Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Витюкова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Султанова Р.А., Васякина А.Н.,
при секретаре М.Р.,
рассмотрела 26 марта 2013 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге дело по апелляционным жалобам К.В.Ф., П.Т., М.Т.В., С.В., М.А. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 декабря 2012 года по иску К.В.Ф. к П.Т., Р.В.Г., М.А., М.Т.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения и по встречному исковому заявлению М.Т.В., П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В. к К.В.Ф. о прекращении права собственности и признании права собственности на долю земельного участка
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителя истца К.В.Ф. Ф., действующей на основании ордера от (дата), поддержавшей доводы апелляционной жалобы доверителя, мнение представителей ответчика П.Т. П.С.А., действующей на основании доверенности от (дата), и С.Р.Я., также представляющей интересы С.В., действующей на основании ордера от (дата), представителя ответчика М.Т.В. П.О., действующей на основании доверенности от (дата), ответчика М.А., которые настаивали на удовлетворении своих апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
К.В.Ф. обратился в суд с исковым заявлением к П.Т., Р.В.Г., М.А., М.Т.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения, указав, что на основании договора купли-продажи от (дата) и свидетельства о государственной регистрации права от (дата) ему принадлежит земельный участок по адресу: (адрес), N, участок N, площадью *** кв. м, на котором был расположен незавершенный строительством жилой дом, так же принадлежащий ему на праве собственности. Дом был введен в эксплуатацию, уточнена площадь земельного участка, которая составила *** кв. м (дата) произведен раздел земельного участка на два: площадью *** кв. м для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, и площадью *** кв. м для размещения гаража. Земельный участок площадью *** кв. м имеет кадастровый номер N.
Ответчики приобрели у него незавершенные строительством квартиры в указанном доме по договорам купли-продажи от (дата) г.г., имеющие в настоящее время нумерацию соответственно: П.Т. - квартиру N Р.В.Г. - квартиру N М.А. - квартиру N М.Т.В. - квартиру N
Решениями Оренбургского районного суда от 07.11.2007 года, от 25.06.2008 года и от 15.06.2009 года за М.А., П.Т., Р.В.Г. и М.Т.В. признано право собственности на вышеуказанные квартиры на основании этих договоров, и зарегистрировано в установленном порядке: за М.А. - (дата), за П.Т. - (дата), за Р. - (дата), за Модзелевской - (дата).
На основании договора купли-продажи от (дата) С.В. приобрел квартиру N в вышеуказанном жилом доме, расположенном на принадлежащем истцу земельном участке. Его право собственности на квартиру зарегистрировано (дата).
На основании ст. 218 ГК РФ третьи лица П.Е., М.О. и Н. приобрели право собственности каждый на *** долю в праве на земельный участок площадью *** кв. м, заключив договоры купли-продажи соответственно от (дата), от (дата), от (дата), в связи с чем за ним осталось право собственности на *** долей в праве на вышеуказанный земельный участок.
Кассационным определением Оренбургского областного суда от 15.07.2009 года по гражданскому делу по иску П.Т., М.А. к К.В.Ф., администрации МО Оренбургский район о признании права собственности на доли в земельном участке, признании недействительным постановления, установлено, что к правоотношениям сторон неприменимы положения ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, а также ст. 16 ч. 2 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 07.11.2007 года по делу по иску П.Т., М.А., Р.В.Г. к К.В.Ф. о признании права собственности на незавершенные строительством квартиры, доли в земельном участке и государственной регистрации договоров купли-продажи, в иске истцов о признании права собственности на доли в земельном участке отказано. Аналогичные обстоятельства имеют место и в отношении М.Т.В.
Полагает, что ответчики пользуются принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, зарегистрированные за ними на праве собственности, без правоустанавливающих документов и в отсутствие договорных отношений с ним, то есть без надлежащих правовых оснований и без оплаты.
Площади принадлежащих ответчикам объектов недвижимости равны соответственно: П.Т. - *** кв. м, Р. - *** кв. м, М.А. - *** кв. м, Модзелевской - *** кв. м.
Считает, что ответчики обязаны возвратить ему неосновательное обогащение за пользование земельным участком, начиная с момента регистрации из права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Просил суд взыскать в качестве неосновательного обогащения с П.Т. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с Р.В.Г. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с М.А. *** рублей и проценты *** рубля, с М.Т.В. *** рублей и проценты в сумме *** рубля.
