Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Соловьевой М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца - Топорова Д.А. по доверенности от 01.10.2012,
от ответчика - Завирюха С.В. по доверенности от 07.08.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Восток"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 по делу N А53-31228/2012, принятое в составе судьи Губенко М.И.,
по иску товарищества собственников жилья "Восток" (ОГРН 1026103163745/ ИНН 6163065260),
к индивидуальному предпринимателю Козьминой Ирине Александровне (ОГРН 305616318900069/ ИНН 616303689961),
о признании права общей долевой собственности
установил:
товарищество собственников жилья "Восток" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Козьминой Ирине Александровне о признании общей долевой собственности на нежилое помещение в периоде строительства, состоящее из комнат N 1, 2, 5, 5б, 7 общей площадью 291,5 кв. м, расположенное в подвале 7-этажного жилого многоквартирного дома по адресу: г. Ростова-на-Дону, ул. Восточная, 47, Литер А, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома.
Ответчик заявил об истечении срока исковой давности (л.д. 26 т. 2).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 в иске отказано.
ТСЖ "Восток" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. ТСЖ "Восток" имеет свободный доступ в спорные помещения, следовательно, он признается владеющим собственником, а его права подлежат защите посредством негаторного иска (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"). ТСЖ "Восток" обратилось с иском в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома, при этом часть собственников приобрели право собственности в 2011 году и позже. Иск заявлен 15.10.2012, т.е. в пределах трехгодичного срока, поскольку права и законные интересы новых собственников на общедолевое имущество до приобретения ими права собственности не могли быть нарушены. Факт владения помещениями 5 и 5б подтверждается отсутствием перегородок между ними и соседними помещениями, 5а и 6, принадлежащими собственникам на праве общей долевой собственности. Заключение N 143/04 от 26.04.2013, на которое сослался суд, не может быть положено в основу решения, поскольку не является судебной экспертизой, не соответствует требованиям. 82 АПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2011 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Представленными в материалы дела экспертными заключениями подтверждается, что в настоящее время техническое обслуживание инженерных коммуникаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 47 без использования комнат NN 1,2,5,5б,7 невозможно. На момент ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорные помещения имеют функциональное назначение общего имущества. Возражения ответчика сводятся к возможности выноса коммуникаций и изменению в связи с этим статуса помещений, однако, указанные действия не могут являться основанием прекращения уже возникшего права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В отзыве на иск ИП Козьмина И.А. апелляционную жалобу не признала. Указала, что с 2006 года истцу было известно о принадлежности ответчику спорных помещений, применение исковой давности является законным и обоснованным. Право собственности ИП Козьминой И.А. основано на сделке купли-продажи у третьих лиц, которые приобрели помещение у ЗАО "Эмпилс", которое в свою очередь, стало собственником на основании вступившего в законную силу решения Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.12.2004 и определения Ростовского областного суда от 18.05.2005. Из указанных судебных актов и акта ввода дома в эксплуатацию следует, что спорные помещения не входили в площадь мест общего пользования и изначально были предметом самостоятельных договоров.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 47 по ул. Восточной, г. Ростова-на-Дону N 3 от 15.08.2012 ТСЖ "Восток" уполномочено на обращение с иском и представление интересов собственников помещений по вопросу признания за ними права собственности на подвальные (цокольные) помещения.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения исходя из его фактического использования на момент приватизации первой квартиры.
Проведенной по делу судебной экспертизой ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" (заключение N 5467/10-3 от 15.03.2013, (л.д. 96-100 т. 1)) подтверждено, что помещения NN 1, 2, 5, 5б, 7 общей площадью 291,5 кв. м подвала жилого дома Лит. "А" по ул. Восточной, 47 в г. Ростове-на-Дону являются техническим этажом дома, т.е. относятся к общим помещениям жилого дома.
