Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Кужаровой Н.И., Шпачевой Т.В., при участии от закрытого акционерного общества "Норд-Вест Сервис "ДРАКОН" Баринова С.В (доверенность от 20.04.2012), от администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Никитина А.В. (доверенность от 12.11.2012 N 2102/01-05), рассмотрев 26.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А56-55468/2011 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Профисервис", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Б. Пушкарская ул., д. 50, ОГРН 1027806871069 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области в лице администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1054700123543 (далее - Администрация), о взыскании 2 612 439 руб. 04 коп. задолженности за 01.10.2009 - 14.10.2011 по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания общего имущества и придомовых территорий многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Советская ул., д. 16 (далее - многоквартирный дом N 16).
Решением от 25.11.2011 иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 24.04.2012 принят отказ Общества от иска в части взыскания с Администрации 69 724 руб. 89 коп., производство по делу в этой части прекращено. Решение от 25.11.2011 изменено, с Администрации в пользу Общества взыскано 2 542 217 руб. задолженности, 33 232 руб. 70 коп. государственной пошлины и 19 382 руб. 58 коп. расходов на оплату услуг представителя.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.10.2012 произведена замена истца в порядке статьи 48 АПК РФ на закрытое акционерное общество "Норд-Вест Сервис" (далее - ЗАО "Норд-Вест Сервис"); постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 отменено в связи с нарушением апелляционным судом норм процессуального права, являющимся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены постановления, дело направлено на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
В ходе повторного рассмотрения дела апелляционным судом истец отказался от иска в части взыскания 69 724 руб. 89 коп.
Постановлением от 18.12.2012 отказ истца от части исковых требований в сумме 69 724 руб. 89 коп. принят судом, производство по делу в этой части прекращено; решение от 25.11.2011 изменено, с Администрации в пользу ЗАО "Норд-Вест Сервис" взыскано 2 542 217 руб. 15 коп. задолженности, 33 232 руб. 70 коп. государственной пошлины по иску и 19 382 руб. 58 коп. расходов на оплату услуг представителя.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, Общество не доказало факта управления помещениями второй очереди многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Советская ул., д. 18 (далее - многоквартирный дом N 18), равно как и наличия у него законного права на управление. Судами неполно исследованы обстоятельства дела, связанные с возникновением у ответчика права собственности на спорные помещения, не привлечен к участию в деле застройщик дома, а также не учтено, что в силу статей 131, 219, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) услуги ЗАО "Норд-Вест Сервис" должны оплачивать физические лица - наниматели помещений.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Истец представил суду кассационной инстанции документы (решение от 27.12.2012, устав от 14.02.2013, свидетельство серии 78 N 008788245), подтверждающие его переименование в закрытое акционерное общество "Норд-Вест Сервис "ДРАКОН".
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Согласно материалам дела муниципальное предприятие "Единая служба Заказчика" Всеволожского района (далее - Предприятие) являлось застройщиком многоквартирного дома N 16.
Между Предприятием (заказчиком) и Обществом (подрядчиком) заключен договор от 12.05.2008 N 5-ЕСЗ на организацию управления и технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома и придомовых территорий, согласно которому подрядчик обязался на возмездной основе оказывать услуги по организации управления и технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома N 16, включающие текущий ремонт, содержание, в том числе санитарное, домовой и придомовой территории, обслуживание, в том числе аварийное, инженерных сетей, технологического и специального оборудования, установленного в многоквартирном доме, обслуживание систем телевизионного вещания и контроля доступа в подъезд, теплового пункта, электрощитовой, и другие виды услуг, предусмотренные в ежемесячных сметах.
В связи с окончанием строительства комиссия 01.07.2008 подписала акт приемки многоквартирного дома N 16, Администрация 11.09.2008 выдала разрешение N NRU 47504101-0045/11-20 на ввод объекта в эксплуатацию.
Предприятие и Общество 12.09.2008 заключили дополнительное соглашение к договору, названное актом N Сов-18-1 к договору N 5-ЕСЗ от 12.05.2008, согласно которому в связи с получением разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию для осуществления технического обслуживания общего имущества дома и придомовых территорий Обществу был передан еще один муниципальный объект - многоквартирный дом N 18.
Многоквартирный дом N 18 строился с привлечением средств дольщиков, одним из которых являлось муниципальное образование "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Актом приема-передачи квартир от 07.09.2009 Предприятие передало Администрации 30 квартир, расположенных в указанном доме; по акту от 17.12.2009 была передана квартира N 145.
