Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Соловьянова Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,
судей краевого суда Савина А.Н., Осиповой И.Г.,
с участием секретаря Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации г. Пятигорска и М.С. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 20 февраля 2013 года,
- по делу по иску М.С. к Ч.О.В. о возложении обязанности по устранению препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа (сноса) за свой счет незаконного строения, восстановлении положения, имеющегося до нарушения права;
- по иску Администрации города Пятигорска к Ч.О.В. о возложении обязанности за свой счет осуществить снос (демонтаж) самовольно возведенного капитального строения с габаритными размерами 20,0 x 26,0 м и высотой 6 м,
встречному иску Ч.О.В. к М.С., администрации города Пятигорска о компенсации морального вреда в размере ... рублей; взыскании судебных расходов по оплате услуг проведения судебной строительно-технической экспертизы в сумме ... рублей,
заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
М.С. обратилась в суд с иском к Ч.О.В. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком и демонтировать (снести) за свой счет незаконное строение, которое ограничивает доступ на земельный участок, а также разрушает ее имущество; восстановить положение, имеющееся до нарушения ее права. В обоснование заявленных требований сослалась на то, что является собственником нежилых помещений в лит. А N 27, 24а, 29, 32, 33, 34, 35 площадью 144,8 кв. м, расположенных по ул. ... Земельный участок, расположенный по указанному адресу под многоквартирным домом, находится в общей долевой собственности, кадастровый N .... Ответчик Ч.О.В., являющаяся одним из сособственников помещений в данном многоквартирном доме, произвела снос своих помещений, нарушив тем самым целостность многоквартирного дома и осуществив послабление фундамента. В нарушение ее прав и без ее согласия Ч.О.В. на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, начала незаконное капитальное строительство. Доли земельных участков сособственников в натуре не выделены, а потому владение и пользование землей осуществляется по соглашению всех сособственников. Проектная и разрешительная документация, а также градостроительный план земельного участка отсутствует. Строительством незаконного объекта истец лишена права пользования своим имуществом и земельным участком. Ответчик перекрыла доступ к запасному (пожарному) выходу из ее помещения, разрушила целостность кровельного покрытия, ограничила пользование дворовой территорией. Кроме того, происходит разрушение стен помещений истца. Добровольно устранить препятствия в пользовании земельным участком ответчик не желает, в связи с чем она вынуждена обратиться за судебной защитой.
Администрация г. Пятигорска обратилась в суд с иском к Ч.О.В. о сносе самовольно возведенного капитального строения с габаритными размерами 20,0 x 26,0 и высотой 6,0 м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. .... В обоснование заявленного иска администрация города сослалась на то, что комиссией в составе специалистов МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска" по поручению прокуратуры проведена проверка законности строительных работ, осуществляемых на территории многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, с выходом на место и составлением акта. В ходе проверки при визуальном обследовании установлено, что на вышеуказанной территории осуществлен снос части многоквартирного дома и начаты строительные работы по возведению объекта капитального строительства сложной конфигурации в указанных размерах. Согласованной проектной документации и градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, отсутствуют. Собственником квартир N ... и ... указанного многоквартирного дома является Ч.О.В. На неоднократные уведомления администрации о необходимости представить документы, подтверждающие законность строительных работ, ответчик не реагирует. Возведение самовольного строения на территории муниципального образования города-курорта нарушает права и законные интересы администрации, как органа, выдающего разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию. Администрация в таких случаях вправе обратиться с иском в суд в публичных интересах. В силу положений ст. 222 ГК РФ, ч. 3 ст. 25 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" лицо, виновное в самовольном строительстве, обязано за свой счет осуществить его снос (полную разборку).
Определением суда от 05.07.2012 года гражданские дела N 2-1712/12 по иску М.С. к Ч.О.В. и N 2-1953/12 по иску Администрации города Пятигорска к Ч.О.В. объединены в гражданское дело под N 2-1953/12.
В декабре 2012 года Ч.О.В. обратилась в суд с иском к М.С., Администрации города Пятигорска о компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что с конца мая 2012 года в производстве суда находится объединенное гражданское дело по искам указанных лиц к ней. 25.05.2012 года судом вынесено определение о принятии обеспечительных мер. В связи с этим строительные работы, проводимые ООО "Ремстройиндустрия" по ул. ... приостановлены и не ведутся до настоящего времени. По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу возобновлено, решение до настоящего времени не принято. В связи с этим на протяжении длительного времени она претерпевает нравственные и физические страдания, поскольку постоянно переживает и находится в нервном стрессе, что отрицательно отразилось на состоянии ее здоровья. В связи с этим считает необходимым взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере ... руб.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований М.С., Администрации г. Пятигорска, Ч.О.В. - отказано. Судом распределены судебные расходы по делу.
В апелляционной жалобе Администрация г. Пятигорска просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Суд изначально исказил правовую природу иска Администрации, что повлекло неверные выводы суда, расценившего данный иск исключительно как негаторный. В данном случае Администрация выступает в первую очередь как орган местного самоуправления, то есть в интересах муниципального образования, а не только как собственник помещения, право собственности на которое лишена. Возводя самовольное строение Ч.О.В. не получила согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на снос общего имущества - подвалов, чердаков, крыши и т.д., а также на занятие части общего земельного участка, что обязательно в силу требований ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Суд не дал правовую оценку не только незаконным действиям ответчика, но и нанесению реального имущественного вреда муниципальному образованию. Утверждение суда о том, что земельный участок, как и другое общее имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме не основан на законе. Судом не принято во внимание вывод самовольного строения за границы земельного участка многоквартирного дома. Действиями ответчика доля Администрации в общем имуществе многоквартирного дома уменьшилась. Судом сделан правомерный вывод о том, что спорное строение является самовольным, указав при этом на незначительность несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве. Однако суд не указал, по каким критериям и на основании каких доказательств считает эти нарушения не существенными. Неверен вывод суда о том, что для проведения строительных работ Ч.О.В. было достаточно разрешения, выданного Министерством культуры СК, а также разрешения межведомственной комиссии при администрации г. Пятигорска. Такая позиция не основана на законе. Также суд не дал должной оценки отклонению строения и от документации, согласованной Министерством культуры СК. Вопреки выводам суда в материалах дела имеется достаточно доказательств свидетельствующих о самозахвате и использовании под строительство самовольного объекта земельного участка многоквартирного дома: конфигурация вновь построенного строения существенно отличается в большую сторону от ранее существовавшего лит.Б. Газовая труба, ранее проходившая по границе лит. Б, теперь находится внутри здания, построенного Ч.О.В. Своим строение последняя захватила не только часть земельного участка под многоквартирным домом, но и часть городской территории. В данном случае ответчик выполнила в отношении здания-памятника не указанные в ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", а произвела снос, то есть фактическое уничтожение памятника культуры. Экспертное заключение содержит многочисленные нарушения и отсутствие ответов на вопросы. Судом не был привлечен орган опеки и попечительства к рассматриваемому делу, несмотря на то, что сособственниками помещений, снесенных ответчиком, являются несовершеннолетние дети. Суд проигнорировал довод администрации о возможной угрозе жизни, здоровью, сохранности имущества собственников помещений в многоквартирном доме в связи с наличием вмурованной в фундамент строения Ч.О.В., а также проходящей через построенные ею помещений газовой трубы. Судом не дано правовой оценки доводу истцов относительно необходимости получения ответчиком согласия сособственников помещений на производство работ по реконструкции здания.
