Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Сметановой Галины Анатольевны: Сметанова Галина Анатольевна, лично;
- от Администрации города Хабаровска: не явились;
- от Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края: не явились
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска
на решение от 26.11.2012
по делу N А73-8468/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Мельниковой Н.Ю.
по иску Индивидуального предпринимателя Сметановой Галины Анатольевны
к Администрации города Хабаровска
третье лицо: Инспекция государственного строительного надзора Правительстве Хабаровского края
о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии
установил:
Индивидуальный предприниматель Сметанова Галина Анатольевна (ОГРНИП 304272418800015; ИНН 272404511477, далее - ИП Сметанова Г.А., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска (ИНН 2702015107 ОГРН 1032700305978, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Администрация г. Хабаровска, Администрация, ответчик) о признании подлежащим сохранению функционального (встроенного) помещения N 1 (18-23), площадью 72,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гагарина, 6, в перепланированном состоянии согласно техническому паспорту по состоянию на 04.10.2010.
Определением суда от 21.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.11.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением, Администрация г. Хабаровска обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение норм материального права, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Приводит доводы о том, что истец выполнил самовольную реконструкцию объекта недвижимости, устроил дополнительный отдельный вход в помещения с крыльцом, тем самым использовал земельный участок, вопрос о наличии согласия собственников помещений об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме не исследовался.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
Ответчик, извещенный о времени рассмотрения жалобы в соответствии с разъяснениям, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку своих представителей для участия в заседании суда не обеспечил.
Истец и его представитель, участвующий в заседании до отложения с доводами жалобы не согласились, просили оставить решение суда без изменения. В соответствии с возражениями, до приобретения помещения в собственность, предприниматель арендовала помещение, с согласия и по решению Администрации осуществила перепланировку помещений, при этом по указанию Администрации дополнительно устроила отдельный вход в помещение, получила разрешение на земляные работы. Администрация на основании своего решения должна была осуществить приемку работ подписать акт, но этого не сделала по тем основаниям, что прокуратурой были оспорены эти полномочия Администрации как не предусмотренные законом. При решении вопроса о перепланировке Администрация не требовала выяснения вопроса о согласии собственников.
Также предприниматель сослалась на решение собственников многоквартирного дома N 6 по ул. Гагарина, оформленное протоколом от 25.02.2013 в котором собственники большинством голосов разрешили устройство крыльца возле входа в помещение парикмахерской.
Согласно распоряжению Губернатора Хабаровского края от 24.08.2012 N 421-р реорганизованы органы исполнительной власти Хабаровского края Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края и Государственная жилищная инспекция Правительства Хабаровского края в форме присоединения к Главному контрольному управлению Правительства Хабаровского края. ИФНС России по Центральному району направлено уведомление о снятии с учета в налоговом органе Инспекции государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края 14.01.2013 в связи с прекращением деятельности путем реорганизации. Выдано свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридически лиц серия 27 N 002140393 о реорганизации юридического лица в форме присоединении Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края ОГРН 1122721011236 от 14.01.2013.
В соответствии с представленным отзывом Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края и пояснений представителя до отложения рассмотрения дела, в соответствии с со СНиП 31-01-2003 площадь крылец, портиков, наружных лестниц и пандусов в площадь здания не включается, поэтому площадь помещений не увеличилась за счет крыльца. Выполненные в помещении работы не являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ).
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 29.08.2011 ИП Сметанова Г.А. купила у ОАО "ЦИТ" нежилое помещение, площадью 71 кв. м, этаж 1 пом. I (18-23) расположенные по адресу г. Хабаровск, ул. Гагарина, 6, о чем 23.09.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 27-27-01/127/2011-247 о регистрации перехода права собственности к предпринимателю.
До заключения договора купли-продажи, указанные помещения находись у предпринимателя в аренде по договору аренды N 327/08 от 02.06.2008 с ОАО "ЦИТ".
Согласно пояснительной записке к проекту перепланировки нежилого помещения, выполненному ООО "Архстройсити" в 2010 г., площадь помещения после перепланировки увеличивается до 71.9 кв. м.
На проводимую перепланировку изготовлен проект, согласованный архитектором Железнодорожного района г. Хабаровска 09.04.2010.
