Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Трошкова Л.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Киселевой Н.В.,
судей Фомина В.И. и Пьянкова Д.А.,
при секретаре К.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28 августа 2013 года дело по апелляционной жалобе К.Г. на решение Чайковского городского суда от 24.05.2013 г., которым постановлено:
"Признать незаконным и отменит решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. <...> г. Чайковский от 19 февраля 2013 года."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения представителя К.Г. - К.М., представителя А. и М. - К.Ф., проверив дело, судебная коллегия
установила:
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...> в г. Чайковском, от 08.10.2012 г. было принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления домом с ООО "Городская управляющая компания", выбран способ управления домом в виде управления управляющей организацией и выбрана управляющая организация - ООО "Теплотекс".
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений
многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...> в г. Чайковском, от 19.02.2013 г. был расторгнут договор управления домом с ООО "Теплотекс" и в качестве управляющей организации выбрано ЗАО "Городская управляющая компания "Текстильщики".
Не согласившись с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.02.2013 г., А., П. и М., как собственники квартир N <...>, N <...> и N <...>, обратились в суд с иском к К.Г. и Т., являвшихся председателем и секретарем собрания, о признании его недействительным. Требование мотивировали тем, что ранее принятое решение об избрании в качестве управляющей компании ООО "Теплотекс" не признавалось недействительным. Какие-либо решения о ненадлежащем исполнении данной управляющей компанией своих обязанностей не принималось. Основания для расторжения договора с данной компанией в решении собрания от 19.02.2013 г. не указаны.
В судебном заседании истцы А. и П., а также представитель А. и М. - К.Ф. настаивали на удовлетворении требования.
Истец М. в судебном заседании не присутствовал.
Ответчики К.Г., Т. и их представитель К.М. иск не признали.
Представитель третьего лица ООО "Теплотекс" К.В. поддержала заявленные требования.
Представитель третьего лица ЗАО "Городская управляющая компания "Текстильщики" Б. возражала против удовлетворения требования.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Г. просит отменить решение суда. Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией не противоречит ни ЖК РФ, ни ГК РФ. Положения ст. 162 ЖК РФ не свидетельствуют о том, что, избрав единожды управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить способ управления и саму управляющую организацию. При этом факт ненадлежащего оказания услуг не должен входить в предмет доказывания по делу.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.
Как было установлено судом, 08.10.2012 г. собственниками помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...> в г. Чайковском, было принято решение о способе управления домом и выборе управляющей организации - ООО "Теплотекс".
На основании данного решения данная управляющая компания с ноября 2012 года осуществляла управление многоквартирным домом.
18 февраля 2013 года проводилось заочное голосование собственников помещений многоквартирного дома по ул. <...> по вопросу расторжения договора управления домом и выборе управляющей компании.
Результат голосования был оформлен протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 19.02.2013 г., согласно которому было принято решение о расторжении договора управления домом с ООО "Теплотекс" и в качестве управляющей организации выбрано ЗАО "Городская управляющая компания "Текстильщики".
Принимая решение об удовлетворении требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, суд исходил из того, что собственниками помещений не было представлено доказательств наличия условий для досрочного расторжения договора с прежней управляющей компанией.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией. Как уже было указано выше, ранее собственниками помещений дома по ул. <...> был выбран способ управления домом путем управления ООО "Теплотекс".
Внеочередное собрание собственников помещений дома проводилось с целью смены управляющей компании, которая должна будет управлять многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2 ст. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Вместе с тем, как правильно указал суд, само по себе право собственников помещений дома по ул. <...> отказаться от исполнения договора с ООО "Теплотекс", не свидетельствует о том, что оно может быть произведено в любое время без соблюдения каких-либо условий.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно 4. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Таким образом, из содержания ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.
При этом суд обоснованно указал на то, что доказательства ненадлежащего исполнения ООО "Теплотекс" принятых на себя по договору обязательств в материалах дела отсутствуют.
Так, из протокола от 19.02.2013 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. <...> не следует, что ООО "Теплотекс" допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Более того, при принятии решения об отказе от исполнения договора с ООО "Теплотекс" собственники помещений вообще не давали какой-либо оценки деятельности данной организации.
То есть содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг ООО "Теплотекс" по управлению жилым домом именно по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался. А каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении данным Обществом своих обязанностей по договору управления домом, в материалах дела не имеется.