В апелляционной жалобе М.С. просит решение суда отменить, так как будучи собственником как примыкающего в лит.Б помещений N 24, т.е. пристройки N 2 в лит. А, так и квартир лит. Б, Ч.О.В. полностью снесла строение лит.Б и приступила к осуществлению нового строительства из монолитного железобетона; снесла существующее крыльцо со ступеньками, обеспечивающими вход в ее помещения со стороны внутреннего двора, вырыла на его месте котлован непосредственно впритык к существующему фундаменту лит. А, соорудила из железобетона фундамент и подвальные помещения под новое строительство в стык с фундаментом лит. А и воздвигла на месте ее крыльца горизонтальную площадку из железобетонных конструкций со ступеньками. Эти работы проводятся ответчиком без решения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома лит. Б аварийным и подлежащим сносу. Судом не принято во внимание, что осуществление сноса лит. Б повлекло нарушение как целостности общей кровли, так и целостности перекрытия и фундамента лит. А. Разрушение стен помещений N 31 и N 32 лит. Б, примыкающих к наружной стене помещений N 24 и N 22 лит. А, повлекло деформацию кладки несущих стен лит. А. При проведении работ по сносу лит. Б, выполнении работ нулевого цикла и выполнения бетонных работ были нарушены структура грунтового основания, целостность фундаментных конструкций, кладка несущих стен лит. А. На прилегающих стенах, как с наружной стороны строения, так и внутри принадлежащих ей помещений лит. А появились трещины. Работы по сносу старого здания и возведению каркаса нового ухудшили технические характеристики строения лит. А. и его несущих строительных конструкция, создавая угрозу обрушения. Строительно-технической экспертизой от 18.04.2012 года, проведенной по ее инициативе, установлено, что выполненные работы по сносу части старого здания лит.Б и возведению каркаса нового здания привели к предаварийному состоянию несущих строительных конструкций, состояние которых характеризуется как ограничено работоспособное. Однако данному заключению должной оценки со стороны суда не дано. Судом сделан безосновательный вывод о том, что осуществление ответчиком полного сноса лит. Б и возведение нового строения соответствует требованиям научно-проектной документации на производство работ по сохранению (реставрации) объекта культурного наследия. На самом деле речь идет о строительстве ответчиком нового объекта недвижимости на месте ранее снесенного объекта - лит. Б. Строящийся вместо снесенного объект не является лит. Б. Снесенный объект лит. Б имеет статус памятника истории и культуры, что также не учтено судом. Судом не принято во внимание, что после сноса ответчиком в начале 2011 года лит. Б, все последующие согласования и разрешения на реконструкцию и реставрацию снесенного объекта различных органов, в том числе и Министерства культуры, не имели правового значения для рассматриваемого дела, поскольку такой объект культурного наследия перестал существовать. Экспертное заключение содержит много неясностей, неточностей, пробелов. Разрешение на производство работ ответчиком у совладельцев не получено. Возводимое ответчиком строение значительно выше ранее существовавшего лит. Б, возведено ответчицей на недопустимо близком расстоянии от лит. А., что также нарушает права истца.
В возражении на апелляционные жалобы ответчик Ч.О.В. считает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалоб несостоятельными.
Исследовав материалы дела, инвентарные дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, заслушав представителя истца М.С. - Хачатуряна В.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя администрации г. Пятигорска - М.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Администрации, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов указанных жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Ч.О.В. подлежит оставлению без изменения, а в остальной части - отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом истец М.С. является собственником нежилых помещений многоквартирного дома в лит. А - N 27, 24а, 29, 32, 33, 34, 35, площадью 144,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. ..., на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 22.06.2004 года. Право собственности на данные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке 20.07.2004 года.
Ответчик Ч.О.Н. является собственником квартир: N ..., общей площадью 53,80 кв. м, на основании договора купли-продажи от 28.12.2009 года; N ..., общей площадью 44,20 кв. м, на основании договора купли-продажи от 28.12.2009 года; N ..., общей площадью 91,80 кв. м, на основании договора купли-продажи от 05.10.2010 года; нежилых помещений N 18, 19, 22, 33, 34, на основании договора купли-продажи от 03.09.2008 года по вышеуказанному адресу. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" является собственником нежилого помещения площадью 56 кв. м, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 года имеется запись. Данное помещение передано в аренду П. сроком с 01.01.2007 года по 31.12.2015 года.
Постановлением руководителя администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 17.04.2008 года N ... многоквартирному дому N ..., расположенному по ул. ... г. Пятигорск присвоен адрес: г. Пятигорск, ул. ...
Согласно сведений кадастрового паспорта земельного участка от 11.05.2012 года N ..., правообладателем земельного участка, площадью 1173 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ..., с кадастровым номером ..., являются собственники помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Из материалов дела, сообщения Министерства культуры Ставропольского края следует, что в 1994 году в рамках инвентаризации историко-культурного наследия Кавказских Минеральных Вод была подготовлена учетная карточка на памятник архитектуры "Особняк" конец 19 века по ул. ... г. Пятигорск, которая утверждена Министерством культуры РСФСР 09.09.1994 года. Согласно данным учетной карточки памятником является двухэтажное здание, расположенное по указанному адресу (лит. А). На основании первичной учетной документации памятник был поставлен на государственный учет и охрану постановлением главы администрации Ставропольского края от 01.10.1995 года N ... как объект культурного наследия местного (с 2002 года - регионального) значения.
Постановлением руководителя администрации г. Пятигорска от 17.04.2008 года N ... комплексу домов N ..., расположенному по ул. ... был присвоен адрес - ул. .... Указанное постановление об изменении адресов с Министерством культуры края не согласовывалось. В результате все здания по указанному адресу, включая малоценные, хозяйственные и ветхие одноэтажные постройки, получили единый адрес с памятником архитектуры.
Собственник Ч.О.В. в 2008 году приобрела в собственность нежилые помещения, в 2010 году - квартиры N ... по ул. .... В связи с тем, что приобретенные помещения расположены по одноименному адресу с домом, являющимся объектом культурного наследия (ул. ...), собственником подготовлен акт осмотра технического состояния памятника от 22.11.2010 года, в котором отражено аварийное состояние помещений. Ранее, 14.07.2010 года, ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" подготовило "Техническое заключение по материалам обследования существующего здания жилого дома по ул. ... г. Пятигорска" в выводах которого указано, что конструкции здания несут прямую угрозу для жизни людей и находящихся непосредственно рядом конструкций других зданий.
Земельный участок под многоквартирным домом по указанному адресу относится к групповой охранной зоне N 7, режим которой позволяет проводить регенерацию исторической застройки.
На основании полученных данных и в связи с тем, что аварийное здание было пристроено к памятнику, Ч.О.В. обратилась в Министерство культуры края за разрешением на проведение противоаварийных работ на принадлежащее ей на праве собственности строение.
02.12.2010 года N ... Министерством культуры СК выдано разрешение организации ООО "Фирма "Ремстройиндустрияцентр" (директор К.) на проведение противоаварийных работ объекта культурного наследия по ул. ... (лит. Б), на основании отчета о техническом обследовании несущих и ограждающих конструкций квартир N ... и N ... здания, выполненный ООО "Кавминводская лаборатория сейсмостойкого строительства"; акта осмотра технического состояния объекта культурного наследия от 22.11.2010 года, выполненной ООО "Фирма "Ремстройиндустрияцентр". Ответственным за выполнение работ по настоящему разрешению указан генеральный директор ООО К.
