Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
от ответчика - конкурсный управляющий Карачев Ю.М., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июля 2013 года в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" и лица, не привлеченного к участию в деле - жилищно-строительного кооператива "На Блюхера" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013, принятое по делу N А55-2245/2013 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" (ОГРН 1026301163371), г. Самара,
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" (далее - ООО "СК "Металлопторг", ответчик) о расторжении договора аренды от 30.05.2006 N 026667з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Блюхера, площадью 9373,10 кв. м, с кадастровым номером 63:01:09 01 004:0017, под строительство.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 по делу N А55-13551/2010 ООО "СК "Металлопторг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2013 по делу N А55-13551/2010 конкурсным управляющим ООО "СК "Металлопторг" утвержден Карачев Юрий Михайлович, который о месте и времени рассмотрения дела судом первой инстанции уведомлен не был.
Ответчик исходит из того, что во исполнение решений, принятых общим собранием кредиторов и участников строительства ООО "СК "Металлопторг" от 24.02.2013, конкурсным управляющим проведена рыночная оценка прав аренды в отношении спорного земельного участка; участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, был создан жилищно-строительный кооператив "На Блюхера", целью которого является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье путем завершения строительства на средства кооператива 3-секционного 10-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 9373,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:09 01:004:0017 по адресу: г. Самара, Советский р-н, улица Блюхера. По мнению ответчика, расторжение договора аренды спорного земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, нарушает права застройщика (ответчика), делая невозможным передачу участникам строительства, включенным в реестр требований о передачи жилых помещений в количестве 161 человека, в счет погашения их требований прав застройщика и прав аренды на земельный участок для завершения строительства жилого дома по ул. Блюхера.
Также ответчик полагает, что право на заключение договора аренды спорного земельного участка имеет денежное выражение и должно быть передано ООО "СК "Металлопторг" участникам строительства в целях погашения их требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Лицо, не привлеченное к участию в деле - жилищно-строительный кооператив "На Блюхера" также обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ЖСК "На Блюхера" указывает, что кооператив создан для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье путем завершения строительства на средства членов кооператива 3-секционного 10-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 9373,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:09 01:004:0017 по адресу: г. Самара, Советский р-н, улица Блюхера. Заявитель жалобы полагает, что расторжение договора аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, нарушает права участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, в части реализации ими права на погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства для дальнейшего окончания строительства и введения его в эксплуатацию. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, оспариваемое судебное решение фактически принято в отношении прав и обязанностей участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещение.
23.07.2013 в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Явившийся в судебное заседание от ЖСК "На Блюхера" представитель Балакшин В.А. к участию в деле не допущен по причине не представления документа, подтверждающего его полномочия.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "СК" "Металлопторг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:09 01 004:0017, находящийся по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Блюхера, площадью 9 373,20 кв. м, под строительство.
Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 20.12.2004. Срок действия договора истекает 19.12.2007.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области).
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.12.2009 к договору аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, стороны изменили условия в части срока действия договора - до 20.12.2010, а также размера арендной платы и договорной неустойки.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2009, предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 1 к дополнительному соглашению), и в соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Однако, в нарушение указанных условий договора аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, ответчиком обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом не исполнялись.
Согласно пункту 8.3 договора от 30.05.2006 N 026667з, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Истцом в адрес ответчика направлено требование от 28.11.2012 N 3/8184 о досрочном расторжении договора аренды, которое оставлено последним без ответа и удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и способы расторжения договора. В соответствии с третьим пунктом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Статья 310, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Судебной коллегией установлено, что договор аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з является возобновленным на неопределенный срок
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Более того, как следует из положений пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает одну из сторон договора права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий контрагентом.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что требование истца от 28.11.2012 N 3/8184 о досрочном расторжении договора аренды и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з получено ответчиком 04.12.2012 и 11.12.2012 по двум адресам (л.д. 39), а также направлялось ответчику по адресу, указанному в Выписке из единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 36 - 37).
Указанное требование оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
При этом факт нарушения обязательств по внесению арендной платы ответчиком не оспаривается.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что конкурсный управляющий ООО "СК "Металлопторг" Карачев Юрий Михайлович о месте и времени рассмотрения дела судом первой инстанции уведомлен не был, является не состоятельной, поскольку не может служить безусловным основанием для отмены судебного акта. Пунктами 6.14 и 6.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан принимать корреспонденцию по адресу, указанному в пункте 11 договора, а в случае изменения местонахождения или корреспондентского адреса в десятидневный срок уведомить арендодателя заказным письмом.
