Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Премиум 2": Песчинская Екатерина Александровна, представитель по доверенности от 10.01.2013;
- от индивидуального предпринимателя Пустынского Сергея Николаевича: Немова Марина Сергеевна, представитель по доверенности от 10.10.2012;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пустынского Сергея Николаевича
на решение от 12.02.2013
по делу N А73-11360/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Пичининой И.Е.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Премиум 2"
к индивидуальному предпринимателю Пустынскому Сергею Николаевичу
о взыскании 2 291 807 руб. 01 коп.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Премиум 2" (далее - ООО "Премиум 2") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пустынскому Сергею Николаевичу (далее - Пустынский С.Н.) о взыскании 3 222 518 руб. 93 коп., из них: 1 718 556 руб. 01 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды N 1 от 01.01.2011 за период с 01.01.2011 по 17.01.2013 и по соглашению от 12.01.2011 о погашении задолженности по договору аренды N 78 от 01.09.2010, 1 493 962_руб. 92 коп. пени за период с 21.02.2011 по 17.01.2013 и 10 000 руб. штрафа (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением суда от 12.02.2013 исковые требования удовлетворены. При этом, судом снижен размер пени до 171 443 руб. 12 коп. в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В части взыскания 10 000 руб. штрафа отказано.
Не согласившись с судебным актом, индивидуальный предприниматель Пустынский С.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неверную оценку обстоятельств дела и доказательств.
В судебном заседании представитель ответчика настаивала на доводах жалобы, просила решение суда отменить.
Представитель истца по представленным доводам возражала, указывая на законность и обоснованность принятого судебного акта, просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и имеющиеся доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
01.09.2010 между ООО "Премиум 2" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 78, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, относящее к общему имуществу многоквартирного дома, расположенного в Кировском районе города Хабаровска по адресу: ул. Калинина, 134, общей площадью 244,94 кв. м (далее - помещение), в том числе для использования под магазин - 133,21 кв. м, под спортивный зал - 111,73 кв. м. Помещение передается сроком на 4 месяца с 01.09.2010 по 31.12.2010.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет сумму в размере: 257,68 руб. /кв. м за торговую площадь 133,21 кв. м; 238,94 руб. /кв. м за площадь 117, 73 кв. м спортивного зала. Общая сумма в месяц составляет 61 021 руб. 90 коп.
01.09.2010 между истцом (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. (пользователь) заключен договор N 60 содержания и технического обслуживания общего имущества жилого здания, которое ответчик использовал на основании договора аренды N 78 от 01.09.2010, по установленной за 1 кв. м цене.
01.01.2011 между теми же лицами подписан договор аренды N 1 на предоставление во временное владение и пользование этого же нежилого помещения для использования под магазин - 133,21 кв. м, под спортивный зал - 111,73 кв. м сроком на 11 месяцев с 01.01.2011 по 30.11.2011.
Пунктом 3.1 договора установлен размер арендных платежей за пользование помещением 284,74 руб. /кв. м за торговую площадь 133,21 кв. м; 264,03 руб. /кв. м за площадь 111, 73 кв. м спортивного зала. Общая сумма составляет 67 430 руб. 29 коп. в месяц.
12.01.2012 между предпринимателем Пустынским С.Н. (должник) и ООО "Премиум 2" (управляющая организация) заключено соглашение о погашении задолженности, согласно пункту 1 которого должник принимает на себя обязательство в течение 9 месяцев с даты заключения соглашения погасить имеющуюся задолженность по договору аренды N 78 от 01.09.2010 в размере 244 087 руб. 50 коп. и договору на техническое обслуживание помещения N 60 от 01.01.2010 в размере 24 474 руб. 40 коп. путем внесения платежей по согласованному графику (с 20.02.2011 по 20.10.2011 включительно) путем внесения ежемесячных платежей одновременно с оплатой текущих платежей.
Пунктом 3 соглашения предусмотрено начисление пени на сумму просроченного платежа в размере 1% за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и неисполнение соглашения о погашении задолженности, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО "Премиум 2" исковых требований.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда, в связи со следующим.
Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. на основании договоров аренды N 78 от 01.09.2010 и N 1 от 01.01.2011, заключенных с ООО "Премиум 2", использовалось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, 134, общей площадью 244,94 кв. м, в том числе: для использования под магазин - 133,21 кв. м, под спортивный зал - 111,73 кв. м.