Таким образом, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "Теплотекс" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был, у суда имелись основания для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления и выборе новой управляющей организации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу К.Г. на решение Чайковского городского суда от 24.05.2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7598А
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N 33-7598А
Судья Трошкова Л.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Киселевой Н.В.,
судей Фомина В.И. и Пьянкова Д.А.,
при секретаре К.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28 августа 2013 года дело по апелляционной жалобе К.Г. на решение Чайковского городского суда от 24.05.2013 г., которым постановлено:
"Признать незаконным и отменит решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. <...> г. Чайковский от 19 февраля 2013 года."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения представителя К.Г. - К.М., представителя А. и М. - К.Ф., проверив дело, судебная коллегия
установила:
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...> в г. Чайковском, от 08.10.2012 г. было принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления домом с ООО "Городская управляющая компания", выбран способ управления домом в виде управления управляющей организацией и выбрана управляющая организация - ООО "Теплотекс".
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений
многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...> в г. Чайковском, от 19.02.2013 г. был расторгнут договор управления домом с ООО "Теплотекс" и в качестве управляющей организации выбрано ЗАО "Городская управляющая компания "Текстильщики".
Не согласившись с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.02.2013 г., А., П. и М., как собственники квартир N <...>, N <...> и N <...>, обратились в суд с иском к К.Г. и Т., являвшихся председателем и секретарем собрания, о признании его недействительным. Требование мотивировали тем, что ранее принятое решение об избрании в качестве управляющей компании ООО "Теплотекс" не признавалось недействительным. Какие-либо решения о ненадлежащем исполнении данной управляющей компанией своих обязанностей не принималось. Основания для расторжения договора с данной компанией в решении собрания от 19.02.2013 г. не указаны.
В судебном заседании истцы А. и П., а также представитель А. и М. - К.Ф. настаивали на удовлетворении требования.
Истец М. в судебном заседании не присутствовал.
Ответчики К.Г., Т. и их представитель К.М. иск не признали.
Представитель третьего лица ООО "Теплотекс" К.В. поддержала заявленные требования.
Представитель третьего лица ЗАО "Городская управляющая компания "Текстильщики" Б. возражала против удовлетворения требования.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Г. просит отменить решение суда. Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией не противоречит ни ЖК РФ, ни ГК РФ. Положения ст. 162 ЖК РФ не свидетельствуют о том, что, избрав единожды управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить способ управления и саму управляющую организацию. При этом факт ненадлежащего оказания услуг не должен входить в предмет доказывания по делу.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.
Как было установлено судом, 08.10.2012 г. собственниками помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...> в г. Чайковском, было принято решение о способе управления домом и выборе управляющей организации - ООО "Теплотекс".
На основании данного решения данная управляющая компания с ноября 2012 года осуществляла управление многоквартирным домом.
18 февраля 2013 года проводилось заочное голосование собственников помещений многоквартирного дома по ул. <...> по вопросу расторжения договора управления домом и выборе управляющей компании.
Результат голосования был оформлен протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 19.02.2013 г., согласно которому было принято решение о расторжении договора управления домом с ООО "Теплотекс" и в качестве управляющей организации выбрано ЗАО "Городская управляющая компания "Текстильщики".
Принимая решение об удовлетворении требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, суд исходил из того, что собственниками помещений не было представлено доказательств наличия условий для досрочного расторжения договора с прежней управляющей компанией.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией. Как уже было указано выше, ранее собственниками помещений дома по ул. <...> был выбран способ управления домом путем управления ООО "Теплотекс".
Внеочередное собрание собственников помещений дома проводилось с целью смены управляющей компании, которая должна будет управлять многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2 ст. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Вместе с тем, как правильно указал суд, само по себе право собственников помещений дома по ул. <...> отказаться от исполнения договора с ООО "Теплотекс", не свидетельствует о том, что оно может быть произведено в любое время без соблюдения каких-либо условий.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно 4. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Таким образом, из содержания ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.
При этом суд обоснованно указал на то, что доказательства ненадлежащего исполнения ООО "Теплотекс" принятых на себя по договору обязательств в материалах дела отсутствуют.
Так, из протокола от 19.02.2013 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. <...> не следует, что ООО "Теплотекс" допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Более того, при принятии решения об отказе от исполнения договора с ООО "Теплотекс" собственники помещений вообще не давали какой-либо оценки деятельности данной организации.
То есть содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг ООО "Теплотекс" по управлению жилым домом именно по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался. А каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении данным Обществом своих обязанностей по договору управления домом, в материалах дела не имеется.
Таким образом, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "Теплотекс" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был, у суда имелись основания для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления и выборе новой управляющей организации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу К.Г. на решение Чайковского городского суда от 24.05.2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)