На основании обращения предпринимателя и согласия собственника Администрация г. Хабаровска распоряжением N 49 от 16.06.2010 согласовала проведение перепланировки, принадлежащего ОАО "ЦИТ" помещения в соответствии с проектом и правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
В результате обследования функционального встроенного помещения ОАО "Росоргтехстром" установлены следующие изменения. Демонтированы внутренние кирпичные перегородки в помещениях N 18 и N 19 (нумерация по техпаспорту), отгорожен коридор N 19 площадью 2,2 кв. м и туалет N 20., ранее площадь туалета составляла 1.28 кв. м, в настоящее время 2,3 кв. м, установлены перегородки, новые в плане, из ГВЛ по металлическому каркасу, для остальных помещений планировка не изменена. На наружной кирпичной продольной стене выполнен дверной проем, вместо существующего оконного проема. Перед входом в помещение N 22 тамбур-коридор устроено наружное входное крыльцо. Ранее в данном помещении располагалась кухня и под существующим оконным проемом была устроена ниша-холодильник, поэтому наружная несущая стена на данном участке фактически отсутствовала.
На вновь созданный объект КГУП "Хабкрайинвентаризация" оформлен технический паспорт по состоянию на 04.10.2010, в соответствии с которым функциональное помещение I (18-23) по ул. Гагарина, 6 имеет площадь 72,2 кв. м.
Согласно справке Хабаровского КГУБТИ от 19.09.2012 N 2371 общая площадь помещения изменилась за счет произведенной перепланировки: снесены старые и возведены новые перегородки между помещениями N 18, N 19 и N 20.
До продажи помещения, после проведенной перепланировки, ОАО "ЦИТ" письмом от 11.10.2010 N 470/06-11 сообщило предпринимателю, что после перепланировки проверило изготовленные технический паспорт, кадастровый паспорт, справку КГУП "Хабкрайинвентаризация" и приняло их к работе, для внесения изменений в ЕГРП по площади предпринимателю рекомендовано представить распоряжение приемочной комиссии Комитета по управлению Железнодорожным округом г. Хабаровска о разрешении перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающей завершение перепланировки.
После приобретения помещения истцом получены заключения о соответствии помещений в перепланированном состоянии обязательным требованиям.
По заключению ОАО "Росоргтехстром" от 30.09.2011 помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан и может быть сохранено в перепланированном состоянии.
Согласно заключениям Центра гигиены и эпидемиологии N 02.1/4665 от 16.11.2011, ООО "ИКЦ "Дальпожарэкспертиза" 38/2012 от 11.04.2012, ООО "Энергоцентр" N 57 от 21.03.2012 перепланированное помещение соответствует санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также правилам установки и эксплуатации электроустановок.
Из письма от 14.11.2012 за N 10-6363-12-ОБ Государственной инспекции труда в Хабаровском крае Федеральной службы по труду и занятости следует, что предъявленное к осмотру помещение соответствует государственным нормативным требованиям охраны труда.
Ссылаясь на то, что помещения после произведения перепланировки соответствует санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, безопасно для жизни и здоровья людей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со статьями 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения при условии наличия проекта и других документов, указанных в части 2 статьи 26 Кодекса.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса являются самовольными (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).
Поскольку в гражданском законодательстве нормы, регулирующих последствия проведения самовольной перепланировки функциональных нежилых помещений отсутствуют, в порядке аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применению подлежат нормы Жилищного кодекса Российской Федерации сходные к спорным правоотношениям.
Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно части 9 статьи 23 ЖК РФ завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.
В рассматриваемом случае, перепланировка производилась в соответствии с утвержденным проектом, согласованным архитектором Железнодорожного района г. Хабаровска и на основании распоряжения Администрации N 49 от 16.06.2010.
Согласно данному распоряжению, по окончании перепланировки приемочная комиссия должна осуществить приемку выполненных работ, а затем, по завершении перепланировки и подписания акта, передать в Комитет по управлению Железнодорожным округом г. Хабаровска и КГУП "Хабкрайинвентаризация" для внесения изменений в технический паспорт.
Из представленных в материалы проекта перепланировки, заключениям по результатам исследования помещений и соответствия его обязательным требованиям следует, что перепланировка осуществлена согласно проекту, в технический паспорт нежилого помещения внесены изменения. В техническом учете не содержится сведений о том, что перепланировка является самовольной.
Ответчик в качестве доводов жалобы указывает, что истец осуществил не перепланировку, а самовольную реконструкцию, а также разместил на земельном участке крыльцо, без согласия собственников, что требуется в соответствии с правилами статьи 36 ЖК РФ.
Проверив доводы, суд находит их не обоснованными по следующим основаниям.
Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства требуется разрешение на строительство.
Вместе с тем часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса содержит перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство. К ним относятся, в том числе и изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 15 статьи Кодекса).