Однако, из представленного ответчиком заключения эксперта Регионального центра судебной экспертизы Зимницкого С.В., подлежащего оценке в качестве одного из письменных доказательств в силу ст. ст. 64, 75 АПК РФ, следует, что техническое обслуживание инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома по ул. Восточной, 47 в г. Ростове-на-Дону без использования комнат NN 1, 2, 5, 5б, 7 общей площадью 291,5 кв. м возможно при условии выполнения работ, которые не затрагивают несущих конструкций жилого дома: переоборудования системы отопления, горячего и холодного водоснабжения для возможности применения эффективного инженерного оборудования по автоматическому регулированию или регулированию запорной арматуры с применением электрических приводов; переоборудования системы канализации без установки ревизий в соответствии со СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий"; для обеспечения отдельного постоянного доступа к щитовой электроснабжения жилого дома необходимо восстановить временно демонтированную ненесущую перегородку в комнате 5б и выполнить дверной проем возле помещения щитовой. ООО "Е-Проектные решения" разработана рабочая документация "Создание системы управления внутренними сетями жилого дома по ул. Восточная, 47, г. Ростов-на-Дону".
При оценке фактического использования спорных помещений на момент ввода дома в эксплуатацию и приватизации первой квартиры суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2001 N 3440 был утвержден акт приемки в эксплуатацию 7-этажного 82-квартирного жилого дом ЗАО "Эмпилс", расположенного по ул. Восточной, 47 (пятно 5, секция 1) в Кировском районе (л.д. 33 т. 1).
Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.12.2004 г., оставленного без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.05.2005 по делу N 33-4206, признаны недействительными договор от 11.01.1998 между ЗАО "Эмпилс" и ПОО "Планета" о долевом участии, договор уступки права требования между ПОО "Планета" и Кейвановой Н.К. от 10.04.2002, договор купли-продажи между Кейвановой Н.К. и Карпенко А.А. от 04.02.2004, применены последствия недействительности сделок, признано недействительным зарегистрированное право собственности Кейвановой Н.К. и Карпенко А.А. и восстановлена в ЕГРП запись о регистрации права собственности за ЗАО "Эмпилс" на нежилые помещения - комнаты 1,2,5,7 площадью 291,5 кв. м в дому N 47 по ул. Восточной в г. Ростове-на-Дону. При рассмотрении указанной дела судами общей юрисдикции установлено, что 17.10.1996 ЗАО "Эмпилс" (заказчик) и ПОО "Планета" (подрядчик) подписан договор по условиям которого подрядчик обязуется выполнить строительно-монтажные работы на объектах АО "Эмпилс", в т.ч. строительство жилого дома по ул. Восточной, 47 в г. Ростове-на-Дону. 11.01.1998 указанными сторонами подписано соглашение которым предусматривалось изменение способа оплаты выполненных СМР, посредством передачи в собственность ПОО "Планета" подвальных помещений площадью 330 кв. м в жилом доме по ул. Восточной (строительное пятно 5).
Право собственности на нежилое помещение лит. "А" комнаты N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м находящееся в периоде строительства зарегистрировано в ЕГРП за ЗАО "Эмпилс" 30.09.2002.
10.04.2002 в связи с завершением строительства и сдачей дома в эксплуатацию ООО "Планета" передала Кейвановой Н.К. право требования к ЗАО "Эмпилс" нежилого помещения площадью 344,44 кв. м в доме N 47 по ул. Восточной.
Право собственности Кейвановой Н.К. на нежилое помещение лит. "А" комнаты N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м находящееся в периоде строительства зарегистрировано в ЕГРП 13.01.2004 на основании решения суда от 12.08.2003 г.
04.02.2004 по договору купли-продажи Кейванова Н.К. продала нежилое помещение в подвале семи этажного жилого дома лит. "А" комнаты N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м. Карпенко А.А., право собственности за которым было зарегистрировано 10.03.2004.
В силу того, что договор подряда от 17.10.1996 признан судом незаключенным, соглашение о новации от 11.01.1998 признано ничтожной сделкой и все последующие договоры цессии и купли-продажи признаны недействительными, восстановлено право собственности ЗАО "Эмпилс" на указанные помещения.
Согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющим отношение к лицам, участвующим в деле.
В техническом паспорте на здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 47, по состоянию на 15.02.2006 г., отражены сведения о принадлежности нежилого помещения в стадии строительства, состоящего из комнат N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м. ЗАО "Эмпилс" (л.д. 110 т. 1).
Право собственности Козьменко И.А. на нежилое помещение в периоде строительства, состоящего из комнат N 1,2,5,5б,7 общей площадью 291,5 кв. м, расположенное в подвале 7-этажного дома, литер "А" зарегистрировано 19.04.2006 на основании договора купли-продажи от 03.04.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2006, выпиской из ЕГРП от 03.10.2012 (л.д. 29-30 т. 1).
