Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2013
Полный текст постановления изготовлен 06.05.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: Л.Е. Лобановой, О.Б.Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Г.Семененко,
при участии:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьих лиц:
ДЗиИО мэрии - М.А. Макаренко по дов. от 28.12.2012,
Администрации - без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (07АП-2204/13) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2013 по делу N А45-26210/2012 (судья А.Г. Хлопова) по иску ЗАО "МКС-Новосибирск" (ИНН 5401343371, ОГРН 1105476103413) к ЗАО Техноторговый центр "Изумруд" (ИНН 5405168459, ОГРН 1025401923678), при участии третьих лиц - администрации Октябрьского района города Новосибирска, Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о взыскании 170 099,57 руб.,
установил:
ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с ЗАО Техноторговый центр (далее ЗАО ТТЦ) "Изумруд" 170 099,57 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 148 010,64 руб., а также пени в размере 22 088,93 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены: администрация Октябрьского района города Новосибирска (далее Администрация), Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее ДЗиИО мэрии) (л.д. 123 - 124, т. 1).
Решением арбитражного суда от 08.02.2013 (резолютивная часть объявлена 05.02.2013) в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ДЗиИО мэрии подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что отношения по возмещению эксплуатационных расходов возникли у истца и ответчика в рамках договора N 215/9 от 01.06.2009, в связи с чем односторонний отказ от выполнения обязательств противоречит ст. 309 ГК РФ. Поскольку договор аренды N 036531-027 от 01.12.2010 содержал п. 2.2.3, не противоречащий действующему законодательству, его положения подлежат применению.
В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
ЗАО ТТЦ "Изумруд" в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами, в ней изложенными, указав на то, что как следует из договора аренды бремя содержания общего имущества арендодателя лежит на собственнике, арендатор лишь возмещает ему понесенные расходы.
Истец, третье лицо (Администрация) отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия представителей сторон и третьего лица (Администрации), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителя третьего лица (ДЗиИО мэрии), исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2013, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что на основании договоров аренды N 030072-027 от 01.02.2008, N 036531-027 от 01.12.2010 (л.д. 108 - 112, 134 - 141, т. 1) ЗАО ТТЦ "Изумруд" арендует в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 14, нежилые помещения общей площадью 202,35 кв. м
01.06.2009 между ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" (Управляющая организация, правопреемником является ЗАО "МКС-Новосибирск") и ЗАО ТТЦ "Изумруд" (Пользователь) был подписан договор на возмещение эксплуатационных расходов N 215/9 (л.д. 52 - 55, т. 1), по условиям которого Управляющая организация оказывает Пользователю услуги по текущему содержанию и ремонту многоквартирного дома, внутридомового механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, инженерной системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовой системы отопления и электроснабжения, находящихся в многоквартирном жилом доме и являющихся общим имуществом, осуществляет содержание иных объектов, предназначенных для обслуживания и эксплуатации жилого дома, осуществляет ремонт и содержание контейнерной площадки, вывоз крупногабаритного мусора (в случае необходимости), а Пользователь оплачивает работы и услуги Управляющей организации в размере и порядке, установленном п. 3 договора (п. 1.1).
Поскольку ни собственник, ни арендатор нежилого помещения не возместили ЗАО "МКС-Новосибирск" расходы, понесенные на содержание общего имущества в период с 01.07.2009 по 31.08.2012, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не является собственником нежилого помещения, следовательно, на него нельзя возложить обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Исходя из ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Как следует из материалов дела, ЗАО ТТЦ "Изумруд" собственником нежилого помещения общей площадью 202,35 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 14, не является, его право пользования возникло на основании договоров аренды.
Согласно пунктам 2.2.3 договоров аренды объекта недвижимости N 030072-027 от 01.02.2008, N 036531-027 от 01.12.2010, арендатор (ЗАО ТТЦ "Изумруд") обязуется оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг; заключить договоры на возмещение эксплуатационных расходов балансодержателю.
Из содержания указанных договоров аренды не следует, что собственник уполномочил арендатора на заключение договора с управляющей организацией.
Поскольку ни собственник помещения в многоквартирном доме, ни управляющая организация не обладают правом возлагать на арендатора обязанность по несению бремени содержания общего имущества дома, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требованиях о взыскании с ЗАО ТТЦ "Изумруд" задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что отношения по возмещению эксплуатационных расходов возникли у истца и ответчика в рамках договора N 215/9 от 01.06.2009 и, следовательно, односторонний отказ от выполнения обязательств противоречит ст. 309 ГК РФ, судом не принимается.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сам факт подписания сторонами договора на возмещение эксплуатационных расходов N 215/9 от 01.06.2009, не свидетельствует о возникновении соответствующего обязательства, в том случае если природа договора противоречит действующему законодательству, регулирующему данные правоотношения.
Таким образом, непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Оснований считать, что в договорах аренды содержатся условия об исполнении в пользу истца обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества исключительно арендатором, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, не имеется.
Указанное выше соотносится с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлениях N 16646/10 от 12.04.2011, N 15222/11 от 17.04.2012).