В материалах дела имеется отчет Кавминводской лаборатории сейсмостойкого строительства 2010 года, согласно которому на основании визуального осмотра здания снаружи и внутри, выявлено, что квартиры N ... вместе составляют часть здания расположенного по ул. ... г. Пятигорск. Здание одноэтажное с подвальным этажом. Здание построено приблизительно в 1895 г. Состояние здания не удовлетворительное, находится в аварийном состоянии. Рекомендуется выполнение следующих мероприятий: на время выполнения проектных и подготовительных работ, рекомендуется выполнить ограждение поврежденного участка здания, в связи с тем, что конструкция находится в не устойчивом состоянии и может представлять опасность для жизни людей; выполнить новый фундамент под стену со стороны ул. ..., при этом глубину залегания фундаментов требуется принимать не меньше и не больше существующих; в связи с тем, что в конструкцию здания будет введен новый элемент и то, что уже нарушена работа всех существующих фундаментов здания, рекомендуется для обеспечения совместной работы и дополнительной жесткости выполнить в уровне пола подвального этажа монолитную плиту по всей площади неразрывно (толщину и армирование определяет проектная организация); выполнить новую стену подвала со стороны ул. ...; разобрать стену фасада со стороны ул. ... до основания; на месте разобранной стены выполнить новую, при этом при проектировании следует учесть разность масс существующих стен и вновь возводимой, т.е. рекомендуется принять материал, который бы компенсировал массу предыдущей конструкции таким образом, чтобы не нарушить равномерность усадки конструкции после возведения новой. Также при проектировании следует учесть подпор грунта со стороны дороги и давление от поперечной стены, также вибрации от проезжей части; остальные стены здания усилить торкретом (разрабатывается проектной организацией); проемы рекомендуется обрамить стальным уголком; выполнить полную разборку оставшейся части перекрытия; выполнить новое перекрытие. Рекомендуется выполнить из легких стальных конструкций, при этом, обязательно обработав огнезащитным составом все стальные и деревянные элементы перекрытия. Железобетонное перекрытие не рекомендуется в связи с увеличением нагрузки на стены и фундаменты здания, что может привести к дальнейшим разрушениям в конструкциях; в связи с тем, что будет необходимо производить замену фасадной стены, то вероятней всего понадобится выполнить демонтаж кровли, таким образом, на данном этапе конкретных рекомендаций дать невозможно.
03.05.2012 года Министерством культуры края за N ... Ч.О.В. выдано разрешение, сроком действия до 31.12.2012 года, на выполнение реставрационно-восстановительных работ по сохранению объекта культурного наследия. Согласована научно-проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованная Министерством культуры края 28.12.2010 года. Указано, что работы выполняются ООО "Фирма "Ремстройиндустрияцентр".
В июле 2012 года в Министерство культуры края обратилась с заявлением М.С. о возникновении угрозы для объекта культурного наследия "Особняк" по ул. ... в г. Пятигорске. Предписанием от 30.07.2012 года N ... в адрес Ч.О.В. работы были приостановлены до разработки в составе проектной документации раздела об обеспечении сохранности объекта культурного наследия и получения положительного заключения государственной экспертизы.
На основании акта государственной историко-культурной экспертизы от 01.11.2012 года приказом Министерства культуры СК от 22.11.2012 года N ... утвержден предмет охраны объекта культурного наследия "Особняк конца 19 века": объемно-пространственная и планировочная композиция двухэтажного, с подвалом, квадратного в центре здания, фиксирующая историческую планировку старого центра города в районе пересечения главных улиц - ... и ...; габариты и несущие конструкции исторических капитальных стен и фундаментов из бутового камня; габариты крыши; отметки деревянных перекрытий; высотные отметки по коньку кровли; - композиция и архитектурно-художественное оформление фасадов здания: решение фасадов в стиле образцовой застройки старого центра города; невысокий каменный оштукатуренный цоколь; акцентированный профилированными парными пилястрами юго-западный угол здания; простые наличники окон; оштукатуренная поверхность фасадов. На фасаде, выходящем на улицу ...: горизонтальные тяги, профилированный карниз, исторический рисунок деревянных заполнений оконных проемов, их расположение и габариты. На литерах "Б, В", не входящих в предмет охраны вышеуказанного объекта культурного наследия, действует режим групповой охранной зоны, разрешающий регенерацию исторической застройки - с ограничением этажности до двух этажей.
В материалах дела также имеется заключение ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" от 2010 года, согласно которому перепланировка квартир N ... и N ... по ул. ... с усилением конструкций и заменой части конструкций обеспечит устойчивость здания в целом, соответствует требованиям нормативных экологических, санитарных и противопожарных норм, а также обеспечит безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
Впоследствии Ч.О.В. обратилась в администрацию г. Пятигорска с вопросом о производстве ремонтно-строительных работ по перепланировке квартир N ... и ... по ул. ... в г. Пятигорске.
Ч.О.В. в адрес межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска предоставлено архитектурное решение ООО "Проектное бюро промышленного гражданского строительства", которое согласованно с МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска" и Управляющей компанией "Новый город" от 27.04.2010 года. В данном решение отражены архитектурно-планировочные решения, согласно которым, в связи с аварийным состоянием наружной стены со стороны пл. ..., в проекте предусматривается следующий объем работ: 1) разборка конструкций кровли и перекрытия; 2) разборка аварийной стены и фундамента; 3) усиление остальных стен и фундаментов; 4) выполнение новых фундаментов и стен со стороны пл. ... с установкой железобетонных рам; 5) выполнение железобетонных монолитных перекрытий; 6) устройство кровли; 7) выполнение новых перегородок. Также приложены отчет Кавминводской лаборатории сейсмостойкого строительства 2010 года и заключение ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" от 2010 года о состоянии квартир N ... и ... по указанному выше адресу.
Решением межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска о согласовании перепланировки жилого помещения от 28.05.2010 года согласована перепланировка жилого помещения по ул. ..., кв. .. и кв. .... Срок производства ремонтно-строительных работ установлен с 10.06.2010 года по 10.12.2010 года.
Решением межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска от 06.12.2011 года продлен срок производства ремонтно-строительных работ до 01.01.2013 года, которое утверждено постановлением администрации города Пятигорска СК "Об утверждении решений межведомственной комиссии администрации города (по вопросам жилых (нежилых) помещений" от 16.12.2011 года N ....
Из справки Управления архитектуры администрации г. Пятигорска от 31.05.2010 года N ... следует, что здание по адресу: г. Пятигорск ул. ... входит в Единый государственный реестр памятников истории, культуры и архитектуры г. Пятигорска ("Особняк" конец XIX века - Постановление главы администрации Ставропольского края N ... от 01.11.1995 г.), входит в четвертую групповую охранную зону.
31.05.2010 года между Управлением архитектуры администрации г. Пятигорска и Ч.О.В. заключены охранные договоры по использованию недвижимых памятников истории и культуры, находящихся в личной собственности граждан на квартиры N ... и ... по ул. ... в г. Пятигорске, срок действия которых прекращается в случае перехода права собственности на памятник другому лицу.
Таким образом, материалами дела подтверждено первоначальное состояние объекта недвижимости и необходимость проведения реконструкции.