Согласно уставу, выписке из ЕГРЮЛ от 04.10.2012, ТСЖ "Восток" создано по решению единственного учредителя ЗАО "Эмпилс" от 15.10.2002.
Истцом представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав, договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных в 1994 г. физическими лицами с АО "Эмпилс", из которых следует, что государственная регистрация права собственности на квартиры в жилом доме N 47 по ул. Восточной, г. Ростова-на-Дону, производилась с октября 2002 года.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещения состоящее из комнат N 1,2,5,5б,7 общей площадью 291,5 кв. м, расположенное в подвале 7-этажного дома, литер "А" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 47, с момента ввода дома в эксплуатацию являлось объектом гражданского оборота как самостоятельное незавершенное строительством помещение и было отчуждено его собственником (ЗАО "Эмпилс"), чье право было подтверждено вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, ответчику по сделке купли-продажи в 2006 году, не оспоренной и не признанной недействительной.
Учитывая изложенное, в удовлетворении требований истца о признании права собственности на спорное помещение, сформированное как самостоятельный объект гражданского оборота, судом первой инстанции правомерно отказано.
Применение срока исковой давности к спорным правоотношениям суд апелляционной инстанции считает ошибочным, что, однако не привело к принятию неверного решения и не является основанием для его отмены.
В пункте 9 Постановления от 23.07.2009 N 64 указано, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы истца о наличии своего ключа и соответственно свободного доступа к спорным комнатам, в том числе в связи с отсутствием перегородки между комнатами 5,5б и 5а,6, ответчиком не опровергнуты. Довод о выбытии спорных комнат из фактического владения собственников помещений жилого дома не подтвержден материалами дела.
Следовательно, не имеется оснований для квалификации требований истца о признании права общей долевой собственности на помещения как сопряженного с виндикационным иском, и соответственно не имеется оснований для применения срока исковой давности.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 по делу N А53-31228/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2013 N 15АП-10689/2013 ПО ДЕЛУ N А53-31228/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2013 г. N 15АП-10689/2013
Дело N А53-31228/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Соловьевой М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца - Топорова Д.А. по доверенности от 01.10.2012,
от ответчика - Завирюха С.В. по доверенности от 07.08.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Восток"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 по делу N А53-31228/2012, принятое в составе судьи Губенко М.И.,
по иску товарищества собственников жилья "Восток" (ОГРН 1026103163745/ ИНН 6163065260),
к индивидуальному предпринимателю Козьминой Ирине Александровне (ОГРН 305616318900069/ ИНН 616303689961),
о признании права общей долевой собственности
установил:
товарищество собственников жилья "Восток" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Козьминой Ирине Александровне о признании общей долевой собственности на нежилое помещение в периоде строительства, состоящее из комнат N 1, 2, 5, 5б, 7 общей площадью 291,5 кв. м, расположенное в подвале 7-этажного жилого многоквартирного дома по адресу: г. Ростова-на-Дону, ул. Восточная, 47, Литер А, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома.
Ответчик заявил об истечении срока исковой давности (л.д. 26 т. 2).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 в иске отказано.
