г. Перми от 07 декабря 2012 года. Принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на апелляционную жалобу, представитель администрации г. Перми поддерживает доводы апелляционной жалобы.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Ш.Н. на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2011 N 21/021/2011-409 является собственником 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201,7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенная по адресу: <...>. Жилые дома N <...> по ул. <...> г. Перми на основании заключений межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 12.11.2007 г. признаны аварийными и подлежащими сносу. Указанные дома включены в муниципальную адресную программу по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий г. Перми на 2008-2010 гг. утвержденной решением Пермской городской Думы от 24.06.2008 г. N 217. В связи с тем, что в отношении территории, на которой расположены дома N <...> по ул. <...>, принято решение о развитии застроенной территории: Постановление администрации города Перми от 15.08.2008 N 785 "О развитии застроенной территории, ограниченной ул. <...> в жилом районе <...> города Перми (квартал N <...>)", в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации управлением жилищных отношений администрации города Перми издано распоряжение от 28.01.2011 N 128 "О мерах по сносу жилых N <...> по ул. <...>". 23.03.2011 г. между ООО <...> и Управлением жилищных отношений администрации города Перми заключен договор о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО <...> приняло на себя обязательства по расселению вышеуказанной территории.
Разрешая спор, суд исходил из того, что наиболее верная выкупная цена доли ответчика указана в экспертном заключении и составляет <...> рублей. Возложить обязанность по выплате выкупной цены следует на соответствующее публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которое обратилось с иском о прекращения права собственности и выселении, требование о возложении обязанности по выплате выкупной цена на ООО <...> противоречит требованиям статьи 32 ЖК РФ
Данные выводы суда правомерны, они основаны на установленных судом обстоятельствах дела и верном применении материальных норм.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
С учетом положений данных норм, компенсация стоимости изымаемого помещения должна быть равноценна стоимости аналогичного по метражу на рынке вторичного жилья помещения, которое ответчики могли бы приобрести взамен изымаемого.
При приобретении жилого помещения взамен ранее занимаемого у собственников не должно возникать убытков, вызванных недостатком денежных средств для приобретения нового жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом дана неверная оценка стоимости жилья ответчика и о том, что в стоимость имущества ответчика неправомерно включена стоимость доли земельного участка судебная коллегия считает несостоятельными.
Как следует из материалов дела, суду был представлен отчет ООО <...> от 23.05.2011 г., согласно которому стоимость домовладения в целом по ул. <...> составляет <...> руб., соответственно стоимость доли Ш.Н. составляет <...> руб.
В соответствии с заключением экспертизы, проведенной по определению суда, стоимость доли Ш.Н. составляет <...> руб.
Принимая за основу заключение экспертизы, проведенной по определению суда, суд исходил из того, что заключение представленное истцом составлено на май 2011 года, тогда как экспертное заключение составлено на октябрь 2012 года, из представленного заключения истца невозможно определить компетенцию организации, которая проводила оценку спорного дома, какие подходы были применены в ходе оценки объектов недвижимости.
Представитель ООО <...>, оспаривая стоимость, указанную экспертом в размере <...> руб., со своей стороны не представил суду заключения специалиста о стоимости жилого помещения ответчика на момент рассмотрения дела.
Истцом также не было представлено заключение специалиста на день рассмотрения дела в суде.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Администрация г. Перми настаивая в судебном заседании на том, что выкупная цена доли ответчика должна быть определена в размере <...> руб. не представила доказательств того, что за эту сумму возможно приобрести на рынке вторичного жилья аналогичное по метражу жилое помещение в г. Перми.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Все имеющиеся в материалах дела доказательства, судом оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
В решении приведены мотивы, по которым суд отдал предпочтение оценке стоимости жилья, определенной экспертом К.