Суд первой инстанции, разрешая заявленный спор, сослался на то, что надлежащим лицом, к полномочиям которого относится выдача соответствующего разрешения на реконструкцию объекта, является Министерство культуры Ставропольского края. Выводы суда первой инстанции в данной части о порядке применении норм материального права являются верными.
В соответствии со ст. 9.3 ФЗ от 25.06.2002 года N 73 РФ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", введенной в действие ФЗ от 29.12.2006 года N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий" и исходя из анализа указанного Закона (ст. 17, ч. 9 ст. 18, ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 23, ст. 6, ч. 3 ст. 34, ч. 2 ст. 45, ст. 39, ст. 48, 55, ч. 1 ст. 54, ч. 5 ст. 58) в рамках предоставленных полномочий органы местного самоуправления выдают в отношении объектов местного (муниципального) значения, находящихся в собственности поселений и городских округов, задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласовывают проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия местного (муниципального значения) в соответствии с муниципальными правовыми актами (ч. 2 ст. 45).
В соответствии с п. п. 5 п. 10.7 Положения о Министерстве культуры Ставропольского края, утвержденного Постановлением Правительства СК от 16.08.2012 года N 296-П, Министерство выдает разрешение на строительство в случае осуществления строительства, реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.
Вышеизложенные нормы закона, а также требования о необходимости и порядке получении разрешения на проведение реконструкции объекта с указанным правовым статусом имеющиеся и в других законах и нормативных актах, на которые сослался суд в мотивировочной части решения, свидетельствуют о том, что разрешение на производство реконструкции объекта по ул. ... должно выдаваться Министерством культуры края, поскольку данный объект является объектом культуры регионального значения.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у Ч.О.В. надлежащим образом оформленной разрешительной документации на проведение работ на объекте (с учетом его особого правового статуса) являются правильными, т.к. они основаны на всесторонней и полной оценке доказательств, представленных в материалы дела и нормах материального права. Поэтому доводы администрации в указанной части нельзя признать обоснованными.
Вместе с тем, как следует их заключений проведенных по делу (первоначальной и дополнительной) судебных строительно-технических экспертиз, возведенные в результате проводимых Ч.О.В. строительных и ремонтно-строительных работ конструкции, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. ..., соответствуют требованиям научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной с Министерством культуры Ставропольского края 28 октября 2010 года, за исключением фактического наличия карнизного выступа размером 1,2 x 3,5 м, в направлении фасада по ул. .., в осях 6/Г-6/Д, не предусмотренное представленной проектной документацией. При этом границы реконструированного здания не выходят за границы первоначального объекта недвижимости.
Кроме того, материалами дела подтверждены доводы М.С. о демонтаже крыльца, примыкающего к лит. А, с которого осуществлялся доступ как в квартиру N ..., собственником которого является Ч.О.В., так и в помещение N 24а, собственником которого является М.С. Однако, во время проведения строительных работ, взамен ранее существовавшего крыльца возведен элемент железобетонных конструкций, имеющий ступени и горизонтальную площадку, с которой возможен доступ в помещение N 24а. Выездом состава суда на место возведения данного строения установлено, что выход из помещения N 24а и вход, осуществляется на перекрытия над подвальными помещениями лит. Б по открытой лестничной площадке. Верх перекрытия представляет собой террасу, вход и выход на которую не ограничен.
В связи с изложенным, а также с учетом заключения экспертизы в указанной части, суд пришел к обоснованному выводу о том, что доступ в помещение N 24а не ограничен. Снос ранее имевшего места крыльца, примыкающего в лит. А влияния на эксплуатацию помещений М.С. не оказал. Поэтому исковые требования в части восстановления снесенного крыльца судом обоснованно отклонены.
Не подтверждены экспертным заключением и доводы М.С. в части разрушения в результате проводимого строительства целостности кровельного покрытия и нарушения целостности фундамента в лит. А при демонтаже лит. Б. В связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части нельзя признать обоснованными.
Нельзя признать состоятельными и доводы апелляционных жалоб о произведенном захвате земельного участка, находящегося в общей собственности и самозахвате муниципальной земли ответчиком Ч.О.В. при производимых ею строительных работах, поскольку надлежащих доказательств этому суду не представлено.
Вместе с тем, при разрешении дела по существу судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно преамбулы ФЗ "Об объектах культурного наследия" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.
В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.
Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 33 ФЗ "Об объектах культурного наследия" одной и из целей государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращение изменение облика и интерьера этих объектов. Как следует из ч. 4 ст. 45 ФЗ "Об объектах культурного наследия" работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утверждаемыми федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Строительные нормы и правила применяются при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия только в случаях, не противоречащих интересам сохранения данного объекта культурного наследия.
Как следует из раздела V "Правила ведения реставрационных работ на недвижимых памятниках истории и культуры" Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры (Приложение к Приказу Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203) важнейшим условием проведения строительных работ на объекте является их осуществление без изменения исторически сложившегося облика памятника. В соответствии с п. 95 указанной Инструкции производство работ на памятниках должно осуществляться при обязательном соблюдении всех положений утвержденной научно-проектной документации, требуемой технологии проведения работ и их высокого качества.
Следовательно, с учетом особого правового статуса объекта действующее законодательство запрещает проведение соответствующих работ с отступлением от проекта, даже если это отступление не является значительным, исходя из общих норм и правил гражданского строительства. Обратное означало бы нарушение принципов и целей государственной охраны объектов культурного наследия.
Такое отступление от проекта Ч.И. допущено и это обстоятельство подтверждено надлежащими доказательствами по делу.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в результате проведенных работ на спорном объекте имеется карнизный выступ размером 1,2 x 3,5 м, в направлении фасада по ул. .., в осях 6/Г-6/Д, не предусмотренный представленной проектной документацией, что установлено заключениями проведенных по делу судебных строительно-технических экспертиз.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции констатирует нарушение Ч.О.В. специальных указанных выше норм в области проведения строительных работ на спорном объекте.
Вывод суда первой инстанции о том, что данное нарушение не является существенным, не может быть признан обоснованным. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что данное обстоятельство проверено судом на предмет сохранения внешнего облика объекта и не привело к изменению его первоначального состояния и утрате культурной и исторической ценности. Иск о признании права собственности на самовольную постройку, в рамках которого данное обстоятельство, безусловно, подлежало бы доказыванию со стороны Ч.О.В., не заявлялся.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.
Следовательно, спорный объект надлежит квалифицировать как самовольную постройку по признаку существенного нарушения при ее возведении строительных норм и правил. Данная постройка подлежит сносу за счет Ч.О.В., которая произвела ее строительство.
На основании изложенного исковые требования и доводы апелляционной жалобы администрации города Пятигорска в указанной части подлежат удовлетворению, а решение суда - отмене.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда от 20 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Ч.О.В. о компенсации морального вреда; отказа во взыскании судебных расходов с администрации г. Пятигорска; отказа в удовлетворении исковых требований М.С. - оставить без изменения. Доводы апелляционной жалобы М.С. - без удовлетворения.
Это же решение в остальной части отменить, принять в отмененной части новое решение, которым обязать Ч.О.В. за свой счет осуществить снос (демонтаж) самовольно возведенного капитального строения с габаритными размерами 20,0 x 26,0 и высотой 6 метров, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ....