Общество установило, что за 01.10.2009-14.10.2011 у Администрации образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и внесению обязательных платежей в сумме 2 612 439 руб. 04 коп. по квартирам, которые заселены гражданами, не заключившими договоры социального найма в установленном законом порядке. Такая ситуация возникла в связи с тем, что государственная регистрация права собственности на квартиры была произведена только в июне - ноябре 2011 года, т.е. спустя два года после заселения дома. Поскольку Администрация задолженности не погасила, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен судом первой инстанции.
Апелляционный суд согласился с выводом суда о том, что предъявленные истцом требования являются законными и обоснованными по праву. Подлежащая взысканию сумма была уменьшена на 69 724 руб. 89 коп., признанных истцом излишне заявленными.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными.
Согласно частям 13 и 14 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом, и до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Согласно подпункту 6 пункта 2 этой же статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. В случае заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится дольщиками такой организации (пункт 6.1 статьи 155 ЖК РФ).
Согласно пункту 13 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется (пункт 14 этой же статьи):
- - застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами);
- - управляющей организацией, привлеченной застройщиком (при условии заключения договора с ней не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная обязанность предусмотрена и положениями части 3 статьи 30 ЖК РФ.
В ходе рассмотрения дела апелляционным судом установлено, что основанием возникновения прав и обязанностей управляющей организации у Общества явилась фактическая передача ему застройщиком - Предприятием всего многоквартирного жилого дома (первой и второй очереди) для осуществления функций по его управлению и техническому обслуживанию. Именно Общество осуществляло управление многоквартирным домом в спорный период, обеспечивало предоставление коммунальных услуг; собственниками помещений решение о передаче дома в управление иной организации не принималось, доказательств управления домом иной организацией нет.
Довод Администрации о том, что у Общества не возникало право на управление многоквартирным домом, так как собственниками квартир не было принято решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом, с учетом приведенных положений несостоятелен.
При этом из правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.10.2012 N 8714/12 по делу N А58-1592/2011 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), следует, что в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование.
На основании представленного истцом в материалы дела уточненного расчета заявленных требований по услугам горячего и холодного водоснабжения по квартирам N 82, 83, 142 многоквартирного дома N 18 судом установлено, что расчет был произведен за период начиная с момента передачи квартир собственнику в фактическое владение, то есть с даты подписания акта приема-передачи квартир от застройщика, исходя из общей площади жилых помещений с применением установленных органами местного самоуправления тарифов за 1 кв. м. Общество отказалось от иска в части взыскания 69 724 руб. 89 коп. и согласилось с позицией ответчика о переплате по указанным квартирам, приняв о внимание, что в спорный период граждане в них не проживали. Иные расходы (за вывоз строительного мусора, освещение мест общего пользования, отопление, за антенну) не были исключены истцом из расчета по квартирам N 82, 83, 142, поскольку отсутствие нанимателей не освобождает собственника от обязанности вносить платежи, рассчитываемые независимо от проживания.
В деле имеются и судом надлежаще исследованы доказательства технического обслуживания домов, договоры с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов и платежные документы на оплату истцом коммунальных услуг. Площадь жилых помещений, принадлежащих ответчику, определена актом приема-передачи квартир от 07.09.2009, начисление платы за содержание муниципальных жилых помещений производилось по тарифам, установленным решениями Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" от 26.12.2008, 26.01.2010, 22.02.2011. Расчеты, составленные Обществом в форме сводной ведомости начислений за период с 01.10.2009 по 14.10.2011 с разделением коммунальных услуг по категориям и месяцам, также проверены судом и признаны правильными. Опровергающих расчетов ответчик не представил.
В силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (статья 7 Закона N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8 Закона N 214-ФЗ).
