Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 (судья Лежнева Н.Д.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 (судьи Киреева О.Ю., Лобанова Л.Е., Терехина И.И.) по делу N А03-18581/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (656015, г. Барнаул, пр-кт Строителей, 16, ИНН 2221132961, ОГРН 1082221003061)
к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656056, г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 20, ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381)
о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет) о признании договора аренды нежилого помещения от 26.12.2011N 424 недействительным в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013, исковые требования удовлетворены.
Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Комитет считает, что вывод судов о недействительности подпунктов 3.1.2, 3.1.5, 3.1.14 спорного договора аренды сделан без учета статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; условиями договора на арендатора возлагается обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества, расходы, связанные с текущим содержанием, оплатой коммунальных услуг, установкой общедомовых приборов учета потребления ресурсов. По мнению Комитета, судами не учтены положения части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая выводы судов соответствующими действующему законодательству.
Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 26.12.2011 N 424, по условиям которого Комитет (арендодатель) передал обществу (арендатор) в пользование на период с 26.12.2011 по 25.11.2012 нежилое помещение площадью 54,1 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5, для использования под обслуживание жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендатор обязан, в частности, возмещать по отдельному договору (договорам), пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на содержание и благоустройство закрепленной за арендатором территории, расходы на коммунальные услуги (потребленные энергоресурсы) и общее содержание здания.
Пунктом 3.1.5 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.
Согласно пункту 3.1.14 договора аренды, на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Полагая, что вышеуказанные пункты договора не соответствуют требованиям гражданского и жилищного законодательства и являются недействительными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя предъявленные требования, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствие оспариваемых пунктов договора аренды требованиям статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом суды исходили из того, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. В этой связи, спорный договор аренды в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14, устанавливающих обязанность общества возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания и участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности, а также заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов), признан судами недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств и соответствуют действующему законодательству, правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 166646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, в силу прямого указания закона именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11 указал, что в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещений в многоквартирном доме не наделен правом возлагать непосредственно на арендатора данного имущества обязанность заключить гражданско-правовой договор с третьим лицом по содержанию общего имущества дома.
В силу указанных норм закона и принимая во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды правомерно признали оспариваемые пункты договора аренды недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы Комитета в кассационной жалобе со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статью 153 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку основаны на неверном толковании положений законодательства.
Кассационная жалоба не содержит аргументов, опровергающих обоснованность выводов судов, свидетельствующих о неправильном применении норм права.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки в судах первой и апелляционной инстанций, обоснованно отклонены.
По существу доводы жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции согласно статье 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом кассационной инстанции не установлено оснований для отмены судебных актов, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 по делу N А03-18581/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.07.2013 ПО ДЕЛУ N А03-18581/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. по делу N А03-18581/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 (судья Лежнева Н.Д.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 (судьи Киреева О.Ю., Лобанова Л.Е., Терехина И.И.) по делу N А03-18581/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (656015, г. Барнаул, пр-кт Строителей, 16, ИНН 2221132961, ОГРН 1082221003061)
к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656056, г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 20, ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381)
о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет) о признании договора аренды нежилого помещения от 26.12.2011N 424 недействительным в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013, исковые требования удовлетворены.
Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Комитет считает, что вывод судов о недействительности подпунктов 3.1.2, 3.1.5, 3.1.14 спорного договора аренды сделан без учета статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; условиями договора на арендатора возлагается обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества, расходы, связанные с текущим содержанием, оплатой коммунальных услуг, установкой общедомовых приборов учета потребления ресурсов. По мнению Комитета, судами не учтены положения части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая выводы судов соответствующими действующему законодательству.
Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 26.12.2011 N 424, по условиям которого Комитет (арендодатель) передал обществу (арендатор) в пользование на период с 26.12.2011 по 25.11.2012 нежилое помещение площадью 54,1 кв. м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5, для использования под обслуживание жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендатор обязан, в частности, возмещать по отдельному договору (договорам), пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на содержание и благоустройство закрепленной за арендатором территории, расходы на коммунальные услуги (потребленные энергоресурсы) и общее содержание здания.
Пунктом 3.1.5 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.
Согласно пункту 3.1.14 договора аренды, на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Полагая, что вышеуказанные пункты договора не соответствуют требованиям гражданского и жилищного законодательства и являются недействительными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя предъявленные требования, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствие оспариваемых пунктов договора аренды требованиям статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом суды исходили из того, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. В этой связи, спорный договор аренды в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14, устанавливающих обязанность общества возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания и участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности, а также заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов), признан судами недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств и соответствуют действующему законодательству, правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 166646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, в силу прямого указания закона именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11 указал, что в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещений в многоквартирном доме не наделен правом возлагать непосредственно на арендатора данного имущества обязанность заключить гражданско-правовой договор с третьим лицом по содержанию общего имущества дома.
В силу указанных норм закона и принимая во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды правомерно признали оспариваемые пункты договора аренды недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы Комитета в кассационной жалобе со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статью 153 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку основаны на неверном толковании положений законодательства.
Кассационная жалоба не содержит аргументов, опровергающих обоснованность выводов судов, свидетельствующих о неправильном применении норм права.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки в судах первой и апелляционной инстанций, обоснованно отклонены.
По существу доводы жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции согласно статье 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом кассационной инстанции не установлено оснований для отмены судебных актов, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 по делу N А03-18581/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)