Взыскать с ответчиков П.Т., Р.В.Г., М.А., М.Т.В. судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины по *** рублей с каждого.
Впоследствии истец свои исковые требования уточнил, указав, что цена арендной платы не установлена соглашением землепользователей с собственником земельного участка в договоре, расчет суммы арендной платы следует составлять исходя из рыночной стоимости арендной платы. Согласно отчету N, составленному ООО "***" рыночная стоимость арендной платы за 1 кв. м спорного земельного участка в год составляет на (дата) - *** рублей, на (дата) - *** рубля, на (дата) года - *** рублей, на (дата) - *** рублей.
В доме *** объектов недвижимости, каждому собственнику необходимо для их использования *** доля земельного участка площадью *** кв. м, то есть *** кв. м.
Просил взыскать с П.Т. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с Р.В.Г.*** рублей и проценты в сумме *** рубля, с М.А. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с М.Т.В. *** рублей и проценты в сумме *** рубля.
М.Т.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к К.В.Ф. о признании права собственности, указав, что ей на праве собственности принадлежит квартира по адресу: (адрес). На момент заключения договора купли-продажи квартиры от (дата), земельный участок, расположенный по указанному выше адресу принадлежал К.В.Ф. на праве собственности. Считает, что при отчуждении К.В.Ф. в ее пользу квартиры N, к ней в силу положений ст. 273 ГК РФ перешло право собственности на необходимую для использования приобретенной в собственность квартиры часть земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Просила суд признать за ней право собственности на *** долю в праве собственности на земельный участок и прекратить право собственности К.В.Ф. на данную долю.
Впоследствии М.Т.В. уточнила исковые требования, просила признать за ней право собственности на *** долей в праве собственности на спорный земельный участок, прекратить право собственности К.В.Ф. на эту долю.
П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В. также предъявили встречный иск о признании и прекращении права собственности, по тем основаниям, что спорный земельный участок площадью *** кв. м был сформирован до введения в действие ЖК РФ, следовательно, он должен бесплатно перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно заключению судебной экспертизы, площадь земельного участка, занятой многоквартирным домом и необходимой для его использования, включая площадь сервитута, составляет *** кв. м. С учетом площади квартир, принадлежащих истцам по праву собственности, экспертом определена доля каждого собственника в площади земельного участка, занятой самим домом, и составляет: П.Т. - ***, Р.В.Г. - ***, Р.Г. - ***, М.А. - ***, С.В. - ***.
Просили признать право собственности за ними на указанные доли земельного участка и прекратить за К.В.Ф. право собственности на *** долей в праве собственности на спорный земельный участок.
В судебное заседание не явились истец по основному иску К.В.Ф., ответчики по основному иску П.Т., Р.В.Г., третьи лица по основному иску С.В., Ч., М.О., Н., П.Е., К.Л., о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истца К.В.Ф. Ф., действующая на основании ордера, просила удовлетворить исковые требования своего доверителя в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.
М.Т.В. и ее представитель П.О., действующая на основании доверенности от (дата), в судебном заседании требования встречного искового заявления просили удовлетворить, иск К.В.Ф. оставить без удовлетворения.
Представители П.Т. П.С.А. и С.Р.Я., действующие на основании доверенности от (дата) и от (дата), соответственно, просили удовлетворить встречные исковые требования своего доверителя, исковые требования К.В.Ф. не признали.
М.А. просил удовлетворить свой иск, а исковые требования К.В.Ф. оставить без удовлетворения.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 декабря 2012 года исковые требования К.В.Ф. о взыскании суммы неосновательного обогащения, а также встречные исковые требования М.Т.В., П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В. к К.В.Ф. о прекращении права собственности и признании права собственности на долю земельного участка судом оставлены без удовлетворения. Суд постановил отменить обеспечительные меры, наложенные определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 06.04.2012 года в виде ареста на спорный земельный участок и запрета Управлению Росреестра по Оренбургской области государственной регистрации прав и сделок с указанным выше земельным участком.
С решением суда не согласился К.В.Ф., в апелляционной жалобе просит его отменить по мотивам незаконности, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
П.Т., М.Т.В., С.В., М.А. также просят отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что (дата) между ООО "***" и К.В.Ф. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством здания, расположенного по адресу: (адрес), и земельного участка, на котором оно расположено. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, К.В.Ф. выдано свидетельство о праве собственности.
