Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Филимонова С.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт-Медия", Волгоградская область, г. Волжский,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Антонова О.И., Камерилова В.А.)
по делу N А12-5635/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арт-Медия", Волгоградская область, г. Волжский (ИНН 3435035163, ОГРН 1023402011665) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания", Волгоградская область г. Волжский (ИНН 3435060392, ОГРН 1033400009477) о заключении договора в редакции истца,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Арт-Медия" (далее - ООО "Арт-Медиа", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" (далее - ООО "ЖУК", ответчик) об обязании заключить договор на долевое участие собственника встроенных и встроено-пристроенных нежилых помещений в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 38, в редакции истца.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.06.2012 заявленные требования были удовлетворены. Судом решено:
- - обязать ООО "ЖУК" заключить с ООО "Арт-Медия" договор на долевое участие собственника встроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 38, исключив при этом из предложенной истцом редакции договора пункт 3.1.9 и приложение N 5 к договору;
- - принять пункт 1.1 договора в редакции истца, исключив из него следующие объекты общего имущества дома: колясочные, несущие колонны, трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.
- - изложить пункт 4.3 договора в следующей редакции: "Расчетным периодом по договору является месяц. Платежи по договору за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества вносятся до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Платежи за коммунальные услуги на общедомовые нужды вносятся с момента вступления в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, в срок до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Счета на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды формируются в срок до 1-го числа месяца, следующего за расчетным";
- - изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором". В приложении N 2 к договору тариф читать равным 18 руб. 54 коп., а сумму в месяц равной 4866 руб. 75 коп.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 решение суда первой инстанции отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "Арт-Медиа" отказано.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО "Арт-Медиа" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела.
Указывает, что истец как собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на заключение договора с ответчиком на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
До принятия постановления по кассационной жалобе в судебном заседании 29.01.2013 был объявлен перерыв до 10 часов 04.02.2013.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ООО "Арт-Медия" является собственником встроенного нежилого помещения, площадью 262,50 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 38, в доме, где управляющей компанией на основании общего собрания собственников дома является ответчик.
В целях урегулирования вопроса содержания и ремонта жилья истец письмом от 13.09.2011 N 77 предложил ответчику заключить с ним соответствующий договор для участия в общедомовых расходах, на которое 12.10.2011 ответчиком направлен для подписания проект договора от 12.10.2011 N 6.
Рассмотрев предложенный проект договора, истец письмом от 21.11.2011 N 155 предложил внести в него изменения, исключив ряд спорных пунктов. Ответчик письмом от 19.12.2011 N 2538 не возражал против данного обстоятельства, однако в последующем письмом от 29.12.2011 отозвал ранее направленный проект договора для подписания истцом.
Истец 20.01.2011 направил ответчику для подписания свой проект договора, который им не был подписан, протокол разногласий по нему не направлялся.
Изложенное явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности, руководствуясь при этом положениями статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
Судом первой инстанции заявленные требования фактически были рассмотрены как преддоговорный спор, направленный на урегулирование возникших разногласий по заключению договора.
Согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а в том случае, если собственниками помещений не выбран способ управления этим домом, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
По смыслу статей 161, 162 ЖК РФ в случае, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о способе управления и произведен выбор управляющей компании, то последняя не может отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом с каждым из собственников помещений.
Апелляционным судом установлено, что 30.07.2005 на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Волжский, Волгоградской области, ул. Энгельса, 38, принято решение избрать способ управления дома - управление управляющей компанией, в качестве управляющей компании выбрать ответчика, а 01.08.2005 за N 34, заключен договор управления данным домом.
В соответствии с действующим законодательством договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, ответчиком истцу направлен для подписания договор, принятый решением собрания, на который истец письмом от 21.11.2011 N 155 известил ответчика о необходимости включения в договор, изменений, отличных от редакции, принятой решением общего собрания.
В силу статьи 443 ГК РФ данное письмо обоснованно не расценено апелляционным судом как акцепт на иных условиях.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Апелляционным судом обоснованно указано, что рассматривая спор как преддоговорный, суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие в материалах дела доказательств соблюдения процедуры, установленной статьей 445 ГК РФ.
Указание истца в данном случае на то, что договор должен быть заключен на условиях обязательных для договора данного вида, предусмотренных пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ, обоснованно не принят апелляционным судом.
Иск заявлен о понуждении к заключению договора, поэтому суд обязан установить факт уклонения ответчика от совершения соответствующих действий. Вместе с тем, проанализировав переписку между истцом и ответчиком, апелляционный суд не усмотрел факта уклонения последнего от подписания договора.
В пункте 3 статьи 162 ГК РФ перечислены общие требования к содержанию договора на управление многоквартирным домом и в соответствии с названной нормой права в рассматриваемом случае уже заключен договор от 01.08.2005 N 34, который по своей сути является договором присоединения. Истец вправе присоединиться к данному договору.
С учетом изложенного апелляционным судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворению заявленных требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по делу N А12-5635/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Г.Н.МАХМУТОВА
С.А.ФИЛИМОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2013 ПО ДЕЛУ N А12-5635/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. по делу N А12-5635/2012
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Филимонова С.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт-Медия", Волгоградская область, г. Волжский,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Антонова О.И., Камерилова В.А.)