Не могут служить основанием к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы о том, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка принята площадь по планово-картографическому материалу, приложению к проекту межевания территории N 61 квартала N <...> и составляет 723 кв. м. Документы, согласно которых определялась площадь земельного участка отсутствуют в материалах дела, как и в самом экспертном заключении, что ставит под сомнение выводы эксперта. Согласно технического паспорта на домовладение по адресу: <...> по состоянию на 08 декабря 2003 года, площадь земельного участка под указанным домовладением и надворными постройками составляет 753 кв. м.
Как следует из экспертного заключения, документы, на которые указывает ответчик в апелляционной жалобе, были предметом исследования в процессе проведения экспертизы, к заключению приложены фрагмент карты градостроительного зонирования, проект межевания территории N 61, фрагмент основного чертежа Генерального плана.
Более того факт отсутствия определенных документов сам по себе не может свидетельствовать о не исследованности необходимой документации экспертом.
Оснований ставить под сомнение заключение эксперта у суда первой инстанции не имелось.
То обстоятельство, что экспертом за основу при определении стоимости объекта был принят размер земельного участка 723 кв. м, а не 753 м кв., как указывает ответчик, на права сторон и на верность выводов эксперта не влияет и выводов эксперта не опровергает.
Не состоятельны также доводы апелляционной жалобы о том, что право собственника на возмещение рыночной стоимости земельного участка возникает только после изъятия такого земельного участка для муниципальных нужд, спорный земельный участок не изымался для муниципальных нужд, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.
Согласно положений ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с ч. 11 ст. 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что подлежат изъятию земельный участок и дом, расположенный на нем.
Положения ст. 32 ЖК РФ, регулирующие обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не предполагают изъятие жилого дома и жилых помещений в нем без изъятия земельного участка.
Изъятие жилого дома без изъятия, земельного участка, на котором он расположен, противоречило бы принципу единства земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Из распоряжения администрации г. Перми от 28.01.2011 г. N 128 следует, что спорный дом подлежит сносу на основании п. 11 ст. 32 ЖК РФ и в соответствии с Постановлением администрации г. Перми от 15.08.2008 г. "О развитии застроенной территории, ограниченной ул. <...> в жилом районе <...> района г. Перми (квартал N <...>), заключений межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 12.11.2007 г. о признании многоквартирных жилых домов N <...> по ул. <...> Свердловского района г. Перми аварийными и подлежащими сносу.
При таких обстоятельствах, доводы о том, что земельный участок, на котором расположен спорный дом не изымается, противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Не могут расцениваться как основания к отмене решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в соответствующем органе, право собственности на данный земельный участок не зарегистрировано, данный земельный участок не изымался для муниципальных нужд, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.
Данные доводы на выводы суда и законность принятого решения не влияют. Судом не была произведена компенсация стоимости земельного участка. Как следует из решения суда, им возложена обязанность выплаты выкупной стоимости доли в жилом помещении в связи с его изъятием, а не стоимость земельного участка.
Из заключения эксперта, которое принято судом первой инстанции за основу при определении выкупной цены объекта, следует, что оценке эксперта подвергался непосредственно сам объект недвижимости, но с учетом земельного участка, на котором расположен дом и надворные постройки.
Земельный участок непосредственно под постройками в силу требований п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома как общее имущество.
Определение стоимости объекта без учета земельного участка, на котором расположен объект, приведет к возникновению убытков собственника жилого помещения, что не допускается в силу положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Также судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что исковое требование о возложении обязанности на ООО <...> выплаты Ш.Н. выкупной цены в размере <...> руб. по существу рассмотрено не было. Суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение о возложении обязанности по выплате выкупной стоимости на истца - Администрацию г. Перми.
Судом первой инстанции были разрешены требования о возложении обязанности на ООО <...> выплаты Ш.Н. выкупной цены в размере <...> руб. Относительно данных требований суд высказал свои сужения, которые подробно и должным образом мотивированы.
Так, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения в порядке статьи 32 ЖК РФ, суд обязан возложить обязанность по выплате выкупной цены на соответствующее публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которое обратилось с иском о прекращения права собственности и выселении. Требование же о возложении обязанности по выплате выкупной цена на ООО <...> не может, быть удовлетворено.