Постановлением главы администрации МО "Оренбургский район" от (дата) N" на основании заявления К.В.Ф. и результатов геодезической съемки была уточнена площадь спорного земельного участка - вместо *** кв. м принято считать *** кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
К.В.Ф. разрешено разделить указанный земельный участок на два земельных участка площадью *** кв. м для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, и площадью *** кв. м для размещения гаража.
Постановлением главы администрации МО "Оренбургский район" от (дата) N внесены изменения в указанное выше постановление в части разрешенного использования части спорного земельного участка площадью *** кв. м и вместо жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства указано - под размещение многоквартирного жилого дома.
На основании договоров купли-продажи заключенных в (дата) г.г. между К.В.Ф. и П.Т., М.А., Р.В.Г., последними приобретены части незавершенного строительством здания по адресу: (адрес), и земельного участка, на котором расположено здание (площадь не указана).
(дата) между К.В.Ф. и М.Т.В. был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью *** кв. м в незавершенном строительстве жилом доме по указанному выше адресу.
Решениями Оренбургского районного суда Оренбургской области от 07 ноября 2007 года и 25 июня 2008 года за М.А., Р.В.Г. и П.Т. признано право собственности на квартиры N, N и N, соответственно, в завершенном строительством жилом доме.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 15.06.2009 года, вступившим в законную силу (дата), за М.Т.В. признано право собственности на квартиру N (адрес), произведена государственная регистрация договора купли-продажи указанной выше квартиры, заключенного между К.В.Ф. и М.Т.В. от (дата), и перехода права собственности на указанную квартиру.
Собственником квартиры N в жилом доме по (адрес), является С.В., согласно договору купли-продажи от (дата), заключенному с ***27.
Вступившим в законную силу решением суда от 07 ноября 2007 года П.Т., М.А., Р.В.Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в земельном участке, на котором расположен дом, так как суд пришел к выводу, что в договорах купли-продажи, заключенных каждым из них с К.В.Ф., в нарушение ст. 554 ГК РФ не указана ни площадь земельного участка, подлежащего передаче по договору, ни размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в связи с чем условие о продаже части земельного участка не может считаться согласованным сторонами, а договор в этой части не считается заключенным.
Отказывая в настоящем деле в удовлетворении исковых требований П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В., М.Т.В. суд первой инстанции исходил из того, что все вышеуказанные договоры купли-продажи в части продажи земельного участка не считаются заключенными, поскольку условие о продаже части земельного участка в них не согласовано, что ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", на которую они ссылаются к настоящим правоотношениями не применима.
Судебная коллегия с выводами судебного решения соглашается, так как они соответствуют установленным обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании.
Так, в силу ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Между тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ для индивидуального жилищного строительства, а не под размещение многоквартирного жилого дома.
Требуя признания права собственности на земельный участок пропорционально площади принадлежащих квартир и соответственно прекращения права собственности на земельный участок за К.В.Ф., истцы ссылались также на ст. 35 ЗК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 271, 273, 235 ГК РФ.
В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Аналогичные положения содержаться в статье 35 ЗК РФ.
Между тем, в п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержится исключение из правила, по которому земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежащие одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. В частности, таким исключением является отчуждение части строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка.
В силу указанных норм при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.
Если он не разрешен, следует учитывать положения ст. 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
К тому же, при оформлении прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости в случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости по праву собственности, следует учитывать положения ч. 2 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключенных договоров об отчуждении земельного участка в материалах дела не имеется.
Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Сама по себе продажа квартир в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности не ведет в обязательном порядке к переходу права собственности на доли земельного участка, соответствующие долям собственников квартир.
Ссылка в жалобах на положения статей 36 Жилищного и Земельного кодексов Российской Федерации о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, несостоятельна.
Положения ст. 36 ЖК РФ, взятые в нормативном единстве с положениями ст. 36 ЗК РФ, распространяются только на те правоотношения, которые возникают у собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утверждение заявителей об обратном основано на неверном толковании закона.
В свою очередь, иное толкование заявителями положений законодательства, в том числе ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ регулирующих порядок перехода и объем прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости, не свидетельствует о допущенных судами нарушениях норм материального и процессуального права.
Статьей 235 ГК РФ, на которую они ссылаются установлены основания прекращения права собственности, к которым указанные ими основания не относятся.