ТСЖ "Восток" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. ТСЖ "Восток" имеет свободный доступ в спорные помещения, следовательно, он признается владеющим собственником, а его права подлежат защите посредством негаторного иска (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"). ТСЖ "Восток" обратилось с иском в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома, при этом часть собственников приобрели право собственности в 2011 году и позже. Иск заявлен 15.10.2012, т.е. в пределах трехгодичного срока, поскольку права и законные интересы новых собственников на общедолевое имущество до приобретения ими права собственности не могли быть нарушены. Факт владения помещениями 5 и 5б подтверждается отсутствием перегородок между ними и соседними помещениями, 5а и 6, принадлежащими собственникам на праве общей долевой собственности. Заключение N 143/04 от 26.04.2013, на которое сослался суд, не может быть положено в основу решения, поскольку не является судебной экспертизой, не соответствует требованиям. 82 АПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2011 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Представленными в материалы дела экспертными заключениями подтверждается, что в настоящее время техническое обслуживание инженерных коммуникаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 47 без использования комнат NN 1,2,5,5б,7 невозможно. На момент ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорные помещения имеют функциональное назначение общего имущества. Возражения ответчика сводятся к возможности выноса коммуникаций и изменению в связи с этим статуса помещений, однако, указанные действия не могут являться основанием прекращения уже возникшего права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В отзыве на иск ИП Козьмина И.А. апелляционную жалобу не признала. Указала, что с 2006 года истцу было известно о принадлежности ответчику спорных помещений, применение исковой давности является законным и обоснованным. Право собственности ИП Козьминой И.А. основано на сделке купли-продажи у третьих лиц, которые приобрели помещение у ЗАО "Эмпилс", которое в свою очередь, стало собственником на основании вступившего в законную силу решения Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.12.2004 и определения Ростовского областного суда от 18.05.2005. Из указанных судебных актов и акта ввода дома в эксплуатацию следует, что спорные помещения не входили в площадь мест общего пользования и изначально были предметом самостоятельных договоров.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 47 по ул. Восточной, г. Ростова-на-Дону N 3 от 15.08.2012 ТСЖ "Восток" уполномочено на обращение с иском и представление интересов собственников помещений по вопросу признания за ними права собственности на подвальные (цокольные) помещения.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения исходя из его фактического использования на момент приватизации первой квартиры.
Проведенной по делу судебной экспертизой ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" (заключение N 5467/10-3 от 15.03.2013, (л.д. 96-100 т. 1)) подтверждено, что помещения NN 1, 2, 5, 5б, 7 общей площадью 291,5 кв. м подвала жилого дома Лит. "А" по ул. Восточной, 47 в г. Ростове-на-Дону являются техническим этажом дома, т.е. относятся к общим помещениям жилого дома.
Однако, из представленного ответчиком заключения эксперта Регионального центра судебной экспертизы Зимницкого С.В., подлежащего оценке в качестве одного из письменных доказательств в силу ст. ст. 64, 75 АПК РФ, следует, что техническое обслуживание инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома по ул. Восточной, 47 в г. Ростове-на-Дону без использования комнат NN 1, 2, 5, 5б, 7 общей площадью 291,5 кв. м возможно при условии выполнения работ, которые не затрагивают несущих конструкций жилого дома: переоборудования системы отопления, горячего и холодного водоснабжения для возможности применения эффективного инженерного оборудования по автоматическому регулированию или регулированию запорной арматуры с применением электрических приводов; переоборудования системы канализации без установки ревизий в соответствии со СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий"; для обеспечения отдельного постоянного доступа к щитовой электроснабжения жилого дома необходимо восстановить временно демонтированную ненесущую перегородку в комнате 5б и выполнить дверной проем возле помещения щитовой. ООО "Е-Проектные решения" разработана рабочая документация "Создание системы управления внутренними сетями жилого дома по ул. Восточная, 47, г. Ростов-на-Дону".
При оценке фактического использования спорных помещений на момент ввода дома в эксплуатацию и приватизации первой квартиры суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2001 N 3440 был утвержден акт приемки в эксплуатацию 7-этажного 82-квартирного жилого дом ЗАО "Эмпилс", расположенного по ул. Восточной, 47 (пятно 5, секция 1) в Кировском районе (л.д. 33 т. 1).
Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.12.2004 г., оставленного без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.05.2005 по делу N 33-4206, признаны недействительными договор от 11.01.1998 между ЗАО "Эмпилс" и ПОО "Планета" о долевом участии, договор уступки права требования между ПОО "Планета" и Кейвановой Н.К. от 10.04.2002, договор купли-продажи между Кейвановой Н.К. и Карпенко А.А. от 04.02.2004, применены последствия недействительности сделок, признано недействительным зарегистрированное право собственности Кейвановой Н.К. и Карпенко А.А. и восстановлена в ЕГРП запись о регистрации права собственности за ЗАО "Эмпилс" на нежилые помещения - комнаты 1,2,5,7 площадью 291,5 кв. м в дому N 47 по ул. Восточной в г. Ростове-на-Дону. При рассмотрении указанной дела судами общей юрисдикции установлено, что 17.10.1996 ЗАО "Эмпилс" (заказчик) и ПОО "Планета" (подрядчик) подписан договор по условиям которого подрядчик обязуется выполнить строительно-монтажные работы на объектах АО "Эмпилс", в т.ч. строительство жилого дома по ул. Восточной, 47 в г. Ростове-на-Дону. 11.01.1998 указанными сторонами подписано соглашение которым предусматривалось изменение способа оплаты выполненных СМР, посредством передачи в собственность ПОО "Планета" подвальных помещений площадью 330 кв. м в жилом доме по ул. Восточной (строительное пятно 5).