Данные выводы суда правомерны, основаны на верном применении положений ст. 32 ЖК РФ, требования же о возложении обязанности выплаты выкупной цены объекта на ООО <...> не основано на законе.
Не может служить основанием к отмене решения суда довод апелляционной жалобы о том, что стоимость ветхого бревенчатого дома, рассчитанная экспертом, оказалась выше, чем стоимость жилья в домах современной постройки в центре г. Перми в несколько раз. Стоимость земельного участка под жилым домом, рассчитанная экспертом, оказалось выше, чем максимальные цены предложений по г. Перми в несколько раз.
Данный довод голословен и не основан на материалах дела.
Действующее законодательство не содержит указаний определения выкупной цены исключительно путем сравнительного подхода, применительно к аналогичным объектам недвижимости, поскольку равноценное возмещение не должно предполагать возможность приобретения взамен изымаемого жилого помещения, помещения неблагоустроенного в аварийном состоянии. У суда не имелось оснований определять выкупную цену жилого помещения, исходя из стоимости аварийного и неблагоустроенного жилья в г. Перми.
Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену решения суда. Все доводы сводятся к переоценке выводов суда и изложению правовой позиции относительно исковых требований, они были предметом исследования в суде первой инстанции и по ним суд высказал свои суждения.
Все выводы суда должным образом мотивированы с применением норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ судом допущено не было.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 07 декабря 2012 года по доводам, изложенным в апелляционной жалобе ООО <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6187
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. по делу N 33-6187
Судья Тонких В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего: Варовой Л.Н., судей: Кириенко Е.В., Панковой Т.В., при секретаре Ц.,
рассмотрев 17 июля 2013 года в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <...> на решение Свердловского районного суда г. Перми от 07 декабря 2012 года, которым постановлено: признать правомерным решение управления жилищных отношений администрации города Перми об изъятии для муниципальных нужд - 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201,7 кв. м, ул. <...> в связи с признанием жилого дома по ул. <...> аварийным и подлежащим сносу и принятие основании заключений межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 12.11.2007 г. признаны аварийными и подлежащими сносу. Определить выкупную цену жилого помещения - 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общей площадью 201,7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенный по адресу <...> размере <...> рублей. Возложить на Администрацию г. Перми обязанность выплаты Ш.Н. выкупной цены за 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201.7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м. расположенного по адресу <...> связи с изъятием жилого помещения путем выкупа в размере <...> рублей. Прекратить право собственности Ш.Н. 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201,7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенная по адресу <...> с момента фактической выплаты ей выкупной цены изымаемого недвижимого имущества. Выселить Ш.Н. из 2-этажного бревенчатого жилого дома (лит. А), общей площадью 201.7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенный по адресу <...> без предоставления другого жилого помещения. Признать право собственности за муниципальным образованием "Город Пермь" на 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатого жилого дома (лит. А), общей площадью 201.7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенный по адресу <...>.
Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения представителя администрации г. Перми - М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ООО <...> - Ш.Е., настаивавшей на доводах апелляционной жалобы, заключение прокурора Кузнецовой И.А., полагавшей, что решение суда следует оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Перми обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам Ш.Н. и ООО <...> о признании правомерным решения об изъятии для муниципальных нужд 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом доме, расположенном по адресу <...>, определения выкупной цены доли в размере <...> руб., прекращения право собственности на долю, выселении без предоставления другого жилого помещения и признании прав собственности на долю, возложении на ООО <...> обязанности по выплате ответчику Ш.Н. выкупной цены за 1/32 долю в доме по выше указанному адресу.