Так же, между теми же лицами был заключен договор содержания и технического обслуживания общего имущества жилого здания от 01.09.2010 N 60 в порядке и на условиях, предусмотренных указанным договором.
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платежей по договору аренды N 78 от 01.09.2010, договору N 60 от 01.09.2010, у него возникла задолженность в размере 244 087 руб. 50 коп., которую он обязался погасить на основании соглашения о погашении задолженности от 12.01.2012 в соответствии с графиком до 20.10.2011. Однако условия соглашения ответчиком не исполнялись, доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат.
Кроме того, индивидуальным предпринимателем несвоевременно вносилась арендная плата и по договору аренды N 1 от 01.01.2011.
По указанному договору оплата произведена лишь за период январь - февраль 2011 года в сумме 134 430 руб. 29 коп., задолженность за остальной период составила 1 474 469 руб. 50 коп.
24.07.2012 истец направил в адрес ответчика претензию N 1564 о погашении задолженности, включающей в себя: основной долг по договору аренды N 1 от 01.01.2011 и по соглашению от 12.01.2011 в сумме 1 718 556 руб. 01 коп., пеню в размере 1 493 962 руб. 92 коп., штраф - 10 000 руб.
Письмом от 30.07.2012 претензия отклонена индивидуальным предпринимателем, со ссылкой на несение затрат по ремонту имущества в размере превышающем предъявленную задолженность за его аренду. Указанная в претензии задолженность погашена не была.
В этой связи, как установлено судом апелляционной инстанции, исковые требования о взыскании названного долга в размере 1 718 556 руб. 01 коп., и взыскании пени за просрочку платежа правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании вышеназванных норм обязательственного права.
При этом, судом снижен размер пени до 171 443 руб. 12 коп. в порядке статьи 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Применение указанной нормы сторонами не оспаривается.
Довод заявителя жалобы о том, что договоры аренды N 78 и N 1 являются незаключенными, с указанием на неопределенность объекта аренды, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Из представленного в дело технического паспорта, составленного по состоянию на 07.09.2007 на функциональное помещение N-I, следует, что на момент заключения договора передаваемый в аренду объект недвижимого имущества представлял самостоятельное обособленное функциональное помещение общей площадью 243,5 кв. м.
Существует незначительное несоответствие в указании размера площади в договорах - 244,94 кв. м и техническом паспорте 243,5 кв. м.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако в договорах и техническом паспорте содержится адрес нежилых помещений общего имущества многоквартирного дома: Кировский район г./Хабаровска, ул. /Калинина, 134, что позволяет однозначно идентифицировать объект аренды.
Допущенная неточность относительно параметров нежилых помещений может свидетельствовать об описке, имеющей место погрешности в методике измерения площади либо иных причинах несоответствия, которые сами по себе не являются основанием для признания объекта аренды не согласованным по смыслу статьи 607 ГК РФ.
При этом, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Таким образом, реальное исполнение договора аренды, предмет которого надлежащим образом не согласован, лишает стороны права на его оспаривание путем признания договора незаключенным или недействительным.
Факт реального использования арендованного имущества подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не оспаривается ответчиком.
При изложенных обстоятельствах на основании представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договоров аренды N 78 и N 1 незаключенными.
Довод индивидуального предпринимателя о ничтожности договоров аренды нежилых помещений N 78 и N 1 в связи с тем, что ООО "Премиум 2" не обладало полномочиями по заключению договоров об использовании общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, ввиду отсутствия согласия сособственников общего имущества не может быть принят судом апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу частей 2 и 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с договором N 11 управления многоквартирным домом от 28.12.2008 между ООО "Премиум 2" и собственниками помещений многоквартирного дома, заключенного на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от N 01 от 16.12.2008, истец осуществляет управление многоквартирным домом N 134 по ул. Калинина в Кировском районе г. Хабаровска.
Пунктом 3.1.18 указанного договора установлено, что ООО "Премиум 2" в случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части обязано заключать соответствующие договоры с определением условий пользования, размера оплаты.
В соответствии с протоколом от 19.06.2010 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, 134, проведенного в форме очного голосования, собственниками помещений МКД принято решение наделить управляющую организацию - ООО "Премиум 2" полномочиями по заключению договоров об использовании общего имущества собственников в МКД.
Индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. в суде первой инстанции было заявлено о фальсификации указанного протокола общего собрания собственников как доказательства по делу в порядке статьи 161 АПК РФ., которое было отклонено ввиду его необоснованности.