В рассматриваемом случае из материалов дела, пояснений третьего лица следует, что проектная документация перепланировки нежилых помещений не затрагивает несущих конструкций и предусматривала демонтаж внутренних кирпичных перегородок в двух помещениях, ограждение коридора, установления новых перегородок из ГВЛ, выполнения дверного проема, вместо существующего оконного проема под которым ранее была устроена ниша-холодильник, устройства перед тамбуром-коридором наружного входного крыльца.
В соответствии с со СНиП 31-01-2003 площадь крылец, портиков, наружных лестниц и пандусов в площадь здания не включается, поэтому площадь помещений не увеличилась за счет крыльца, а выполненные в помещении работы не являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса, поэтому для их проведения не требовалось получение разрешения на строительство.
В части занятия земельного участка под крыльцо.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление ВС РФ и ВАС РФ N 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).
В части 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.
Как видно из представленных предпринимателем документов, принятых судом в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 268 АПК РФ протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома N 6 по ул. Гагарина от 25.02.2013 созванного по инициативе собственников Сметановой Г.А. и Демиденко О.Ф., большинством голосов принято решение разрешить установить крыльцо возле входа в нежилое помещение (парикмахерская). К протоколу приложен список собственников, принявших участие в голосовании.
Жилой дом, в котором расположены перепланированные помещения, согласно технической инвентаризации построен в 1962 году.
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 05.03.2013 N 01/045/2013-246 в ЕГРП отсутствую сведения о зарегистрированных правах на земельный участок под многоквартирный жилой дом по ул. Гагарина, 6 в г. Хабаровске.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке г. Хабаровск ул. Гагарина, 6, земельный участок кадастровый номер 27:23:0041434:18 разрешенное использование жилой дом площадью 2 608, 26 кв. м, границы земельного участка не установлены, сведения о согласовании границ отсутствуют, площадь участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании, участок входит в территориальную зону многоэтажной жилой застройки.
При таких обстоятельствах, основании считать, что устройства крыльца нарушило права Администрации и выполнено без согласия собственников помещений в данном доме не имеется.
С учетом изложенного, основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права влекущих безусловную отмену не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края 26.11.2012 по делу N А73-8468/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2013 N 06АП-7/2013 ПО ДЕЛУ N А73-8468/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. N 06АП-7/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Сметановой Галины Анатольевны: Сметанова Галина Анатольевна, лично;
- от Администрации города Хабаровска: не явились;
- от Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края: не явились
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска
на решение от 26.11.2012
по делу N А73-8468/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Мельниковой Н.Ю.
по иску Индивидуального предпринимателя Сметановой Галины Анатольевны
к Администрации города Хабаровска
третье лицо: Инспекция государственного строительного надзора Правительстве Хабаровского края
о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии
установил:
Индивидуальный предприниматель Сметанова Галина Анатольевна (ОГРНИП 304272418800015; ИНН 272404511477, далее - ИП Сметанова Г.А., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска (ИНН 2702015107 ОГРН 1032700305978, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - Администрация г. Хабаровска, Администрация, ответчик) о признании подлежащим сохранению функционального (встроенного) помещения N 1 (18-23), площадью 72,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гагарина, 6, в перепланированном состоянии согласно техническому паспорту по состоянию на 04.10.2010.
Определением суда от 21.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.11.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением, Администрация г. Хабаровска обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение норм материального права, не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Приводит доводы о том, что истец выполнил самовольную реконструкцию объекта недвижимости, устроил дополнительный отдельный вход в помещения с крыльцом, тем самым использовал земельный участок, вопрос о наличии согласия собственников помещений об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме не исследовался.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
Ответчик, извещенный о времени рассмотрения жалобы в соответствии с разъяснениям, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку своих представителей для участия в заседании суда не обеспечил.
Истец и его представитель, участвующий в заседании до отложения с доводами жалобы не согласились, просили оставить решение суда без изменения. В соответствии с возражениями, до приобретения помещения в собственность, предприниматель арендовала помещение, с согласия и по решению Администрации осуществила перепланировку помещений, при этом по указанию Администрации дополнительно устроила отдельный вход в помещение, получила разрешение на земляные работы. Администрация на основании своего решения должна была осуществить приемку работ подписать акт, но этого не сделала по тем основаниям, что прокуратурой были оспорены эти полномочия Администрации как не предусмотренные законом. При решении вопроса о перепланировке Администрация не требовала выяснения вопроса о согласии собственников.