Из представленного в суд заявления ответчика Ш.Н. следует, что она согласна с иском администрации города Перми о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд в порядке статьи 32 ЖК РФ, о выселении ее, прекращении прав собственности в части при условии взыскания в ее пользу с муниципального образования город Пермь установленной заключением экспертизы выкупной цены 1/32 доли праве собственности на жилой дом по адресу: <...> размере <...> рублей. С иском о прекращении прав собственности на жилое помещение в течение 10 дней с момента вступления в силу решения выкупе не согласна. Считает, что моментом прекращения права собственности необходимо установить момент фактической выплаты выкупной цены изымаемого жилого помещения. Не согласилась с требованиями истца о возложении на ООО <...> обязанности по выплате выкупной цены за долю в жилом доме.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ООО <...>, указывая в апелляционной жалобе на то, что позиция эксперта противоречит п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка принята площадь по планово-картографическому материалу, приложению к проекту межевания территории N <...> квартала N <...> и составляет 723 кв. м. Документы, согласно которых определялась площадь земельного участка отсутствуют в материалах дела, как и в самом экспертном заключении, что ставит под сомнение выводы эксперта. Согласно технического паспорта на домовладение по адресу: <...> по состоянию на 08 декабря 2003 года, площадь земельного участка под указанным домовладением и надворными постройками составляет 753 кв. м. Право собственника на возмещение рыночной стоимости земельного участка возникает только после изъятия такого земельного участка для муниципальных нужд. На сегодняшний день земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в соответствующем органе, право собственности на данный земельный участок не зарегистрировано, данный земельный участок не изымался для муниципальных нужд, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют. В дополнительной апелляционной жалобе указано на то, что судом исковое требование о возложении обязанности на ООО <...> обязанности выплаты Ш.Н. выкупной цены в размере <...> руб. по существу рассмотрено не было. Суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение о возложении обязанности по выплате выкупной стоимости на истца - Администрацию г. Перми. Выводы суда о стоимости доли Ш.Н. были сделаны в соответствии с экспертным заключением, выданным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Согласно рецензии Пермской торгово-промышленной палаты от 13.05.2013 г. стоимость объекта оценки - ветхого бревенчатого дома, в пересчете за 1 кв. м общей площади, рассчитанная экспертом К., оказалась выше, чем стоимость жилья в домах современной постройки в центре г. Перми в несколько раз. Стоимость земельного участка под жилым домом, в пересчете за 100 кв. м, рассчитанная экспертом К., оказалось выше, чем максимальные цены предложений по г. Перми в несколько раз, что говорит о наличии методических ошибок в экспертном заключении. Считают недопустимым использования данного заключения в качестве доказательства по делу. Просят отменить решение Свердловского районного суда г. Перми от 07 декабря 2012 года. Принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на апелляционную жалобу, представитель администрации г. Перми поддерживает доводы апелляционной жалобы.
Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Ш.Н. на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2011 N 21/021/2011-409 является собственником 1/32 доли в праве в 2-этажном бревенчатом жилом доме (лит. А), общая площадь 201,7 кв. м, в том числе жилая 153.0 кв. м, расположенная по адресу: <...>. Жилые дома N <...> по ул. <...> г. Перми на основании заключений межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 12.11.2007 г. признаны аварийными и подлежащими сносу. Указанные дома включены в муниципальную адресную программу по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий г. Перми на 2008-2010 гг. утвержденной решением Пермской городской Думы от 24.06.2008 г. N 217. В связи с тем, что в отношении территории, на которой расположены дома N <...> по ул. <...>, принято решение о развитии застроенной территории: Постановление администрации города Перми от 15.08.2008 N 785 "О развитии застроенной территории, ограниченной ул. <...> в жилом районе <...> города Перми (квартал N <...>)", в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации управлением жилищных отношений администрации города Перми издано распоряжение от 28.01.2011 N 128 "О мерах по сносу жилых N <...> по ул. <...>". 23.03.2011 г. между ООО <...> и Управлением жилищных отношений администрации города Перми заключен договор о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО <...> приняло на себя обязательства по расселению вышеуказанной территории.