Апелляционным судом исследованы имеющиеся в деле доказательства, в том числе пояснения лиц, непосредственно участвовавших в общем собрании собственников 19.06.2010, показания свидетеля Голиковой И.Б., которыми подтверждается факт проведения собрания в июне 2010 года, а также составление и подписание ею и другими указанными в нем лицами протокола этого собрания. Голикова И.Б. указана инициатором, потому что она поддержала предложение управляющей организации о необходимости наделения таким полномочием для передачи общего имущества в пользование за оплату.
Допрошенная по ходатайству ответчика в качестве свидетеля Ускова Р.Н. дала пояснения о том, что в 2010 году собраний не проводилось, очных собраний не проводилось вообще. Между тем, данные пояснения могут быть расценены как неосведомленность собственника о факте проведения такого собрания, но не свидетельствует о его непроведении.
При этом ни один из собственников не обращался в суд в защиту своих нарушенных прав. Не оспаривались ни протокол общего собрания от 19.06.2010, ни договоры, заключенные ООО "Премиум 2" как управляющей компанией.
Так же, в материалах дела представлена копия протокола общего собрания от 19.06.2010, содержащая аналогичные сведения имеющемуся в деле подлинному экземпляру, представленная Управлением жилищно-коммунального хозяйства и эксплуатации жилищного фонда Администрации города Хабаровска.
Таким образом, судом первой инстанции исследованы и объективно оценены имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьей 65 и 71 АПК РФ.
Кроме того, ответчик не оспаривает ни факта наличия договоров аренды, ни факта пользования нежилыми помещениями, напротив, ссылается на осуществление им ремонтных работ в спорных нежилых помещениях.
При указанных обстоятельствах и на основе доказательств, имеющихся в материалах дела, довод апелляционной жалобы о ничтожности договоров аренды нежилых помещений N 78 и N 1 отклоняется.
На основании всего вышеизложенного апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Пустынского Сергея Николаевича подлежит отклонению с оставлением решения суда без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.02.2013 по делу N А73-11360/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2013 N 06АП-1648/2013 ПО ДЕЛУ N А73-11360/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. N 06АП-1648/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Премиум 2": Песчинская Екатерина Александровна, представитель по доверенности от 10.01.2013;
- от индивидуального предпринимателя Пустынского Сергея Николаевича: Немова Марина Сергеевна, представитель по доверенности от 10.10.2012;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пустынского Сергея Николаевича
на решение от 12.02.2013
по делу N А73-11360/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Пичининой И.Е.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Премиум 2"
к индивидуальному предпринимателю Пустынскому Сергею Николаевичу
о взыскании 2 291 807 руб. 01 коп.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Премиум 2" (далее - ООО "Премиум 2") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пустынскому Сергею Николаевичу (далее - Пустынский С.Н.) о взыскании 3 222 518 руб. 93 коп., из них: 1 718 556 руб. 01 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды N 1 от 01.01.2011 за период с 01.01.2011 по 17.01.2013 и по соглашению от 12.01.2011 о погашении задолженности по договору аренды N 78 от 01.09.2010, 1 493 962_руб. 92 коп. пени за период с 21.02.2011 по 17.01.2013 и 10 000 руб. штрафа (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением суда от 12.02.2013 исковые требования удовлетворены. При этом, судом снижен размер пени до 171 443 руб. 12 коп. в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В части взыскания 10 000 руб. штрафа отказано.
Не согласившись с судебным актом, индивидуальный предприниматель Пустынский С.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неверную оценку обстоятельств дела и доказательств.
В судебном заседании представитель ответчика настаивала на доводах жалобы, просила решение суда отменить.
Представитель истца по представленным доводам возражала, указывая на законность и обоснованность принятого судебного акта, просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и имеющиеся доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
01.09.2010 между ООО "Премиум 2" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 78, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, относящее к общему имуществу многоквартирного дома, расположенного в Кировском районе города Хабаровска по адресу: ул. Калинина, 134, общей площадью 244,94 кв. м (далее - помещение), в том числе для использования под магазин - 133,21 кв. м, под спортивный зал - 111,73 кв. м. Помещение передается сроком на 4 месяца с 01.09.2010 по 31.12.2010.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет сумму в размере: 257,68 руб. /кв. м за торговую площадь 133,21 кв. м; 238,94 руб. /кв. м за площадь 117, 73 кв. м спортивного зала. Общая сумма в месяц составляет 61 021 руб. 90 коп.