Доводы апелляционной жалобы администрации г. Пятигорска удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3569/13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июля 2013 г. по делу N 33-3569/13
Судья: Соловьянова Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,
судей краевого суда Савина А.Н., Осиповой И.Г.,
с участием секретаря Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Администрации г. Пятигорска и М.С. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 20 февраля 2013 года,
- по делу по иску М.С. к Ч.О.В. о возложении обязанности по устранению препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа (сноса) за свой счет незаконного строения, восстановлении положения, имеющегося до нарушения права;
- по иску Администрации города Пятигорска к Ч.О.В. о возложении обязанности за свой счет осуществить снос (демонтаж) самовольно возведенного капитального строения с габаритными размерами 20,0 x 26,0 м и высотой 6 м,
встречному иску Ч.О.В. к М.С., администрации города Пятигорска о компенсации морального вреда в размере ... рублей; взыскании судебных расходов по оплате услуг проведения судебной строительно-технической экспертизы в сумме ... рублей,
заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
М.С. обратилась в суд с иском к Ч.О.В. об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком и демонтировать (снести) за свой счет незаконное строение, которое ограничивает доступ на земельный участок, а также разрушает ее имущество; восстановить положение, имеющееся до нарушения ее права. В обоснование заявленных требований сослалась на то, что является собственником нежилых помещений в лит. А N 27, 24а, 29, 32, 33, 34, 35 площадью 144,8 кв. м, расположенных по ул. ... Земельный участок, расположенный по указанному адресу под многоквартирным домом, находится в общей долевой собственности, кадастровый N .... Ответчик Ч.О.В., являющаяся одним из сособственников помещений в данном многоквартирном доме, произвела снос своих помещений, нарушив тем самым целостность многоквартирного дома и осуществив послабление фундамента. В нарушение ее прав и без ее согласия Ч.О.В. на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, начала незаконное капитальное строительство. Доли земельных участков сособственников в натуре не выделены, а потому владение и пользование землей осуществляется по соглашению всех сособственников. Проектная и разрешительная документация, а также градостроительный план земельного участка отсутствует. Строительством незаконного объекта истец лишена права пользования своим имуществом и земельным участком. Ответчик перекрыла доступ к запасному (пожарному) выходу из ее помещения, разрушила целостность кровельного покрытия, ограничила пользование дворовой территорией. Кроме того, происходит разрушение стен помещений истца. Добровольно устранить препятствия в пользовании земельным участком ответчик не желает, в связи с чем она вынуждена обратиться за судебной защитой.
Администрация г. Пятигорска обратилась в суд с иском к Ч.О.В. о сносе самовольно возведенного капитального строения с габаритными размерами 20,0 x 26,0 и высотой 6,0 м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. .... В обоснование заявленного иска администрация города сослалась на то, что комиссией в составе специалистов МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска" по поручению прокуратуры проведена проверка законности строительных работ, осуществляемых на территории многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, с выходом на место и составлением акта. В ходе проверки при визуальном обследовании установлено, что на вышеуказанной территории осуществлен снос части многоквартирного дома и начаты строительные работы по возведению объекта капитального строительства сложной конфигурации в указанных размерах. Согласованной проектной документации и градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, отсутствуют. Собственником квартир N ... и ... указанного многоквартирного дома является Ч.О.В. На неоднократные уведомления администрации о необходимости представить документы, подтверждающие законность строительных работ, ответчик не реагирует. Возведение самовольного строения на территории муниципального образования города-курорта нарушает права и законные интересы администрации, как органа, выдающего разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию. Администрация в таких случаях вправе обратиться с иском в суд в публичных интересах. В силу положений ст. 222 ГК РФ, ч. 3 ст. 25 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" лицо, виновное в самовольном строительстве, обязано за свой счет осуществить его снос (полную разборку).
Определением суда от 05.07.2012 года гражданские дела N 2-1712/12 по иску М.С. к Ч.О.В. и N 2-1953/12 по иску Администрации города Пятигорска к Ч.О.В. объединены в гражданское дело под N 2-1953/12.
В декабре 2012 года Ч.О.В. обратилась в суд с иском к М.С., Администрации города Пятигорска о компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что с конца мая 2012 года в производстве суда находится объединенное гражданское дело по искам указанных лиц к ней. 25.05.2012 года судом вынесено определение о принятии обеспечительных мер. В связи с этим строительные работы, проводимые ООО "Ремстройиндустрия" по ул. ... приостановлены и не ведутся до настоящего времени. По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу возобновлено, решение до настоящего времени не принято. В связи с этим на протяжении длительного времени она претерпевает нравственные и физические страдания, поскольку постоянно переживает и находится в нервном стрессе, что отрицательно отразилось на состоянии ее здоровья. В связи с этим считает необходимым взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере ... руб.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований М.С., Администрации г. Пятигорска, Ч.О.В. - отказано. Судом распределены судебные расходы по делу.
В апелляционной жалобе Администрация г. Пятигорска просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Суд изначально исказил правовую природу иска Администрации, что повлекло неверные выводы суда, расценившего данный иск исключительно как негаторный. В данном случае Администрация выступает в первую очередь как орган местного самоуправления, то есть в интересах муниципального образования, а не только как собственник помещения, право собственности на которое лишена. Возводя самовольное строение Ч.О.В. не получила согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на снос общего имущества - подвалов, чердаков, крыши и т.д., а также на занятие части общего земельного участка, что обязательно в силу требований ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Суд не дал правовую оценку не только незаконным действиям ответчика, но и нанесению реального имущественного вреда муниципальному образованию. Утверждение суда о том, что земельный участок, как и другое общее имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме не основан на законе. Судом не принято во внимание вывод самовольного строения за границы земельного участка многоквартирного дома. Действиями ответчика доля Администрации в общем имуществе многоквартирного дома уменьшилась. Судом сделан правомерный вывод о том, что спорное строение является самовольным, указав при этом на незначительность несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве. Однако суд не указал, по каким критериям и на основании каких доказательств считает эти нарушения не существенными. Неверен вывод суда о том, что для проведения строительных работ Ч.О.В. было достаточно разрешения, выданного Министерством культуры СК, а также разрешения межведомственной комиссии при администрации г. Пятигорска. Такая позиция не основана на законе. Также суд не дал должной оценки отклонению строения и от документации, согласованной Министерством культуры СК. Вопреки выводам суда в материалах дела имеется достаточно доказательств свидетельствующих о самозахвате и использовании под строительство самовольного объекта земельного участка многоквартирного дома: конфигурация вновь построенного строения существенно отличается в большую сторону от ранее существовавшего лит.Б. Газовая труба, ранее проходившая по границе лит. Б, теперь находится внутри здания, построенного Ч.О.В. Своим строение последняя захватила не только часть земельного участка под многоквартирным домом, но и часть городской территории. В данном случае ответчик выполнила в отношении здания-памятника не указанные в ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", а произвела снос, то есть фактическое уничтожение памятника культуры. Экспертное заключение содержит многочисленные нарушения и отсутствие ответов на вопросы. Судом не был привлечен орган опеки и попечительства к рассматриваемому делу, несмотря на то, что сособственниками помещений, снесенных ответчиком, являются несовершеннолетние дети. Суд проигнорировал довод администрации о возможной угрозе жизни, здоровью, сохранности имущества собственников помещений в многоквартирном доме в связи с наличием вмурованной в фундамент строения Ч.О.В., а также проходящей через построенные ею помещений газовой трубы. Судом не дано правовой оценки доводу истцов относительно необходимости получения ответчиком согласия сособственников помещений на производство работ по реконструкции здания.