В соответствии со статьей 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства, указанные в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Принимая во внимание, что предметом спора является требование о расторжении договора, а не требования, перечисленные в статье 126 и главе 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", настоящее дело правомерно рассмотрено судом первой инстанции в порядке искового производства.
Более того, признание арендатора банкротом, не освобождает его от исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды, надлежащим образом, и не исключает из договора условия о возможности досрочно расторгнуть договора аренды при наличии соответствующих условий.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды от 30.05.2006 N 026667з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Блюхера, площадью 9373,10 кв. м, с кадастровым номером 63:01:09 01 004:0017, являются обоснованным и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Производство по апелляционной жалобе жилищно-строительного кооператива "На Блюхера" арбитражный апелляционный суд полагает необходимым прекратить по следующим основаниям.
В силу статьи 42 и части 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом.
Заявитель апелляционной жалобы ЖСК "На Блюхера" лицом, участвующим в деле, не является.
Как указано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009) при применении статей 257, 272 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 АПК РФ относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания обжалуемого судебного акта не усматривается, что он принят о правах и обязанностях заявителя, в его тексте отсутствуют какие-либо выводы в отношении ЖСК "На Блюхера". Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы не представлено.
Предметом настоящего спора является расторжение договора аренды земельного участка.
ЖСК "На Блюхера" стороной указанного договора не является и в результате его расторжения ничего не лишилось и не приобрело.
Следовательно, ЖСК "На Блюхера" не может признаваться лицом, имеющим право в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжаловать решение по данному делу.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не свидетельствует о наличии предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловного основания для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, в соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
На основании п. п. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ЖСК "На Блюхера" надлежит вернуть из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь частью 1 статьи 265, статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Производство по апелляционной жалобе жилищно-строительного кооператива "На Блюхера" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013, принятое по делу N А55-2245/2013, прекратить.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013, принятое по делу N А55-2245/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" - без удовлетворения.
Возвратить жилищно-строительному кооперативу "На Блюхера" (ИНН 6311141125), г. Самара, из доходов федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную платежным поручением N 6 от 10.06.2013.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" (ОГРН 1026301163371), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N А55-2245/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N А55-2245/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
от ответчика - конкурсный управляющий Карачев Ю.М., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июля 2013 года в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" и лица, не привлеченного к участию в деле - жилищно-строительного кооператива "На Блюхера" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013, принятое по делу N А55-2245/2013 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" (ОГРН 1026301163371), г. Самара,
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" (далее - ООО "СК "Металлопторг", ответчик) о расторжении договора аренды от 30.05.2006 N 026667з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Блюхера, площадью 9373,10 кв. м, с кадастровым номером 63:01:09 01 004:0017, под строительство.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 по делу N А55-13551/2010 ООО "СК "Металлопторг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2013 по делу N А55-13551/2010 конкурсным управляющим ООО "СК "Металлопторг" утвержден Карачев Юрий Михайлович, который о месте и времени рассмотрения дела судом первой инстанции уведомлен не был.
Ответчик исходит из того, что во исполнение решений, принятых общим собранием кредиторов и участников строительства ООО "СК "Металлопторг" от 24.02.2013, конкурсным управляющим проведена рыночная оценка прав аренды в отношении спорного земельного участка; участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, был создан жилищно-строительный кооператив "На Блюхера", целью которого является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье путем завершения строительства на средства кооператива 3-секционного 10-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 9373,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:09 01:004:0017 по адресу: г. Самара, Советский р-н, улица Блюхера. По мнению ответчика, расторжение договора аренды спорного земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, нарушает права застройщика (ответчика), делая невозможным передачу участникам строительства, включенным в реестр требований о передачи жилых помещений в количестве 161 человека, в счет погашения их требований прав застройщика и прав аренды на земельный участок для завершения строительства жилого дома по ул. Блюхера.
Также ответчик полагает, что право на заключение договора аренды спорного земельного участка имеет денежное выражение и должно быть передано ООО "СК "Металлопторг" участникам строительства в целях погашения их требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Лицо, не привлеченное к участию в деле - жилищно-строительный кооператив "На Блюхера" также обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ЖСК "На Блюхера" указывает, что кооператив создан для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье путем завершения строительства на средства членов кооператива 3-секционного 10-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 9373,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:09 01:004:0017 по адресу: г. Самара, Советский р-н, улица Блюхера. Заявитель жалобы полагает, что расторжение договора аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, нарушает права участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, в части реализации ими права на погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства для дальнейшего окончания строительства и введения его в эксплуатацию. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, оспариваемое судебное решение фактически принято в отношении прав и обязанностей участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещение.