При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2013 по делу N А45-26210/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2013 ПО ДЕЛУ N А45-26210/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. по делу N А45-26210/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2013
Полный текст постановления изготовлен 06.05.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: Л.Е. Лобановой, О.Б.Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Г.Семененко,
при участии:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьих лиц:
ДЗиИО мэрии - М.А. Макаренко по дов. от 28.12.2012,
Администрации - без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (07АП-2204/13) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2013 по делу N А45-26210/2012 (судья А.Г. Хлопова) по иску ЗАО "МКС-Новосибирск" (ИНН 5401343371, ОГРН 1105476103413) к ЗАО Техноторговый центр "Изумруд" (ИНН 5405168459, ОГРН 1025401923678), при участии третьих лиц - администрации Октябрьского района города Новосибирска, Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о взыскании 170 099,57 руб.,
установил:
ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с ЗАО Техноторговый центр (далее ЗАО ТТЦ) "Изумруд" 170 099,57 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 148 010,64 руб., а также пени в размере 22 088,93 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены: администрация Октябрьского района города Новосибирска (далее Администрация), Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее ДЗиИО мэрии) (л.д. 123 - 124, т. 1).
Решением арбитражного суда от 08.02.2013 (резолютивная часть объявлена 05.02.2013) в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ДЗиИО мэрии подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что отношения по возмещению эксплуатационных расходов возникли у истца и ответчика в рамках договора N 215/9 от 01.06.2009, в связи с чем односторонний отказ от выполнения обязательств противоречит ст. 309 ГК РФ. Поскольку договор аренды N 036531-027 от 01.12.2010 содержал п. 2.2.3, не противоречащий действующему законодательству, его положения подлежат применению.
В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
ЗАО ТТЦ "Изумруд" в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами, в ней изложенными, указав на то, что как следует из договора аренды бремя содержания общего имущества арендодателя лежит на собственнике, арендатор лишь возмещает ему понесенные расходы.
Истец, третье лицо (Администрация) отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия представителей сторон и третьего лица (Администрации), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителя третьего лица (ДЗиИО мэрии), исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2013, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что на основании договоров аренды N 030072-027 от 01.02.2008, N 036531-027 от 01.12.2010 (л.д. 108 - 112, 134 - 141, т. 1) ЗАО ТТЦ "Изумруд" арендует в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 14, нежилые помещения общей площадью 202,35 кв. м
01.06.2009 между ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" (Управляющая организация, правопреемником является ЗАО "МКС-Новосибирск") и ЗАО ТТЦ "Изумруд" (Пользователь) был подписан договор на возмещение эксплуатационных расходов N 215/9 (л.д. 52 - 55, т. 1), по условиям которого Управляющая организация оказывает Пользователю услуги по текущему содержанию и ремонту многоквартирного дома, внутридомового механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, инженерной системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовой системы отопления и электроснабжения, находящихся в многоквартирном жилом доме и являющихся общим имуществом, осуществляет содержание иных объектов, предназначенных для обслуживания и эксплуатации жилого дома, осуществляет ремонт и содержание контейнерной площадки, вывоз крупногабаритного мусора (в случае необходимости), а Пользователь оплачивает работы и услуги Управляющей организации в размере и порядке, установленном п. 3 договора (п. 1.1).
Поскольку ни собственник, ни арендатор нежилого помещения не возместили ЗАО "МКС-Новосибирск" расходы, понесенные на содержание общего имущества в период с 01.07.2009 по 31.08.2012, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не является собственником нежилого помещения, следовательно, на него нельзя возложить обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Исходя из ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в одинаковом размере для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
Как следует из материалов дела, ЗАО ТТЦ "Изумруд" собственником нежилого помещения общей площадью 202,35 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 14, не является, его право пользования возникло на основании договоров аренды.
Согласно пунктам 2.2.3 договоров аренды объекта недвижимости N 030072-027 от 01.02.2008, N 036531-027 от 01.12.2010, арендатор (ЗАО ТТЦ "Изумруд") обязуется оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг; заключить договоры на возмещение эксплуатационных расходов балансодержателю.
Из содержания указанных договоров аренды не следует, что собственник уполномочил арендатора на заключение договора с управляющей организацией.
Поскольку ни собственник помещения в многоквартирном доме, ни управляющая организация не обладают правом возлагать на арендатора обязанность по несению бремени содержания общего имущества дома, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требованиях о взыскании с ЗАО ТТЦ "Изумруд" задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что отношения по возмещению эксплуатационных расходов возникли у истца и ответчика в рамках договора N 215/9 от 01.06.2009 и, следовательно, односторонний отказ от выполнения обязательств противоречит ст. 309 ГК РФ, судом не принимается.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сам факт подписания сторонами договора на возмещение эксплуатационных расходов N 215/9 от 01.06.2009, не свидетельствует о возникновении соответствующего обязательства, в том случае если природа договора противоречит действующему законодательству, регулирующему данные правоотношения.
Таким образом, непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Оснований считать, что в договорах аренды содержатся условия об исполнении в пользу истца обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества исключительно арендатором, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, не имеется.
Указанное выше соотносится с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлениях N 16646/10 от 12.04.2011, N 15222/11 от 17.04.2012).
При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2013 по делу N А45-26210/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)