Доводы апелляционных жалоб М.А., П.Т., С.В. о том, что в силу ст. 271 ГК РФ к ним перешло право пользования спорным земельным участком, юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку ими заявлены требования о признании права собственности на долю в общедолевой собственности на земельный участок.
Иные доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела, выражают несогласие с принятым судебным постановлением, в связи с чем судебной коллегией не принимаются.
В части отказа в удовлетворении требований К.В.Ф. о взыскании с ответчиков по основному иску неосновательного обогащения, судебная коллегия также не находит оснований к отмене или изменению судебного решения.
Так, материалами дела установлено, что Ч., К.Л., Н. приобрели право собственности каждый на *** долю в праве на земельный участок площадью *** кв. м по вышеуказанному адресу, и являются собственниками спорного земельного участка с кадастровым номером ***, а К.В.Ф. является собственником *** долей этого же земельного участка (том 2 л.д. 179).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что К.В.Ф. за период (дата) производил уплату земельного налога за земельный участок площадью *** кв. м и сам как собственник *** долей спорного земельного участка должен самостоятельно нести расходы по оплате земельного налога; из того, что договор аренды земельного участка между сторонами не заключался, поэтому обязанности по оплате арендных платежей у ответчиков не возникло, и поскольку истцом не доказан факт неосновательного обогащения со стороны ответчиков, правовых оснований, предусмотренных ст. 1102, 1105 ГК РФ для взыскания сумм, на которых настаивает истец, не имеется.
Требования об уплате земельного налога к ответчикам не предъявлялись.
Выводы суда являются правильными, так как соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Доводы К.В.Ф. о том, что ответчики используют принадлежащий ему земельный участок без установленных законом оснований, судебная коллегия, учитывая положения ст. 271 ГК РФ, находит несостоятельными, поскольку доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
Остальные доводы апелляционной жалобы К.В.Ф. направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела и фактически повторяют позицию истца, выраженную в исковом заявлении, в связи с чем не являются основанием к отмене судебного решения, постановленного в соответствии с нормами действующего законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь положениями ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.В.Ф., П.Т., М.Т.В., С.В., М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1762/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2013 г. по делу N 33-1762/2013
Судья: Витюкова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Султанова Р.А., Васякина А.Н.,
при секретаре М.Р.,
рассмотрела 26 марта 2013 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге дело по апелляционным жалобам К.В.Ф., П.Т., М.Т.В., С.В., М.А. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 декабря 2012 года по иску К.В.Ф. к П.Т., Р.В.Г., М.А., М.Т.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения и по встречному исковому заявлению М.Т.В., П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В. к К.В.Ф. о прекращении права собственности и признании права собственности на долю земельного участка
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителя истца К.В.Ф. Ф., действующей на основании ордера от (дата), поддержавшей доводы апелляционной жалобы доверителя, мнение представителей ответчика П.Т. П.С.А., действующей на основании доверенности от (дата), и С.Р.Я., также представляющей интересы С.В., действующей на основании ордера от (дата), представителя ответчика М.Т.В. П.О., действующей на основании доверенности от (дата), ответчика М.А., которые настаивали на удовлетворении своих апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
К.В.Ф. обратился в суд с исковым заявлением к П.Т., Р.В.Г., М.А., М.Т.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения, указав, что на основании договора купли-продажи от (дата) и свидетельства о государственной регистрации права от (дата) ему принадлежит земельный участок по адресу: (адрес), N, участок N, площадью *** кв. м, на котором был расположен незавершенный строительством жилой дом, так же принадлежащий ему на праве собственности. Дом был введен в эксплуатацию, уточнена площадь земельного участка, которая составила *** кв. м (дата) произведен раздел земельного участка на два: площадью *** кв. м для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, и площадью *** кв. м для размещения гаража. Земельный участок площадью *** кв. м имеет кадастровый номер N.
Ответчики приобрели у него незавершенные строительством квартиры в указанном доме по договорам купли-продажи от (дата) г.г., имеющие в настоящее время нумерацию соответственно: П.Т. - квартиру N Р.В.Г. - квартиру N М.А. - квартиру N М.Т.В. - квартиру N
Решениями Оренбургского районного суда от 07.11.2007 года, от 25.06.2008 года и от 15.06.2009 года за М.А., П.Т., Р.В.Г. и М.Т.В. признано право собственности на вышеуказанные квартиры на основании этих договоров, и зарегистрировано в установленном порядке: за М.А. - (дата), за П.Т. - (дата), за Р. - (дата), за Модзелевской - (дата).