Разрешая спор, суд исходил из того, что наиболее верная выкупная цена доли ответчика указана в экспертном заключении и составляет <...> рублей. Возложить обязанность по выплате выкупной цены следует на соответствующее публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которое обратилось с иском о прекращения права собственности и выселении, требование о возложении обязанности по выплате выкупной цена на ООО <...> противоречит требованиям статьи 32 ЖК РФ
Данные выводы суда правомерны, они основаны на установленных судом обстоятельствах дела и верном применении материальных норм.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
С учетом положений данных норм, компенсация стоимости изымаемого помещения должна быть равноценна стоимости аналогичного по метражу на рынке вторичного жилья помещения, которое ответчики могли бы приобрести взамен изымаемого.
При приобретении жилого помещения взамен ранее занимаемого у собственников не должно возникать убытков, вызванных недостатком денежных средств для приобретения нового жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом дана неверная оценка стоимости жилья ответчика и о том, что в стоимость имущества ответчика неправомерно включена стоимость доли земельного участка судебная коллегия считает несостоятельными.
Как следует из материалов дела, суду был представлен отчет ООО <...> от 23.05.2011 г., согласно которому стоимость домовладения в целом по ул. <...> составляет <...> руб., соответственно стоимость доли Ш.Н. составляет <...> руб.
В соответствии с заключением экспертизы, проведенной по определению суда, стоимость доли Ш.Н. составляет <...> руб.
Принимая за основу заключение экспертизы, проведенной по определению суда, суд исходил из того, что заключение представленное истцом составлено на май 2011 года, тогда как экспертное заключение составлено на октябрь 2012 года, из представленного заключения истца невозможно определить компетенцию организации, которая проводила оценку спорного дома, какие подходы были применены в ходе оценки объектов недвижимости.
Представитель ООО <...>, оспаривая стоимость, указанную экспертом в размере <...> руб., со своей стороны не представил суду заключения специалиста о стоимости жилого помещения ответчика на момент рассмотрения дела.
Истцом также не было представлено заключение специалиста на день рассмотрения дела в суде.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Администрация г. Перми настаивая в судебном заседании на том, что выкупная цена доли ответчика должна быть определена в размере <...> руб. не представила доказательств того, что за эту сумму возможно приобрести на рынке вторичного жилья аналогичное по метражу жилое помещение в г. Перми.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Все имеющиеся в материалах дела доказательства, судом оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
В решении приведены мотивы, по которым суд отдал предпочтение оценке стоимости жилья, определенной экспертом К.
Не могут служить основанием к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы о том, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка принята площадь по планово-картографическому материалу, приложению к проекту межевания территории N 61 квартала N <...> и составляет 723 кв. м. Документы, согласно которых определялась площадь земельного участка отсутствуют в материалах дела, как и в самом экспертном заключении, что ставит под сомнение выводы эксперта. Согласно технического паспорта на домовладение по адресу: <...> по состоянию на 08 декабря 2003 года, площадь земельного участка под указанным домовладением и надворными постройками составляет 753 кв. м.
Как следует из экспертного заключения, документы, на которые указывает ответчик в апелляционной жалобе, были предметом исследования в процессе проведения экспертизы, к заключению приложены фрагмент карты градостроительного зонирования, проект межевания территории N 61, фрагмент основного чертежа Генерального плана.
Более того факт отсутствия определенных документов сам по себе не может свидетельствовать о не исследованности необходимой документации экспертом.
Оснований ставить под сомнение заключение эксперта у суда первой инстанции не имелось.
То обстоятельство, что экспертом за основу при определении стоимости объекта был принят размер земельного участка 723 кв. м, а не 753 м кв., как указывает ответчик, на права сторон и на верность выводов эксперта не влияет и выводов эксперта не опровергает.
Не состоятельны также доводы апелляционной жалобы о том, что право собственника на возмещение рыночной стоимости земельного участка возникает только после изъятия такого земельного участка для муниципальных нужд, спорный земельный участок не изымался для муниципальных нужд, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.
Согласно положений ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с ч. 11 ст. 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что подлежат изъятию земельный участок и дом, расположенный на нем.
Положения ст. 32 ЖК РФ, регулирующие обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не предполагают изъятие жилого дома и жилых помещений в нем без изъятия земельного участка.