23.07.2013 в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Явившийся в судебное заседание от ЖСК "На Блюхера" представитель Балакшин В.А. к участию в деле не допущен по причине не представления документа, подтверждающего его полномочия.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "СК" "Металлопторг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:09 01 004:0017, находящийся по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Блюхера, площадью 9 373,20 кв. м, под строительство.
Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 20.12.2004. Срок действия договора истекает 19.12.2007.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области).
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.12.2009 к договору аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, стороны изменили условия в части срока действия договора - до 20.12.2010, а также размера арендной платы и договорной неустойки.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2009, предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 1 к дополнительному соглашению), и в соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Однако, в нарушение указанных условий договора аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з, ответчиком обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом не исполнялись.
Согласно пункту 8.3 договора от 30.05.2006 N 026667з, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Истцом в адрес ответчика направлено требование от 28.11.2012 N 3/8184 о досрочном расторжении договора аренды, которое оставлено последним без ответа и удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и способы расторжения договора. В соответствии с третьим пунктом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Статья 310, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Судебной коллегией установлено, что договор аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з является возобновленным на неопределенный срок
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Более того, как следует из положений пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает одну из сторон договора права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий контрагентом.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что требование истца от 28.11.2012 N 3/8184 о досрочном расторжении договора аренды и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2006 N 026667з получено ответчиком 04.12.2012 и 11.12.2012 по двум адресам (л.д. 39), а также направлялось ответчику по адресу, указанному в Выписке из единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 36 - 37).
Указанное требование оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
При этом факт нарушения обязательств по внесению арендной платы ответчиком не оспаривается.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что конкурсный управляющий ООО "СК "Металлопторг" Карачев Юрий Михайлович о месте и времени рассмотрения дела судом первой инстанции уведомлен не был, является не состоятельной, поскольку не может служить безусловным основанием для отмены судебного акта. Пунктами 6.14 и 6.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан принимать корреспонденцию по адресу, указанному в пункте 11 договора, а в случае изменения местонахождения или корреспондентского адреса в десятидневный срок уведомить арендодателя заказным письмом.
В соответствии со статьей 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства, указанные в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Принимая во внимание, что предметом спора является требование о расторжении договора, а не требования, перечисленные в статье 126 и главе 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", настоящее дело правомерно рассмотрено судом первой инстанции в порядке искового производства.
Более того, признание арендатора банкротом, не освобождает его от исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды, надлежащим образом, и не исключает из договора условия о возможности досрочно расторгнуть договора аренды при наличии соответствующих условий.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды от 30.05.2006 N 026667з земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Блюхера, площадью 9373,10 кв. м, с кадастровым номером 63:01:09 01 004:0017, являются обоснованным и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Производство по апелляционной жалобе жилищно-строительного кооператива "На Блюхера" арбитражный апелляционный суд полагает необходимым прекратить по следующим основаниям.
В силу статьи 42 и части 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом.
Заявитель апелляционной жалобы ЖСК "На Блюхера" лицом, участвующим в деле, не является.
Как указано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009) при применении статей 257, 272 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 АПК РФ относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания обжалуемого судебного акта не усматривается, что он принят о правах и обязанностях заявителя, в его тексте отсутствуют какие-либо выводы в отношении ЖСК "На Блюхера". Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы не представлено.
Предметом настоящего спора является расторжение договора аренды земельного участка.
ЖСК "На Блюхера" стороной указанного договора не является и в результате его расторжения ничего не лишилось и не приобрело.
Следовательно, ЖСК "На Блюхера" не может признаваться лицом, имеющим право в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжаловать решение по данному делу.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не свидетельствует о наличии предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловного основания для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, в соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
На основании п. п. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ЖСК "На Блюхера" надлежит вернуть из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь частью 1 статьи 265, статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Производство по апелляционной жалобе жилищно-строительного кооператива "На Блюхера" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013, принятое по делу N А55-2245/2013, прекратить.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04.04.2013, принятое по делу N А55-2245/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" - без удовлетворения.
Возвратить жилищно-строительному кооперативу "На Блюхера" (ИНН 6311141125), г. Самара, из доходов федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную платежным поручением N 6 от 10.06.2013.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Металлопторг" (ОГРН 1026301163371), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)