На основании договора купли-продажи от (дата) С.В. приобрел квартиру N в вышеуказанном жилом доме, расположенном на принадлежащем истцу земельном участке. Его право собственности на квартиру зарегистрировано (дата).
На основании ст. 218 ГК РФ третьи лица П.Е., М.О. и Н. приобрели право собственности каждый на *** долю в праве на земельный участок площадью *** кв. м, заключив договоры купли-продажи соответственно от (дата), от (дата), от (дата), в связи с чем за ним осталось право собственности на *** долей в праве на вышеуказанный земельный участок.
Кассационным определением Оренбургского областного суда от 15.07.2009 года по гражданскому делу по иску П.Т., М.А. к К.В.Ф., администрации МО Оренбургский район о признании права собственности на доли в земельном участке, признании недействительным постановления, установлено, что к правоотношениям сторон неприменимы положения ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, а также ст. 16 ч. 2 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 07.11.2007 года по делу по иску П.Т., М.А., Р.В.Г. к К.В.Ф. о признании права собственности на незавершенные строительством квартиры, доли в земельном участке и государственной регистрации договоров купли-продажи, в иске истцов о признании права собственности на доли в земельном участке отказано. Аналогичные обстоятельства имеют место и в отношении М.Т.В.
Полагает, что ответчики пользуются принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, зарегистрированные за ними на праве собственности, без правоустанавливающих документов и в отсутствие договорных отношений с ним, то есть без надлежащих правовых оснований и без оплаты.
Площади принадлежащих ответчикам объектов недвижимости равны соответственно: П.Т. - *** кв. м, Р. - *** кв. м, М.А. - *** кв. м, Модзелевской - *** кв. м.
Считает, что ответчики обязаны возвратить ему неосновательное обогащение за пользование земельным участком, начиная с момента регистрации из права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Просил суд взыскать в качестве неосновательного обогащения с П.Т. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с Р.В.Г. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с М.А. *** рублей и проценты *** рубля, с М.Т.В. *** рублей и проценты в сумме *** рубля.
Взыскать с ответчиков П.Т., Р.В.Г., М.А., М.Т.В. судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины по *** рублей с каждого.
Впоследствии истец свои исковые требования уточнил, указав, что цена арендной платы не установлена соглашением землепользователей с собственником земельного участка в договоре, расчет суммы арендной платы следует составлять исходя из рыночной стоимости арендной платы. Согласно отчету N, составленному ООО "***" рыночная стоимость арендной платы за 1 кв. м спорного земельного участка в год составляет на (дата) - *** рублей, на (дата) - *** рубля, на (дата) года - *** рублей, на (дата) - *** рублей.
В доме *** объектов недвижимости, каждому собственнику необходимо для их использования *** доля земельного участка площадью *** кв. м, то есть *** кв. м.
Просил взыскать с П.Т. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с Р.В.Г.*** рублей и проценты в сумме *** рубля, с М.А. *** рублей и проценты в сумме *** рубля, с М.Т.В. *** рублей и проценты в сумме *** рубля.
М.Т.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к К.В.Ф. о признании права собственности, указав, что ей на праве собственности принадлежит квартира по адресу: (адрес). На момент заключения договора купли-продажи квартиры от (дата), земельный участок, расположенный по указанному выше адресу принадлежал К.В.Ф. на праве собственности. Считает, что при отчуждении К.В.Ф. в ее пользу квартиры N, к ней в силу положений ст. 273 ГК РФ перешло право собственности на необходимую для использования приобретенной в собственность квартиры часть земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Просила суд признать за ней право собственности на *** долю в праве собственности на земельный участок и прекратить право собственности К.В.Ф. на данную долю.
Впоследствии М.Т.В. уточнила исковые требования, просила признать за ней право собственности на *** долей в праве собственности на спорный земельный участок, прекратить право собственности К.В.Ф. на эту долю.
П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В. также предъявили встречный иск о признании и прекращении права собственности, по тем основаниям, что спорный земельный участок площадью *** кв. м был сформирован до введения в действие ЖК РФ, следовательно, он должен бесплатно перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно заключению судебной экспертизы, площадь земельного участка, занятой многоквартирным домом и необходимой для его использования, включая площадь сервитута, составляет *** кв. м. С учетом площади квартир, принадлежащих истцам по праву собственности, экспертом определена доля каждого собственника в площади земельного участка, занятой самим домом, и составляет: П.Т. - ***, Р.В.Г. - ***, Р.Г. - ***, М.А. - ***, С.В. - ***.