Изъятие жилого дома без изъятия, земельного участка, на котором он расположен, противоречило бы принципу единства земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Из распоряжения администрации г. Перми от 28.01.2011 г. N 128 следует, что спорный дом подлежит сносу на основании п. 11 ст. 32 ЖК РФ и в соответствии с Постановлением администрации г. Перми от 15.08.2008 г. "О развитии застроенной территории, ограниченной ул. <...> в жилом районе <...> района г. Перми (квартал N <...>), заключений межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г. Перми от 12.11.2007 г. о признании многоквартирных жилых домов N <...> по ул. <...> Свердловского района г. Перми аварийными и подлежащими сносу.
При таких обстоятельствах, доводы о том, что земельный участок, на котором расположен спорный дом не изымается, противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Не могут расцениваться как основания к отмене решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в соответствующем органе, право собственности на данный земельный участок не зарегистрировано, данный земельный участок не изымался для муниципальных нужд, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.
Данные доводы на выводы суда и законность принятого решения не влияют. Судом не была произведена компенсация стоимости земельного участка. Как следует из решения суда, им возложена обязанность выплаты выкупной стоимости доли в жилом помещении в связи с его изъятием, а не стоимость земельного участка.
Из заключения эксперта, которое принято судом первой инстанции за основу при определении выкупной цены объекта, следует, что оценке эксперта подвергался непосредственно сам объект недвижимости, но с учетом земельного участка, на котором расположен дом и надворные постройки.
Земельный участок непосредственно под постройками в силу требований п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома как общее имущество.
Определение стоимости объекта без учета земельного участка, на котором расположен объект, приведет к возникновению убытков собственника жилого помещения, что не допускается в силу положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Также судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что исковое требование о возложении обязанности на ООО <...> выплаты Ш.Н. выкупной цены в размере <...> руб. по существу рассмотрено не было. Суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение о возложении обязанности по выплате выкупной стоимости на истца - Администрацию г. Перми.
Судом первой инстанции были разрешены требования о возложении обязанности на ООО <...> выплаты Ш.Н. выкупной цены в размере <...> руб. Относительно данных требований суд высказал свои сужения, которые подробно и должным образом мотивированы.
Так, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения в порядке статьи 32 ЖК РФ, суд обязан возложить обязанность по выплате выкупной цены на соответствующее публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которое обратилось с иском о прекращения права собственности и выселении. Требование же о возложении обязанности по выплате выкупной цена на ООО <...> не может, быть удовлетворено.
Данные выводы суда правомерны, основаны на верном применении положений ст. 32 ЖК РФ, требования же о возложении обязанности выплаты выкупной цены объекта на ООО <...> не основано на законе.
Не может служить основанием к отмене решения суда довод апелляционной жалобы о том, что стоимость ветхого бревенчатого дома, рассчитанная экспертом, оказалась выше, чем стоимость жилья в домах современной постройки в центре г. Перми в несколько раз. Стоимость земельного участка под жилым домом, рассчитанная экспертом, оказалось выше, чем максимальные цены предложений по г. Перми в несколько раз.
Данный довод голословен и не основан на материалах дела.
Действующее законодательство не содержит указаний определения выкупной цены исключительно путем сравнительного подхода, применительно к аналогичным объектам недвижимости, поскольку равноценное возмещение не должно предполагать возможность приобретения взамен изымаемого жилого помещения, помещения неблагоустроенного в аварийном состоянии. У суда не имелось оснований определять выкупную цену жилого помещения, исходя из стоимости аварийного и неблагоустроенного жилья в г. Перми.
Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену решения суда. Все доводы сводятся к переоценке выводов суда и изложению правовой позиции относительно исковых требований, они были предметом исследования в суде первой инстанции и по ним суд высказал свои суждения.
Все выводы суда должным образом мотивированы с применением норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ судом допущено не было.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 07 декабря 2012 года по доводам, изложенным в апелляционной жалобе ООО <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)