Право собственности на нежилое помещение лит. "А" комнаты N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м находящееся в периоде строительства зарегистрировано в ЕГРП за ЗАО "Эмпилс" 30.09.2002.
10.04.2002 в связи с завершением строительства и сдачей дома в эксплуатацию ООО "Планета" передала Кейвановой Н.К. право требования к ЗАО "Эмпилс" нежилого помещения площадью 344,44 кв. м в доме N 47 по ул. Восточной.
Право собственности Кейвановой Н.К. на нежилое помещение лит. "А" комнаты N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м находящееся в периоде строительства зарегистрировано в ЕГРП 13.01.2004 на основании решения суда от 12.08.2003 г.
04.02.2004 по договору купли-продажи Кейванова Н.К. продала нежилое помещение в подвале семи этажного жилого дома лит. "А" комнаты N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м. Карпенко А.А., право собственности за которым было зарегистрировано 10.03.2004.
В силу того, что договор подряда от 17.10.1996 признан судом незаключенным, соглашение о новации от 11.01.1998 признано ничтожной сделкой и все последующие договоры цессии и купли-продажи признаны недействительными, восстановлено право собственности ЗАО "Эмпилс" на указанные помещения.
Согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющим отношение к лицам, участвующим в деле.
В техническом паспорте на здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 47, по состоянию на 15.02.2006 г., отражены сведения о принадлежности нежилого помещения в стадии строительства, состоящего из комнат N 1,2,5,5б,7 площадью 291,5 кв. м. ЗАО "Эмпилс" (л.д. 110 т. 1).
Право собственности Козьменко И.А. на нежилое помещение в периоде строительства, состоящего из комнат N 1,2,5,5б,7 общей площадью 291,5 кв. м, расположенное в подвале 7-этажного дома, литер "А" зарегистрировано 19.04.2006 на основании договора купли-продажи от 03.04.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2006, выпиской из ЕГРП от 03.10.2012 (л.д. 29-30 т. 1).
Согласно уставу, выписке из ЕГРЮЛ от 04.10.2012, ТСЖ "Восток" создано по решению единственного учредителя ЗАО "Эмпилс" от 15.10.2002.
Истцом представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав, договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных в 1994 г. физическими лицами с АО "Эмпилс", из которых следует, что государственная регистрация права собственности на квартиры в жилом доме N 47 по ул. Восточной, г. Ростова-на-Дону, производилась с октября 2002 года.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещения состоящее из комнат N 1,2,5,5б,7 общей площадью 291,5 кв. м, расположенное в подвале 7-этажного дома, литер "А" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 47, с момента ввода дома в эксплуатацию являлось объектом гражданского оборота как самостоятельное незавершенное строительством помещение и было отчуждено его собственником (ЗАО "Эмпилс"), чье право было подтверждено вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, ответчику по сделке купли-продажи в 2006 году, не оспоренной и не признанной недействительной.
Учитывая изложенное, в удовлетворении требований истца о признании права собственности на спорное помещение, сформированное как самостоятельный объект гражданского оборота, судом первой инстанции правомерно отказано.
Применение срока исковой давности к спорным правоотношениям суд апелляционной инстанции считает ошибочным, что, однако не привело к принятию неверного решения и не является основанием для его отмены.
В пункте 9 Постановления от 23.07.2009 N 64 указано, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы истца о наличии своего ключа и соответственно свободного доступа к спорным комнатам, в том числе в связи с отсутствием перегородки между комнатами 5,5б и 5а,6, ответчиком не опровергнуты. Довод о выбытии спорных комнат из фактического владения собственников помещений жилого дома не подтвержден материалами дела.
Следовательно, не имеется оснований для квалификации требований истца о признании права общей долевой собственности на помещения как сопряженного с виндикационным иском, и соответственно не имеется оснований для применения срока исковой давности.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 по делу N А53-31228/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)