Просили признать право собственности за ними на указанные доли земельного участка и прекратить за К.В.Ф. право собственности на *** долей в праве собственности на спорный земельный участок.
В судебное заседание не явились истец по основному иску К.В.Ф., ответчики по основному иску П.Т., Р.В.Г., третьи лица по основному иску С.В., Ч., М.О., Н., П.Е., К.Л., о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истца К.В.Ф. Ф., действующая на основании ордера, просила удовлетворить исковые требования своего доверителя в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.
М.Т.В. и ее представитель П.О., действующая на основании доверенности от (дата), в судебном заседании требования встречного искового заявления просили удовлетворить, иск К.В.Ф. оставить без удовлетворения.
Представители П.Т. П.С.А. и С.Р.Я., действующие на основании доверенности от (дата) и от (дата), соответственно, просили удовлетворить встречные исковые требования своего доверителя, исковые требования К.В.Ф. не признали.
М.А. просил удовлетворить свой иск, а исковые требования К.В.Ф. оставить без удовлетворения.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 декабря 2012 года исковые требования К.В.Ф. о взыскании суммы неосновательного обогащения, а также встречные исковые требования М.Т.В., П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В. к К.В.Ф. о прекращении права собственности и признании права собственности на долю земельного участка судом оставлены без удовлетворения. Суд постановил отменить обеспечительные меры, наложенные определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 06.04.2012 года в виде ареста на спорный земельный участок и запрета Управлению Росреестра по Оренбургской области государственной регистрации прав и сделок с указанным выше земельным участком.
С решением суда не согласился К.В.Ф., в апелляционной жалобе просит его отменить по мотивам незаконности, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
П.Т., М.Т.В., С.В., М.А. также просят отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что (дата) между ООО "***" и К.В.Ф. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством здания, расположенного по адресу: (адрес), и земельного участка, на котором оно расположено. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, К.В.Ф. выдано свидетельство о праве собственности.
Постановлением главы администрации МО "Оренбургский район" от (дата) N" на основании заявления К.В.Ф. и результатов геодезической съемки была уточнена площадь спорного земельного участка - вместо *** кв. м принято считать *** кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
К.В.Ф. разрешено разделить указанный земельный участок на два земельных участка площадью *** кв. м для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, и площадью *** кв. м для размещения гаража.
Постановлением главы администрации МО "Оренбургский район" от (дата) N внесены изменения в указанное выше постановление в части разрешенного использования части спорного земельного участка площадью *** кв. м и вместо жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства указано - под размещение многоквартирного жилого дома.
На основании договоров купли-продажи заключенных в (дата) г.г. между К.В.Ф. и П.Т., М.А., Р.В.Г., последними приобретены части незавершенного строительством здания по адресу: (адрес), и земельного участка, на котором расположено здание (площадь не указана).
(дата) между К.В.Ф. и М.Т.В. был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью *** кв. м в незавершенном строительстве жилом доме по указанному выше адресу.
Решениями Оренбургского районного суда Оренбургской области от 07 ноября 2007 года и 25 июня 2008 года за М.А., Р.В.Г. и П.Т. признано право собственности на квартиры N, N и N, соответственно, в завершенном строительством жилом доме.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 15.06.2009 года, вступившим в законную силу (дата), за М.Т.В. признано право собственности на квартиру N (адрес), произведена государственная регистрация договора купли-продажи указанной выше квартиры, заключенного между К.В.Ф. и М.Т.В. от (дата), и перехода права собственности на указанную квартиру.
Собственником квартиры N в жилом доме по (адрес), является С.В., согласно договору купли-продажи от (дата), заключенному с ***27.
Вступившим в законную силу решением суда от 07 ноября 2007 года П.Т., М.А., Р.В.Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в земельном участке, на котором расположен дом, так как суд пришел к выводу, что в договорах купли-продажи, заключенных каждым из них с К.В.Ф., в нарушение ст. 554 ГК РФ не указана ни площадь земельного участка, подлежащего передаче по договору, ни размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в связи с чем условие о продаже части земельного участка не может считаться согласованным сторонами, а договор в этой части не считается заключенным.