В апелляционной жалобе М.С. просит решение суда отменить, так как будучи собственником как примыкающего в лит.Б помещений N 24, т.е. пристройки N 2 в лит. А, так и квартир лит. Б, Ч.О.В. полностью снесла строение лит.Б и приступила к осуществлению нового строительства из монолитного железобетона; снесла существующее крыльцо со ступеньками, обеспечивающими вход в ее помещения со стороны внутреннего двора, вырыла на его месте котлован непосредственно впритык к существующему фундаменту лит. А, соорудила из железобетона фундамент и подвальные помещения под новое строительство в стык с фундаментом лит. А и воздвигла на месте ее крыльца горизонтальную площадку из железобетонных конструкций со ступеньками. Эти работы проводятся ответчиком без решения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома лит. Б аварийным и подлежащим сносу. Судом не принято во внимание, что осуществление сноса лит. Б повлекло нарушение как целостности общей кровли, так и целостности перекрытия и фундамента лит. А. Разрушение стен помещений N 31 и N 32 лит. Б, примыкающих к наружной стене помещений N 24 и N 22 лит. А, повлекло деформацию кладки несущих стен лит. А. При проведении работ по сносу лит. Б, выполнении работ нулевого цикла и выполнения бетонных работ были нарушены структура грунтового основания, целостность фундаментных конструкций, кладка несущих стен лит. А. На прилегающих стенах, как с наружной стороны строения, так и внутри принадлежащих ей помещений лит. А появились трещины. Работы по сносу старого здания и возведению каркаса нового ухудшили технические характеристики строения лит. А. и его несущих строительных конструкция, создавая угрозу обрушения. Строительно-технической экспертизой от 18.04.2012 года, проведенной по ее инициативе, установлено, что выполненные работы по сносу части старого здания лит.Б и возведению каркаса нового здания привели к предаварийному состоянию несущих строительных конструкций, состояние которых характеризуется как ограничено работоспособное. Однако данному заключению должной оценки со стороны суда не дано. Судом сделан безосновательный вывод о том, что осуществление ответчиком полного сноса лит. Б и возведение нового строения соответствует требованиям научно-проектной документации на производство работ по сохранению (реставрации) объекта культурного наследия. На самом деле речь идет о строительстве ответчиком нового объекта недвижимости на месте ранее снесенного объекта - лит. Б. Строящийся вместо снесенного объект не является лит. Б. Снесенный объект лит. Б имеет статус памятника истории и культуры, что также не учтено судом. Судом не принято во внимание, что после сноса ответчиком в начале 2011 года лит. Б, все последующие согласования и разрешения на реконструкцию и реставрацию снесенного объекта различных органов, в том числе и Министерства культуры, не имели правового значения для рассматриваемого дела, поскольку такой объект культурного наследия перестал существовать. Экспертное заключение содержит много неясностей, неточностей, пробелов. Разрешение на производство работ ответчиком у совладельцев не получено. Возводимое ответчиком строение значительно выше ранее существовавшего лит. Б, возведено ответчицей на недопустимо близком расстоянии от лит. А., что также нарушает права истца.
В возражении на апелляционные жалобы ответчик Ч.О.В. считает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалоб несостоятельными.
Исследовав материалы дела, инвентарные дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, заслушав представителя истца М.С. - Хачатуряна В.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя администрации г. Пятигорска - М.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Администрации, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов указанных жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Ч.О.В. подлежит оставлению без изменения, а в остальной части - отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом истец М.С. является собственником нежилых помещений многоквартирного дома в лит. А - N 27, 24а, 29, 32, 33, 34, 35, площадью 144,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. ..., на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 22.06.2004 года. Право собственности на данные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке 20.07.2004 года.
Ответчик Ч.О.Н. является собственником квартир: N ..., общей площадью 53,80 кв. м, на основании договора купли-продажи от 28.12.2009 года; N ..., общей площадью 44,20 кв. м, на основании договора купли-продажи от 28.12.2009 года; N ..., общей площадью 91,80 кв. м, на основании договора купли-продажи от 05.10.2010 года; нежилых помещений N 18, 19, 22, 33, 34, на основании договора купли-продажи от 03.09.2008 года по вышеуказанному адресу. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" является собственником нежилого помещения площадью 56 кв. м, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 года имеется запись. Данное помещение передано в аренду П. сроком с 01.01.2007 года по 31.12.2015 года.
Постановлением руководителя администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 17.04.2008 года N ... многоквартирному дому N ..., расположенному по ул. ... г. Пятигорск присвоен адрес: г. Пятигорск, ул. ...
Согласно сведений кадастрового паспорта земельного участка от 11.05.2012 года N ..., правообладателем земельного участка, площадью 1173 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ..., с кадастровым номером ..., являются собственники помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Из материалов дела, сообщения Министерства культуры Ставропольского края следует, что в 1994 году в рамках инвентаризации историко-культурного наследия Кавказских Минеральных Вод была подготовлена учетная карточка на памятник архитектуры "Особняк" конец 19 века по ул. ... г. Пятигорск, которая утверждена Министерством культуры РСФСР 09.09.1994 года. Согласно данным учетной карточки памятником является двухэтажное здание, расположенное по указанному адресу (лит. А). На основании первичной учетной документации памятник был поставлен на государственный учет и охрану постановлением главы администрации Ставропольского края от 01.10.1995 года N ... как объект культурного наследия местного (с 2002 года - регионального) значения.
Постановлением руководителя администрации г. Пятигорска от 17.04.2008 года N ... комплексу домов N ..., расположенному по ул. ... был присвоен адрес - ул. .... Указанное постановление об изменении адресов с Министерством культуры края не согласовывалось. В результате все здания по указанному адресу, включая малоценные, хозяйственные и ветхие одноэтажные постройки, получили единый адрес с памятником архитектуры.
Собственник Ч.О.В. в 2008 году приобрела в собственность нежилые помещения, в 2010 году - квартиры N ... по ул. .... В связи с тем, что приобретенные помещения расположены по одноименному адресу с домом, являющимся объектом культурного наследия (ул. ...), собственником подготовлен акт осмотра технического состояния памятника от 22.11.2010 года, в котором отражено аварийное состояние помещений. Ранее, 14.07.2010 года, ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" подготовило "Техническое заключение по материалам обследования существующего здания жилого дома по ул. ... г. Пятигорска" в выводах которого указано, что конструкции здания несут прямую угрозу для жизни людей и находящихся непосредственно рядом конструкций других зданий.
Земельный участок под многоквартирным домом по указанному адресу относится к групповой охранной зоне N 7, режим которой позволяет проводить регенерацию исторической застройки.
На основании полученных данных и в связи с тем, что аварийное здание было пристроено к памятнику, Ч.О.В. обратилась в Министерство культуры края за разрешением на проведение противоаварийных работ на принадлежащее ей на праве собственности строение.
02.12.2010 года N ... Министерством культуры СК выдано разрешение организации ООО "Фирма "Ремстройиндустрияцентр" (директор К.) на проведение противоаварийных работ объекта культурного наследия по ул. ... (лит. Б), на основании отчета о техническом обследовании несущих и ограждающих конструкций квартир N ... и N ... здания, выполненный ООО "Кавминводская лаборатория сейсмостойкого строительства"; акта осмотра технического состояния объекта культурного наследия от 22.11.2010 года, выполненной ООО "Фирма "Ремстройиндустрияцентр". Ответственным за выполнение работ по настоящему разрешению указан генеральный директор ООО К.