Также предприниматель сослалась на решение собственников многоквартирного дома N 6 по ул. Гагарина, оформленное протоколом от 25.02.2013 в котором собственники большинством голосов разрешили устройство крыльца возле входа в помещение парикмахерской.
Согласно распоряжению Губернатора Хабаровского края от 24.08.2012 N 421-р реорганизованы органы исполнительной власти Хабаровского края Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края и Государственная жилищная инспекция Правительства Хабаровского края в форме присоединения к Главному контрольному управлению Правительства Хабаровского края. ИФНС России по Центральному району направлено уведомление о снятии с учета в налоговом органе Инспекции государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края 14.01.2013 в связи с прекращением деятельности путем реорганизации. Выдано свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридически лиц серия 27 N 002140393 о реорганизации юридического лица в форме присоединении Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края ОГРН 1122721011236 от 14.01.2013.
В соответствии с представленным отзывом Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края и пояснений представителя до отложения рассмотрения дела, в соответствии с со СНиП 31-01-2003 площадь крылец, портиков, наружных лестниц и пандусов в площадь здания не включается, поэтому площадь помещений не увеличилась за счет крыльца. Выполненные в помещении работы не являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ).
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 29.08.2011 ИП Сметанова Г.А. купила у ОАО "ЦИТ" нежилое помещение, площадью 71 кв. м, этаж 1 пом. I (18-23) расположенные по адресу г. Хабаровск, ул. Гагарина, 6, о чем 23.09.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 27-27-01/127/2011-247 о регистрации перехода права собственности к предпринимателю.
До заключения договора купли-продажи, указанные помещения находись у предпринимателя в аренде по договору аренды N 327/08 от 02.06.2008 с ОАО "ЦИТ".
Согласно пояснительной записке к проекту перепланировки нежилого помещения, выполненному ООО "Архстройсити" в 2010 г., площадь помещения после перепланировки увеличивается до 71.9 кв. м.
На проводимую перепланировку изготовлен проект, согласованный архитектором Железнодорожного района г. Хабаровска 09.04.2010.
На основании обращения предпринимателя и согласия собственника Администрация г. Хабаровска распоряжением N 49 от 16.06.2010 согласовала проведение перепланировки, принадлежащего ОАО "ЦИТ" помещения в соответствии с проектом и правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
В результате обследования функционального встроенного помещения ОАО "Росоргтехстром" установлены следующие изменения. Демонтированы внутренние кирпичные перегородки в помещениях N 18 и N 19 (нумерация по техпаспорту), отгорожен коридор N 19 площадью 2,2 кв. м и туалет N 20., ранее площадь туалета составляла 1.28 кв. м, в настоящее время 2,3 кв. м, установлены перегородки, новые в плане, из ГВЛ по металлическому каркасу, для остальных помещений планировка не изменена. На наружной кирпичной продольной стене выполнен дверной проем, вместо существующего оконного проема. Перед входом в помещение N 22 тамбур-коридор устроено наружное входное крыльцо. Ранее в данном помещении располагалась кухня и под существующим оконным проемом была устроена ниша-холодильник, поэтому наружная несущая стена на данном участке фактически отсутствовала.
На вновь созданный объект КГУП "Хабкрайинвентаризация" оформлен технический паспорт по состоянию на 04.10.2010, в соответствии с которым функциональное помещение I (18-23) по ул. Гагарина, 6 имеет площадь 72,2 кв. м.
Согласно справке Хабаровского КГУБТИ от 19.09.2012 N 2371 общая площадь помещения изменилась за счет произведенной перепланировки: снесены старые и возведены новые перегородки между помещениями N 18, N 19 и N 20.
До продажи помещения, после проведенной перепланировки, ОАО "ЦИТ" письмом от 11.10.2010 N 470/06-11 сообщило предпринимателю, что после перепланировки проверило изготовленные технический паспорт, кадастровый паспорт, справку КГУП "Хабкрайинвентаризация" и приняло их к работе, для внесения изменений в ЕГРП по площади предпринимателю рекомендовано представить распоряжение приемочной комиссии Комитета по управлению Железнодорожным округом г. Хабаровска о разрешении перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающей завершение перепланировки.
После приобретения помещения истцом получены заключения о соответствии помещений в перепланированном состоянии обязательным требованиям.
По заключению ОАО "Росоргтехстром" от 30.09.2011 помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан и может быть сохранено в перепланированном состоянии.