Из положений названных статей Закона N 214-ФЗ, а также статей 129, 153 и 158 ЖК РФ следует, что право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения возникает с даты подписания акта приема-передачи жилых помещений, что и имело место в настоящем деле. При указанных обстоятельствах довод Администрации о необходимости определения даты возникновения названной обязанности с момента государственной регистрации права собственности на квартиры не может быть принят во внимание.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает, что апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял законное и обоснованное решение. Доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, иные, заслуживающие внимания доводы против заявленного иска ответчиком не приведены. Оснований для отмены или изменения постановления от 18.12.2012 не установлено.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А56-55468/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.И.КУЖАРОВА
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N А56-55468/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А56-55468/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Кужаровой Н.И., Шпачевой Т.В., при участии от закрытого акционерного общества "Норд-Вест Сервис "ДРАКОН" Баринова С.В (доверенность от 20.04.2012), от администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Никитина А.В. (доверенность от 12.11.2012 N 2102/01-05), рассмотрев 26.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А56-55468/2011 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Профисервис", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Б. Пушкарская ул., д. 50, ОГРН 1027806871069 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области в лице администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1054700123543 (далее - Администрация), о взыскании 2 612 439 руб. 04 коп. задолженности за 01.10.2009 - 14.10.2011 по оплате коммунальных услуг и технического обслуживания общего имущества и придомовых территорий многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Советская ул., д. 16 (далее - многоквартирный дом N 16).
Решением от 25.11.2011 иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 24.04.2012 принят отказ Общества от иска в части взыскания с Администрации 69 724 руб. 89 коп., производство по делу в этой части прекращено. Решение от 25.11.2011 изменено, с Администрации в пользу Общества взыскано 2 542 217 руб. задолженности, 33 232 руб. 70 коп. государственной пошлины и 19 382 руб. 58 коп. расходов на оплату услуг представителя.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.10.2012 произведена замена истца в порядке статьи 48 АПК РФ на закрытое акционерное общество "Норд-Вест Сервис" (далее - ЗАО "Норд-Вест Сервис"); постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 отменено в связи с нарушением апелляционным судом норм процессуального права, являющимся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены постановления, дело направлено на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
В ходе повторного рассмотрения дела апелляционным судом истец отказался от иска в части взыскания 69 724 руб. 89 коп.
Постановлением от 18.12.2012 отказ истца от части исковых требований в сумме 69 724 руб. 89 коп. принят судом, производство по делу в этой части прекращено; решение от 25.11.2011 изменено, с Администрации в пользу ЗАО "Норд-Вест Сервис" взыскано 2 542 217 руб. 15 коп. задолженности, 33 232 руб. 70 коп. государственной пошлины по иску и 19 382 руб. 58 коп. расходов на оплату услуг представителя.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, Общество не доказало факта управления помещениями второй очереди многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Советская ул., д. 18 (далее - многоквартирный дом N 18), равно как и наличия у него законного права на управление. Судами неполно исследованы обстоятельства дела, связанные с возникновением у ответчика права собственности на спорные помещения, не привлечен к участию в деле застройщик дома, а также не учтено, что в силу статей 131, 219, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) услуги ЗАО "Норд-Вест Сервис" должны оплачивать физические лица - наниматели помещений.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Истец представил суду кассационной инстанции документы (решение от 27.12.2012, устав от 14.02.2013, свидетельство серии 78 N 008788245), подтверждающие его переименование в закрытое акционерное общество "Норд-Вест Сервис "ДРАКОН".
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Согласно материалам дела муниципальное предприятие "Единая служба Заказчика" Всеволожского района (далее - Предприятие) являлось застройщиком многоквартирного дома N 16.
Между Предприятием (заказчиком) и Обществом (подрядчиком) заключен договор от 12.05.2008 N 5-ЕСЗ на организацию управления и технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома и придомовых территорий, согласно которому подрядчик обязался на возмездной основе оказывать услуги по организации управления и технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома N 16, включающие текущий ремонт, содержание, в том числе санитарное, домовой и придомовой территории, обслуживание, в том числе аварийное, инженерных сетей, технологического и специального оборудования, установленного в многоквартирном доме, обслуживание систем телевизионного вещания и контроля доступа в подъезд, теплового пункта, электрощитовой, и другие виды услуг, предусмотренные в ежемесячных сметах.
В связи с окончанием строительства комиссия 01.07.2008 подписала акт приемки многоквартирного дома N 16, Администрация 11.09.2008 выдала разрешение N NRU 47504101-0045/11-20 на ввод объекта в эксплуатацию.
Предприятие и Общество 12.09.2008 заключили дополнительное соглашение к договору, названное актом N Сов-18-1 к договору N 5-ЕСЗ от 12.05.2008, согласно которому в связи с получением разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию для осуществления технического обслуживания общего имущества дома и придомовых территорий Обществу был передан еще один муниципальный объект - многоквартирный дом N 18.
Многоквартирный дом N 18 строился с привлечением средств дольщиков, одним из которых являлось муниципальное образование "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Актом приема-передачи квартир от 07.09.2009 Предприятие передало Администрации 30 квартир, расположенных в указанном доме; по акту от 17.12.2009 была передана квартира N 145.