В материалах дела имеется отчет Кавминводской лаборатории сейсмостойкого строительства 2010 года, согласно которому на основании визуального осмотра здания снаружи и внутри, выявлено, что квартиры N ... вместе составляют часть здания расположенного по ул. ... г. Пятигорск. Здание одноэтажное с подвальным этажом. Здание построено приблизительно в 1895 г. Состояние здания не удовлетворительное, находится в аварийном состоянии. Рекомендуется выполнение следующих мероприятий: на время выполнения проектных и подготовительных работ, рекомендуется выполнить ограждение поврежденного участка здания, в связи с тем, что конструкция находится в не устойчивом состоянии и может представлять опасность для жизни людей; выполнить новый фундамент под стену со стороны ул. ..., при этом глубину залегания фундаментов требуется принимать не меньше и не больше существующих; в связи с тем, что в конструкцию здания будет введен новый элемент и то, что уже нарушена работа всех существующих фундаментов здания, рекомендуется для обеспечения совместной работы и дополнительной жесткости выполнить в уровне пола подвального этажа монолитную плиту по всей площади неразрывно (толщину и армирование определяет проектная организация); выполнить новую стену подвала со стороны ул. ...; разобрать стену фасада со стороны ул. ... до основания; на месте разобранной стены выполнить новую, при этом при проектировании следует учесть разность масс существующих стен и вновь возводимой, т.е. рекомендуется принять материал, который бы компенсировал массу предыдущей конструкции таким образом, чтобы не нарушить равномерность усадки конструкции после возведения новой. Также при проектировании следует учесть подпор грунта со стороны дороги и давление от поперечной стены, также вибрации от проезжей части; остальные стены здания усилить торкретом (разрабатывается проектной организацией); проемы рекомендуется обрамить стальным уголком; выполнить полную разборку оставшейся части перекрытия; выполнить новое перекрытие. Рекомендуется выполнить из легких стальных конструкций, при этом, обязательно обработав огнезащитным составом все стальные и деревянные элементы перекрытия. Железобетонное перекрытие не рекомендуется в связи с увеличением нагрузки на стены и фундаменты здания, что может привести к дальнейшим разрушениям в конструкциях; в связи с тем, что будет необходимо производить замену фасадной стены, то вероятней всего понадобится выполнить демонтаж кровли, таким образом, на данном этапе конкретных рекомендаций дать невозможно.
03.05.2012 года Министерством культуры края за N ... Ч.О.В. выдано разрешение, сроком действия до 31.12.2012 года, на выполнение реставрационно-восстановительных работ по сохранению объекта культурного наследия. Согласована научно-проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованная Министерством культуры края 28.12.2010 года. Указано, что работы выполняются ООО "Фирма "Ремстройиндустрияцентр".
В июле 2012 года в Министерство культуры края обратилась с заявлением М.С. о возникновении угрозы для объекта культурного наследия "Особняк" по ул. ... в г. Пятигорске. Предписанием от 30.07.2012 года N ... в адрес Ч.О.В. работы были приостановлены до разработки в составе проектной документации раздела об обеспечении сохранности объекта культурного наследия и получения положительного заключения государственной экспертизы.
На основании акта государственной историко-культурной экспертизы от 01.11.2012 года приказом Министерства культуры СК от 22.11.2012 года N ... утвержден предмет охраны объекта культурного наследия "Особняк конца 19 века": объемно-пространственная и планировочная композиция двухэтажного, с подвалом, квадратного в центре здания, фиксирующая историческую планировку старого центра города в районе пересечения главных улиц - ... и ...; габариты и несущие конструкции исторических капитальных стен и фундаментов из бутового камня; габариты крыши; отметки деревянных перекрытий; высотные отметки по коньку кровли; - композиция и архитектурно-художественное оформление фасадов здания: решение фасадов в стиле образцовой застройки старого центра города; невысокий каменный оштукатуренный цоколь; акцентированный профилированными парными пилястрами юго-западный угол здания; простые наличники окон; оштукатуренная поверхность фасадов. На фасаде, выходящем на улицу ...: горизонтальные тяги, профилированный карниз, исторический рисунок деревянных заполнений оконных проемов, их расположение и габариты. На литерах "Б, В", не входящих в предмет охраны вышеуказанного объекта культурного наследия, действует режим групповой охранной зоны, разрешающий регенерацию исторической застройки - с ограничением этажности до двух этажей.
В материалах дела также имеется заключение ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" от 2010 года, согласно которому перепланировка квартир N ... и N ... по ул. ... с усилением конструкций и заменой части конструкций обеспечит устойчивость здания в целом, соответствует требованиям нормативных экологических, санитарных и противопожарных норм, а также обеспечит безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
Впоследствии Ч.О.В. обратилась в администрацию г. Пятигорска с вопросом о производстве ремонтно-строительных работ по перепланировке квартир N ... и ... по ул. ... в г. Пятигорске.
Ч.О.В. в адрес межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска предоставлено архитектурное решение ООО "Проектное бюро промышленного гражданского строительства", которое согласованно с МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска" и Управляющей компанией "Новый город" от 27.04.2010 года. В данном решение отражены архитектурно-планировочные решения, согласно которым, в связи с аварийным состоянием наружной стены со стороны пл. ..., в проекте предусматривается следующий объем работ: 1) разборка конструкций кровли и перекрытия; 2) разборка аварийной стены и фундамента; 3) усиление остальных стен и фундаментов; 4) выполнение новых фундаментов и стен со стороны пл. ... с установкой железобетонных рам; 5) выполнение железобетонных монолитных перекрытий; 6) устройство кровли; 7) выполнение новых перегородок. Также приложены отчет Кавминводской лаборатории сейсмостойкого строительства 2010 года и заключение ООО "Проектное бюро промышленного и гражданского строительства" от 2010 года о состоянии квартир N ... и ... по указанному выше адресу.
Решением межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска о согласовании перепланировки жилого помещения от 28.05.2010 года согласована перепланировка жилого помещения по ул. ..., кв. .. и кв. .... Срок производства ремонтно-строительных работ установлен с 10.06.2010 года по 10.12.2010 года.
Решением межведомственной комиссии администрации г. Пятигорска от 06.12.2011 года продлен срок производства ремонтно-строительных работ до 01.01.2013 года, которое утверждено постановлением администрации города Пятигорска СК "Об утверждении решений межведомственной комиссии администрации города (по вопросам жилых (нежилых) помещений" от 16.12.2011 года N ....
Из справки Управления архитектуры администрации г. Пятигорска от 31.05.2010 года N ... следует, что здание по адресу: г. Пятигорск ул. ... входит в Единый государственный реестр памятников истории, культуры и архитектуры г. Пятигорска ("Особняк" конец XIX века - Постановление главы администрации Ставропольского края N ... от 01.11.1995 г.), входит в четвертую групповую охранную зону.
31.05.2010 года между Управлением архитектуры администрации г. Пятигорска и Ч.О.В. заключены охранные договоры по использованию недвижимых памятников истории и культуры, находящихся в личной собственности граждан на квартиры N ... и ... по ул. ... в г. Пятигорске, срок действия которых прекращается в случае перехода права собственности на памятник другому лицу.
Таким образом, материалами дела подтверждено первоначальное состояние объекта недвижимости и необходимость проведения реконструкции.