по делу N А12-5635/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арт-Медия", Волгоградская область, г. Волжский (ИНН 3435035163, ОГРН 1023402011665) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания", Волгоградская область г. Волжский (ИНН 3435060392, ОГРН 1033400009477) о заключении договора в редакции истца,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Арт-Медия" (далее - ООО "Арт-Медиа", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная управляющая компания" (далее - ООО "ЖУК", ответчик) об обязании заключить договор на долевое участие собственника встроенных и встроено-пристроенных нежилых помещений в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 38, в редакции истца.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.06.2012 заявленные требования были удовлетворены. Судом решено:
- - обязать ООО "ЖУК" заключить с ООО "Арт-Медия" договор на долевое участие собственника встроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 38, исключив при этом из предложенной истцом редакции договора пункт 3.1.9 и приложение N 5 к договору;
- - принять пункт 1.1 договора в редакции истца, исключив из него следующие объекты общего имущества дома: колясочные, несущие колонны, трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.
- - изложить пункт 4.3 договора в следующей редакции: "Расчетным периодом по договору является месяц. Платежи по договору за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества вносятся до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Платежи за коммунальные услуги на общедомовые нужды вносятся с момента вступления в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, в срок до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Счета на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды формируются в срок до 1-го числа месяца, следующего за расчетным";
- - изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором". В приложении N 2 к договору тариф читать равным 18 руб. 54 коп., а сумму в месяц равной 4866 руб. 75 коп.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 решение суда первой инстанции отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "Арт-Медиа" отказано.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО "Арт-Медиа" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела.
Указывает, что истец как собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на заключение договора с ответчиком на долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
До принятия постановления по кассационной жалобе в судебном заседании 29.01.2013 был объявлен перерыв до 10 часов 04.02.2013.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ООО "Арт-Медия" является собственником встроенного нежилого помещения, площадью 262,50 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 38, в доме, где управляющей компанией на основании общего собрания собственников дома является ответчик.
В целях урегулирования вопроса содержания и ремонта жилья истец письмом от 13.09.2011 N 77 предложил ответчику заключить с ним соответствующий договор для участия в общедомовых расходах, на которое 12.10.2011 ответчиком направлен для подписания проект договора от 12.10.2011 N 6.
Рассмотрев предложенный проект договора, истец письмом от 21.11.2011 N 155 предложил внести в него изменения, исключив ряд спорных пунктов. Ответчик письмом от 19.12.2011 N 2538 не возражал против данного обстоятельства, однако в последующем письмом от 29.12.2011 отозвал ранее направленный проект договора для подписания истцом.
Истец 20.01.2011 направил ответчику для подписания свой проект договора, который им не был подписан, протокол разногласий по нему не направлялся.
Изложенное явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности, руководствуясь при этом положениями статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
Судом первой инстанции заявленные требования фактически были рассмотрены как преддоговорный спор, направленный на урегулирование возникших разногласий по заключению договора.
Согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а в том случае, если собственниками помещений не выбран способ управления этим домом, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
По смыслу статей 161, 162 ЖК РФ в случае, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о способе управления и произведен выбор управляющей компании, то последняя не может отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом с каждым из собственников помещений.
Апелляционным судом установлено, что 30.07.2005 на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Волжский, Волгоградской области, ул. Энгельса, 38, принято решение избрать способ управления дома - управление управляющей компанией, в качестве управляющей компании выбрать ответчика, а 01.08.2005 за N 34, заключен договор управления данным домом.
В соответствии с действующим законодательством договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, ответчиком истцу направлен для подписания договор, принятый решением собрания, на который истец письмом от 21.11.2011 N 155 известил ответчика о необходимости включения в договор, изменений, отличных от редакции, принятой решением общего собрания.
В силу статьи 443 ГК РФ данное письмо обоснованно не расценено апелляционным судом как акцепт на иных условиях.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Апелляционным судом обоснованно указано, что рассматривая спор как преддоговорный, суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие в материалах дела доказательств соблюдения процедуры, установленной статьей 445 ГК РФ.
Указание истца в данном случае на то, что договор должен быть заключен на условиях обязательных для договора данного вида, предусмотренных пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ, обоснованно не принят апелляционным судом.
Иск заявлен о понуждении к заключению договора, поэтому суд обязан установить факт уклонения ответчика от совершения соответствующих действий. Вместе с тем, проанализировав переписку между истцом и ответчиком, апелляционный суд не усмотрел факта уклонения последнего от подписания договора.
В пункте 3 статьи 162 ГК РФ перечислены общие требования к содержанию договора на управление многоквартирным домом и в соответствии с названной нормой права в рассматриваемом случае уже заключен договор от 01.08.2005 N 34, который по своей сути является договором присоединения. Истец вправе присоединиться к данному договору.
С учетом изложенного апелляционным судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворению заявленных требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по делу N А12-5635/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Г.Н.МАХМУТОВА
С.А.ФИЛИМОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)