Отказывая в настоящем деле в удовлетворении исковых требований П.Т., Р.В.Г., М.А., С.В., М.Т.В. суд первой инстанции исходил из того, что все вышеуказанные договоры купли-продажи в части продажи земельного участка не считаются заключенными, поскольку условие о продаже части земельного участка в них не согласовано, что ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", на которую они ссылаются к настоящим правоотношениями не применима.
Судебная коллегия с выводами судебного решения соглашается, так как они соответствуют установленным обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании.
Так, в силу ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Между тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ для индивидуального жилищного строительства, а не под размещение многоквартирного жилого дома.
Требуя признания права собственности на земельный участок пропорционально площади принадлежащих квартир и соответственно прекращения права собственности на земельный участок за К.В.Ф., истцы ссылались также на ст. 35 ЗК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 271, 273, 235 ГК РФ.
В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Аналогичные положения содержаться в статье 35 ЗК РФ.
Между тем, в п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержится исключение из правила, по которому земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежащие одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. В частности, таким исключением является отчуждение части строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка.
В силу указанных норм при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.
Если он не разрешен, следует учитывать положения ст. 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
К тому же, при оформлении прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости в случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости по праву собственности, следует учитывать положения ч. 2 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключенных договоров об отчуждении земельного участка в материалах дела не имеется.
Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Сама по себе продажа квартир в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности не ведет в обязательном порядке к переходу права собственности на доли земельного участка, соответствующие долям собственников квартир.
Ссылка в жалобах на положения статей 36 Жилищного и Земельного кодексов Российской Федерации о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, несостоятельна.
Положения ст. 36 ЖК РФ, взятые в нормативном единстве с положениями ст. 36 ЗК РФ, распространяются только на те правоотношения, которые возникают у собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утверждение заявителей об обратном основано на неверном толковании закона.
В свою очередь, иное толкование заявителями положений законодательства, в том числе ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ регулирующих порядок перехода и объем прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости, не свидетельствует о допущенных судами нарушениях норм материального и процессуального права.
Статьей 235 ГК РФ, на которую они ссылаются установлены основания прекращения права собственности, к которым указанные ими основания не относятся.
Доводы апелляционных жалоб М.А., П.Т., С.В. о том, что в силу ст. 271 ГК РФ к ним перешло право пользования спорным земельным участком, юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку ими заявлены требования о признании права собственности на долю в общедолевой собственности на земельный участок.
Иные доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела, выражают несогласие с принятым судебным постановлением, в связи с чем судебной коллегией не принимаются.
В части отказа в удовлетворении требований К.В.Ф. о взыскании с ответчиков по основному иску неосновательного обогащения, судебная коллегия также не находит оснований к отмене или изменению судебного решения.
Так, материалами дела установлено, что Ч., К.Л., Н. приобрели право собственности каждый на *** долю в праве на земельный участок площадью *** кв. м по вышеуказанному адресу, и являются собственниками спорного земельного участка с кадастровым номером ***, а К.В.Ф. является собственником *** долей этого же земельного участка (том 2 л.д. 179).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что К.В.Ф. за период (дата) производил уплату земельного налога за земельный участок площадью *** кв. м и сам как собственник *** долей спорного земельного участка должен самостоятельно нести расходы по оплате земельного налога; из того, что договор аренды земельного участка между сторонами не заключался, поэтому обязанности по оплате арендных платежей у ответчиков не возникло, и поскольку истцом не доказан факт неосновательного обогащения со стороны ответчиков, правовых оснований, предусмотренных ст. 1102, 1105 ГК РФ для взыскания сумм, на которых настаивает истец, не имеется.
Требования об уплате земельного налога к ответчикам не предъявлялись.
Выводы суда являются правильными, так как соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Доводы К.В.Ф. о том, что ответчики используют принадлежащий ему земельный участок без установленных законом оснований, судебная коллегия, учитывая положения ст. 271 ГК РФ, находит несостоятельными, поскольку доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
Остальные доводы апелляционной жалобы К.В.Ф. направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела и фактически повторяют позицию истца, выраженную в исковом заявлении, в связи с чем не являются основанием к отмене судебного решения, постановленного в соответствии с нормами действующего законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь положениями ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.В.Ф., П.Т., М.Т.В., С.В., М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)