01.09.2010 между истцом (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. (пользователь) заключен договор N 60 содержания и технического обслуживания общего имущества жилого здания, которое ответчик использовал на основании договора аренды N 78 от 01.09.2010, по установленной за 1 кв. м цене.
01.01.2011 между теми же лицами подписан договор аренды N 1 на предоставление во временное владение и пользование этого же нежилого помещения для использования под магазин - 133,21 кв. м, под спортивный зал - 111,73 кв. м сроком на 11 месяцев с 01.01.2011 по 30.11.2011.
Пунктом 3.1 договора установлен размер арендных платежей за пользование помещением 284,74 руб. /кв. м за торговую площадь 133,21 кв. м; 264,03 руб. /кв. м за площадь 111, 73 кв. м спортивного зала. Общая сумма составляет 67 430 руб. 29 коп. в месяц.
12.01.2012 между предпринимателем Пустынским С.Н. (должник) и ООО "Премиум 2" (управляющая организация) заключено соглашение о погашении задолженности, согласно пункту 1 которого должник принимает на себя обязательство в течение 9 месяцев с даты заключения соглашения погасить имеющуюся задолженность по договору аренды N 78 от 01.09.2010 в размере 244 087 руб. 50 коп. и договору на техническое обслуживание помещения N 60 от 01.01.2010 в размере 24 474 руб. 40 коп. путем внесения платежей по согласованному графику (с 20.02.2011 по 20.10.2011 включительно) путем внесения ежемесячных платежей одновременно с оплатой текущих платежей.
Пунктом 3 соглашения предусмотрено начисление пени на сумму просроченного платежа в размере 1% за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и неисполнение соглашения о погашении задолженности, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО "Премиум 2" исковых требований.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда, в связи со следующим.
Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. на основании договоров аренды N 78 от 01.09.2010 и N 1 от 01.01.2011, заключенных с ООО "Премиум 2", использовалось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, 134, общей площадью 244,94 кв. м, в том числе: для использования под магазин - 133,21 кв. м, под спортивный зал - 111,73 кв. м.
Так же, между теми же лицами был заключен договор содержания и технического обслуживания общего имущества жилого здания от 01.09.2010 N 60 в порядке и на условиях, предусмотренных указанным договором.
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платежей по договору аренды N 78 от 01.09.2010, договору N 60 от 01.09.2010, у него возникла задолженность в размере 244 087 руб. 50 коп., которую он обязался погасить на основании соглашения о погашении задолженности от 12.01.2012 в соответствии с графиком до 20.10.2011. Однако условия соглашения ответчиком не исполнялись, доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат.
Кроме того, индивидуальным предпринимателем несвоевременно вносилась арендная плата и по договору аренды N 1 от 01.01.2011.
По указанному договору оплата произведена лишь за период январь - февраль 2011 года в сумме 134 430 руб. 29 коп., задолженность за остальной период составила 1 474 469 руб. 50 коп.
24.07.2012 истец направил в адрес ответчика претензию N 1564 о погашении задолженности, включающей в себя: основной долг по договору аренды N 1 от 01.01.2011 и по соглашению от 12.01.2011 в сумме 1 718 556 руб. 01 коп., пеню в размере 1 493 962 руб. 92 коп., штраф - 10 000 руб.
Письмом от 30.07.2012 претензия отклонена индивидуальным предпринимателем, со ссылкой на несение затрат по ремонту имущества в размере превышающем предъявленную задолженность за его аренду. Указанная в претензии задолженность погашена не была.
В этой связи, как установлено судом апелляционной инстанции, исковые требования о взыскании названного долга в размере 1 718 556 руб. 01 коп., и взыскании пени за просрочку платежа правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании вышеназванных норм обязательственного права.
При этом, судом снижен размер пени до 171 443 руб. 12 коп. в порядке статьи 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Применение указанной нормы сторонами не оспаривается.
Довод заявителя жалобы о том, что договоры аренды N 78 и N 1 являются незаключенными, с указанием на неопределенность объекта аренды, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Из представленного в дело технического паспорта, составленного по состоянию на 07.09.2007 на функциональное помещение N-I, следует, что на момент заключения договора передаваемый в аренду объект недвижимого имущества представлял самостоятельное обособленное функциональное помещение общей площадью 243,5 кв. м.