Суд первой инстанции, разрешая заявленный спор, сослался на то, что надлежащим лицом, к полномочиям которого относится выдача соответствующего разрешения на реконструкцию объекта, является Министерство культуры Ставропольского края. Выводы суда первой инстанции в данной части о порядке применении норм материального права являются верными.
В соответствии со ст. 9.3 ФЗ от 25.06.2002 года N 73 РФ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", введенной в действие ФЗ от 29.12.2006 года N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий" и исходя из анализа указанного Закона (ст. 17, ч. 9 ст. 18, ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 23, ст. 6, ч. 3 ст. 34, ч. 2 ст. 45, ст. 39, ст. 48, 55, ч. 1 ст. 54, ч. 5 ст. 58) в рамках предоставленных полномочий органы местного самоуправления выдают в отношении объектов местного (муниципального) значения, находящихся в собственности поселений и городских округов, задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласовывают проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия местного (муниципального значения) в соответствии с муниципальными правовыми актами (ч. 2 ст. 45).
В соответствии с п. п. 5 п. 10.7 Положения о Министерстве культуры Ставропольского края, утвержденного Постановлением Правительства СК от 16.08.2012 года N 296-П, Министерство выдает разрешение на строительство в случае осуществления строительства, реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.
Вышеизложенные нормы закона, а также требования о необходимости и порядке получении разрешения на проведение реконструкции объекта с указанным правовым статусом имеющиеся и в других законах и нормативных актах, на которые сослался суд в мотивировочной части решения, свидетельствуют о том, что разрешение на производство реконструкции объекта по ул. ... должно выдаваться Министерством культуры края, поскольку данный объект является объектом культуры регионального значения.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у Ч.О.В. надлежащим образом оформленной разрешительной документации на проведение работ на объекте (с учетом его особого правового статуса) являются правильными, т.к. они основаны на всесторонней и полной оценке доказательств, представленных в материалы дела и нормах материального права. Поэтому доводы администрации в указанной части нельзя признать обоснованными.
Вместе с тем, как следует их заключений проведенных по делу (первоначальной и дополнительной) судебных строительно-технических экспертиз, возведенные в результате проводимых Ч.О.В. строительных и ремонтно-строительных работ конструкции, расположенные по адресу: г. Пятигорск, ул. ..., соответствуют требованиям научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной с Министерством культуры Ставропольского края 28 октября 2010 года, за исключением фактического наличия карнизного выступа размером 1,2 x 3,5 м, в направлении фасада по ул. .., в осях 6/Г-6/Д, не предусмотренное представленной проектной документацией. При этом границы реконструированного здания не выходят за границы первоначального объекта недвижимости.
Кроме того, материалами дела подтверждены доводы М.С. о демонтаже крыльца, примыкающего к лит. А, с которого осуществлялся доступ как в квартиру N ..., собственником которого является Ч.О.В., так и в помещение N 24а, собственником которого является М.С. Однако, во время проведения строительных работ, взамен ранее существовавшего крыльца возведен элемент железобетонных конструкций, имеющий ступени и горизонтальную площадку, с которой возможен доступ в помещение N 24а. Выездом состава суда на место возведения данного строения установлено, что выход из помещения N 24а и вход, осуществляется на перекрытия над подвальными помещениями лит. Б по открытой лестничной площадке. Верх перекрытия представляет собой террасу, вход и выход на которую не ограничен.
В связи с изложенным, а также с учетом заключения экспертизы в указанной части, суд пришел к обоснованному выводу о том, что доступ в помещение N 24а не ограничен. Снос ранее имевшего места крыльца, примыкающего в лит. А влияния на эксплуатацию помещений М.С. не оказал. Поэтому исковые требования в части восстановления снесенного крыльца судом обоснованно отклонены.
Не подтверждены экспертным заключением и доводы М.С. в части разрушения в результате проводимого строительства целостности кровельного покрытия и нарушения целостности фундамента в лит. А при демонтаже лит. Б. В связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части нельзя признать обоснованными.
Нельзя признать состоятельными и доводы апелляционных жалоб о произведенном захвате земельного участка, находящегося в общей собственности и самозахвате муниципальной земли ответчиком Ч.О.В. при производимых ею строительных работах, поскольку надлежащих доказательств этому суду не представлено.
Вместе с тем, при разрешении дела по существу судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно преамбулы ФЗ "Об объектах культурного наследия" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.
В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.
Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 33 ФЗ "Об объектах культурного наследия" одной и из целей государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращение изменение облика и интерьера этих объектов. Как следует из ч. 4 ст. 45 ФЗ "Об объектах культурного наследия" работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утверждаемыми федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Строительные нормы и правила применяются при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия только в случаях, не противоречащих интересам сохранения данного объекта культурного наследия.
Как следует из раздела V "Правила ведения реставрационных работ на недвижимых памятниках истории и культуры" Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры (Приложение к Приказу Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203) важнейшим условием проведения строительных работ на объекте является их осуществление без изменения исторически сложившегося облика памятника. В соответствии с п. 95 указанной Инструкции производство работ на памятниках должно осуществляться при обязательном соблюдении всех положений утвержденной научно-проектной документации, требуемой технологии проведения работ и их высокого качества.
Следовательно, с учетом особого правового статуса объекта действующее законодательство запрещает проведение соответствующих работ с отступлением от проекта, даже если это отступление не является значительным, исходя из общих норм и правил гражданского строительства. Обратное означало бы нарушение принципов и целей государственной охраны объектов культурного наследия.
Такое отступление от проекта Ч.И. допущено и это обстоятельство подтверждено надлежащими доказательствами по делу.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в результате проведенных работ на спорном объекте имеется карнизный выступ размером 1,2 x 3,5 м, в направлении фасада по ул. .., в осях 6/Г-6/Д, не предусмотренный представленной проектной документацией, что установлено заключениями проведенных по делу судебных строительно-технических экспертиз.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции констатирует нарушение Ч.О.В. специальных указанных выше норм в области проведения строительных работ на спорном объекте.
Вывод суда первой инстанции о том, что данное нарушение не является существенным, не может быть признан обоснованным. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что данное обстоятельство проверено судом на предмет сохранения внешнего облика объекта и не привело к изменению его первоначального состояния и утрате культурной и исторической ценности. Иск о признании права собственности на самовольную постройку, в рамках которого данное обстоятельство, безусловно, подлежало бы доказыванию со стороны Ч.О.В., не заявлялся.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.
Следовательно, спорный объект надлежит квалифицировать как самовольную постройку по признаку существенного нарушения при ее возведении строительных норм и правил. Данная постройка подлежит сносу за счет Ч.О.В., которая произвела ее строительство.
На основании изложенного исковые требования и доводы апелляционной жалобы администрации города Пятигорска в указанной части подлежат удовлетворению, а решение суда - отмене.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда от 20 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Ч.О.В. о компенсации морального вреда; отказа во взыскании судебных расходов с администрации г. Пятигорска; отказа в удовлетворении исковых требований М.С. - оставить без изменения. Доводы апелляционной жалобы М.С. - без удовлетворения.
Это же решение в остальной части отменить, принять в отмененной части новое решение, которым обязать Ч.О.В. за свой счет осуществить снос (демонтаж) самовольно возведенного капитального строения с габаритными размерами 20,0 x 26,0 и высотой 6 метров, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ....
Доводы апелляционной жалобы администрации г. Пятигорска удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)