Согласно заключениям Центра гигиены и эпидемиологии N 02.1/4665 от 16.11.2011, ООО "ИКЦ "Дальпожарэкспертиза" 38/2012 от 11.04.2012, ООО "Энергоцентр" N 57 от 21.03.2012 перепланированное помещение соответствует санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также правилам установки и эксплуатации электроустановок.
Из письма от 14.11.2012 за N 10-6363-12-ОБ Государственной инспекции труда в Хабаровском крае Федеральной службы по труду и занятости следует, что предъявленное к осмотру помещение соответствует государственным нормативным требованиям охраны труда.
Ссылаясь на то, что помещения после произведения перепланировки соответствует санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, безопасно для жизни и здоровья людей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со статьями 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения при условии наличия проекта и других документов, указанных в части 2 статьи 26 Кодекса.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса являются самовольными (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).
Поскольку в гражданском законодательстве нормы, регулирующих последствия проведения самовольной перепланировки функциональных нежилых помещений отсутствуют, в порядке аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применению подлежат нормы Жилищного кодекса Российской Федерации сходные к спорным правоотношениям.
Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно части 9 статьи 23 ЖК РФ завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.
В рассматриваемом случае, перепланировка производилась в соответствии с утвержденным проектом, согласованным архитектором Железнодорожного района г. Хабаровска и на основании распоряжения Администрации N 49 от 16.06.2010.
Согласно данному распоряжению, по окончании перепланировки приемочная комиссия должна осуществить приемку выполненных работ, а затем, по завершении перепланировки и подписания акта, передать в Комитет по управлению Железнодорожным округом г. Хабаровска и КГУП "Хабкрайинвентаризация" для внесения изменений в технический паспорт.
Из представленных в материалы проекта перепланировки, заключениям по результатам исследования помещений и соответствия его обязательным требованиям следует, что перепланировка осуществлена согласно проекту, в технический паспорт нежилого помещения внесены изменения. В техническом учете не содержится сведений о том, что перепланировка является самовольной.
Ответчик в качестве доводов жалобы указывает, что истец осуществил не перепланировку, а самовольную реконструкцию, а также разместил на земельном участке крыльцо, без согласия собственников, что требуется в соответствии с правилами статьи 36 ЖК РФ.
Проверив доводы, суд находит их не обоснованными по следующим основаниям.
Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства требуется разрешение на строительство.
Вместе с тем часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса содержит перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство. К ним относятся, в том числе и изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 15 статьи Кодекса).
В рассматриваемом случае из материалов дела, пояснений третьего лица следует, что проектная документация перепланировки нежилых помещений не затрагивает несущих конструкций и предусматривала демонтаж внутренних кирпичных перегородок в двух помещениях, ограждение коридора, установления новых перегородок из ГВЛ, выполнения дверного проема, вместо существующего оконного проема под которым ранее была устроена ниша-холодильник, устройства перед тамбуром-коридором наружного входного крыльца.
В соответствии с со СНиП 31-01-2003 площадь крылец, портиков, наружных лестниц и пандусов в площадь здания не включается, поэтому площадь помещений не увеличилась за счет крыльца, а выполненные в помещении работы не являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса, поэтому для их проведения не требовалось получение разрешения на строительство.
В части занятия земельного участка под крыльцо.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление ВС РФ и ВАС РФ N 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 Постановления ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).
В части 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.
Как видно из представленных предпринимателем документов, принятых судом в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 268 АПК РФ протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома N 6 по ул. Гагарина от 25.02.2013 созванного по инициативе собственников Сметановой Г.А. и Демиденко О.Ф., большинством голосов принято решение разрешить установить крыльцо возле входа в нежилое помещение (парикмахерская). К протоколу приложен список собственников, принявших участие в голосовании.
Жилой дом, в котором расположены перепланированные помещения, согласно технической инвентаризации построен в 1962 году.
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 05.03.2013 N 01/045/2013-246 в ЕГРП отсутствую сведения о зарегистрированных правах на земельный участок под многоквартирный жилой дом по ул. Гагарина, 6 в г. Хабаровске.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке г. Хабаровск ул. Гагарина, 6, земельный участок кадастровый номер 27:23:0041434:18 разрешенное использование жилой дом площадью 2 608, 26 кв. м, границы земельного участка не установлены, сведения о согласовании границ отсутствуют, площадь участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании, участок входит в территориальную зону многоэтажной жилой застройки.
При таких обстоятельствах, основании считать, что устройства крыльца нарушило права Администрации и выполнено без согласия собственников помещений в данном доме не имеется.
С учетом изложенного, основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права влекущих безусловную отмену не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края 26.11.2012 по делу N А73-8468/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)