Общество установило, что за 01.10.2009-14.10.2011 у Администрации образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и внесению обязательных платежей в сумме 2 612 439 руб. 04 коп. по квартирам, которые заселены гражданами, не заключившими договоры социального найма в установленном законом порядке. Такая ситуация возникла в связи с тем, что государственная регистрация права собственности на квартиры была произведена только в июне - ноябре 2011 года, т.е. спустя два года после заселения дома. Поскольку Администрация задолженности не погасила, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен судом первой инстанции.
Апелляционный суд согласился с выводом суда о том, что предъявленные истцом требования являются законными и обоснованными по праву. Подлежащая взысканию сумма была уменьшена на 69 724 руб. 89 коп., признанных истцом излишне заявленными.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными.
Согласно частям 13 и 14 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом, и до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Согласно подпункту 6 пункта 2 этой же статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. В случае заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится дольщиками такой организации (пункт 6.1 статьи 155 ЖК РФ).
Согласно пункту 13 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется (пункт 14 этой же статьи):
- - застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами);
- - управляющей организацией, привлеченной застройщиком (при условии заключения договора с ней не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная обязанность предусмотрена и положениями части 3 статьи 30 ЖК РФ.
В ходе рассмотрения дела апелляционным судом установлено, что основанием возникновения прав и обязанностей управляющей организации у Общества явилась фактическая передача ему застройщиком - Предприятием всего многоквартирного жилого дома (первой и второй очереди) для осуществления функций по его управлению и техническому обслуживанию. Именно Общество осуществляло управление многоквартирным домом в спорный период, обеспечивало предоставление коммунальных услуг; собственниками помещений решение о передаче дома в управление иной организации не принималось, доказательств управления домом иной организацией нет.
Довод Администрации о том, что у Общества не возникало право на управление многоквартирным домом, так как собственниками квартир не было принято решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом, с учетом приведенных положений несостоятелен.
При этом из правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.10.2012 N 8714/12 по делу N А58-1592/2011 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), следует, что в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование.
На основании представленного истцом в материалы дела уточненного расчета заявленных требований по услугам горячего и холодного водоснабжения по квартирам N 82, 83, 142 многоквартирного дома N 18 судом установлено, что расчет был произведен за период начиная с момента передачи квартир собственнику в фактическое владение, то есть с даты подписания акта приема-передачи квартир от застройщика, исходя из общей площади жилых помещений с применением установленных органами местного самоуправления тарифов за 1 кв. м. Общество отказалось от иска в части взыскания 69 724 руб. 89 коп. и согласилось с позицией ответчика о переплате по указанным квартирам, приняв о внимание, что в спорный период граждане в них не проживали. Иные расходы (за вывоз строительного мусора, освещение мест общего пользования, отопление, за антенну) не были исключены истцом из расчета по квартирам N 82, 83, 142, поскольку отсутствие нанимателей не освобождает собственника от обязанности вносить платежи, рассчитываемые независимо от проживания.
В деле имеются и судом надлежаще исследованы доказательства технического обслуживания домов, договоры с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов и платежные документы на оплату истцом коммунальных услуг. Площадь жилых помещений, принадлежащих ответчику, определена актом приема-передачи квартир от 07.09.2009, начисление платы за содержание муниципальных жилых помещений производилось по тарифам, установленным решениями Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" от 26.12.2008, 26.01.2010, 22.02.2011. Расчеты, составленные Обществом в форме сводной ведомости начислений за период с 01.10.2009 по 14.10.2011 с разделением коммунальных услуг по категориям и месяцам, также проверены судом и признаны правильными. Опровергающих расчетов ответчик не представил.
В силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (статья 7 Закона N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8 Закона N 214-ФЗ).
Из положений названных статей Закона N 214-ФЗ, а также статей 129, 153 и 158 ЖК РФ следует, что право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения возникает с даты подписания акта приема-передачи жилых помещений, что и имело место в настоящем деле. При указанных обстоятельствах довод Администрации о необходимости определения даты возникновения названной обязанности с момента государственной регистрации права собственности на квартиры не может быть принят во внимание.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает, что апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял законное и обоснованное решение. Доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, иные, заслуживающие внимания доводы против заявленного иска ответчиком не приведены. Оснований для отмены или изменения постановления от 18.12.2012 не установлено.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А56-55468/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
Н.И.КУЖАРОВА
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)