Существует незначительное несоответствие в указании размера площади в договорах - 244,94 кв. м и техническом паспорте 243,5 кв. м.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако в договорах и техническом паспорте содержится адрес нежилых помещений общего имущества многоквартирного дома: Кировский район г./Хабаровска, ул. /Калинина, 134, что позволяет однозначно идентифицировать объект аренды.
Допущенная неточность относительно параметров нежилых помещений может свидетельствовать об описке, имеющей место погрешности в методике измерения площади либо иных причинах несоответствия, которые сами по себе не являются основанием для признания объекта аренды не согласованным по смыслу статьи 607 ГК РФ.
При этом, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Таким образом, реальное исполнение договора аренды, предмет которого надлежащим образом не согласован, лишает стороны права на его оспаривание путем признания договора незаключенным или недействительным.
Факт реального использования арендованного имущества подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не оспаривается ответчиком.
При изложенных обстоятельствах на основании представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договоров аренды N 78 и N 1 незаключенными.
Довод индивидуального предпринимателя о ничтожности договоров аренды нежилых помещений N 78 и N 1 в связи с тем, что ООО "Премиум 2" не обладало полномочиями по заключению договоров об использовании общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, ввиду отсутствия согласия сособственников общего имущества не может быть принят судом апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу частей 2 и 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с договором N 11 управления многоквартирным домом от 28.12.2008 между ООО "Премиум 2" и собственниками помещений многоквартирного дома, заключенного на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от N 01 от 16.12.2008, истец осуществляет управление многоквартирным домом N 134 по ул. Калинина в Кировском районе г. Хабаровска.
Пунктом 3.1.18 указанного договора установлено, что ООО "Премиум 2" в случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части обязано заключать соответствующие договоры с определением условий пользования, размера оплаты.
В соответствии с протоколом от 19.06.2010 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, 134, проведенного в форме очного голосования, собственниками помещений МКД принято решение наделить управляющую организацию - ООО "Премиум 2" полномочиями по заключению договоров об использовании общего имущества собственников в МКД.
Индивидуальным предпринимателем Пустынским С.Н. в суде первой инстанции было заявлено о фальсификации указанного протокола общего собрания собственников как доказательства по делу в порядке статьи 161 АПК РФ., которое было отклонено ввиду его необоснованности.
Апелляционным судом исследованы имеющиеся в деле доказательства, в том числе пояснения лиц, непосредственно участвовавших в общем собрании собственников 19.06.2010, показания свидетеля Голиковой И.Б., которыми подтверждается факт проведения собрания в июне 2010 года, а также составление и подписание ею и другими указанными в нем лицами протокола этого собрания. Голикова И.Б. указана инициатором, потому что она поддержала предложение управляющей организации о необходимости наделения таким полномочием для передачи общего имущества в пользование за оплату.
Допрошенная по ходатайству ответчика в качестве свидетеля Ускова Р.Н. дала пояснения о том, что в 2010 году собраний не проводилось, очных собраний не проводилось вообще. Между тем, данные пояснения могут быть расценены как неосведомленность собственника о факте проведения такого собрания, но не свидетельствует о его непроведении.
При этом ни один из собственников не обращался в суд в защиту своих нарушенных прав. Не оспаривались ни протокол общего собрания от 19.06.2010, ни договоры, заключенные ООО "Премиум 2" как управляющей компанией.
Так же, в материалах дела представлена копия протокола общего собрания от 19.06.2010, содержащая аналогичные сведения имеющемуся в деле подлинному экземпляру, представленная Управлением жилищно-коммунального хозяйства и эксплуатации жилищного фонда Администрации города Хабаровска.
Таким образом, судом первой инстанции исследованы и объективно оценены имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьей 65 и 71 АПК РФ.
Кроме того, ответчик не оспаривает ни факта наличия договоров аренды, ни факта пользования нежилыми помещениями, напротив, ссылается на осуществление им ремонтных работ в спорных нежилых помещениях.
При указанных обстоятельствах и на основе доказательств, имеющихся в материалах дела, довод апелляционной жалобы о ничтожности договоров аренды нежилых помещений N 78 и N 1 отклоняется.
На основании всего вышеизложенного апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Пустынского Сергея Николаевича подлежит отклонению с оставлением решения суда без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.02.2013 по делу N А73-11360/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)